深圳市平湖生产物流中心发展战略规划

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1、深圳市平湖生产资料物流中心发展战略五年规划综合开发研究院（中国深圳） 深 圳 市 物 资 集 团 深圳市平湖批发市场股份有限公司目录一、建设平湖生产资料物流中心的背景及意义二、深圳市平湖生产资料物流中心的建设现状三、加快建设平湖生产资料物流中心的有利条件与制约因素四、深圳市生产资料物流需求量预测分析五、平湖生产资料物流中心的功能定位与发展规划六、开发建设平湖物流中心的经济效益评价七、开发建设平湖物流中心的实施步骤八、推进平湖生产资料物流中心建设的扶持政策深圳市平湖生产资料物流中心发展战略规划一、建设平湖生产资料物流中心的背景及意义深圳市是铁、公、水、航多种运输方式并存发展的城市。近年来深圳国民

2、经济实力有了 快速增强，已形成我国区域性的金融、贸易、运输、信息中心和高新技术产业基地的雏形。 伴随着经济总量的迅速扩大，生产资料和生活资料的流通也有了快速发展，现代物流业已开 始成为深圳经济的重要组成部分和新的经济增长点。为此，市委二届八次全会提出了加快发 展现代物流业，把我市建设成为区域性物流中心城市的战略目标，这是保持深圳国民经济继 续持续、快速、健康、协调发展的需要，是深圳市经济发展到一定阶段所提出的客观要求。加快发展现代物流产业是深圳市扬长避短、持续发展的一个合理选择。位于龙岗区平湖镇西南面，平湖编组站西侧处于规划建设中的平湖物流基地，是实现我 市建设成为物流中心城市目标的一个具体举

3、措， 是建设现代物流中心的理想场地，是我市建 立面向华南、港澳乃至东南亚地区高效快捷物流通道的重要步骤。平湖物流基地总面积 4.18 平方公里，地势平缓，其物流业的交通运输条件十分优越，具有优越的海陆空交通网络，到 香港、珠江三角洲和市内各港口十分方便， 经京广、京九铁路可直达内地。 平湖编组站已建 成投入使用，物资吞吐量和运营潜力很大。深圳市平湖生产资料物流中心位于深圳平湖物流基地中，是整个基地开发建设的启动项 目，也是深圳市重点建设项目之一。平湖生产资料物流中心的功能规划为大宗生产资料仓储、 集散、价格生成为一体的生产资料类物流中心， 配有铁路专用线、仓库、堆场、信息网络等 配套齐全的设施

4、，总占地面积 40 万平方米。交通方便、管理先进，建成后将是华南地区最 大的生产资料批发市场和物流中心。该项目建成后将会使深圳迅速成为辐射国际、国内市场 的现代物流中心城市；较好地发挥深圳市区域性现代物流中心城市大宗物质集散功能、 国际 国内贸易的转口功能、权威性的市场信息导向功能和世界物质之窗的功能， 并对深圳市场体 系完善和二次创业，对华南经济及全国经济的发展发挥重要作用。该项目的建设是深圳市形 成大流通、大商贸的关键，对全市形成区域性的物流中心城市具有重要的意义。深圳市平湖生产资料物流中心的建设，受到了深圳市委、市政府的高度重视，先后列入 我市 1995年至 1997年的重点建设项目及“

5、1995年至 2014年深圳市重大建设项目”。 深圳 市平湖生产资料物流中心是全市城市总体规划布局中的唯一一个生产资料物流中心。1、平湖生产资料物流中心项目区位优越，有利于使深圳迅速成为辐射国际、国内市场 的物流中心城市。平湖生产资料物流中心地处深圳连接香港和内地的交通枢纽， 已建成的平 盐铁路把盐田港和物流中心连接起来，为实现生产资料的铁水联运奠定了基础。中心紧邻全 国第二大编组站平湖编组站，该站承担着区域性及全国性的物资中转、储存、发运等功 能，是京九九、京广九、平盐、平南与深圳是个港区和国际机场的接通接点。 为进一步发挥 区位优势，使深圳成为物资的分类、配货、装箱、发送和信息的收集、处理

6、、传递和反馈等 服务中心，尽快形成区域性的生产资料物资交易体系，需要加快建设平湖生产资料物流中心项目2、平湖生产资料物流中心项目的开发建设，有利于促进特区经济结构的转变，使深圳 成为花园型的国际性城市。市委二届八次全会提出，要把我市建成为园林式、花园式、现代 化国际性城市。这一目标的提出，为笋岗仓储区功能转换带来了新的机遇和挑战。 要求笋岗 仓储区必须转换功能、综合治理。随着深圳北站、笋岗仓储区、清水河仓储区的功能转变， 平湖将在近期发展成为我市的仓储物流中心基地。平湖生产资料物流中心的建设，将促成深 圳北站、笋岗仓储区、清水河仓储区的功能转变，改善全市国土布局，使深圳市中心地带土 地功能得以

