房地产基础知识概念

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1、文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 房地产基础知识培训一、 房产类1、房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物 质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建

2、筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一

3、起的。差异包括几个方面： a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。2、房地产的特征房地产的自然特征a) 位置的固定性； b) 使用的耐久性； c) 资源的有限性； d) 物业的差异性。房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。3、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产4、基本概念类：1. 住宅：是指专供居住的房屋

4、，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。2. 成套住宅：是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户用的房屋。3. 非成套住宅： 是指供人们生活居住的但不成套的房屋。4. 廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。5. 存量房： 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。6. 再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上

5、市出售的房屋。7. 安居房：安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。8. 经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了

6、大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。9. 集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担， 通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。10. 全民单位自管公房：指全民所有制单位自己直接管理的房屋。 11. 集体单位自管公房： 指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。12. 二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人

7、多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。13. 期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。14. 现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已

8、经竣工可以入住的房屋。15. 准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。16. 外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。17. 内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。18. 尾房：又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入

9、房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。19. 烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。20. 城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模300

10、0050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。21. 居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。22. 国有房产：是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。23. 集体所有房产：是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。24. 私有（自有）房产：是指私人所有的

11、房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。25. 使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。26. 公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售

12、公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。27. 不可售公房：不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。28. 已购公房：已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。29. 单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。30. 私房：私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。31. 居住组团：居住组团一般称组团

13、，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。32. 涉外房产：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。33. 其他房产：是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。二、 地产类土地名称用途类：1. 一级市场：房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。2. 二级市场：二

14、级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。3. 地 产：地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。4. 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；5. 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求

15、的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；6. 七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；7. 红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；8. 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；9. 建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；10. 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

16、11. 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。12. 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）13. 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土

17、地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）14. 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；15. 房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种

18、管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。16. 公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；17. 实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；18. 业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督

19、物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。入伙是指业主领取钥匙，接房入住。契税是在土地、房屋

20、不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。 19. 毛 地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。20. 生 地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 21. 飞 地：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。22. 炒地皮： 对到手土地使用权的转售。以法定最低投入进行开发为前提。涉外房

21、地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。23. 晒地皮： 土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权、即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖。24. 土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。25. 房屋用地：是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。26. 住宅用地：是指供居住的各类房屋用地27. 工业用地：是指独立设置的工厂、车间、手工业

22、作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。28. 仓储用地：是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。29. 商业服务业用地：是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。30. 旅游业用地：是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。31. 金融保险业用地：是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。32. 市政公用设施用地：是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中

23、心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地。33. 绿化用地：是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。34. 公共建筑用地：是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。35. 文、体、娱用地：是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。36. 机关、宣传用地：是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。37. 科研设计用地：是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计

24、用地。38. 教育用地：是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地。39. 医卫用地：是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。40. 交通用地：是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。41. 铁路用地：是指铁路及场站、地铁出入口等用地。42. 民用机场用地：是指民用机场及其附属设施用地。43. 港口码头用地：是指专供客、货运船停靠的场所用地。44. 其他交通用地：是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。45. 道路用地：道路用地是

25、指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。46. 公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。三、土地制度、所有、政策类：中国现行土地制度概述1、土地所有制（1） 全民所有制（2） 集体所有制2、国有土地的范围a) 城市市区的土地b) 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；c) 国家依法征用的土地；d) 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；e) 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的 土地；f) 因国家

26、组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。3、国家实行土地登记制度a) 属国有土地的核发国有土地使用证b) 属集体土地的核发集体土地所有证c) 使用集体土地的核发集体土地使用证 4、国家实行土地有偿有限期使用制度 5、国家实行土地用途管理制度（1） 农用地（2） 建设用地（3） 未列用地 6、取得国家土地使用权的途径（1） 行政划拨（2） 通过国家出让方式（3） 通过房地产转让方式（4） 通过土地或房地产租赁方式7、国有土地使用权的出让（1） 土地使用权出让的概念（2） 出让方式：拍卖、招标、双方协议（3） 出让年限：A、 居住用地70年；B、 工

27、业用地50年；C、 教育、科技、文化卫生、体育用地50年；D、 商业、旅游、娱乐用地40年；E、 综合或其他用地50年；（4） 土地使用权的收回A、 土地使用权届满的收回B、 国家有权提前收回土地使用权C、 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权D、 司法机关决定收回土地使用权（5）、 土地使用权的终止A、 土地的灭失B、 土地使用者的抛弃（6） 土地使用权的续期 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。四、房地产权属、证照、配套

28、类1. 房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。2. 产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。3、产权证办理所需的资料：a) 鉴证过的商品房买卖契约正本b) 已缴纳的契税发票（契税：多层2%）c) 已缴纳的物业维修基金发票（维修基金：多层2%、小高层3%）d) 房产局出具的测绘图e) 由开发商盖过公章的南

