物业服务及房地产服务知识解答大全

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1、物业服务及房地产服务知识解答大全第一编 物业服务解答大全第一 物业收费类1. 为什么物业服务公司一次性收取一年的物业服务费？答： 由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业服务费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业服务费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧，且符合建设部物业服务收费管理办法第十九条相关内容规定。而此收费已经在前期物业服务合同中约定。可以以现金形式或银行划账等方式。第一年物业公司从成立到正常运行，无处不需要

2、大量的资金来保证。为保证物业公司能正常的、更好的为业主提供优质服务，故要一次性收取一年的物业服务费。2. 从什么时间开始计收物业服务费？l 答：按约定日期办理收房手续的，从办理收房手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的缴费时间开始计收物业服务费。l 您的销售合同中已明确甲方的交房日期，以销售部出具并办理交房手续时开出的入住通知单上的时间起计收物业服务费。3. 以什么面积收取物业服务费？答：物业服务收费按法定产权建筑面积计收，可以按月、年收取。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同

3、中建筑面积为准。4. 每月每平方米缴纳的物业服务费标准是多少？答：居住物业服务费1.8元/。商业物业服务费2.5元/平方米。5. 物业服务费收费的依据是什么？答：是依据前期物业服务合同、当地有关物业服务服务收费办法所约定之物业服务服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水平及物业服务费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而做出测算并经过政府部门最终批核确定。6. 除此之外还要交纳什么费用？答：除此之外还需交纳代收的电费、自来水费、燃气费、有线电视初装费、垃圾清运费等。注：将依据政府部门公告的市政收费标准调整上述收费标准。7. 入住时应

4、该签订什么协议或文件？答：入住时您应签订前期物业服务协议、临时管理规约、装修管理手册、客户资料登记表，领取住宅质量保证书、住宅使用说明书等。8. 入住后物业服务费应该如何缴纳？答：您在接到交费通知书 日内，可直接到物业公司财务部交纳。9. 物业服务服务费里面包括了哪些费用答：物业服务服务费包括：l 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；l 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；l 物业服务区域清洁卫生费用；l 物业服务区域绿化养护费用；l 物业服务区域秩序维护费用；l 物业公司办公费用；l 物业服务企业固定资产折旧；l 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；l

5、经业主同意的其它费用。10. 我们如何知道物业服务费都花在什么地方了？答：物业服务费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；l 物业服务公司将每半年向业主公布一次物业服务公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业服务费是如何花销的。11. 业主有权审查物业服务企业的收支吗？答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。如果业主委员会与物业公司所签订的合同为“包干制”的话，业主是没有权利要求公开物业收支明细的；相反如果是“酬金制”，物业则必须公开收支明细的。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务

6、人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。 12. 我没有住，是否可以不交物业服务费？答：不可以。（2003年6月8日国务院令第379号）新版物业服务条例发布实施后就取消了空置房减免费用的规定，目前都按100%进行交费。l 在同一物业服务区域内自房屋交付使用之日起开发企业未售出的房屋和产权人空置房屋均应承担物业服务费。因为物业服务费是公共区域保安、保洁、设备设施维护保养的服务费用。少数业户物业暂时空置时，物业服务公司的运作并未因此而减少工作量，减少费用支出，所以业户虽然没有入住自己的房屋,也要交纳物业服务费用。13.

7、 售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业服务费吗？答：不可以。因为物业服务公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业服务费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业服务费仍需支付。14. 有的业主不交物业服务费，这对我有影响吗？l 答：有影响。因为物业服务与服务的实施是需要业户交纳的物业服务费来支持的，如果有业户不交费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益。l 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

8、业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。l 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。l 物业产权或者租赁权发生转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。15. 收楼时还有许多配套设施，（例如：周边绿化、车库、行人通道等）没有交，是否需全额缴纳物业服务服务费? 答：原则上是要全额缴交的。绿化、燃气、有线电视等相关配套设施是地产公司及社会相关服务部门提供给您的“有形产品”，物业公司提供给您的是“无形服务”。16. 小区业主

9、办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业服务费？答：是的，要缴纳物业服务费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业服务公司已经为该单元提供了公共性的物业服务服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，是要交物业服务费的。17. 如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业服务费，物业是否有权掐断住户的水电供应？答：物业服务公司没有权限制业主的水电供应；但如果是代收代缴卡式收费，则要及时充值，以免自动停水停电。18. 我想增加几张门禁卡需要收费吗？如何办理？答：收费。成本费是30元/张。如需要可向物业公司客服部申请。19. 商铺的水电费是否同住宅相同？答：不相同

10、，水价格根据万宁市物价局文件关于调整万宁市自来水价格的通知，以自来水公司为准；电价格以电业局给定价格为准。20. 房屋未装修，入住前是否要交纳物业服务费？答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业服务费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业服务公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业服务费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业服务费，必然导致物业服务费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。21. 业主无

