10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p

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1、重庆鼎合房地产顾问有限公司2011年10月合川区位于四川盆地东部，地处重庆市北大门，距重庆56公里。东邻重庆市渝北区、四川省岳池县，南靠重庆市北碚区、重庆市璧山县，西连重庆市铜梁县、重庆市潼南县，北接四川省武胜、四川省蓬溪县和四川省华蓥市。东西宽69公里，南北距58公里，全区幅员面积2356.21平方公里。通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的交通要道和通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的交通要道和“经济走廊经济走廊”与成渝两地与成渝两地1010个区（市）县接壤个区（市）县接壤嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处“一小时经济圈”由24个区县组成。这些区县包括：主城9区、双

2、桥、长寿、合川、涪陵、永川、江津、万盛、璧山、綦江、荣昌、南川、大足、潼南、铜梁、武隆。 依照规划，“一小时经济圈”在重庆未来发展的战略定位：中国西部地区重要增长极的核心区、长江上游地区经济中心的主要载体、重庆市统筹城乡发展的战略平台。拟在“一小时经济圈”建设411个重点产业项目，总投资超过7312亿元。 合川是重庆的北大门，是规划中的重庆北部地区中心城市。位于嘉陵江、渠江、涪江交汇处，扼川北水陆交通咽喉，是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的经济走廊。2010年全区实现地区生产总值244.5亿元，是2005年的

3、2倍；地方财政收入40.7亿元，是2005年的7.5倍。存、贷款总额达310.9亿元和204亿元，分别比2005年增长173.5%和225.2%。城镇化加快发展。城镇建成区面积达到65.8平方公里，其中城区建成区面积扩大到38平方公里，城镇总人口达到72.15万人，城镇化率达55.8%，比“十五”末提高11.97个百分点。工业经济取得新突破。2010年全区工业总产值达到320亿元，是2005年的4.8倍；规模以上企业工业总产值达到180亿元，是2005年7.2倍。固定资产投资高速增长。全社会固定资产投资5年累计完成813亿元，是“十五”期间投资总量的4.2倍，年均增长33%。人民生活水平明显提

4、高。2010年社会消费品零售总额102亿元，增长22%；农民人均纯收入6700元、城镇居民人均可支配收入16887元，均在2005年基础上翻一番。 全区幅员面积2356.21平方公里，辖23个镇、7个街道办事处、1个工业园区，共524个村、82个居民委员会，截止2010年全区总人口为155万人，常住人口129.3万人，城镇人口72.15万，城镇化率55.8%。主城区建成面积38平方公里。年末总户数（万户）增长率年末总人口（万人）增长率常住人口（万人）增长率城镇人口增长率城镇化率（%）增长率2010年57.517.23%155.260.64%129.300.59%72.156.67%55.8 6

5、.08%2009年53.634.12%154.270.25%128.540.29%67.643.89%52.6 3.54%2008年51.511.60%153.890.39%128.170.67%65.114.38%50.8 3.67%2007年50.702.84%153.290.99%127.320.09%62.383.90%49.0 3.81%2006年49.30151.79127.2060.0447.2 地区生产总值（万元）增长率第一产业增长率第二产业增长率第三产业增长率人均生产总值（元）增长率2010年244492020.59%37662513.26%110240527.71%9658

6、9016.12%1890919.71%2009年2027492-0.36%3325424.02%863177-6.17%8317734.61%15796-0.83%2008年203473421.29%3196799.93%91991528.36%79514018.65%1592820.82%2007年167763418.01%29079923.52%71665419.45%67018114.32%1318318.00%2006年142163323542359995458625611172名次名次区县区县20102010年年GDPGDP增长率增长率地均产值地均产值名次名次区县区县20102010

7、年年GDPGDP增长率增长率地均产值地均产值1万州区500.1320.1%144.717忠县109.4116.2%50.12涪陵区434.4919.3%147.518奉节县102.9715.3%25.23江津区30317.6%94.719黔江区100.1319.3%41.84永川区300.0419.0%190.420云阳县85.7615.1%23.65合川区244.4917.1%103.821丰都县77.1217.8%26.66长寿区228.6419.3%161.622秀山县75.9116.2%317綦江县167.2816.9%76.723武隆县72.4217.3%25.28荣昌县159.95