7、优化。3、平湖生产资料物流中心可以有效降低我市生产资料价格，提高全市投资的经济效益。 近年来，由于特区内房地产价格上升，生产资料物流业发展不足，经营手段落后，导致固定 资产成本增加，经济效益有所下降。解决这一问题，从长远看，需要在全市范围内对生产资 料物流业进行合理分工，将那些占地较多同时又不能承受高地价费用的生产资料物流企业， 布局在特区外交通便利、有一定土地储备、地价相对便宜的地方。平湖物流基地具备这些优 势。开发和建设好平湖生产资料物流中心，有助于改变我市目前生产资料商流环节过多、 规 模小、物资配送体系落后的状况。4、平湖生产资料物流中心可以为深圳高新技术产品出口加工区和龙岗大工业区开

8、发建 设提供支持。规划中的深圳高新技术产品出口加工区和建设中的龙岗大工业区，是 21 世纪 我市的工业基地，均位于深圳市龙岗区，与平湖物流基地有效连通，两个区域的开发建设将 形成庞大的生产资料物流需求，平湖生产资料物流中心可以为其建设提供有力的物流支持和 保障。为了落实市委二届八次全会精神，充分发挥平湖生产资料物流中心的区位和交通优势， 高起点规划、高标准建设、高效能管理好平湖生产资料物流中心项目， 综合开发研究院、深 圳市物资集团、深圳市平湖批发市场股份有限公司组成联合调研组， 在深圳市委、市政府和 龙岗区的支持下，对平湖生产资料物流中心及其所处的物流基地的现状进行了多次调研， 同 有关企业

9、座谈，与相关部门座谈，在此基础上，根据深圳市国民经济与社会发展“九五” 计划与 2010年远景规划、深圳市城市总体规划(1996-2010)、深圳市商品市场发展“九 五”和 2010年规划等，撰写了本规划。二、深圳市平湖生产资料物流中心的建设现状深圳市平湖生产资料物流中心是平湖物流基地建设的启动项目，项目的开发建设主体为 深圳市平湖批发市场股份有限公司。该公司是根据深圳市总体战略布局及商业发展规划，由 深圳市贸易发展局和龙岗区政府联合牵头于 1993 年发起兴建，由深圳市物资集团公司、市 投资管理公司、市对外经济贸易投资公司、龙岗区物资总公司、平湖镇经济发展总公司和平 湖镇新南实业公司等六家大

10、中型企业出资组成的股份制项目开发公司。深圳市平湖批发市场 股份有限公司注册资本 6000万元，其中现金资本 3120万元，土地投入 2880万元。深圳市平湖生产资料物流中心项目原定位为生产资料批发市场。依照生产资料批发市场 的规划，为大宗生产资料仓储、集散、价格生成为一体的生产资料类批发市场， 总占地面积 40 万平方米，规划建筑面积 50万平方米。有 14.6 万平方米的用地红线图， 25.6 万平方米 的用地控制蓝线图及征地合同，目前已完成 85%的土地平整和全部拆迁赔偿。平湖批发市场项目开发建设初期，按照市政府发展第三产业，加强市场建设的要求，以 公司董事会确定的以建设建材（汽车）交易中

11、心及配套仓储设施为起步工程的基本思路，围 绕市场建设这一中心环节，在区政府的大力支持下，完成了新征土地的合法使用手续。 对建 设土地范围内的青苗、土坟等进行了拆迁赔偿。修建了 2 栋简易仓库和临时办公室，并对拟 建的建材交易市场进行了坐标放桩和施工设计，动工兴建了基础工程。1994 年 8 月，为了推进整个平湖物流基地的开发建设，促进基地物流项目的进场，完 善基地物流的铁路运输基础设施，由平湖批发市场有限公司出任组长，成立了“平湖仓储铁 路专用线筹建小组”。自 1995年起，平湖批发市场有限公司根据平湖仓储区内企业的委托， 就铁路专用线工业站进行了委托设计和施工。完成了工业站的选址规划、地质勘

12、探、施工设 计、工程概算等全部前期工作，取得了全套施工实际图纸资料，得到市国土局的批准。工业 站的施工因资金问题，这一决定着整个平湖物流基地开发建设的基础设施项目， 至今尚未建 成。三、加快建设平湖生产资料物流中心的有利条件与制约因素平湖生产资料物流中心的发展宗旨是，在平湖物流基地建设一个大型区域性批发交易、 物资集散、价格形成、信息汇流的现代物流中心。一般而言，物流中心是地处商品生产地、 集散地和交通枢纽地的大型物流机构，通过完善的物流网络体系和先进的物流设备，组织大 跨度的商品流通，具有物流批量大、辐射距离远等特点。因此对于建设选址、基础设施条件、 规模与建设内容乃至企业组织结构、经营模式

13、等方面都有一定的要求。1、建设平湖生产资料物流中心具备良好的外部环境。首先，市委、市政府将现代物流业作为深圳市二次创业的战略性产业，提出了把深圳建 设成为我国重要的现代物流中心城市的设想，建设平湖物流中心是把我市建设成为一流的区 域性物流中心城市的具体举措，而建设平湖生产资料物流中心又是建设平湖物流中心的关键 之举，这就给平湖生产资料物流中心建设带来了机遇与挑战。深圳市政府与龙岗区政府对平 湖生产资料物流中心建设项目给予了高度重视，已将其列入深圳市商业发展规划（1994- 2010年）和深圳市重大建设项目（1995-2010年），龙岗区政府为此专门成立了领导小组与 办事机构，为物流中心的建设提

