房地产基础知识考试题带答案

《房地产基础知识考试题带答案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产基础知识考试题带答案（8页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、房地产基雷知识考试笞案本试卷果用填空形茨用正爾答案填耳使得垓段文字完整为合格。一、 房产类1、房地严的含义：房地产具体是指土地、建觀物 及其地上的 附着物，包牯物质 实体和依tt干物质实体上的权益。Q林 不动产，是 房严 和 地产的总称，两者具 有整杵和 不可分割 性。包括：a） tife b）_UJL及貝地t附着物C） 瞒地产物权注:房地产物权除所有权外，还有所有权折生的机赁权、抵 押权、土地便用权、地仪权、典当权等。2、房地产的类塑按用途划分:a）居住晞地严，土地使用年限为70年;b）商业的堆产,土堆使用年限为40年;c）厳浦用葩严，土堆使用年限为40年;d）工业房地产,土地使用年限为50

2、年;e）农业房堆产,土地使用年限为50年。地严类1. 红找图：2叫（宗地图 匚是按一定 比例尺 制作的用以标示一宗地的用地位置、 界裁和面枳的地形平而图。它由政10土地菅理跚门颁发给土地便用权受it者，受让者只 能在红线围施工理房；2. 总建気面枳：指理设用地围单栋或乡栋建規物地面以上及地面以下各层建筑面枳之和。3. 容枳率：是指 忠建筑而枳占建设用地而枳之比値。4. 建筑面枳：指建斎物外嬌或结构外围水平投影而枳之和.包括皿台、挑關、地 下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构年因、层高2.2 上（含2.2 m） 的永久建筑。5. 建筑贾盖率（建斎密度）的公式力：所自建员物星底面枳之机-建设用地面

3、枳6. 绿化率的公式为：斯自绿地面枳之和-建设用地面枳7. Slffltt面枳：傍屋按套（单元）出售时，居屋舗售面枳为域套（单元）的建規面枳， 即力该套（单元）的便用面枳与该套（单元）舟分握的公用俚筑面枳之和;&公共建笳面枳：各严权主共同占有或共同便用的建说而枳，指各套（单元）以外为各户 共同便用，不可分剖的建获面枳。可分为应分捷的公ftlM面枳和不可分撮的公其建员 面枳；9.契税是一 土地、傍屋不动产所自权发生转杨，按当事人蚁方iJ立契约等对产权人征收的一 jHLo征稅围及划稅人契稅的征税对象是发生产权转務变动的土地、房屋。在中国境转務土地 用屋权属承受的单包和f人为契税的纳稅人。国自土地便

4、用蚯（2）土地便用权转让，包拈出售、增予、交换；（3）房屋买卖； g_M予。居地产权属、证照、配套类1. 严权込书：产权证书是常“房屋am”和“ 土地便用权加”。sinni书色括： 产权类别、产权比例O房严坐落地址、严权来澹、房屋结构、间数、理讯面枳、 使用而枳、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户借屋平而 图。2、五证：房地产商在預售商品居时应具备建设用moii、建设mo nJ iff X国自土地便用证和商品房頂售许可加,简称“五ii”。具中 俚设用地规划许可证 ft建设工桿規划弁可讣 由市規划委员会核发；建筑工样施工弁可证由市建委核发；国日土地使用加和商品房頂售许可证

5、由市国土资澹和瞬屋管理局核发。3、两书：住宅质量保证书及住宅便用说明书4商品卵( )预售条件:(1 )已交付全部土地便用权 岀让金,取得 土地便用枚 证书；(2 )持有建设工样规划弁可W和建讯工桿施工弁可证;(3) 按提供预售的商品房廿算，投人开发建设的资金达到工程建i殳总投资的25 %11上，并已经晞定施IiS和裁工交付日期；(4) 开发企业向城市、县人民政爪瞬产管理部门亦理預售登记，取得商品用预售 m5得房率：得房率是指套建筑面枳与套(单元)建筑面枳之比。套建讯而枳=兗便用面枳+奎 斛面枳+JlLJO_面枳6套(单元)理筑面枳=套建規面枳+分摄公用建筑面枳。7解筋爲糊土给构：是指承車的主要

6、构件是用讯筋混逓土建造的,用筋混證土结构的建范j四、名称解释:1. 恩格尔系数的定义：是食品支出总额占f人消皺支出总额的比車。2. 房地产业与建覧业含义及区别：房地产业是指U事房地产开发、经营、管理及维修、芸饰、服务等多种经济活动的具有 高Pil DO IB的综合性产如，它与建筑业囁有联系，艮有区别。建jOU事0)察、设it、施工、 安装、维修等生产过椁，它的生产结果是建筑物或是枸理物。傅地严业是发包方，建規业是 承包方，居地产业IH属为生严和消皺提供多种服务的第三产业，建斎业IH属对初级产品进行 再m工的册门,属第二严业。3. 建筑面枳、套面枳、公摄而枳的團念-可修編-建筑面枳指建筑物外墙或