29、京市房屋权属申请书f) 合同上所提及人的身份证原件。4、土地证办理所需的资料：a) 商品房买卖契约复印件（1、2、4、32页）b) 合同上所提及人的身份证复印件c) 房屋所有权证及共有人权证复印件d) 土地登记申请书一套e) 开发单位土地证复印件f) 整幢楼分户建筑面积表g) 商品房销售许可证复印件5、共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。6、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。7、五证：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工 程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两

30、个证由市规划 委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源 和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。购房时只需看一下 国有土地使用证和预售许可证这“两证”就行了。因为如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的，未取得上述两个规划许可 证和施工许可证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备预售许可证才能与客户签署正式

31、 的预售契约。8、 两书：住宅质量保证书及住宅使用说明书9、 CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。10、酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。 酒店式服务公寓是目

32、前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质

33、上来说，它是拥有私家产权的酒店。11、公寓式酒店,简单地说，公寓式酒店就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能；另一方面，由于其配有全套的家具电器，能为客人提供酒店的专业服务，因此它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。a) 从服务上看酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，但从本质上来说，酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、出租、转售，而公寓式酒店则属于酒店，从产权的年限来看，酒店式公寓的产权年限为70年或50年两种，而公寓式酒店则只有40年。12、配建设施：配建设施是指与住宅规

34、模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。13、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。14、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。四、销售及工程专用名称解释1. 商品房预（销）预售条件：（1） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2） 持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4） 开发企业向城市、县人民

35、政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证2. 均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。3. 基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。4. 起价：起价也叫起步价，指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。5. 定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的

36、在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%.如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。6. 违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金

37、。7. 抵押贷款（1）房产抵押贷款：债务人、第三人将拥有的房产作为履行债务的担保向金融机构做贷款，当抵押人不履行还贷义务时，抵押权人作为第一收益人有权从抵押的房产收益中优先收益。房产抵押贷款方式：1、渐进式抵押贷款（根据收益水平而与银行签约，针对银行大客户及关系户。2、递减式（等本）一开始比较多，以后每个月越来越少，根据本金的多少来支付利息的。3、定息（等额）将利息分摊到每个月中去4、重新协议利率或滚动抵押贷款，根据利率的调整随时调整本息。（2）按揭贷款：概念：购房者以所购得的楼房作为抵押品，从而从银行获得贷款，购房者按揭合同中规定的付款方式及付款期限向银行分期付款。银行按揭的总类：A、现房按

38、揭 B、期房按揭（属于楼花）。在期房变为现房这个期间是由开发公司提供担保的（购房者不还贷或房屋出现问题）。申请按揭贷款的对象与条件：A、对象：年满18岁具有完全刑事能力的城镇居民，具有稳定的，合法的收益，能归还本息的能力并提供相关的证明；B、与开发商签订的商品房买卖合同；C、已经将首期款存入开发商在放款银行开立的商品房销售专用帐户；D、同意将购买的房产办理抵押，购买房产抵押保险，合同公证及抵押登记。运作过程：办理按揭的程序购房者提出申请；开发公司担保；银行审查及批准；公证；办理房产抵押登记；办理抵押保险，交付银行贷款手续费；贷款的发放；贷款的偿还；收费公证费（合同公证）；抵押登记费；办理按揭资

39、料商业性贷款；借款人及配偶的身份证、户口本、结婚证复印件；借款人和房地产开发公司商品房买卖契约原件及复印件（必须是鉴证过的）首付款原件和复印件（收据）借款人（主借人）和家庭主要成员如配偶收入证明，如果是一个人买房子提供自己的收入证明。（同时收入证明中收入要尽量开高点）银行存折首页复印件。（证明收入）相关银行表格填写与盖章。银行借款合同申请书需本人亲自签名。如是单身需开具单身证明。商业贷款的额度、期限、及利率： 贷款额度根据国家对首付比例的要求而定； 期限女的最高到60岁，男的最高到65岁。根据当期现行贷款利率实行。公积金贷款：（除了商业贷款所提供之外）公积金的缴存证明及单位、个人公积金账号；第

40、二住所承诺书。（法律规定，如果居民只有一处住所，没有权力将他从房屋中赶走）外籍人士港澳人士提供护照、回乡证，等身份证件；外国人提供护照、外国人居住证，等身份证件。上述人士需要找一位本地籍的委托人办理受权委托书（委托书上需表明被委托人要在主贷人不在本地或银行联络不到主贷人的情况下可代表主贷人的意愿，行使主贷人的义务）被委托人需要提供身份证、户口本、单位证明等基本资料。 注意：委托书中不应出现模棱两可的词语。公积金住房贷款：国家公积金制度：长期性的住房储蓄金：职工在职期间所在单位按照一定的比例，公司和职工本人一起交纳的一种作为职工住房的一程公共基金，是由专户组成，专项使用的，我国对于住房公积金的本