14、供了良好的外部环境。其次，为了使我市经济健康、快速、持续增长，确保GD吟年增长13%我市提出加大 固定资产投资力度，促进有效增长，这就为平湖生产资料物流中心的建设提供了有利的外部 条件，特别是在资金方面的有力支持。再次，平湖生产资料物流中心地处深圳市龙岗区平湖镇，近几年无论市、区还是镇都保 持了良好的发展势头，经济基础雄厚，交通、商贸、信息等产业发达，在为物流中心的发展 提供坚实的物质基础的同时，也对物流提出了较大的需求。深圳市的众多加工贸易企业、正 在发展建设的国际性中转大港-盐田港、 龙岗大工业区，以及周边地区经济的发展，都对 物流提出了较大的需求，平湖生产资料物流中心的市场前景十分广阔。

15、2、从自身条件看，平湖生产资料物流中心优势突出（1）区位条件优越。平湖物流中心位于深圳市龙岗区平湖镇，居深圳市北部，北面和 东北面与东莞市接攘，东邻龙岗新区，南靠布吉海关，西北与宝安区接壤，是深圳至东莞， 宝安区至龙岗区的交汇点，距市区1 7公里，距香港的实际距离仅 2 5公里，区位条件得天独 厚，是深圳市建设现代物流产业架构的中心结点，是珠江三角洲乃至华南地区货物外运的中 转站，也是香港港口和深圳港群的最佳物资后备地。（2）土地资源丰富。平湖物流中心预留了大量土地且三通一平工作已基本完成，为未 来发展提供了广阔的空间。平湖物流中心所在地规划用地 4.18 平方公里，目前规划用地一 直控制得好

16、。从长远角度看，还可将平湖与布吉部分地域合计约 16.52 平方公里的土地纳入 物流中心发展范围。且物流中心区大部分为地势平缓的丘陵地带， 地上建成物不多，有利于 物流中心的开发建设。（3）交通运输条件便捷。平湖是深圳市重要的交通枢纽，六路（平深、平蛇、平淡、 平松、平樟、机荷高速）四线（京九、广深、平南、平盐）二港（盐田港、蛇口港）一场（黄 田机场）的交通均在此交汇，运输条件十分便利。铁路方面：京九线、广九线穿镇而过，平 盐线、平南线在镇内与京九线接轨，盐田国际中转港、蛇口集装箱港经此两线辐射全国，公 路方面：平深、平蛇、平松、平淡、平樟、机荷六路四通八达，东接深惠、深汕高速公路至 惠州、汕

17、头，西连宝安、观澜、龙华直通广深高速公路，南携市区，北进东莞。六路四线把 港口与机场紧紧联在一起，形成十分畅通的海陆空立体交通网络，可以满足物流中心对交通 运输条件的需求。日编组能力 8000 车次、连接京广、京九、广深、平盐、平南铁路的重要 编组站一一平湖南铁路编组站也位于平湖镇境内，且现有物资吞吐量尚未达到实际吞吐能力 的 30%，运营潜力很大。平湖编组站位于广深铁路引入深圳市区的北站，连通深圳市区、香 港九龙、蛇口与盐田地区， 地理位置十分重要。它的建成不仅改变了深圳市东西长， 南北窄 的线性发展现状，拓展了深圳市的发展空间，而且为平湖物流基地建设提供了强有力的依托， 有助于平湖物流基地

18、面向珠江三角洲、华南地区和港澳地区及内地开展物流配送业务， 发挥 物流中心的大宗物资集散功能。（4）邮电通讯发达。平湖现已形成以先进的数字传输系统为主体的传真通讯、数据通 讯、无限传呼、移动电话等现代化通讯网络。程控电话交换容量达 15000多门，可直拨美国、 加拿大等 150多个国家及港澳台地区和全国各地，能够为物流中心提供讯捷、便利的服务。（5）供水供电充足。平湖镇现有大小水库 6座，库容量达460万立方米。已建成日供 水 4万吨的自来水厂两座，其中一座就位于物流中心基地内， 可满足基地内企业的需求。并 有 11 万伏变电站一座， 2.5 万千伏火力发电站一个，年供电量为 3.5 亿度。1

19、1 万伏输变电 站到平湖南编组站的线路走廊已修建完工， 随时可以给基地内的企业提供电力需要。计划投资 5000万元的平湖镇第二个 11 万伏输变电站亦位于基地内。总之，启动生产资料批发市场 建设的初期基础建设已基本配套，水、电、通讯和排污能力完全能够满足首期建设需要。3、制约平湖物流中心建设的因素不容忽视 虽然平湖生产资料物流中心的建设与发展存在诸多有利条件，但在实际运行过程中存在 许多不容忽视的制约因素：（1）基础设施配套问题。 生产资料大宗物资集散必须依靠良好完善的基础设施，而平 湖生产资料物流中心所处的位置和周边区域，基础设施缺口较大，区内道路尚未形成网络， 基础设施建设滞后。主要表现为

