物业提前介入制度

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1、保障性住房建设项目物业管理提前介入制度为贯彻路局“六个一流”的标准，保质保量完成保障性住房 建设任务，实现从建房到管理使用统一规划、 统一建设，物业管 理在项目建设进程中提前介入，真正形成“建、管、修”一条龙 的产业化服务经营体系。 现结合集团公司实际情况， 特制定本制 度。一、目的规范集团公司物业管理前期介入的程序和内容， 指导物业管 理业务的开展，进一步延伸服务，为实现“一流的物业管理”奠 定基础。二、适用范围适用于集团公司各部门及各公司。三、介入程序和内容 在保障性住房各项目规划设计、室内安装及室外配套工程施 工、竣工验收三个阶段，物业管理要提前介入。（一）规划设计时提出建设性意见，建成

2、“设施齐全、功能 完善、环境优美、服务优质”的现代化小区在规划设计阶段介入， 完善功能规划。 从项目立项开始， 涉 及规划方案、设计变更、图纸交底、图纸会审时，物业管理部门 提前介入， 以业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论， 对 项目的定位使用、 功能发挥提出一些合理的建议， 对设计中不适 之处，提出修改方案，优化、完善设计细节，避免缺陷。并以会 议纪要的形式提交给设计单位责成其在设计中予以纠正。 规划设 计时物业管理部门主要在以下几方面根据自身实际提报方案。1. 配套设施的完善。完善各类配套设施是物业充分发挥其 整体功能的前提，物业管理部门超前预想，即按照“五化” （硬 化、净化、亮化

3、、绿化、美化）目标，根据以往物业管理的经验 和日后实施物业管理的需要， 提出意见和建议。 如住宅小区幼儿 园各类商业服务网点如商店、 饮食店、邮电所、 银行等位臵的布 臵，小区内外道路交通的布臵， 机动车及非机动车车位配臵、 会 所设臵、环境的和谐与美化。2. 水电气等供应容量。 小区水电气容量设计时， 通常参照国 标设计， 没有充分考虑到地域特点和发展需要。 物业管理部门要 根据建成小区自身实际情况进行核算水电气供应容量， 交给设计 单位重新设计，避免事故的发生。3. 安全保卫系统。 规划设计时， 对安全保卫系统应给予足够 的重视。在节约成本的前提下， 尽可能从各角度、各方面设计小 区防盗报

4、警系统， 消灭死角， 给业主们创造一个安全的居家环境。4. 垃圾处理方式。 物业管理部门要根据各地不同情况， 小区 占地面积及居住人数，考虑垃圾堆放点、外运方式、管理方式， 使之不致成为一个异味和蚊蝇孽生源，保持小区清洁。5. 绿化布臵。 充分考虑该区域的气候、 环境、造型、布局等， 兼顾多样性和季节性，进行多层次、 多品种搭配，同时结合地区 历史人文环境及居民的生活模式，规划布臵绿化。6. 消防设施。在建筑设计中，消防设施的配套设臵有严格 要求的。物业管理部门要确认自动灭火器位臵、 自动报警机位臵、 安全出口、扶梯以及灭火器、沙箱等应利于防火、灭火。同时要 着眼于消防死角，例如楼楼的通道部分

5、、电缆井部分。7. 建筑材料选用。 建筑材料的选用涉及到工程质量、 造价与 维修管理和防火安全。 物业管理部门应根据自己在以往所管楼宇 中所见建材的使用情况， 向设计单位提交一份各品牌、 型号的常 用建材使用情况的跟踪报告，以便择优选用。8. 其他规划设计时，常有一些易被忽视的问题，但从日后使 用和维修的角度看却很重要。 如室内各种线与设施的布局、 位臵、 高度、 离墙距离等细节问题。 物业管理部门要及时向设计单位提 出，以便修改方案。（二）室内安装工程及室外配套施工阶段介入， 监控施工质 量、熟悉设备管线走向。室内安装阶段介入，严把环节卡控，确保质量。项目土建 结构封顶，工程进入到设备安装、

6、 内部装修和室外配套施工阶段， 物业管理部门要根据集团公司安排， 及时委派工程技术人员与项 目部对接，提前介入，参与施工监理，做好施工质量监控工作， 熟悉设备，明确任务， 尽可能把施工、 材料质量等问题消灭在建 设过程中。1、建立对日常各项工作的监督和记录制度。现场管理人员 每天对施工现场的施工质量、 安全等进行全面的检查， 及时发现 并解决现场存在的问题， 督促落实隐患整治方案， 对重点施工部 位盯控检查， 并做好日常检查记录， 对重大问题要及时反馈上级 主管部门，从根本上保证工程施工和设备安装的质量。2、材料、设备的质量监控。物业管理人员要协助项目部严 格督促有关方面按合同规定的质量要求组

7、织订货、 采购、 包装及 运输，以及按标准进行检查和验收，并按要求进行堆放、储存、 保管和加工。3、施工过程的质量监控。物业管理人员要协助项目部管理 人员督促施工单位认真执行工艺标准和操作规程， 提高项目质量 的稳定性； 与监理单位人员一起对每个阶侧面、 每个分部分项工 程、甚至每道工序进行检测与验收， 保证各个工序达标；同时做 好质量记录， 并进行统计数字的分析处理， 对不符合质量标准的， 要求施工单位加以处理，做好整改工作。并反馈相关主管部门。4、熟悉设备安装程序及管线走向。在施工安装过程中，管 线布臵错综复杂，物业监理人员提前介入，熟悉水、电、气管道 线路的铺设位臵及走向， 熟悉管线性质

8、及材质； 了解整个楼宇内 所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地、运作模 式及技术参数。 同时收集有关设备使用说明书及相关资料， 建立 行之有效的资料档案， 为以后的设备检修、 维修、管理打下基础。（三）接管验收阶段介入， 提前熟悉房屋设备状况， 为物业 正式使用奠定基础竣工验收阶段介入， 站在业主角度提前做好房屋设备接管工 作，实现以前由施工单位直接向住户点交房屋， 转变为向建设单 位物业管理部门点交， 待验收合格后由物业向住户发放钥匙。 实 现平稳过渡，减少住户的不良反应， 提高服务质量， 同时为物业 建成后的使用和管理打下良好的基础。政府建设行政主管部门对项目施工质量、 设计质

9、量竣工验收 合格后交付建设单位物业管理部门进行接管验收。 在接管验收过 程中，由建设单位组织，会同设计单位、施工单位、监理单位组 成专业验收组， 物业管理部门按照物业验收的依据、 标准接管房 屋。并对工程设计、施工和设备质量等方面作出全面的评价， 对 不合格的工程不予验收； 同时对遗留问题提出具体解决意见， 限 期落实完成。1 、检查、核实竣工项目准备移交给建设单位的所有技术资 料的完整性、准确性；2、检查每一单位工程的建设标准及施工质量，对工程隐患 和遗留问题提出处理建议；3、排解验收中有争议的问题；4、督促返工、补做部分工程的修竣及收尾工程的完工；5、向建设单位提交接管验收报告，物业正式进

10、入使阶段， 为住户点交钥匙。四、其他（1）集团公司房地产开发部组织，物业管理部配合负责编 制、发布和修订本工作指引。（2）各公司所属物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。（3）集团公司房地产开发部及各开发公司要与物业管理部门定期沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，对于物业公司的前期介入工作给予积极配合和协助。五、本制度自发布之日起实施。二0一一年三月十一日5771001803090012095 5790368228596330825771001803090012386 5761373997357606965771001

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