银湖广场项目申请报告

《银湖广场项目申请报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《银湖广场项目申请报告（57页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况企业名称：湖滨新城房地产开发有限公司企业类型：有限公司法人代表：路黄中注册资金：2000万元随着企业战略的深入推进，秉承做大做强的思路，加快湖滨新城快速发展，充分利用优越的生态自然环境，发挥湖滨新城房地产公司自身优势。以提高湖滨新城房产公司的企业形象，改善企业办公居住条件，提高企业的经济效益，增强企业的知名度与美誉度，湖滨新城房地产开发有限公司经报上级批准决定出资建设银湖广场项目工程。第二节 项目概况一、 项目概述项目名称：湖滨新城银湖广场建设规模：项目总用地面积30779平方米（约46亩），总建筑面积109029.98平方米。其中公寓建筑面积

2、不得大于总建筑面积的30%且实行酒店式管理；商业面积不得大于总建筑面积的20%。建设内容：本方案由两栋高层公寓，两栋高层办公和以多层商业构成。其中高层公寓为20层，建筑高度为60.9米，高层办公分别为19层，高为75.3米，20层高为79.2米，多层商业5层，高为23.4米。建设地点：本项目基地位于湖滨新城总部经济区核心区内，东至规划支路、南至规划路、西至规划支路、北至雪松路。项目总投资：45000万元建设期： 24个月建设单位：湖滨新城房地产开发有限公司项目法人代表：路黄中项目联系人：朱伯霖联系电话：二、 项目建设的背景银湖广场项目为企业自建的项目。作为湖滨新城房地产开发有限公司推动企业文化

3、整体实现经济效益全面提升，该项目着重立足于提升企业文化，促进湖滨新城房地产开发有限公司的生产和文化发展为目的，银湖广场是最佳的讨论、沟通、凝聚共识的场所，同时通过商业地产的开发，可以快速地聚集资金，增强企业的经济效益。银湖广场项目的建成将推动宿迁企业总部经济产业的快速发展。将成为集商业、公寓、休闲、娱乐、健身为一体的高端商业地圈。银湖广场工程项目的建成将有利于美化环境，完善城市功能，提升城市形象。湖滨新城房地产有限公司把以人为本，为人着想，让人满意作为宗旨，通过本项目的开发，将用一流的建设成果和一流的服务向公众展示公司有实力、为总部经济的做大做强发挥积极作用。综上所述，本项目建设具有较好的经济

4、效益和社会效益，因此，项目建设是十分必要的。用地性质为商业、办公、公寓用地。为做好项目的前期论证工作，提高决策的科学性，并为项目核准需要，现建设单位委托我公司编制该项目申请报告。三、 建设规模及建设内容（一） 建设规模按照城市总体规划要求，结合场地实际情况，并根据宿迁房地产市场发展状况来确定本工程的建设规模。建设规模详见下表：建设规模一览表序号项目单位指标备注1总用地面积平方米30779约46亩2总建筑面积平方米109029.982.1办公平方米47230.542.2公寓平方米272482.3商业平方米15292.392.4地下建筑面积平方米19259.05（二） 建设内容1、 土建工程；2、

5、 供排水、电气安装、消防系统工程；3、 室外工程（围墙、道路、绿化、地下官网）。（三） 技术经济指标四、 主要建设条件1、 交通条件本项目基地位于湖滨新城总部经济区核心区内，东至规划支路、南至规划路、西至规划支路、北至雪松路。2、 气象条件宿迁市位居中纬度地带，受海洋影响程度有差异，东部属温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为22842495小时，日照率为5257。主要气象灾害有旱、涝、风、冰、霜、雹等。气候特点是：四季分明、光照充足、雨量适中、雨热同期。四季之中春、秋短，冬、夏长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。年平均气温 14.2

6、月平均最高温度 27月平均最低温度 -0.8极端最高温度 40.6极端最低温度 -22.6年平均降水量 796.7mm一次最大降水量 259mm最大冻土深度 240mm最大积雪深度 250mm主导风向 ENE（频率12%）水位：（黄海高程）地面海拔高程 33.2-33.7m历史最高水位 33.61m3、 供电、通讯、供排水条件项目场地周边供电、供排水、通讯等城市基础设施管道（线）均已沿路铺设至此。拟建工程紧靠道路建设，可根据需要向有关部门申请办理使用手续，将上述设施管道（线）引至拟建场地内，所需条件即有保障。4、 地质条件拟建地块地势平坦、地貌简单，下伏基岩底层为奥陶系中统阁庄组白云岩夹灰岩、

7、石岩系中统本溪组页岩夹灰岩；上覆第四系沙粉土、亚粘土和粘性土层。场地地质、水文地质工程地质条件一般。现状条件下场地地质灾害弱发育、危险性小。初步分析认为，拟建场地地质环境条件复杂程度为中等，土地适宜性为“基本适宜”,适宜建设。5、 社会经济条件宿迁市是1996年7月经国务院批准设立的地级市，全市总面积8555平方公里，人口535万，下辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区、宿豫区，宿迁经济开发区，湖滨新城和苏州宿迁工业园区。宿迁历史悠久、人文荟萃，是世界生物进化中心之一。境内发现的长臂猿化石是亚洲迄今发现最早的古猿化石，“下草湾文化遗址”是目前江苏发现最早的人类活动所在地。公元前113年，古泗水王国