20、：一是区内通向区外部分交通干道的出口及接驳设施不够， 例如，区内目前还没有连接机荷高速公路的出口， 区内立交桥尚未动工；二是区内部分道路 尚未完全连接起来，如区内主干道新木路与平蛇路尚未贯通，两公里道路待建；平新路只建 成一半，另一半连通布吉的 2.3 公里道路待建；三是制约整个仓储区开发的铁路工业站至今 尚未建设。铁路工业站是平湖物流中心连接京九、京广线的铁路专用线，有关部门和企业已 经完成设计、论证、报建等前期工作，并完成一定的土方工程量， 但由于资金短缺，整个项 目的建设工作处于停滞状态，成为制约平湖物流基地开发建设的“瓶颈”。基础设施建设的 滞后，严重影响了招商引资工作的进行，阻碍了平

21、湖生产资料物流中心的建设与发展。（2）建设资金问题。平湖生产资料物流中心是一个总投资 15 亿元的中长期开发性建设 项目。但至今为止，该项目投入只有 6000 万元，其中，实际现金投入仅有 3120万元，其它 为土地折价入股投入。这对于一个投资如此之大的项目来说如同杯水车薪。由于资金问题， 铁路专用线及工业站这一物资集散的基础设施项目难以动工兴建， 同样是资金问题，区域内 道路建设滞后，散装水泥库（库容量 2 万吨，年周转 40 万吨）这一关系到平湖生产资料物 流中心生存与发展项目迟迟不能上马。资金问题已成为制约公司发展的瓶颈问题。（3）地价偏高问题。1993年公司成立时，龙岗区物资总公司、平

22、湖镇经济发展总公司 及平湖镇新南实业公司以土地28 320元/m2作价入股；94年初，市府规定宝安、龙冈 区不再执行原宝安县时的农村征地政策而改执行城市征用地政策。 由于土地政策改变，使平 湖生产资料物流中心仓储用地成本高达394元/M2,比工业仓储用地的价格高40%强。高成本 土地使招商引资工作难以开展。（4）政策扶持力度问题。 平湖生产资料物流中心运行五年来，虽然得到了市、区、镇 各级政府的高度重视与支持，但现存的一些客观问题说明扶持的力度明显不足，在发展思路 上缺乏引导、规范，在网点布局上缺乏规划、协调，在土地、资金、税收等方面缺乏扶持与 优惠，尤其缺乏一个强有力的组织机构为生产资料批发

23、市场的建设提供全过程的引导、协调、 服务，使其开发和建设难以有效运行。（5）与相关部门的协调问题。 建设平湖生产资料物流中心涉及多方面的利益关系，存 在一些需要协调的问题：一是市、区、镇的各级政府，虽然对把平湖定位为物流中心这一认 识是统一的，但上下之间沟通不够，在具体问题和利益方面都有各自的看法，还没有形成建 设平湖物流基地的合力，从而使平湖生产资料物流中心在建设过程中存在的一些问题难以解 决；二是地方政府与铁路部门之间的协调问题。平湖物流中心的工业站建设需要地方政府与 平湖编组站之间加强协调，协同推进；三是负责开发建设的企业与当地居民之间，存在利益 协调问题，且涉及面广，操作实施难度大。（

24、6）项目企业自身存在的问题。 平湖生产资料物流中心运行五年来，虽然积累了一定 的经验，培养了一批人才，但真正掌握现代物流技术和物流理论的专门人才严重缺乏； 加之 物流设施落后、设备短缺，物流中心建设在国内尚无成功的先例可循，这些都给生产资料批 发市场的建设带来一定难度。四、深圳市生产资料物流需求量预测分析平湖生产资料物流中心要发展“第三方物流”，实现物流的集约化，规模化，社会化， 共同化，发展多元化经营，就要求物流中心要对该地区的发展、社会的需求有深刻的了解； 要求对本行业、本企业的具体情况、行业特点有深刻的了解；要求对进行第三方物流相关的 行业、企业有深刻的理解与认识。这样就能找到合作的共同

25、点，切入点，发挥各自优势，实 现合理化分工与合作。对此，对深圳市生产资料及商品零售的社会需求进行预测就显得极其 重要。本规划所进行的预测采用定量分析与定性分析以及将二者相结合的方法， 把过去数据 与未来规划相结合，利用基于时间序列的自回归分析法，与利用基于因果关系的一元线性回 归分析法进行。一）社会商品零售需求预测预测采用定量分析与定性分析相结合的方法，过去数据与未来规划相结合，利用基于时 间序列的自回归分析法与利用基于因果关系的一元线性回归分析法进行。根据“九五规划” “十五规划”深圳市社会经济发展将再上一个新台阶。到2000年，社会消费品年均递增 18%达到700亿元。依据“十五”规划，经