11、因不交纳物业服务费？答：业主违反海南省物业住宅管理条例规定和物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业可以依照物业服务合同约定收取违约金。22. 什么是业主？答：依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。l 基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。l 业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行，但不得以放弃权利为由不履行义务23. 物业服务公司收取物业费的制定依据，是否可以调整？答：普通住宅物业服务

12、收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。省人民政府可根据本经济特区的实际和需要，适时调整实行政府指导价的物业范围。l 实行政府指导价的，省价格行政主管部门应当会同省住房和城乡建设行政主管部门，根据普通住宅物业类型、服务内容和服务成本等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，并每三年至少向社会公布一次。基准价根据相关服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。l 政府制定或调整物业服务收费指导价应当实行听证。24. 小区公共区域或设施设备，物业是否有权经营？答：业主共用的设施设备、场地以及房屋，经业主共同决定，可委托物业服务企业经营，其收益按合同约定执行

13、。l 经业主委员会或业主共同决定，物业服务企业利用物业共用部位、场所、设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续，经营收入扣除物业服务企业经营成本、相关税费后，其收益分配按合同约定执行，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。25. 业主转让或出租房屋是否向物业告知？答：业主转让或者出租房屋时，应当将物业管理方面的规定和约定告知受让人或承租人，并自合同签订15日内将转让或者出租的情况告知物业服务企业和业主委员会。26. 物业管理区域内的各项专业经营的计量设备怎样抄表？答：物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收

14、取有关费用，不得强制物业服务企业无偿代收代交相关费用，不得因物业服务企业拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取额外费用。27. 本条例中有关专业用语：答：(一)专有部分，是指物业管理区域内的房屋(含整栋建筑物)、车位、摊位，以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性，能够明确区分;具有利用上的独立性，可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。(二)自用部位，是指业主所购房屋内部，由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位;(三

15、)自用设施设备，是指业主所购房屋内部，由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备;(四)共用部位，是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构(包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等)、室外墙面等部位;(五)共用设施设备，是指物业区域内或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。二、装修服务类28. 为什么收取装修垃圾清运费？答：如果是“二次装

16、修”垃圾清运费，是可以收取的，因为物业服务费用里不含装修垃圾清运费用，理论上，这个二次装修垃圾清运费，是向装修公司收取的。因为装修公司在收取住户装修费用的时候，工程款内已经包含了清理施工现场的费用。l 二次装修垃圾清运费的收费标准，根据发改委官网的消息，“装修涉及的收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业与装修人和装饰装修企业在装修服务协议中进行约定。” l 装修垃圾需由指定的清运单位统一清运，业户需按照记租面积及装修垃圾数量来支付装修垃圾清运费。若业户另有其它安排，则需事先征得物业服务中心批准。l 业户必须将垃圾装入袋中，并在规定时段乘坐规定货梯自行搬到本项目指定废物收集处，由物业服务

17、中心集中处理。29. 装修需交哪些费用？答：A、装修违约金：2000元/户；B、装修垃圾清运费：6 元/平方米；C、装修许可证工本费10 元/张D、出入证工本费：10 元/张。E、电梯使用费200 元/户。F、灭火器租用（可选）100元/个。30. 装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取？答：业主对其物业进行室内装修的，业主应当与物业服务企业签订装饰装修承诺书，承诺书应当载明装修建筑垃圾清运及费用事项。l 装修是按装修手册的装修垃圾清运费：业主委托物业服务企业清运装修产生的垃圾，清运费标准由业主和物业服务企业协商确定。l 建筑面积每平方米6元垃圾清运费，具体收费标准见装修手册内容。31. 我

18、不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳装修违约金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。32. 装修房子为什么要交纳电梯使用费？答：装修期间电梯使用费问题，能够在2002年5月住建部令第110号住宅室内装饰装修管理办法中找到一定的依据。物业服务费里不含二次家居装修电梯使用费，由谁使用谁负责的原则。电梯使用权利和义务相平等原则。33. 装修房子为什么要办理装修申请和接受你们的检查l 答：海南省家庭居室装修装饰行业管理规定第六条中各物业服务单位或物业开发商负责家居装修工程的开工申报及装修装饰施工现场的管理。l 海南省住宅管理规

19、定第四十八条 业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约，并告知物业服务企业和业主委员会。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装饰装修施工进行现场监督。l 业主违反房屋装饰装修规定、临时管理规约或者管理规约的，物业服务企业应当及时督促其改正;仍不改正的，物业服务企业有权禁止装饰装修施工人员和施工材料进入物业服务区域，并报告有关主管部门，有关主管部门应当及时处理。l 物业服务企业违反海南省住宅物业管理条例第四十八条规定，未书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，且未派人到装饰装修现场监督检查的，由县级以上人民政