7、斛外围水平投影面枳之和，包牯讯台、挑關、地下室、室外 楼梯等。且具备有上盖.结构牢国、层高2.2米以上的永久建筑。套而枳指套建筑面枳，指傅屋按套（单元）廿算的建觅面枳，为单元门围的建筑面枳， BUS单元的使用面枳，嬌体面枳及讯台面枳。公捷而枳指商品瞬分捷的公用建疑而枳壬要由两跚分组戒：电梯井、楼梯何、垃圾道、 变电室、设备室、公共门厅和过道等劝能上为整楼建規服务的公共用晞和管理用房的建第面 枳；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙an*平投影面枳的50%。建筑面枳二套建規面枳+公抵面枳五、业务说程題1 箱售遼程2银行按褐流程及应准备的按竭资料（包祐个人及企业）根据客户情况咨询按轴专员应报

8、送哪家银行一让客户准备按揭资料一报送银行面签（面签后 及时通知按掲专员）应准备的按掲资料:单身客户:本人原件及夏印件2份本人户口本（需户口本百页、户主页、本人页）原件及复印件2价单身证明（需民政局开具，离异人士需离姑证员未再姑证明）收人证明（收人ii明、工作条员近三f月的工资逍水，自治区外户口连需本人在呼市的一年 以上的纳税证明或养老保险熾纳爲明）首付款收据及貝印件商品房合同及复印件巳婚客户:夫妻取方原件KIH）件2价夫妻豉方户口本（需户口本首页、户主页、本人页）原件及复印件2份结姑证（需双方持込人各幷自己的）员复口件2 H收人证明（夫姜双方收人证明、工作条及近三个月的工资渝水，自治区外户口连

9、需本人在呼 市的一年以上的纳税证明或养老保险缴纳证明）首付款收igKsm件商品房合raEMED件企业客户:企业营业执照、企业法定代表、勁贾报告、税务登记证、企业弋水、股卅制公司连需岀具股 权讦九廿算题客户A于2007年4657元/rd单价购买125.67 *商品住宅一套（现房）,由于近年 的楼市升富，房价上涨，客户于2010年门月份以单价7248元加售出。1.SB购屏后其他资金投入,it算此商品房从购买到售出的年均溢价回报率。： (7248 元/rrf-4657 元/rd)*125.67 H/3 个 7(4657 元*125.67 元/rrf)*100%=18.55%tx堆述i.aeK. cp

10、l披行准备金率的桥念及三者之同的关系.并举何说明。通货腸肚：指在纵币渝通条件下，因货币供给大于货币实岳需求，也即现实吗买力大干产出 供给，导致货币贬値，而引起的一目时间物价持续而普遍地上涨现象。貝实质是杜会总需求大 于社会总供给。CPI：是反映与居民生活有关的濒品及劳务价格统it岀来的物价变动指标，通常作为观察通货 膨胀水平的重要指标。般说来当CPI3%的增幅时我们祢为通货册胀;而当CP卜5%的增幅 W,我111把它怖力严亜的通货鹤胀。存款旌备金率：存款旌备金是常金融机枸为保证客户1!取存款和资金淸算需要而旌备的在中 央银行的存款，中央银行要求的存款准备金占其存款忠额的比例就是存款准备金率。关

11、系：一股说来当CPI3%的憎幅时我们称为通货議胀;而当CPI5%的増幅时,为严車的通货腸肚。通货腸胀是一种现象，而CPI是实际反映此现象的客观数据，存款准备 金率及利率的上関是为了跨低市场货币渣通量，抑制通货懒胀，便物价以及货币价值回旧理 11的一种金融调技手段。2.骸噸全国楼市价格的因素有耶些？并作分桥。 中国的人口数量与结构决定SUB高赠长的需求：中国的人口数量的增长辻中国不得不进 行大规模的住眉生产。改革前的三十年中国并未合理的解决人口用长与居住的冋題，1978年 城市人均居住面枳仅为3.6平方米，低干建国初期4.7平方米的水平。虽然改革的三十年中有-可修編.了长足的发最，爵别是市场化之

12、后，每年的开1IS量胡在扩大，但旳无法満足日益用长的需求。 中国的城市化进程的加剧：中国用了三十年的改革时间解决了2亿农民的逍城冋题，但还 需解决4亿农民的进椁冋題。如果同样的速度將需要60年的时间，必须以成倍熠长的速度才 有可能在未来的20-30年，当我国经济总量达到世界第一时实现城市化率6570%的水平。 中国现有存量住宅约145亿平方米，至少iiit设240亿平方米才能在不斷拆IFI与拆除中实 ffiji-BlS,而长期的供给严車淆后，尚无法满足迪个城市化率的需求。 可开发土地资源的柿缺性：中国面临着土地制度的约東11条件，无法让农村的土地，特别 是宅基地产生集中的效应，并让农民的宅星地