26、过预测，到2005年深圳市社会商品零售总额将 会达到915亿元，年递增9%（90年不变价）。从表一、表二可以看出，在深圳的社会零售商品领域内，实行配送有广泛的社会需求， 商品零售社会化配送前途广阔。（二）大宗生产资料、建筑材料等需求预测从2000年到2005年这一段时间内，固定资产投资年均增长9%城市基建投资年均增 长5.7%。到2005年，固定资产投资达到1000亿元，基建投资达到450亿元。城市住宅投 资有加速的趋势，预计城市住宅投资年均增长8.6%到2005年达到288亿元。在工业总产值、固定资产投资、基建投资、住宅投资较大增长的情况下，大宗生产资料、 建筑材料（水泥、石材、玻璃等）的需

27、求也会有较大幅度的增长。根据预测，装潢类建筑材料的需求在数量上稳定的情况下，会日趋多元化、个性化、高 档化、时尚化。（见表三一表六）（三）按运输方式对社会物流的需求预测1997年深圳市不同运输方式的物流量统计公路铁路水运航空合计货运总量（万吨）12381.1948.533579.916696.5比例74.15.9200.061002005年深圳市不同运输方式的物流量预测统计公路铁路水运航空合计货运总量（万吨）22633.131733.895953.3025.54330345.86比例74.585.7119.60.084100可以预计，未来货运周转量（吨公里）的增长率会大于于工业总产值增长率，货

28、运吨位 的增长率，货物批量有趋于变小、批次增加、运距变远的趋势，社会需求日益向多元化、即 时化方向发展。货物的周转范围会大大增加。（四）深圳市生产资料需求预测的总体评估“十五”期间，深圳市社会与经济发展将再上一个新台阶。由此会在生产资料、消费资 料、货运周转量等方面引发较大的增量需求。大宗生产资料、建筑材料如水泥仓储以及其衍生的混凝土搅拌配送，石材、玻璃等的仓 储、流通加工以及配送。社会商业零售配送等都是合适的选择对象。这些产品特点规定了它 必须走社会化仓储、社会化配送的道路。从货运量增加的幅度看，实行物流社会化服务势在 必行。在流通领域实行“物流化运作”，实质在于流通体制的创新，流通组织制度

29、的变革。通 过物流管理，满足社会需求，不仅是对增量需求，而且是对存量的需求满足方式的变革。流 通领域的物流管理够发挥集约化，规模化，社会化，共同化的优势，是挖掘“第三利润源” 的关键。所以，从社会需求角度看，平湖生产资料物流中心是大有可为的。五、平湖生产资料物流中心的功能定位与发展规划（一）物流中心功能定位近年来，由于流通领域的改革打破了计划经济体制下的市场分割、统购统销的传统流通 体制，使商品仓储、运输等物流环节在各方面发生了重大变化。改革虽然促进了流通体的市 场化，但也同时形成了物流领域在低水平、小规模上激烈而无序的竞争。而另一方面，信息 技术的迅速发展，尤其是互联网及多媒体技术的普遍应用

30、，已显示出流通领域在应用技术以 及产业结构方面正在发生重大变革。同时预示着物流产业基于规模化、专业化、社会化、现 代化的产业重组。深圳平湖物流中心是深圳市总体战略部署和商业发展规划的重要组成部分，它的总体发 展目标是在平湖建立一个集批发交易、加工配送、信息网络一体化的市场功能组团，以仓储 集散、加工配送为主要市场形成手段，以代理、仓储、加工和配送等市场交易方式替代传统 的摊位式、展销式、零售式交易，通过大市场、大仓储、大流通、大信息、大配送的运作， 运用现代物流理念和现代信息技术、现代生物技术，衔接并幅射国际、国内两大市场，形成 国内外大宗商品的批发交易、展示窗口、仓储集散、加工配送、价格形成

31、、信息网络等六大 功能。新建物流中心将应用先进物流技术、管理技术以及先进的信息技术，先社会提供流通加 工、适时配送等综合性物流服务，逐步形成面向国内外的现代区域性生产资料物流中心。（二）物流中心的总体布局根据物流中心的功能定位、地理位置和交通特性，平湖生产资料物流中心总体上分为三 大具有互补性的功能组团。1、仓储集散组团，规划占地面积20万M包括：.四座建筑面积11万M的标准仓库两座20米高、建筑面积5.5万M的自动化立体仓库一个占地面积10万M的货物集散场五条总铺轨里程3KM的铁路专用线2、加工配送组团，规划占地面积18万M包括：中国商品深圳配送中心占地3万M一个占地面积8万M集加工、仓储、

32、配送为一体的大型木材加工配送中心两座6-7层高标准加工装配厂房 一个占地面积5万M的石材加工配送中心3、商务、生活服务组团，规划占地面积2万M包括：座集商务、办公、饮食、康乐等功能设施的现代化综合性商业大厦八幢公寓式生活住宅楼工商、税务、海关、银行、邮电等服务配套设施（三）物流中心近远期目标规划1、近期发展目标在2000-2001两年内，完成三个新建单体项目基本建设固定资产投资，总投资预计为2 亿元人民币，幵发建设土地12万M,占总土地面积30%（1 ）中国商品深圳配送中心（2）两座标准仓库（3）深圳木地板坯料加工配送中心这三个建设工程建成后，将于 2002年达到年营业总额 3 亿元人民币以上