20、府物业管理主管部门处1000元以上3000元以下罚款。34. 业主进行装饰装修影响到相邻业主正常生活？答：相邻业主有权劝止，也可以请求物业服务企业或者业主委员会协调处理。物业服务企业或者业主委员会应当在接到请求后24小时内协调处理。35. 装修手续怎么办理？答：请您先到客户服务中心，办理装修申请手续，说明您需要改动的位置和项目、装修公司具体信息、开工时间等等，然后由客户服务中心相关人员进行装修审核。36. 如果业主装修时铺设木地板，是否会影响屋内管线？答：会。建议业主铺设复合地板，因为木地板需要打龙骨，这样会碰到管线。37. 想移动可视对讲挂机，可不可以？答：建议业主不要改动。另外，由于这项改

21、动设计到本园区房屋的整体系统，需要由物业协调原施工单位。如果业主非要改动的话，造成使用不了或效果不好等现象，原施工单位将不给予保修。若造成其他损失也要承担相应责任。38. 施工的人员将建筑垃圾扔进下水道造成堵塞，怎样处理？答：谁施工谁负责。如果是施工人员所造成，由施工单位处理，如不是施工人员造成是业主人为造成堵塞，依据海南省住宅物业服务规定由业主负责。39. 我想把室外部分设施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？答：2002年5月1日，建设部颁发的110号令文中第六条规定：从事室内装修不得搭建建筑物、构筑物；不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。40. 业主可以对排烟道、通风道进行改造处理

22、吗？答：不可以。根据2002年5月1日起施行的住宅室内装饰装修管理办法规定中，装修人和装饰装修企业应当与物业服务单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，其中包括禁止行为和注意事项中有明确的规定，禁止对室内排烟道进行改造。41. 业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续？（包括自装）答：建议业主选择具备装修企业资质的装修商，牵涉到质量包修，责任自负。42. 业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗？答：不可以。因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案至客户服务中心审核后方可开始进行铺装。工程完成后，应将所产生的垃圾及时清离。43. 装修人员可以在我家住吗？答：不可以。为了业主和房屋

23、的安全。但业主提出的，须由业主写出承诺安全担保。44. 卫生间为什么在装修时还要做防水？答：首先，承建商在交房前已经做过防水，且经过闭水试验，防水效果良好。但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面，破坏了防水层，故建议业主在装修时重做防水。45. 现在国家都在提倡节能环保，为什么不让安太阳能热水器？答：太阳能热水器一般都是安装在屋面及露台上，而屋面和露台上都有防水层，安装久了太阳能热水器的重量会破坏防水层，导致屋面漏雨。另外，屋面属于公共部位，个人不应该私自占用。46. 想安装卫星接收器可以吗？答：不可以。我们国家规定，安装卫星接收器需要有当地公安部门、广电总局、无线电委员会

24、三方批准。如果向物业公司出示以上相关材料后方可安装。47. 有露台的业主可以封闭露台吗？安全如何保障？答：为保证房屋外观整体形象，除物业公司指定露台封闭方式外，业主自行封闭露台是不允许的。48. 可以安装防盗网吗？答：窗外部不允许安装，建议可以在窗内安装防盗网。49. 办理临时出入证需提供那些资料？答：办理临时出入证需提供施工人员身份证复印件一张。50. 空调为什么要在指定位置安装？答：由于空调随意安装后，使房屋外观杂乱、冷凝水随意排放，影响环境及立面美观和物业保值，降低物业档次，统一安装后，便于冷凝水集中排放和立面美观。51. 门窗尺寸大小、窗玻璃颜色能否更改？答：为保证物业整体外观立面整齐

25、、统一、美观、物业保值、增值。物业产权人或使用人不得更改。52. 装修材料如沙子、水泥、石材等运输是否可使用电梯？答：按装修手册办理，电梯是特种行业质量监管，不能超宽、超重、超长及跑、冒、滴、漏的行为，业主使用电梯运送很容易使电梯损坏，导致维保单位不给予保修。53. 入住后燃气开栓怎么处理，达到70%入住能否正常开栓？答： 由燃气施工单位发通知，告知物业开栓及安装燃气表的时间，业主家中留人，由燃气施工单位上门安装燃气表及开栓工作，物业公司只负责发通知。54. 垃圾为什么要指定地点堆放不能堆放于户外及公共场所？答：装修垃圾属于不可利用垃圾，对环境保护造成影响，政府对此类垃圾实行定点管理，如果业主

26、及使用人将装修垃圾堆于户外楼道或随意堆放、搬运、既占用消防通道影响消防疏散，又影响其他行人通行，所以，物业为了方便全体业主生活起居环境整洁，要求业主或使用人在装修期间统一指定地点对装修垃圾实行集中管理。55. 装修人员的出入证到期，如何办理延期手续？答：装修延期需带装修许可证原件及出入证一起到客户服务中心办理延期手续，不需要再交纳其它费用。56. 装修时能否拆除室内部分墙体？答：业主和使用人在项目申请时，必须明确注明墙体部位，根据房屋结构明确是否可以拆除。57. 装修时拆除墙体的注意事项？答：一般框架结构除户与户之间的分离墙及单元外墙、供电、通讯主管路埋设之墙体不能拆除，钢筋混凝土结构的承重墙