8、在此建都，历时132年。秦代设置下相县，唐代改称宿迁县。西楚霸王项羽、南宋抗金名将刘世勋、晚清民族英雄杨泗洪等都生长于这片热土，刘少奇、陈毅、邓子恢等老一辈革命家曾在这里浴血奋战，彭雪枫、江上青等上万名革命先烈长眠于此。宿迁资源丰富、物产丰饶，是驰名中外的“名酒之乡”、“杨树之乡”、“鱼米之乡”和“花木之乡”。洋河、双沟双双荣获国家名酒称号和中国驰名商标，是振兴苏酒的领军企业和主导力量。全市种植以杨为主的木材成片林168万亩，活立木蓄积量达1200万立方米，年采伐量超过100万立方米。中心城区座拥两河（大运河，古黄河）两湖（洪泽湖、骆马湖），水产品处产量达20万吨以上。全市花卉苗木面积40万亩

9、，是江苏四大花木主产区之一。宿迁生态优良、风光秀美，是一座森林式、环保型、园林化、可持续发展的湖滨特色生态城市。项王故里古朴庄重，乾隆行宫金碧辉煌，三庄汉墓群气势恢弘。洪泽湖、骆马湖烟波浩淼，总面积23.5千公顷的洪泽湖湿地为国家级自然保护区，蕴藏着丰富的生态资源。运河岸边的雪枫公园为国家AAAA级景区。宿迁区位独特、交通便达，位于长江三角地区的腹地，以及东陇海产业带、沿海产业带、沿江经济带的交汇融合区域。京沪、宁宿徐高速公路纵贯南北，盐徐高速公路横穿东西；205国道、京杭大运河、新长铁路穿境而过，观音机场和白塔机场近在咫尺；规划中的连接津浦、新长铁路的宿淮铁路、宿新高速已启动建设，现代化的综

10、合交通体系架起了宿迁通向海内外的桥梁。近年来，在省委、省政府的坚强领导下，我们按照“坚持好快干、跨越不动摇”的总体要求，紧紧围绕“确保经济增长继续走在全省前列”的奋斗目标，牢固树立“我能，我行，我成功”的强势心态，化危为机，难中奋进，跨越前行，经济社会发展取得了显著成绩。2011年，是“十二五”的开局之年，也是全市上下攻坚克难、奋发有为的一年。在省委、省政府和市委的坚强领导下，在市人大和市政协的监督支持下，我们紧紧围绕“推进更大突破、实现全面小康”的奋斗目标，抢抓机遇，迎难而上，较好地完成了市三届人大四次会议确定的各项目标任务，实现了“十二五”良好开局。主要指标取得重大突破，预计完成地区生产总

11、值1309亿元，增长12.8%，人均达2.76万元、突破4000美元；实现财政总收入276.2亿元，增长34.3%；一般预算收入首次登上百亿元台阶、达121亿元，增长35.1%。发展速度保持全省领先，财政一般预算收入、规模以上固定资产投资、规模以上工业增加值、进出口总额、存贷款、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入等指标增速继续位居全省前列。民生投入实现大幅增长，各级财政用于民生投入达125.4亿元，增长30.4%，占财政一般预算支出的57.9%。建市以来，宿迁先后被授于联合国环保节能新型示范城市、中国改革开放30年优秀集体、全国双拥模范城市、中国城市管理进步奖、中国城市旅游竞争力百强城市、

12、浙商最佳投资城市、苏商投资首选城市、社会治安安全市、中国优秀旅游城市、国家园林城市等荣誉称号。五、 工程方案（一） 工程概况本项目基地位于湖滨新城总部经济区核心区内，东至规划支路、南至规划路、西至规划支路、北至雪松路。本项目容积率不得大于3.0，建筑密度不得大于40%，绿地率不得小于30%。其中公寓建筑面积不得大于总建筑面积的30%且实行酒店式管理；商业面积不得大于总建筑面积的20%。项目总用地面积30779平方米。（二） 建筑设计(1)建筑功能本方案由两栋高层公寓，两栋高层办公和以多层商业构成。商业部分结合公共厕所一体设计。其中高层公寓为20层，建筑标高为60.9米，高层办公分别为19层，标

13、高为75.3米，20层标高为79.2米，多层商业5层，标高为23.4米。办公面积为47230.54所占总建筑面积的比例为53%，公寓为27248占比30%，商业为15292.39占比17%。(2)规划布局规划布局以人为本，以塑造良好的社会景观和私密的居住景观为本。公寓布置沿湖视线景观最佳的基地西部区位，视线开阔，风景优雅，独成一体，具有良好居住的品质。办公紧靠雪松路，设置在基地的东北角，充分利用雪松路的宽度减少对本地块以及周边地块的遮挡。商业设置在基地的东南部分，为集中商业。因商业对日照的要求不大，这种布局避免了基地南侧地块高层对本区域的影响。本区域内各功能体分区明确，尽量避免了相互之间的干扰