33、，初步形成仓 储集散、加工配送、电子商务等功能的生产资料物流基地， 初步具备物流企业发展所需的内 在动力。2、“十五”规划和远景目标在基础设施基本完善、初级市场功能初步具备的基础上，全面进行物流中心建设，在功 能组团架框之上形成六大各具特色的仓储、加工配送中心，包括：（1）建筑装饰材料仓储配送中心（2）建筑工程机械电子商务中心（3）木材加工、仓储配送中心（4）石材加工、仓储配送中心（5）工业品信息化仓储配送中心（6）生产资料商品价格信息中心到 2006年即第“十一”个五年计划开始，平湖生产资料物流中心各个功能组团基本形 成完整、齐全、功能配套的经营体系，基本具备现代生产资料物流中心的形象特征和

34、内在运 行机制。深圳市平湖批发市场股份有限公司在建立物流中心的同时，作为公司的长期发展战略， 应致力于物流市场分析、综合物流技术、物流信息技术以及物流企业经营管理技术的开发与 应用，向社会提供适合中国国情的专业物流服务， 逐步使公司发展成为能够提供综合物流服 务的专业化、社会化物流骨干企业。六、开发建设平湖物流中心的经济效益评价经济效益评价是平湖生产资料物流中心建设可行性的有机组成部分和重要内容， 是项目 开发建设决策的重要依据。 经济效益评价是从价值的观点出发， 运用费用效益分析法，分析 项目的成本与收益。项目经济效益评价可以用投资利润率、投资利税、投资回收期等主要指 标来体现。本项目经济评

35、价依据国家计委1993:530号文件建设项目经济评价方法和参数 进行评价。（一）物流中心投入分析预测总投资：2.2565亿人民币其中：铁路工业站2400万两座标准仓库3000万木材加工配送中心3165万中国商品深圳配送中心14000万（二）物流中心收入效益分析预测销售收入/年：18228.6万其中：铁路工业站335万两座标准仓库368.6万木材加工配送中心8505万中国商品深圳配送中心9000万总成本（年）10709.32万其中：铁路工业站155万两座标准仓库294.88万木材加工配送中心7569.44万中国商品深圳配送中心2690万税前利润（年）5718.48万其中：铁路工业站200万两座标

36、准仓库73.72万木材加工配送中心935.56万中国商品深圳配送中心4509.2万税后利润（年）按企业所得税15嚇算，年平均为4860.7万（四）指标分析评价投资利润率=年利润总额/全部投资=21.54%投资利税率=年利税总额/总投资=25.34%静态投资回收期=4.64年（五）敏感度分析为了考察本项目可能承受的风险程度，我们对项目投资、经营成本、营业收入三个主要 指标进行单因素变化的敏感性分析，以考察主要因素变化时，项目的抗风险能力。敏感性分析表明，各因素变化时，均不同程度地影响项目的投资利润率、投资利税率、 静态回收期评价指标，当项目投资、经营成本、营业收入等单因素分别向不利方向变化10%

37、 时，各项经济指标各项预测经济指标没有过度偏离预期指标，项目投资利润率也大于国家建 设项目投资利润率12%勺指标,表明本项目具有较强的抗风险能力。项目单因素变化的敏感性分析表、变动范围 变动因素、变动指标-10%0%10%项目投资投资利润率23.9%21.54%19.6%投资利税率28.2%25.34%23.04%投资回收期（年）4.184.645.11销售收入投资利润率13.46%21.54%29.62%投资利税率17.26%25.34%33.42%投资回收期（年）7.434.643.38总成本投资利润率26.29%21.54%16.8%投资利税率30.1%25.34%20.6%投资回收期（

38、年）3.84.645.95（六）经济效益评价结论综上所述,平湖生产资料物流中心建设与运营，将提高市场组织化程度，推动商品流通 向有序化、现代化方向发展。对于深圳市经济功能转换，更好发挥深圳区域性经济中心的优 势，形成深圳市新的经济增长点都将起到积极而有重要的作用。不仅如此，平湖生产资料中 心作为企业幵发的深圳市物流基地，还具有良好的经济效益。本项目运作快、投资回收期短， 具备优良的财务可行性。因此，幵发建设平湖物流中心在社会效益和企业效益上都是可行性 的。七、开发建设平湖物流中心的实施步骤日本的发展经验表明，物流业对一个公司整体经济的发展有重大的促进作用。我 国物流作为一个产业是近几年的新生事

39、物，很多部门还没把物流作为一个行业的新经 济增长点。作为一个大型物资集团公司，结合本行业的特点，完全可以把物流产业作 为一个庞大的产业来发展，使其成为公司新的利润增长点。下一个世纪，流通行业的 利润，不在于流通领域本身，而在于流通领域组织的创新。物流产业的发展就是流通 领域的重大创新，在物资流通领域内的组织创新就是把社会化、大生产，规模化、集 约化的大生产模式引入流通领域，克服过去流通体制难以应付这些变化而起的成本 高、效率低、保障能力差的矛盾，就是在物资流通领域实现集约化，规模化，共同化 社会化运作通过规模效应，降低成本，通过集约化，社会化运作提高保障能力，提 高经济效益，如现今的货运集装箱