27、不得拆除。第三 停车费58. 车辆的停放费用是多少？答：车位及其有偿使用管理服务费用：A.月租车位有偿使用服务费: 元/月/个；B.专用私家车位月服务费: 元/月/个；C.摩托车车位有偿使用服务费: 元/月/台；D.自行车车位有偿使用服务费: 元/月/台；E.汽车临时停放: (计时)1小时以上12小时以内 元/台/次;12小时以上24小时以内 元/台/次；F. 摩托车临时停放: (计时) 1小时以上12小时以内 元/台/次；12小时以上24小时以内 元/台/次；59. 为什么我买了房，在小区内停车还要交停车费？答：小区内的停车位为业户提供车辆停放之便利，但由于车位产权归属因素，其他人士若以租用

28、形式使用，因此需要交纳停车费及车位管理费，即类似租房需要交房租及管理费。60. 建设单位有权利出售地下车库吗？l 答：建设单位出售物业服务区域内车位、车库的，应当在出售前依法办理车位、车库预售许可或物权登记。但车位、车库已经由业主公摊的，或者占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位、车库，车位、车库属于全体业主共有。l 业主共有的车位、车库的收益属于全体业主所有，其用途由业主共同决定。l 住宅物业区域内车辆停放服务收费按照海南省有关规定执行。l 物业服务区域内的车位、车库，应当首先满足业主、物业使用人的需要。61. 哪些车辆不得收取费用？答：属下列情形之一的，不得收费（1） 党政机关、企事业单

29、位在办公区域内提供的临时停车场地或车位。（2） 出租车车辆在指定候客场、点候客的。（3） 在公共场所及单位所在地临时落客的车辆。（4） 不具有停车场相应场地设施和管理人员的。标准还规定，以下6种情况免收车辆停放服务费：1、 出租车辆在指定候客场、点候客;2、 进入各类停车场停放不超过10分钟;3、 执行公务的军车、警车、消防车及综合执法车;4、 实施救助的医院救护车;5、 通信、供电、供水、市政工程抢修作业的车辆;6、 不具有停车场相应场地、设施和管理人员。62. 收取停车费用的用途？答：经营各类停车场的单位或个人必须持交通行政主管部门的停车场经营的有效证件向价格主管部门申报标准，申领收费许可

30、证，并在收费点醒目位置，明码标价，亮证收费。l 收取费用用于停车场正常运作的日常开支，包括：清洁、照明、场地设备、设施的维修保养费用，管理人员的工资及法定税费等。第四 维修基金类63. 为什么要交维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？ 答：根据国家物业服务条例及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%3%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业服务企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比

31、例向业主续筹。64. 住宅专项维修资金的收取方式？是用于房屋哪方面的维修？专项维修资金是由谁代为管理？答：收费标准是按60元/征收。l 住宅专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的2%交纳（实测面积后有变估的以结算价款为准）。对农行房屋是在签订合同时交纳，对其他业主是在交房时交纳。用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。l 商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。65. 维修基金的使用规定？答：物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：(一) 自用部分的所需费用，由拥有该部分的业主自行承担;(二) 物业共用部位、共用设施设

32、备的大修、更新、改造费用，由业主按照其拥有的物 业建筑面积比例分摊。依照有关规定设立专项维修资金的，从专项维修资金中列支。但物业的共有部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担;(三) 物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支;(四) 物业服务区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修养护和新改造费用由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。专项维修资金的收取、使用和管理办法按照国家和本省有关规定执行。第五 其它收费66. 有线电视的缴费方式？答：业主如想开通有线电视需缴纳有线电视入户初装费 350 元/户，收视费 元/年/户的费用；收费标准最

33、终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。67. 小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？答：根据海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法共用水、电费用按实际发生额向业主或使用人分摊。具体分摊办法由业主大会或业主委员会和物业服务企业协商确定，未成立业主大会的，按据实际方法分摊物业管理区域共用部位和共用设施设备用水、用电应当安装独立的水、电等计量器具计费，未按规定独立设置计量器具的，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊。68. 为什么要缴纳水电周转金，收费的标准是什么？答：物业服务单位在物业服务过程中收取的水电周转金，是各业主所使用的水电未收缴上来之前，物业服务单位预先向

34、水电部门代缴纳而垫支的费用；水电周转金由价格部门根据不同时期所需费用大小制定统一的标准和范围，物业服务单位承接物业服务之前必须向价格部门申报收费标准，并按价格部门批准的收费标准和范围收费。每户500元。69. 小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费？答：水景园林将由专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业服务费中。如遇大修则需动用维修资金。70. 业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？答：物业服务条例第47条物业服务企业应当协助做好物业服务区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工