14、。(3)绿化景观开放的城市景观组织，通过建筑的精巧布局，形成对城市开放的广场，以及对骆马湖开放的景观绿地。办公和商业区域形成对城市开放的绿色景观广场，为以后的市民活动，商业购物，休闲活动提供了一个积极的活动平台。西部区域的公寓形成公寓间的景观活动中心，采用自然的步行景观系统，构成安全、绿色、悠闲、生态的交往和交流中心。整个区域向骆马湖开放，向城市开放。(4)交通及停车系统机动车入口设置在基地南侧和东侧，在基地内形成环状道路，满足消防要求。把城市广场和公寓景观中心相对分开，形成不同的城市活动区域。城市广场和公寓的景观中心内部采用步行系统，避免机动车的干扰。地下车库出入口均临近地块出入口，方便车辆

15、就近进出地下车库。基地内机动车大部分设置在地下，地上仅设置少量的临时停车，尽量满足人车分流，避免对活动空间进行干扰。(5)立面形式建筑立面采用简洁的现代风格，典雅精细。办公部分以一塔式和一板式的空间形体屹立在基地的东北部，引领整个区域。塔式建筑强调建筑的整体感，强化竖向线条的划分，树立建筑挺拔，优雅的姿态。板式建筑正对于城市广场，中间通过体块的划分形成广场、建筑的南北轴线，避免了板式建筑对城市的封堵感。公寓采用办公建筑立面，公寓与办公的区别在于室外空调机位的设置，如果忽视这个问题，将会对未来建筑外立面造成巨大的影响，甚至会完全破坏掉整体的外立面特征。在公寓设计中，抛弃掉原来的居住建筑的立面形式

16、，结合内部功能，利用飘窗和飘窗的组合，形成具有韵律感的外部公寓立面。商业部分注意广告位和橱窗的设置，尽量营造多层次的商业气氛。结 构 专 业 设 计 说 明（一）、工程概况本项目基地位于湖滨新城总部经济区核心区内，东至规划支路、南至规划路、西至规划支路、北至雪松路。规划用地较为平坦，建设条件良好。（二）、主要设计依据及资料建筑结构荷载规范：GB50009-2001 (2006年版)混凝土结构设计规范: GB500102010建筑桩基技术规范：JGJ942008建筑抗震设防分类标准：GB50223-2008建筑抗震设计规范：GB50011-2010高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2010（

17、三）、工程设计标准：设计基准期为50年。本工程属丙类建筑，建筑结构安全等级为二级。本工程抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.3 g。（四）、基本设计参数：1、风荷载：基本风压荷载标准值0.40 KNm2。2、活荷载：以建筑结构荷载规范(GB50092001)为基本依据，根据本工程实际情况，活荷载取值如下：楼面 ： 20KNm2卫生间： 8.0KN/办公、会议室： 2.0KN/门厅、走廊： 2.5KN/电梯机房： 7.0KN/设备间按实际设备型号另定。屋面： 不上人屋面： O5 KN上人屋面： 20 KN(3)使用材料：混凝土强度设计等级：柱、墙： C30C40梁、板: C30（五）、结

18、构体系(1)上部结构：公寓和办公采用框剪结构；商业采用框架结构。对于建筑平面形状属于地震平面不规则类型，因此对平面有凹口的地方，采用板厚1 5 0mn，双层双向配筋等措施以加强凹口处整体刚度。 (2)基础设计基础待工程地质勘察后确定，根据经验考虑采用桩基础。给 排 水 设 计 说 明一、设计依据：1、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）2、建筑灭火器配置设计规范GB50140-20053、建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009版）4、民用建筑水消防系统设计规程（DGJ32/J92-2009）5、建筑设计防火规范GB50016-20066、自动喷水灭火系统设

19、计规范GB50084-20017、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-978、建设单位提供的有关资料、建筑和有关工种提供的作业图及相关资料二、设计范围：1、室内生活给排水、雨水系统。2、室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统及手提式干粉灭火器配置。3、室外生活给排水系统及室外消防给水系统。4、景观水等给排水设计由业主另行委托专业公司负责设计。三、 给水系统1、生活用水量 最高日用水量774.1m3d，最大时用水量93m3h，如下表所示：序号类别使用数用水定额使用小时小时变化最高日期水量最高时用量1居民生活用水732 250L/日242.218316.82商场人员用水12334.3平

20、方6L/日121.37483办公人员8000人50L/人班101.2400484绿化道路用水233922L/D41.046.811.76未预见水量70.38.56合计774.1932、消防及生活、生产用水从市政给水环状管网上两个方向引入两根管径为DN200的接入管，在基地内与市政成环状布置。生活用水一二层由市政直接供给、三层以上采用生活低位水箱生活给水泵组屋顶水箱用水点的供水方式。设水表计量。（四）、排水系统排水性质：生活污废水。排水方式：生活废水与生活污水合流经过化粪池处理后排入市政污水管网，雨水排入市政雨水管网。3 雨水系统本工程雨水汇集后排入市政雨水管网。雨水系统采用宿迁市暴雨强度公式计