8、15.1%148.224彭水县66.3914.0%179璧山县152.7619.4%167.525石柱县64.8117.8%21.510铜梁县150.1817.0%111.926酉阳县58.1615.2%11.211开县149.2816.6%37.727巫山县50.3116.5%1712大足县145.0116.9%104.328万盛区49.2714.1%8713南川区143.5517.6%55.229双桥区40.0325.0%930.914潼南县116.7914.2%73.730巫溪县37.617.8%9.315垫江县113.8716.0%7531城口县25.0121.7%7.616梁平县11

9、1.1116.1%58.8十二五经济发展规划十二五经济发展规划全区地区生产总值244.5亿元，是2005年的2倍； 地区生产总值年均增长15%以上地方财政收入40.7亿元，是2005年的7.5倍。 财政收入年均增长20%以上全区工业总产值达到320亿元， 是2005年的4.8倍；工业总产值年均递增30%以上“十一五”期间全社会固定资产投资5年累计完成813亿元，是，年均增长33%。 “十五”期间投资总量的4.2倍固定资产投资年均增长20%以上农民人均纯收入6700元、城镇居民人均可支配收入16887元均在2005年基础上翻一番城乡居民年均收入增速分别达到12%和14%以上，城乡收入差距缩小至2

10、.3:1。产品产量2011年1-6月同比增长原煤（万吨）12518.1%摩托车备件（万元）5722240.0%玻璃制品（吨）12845746.1%水泥（万吨）445103.3%发电量（万千瓦时）22986727.1% 2011年上半年，合川摩托车配件、玻璃制品。原煤、水泥及发电量产量同比大幅提升。规模以上工业主要产品产量2010年2015年2020年城区面积100平方公里，城市人口100万城区面积70平方公里，城市人口70万城区面积36平方公里，城市人口39万十二五人口发展规划十二五人口发展规划2015年发展目标，城镇化率达到66%以上，“双百”大城市框架基本奠定，“美丽合川”标志区基本建成。

11、2020年远景目标统筹城乡发展格局形成，城镇化率达到80%以上，基本。到2020年，建成中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市。2010年达成目标城镇化加快发展。城镇建成区面积达到65.8平方公里，其中，城镇化率达54.4%。涞滩镇位于重庆市合川区东北30公里，濒临渠江，是古代合州通往川北的交通要道。宋代，恃渠江水路运输之利在此设镇，有水码头之誉，距今近千年。座落在合川城东北约40公里的四川省级历史文化名镇浃滩镇，依山傍水，与风景秀丽的双龙湖相邻，是重庆市级风景名胜区，也是重庆巴渝小十景之一。其雕刻技艺精湛的摩崖石刻造像，则为全国罕见的佛教禅宗造像聚点，因而早在1956年，就被

12、公布为四川省第一批重点文物保护单位。 位于重庆市合川府东津沱白塔山北麓,城郊嘉陵江畔,与举世瞩目的古战场(钓鱼城)隔江相望,净水寺系原白塔易地修复而成(白塔寺亦名东山古佛),始建于唐贞观年间,是合川四大寺庙之一。寺有白塔一座,六角十三层,石刻秀山,摩岩造像,寺左八大王(张宪忠)洗四川,右有佛湾千佛造像,寺内曾有唐白虎画像,乾隆皇帝词语,苏东坡笔墨,八府巡案余文榜匾额,这一切传世佳作于文革末期尽数被毁. 龙多山位于合川市西北，海拔882米，是合川境内海拔最高的山脉，距市区60KM、潼南县城20KM，是佛道并存的宗教圣地，重庆市级文物保护单位。 钓鱼城屹立在合川区东城区海拔标高391.22米的钓鱼