35、作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。71. 万宁市居民生活用水价格是多少？答：万宁市城镇居民生活用水价格为1.50元/吨，经营服务业用水价格由原来1.80元/吨调整为2.00元/吨。72. 万宁市居民生活用电价格是多少？经营用电价格是多少？答：居民生活、经营场所等用电价格物业小区中居民部分的生活、公共照明、电梯、消防用电价格为：0.5883元/千瓦时(1KV及以上)和0.6083元/千瓦时(1KV以下)；商业部分的经营场所、公共照明、电梯、消防用电价格为：0.9205元/千瓦时(1

36、KV及以上)和0.9305元/千瓦时(1KV以下)。73. 万宁市居民生活垃圾处理费是多少？经营垃圾处理费是多少？答：居民户生活垃圾处理费标准为每户每月6元，暂住人口每人每月2元。商场、超市、商店按营业面积计收，20平方米以下每间每月20元；2140平方米每间每月30元；4160平方米每间每月40元；6190平方米每间每月50元；91120平方米每间每月60元；超过121平方米以上的每增加20平方米加收10元。74. 万宁市居民污水处理费用是多少？答：自2008年10月1日起，文昌、琼海、儋州、万宁、东方、澄迈、昌江等市、县居民污水处理费不低于0.60元/立方米，其他用户污水处理费不低于0.9

37、0元/立方米第六 物业服务类75. 物业服务包括哪些服务？答：我们的服务包括：公共性服务及特约性服务。l 我们为您提供高品质的公共性服务，其包括：楼宇养护、公用设施设备维护保养；公共区域清洁，定时清理垃圾及小区环境的保护；小区内公共区域庭院绿化及美化环境服务；24小时的公共秩序的维护、消防服务；入住后日常管理（装修、报修、投诉处理）等。l 如果您需要一些个性化服务，特约性服务将满足您的要求，当然您要付相应的成本费用。76. 物业工程部的工作内容？答：物业工程部的工作是对本小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务

38、。77. 物业客户服务中心的工作内容？答：负责入住、装修手续的办理、受理业户的投诉和报修、进行客户走访和意见调查，业户特约性服务的接待和受理，接待业户及其访客咨询、收取物业服务相关费用，并组织社区文化活动的开展。78. 物业公司的工作时间？答：我们的工作时间是周一至周日： 8:3018:00l 其它时间及节假日均有24小时热线值守及专人值班。l 工程12小时值守。保安24小时值守。79. 业主若不签相关的入住资料将如何处理？答：应耐心向业主解释，本规约明确了业主、物业公司在双方权利与义务。如仍有异议，可向相关部门反映，也可待业主委员会成立后，经业主大会讨论决定。80. 物业打算怎么搞好社区文化

39、活动？答：我们会为小区业主举办丰富的社区活动，如定期举办业户联谊会、羽毛球（乒乓球）大赛、各种讲座、消夏晚会等活动，在举办活动前物业公司将提前发出征询意见通知及活动日程。81. 室内空调的安装方式？答：空调外挂机需要在楼体外悬挂，首先涉及安装牢固的问题，如发生安装不牢固造成人员伤亡或物品损坏，本户业主应承担相应责任。其次，考虑到园区的整体规划与美观，安装空调外挂机之前，应该主动找到物业公司相关负责人员，按规定悬挂在统一位置。 82. 具备什么条件就应组建业主委员会？答：根据海南经济特区物业服务条例第十一条规定，物业服务区域符合下列情形的，应当召开首次业主大会会议，选举业主委员会：l 房屋已出售

40、且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上;l 已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业服务主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)的报告。83. 业主投票权设立？答：决定业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积和业主人数，按照下列方法认定：1、 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;2、 建筑物总面积，按照前项的统计总和计算;3、 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设

41、单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。84. 业主如何投诉？答：您如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓名、证件编号，可以直接到物业客户服务中心投诉，也可用电话、书信函件的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向您反馈处理意见。85. 有偿服务如何进行维修？答：客户服务中心收到您的报修后，维修人员会尽快赶到维修现场。业主室内维修由业主自备零部件物业工程维修部收取人工费，维修之前，请您在工程维修单中和维修报价一栏中签字确认，维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见。倘若业户对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向客户服务

42、中心进行投诉。如业主没有自备零部件，除人工费外，我们还要收取零部件的成本费。86. 物业是否可以替我出租出售房屋？答：可以。属于特约服务。87. 我家里跑水了，物业公司怎么给予配合？答：物业公司以提供管家式物业服务为宗旨，若发生跑水事件，物业公司会全力配合业主工作，将损失降至最低。请业主在二次装修过程中做闭水实验，在离开房间时关闭好水阀门，避免跑水事件的发生。88. 物业是否对噪音施工有限制？答：噪音限制。上午8：0012：00，下午14：0018：00。周六周日及法定节假日施工时间为：上午9：0012：00，下午14：0018：00，并且只能从事无声作业。89. 如房屋内出现工程质量（轻微）