21、算，设计重现期为屋面雨水系统P=10年，室外场地雨水系统P=1年。屋面雨水根据屋面形式采用重力流系统和虹吸式雨水系统，收集后排至室外雨水检查井。(五)、消防系统1、用水量：（建筑物为一类高层建筑）室外消火栓用水量为30L/S，室内消火栓用水量为40L/S，自动喷水灭火系统用水量28L/S。 2、水源：室外消防用水由市政给水环网直接提供。室内消防用水由消防水池经水泵房消防机组加压后供给，消防水池有效容积650立方米。3、于屋顶最高处设18立方米消防高位水箱及局部稳压装置一套。4、根据灭火器配置设计规范，每层设手提式干粉灭火器MFZ/ABC4。(六)、管道材料：1室内生活给水管采用管材为聚丙烯管道

22、PP-R。2室内消防给水管DN100采用热镀锌钢管，DN100采用无缝钢管。3室内排水管采用建筑排水硬聚氯乙烯管道(PVC-U)。4. 室外给水管材 DN100选用涂衬球墨给水铸铁管(内搪水泥)，DN0.9的灯具，应急照明采用自带蓄电池作备用电源。2照度标准地下车库照度：75Lx 水泵房等机房照度：200Lx办公楼照度：300 Lx（七）、火灾自动报警系统：本工程一类高层办公楼火灾自动报警保护等级为一级，采用集中火灾自动报警系统。本工程拟在办公楼地面一层内设置一间消防控制室兼安防监控室。火灾报警系统包括烟感探测器、温感探测器、集中报警器、手动报警按钮、火灾显示屏、消防联动控制柜等，以实现火灾的

23、自动报警及消防设施的紧急联动。消防控制、消防广播通讯线路采用耐火型导线，均穿钢管暗敷在不燃结构层内，且保护厚度大于30mm。（八）、防雷接地系统：本工程一类高层为二类防雷，商业为三类防雷建筑。防雷接闪器均采用在屋面设置避雷带，并利用柱内主筋作引下线。各类防雷建筑物均采取防直击雷和防雷电波冲击的措施。低压接地保护采用TN-S制系统，在各弱电机房和所有带淋浴设备的卫生间均设置等电位连接端子板，并设置总等电位联结。采用联合接地方式，变配电工作接地、保护接地、防雷接地及弱电系统接地共用一个接地体。利用建筑物钢筋混凝土基础作接地体，接地电阻要求不大于1欧姆。暖 通 设 计 说 明（一）、设计依据现行国家

24、有关规范及标准建设单位和建筑专业提出的对本专业相关要求及条件。（二）、设计内容大楼中央空调系统设计大楼通风系统设计大楼消防设计（三）、空调设计大楼展示设置中央空调，采用地源热泵作为空调冷热源，机房位于地下一层，冷却塔设置于裙房屋面。办公部分分层设置空调机房，内设带全热交换功能段的空调机组。新风外墙引入排风排入竖井，屋顶排放。空调风系统：大空间区域采用全空气系统，顶送风顶回风；办公区则采用风机盘管加新风系统，侧送风顶回风的方式。 （四）、通风系统地下汽车库设有机械排风和机械送风系统，排风换气次数为6次/时，送风换气次数为5次/时。设备用房设有机械排风和机械送风系统，保证设备的可靠运行及管理人员的

25、卫生需求。电梯机房设机械排风和局部空调装置，保留电梯的安全运行。（五）、消防设计地下汽车库按防火分区设置机械排烟和机械补风系统，确保汽车库的安全使用。消防电梯前室，防烟楼梯间及其前室分别设有机械加压送风系统，确保火警时人员的安全疏散。地下室面积超过50，地上层面积超过100的无窗房间且常有人停留或可燃物较多的房间均设机械排烟系统；长度超过20m的无窗内走道和长度超过60m的有外窗内走道设机械排烟系统。高度超过12米的中庭设机械排烟系统。各空调通风系统横向均按防火分区设置，通风及空调系统风管窜越防火分区，伸缩缝两侧，设备用房及贵重设备用房均设防火阀；垂直风管与水平方管交接处的水平风管上设防火阀

26、节 能 篇（一） 建筑节能设计 1、 设计依据民用建筑节能设计标准JGJ 1695 节约能源管理暂行条例 节能技术规定、 国家、地方有关节能标准、规范规程2、 建筑 屋面采用保温性能好的屋面采用挤塑聚苯板保温层。 热电并供-发电系统利用城市天然气，将发电时产生的热能回收，回收的热能可用于供热水及空调。大约能提高3 0的能源效率。 自然通风中间期不依赖空调而采用自然通风，从而减少空调的能耗。 室外光感器控制照明-在南侧窗以及中庭周围设置室外光感器，当自然光充足时自动关闭室内照明。 高绝热化-通过冷藏库型的绝热材料与高度密封的窗框来取得高绝热化，降低空调负荷。 低辐射玻璃的采用一南面采用低辐射玻璃

27、，以降低热负荷。积极采用全热交换机与节水型便器太阳能室外照明-减少电力运转及布线和铺设管道工程太阳能发电一楼顶部设太阳能发电板，用于为室外水景等所需的水泵提供动力。通过使用节能灯管降低照明能耗。（二）、给排水节能设计1充分利用市政水压。2卫生器具及五金配件均采用节水型产品。3水池溢流水位设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池长时间溢流排水。（三）、强电节能篇 1 对大功率用电设备进行专路计量，设置功率表具。2 照明光源和灯具基本采用高效节能型荧光灯及金属卤化物灯，均采用节能型快速启动电感镇流器或谐波含量较低的电子镇流器。3设置建筑设备监控系统，对建筑物内所设置的暖通空调、照明、供配电、给排水等