40、化，多式联运，社会化的仓储，集中配送,共同配 送系统等。通过物流这种先进的流通方式，实现商品时间价值，空间价值，增加附加 价值。对于一个以流通领域为主业的企业来说，这是发展的一次机遇。从发展的观点 看可以将物流业作为集团公司经济发展的重要增长点。平湖生产资料批发公司对平湖生产资料物流中心已经建设多年，但是效果并不理 想，原因是多方面的。因此，今后在规划平湖物流基地建设时，需要重点考虑方案的 实施阶段与推进的策略。作为未来深圳市的大型物流中心，平湖物流基地的规划原则上是：一次规划，分步实施，整体推进起步阶段：时间大约需要 2年，由于起步阶段货物量少，人气不旺，基础设施的 问题还没有彻底解决，因此

41、，本阶段要重点开发几个启动项目，加强招商引资的力度， 以便充分发挥集聚效应。项目选取上以意向性大，投资周期短，靠近现有的基础设施 为原则。发展阶段：时间大约需要 3年。物流基地进入发展阶段后，物流增长可以加快， 起步阶段所建设的项目的集聚效应和规模经济效益得到发挥，辐射腹地及对外联系会 有所扩大。因此，进入发展后，在项目的选取上应以国际性、集约性、效益性为主。成熟阶段：5 年后，随着平湖手流基地的总体发展后，平湖物流基地初步成为国 际性物流基地，物流公司的已开发的各种物流设施将得到充分的利用，整个公司进入 成熟阶段。进入成熟阶段后，公司主要是加强内部的综合管理，以适应现代化的物流 业的需要。八

42、、推进平湖生产资料物流中心建设的扶持政策推进平湖生产资料物流中心的建设，需要项目公司的股东单位和深圳市政府的大 力支持，出台一系列扶持物流产业发展的优惠政策，各股东单位需要在项目开发建设 的具体问题方面，给予项目公司扶持，特别是在资金方面，为项目公司提供支持。1、加强对平湖物流基地的统一规划和领导。平湖物流基地建设是横跨交通运输、通讯、 商贸等部门的综合性产业，涉及各方利益，需要有一个强有力的领导机构，进行有效的协调， 协同各方运作。需要组成由龙岗区、计划局、运输局、贸发局等在内的市一级综合协调领导 小组，制定可操作的仓储区物流业发展规划，研究市财政对其必要的资金投入问题。2、加大对平湖物流基

43、地的基础设施投资力度。 由于区、镇财力有限，对平湖物流基地 基础设施建设投资力度不够，造成区域内道路、水、电等设施建设滞后，关系到整个物流中 心区运作的铁路专用线工业站建设遇到资金困难， 进展缓慢，造成整个区域目前还无法 适应企业从事物流业的要求。为了加快平湖物流基地的开发，建议市政府对平湖物流基地“瓶 颈性”、关键性的重大项目进行扶持，将区内主干道、高速公路出口接驳和立交桥、铁路工 业站列为市重点项目。由于平湖目前基础设施还相对落后，而基础设施投资比较大，在资金紧张的情况下是一 般公司力所不能的。因此需要政府加大对平湖批发市场股份有限公司启动项目的资金扶持。3、制定开发建设平湖物流基地的扶持

44、性优惠政策。允许有条件的平湖物流基地内企业设立保税仓库业务，以支持盐田港的发展；平湖物流基地对用水、用电严格管理和控制价格，以降低物流业投资成本；为了吸引仓储物流企业投资，在平湖物流基地实行土地价格优惠政策， 免收市政建 设配套设施费，缓交地价。积极引导特区内仓储企业搬迁至平湖物流基地。原笋岗仓储企业经批准改变功能 后，迁往平湖物流基地的，可获部分补缴地价退款优惠。鉴于物流企业投资大，回报低等因素，建议对平湖物流基地的物流投资企业，向 扶持高新技术企业一样，按地方税种方面给予一定的减免优惠。4、加强深圳物流产业的信息系统建设。平湖生产资料物流中心项目将成为我市生产资料价格形成的重要信息基地，高

45、水 平的物流系统必须有高水平的物流信息系统支持。对此需要我市应在早期进行物流信 息系统的统一规划、协调。只有信息畅通，才能物流畅通。深圳市本身的信息产业也 具有一定规模，通过本地信息网络建设和与国内、外联网，已初步建立了覆盖全市、 经济建设各个领域，沟通国内国际的信息网络和数据库。政府、公众和商用信息资源 得到了广泛的开发和利用。信息服务在政府、金融证券、期货、海关、工商税务、医 疗、人力资源、交通运输、房地产等领域均达相当规模，现已建成数十个大型信息系 统，向社会提供各类信息服务。建议市政府在现有基础上，对各物流结点本身的信息 系统以及结点间的网络建设进行统一规划，同时建立有关深圳市物流产业