13、山上。它是宋蒙（元）战争时期的著名战场，1961年公布为四川省文物保护单位，1982年被国务院列为第一批国家重点风景名胜区，1996年月12月再次由国务院批准为第四批全国重点文物保护单位。 钓鱼城枕嘉陵江、涪江、渠江三江之口，形势险绝壮丽。750多年前的南宋晚期，四川安抚制置使兼知重庆府事余王介为抗击蒙军入侵，采纳播州（今贵州遵义）冉进、冉璞兄弟的建议筑城钓鱼山，并徙合州及石照县治其上，屯兵积粮作为重庆屏障。 宗地编号宗地编号地块区位地块区位用途用途使用年限使用年限面积面积成交价格（万元）成交价格（万元）/ /亩亩供应类型供应类型汽车客运站西侧CB22-05/01合阳片区商住401046001

14、50出让合化路北侧（明珠苑C区北侧）CX27-01/01 合阳片区居住5049000113划拨合阳办五显村41-1 合阳片区商住40150000135出让环城大道与合化路交叉口西北侧（原旧货市场北侧）CX26-01/01合阳片区居住5027300180出让环城大道与北环路交叉口东南侧合阳片区商业居住70/50217400230出让沙坪路北侧CX25-01/01合阳片区居住5029500150出让溪子口水产品市场JC19-06/01南屏片区居住505500280出让南津路北侧（南景豪爵北侧，临江）DJ04-01/01南屏片区居住、商业、公共停车场5057500400400出让南津街街道南津路南侧

15、南屏片区居住、商业5053514480480出让（民生学院南侧）W02-05/01南屏片区居住、商业 50/7076000250出让合阳城街道汽车客运站西侧的面积为40835平方米的土地合化路北侧（明珠苑C区北侧） 49000环城大道与合化路交叉口西北侧（原旧货市场北侧）27300环城大道与北环路交叉口东南侧217400沙坪路北侧29500（民生学院南侧） 76000溪子口水产品市场5500合阳办五显村41-1 150000该地块该地块7878亩，于亩，于20102010年年9 9月月3030日拍卖，日拍卖，由重庆金九集团拍得，地价：由重庆金九集团拍得，地价：480480万元万元/ /亩，楼面

16、地价亩，楼面地价20572057元元/ /。该地块该地块8181亩，于亩，于20102010年年9 9月月3030日拍卖，日拍卖，由重庆明创房地产开发公司拍得，地由重庆明创房地产开发公司拍得，地价：价：400400万元万元/ /亩，楼面地价亩，楼面地价20002000元元/ /。 目前，合川楼盘主要集中在城北和城南两大板块。东渡区域为控制开发区域，目前没有项目，但由于自然资源丰富，潜力巨大。城北区域城北区域城南区域城南区域东渡区域东渡区域在售楼盘在售楼盘待售楼盘待售楼盘滨江板块世纪金马.生态城三江.希望城文峰古街江润.地中海岸东海.滨江城卓然.翡翠城丽景水岸兆甲.合阳新城中央商业广场龙川.北郡

17、宝龙.城市广场中奥城MINI时代希尔安江上城名门江山德润世家千山米兰郡南屏板块未售在售合阳板块铂金公馆宝润国际公馆绿云国际纺织服装城缤果城城南和城北两大楼市主力板块形成南北相峙局面，区域楼市呈现多元化发展，需求分流严重。城北区域目前面世项目共计12个，其中在售项目8个（卓然翡翠城和丽景水岸为尾盘），待售项目4个。主要分布在大学城片区、新客运站片区和滨江片区。项目名称项目名称总规模总规模（万方）（万方）物业形态物业形态剩余体量剩余体量（万方）（万方）主力户型主力户型( () )成交均价成交均价兆甲合阳新城兆甲合阳新城（龙湖美岸）（龙湖美岸）2323高层高层121281-12181-1214800

18、4800龙川北郡龙川北郡1515高层高层8 870-13070-13046004600东海滨江城东海滨江城6464高层高层202070-13070-13048004800江润地中海岸江润地中海岸6565高层、洋房高层、洋房6060高层高层75-13075-130高层高层49004900丽景水岸丽景水岸1313高层、洋房高层、洋房0.50.5高层高层90-14090-140高层高层46004600卓然卓然. .翡翠城翡翠城2525高层、洋房高层、洋房0.60.6高层高层70-9070-90高层高层46004600阳光美庐8高层875-108未开盘宝龙城市广场64洋房、高层64高层75-110未开