13、可以变成进城的资本。尤貝是中国对根食安全 的顾虑不得不出台严守十八亿亩纟I线的破策。干是土地在生态保护、基8设施建设、工业生 产与域市发展的乡项选择中应为了资源枚度柿缺的严品。而全国的建设用地中Q有基阳设施 用地、工业顶目用地、交通水利用地、旅游用地、军事用地和域市建设用地等多顶。城市建 设用地中Q有商业、亦公和任宅用地之分。住宅用地中illft保障HU居用地和商品房用地 等多类。结果最终的全部建设用地中傍地产用地只剌了 4.5%,而商品住宅用地就更少得惊人 T,于是土地的柿缺性就理下了招不断出现天价的种子。 城市基砒设施和优共服务提开：中国经济的高增长中一f明显的特征正是城市之间的竞争。 逹

14、种竞争之中，所有的域市政府都在畀力的改变械市的形象，不斷的加大对城市基隅设施和 贷共服务功能的投人。大量的城市在建高速鉄路、公路、IL学校、医院、文体设SfeUK 城市花同和改善城市面隸，因此许多地王的出观正在于公路、必轨的作用；正在干城市花回 的坏境改变；正在于学校与医院SKT转顼的需求。不但所供的土地債社僉与投贾者車新认 识了，周边的房价也在市场中得到了价IS的至新从定。 械本因索的变化：土地的价格在提高，WM、水泥等的价格也在提高，使用的新林料 提高了喷量的间时价格也在提高，连工人的工资也在提畐，最终的严品一居子的价格自然 也会是上漲的。总不能啊买者的收人在錠高时，让生严者的工资收人下降

15、吧。車要的是中国 浪眾了三十年低成本实规减市化发最的晟搀时机，如今不得不承受高成本城市化的观实。在 石油每柵2美元ms!失去了机会，只好在大多数国家已在低成本时就实现了高城市化率的 竞争中Ho煤、铁矿石的低价时代已不会再来了，正视逹彳、成本加速增长的现实，就必须 容忍不动产价榕的上总。 不动严的多車）能作用：不朋产是几乎所有产品中抗通胀能力最强，保ii率最高的严品， 在所有的商品能用于起到金融杠杆作用的敢资工具中，住居也是可抵押性园强、抵押率最高 和最容易变现的。间时还是数额巨大、政府法律支持和允许的、有淸楚的产权制度保护并目 是难以作陨的。 中国的传统文化：“有恒产才能有恒心”中国的历史一頁

16、给社会一种成家立业要先置恒严 的规念。的大院就正直是迪种传统文化的典里表观。从零开始的置业到逐步具备规模的大院, 辻人们安心和后顾无忧。现代的农林也同样，第一桶金大多不是用于再生产的投人，而是百 先用于满足居住改善勻扩的需求，陽怕连有吃穿的因难也要先盖房。产的贾念已超越了现实 生活的能力，但却无法改变2ft念的存在。 不可忽略的收人蠣长：几乎全社会听到的胡是中国高房价的怨声我道，更培育岀了无数的 泡沫梦幻。册有人用不正晞的廿算方式中的房价收人比的慢念来说明中国的泡沫，也有人用 JS价租售比来证明逹个泡沫将要破裂，但却从来设有人承从房价的增长幅度与数借远远小于 收人增长的帽度与倍数。如果用价桥与

17、收人的同比廿算，1998年瞬改货币化时的全国商品房 任宅平均价格只有1854元/平方米，同样城镇人均可支配收人为5425元/年，家庭平均力3.16 人/户，剧家庭年收人为17143元/年，一年的收人可11购买当年的商品房为9.5平方米，8年 约购买74平方米的住房。全国1998年的任晞中位数面枳力62平方米，剧居价收人比在1： 7 以下，也就是说大部分域市的房价收入比在1： 6UT,少数地区的房价收人比在1： 8左右 （因为收人合理应用中位数，房价也应用中位数价桥，则全国的平均房价收人比胡在1： 6 T）o今天2009年的全国商品房任宅平均价格为4445元/平方米，同年城鎮人均可支配收人 为1

18、7175元/年，家庭平均为2.96人/户，剧家庭年收入为50838元/年,-年的收入可以购买 当年的商品房为11.44平方米，全国的任房面枳中位数约为68平方米，剧8年的收入可以啊 买91.5平方米的商品房，6年的收入正好啊买68平方米。房价收人比胡平均在1:6之，换成 中位裁技术，则們是第大多数地区房价收人比在1：62下。再看各自的增长怖况，房价从1854 元/平方米增长到4445元/平方米,熠长了 1.39倍,而人均可支配收人I U 5425元/年赠长到 17175元/年，增长了 2.16倍，很明显收入的增长远远高于了房价的増长。附加題：（口述题）靖他准备1谈谈对限购令的认识及限购令对全国或本土市场的影响。2对房地严fiiK本职业的认识，如果址你去, fi；将如何去做。