43、问题，业主可否暂不签房屋验收单？答：不可以。按照合同要求，本单元已具备各项交接条件。如存在不足，将由地产维修部负责解决，且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付。90. 我的车放在小区的停放处被撞了，你们应负什么责任？答：物业公司在做好本职工作的同时，负有协助调查的责任。物业公司负责整个园区秩序维护，做好园区内车辆指挥及停放有序，并保证交通秩序的良好,物业公司根据相关规定配合业主及交通部门调查事故经过。业主还应报保险公司或者拨打122交通肇事电话。91. 业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取公共秩序维护费，物业公司要如何处理？答：首先，我们要尽可

44、能的提高安防措施，做好人防、物防、技防，避免此类事件的发生。l 其次，刑事案件应由当地的公安机关部门处理。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快报警并通知物业公司，物业公司将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。l 另外，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论园区秩序维护的工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的服务工作。建议业户要投保相关保险，从各方面考虑尽量减少损失。第七 工程类92. 大修包括哪些内容？答：根据文件规定，大修工程和是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程。93. 中修包括哪些内容？答：中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设

45、备的结构和规模的工程。94. 小修包括哪些内容？答：小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。95. 物业公司是否对小区进行接管验收？答：物业公司已对各房屋进行了分户检查，并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。96. 厨房处是否做防水？答：按照国家建筑施工标准，住宅楼内只有卫生间做防水，厨房是不做防水处理的。如业主有需要的可自行做防水。97. 业主要求提供房间布线图纸。答：可以，由工程部负责。业主在装修时应注意本住宅区域内的预埋线路、管线，避免在装修时造成损坏。98. 所购买房屋进户门、窗户都是什么品牌的。答：进户门品

46、牌： l 窗户品牌： 99. 入住后是否能保证水、电、燃气供应正常？答：水、电可以，燃气政府规定入住率达到70%以上才可以通气。100. 对于房内的各类设施，哪些由安装单位提供保修？保修期限为多少？答：详见入住时所领到的房屋使用说明书及住宅质量保证书，上面对此有详细说明。第八 安全保卫类101. 公共部位可以随意占用吗？答：根据建设部1994年第33号令城市新建住宅小区管理办法有关规定，产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在共用部位乱堆乱放。如有违反，物业服务部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时，物业公司会及时劝阻，1

47、02. 出现紧急情况，物业可以破门而入吗？答：出现紧急情况，必须采取紧急避险措施时，紧急避险行为由于其保护的利益大于其造成的伤害，具有正义合理性。因此我国民法通则对此行为予以认可。l 中华人民共和国民法通则第129条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是因自燃原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”l 物业服务者在进行如下物业服务活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：1、 为救助人命造成的必要财产损失；2、 为避免业主财产受损或可能受损的必要财产损失；3、 为抓捕违法犯罪分子，制止不法侵害行为而造成的必要财产损失

48、。103. 交楼时安防系统未投入使用，如何给业主安全保证？答：针对这种情况，物业公司设置封闭区域，在有关的区域已经增派了24小时的安保值勤岗位。104. 装修期间搬运大件物资出小区需办理什么手续？答：任何时候、任何人（包括业主）搬运任何大件物资出小区，均需在秩序维护部填写相关手续，如果是装修人员或租户还需要请业主签字确认方后可放行。第九 生活服务类105. 自来水单价答：居民用水单价： 元/吨经营服务用水单价： 元/吨106. 供电单价答：单价： 元/度107. 燃气单价答：单价： 元/M3108. 附近公交车？答： 3路，109. 宽带、有线的所属单位l 答：电信公司：万宁市电信局 地址：万

49、城镇人民中路粮食局大门旁 服务电话：0898-62222298l 有线电视公司：中国有线海南分公司万宁市人民西路营业厅地址：万城镇人民西路230号 服务电话：0898-963999110. 各服务单位的公开电话（水、电、气 ）l 答：自来水总公司： 万宁水业公司 地址：万宁万城镇加神路 电话：62182862-8916l 供电公司：万宁供电公司营业厅 地址：万城镇万州大道 电话：0898-62222204l 燃气公司：万宁民享民生天然气 服务热线：13976907512111. 本园区隶属的街道答：街道隶属：万城镇街道办事处 服务电话0898-62257899 112. 户口属哪个派出所？答：