28、机电设备进行实时性程序化自动控制，以达到节能的效果（四）、强电环保篇1 对于建筑内部固定安装的主要电磁干扰源设施，如变配电设施以及非线性用电设备，为降低对人员的影响，对辐射源采取屏蔽保护设施。2建筑内固定安装的主要电气和电子设备，应经国家电磁兼容性认证。六、投资估算及资金筹措本项目总投资估算为45000万元。固定资产投资估算总览费用名额投资额占总投资的比例前期工程费用44109.80%建安工程费用3347174.38%配套工程费用20524.56%基本预备费31957.10%建设期利息18724.16%合计45000100%固定资产投资估算详见附表13、 资金筹措 经初步测算，工程需投入资金约

29、45000万元。其资金来源全部由湖滨新城房地产开发有限公司自筹。根据建设单位的经营现状可知，其具有项目建设的资金筹集能力。七、财务评价 目前房地产开发利率为13%-30%,按照谨慎原则，我们估算采用开发利润率为13%计算。项目总投资为45000万元，自建可节省资金约5850万元。经济效益较明显。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 根据宿迁市城市总体规划（2003-2020年），至2007年市域城市化率为35%，至2010年为39%，至2020年为50%。形成一级中心城市1个，即宿迁市区，人口规模50万人;二级城镇3个，即沭阳县称45万人、泗洪县城25万人、泗阳县城25万人；三级城镇9个，

30、即为中心镇，分别是洋河、大兴、皂河、双沟、半城、华冲、马厂、王集、新袁，规划人口分别为3-10万人；四级城镇28个。1、 中心城市规划范围如下：（1） 规划区面积为2108平方公里，包括宿城区和宿豫区的全部。（2） 规划用地面积为276平方公里，东至规划中的宿新高速，西至九支渠，南至船行干渠，北至六塘河。（3） 规划建设用地面积为60平方公里，东至环城东路，西至通湖大道，南至开发区大道，北至大运河。2、 中心城市性质 东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导，现代休闲旅游服务业为特色的生态型园林化滨湖城市。3、 中心城市建设目标 建设具有历史底蕴和文化内涵，集湖光秀色，运

31、河景观、黄河新姿、人文景色、城建品味于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的湖滨特色生态城市。4、 城市总体布局 通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区市空间结构形态。（1） 老城区全市传统商贸中心，教育、科研中心。（2） 市府新区全市行政、文化中心，现代生产服务中心。（3） 宿豫新区居住、工业兼容的综合性片区。（4） 宿城新区综合性生活片区。（5） 市经济开发区全市主要的工业生产基地。（6） 湖滨新城旅游、总部经济、教育科研和新型工业研发基地。 根据宿迁市城市总体规划（2003-2020年），项目所在地为商务、办公、居住用地，符合规划要求。第三章 资源开发及综合

32、利用分析本项目为商务、办公、公寓开发项目，其资源开发与综合利用主要在于对城市土地开发和利用。一、 城市土地利用存在的主要问题。改革开放以来，我国城市化过程快速发展，城市人口急剧增长，城市用地规模不断扩大，人地矛盾突出。宿迁作为淮河经济区发展中城市，其城市土地利用也存在诸多问题，主要包括以下几个方面：一是土地利用率不高;二是城市土地利用结构不合理；三是城市人均用地水平偏高。因此，须加大城市土地资源的开发力度，提高城市土地综合利用效率。为适应城市经济社会发展的需要，对土地进行投资、改造和建设，提高土地质量和价值，是城市土地资源开发和利用的必然选择。二、 项目开发的意义本项目是盘活宿迁城市土地资产的

33、重要举措之一。项目建设提高了该地块的容积率，使土地集约利用增值；项目建设美化了区域周边环境，使区位环境优化增值；项目建设改变了土地用途，符合城市土地规划要求，并提高了土地的收益能力。第四章 节能方案分析 我国经济的快速增长在很大程度上是靠大量消耗资源实现的。而我国资源禀赋较差，人均资源拥有量仅为世界平均水平的14，且时空分布不均，600多个城市中有400多个城市缺水，110个严重缺水；电力建设虽以15%左右的速度增长，但仍出现电力供应紧张，大部分地区不得不限电避峰；人均耕地拥有量不到世界平均水平的40%；石油、天然气、铜和铝等重要矿产资源人均储量仅分别相当于世界人均水平的8.3%、4.1%25

34、.5%和9.7%。由于国内资源供给约束性增强，我国主要资源对外依存度不断提高。2003年约有50%的铁矿石和氧化铝、60%的铜资源、34%的原油依靠进口解决。全球资源量也是有限的，真正的自由贸易量更有限。因此，化解日趋紧张的资源短缺与经济快速增长的矛盾，是“十二五”规划必须着力研究的一个重大课题，资源开发及综合利用是未来一项长期而又艰巨的任务。第一节 用能标准和节能规范一、相关法律法规和规划1、中华人民共和国节约能源法；2、中华人民共和国电力法；3、中华人民共和国建筑法；4、民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号）；5、节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505号）。二、相关标准和规