41、息是不收个人所得税的。实质是一种福利性的工资，鼓励职工购房，是加速住宅市场化、商品化的一种政策。当职工离职的时候可由职工本人提取公积金的本金和利息。职工转工作的时候，公积金也可以转到新的单位办理，职工去世的时候由继承人继承公积金，公积金的使用范围与顺序：职工购买自建自住的房产可贷款抵押所用；职工自住住房维修、大修贷款所用；单位购买建设住房抵押贷款；购买国债。公积金贷款的对象和条件公积金贷款定义：公积金贷款是为职工购买、建造、大修自住住房、而发放的长期、低息，专项的贷款。资金主要来源单位和职工所缴纳的公积金。公积金贷款的对象：公积金贷款的对象必须是具有城镇长住户口；必须年满18岁以上；按照规定缴

42、纳公积金的职工；公积金贷款可购买公有住房、职工集资建房、合作建房、经济实用房、商品房。贷款条件：贷款人有相当于30%的公积金存款（原来），交纳六个月以上可以办理公积金贷款（现在）有稳定的经济收入，还贷款本息的能力。有商品房买卖合同，已经将首期款存入开发商在放款银行开立的商品房销售专用账户；同意将购买的房产办理抵押，购买房产抵押保险，合同公证及抵押登记。公积金贷款的额度、期限、及利率：目前一个人南京市市行、省行交纳公积金的最多贷15万；期限女的最高到55岁，男的最高到60岁。利率要比商业贷款要低。公积金的支取：购买建造拥有产权的自住住房或翻建大修住房；离休退休的；完全丧失劳动能力，或与单位终止劳

43、动关系的；户口迁了本市或出国的；偿还住房贷款本息的；职工住房在规定面积内租金超出职工收入的10%的；死亡。支取公积金所需要提供的材料：监证过的商品房买卖合同带到单位；（单位才能开证明）买二手房要凭二手房交易凭证和完税证；虽然买房了，但没有取得合法有效的买卖合同；虽然有合同，但合同中没有有公积金的名字。合同中与主借款人要是具有公积金的人。工程建筑类：1. 房屋施工面积：是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。2. 房屋新开工

44、面积：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。3. 房屋竣工面积：是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。4. 道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。5. 建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。6. 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包

45、含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。（简单地说：各建筑物每层外墙线的水平投影面积之和）。7. 使用面积:住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。8. 公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼

46、梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。9. 公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。10. 公用建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。11. 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1.电梯

47、井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道、地下室、警卫室等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。12. 实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。13. 居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。14. 辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。15. 销售面积：销售面积

48、是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。16. 得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积 +分摊公用建筑面积。17. 实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内使用面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积18. 容积率：是建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4.19. 建筑

49、密度：在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。20. 绿化率：是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。54、套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。21. 绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地

50、及其他的一些块状、带状化公共绿地。22. 开间：住宅设计中，住宅的宽度（东西向）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。23. 进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度（南北向）。24. 层高：指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。25. 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。26. 标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。27. 阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。28. 平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。29. 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。30. 地下室：地下室是

51、指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。31. 半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者32. 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。33. 隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。34. 过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。35. 钢结构： 是指承重

52、的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。36. 钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。37. 混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。38. 砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。39. 其他结构：是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。40. 房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外

53、地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。41. 假层：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。42. 阁楼（暗楼）：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。43. 低层住宅：小于等于10米，13层。44. 多层住宅：介于10米24米之间，48层45. 小高层房屋：812、13层。46. 高层住宅： 1524层，

54、大于24米。47. 超高层：24层以上48. 复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。49. 跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住

55、宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。50. 蝶式住宅：蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点，让我们拿宝星圆举例说明。一、很好地解决了通风和采光的问题。人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，宝星园的蝶型建筑使朝

56、东、朝西的房间向外伸展，不仅真正做到了户户朝阳，而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果。二、较高的使用率。宝星园为两梯六户的设计，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的使用率，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。三、户型方正。蝶式建筑有一个通病房间的边角多，而宝星园就对此做了良好的改善，把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。五、其他：房地产面积的测算1、 计算全部建筑面积有哪些？1） 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2） 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3） 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅

57、，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4） 楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5） 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8） 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9） 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水

58、平投影面积计算建筑面积。10） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12） 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14） 依坡地建筑的房屋

59、利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。15） 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半的建筑面积有哪些？ 1） 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2） 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5） 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。3、不计算建筑面积的有那些? 1） 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2） 检修

60、、消防等室外爬梯。3） 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4） 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。5） 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为

61、公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。住房公积金：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）按照“个人存储，单位资助”的原则进行归集，所有行政和企事业单位极其职工均应交纳住房公积金，即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳占其工资一定比例的公积金，单位也按月提供占职工工资一定比例的公

62、积金，两者均归职工个人所有，存入职工个人公积金账户。长期储蓄，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按统一管理的原则管理住房公积金。职工的住房公积金由各地人民政府设定的住房公积金管理机构根据责、权、利一致的原则进行统一管理，由地方人民政府委托指定的专业银行办理。（3）按“专项使用”的原则运用住房公积金，只能用于职工购、建、大修住房。如果职工积累的公积金（包括其本户成员及其亲属积累的公积金）不足以支付购、建、大修住房费用的，可申请公积金贷款。实行住房公积金制度，可逐步形成国家、集体、个人三结合的筹资建设住房机制，加快住房建设速度，解决住房问题。物业管理：物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。南京市房管局出台