50、万宁市万城镇城西派出所。第二编 华信海岛假日小区详细情况113. 如何把握客户的关注点答：随着业主对房地产和物业服务方面的了解，业主对该项目除了价格以外，其他的影响因素也相当关心，特别是小区的配套设施的落实，发展商的销售承诺，物业服务提供那些服务，如何收费等问题，都是准业主关心的热点问题。因此，华信物业服务有限公司通过多种的资源和多年的实务经验的积累，将有关的热点问题分类归纳如下，在项目策划、销售和日后管理时，能全盘综合考虑，有遇见性的落实各项问题，避免了日后的纠纷，对发展商和物业公司打造优质的品牌、良好的信誉建好基础，共同创造多赢的局面。如何把握客户的关注点主要议题 114. .客户在购房时

51、（即销售期间）主要关注的问题 115. .业主在收房时（收房期间）主要关注的问题 116. .业主在申请装修时（装修期间）主要关注的问题 117. .业主在日常物业服务中主要关注的问题118. .客户在购房时（即销售期间） 主要关注的问题一、 主要项目a. 项目背景资料b. 项目概况c. 项目建筑风格与设计特点d. 项目智能化设施介绍e. 公共区域装修标准f. 发展商承诺g. 物业服务h. 交通及配套i. 附表及附件 a. 项目背景资料 1. 项目全称及各栋名称？总户数多少？ 答：华亚海岛假日（报建名称：海岛假日）l 华亚是指华亚集团，海岛是指海南岛；假日是指休闲度假的日子；l 综述：华亚集团

52、在海南岛开发的休闲度假住宅综合体项目。一期共10栋841户；1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#均为16层板式住宅，11#8层板式住宅；l 高档公寓、风情商业街；119. 地理位置？ 答：华亚海岛假日位于海南省万宁市城西路（万宁高铁站旁），隶属万宁市CBD中心区，南邻环市一西路，西邻城西路，北侧为仁里河（滨河公园）。120. 周边主要建筑物？ 答：距离高铁站100米，汽车站1.5公里。121. 周边主要交通干道？ 答：南面环市一路，西面（建设北路）城西路。北面仁里河路，东面文明北路（万安大道）。122. 发展商简介及开发过的项目？ l 答：投资商：福建华亚集团有限公司l 开发

53、商：万市富通房地产有限公司（1、2期），万宁华亚置业有限公司（3期）。l 福建华亚集团有限公司是一家以投资经营钢铁、房地产、纺织、钢贸物流、深海码头、国际贸易为主，跨地域、跨行业、多元化、复合型的大型民营实业企业，现有总资产超过100亿，员工上万人。l 业绩：（北京密云）彼岸香堤（别墅），l （四川成都）博川物流商贸基地、钢铁领域等。123. 设计单位及曾设计过的知名作品？答：福建经福建筑设计工程有限公司；资质：甲级。124. 施工单位及以往的作品？ 答：南通建工集团股份有限公司；资质：总承包特级l 业绩：阳光西海岸、蔚蓝海语印象、菩提苑精品小区等。125. 室内设计单位，曾设计过的项目？答：

54、北京阿玛迪；鲁能置业、雅居乐清水湾、保利地产等。126. 监理公司及以往监理项目？ 答：127. 物业服务企业及该企业服务的其它项目？ 答：万宁华信物业服务有限公司。128. 园林设计公司及以往作品？ 答：加拿大奥雅景观设计事务所；l 资质：甲级；华润石梅湾九里，129. 项目用地性质？答：住宅用地70年产权，商业40年产权。b. 项目概况 130. 项目占地面积，建筑总面积为多少？一期商业部分面积？一期住宅部分面积？地下停车场面积（车位数）？地下设备用房？答：总用地面积89305.69（133亩），一期总建筑面积（公寓+商业）68364.85，公寓面积60033.9，商业面积8330.95，

55、地下室面积7861.36l 一期住宅：占地面积：33432，建筑面积：68364.85l 二期商业：占地面积20903.69 l 三期住宅：占地面积：34970l 总用地面积：89305.69（133亩），总建筑面积：227924.65。131. 地下停车场面积（车位数） ？答： 394个132. 地下设备用房面积：答：133. 建筑覆盖率？绿化面积？绿化率？ 答：建筑占地面积33432建筑密度30绿地率35134. 总栋数？楼体高度？总层数？答：10栋。135. 楼宇结构形式？ 答：框剪结构136. 各楼的主要朝向？答：北外廊形式， 户户南北通透，采光通风好。137. 本项目封顶日期？竣工日

56、期？交房日期？ 答：一期全部统一装修，2014年12月31日交房。138. 预售许可证号? 答：2012年12月139. 物业产权年限？起止时间？答：140. 本项目有哪几种户型？各户型建筑面积多大？ 答：A型约82，B型约50，C型约,68，D型约80，G型约,108；总计841套：1#、2#、3#、5#、8#、9#各90套，小计540套；6#、7#各75套，小计150套；10#104套；11栋47套。l 全部南北朝向（详见楼层平面图）。141. 本项目的容积率？答：容积率2.0142. 小区智能化设施介绍、安防、消防系统情况？大门、阳台是否允许安装防盗网？有无红外线监控系统？ 答：小区采用