35、范1、公共建筑节能设计标准GB50189-2005；2、绿色建筑评价标准GB/T50378-2006；3、绿色建筑技术导则（建科【2005】199号）；4、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-2010；5、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-95；6、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003；7、城市热力网设计规范CJJ34-2002；8、通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002；9、外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004；10、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-2005；11、民用建筑热工设计规范GB50176-93；1

36、2、建筑照明设计标准GB50034-2004；13、建筑采光设计标准GB/T 50033-2001；14、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-2001；15、民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；16、空调通风系统运行管理规范GB50365-2005。第二节 能耗状况和能耗指标分析一、原辅材料、主要设备1、原辅材料房地产建设，主要使用钢材、水泥、砖、碎石子、黄砂及其它建筑材料。2、主要设备施工期：挖掘机、推土机、打桩机、塔吊、装卸机、运输车辆等。营运期：供水系统用加压泵、电机、电梯及居民用家用电器等。二、能源消耗分析1、所需能源本项目所需的能源有：电力、水、燃气。2、能源消耗分析按照一般

37、房地产项目能源消耗现状，结合本项目情况，进行了能源消耗定额及年消耗量的分析，具体消耗指标见下表：能源消耗指标分析表序号能源年消耗量折标煤（吨）备注1水80000m20.5682电25万KWH82.53煤气24727m30.02合计133.088第三节 节能措施和节能效果分析今年来建筑节能技术已成为全世界关注的热点，也是当前国内外节能领域的一个热点研究课题。西方发达国家，建筑能耗占社会总能耗的30%-45%。我国建筑能耗已占社会总能耗的20%-25%，正逐步上升到30%。因此建筑节能是目前节能领域的当务之急。建筑节能可分为二部分：一、建筑物自身的节能，二、空调系统的节能。建筑物自身的节能主要是从

38、建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。空调系统的节能是从减少冷热源能耗、输送系统的能耗及系统的运行管理等方面进行考虑的。一、节能建筑规划设计 根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构饿保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。 1、建筑 屋面采用保温性能好的屋面采用挤塑聚苯板保温层。 热电并供-发电系统利用城市天然气，将发电时产生的热能回收，回收的热能可用于供热水及空调。

39、大约能提高3 0的能源效率。 自然通风中间期不依赖空调而采用自然通风，从而减少空调的能耗。 室外光感器控制照明-在南侧窗以及中庭周围设置室外光感器，当自然光充足时自动关闭室内照明。 高绝热化-通过冷藏库型的绝热材料与高度密封的窗框来取得高绝热化，降低空调负荷。 低辐射玻璃的采用一南面采用低辐射玻璃，以降低热负荷。积极采用全热交换机与节水型便器太阳能室外照明-减少电力运转及布线和铺设管道工程太阳能发电一楼顶部设太阳能发电板，用于为室外水景等所需的水泵提供动力。通过使用节能灯管降低照明能耗。2、绿化对节能建筑的影响 绿化对区域气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应

40、，减轻城市的大气污染，降低噪声，遮阳隔热，是改善区域微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。二、给排水节能设计 项目设置集中供水系统，供水泵站宜相对集中、适中布置，防止因供水干管管线过长，加大管道沿程阻力损失，导致水泵扬程偏高，增加能耗，且给用户带来超压（离泵站近处）、噪声、水压不稳定等问题。1充分利用市政水压。2卫生器具及五金配件均采用节水型产品。3水池溢流水位设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池长时间溢流排水。三、强电节能篇 1 对大功率用电设备进行专路计量，设置功率表具。2 照明光源和灯具基本采用高效节能型荧光灯及金属卤化物灯，均采用节能型快速启动电感镇流器或谐波含量较低的

41、电子镇流器。3设置建筑设备监控系统，对建筑物内所设置的暖通空调、照明、供配电、给排水等机电设备进行实时性程序化自动控制，以达到节能的效果。四、强电环保篇1 对于建筑内部固定安装的主要电磁干扰源设施，如变配电设施以及非线性用电设备，为降低对人员的影响，对辐射源采取屏蔽保护设施。2建筑内固定安装的主要电气和电子设备，应经国家电磁兼容性认证。五、节能效果分析 建筑节能不仅可以节约能耗，同时又可以减少大量的二氧化碳、粉尘等的污染排放，其经济效益、环境卫生效益、社会效益都十分显著。通过采取上述各方面的建筑节能措施，该项目可以达到国家允许的节能标准，按集聚节约、集群的原则，把项目建设成为一个宜人、生态、绿

42、色的商业圈。第五章 建筑用地、征地拆迁及移民安置分析第一节 项目选址及用地方案该项目地块位于湖滨新城总部经济区核心区内，东至规划支路、南至规划路、西至规划支路、北至雪松路。项目总用地面积约46亩，为宿迁市国土资源局挂牌出让的地块。该项目已获得宿迁市规划局出具的规划设计要点及国土资源局的土地成交确认书和土地出让合同。第二节 土地利用合理性分析一、城市土地利用结构合理性的主要指标城市土地利用结构合理性的主要指标有：城市土地利用数量结构指标、城市土地利用空间结构指标、城市土地利用强度指标及城市土地利用潜力指标等。1城市土地利用数量结构指标 中华人民共和国建设部1990年颁布了城市用地分类与规划建设用