46、发展的统计 信息系统，使政府在制定物流业发展规划及制定相关政策时，具有足够的统计资料作 为信息支持。5、确定平湖生产资料物流中心的全市功能定位，加快深圳市平湖物流基地启动项目的 建设步伐。平湖物流基地拥有 4.18 平方公里的开发面积，开发建设好这样大的一个区域，不可能一蹴而就，需要选择一些重点项目进行启动。平湖生产资料物流中心项目是平湖物流 基地的启动项目，按照“现代仓储、多式联运、集装箱处理、配送加工、市场展示”五位一 体的发展思路，要把平湖生产资料物流中心建设成为我市现代化、综合性、多功能的新型生 产资料物流配送主体。对此，建议对市政府计划部门近期确定的区内重大项目，予以重点扶 持。表一

47、深圳市社会商品及人民生活水平数字统计人口（万人）社会商品零售总额（亿元）职工年均工资（元）人均月可支配收入（元）人均月消费支出（元）1993294.99160.518145644.72515.961994335.51221.1410573911.27825.431995345.12259.32122761088.22943.861996358.48297.01145071393.971123.001997379.64326.48165311589.231258.531998394.96423.50183811657.161286.35表二深圳市社会商品及人民生活水平数字预测人口（万人）社会商品

48、零售总额（亿元）职工年均工资（元）人均月可支配收入（元）人均月消费支出（元）2000400609222302000.71600.32005480915283002575.32060.5表三深圳市社会经济指标统计国内生产总值工业总产值固定资产投资基建投资住宅投资（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）1993449.28896778.808195.05122.2158.281994615.9331063.739230.95128.1161.671995795.5951226.489275.82140.2379.591996950.0441427.696327.52156.9285.9819971

49、130.0131666.541393.06201.56113.5019981289.191660.31480.39239.57150.05表四深圳市社会经济指标预测国内生产总值（亿元）工业总产值（亿元）固定资产投资（亿元）基建投资（亿元）住宅投资（亿元）2000145018005112481562005270041001000450288表二 深圳市贸易、交通运输指标统计进出口总额（力美兀）进出口指数（以上年为1）货运量（万吨）货运周转量（万吨公里）港口货物吞吐量（万吨）199328203921. 19620507438782541199434982811. 2402603 777979130

50、02199538769611. 1083541. 622283843080199639053421. 0073646. 923287533021199745007651. 1523852. 723176643357199847321681. 0513963 723821653589表四深圳市贸易、交通运输指标预测进出口总额进出口指数货运量货运周转量港口货物吞吐（力美兀）（以上年为1）（万吨）（万吨公里）量（万吨）200062000001 . 15410030000004300200598000001. 12730052000006500表五深圳市深圳市大宗生产资料需求统计建材零售额（万元）机电

51、设备批发额（万元）钢材消耗量（吨）水泥消耗量（吨）玻璃消耗量（箱）原木消耗（立方米）1993259474655130283175573144928121519947683234900972615385601269158727504519955529324956110227241889123923782733201996226323965597279437118604581023591951997103932640211001210389022450278133454919989569922551211132344006123513672表六深圳市大宗生产资料需求预测建材零售额（万元）机电设备批

52、发额（万元）钢材消耗量（吨）水泥消耗量（吨）玻璃消耗量（箱）木材及代用品消耗（立方米）20001103347273906111500055000005143004048002005155746433264611978508290000527900492042货运交易市场统计计算序号序号全市罗湖区南山宝安甲乙丙1234市场个数个1121110从业人数个22321356037场地面积千平方米358123016仓库面积千平方米410. 120. 1210库棚面积千平方米511. 4110. 4业务用房千平方米65. 4750. 07550. 4日均进辆7510100410场车辆吨位811525506

53、02年交易额万吨97. 731. 875. 86仓储装卸业统计计算单位序号全市罗湖福田南山盐田宝安龙岗甲乙丙1234567企业个数个17312102031513从业人数人231491400353643206382165含装卸工人325331060293590192286112主输送机台4要起重机辆559202235装吨位651721813286卸 吊车辆7482316918机吨位8701503031183227械 铲车辆922吨位1055搬叉车辆11178903131854运吨位1251825051654193车汽车辆13179199132939辆吨位1470555792814598其他机辆1

54、565605动车吨位16113.5104.59装卸操作量万吨17552.532032532958.560平均每企业主要装备数统计平均每企业主要装备数罗湖福田南山宝安龙岗盐田港蛇口港起重机（辆）1. 6600. 12. 6900. 5吊车（辆）0. 660. 30. 80. 691. 21. 75道路运输业及运输服务业统计计算单位序号全市罗湖福田南山盐田宝安龙岗甲乙丙1234567货运户02535620907717390699344206230营业 户 数货代户114130241315320货运辅助户2100587314物流户38242其他户414866082合计户525753217877483

55、952100445336338从业 人 数货运人7755315460162661070612631516818690货代人6651165233107124490货运辅助人74123340022246736物流人8171458640其他人948428280176合计人108233119016167661128313891549218798公路运输检测点企业主要指标情况指标名称计量单位199819971199698/97 (+-%货 车 运 用 情 况平均车数辆250382304-11。3%平均吨位数吨479149425085-3。06%完好率%9694922. 13%工作率%7473741. 37%车日行程公里20818618511. 83%里程利用率%565558实载率%535457-1。85%燃油消耗货车柴油升/百吨公里454-20%货车汽油升/百吨公里4450注：检测点企业共统计了 16个