57、可视对讲系统、报警按钮、电视监控系统、周界防护系统相结合的防盗报警系统。143. 楼板厚度为多少？外、内墙的厚度是多少？答：楼板厚度为10-12公分（设计）。144. 群楼用途？ 答：项目四周沿街底商。一期临街商业面积约8000平方米，分别是一层、二层独立商铺；单户面积40200平方左右；自主经营，统一管理。145. 每栋一梯几户？答：每栋楼2部电梯（6#、7#两梯五户，1#、2#、3#、5#、8#、9#两梯六户，10#、11#两梯7户）。146. 走廊照明系统？答：感应节能照明配合独立开关照明。147. 内外阳台面积如何计算？（包括入户花园） 答：148. 飘窗的宽度？距地面的高度？是否计入

58、售卖面积？答：宽度60公分，距地面50公分。不计入售卖面积。149. 地下停车场层高？车位多少个？车位是否可售？售价和收费标准？其中管理费多少？车位设置形式？地下停车场的出入口设置在哪？答：地下停车场层高约5.1米；车位394个。车位只租不售。收费标准见物业公示。车位设置形式分：地下和地上两种；出入口设置在5#6#楼中间与9#10#楼中间。150. 项目建筑屋顶隔热、防水如何处理？ 答：屋顶设有两层隔热层，。顶层防水等级为二级，设有两道防水防，防水层采用4厚SBS聚酯胎防水卷材。151. 交楼标准？ 答：152. 窗户采用何种玻璃？玻璃厚度多少？ 答：153. 物业服务水、电、燃气的收费标准？

59、太阳能热水器的容量？答：水、电、燃气的收费参照万宁市相关部门的标准执行；l 太阳能热水器的容量（B、C户型80升，ADG户型100升）。154. 电梯品牌？速度？载客人数/台？是否所有电梯到地下车库？ 答：德国蒂森克虏伯，电梯载重800公斤/部。13人数。8、9号楼电梯到地下车库，其他楼未连接地下室。155. 入口大堂、电梯间、楼梯间的装修情况？高度？ 答：156. 小区内是否人车分流？答：小区共设两个出入口，分别设置在东面规划路上（9#、10#之间）及在城西路上（5#、6#之间），人车分流，车行道约4米宽。157. 地下室几层？作何用途？答：各楼地下室一层，8、9号楼地下室连通，其他楼为独立

60、封闭式。9号楼地下楼为供水设备室及高低压配电室，备用发电机室。158. 小区有无备用发电机？台数？功率？答：有，一台。功率为：159. 各栋楼的间距？答：1#2#13.3m；2#3#35m；3#5#45.9m；5#6#38.4m；6#7#13.26m； 7#8#16.8m；9#10#35m；10#11#22.8m；11#1#16.8m；5#7#27m；5#8#50m160. 每栋楼都通地下车库吗？地下电梯前室有安防门控制吗？答：8#、9#有直通地下室，地下电梯前室有安防门控制（刷卡才能进出）。161. 停车系统是？答： 一卡通系统162. 小区道路管理方式？答：人车分流方式163. 小区配套？

61、答： 架空泛会所、游泳池、园林水系、风情广场、廊桥、休闲步道等。164. 各单元的公摊？层高？答：公摊：17左右；层高：3米165. 房间的空调外机是否留有装位置？空调冷凝水如何排放？答：有；都预留空调洞口，独立插座；预留空调冷凝水排放管。166. 房屋内有无燃气泄露报警系统？答：有167. 电气设备安装配备？答：住宅公共照明开关选用声光控开关，减少电力资源浪费。选择电机节能控制器，选用变频控制设备，配置无功率自动补偿设备，减少无功率损耗。变压器选用低损耗、低噪音产品，柴油发电机选择低噪音，高效率机组。168. 架空层是否计入公摊答：不计入。169. 社区内有无运动设施？答：有，娱乐活动室、小

62、区广场、架空层设有休闲坐椅等。170. 园林景观用了哪些植物答：银海枣、母生、 椰子树、刺魁、蒲葵、芭蕉树、鸡蛋花树等多种植被。171. 物业服务公司代办收费项目有哪些？收费标准？答：如表：编号项目收费标准备注1有线电视开户350元代收、多退少补2燃气开户3900元代收、多退少补172. 买房过后，可否办理户口迁移？答：海南省目前暂停办理户口迁移。173. 项目具有哪些物业类型答：高档公寓、风情商街、SOHO综合体（华亚欢乐城）。174. 项目优势在哪里？ 交通便利、紧邻万宁高铁站； 背靠万城、紧邻滨河公园、宜居宜养； 位置优越、万宁CBD中心区； 南北朝向、板式结构、精装住宅； 大阳台、小户型、多变空间（一房变两房）； 原味巴厘岛风情园林，加拿大