43、地标准 (国家标准)，该标准从我国人多地少的国情出发，为满足城市经济社会发展需要与环境建设的最基本用地需求，规定在编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例为：居住用地2032；工业用地1525；道路广场用地815；绿地8一15，这四类用地综合占建设用地比例宜为6075，大城市工业用地占建设用地比例宜取规定的下限，风景旅游城市及绿化条件好的城市，其绿地占建设用地的比例可大于15。城市用地分类与规划建设用地标准中还规定了居住、工业、道路广场和绿地四大类用地的人均单项指标，其指标为人均居住用地1828m2；人均工业用地1025m2；人均道路广场用地715m2

44、；人均绿地大于9m2，其中人均公共绿地大于7m2。大城市人均工业用地指标宜采取下限。 城市土地利用数量结构指标可与国外大城市横向比较，从发达国家的土地利用结构情况来看，最主要的特征是基础设施和公共设施用地的比重较大。2.城市土地利用空间结构指标研究城市土地利用空间分布结构时，将城镇分为中心区、内城区、过渡区、外围区(由内至外)四个区域。通过对城镇地籍调查成果统计分析，得到每个区域及商务中心区(CBD)主要用地类型用地分布状况、分布数量和用地强度，为政府制定土地利用空间结构调整规划提供依据。3城市土地利用强度指标 一般而言，城市土地的利用强度可以用城市的平均建筑密度和平均建筑容积率来表示。各类用

45、地由于其类别不同，用途不同，因此土地的利用强度也有差别。通过对城镇地籍调查成果统计分析，得到商业金融、住宅、工业仓储、市政、公共建筑、交通、水域、特殊、农业及其他用地的平均建筑密度和平均建筑容积率，与城市规划比较来判断城市土地利用强度的合理性。二、本项目的土地利用情况本项目使用的土地用途为公寓、商务、办公用地。项目的实施符合宿迁市的城市总体规划，符合国家的土地使用法律、法规，对于宿迁市形成布局合理、设施配套、环境优美、具有现代化气息的特色新城市，具有积极的促进作用。同时，根据1997-2010年宿迁市土地利用规划，在规划期内，将按照“控制总量盘活存量，集约利用的原则”的要求，统筹兼顾、合理安排

46、严格控制城市用地规模，最大限度地盘活存量土地，提高土地利用率，项目符合宿迁市土地利用规划。项目地块具体规划设计要点见附件。第三节 征地拆迁和移民安置规划方案 建设单位通过拍卖方式获得此地块的开发使用权，此地块为净地，项目建设中不涉及拆迁及移民安置问题。第六章 环境和生态影响分析第一节 生态环境现状宿迁是个山清水秀、风景迷人的古城。自然景观条件十分优越。宿迁市区内较多的水体是构成城市生态防护网的主要骨架。绿化河流的楔入和组团之间的绿色空间融为一体。加上京杭大运河、古黄河、环带状绿化带，构成了宿迁市区内较为完整的生态防护网体系，为城市的发展创造了良好的生态环境保障。第二节 生态环境影响分析一、设计

47、依据根据中华人民共和国环境保护法等的有关法规，在项目实施过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准，本项目设计时要按照清除污染，保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。项目按以下标准进行监测管理：1、污水综合排放标准GB8978-19962、大气污染物综合排放标准GB16297-19963、企业厂界噪声标准GB12348-90二、环境和生态现状1、自然环境条件湖滨新城位于江苏省宿迁市，地处低纬度带，属亚热带季风性湿润气候，因濒临东海又带有海洋性气候特征。年平均气温162，历史上有纪录的极端高温为40.8度（2003年8月1日），极端低温为88。年均降水量1538.8

48、毫米。 2、项目所在地的地质现状本项目位于宿迁市湖滨新城，建筑场地在构造上处于郯庐断裂带次生断裂F2与F5之间，对拟建场地的建筑物抗震有不利的影响。本区域地震动峰值加速度为0.30g（m/s2），抗震设防烈度为8度。3、环境空气现状按照宿迁市环境空气质量功能区划，项目所在地属于二类功能区，执行GB3095-1996环境空气质量标准二级标准。根据宿迁市市环境保护局2007年度宿迁环境质量报告书，宿迁市区设有4个大气常规检测点，对大气中的SO2、NO2、PM10、降尘等进行例行监测，2007年度监测结果统计见下表。宿迁区域环境空气质量现状监测结果统计项目SO2NO2PM10最大日均值（mg/m2）

49、0.1560.2260.540年平均值（mg/m2）0.0470.0540.091超标率（%）0.10.610.9污染分指数0.7830.6750.91达标类别二级二级二级监测结果表明，宿迁市湖滨新城环境空气质量现状良好，符合要求的GB3095-1996环境空气质量标准二级标准。4、声环境现状项目所在地位于湖滨新城，周边无居民区和医院等相关场所，噪声符合城市区域环境噪声标准（GB309693）2类区标准。5、水环境质量现状建设区域内水体水质现状符合地表水环境质量标准（GB3838-2002）类水质标准。三、生态环境影响分析1、施工期对生态环境的影响由于本项目在建设期间，各项目施工活动不可避免地