19、盘铂金公馆18高层1864-95未开盘MINI时代12高层1230-90未开盘缤果城9高层460-120未开盘中奥城40高层4055-110未开盘合计合计309309242242以合川区区政府的所在地块为依托，兼有部分居住和商业功能，地势平坦、北临嘉陵江和涪江，自然生态条件良好。城北区域目前面世项目共计9个，其中在售项目5个，待售项目4个。主要分布在区府片区和滨江带。项目名称项目名称总规模总规模（万方）（万方）物业形态物业形态剩余体量剩余体量（万方）（万方）面积区间面积区间( () )成交均价成交均价宝润国际公馆14高层1477-130未售名门江山12高层、洋房12高层78-110未售希尔安江

20、上城57高层、别墅、洋房57首期别墅未售绿云国际纺织城100高层、洋房、商业、写字楼100高层70-120 未售三江三江. .希望城希望城4747高层高层424273-12573-12553005300文峰古街文峰古街2727洋房、高层洋房、高层5 580-12080-12051805180德润世家德润世家1717高层高层121250-12550-12548004800千山米兰郡千山米兰郡1212高层、景观洋房高层、景观洋房4 460-11060-11052005200世纪金马世纪金马. .生态城生态城1313高层、小高层高层、小高层1 149004900合计合计299299247247图：2

21、006-2011年上半年合川商品房施工量走势图区县区县20102010年商品房施工面积年商品房施工面积合川452万江津426万铜梁206万涪陵454万万州542万商品房销售额（亿元 ）商品房/住宅销售价格（元/ ）2006-2011年上半年合川商品房交易价格走势图项目物业形态总建面（万方）容积率首次开盘时间目前建面价格（元/）主力户型面积（）合川德润世家高层1742011年6月70-80三江希望城 高层473.82011年4月87-123兆甲合阳新城 高层23.62.292011年7月93-132合川宝润国际高层142.5未售77-130世纪金马MINI时代高层12.33未售48-90蓝滨1号

22、洋房、高层10.52.452010年1月高层：76-130洋房：128-180 世纪金马生态城高层1332010年4月高层：33-123 主力户型小两房：70-80卓然翡翠城洋房、高层253.52010年5月高层：65-99洋房：120-180 江城丽景高层9.12.92009年9月高层：40-120丽景水岸洋房、高层143.42009年12月洋房：139-246高层：80-136 东海滨江城高层643.52008年9月高层：54-108狮王华府高层8.23.22009年5月高层：83-116文峰古街高层、洋房250.82010年11月江润地中海岸别墅、洋房、高层652.62011年1月一期：

23、洋房：128-192，高层：76-143千山米兰郡洋房、高层122.52011年1月一期：高层：65-110 50 50 5555 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 千山米兰郡文峰古街德润世家世纪金马生态城三江希望城江润地中海岸卓然翡翠城龙川北郡东海滨江城城北高层城北高层兆甲合阳新城城南高层城南高层64-84两房（夹层）2房23房3房2房3房3房2房3房3房合川德润世家高层1742011年6月5三江希望城 高层473.82011年4月5兆甲合阳新城 高层23.62.292010年9月11合川宝润国际高层142.5未售未售世纪金马MINI时代高层12.33未

24、售未售蓝滨1号洋房、高层10.52.452010年1月10.5世纪金马生态城高层1332010年4月12卓然翡翠城洋房、高层253.52010年5月24.4江城丽景高层9.12.92009年9月9.1丽景水岸洋房、高层143.42009年12月12.5东海滨江城高层643.52008年9月44狮王华府高层8.23.22009年5月8.2文峰古街高层、小高层250.82010年1月22江润地中海岸别墅、洋房、高层652.62011年1月5千山米兰郡洋房、高层122.52011年1月8年末总户数（万户）增长率户数增长（万户）年末总人口（万人）增长率人口增长(万人)城镇人口增长率城镇人口增长(万人)

25、2010年57.517.23%3.88155.260.64%0.9972.156.67%4.512009年53.634.12%2.12154.270.25%0.3867.643.89%2.532008年51.511.60%0.81153.890.39%0.665.114.38%2.732007年50.72.84%1.4153.290.99%1.562.383.90%2.342006年49.3151.79 60.04钓鱼城及半岛地处重庆嘉陵江、渠江、涪江钓鱼城及半岛地处重庆嘉陵江、渠江、涪江三江交汇处，与合阳、南屏隔江相望，钓鱼三江交汇处，与合阳、南屏隔江相望，钓鱼城核心景区城核心景区1.861