50、对周围环境产生不同程度的影响。主要包括废气、粉尘、噪声、固体废弃物、废水等对周围环境的影响，而且以粉尘和施工噪声的影响尤为突出。2、营运期对生态环境的影响分析项目营运期的环境影响因素主要包括以下几个方面：1、商业部分排放的废水；2、厨房油烟、汽车尾气；3、电梯等的设备噪音；4、商务办公及酒店、公寓部分产生的固体废弃物；5、城市生态环境影响。第三节 生态环境保护措施要求本项目规划为使生产线与周围环境更加和谐，确定以下措施：（1）加强本项目周围环境绿化。（2）废气排放应执行GB16297-96大气污染物综合排放标准二级标准。第四节 地质灾害影响分析本项目所处位置为湖滨新城管委会附近，四周均为平地及

51、其公路，地貌以平原为主，丘陵次之，水域面积较少。总的地势自西北向东南倾斜。根据江苏省地震烈度分区图，本区地震基本烈度为8度设防。根据国土资源局地质环境处出具的意见，建设单位在工程建设前应委托具有地质灾害危险性评估资质的单位进行地灾评估。第五节 特殊环境影响分析本项目无特殊环境影响。第七章 经济影响分析第一节 经济费用效益或费用效果分析 本项目属于企业投资（核准制）项目，根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的要求，本项目可不做经济费用效益或费用效果分析。第二节 行业影响分析 本项目投资20000万元，总建筑面积约110000平方米，项目主要为自用。因此，该项目不会对该行业产生垄断。本项目有助

52、于促进宿迁房地产行业进一步发展。第三节 区域经济影响分析 本项目属于企业投资（核准制）项目，根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的要求，本项目可不进行区域经济影响分析。第四节 宏观经济影响分析 本项目属于企业投资（核准制）项目，根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的要求，本项目可不进行宏观经济影响分析。第八章 社会影响分析第一节 社会影响效果分析1、对社会节能减排的影响目前，我国城市能源结构不合理，现有建筑中95达不到节能标准，成千上万吨取暖用煤燃烧，排放了大量的废渣、氮氧化物、二氧化硫和烟尘等有害物质，造成严重的环境污染，也成为社了沉重的能源负担。充分利用可再生能源已成为制约我国可持

53、续发展亟待解决的重大问题。据美国能源部（DOE）和美国环境保护署（EPA）测算，地源热泵系统是目前效率最高、对环境最有利的热水、取暖和制冷系统，节能效果明显。与空气源热泵空调系统相比，可节能40%以上；与电采暖相比可节能70%以上。地源热泵系统的能源利用效率可比燃气炉效率提高48%以上。地热能源属于可再生的清洁能源，对环境基本上没有污染。在节约能源、保护环境的同时，提高用户的生活水平，改善了中国社会整体的环境和城市风貌。也使得国内在能源利用技术方面与国际保持同步。2、对周边居民的生活环境的影响 项目所在地为湖滨新城开发区，附近均为空地，无集中居民，对周边居民无不良影响。第二节 社会适应性分析1

54、、项目扩建地址在湖滨新城开发区，符合城市发展规划。开发区附近交通便利，有利于项目建成后的正常运营。2、项目建设受到当地政府部门的支持，对社会的发展是有积极作用的。第三节 社会风险及对策分析为了规避社会风险，通过分析询问法、财务报表法、流程图法、现场观察法、环境分析法等方法识别风险。在此基础上，通过以下措施加强风险管理工作：1、对经营项目实行保险；2、转移风险；3、减轻风险损失。第九章 工程招投标一、工程项目实行招投标的必要性国家计委和建设部早在1985年6月和1992年12月分别颁布了工程设计招标和工程建设施工招标的暂行办法，此后又相继制定了一系列有关招投标的法规，实行招投标制，对降低工程造价

55、，进而使工程造价得到合理的控制具有十分重要的意义。（1）逐步推行由市场定价的价格机制，鼓励竞争，投标人必须提供优化的工程实施方案和合理的价格，通过招投标优胜劣汰，使工程造价下降趋于合理，有利于节约投资，提高投资效益。（2）有利于供求双方更好地相互选择，使工程价格符合价值基础，进而更好地控制工程造价。（3）有利于规范价格行为，使公开、公平、公正的原则得以贯彻，按严格的程序和制度办事，对于排除干扰，克服不正当行为和避免“豆腐渣工程”起到一定的遏制作用。二、招标的范围和原则1、工程设计招标的范围（1）设计招标包括基础设计（初步设计）和施工图设计招标，必要时可以分段招标。（2）新建或改扩建、技术改造项目，其GCS设计合同估算在50万元人民币以上，或设计合同估算低于50万元人民币但项目投资估算在3000万元人民币以上的项目。（3）下列情况之一，经招标主管部门批准后，不适宜招标：（4）GCS采用涉及特定专利或专有技术；（5）与专利商签有保密协议，受其条款约束；（6）国外贷款、赠款、捐款建设的工程项目，业主有特殊要求。2、工程施工招标的范围（1）GCS各个子系统的布线和连接件的敷设安装和测试。（2）建筑物BD和所有FD接线间的安装。