26、.86平方公里平方公里( (27902790亩亩) )；半岛规；半岛规划面积划面积6.186.18平方公里平方公里( (92709270亩亩); ); 嘉陵江南岸嘉陵江南岸前景区前景区1.201.20平方公里平方公里( (18001800亩亩),),共计约共计约9.249.24平方公里平方公里( (1386013860亩亩) )。钓鱼城半岛：规划用地钓鱼城半岛：规划用地6.186.18平方公里，景区保护性开发平方公里，景区保护性开发 1.861.86平方公里。平方公里。1.洪水控制线：一般20年一遇，大概在217218水位。(重庆合川钓鱼城大桥设计最高洪水位219.3米 )2.规划限高：没有限

27、制，一般情况下，在小高层范围之内，最终以控规为准。3.政府必须要求的旅游设施建设项目：钓鱼城景区。钓鱼城景区。按照国家文物局批准的钓鱼城遗址总体保护规划的要求完成景区项目建设，3年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等项目，力争成功申报世界文化遗产。投资要求10亿元。钓鱼城半岛。钓鱼城半岛。按照国际招标完成的、经甲乙双方认可且经行政许可部门许可的规划确定的项目进行建设，3年内至少完成钓鱼城半岛基础设施及旅游功能配套设施、拍摄一部反映钓鱼城历史文化的电影、编演一台展现钓鱼城历史文化的实景演绎节目。项目规划应包括但不限于以下内容：1宋代古街镇（约20平方米），2大型露天游乐项目,3学士山文

28、化公园,4水上游乐中心及游艇俱乐部,5）会展中心、演出中心及五星级酒店（约10万平方米）,（6）影视基地等旅游项目及相应的旅游地产项目。4.土地的获取节奏：根据建设时序予以统一调配。5.土地成本包含：按150万/亩成本测算，仅含约9777亩土地的拆迁安置成本、政府前提投入成本、土地解押成本。其他土地整治、三通一平、市政水电排污管网以及钓鱼城景区改造费用不包括。6.其他市政配套设施：该区域根据城市规划，需要配建配套设施，诸如学校、医院、道路和公园。 费用由开发企业承担，土地划拨与否可以双方协商，建成后可以由投资企业经营，也可交给政府管理和运营。1782年六月，大水入城（今合阳镇）今推算水位约21

29、7米1788年六月，大水入城至州署前。今推算水位为217米。1789年）六月，大水入城至州署外。今推算水位为215米。1796年六月，大水入城。推算水位215米。1802年七月，大水入城至州露台。推算水位220米。1815年夏，渠河洪水入城毁邹公祠。推算水位213米。1819年夏，涪江水暴涨。推算水位213米。1840年，大水入城至州署大堂处。推算水位219米。1842年六月，大水入城。推算水位213米。1870年六月，大水入城至州署二堂。半月后水退。推算水位226米。1871年五月，大水入城至州署月台下。推算水位219米。1873年六月，大水入城至州署仪门。推算水位217米。1903年六月，

30、大水入城至大堂后之侧门。推算水位224.3米。1918年9月，大水入城淹至县知事公署大堂外。推算水位215米。1921年6月，大水入城淹至县政府大堂前。推算水位217米。1937年7月，洪水入城。推算水位214米。1945年8月，洪水入城淹至县政府大堂外。推算水位216米。1949年，大水入城淹至塔耳门，推算水位213米。1952年9月，大水入城淹至塔耳门。水位213.1米。1956年6月27日，县城发大水，淹至塔耳门上段。水位214.6米。1975年10月3日，发大水淹至梓桥街中段。水位213.75米。1981年7月13日至18日，岷、沱、涪、嘉、渠诸江中上游地区相继发生阻塞性暴雨，合川县遭

31、受特大洪灾。水位219.1米。1984年7月8日，洪水淹至县城溪子口、靛市街一带。水位212.72米。1989年7月8日8时至10日8时，三江洪水猛涨。水位达212.8米。1998年8月21日23日，由于涪江洪灾。东津沱最高水位达210米。2007年7月7日晚10时，嘉陵江洪峰通过合川东津沱水文站时达到209.67米。2010年7月19日08时，嘉陵江洪峰通过合川东津沱水文站时达到211.9米。2011年9月20日，嘉陵江最大洪峰通过合川，东津沱站20日14时出现洪峰水位214.35米。景区名称景区名称接待人数接待人数( (万人万人) )同比增长同比增长接待收入接待收入( (万元万元) )同比

32、增长同比增长磁器口古镇69.137.56%62199.21%歌乐山15.55.81%373.512.50%缙云山11.615%17515%长寿湖10.6818.50%320217.50%金佛山8.433%16329%龚滩古镇7.2640.45%254141.18%四面山5.5331.30%146.330.60%茶山竹海5.433%2627.66%双桂堂3.9611.30%59413.10%美心红酒小镇3.9425%11.919%南山植物园3.511.70%75.65.70%黑山谷3.426%37338%云篆山1.7513.80%54315.60%小南海1.4817.94%24610.48%武隆

33、县接待游客57.09万人次，同比增长14.52%，旅游收入2.88亿元，同比增长14.66%。黔江区“2011年中国重庆黔江小南海之恋旅游文化节”接待游客11.39万人。万盛区接待游客量首次突破10万人次，旅游综合收入突破6000万元。涪陵区“金科菊花节”接待游客8万人。 客群具有“五缘”特征：休闲度假缘休闲度假缘商务缘商务缘财富缘（投资）、文化历史缘财富缘（投资）、文化历史缘养老缘养老缘参考类似项目目标客群特征，结合本项目属性，按照不同的置业动机和消费模式，将本项目目标客户群分为五大类。定位：合川超大型定位：合川超大型220220万平方米城市旅游地产项目万平方米城市旅游地产项目不足：缺乏自然

34、景区资源，需重金打造历史人文景区不足：缺乏自然景区资源，需重金打造历史人文景区产品：容积率产品：容积率0.730.73，别墅类为主的多物业组合产品，别墅类为主的多物业组合产品不足：去化速度缓慢，价值空间受限不足：去化速度缓慢，价值空间受限客群：多元需求组合型客群组合客群：多元需求组合型客群组合不足：合川本区域不能支撑，需外拓重庆乃至全国不足：合川本区域不能支撑，需外拓重庆乃至全国假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；建设成本设定为5500元/平方米，土地成本为150万

35、元/亩；假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；则根据总利润=总销售金额-项目总成本-项目总税费；假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为219万平方米；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%当项目总投资回报率为30%时，估算出本案土地成本约为42.8亿元，楼面地价约为1955元/；假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，假定按

36、容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；建设成本设定为5500元/平方米；假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为219万平方米；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%当项目总投资回报率为30%时，估算出本案总销售金额约为277.9亿元，销售均价约为12630元/；假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米

37、；建设成本设定为5500元/平方米，土地成本为150万元/亩；假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；假定按容积率1计算，4500亩则总建筑面积为300万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，假定按容积率1计算，4670亩则总建筑面积为300万平方米；建设成本设定为4500元/平方米假定按容积率1计算，4500亩则总建筑面积为300万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%

38、计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；假定按容积率1计算，4500亩则总建筑面积为300万平方米；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%当项目总投资回报率为30%时，估算出本案土地成本约为27亿元，楼面地价约为904元/；假定按容积率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%当项目总投资回报率为30%时，估算出本案土地成本约为84.3亿元，楼面地价约为1355元/；假定按容积率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，假定按容积

39、率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；建设成本设定为3000元/平方米假定按容积率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；4500亩则总建筑面积为220万平方米；项目土地成本为150万/亩；整体销售均价设定为11000元/平方米;则项目总投资回报率=（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本4500亩则总建筑面积为300万平方米；项目土地成本为150万/亩；整体销售均价设定为8000元/平方米;则项目总投资回报率=（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本4500亩则总建筑面积为600万平方米；项目土地成本为150万/亩；整体销售均价设定为6500元/平方米;则项目总投资回报率=（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本谢谢！谢谢！