名雅居销售策划方案

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1、名雅居项目销售策划报告书奥域用枭代理id V *编制：奥域置业二零零五年四月二十日肇庆市房地产经济宏观分析 2005年肇庆市区房地产市场走势。受国家宏观调控的影响房地产建设开发速度放缓， 开发成本增加，商品房可供量减少导 致存量减少，房地产业继续保持良性健康发展的局面。 商品房价 格近期内继续趋升，主要影响因素有多方面：一是银行调控政策 导致商品房成本增加；二是建筑材料价格继续上升； 三是国家对 土地供应限制，市区土地存量紧缺导致价格上升； 四是市场竞争 十分激烈和楼盘开发建设水平素质要求不断提高；五是周边县（市）区以及外地居民到来肇庆市区购房置业不断增多带来楼价 向高波动。一、房地产商品房开

2、发规模放缓根据肇庆市区调查综合资料显示：2005年肇庆市区商品房开发总计划规模为140万平方米（包括上年结转到今年继续施 工的建筑面积和目前新开工或准备在年内新上的计划面积），比上年（全年）减少16万平方米，下降10.26%。其中商品住宅 为124万平方米，比上年减少 10万平方米，下降7.46%。二、商品房可供量预测根据市区上年商品房竣工率 37.02%推算今年（全年）商品 房竣工面积可达52万平方米，加上上年空置面积经运算后预测 今年全年商品房可供量为 77万平方米，其中商品住宅可供量为 59万平方米。三、商品房销售量及价格情况预测调查27个楼盘（别墅楼盘不包括在内），综合住宅销售套 内面

3、积为38526平方米，比去年同期调查数减少62472平方米， 下降61.85% ;总销售金额为9076.72 万元，每平方米平均售 价为2356元，比上年调查数增加37元，增长1.60%，综合价 格指数为101.60%。根据上年商品房销售率为 67.96%和目前销量情况，预测今 年商品房销量可达52万平方米，其中住宅 45万平方米。预测 城区商品房空置面积由上年底25万平方米降至22万平方米，其中商品住宅由14万平方米降至10万平方米。预测今年全年商品住宅销售价升幅为每平方米上升100元左右。四、肇庆市区重点楼盘的楼层价格情况根据调查资料显示：今年1-2月肇庆市区新开发重点楼盘（不包括旧楼盘）

4、楼层住宅最高价每平方米为 4500元；中价（一 般价）为3500元左右；最低价为1850元五、肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例情况今年1-2月肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例：分 为肇庆市区居民购买综合数占70.06% ;周边县（市）区（包括云浮、罗定、郁南、新兴以及高要，四会、广宁、怀集、封开、 德庆等）占22.11% ;以及港澳台，外商及外地来购买占7.83%。 调查资料表明各个楼盘销售人群结构比例有所不同。二、项目概况1、概况。项目位于肇庆市芙蓉公园旁嘉仕翠苑西侧， 南北朝向，楼高九层， 原用途为海事局招待所，内设置套房标准间、电梯井、会议室、食堂 布局等，总建筑面积约5530.

5、9 m2,楼后院约有800平方米停车空地； 约停放20多台小车；项目东面是与芙蓉路、芙蓉公园（片区内主干道）相通仅隔幢嘉 仕翠苑住宅小区，南前方是国税局办事处，西面连通西江路（肇庆市 道路主干道）相隔仅隔幢旧住宅商品楼，北面是住宅小区；项目位于的片区是肇庆市房地产发展最为成熟的区域， 由于毗邻 体育中心、邮电局、医院、星湖旁、大型酒店等，周边 1公里半径是 肇庆市饮食、娱乐事业最发达地区，售价最低2000元/m2，最高3600 元/m2，住房条件和房价居肇庆房地产最高水平， 该片区销售方面一 直是肇庆市本地、外地置业者首选；由于周边的商业发达，该片区的二手租售市场最为活跃， 尤其租 金方面是肇

6、庆租金市场的风向标；三、房地产市场调查和具体分析1、体育中心板块二级市场重点楼盘销售价格调查情况表（2004年2005年开发楼盘）发展商楼盘名称地理位置售价元/m2阳光华庭桥北路白花园房地产2100御景房地产开发有限公司 星荷花园房地产 新世界房地产 创展实业发展 汉一房地产有限公司 嘉仕翠苑房地产广宇房地产开发有限公司 侨兴实业御景花园体育路2600星荷豪苑三期翠星路3100新世界花园新湖苑B92784芙蓉轩芙蓉西2560翠庭湖轩康乐北路2700嘉仕翠苑芙蓉西2680山水晴天新湖路2800康乐明庭西江路2300结论：由表分析，体育中心板块二级市场最低售价（套内均价）2100元/m2， 最高售

7、价（套内均价）3100元/m2，均价（套内均价）2624元/m2， 而体育中心板块中子板块 芙蓉公园板块最低价（套内均价）康乐明庭2300 元/m2，最高售价（套内均价）2680元/m2，均价（套内均价）2513 元 /m2 ，本项目是介乎于二级物业与三级物业之间，因此定价必须考虑参考到二级市场的定位，也要考虑参考到三级市场的定位。项目附近租金参考资料：（2005年3月份）地点内容租金（元/月）芙蓉公园东侧三楼53平米二房一厅不带豕私400夫容公园西侧八楼35平米房厅带家私550白花园桃花苑三楼40平米房厅不带家私500芙蓉公园顺景六楼65平米二房二厅不带家私600结论：体育中心板块的租赁市场

8、是肇庆城区出租率和租价最高的区域，主要客户是集聚在以体育中心为核心的为数众多的商业白领、打工一组、 娱乐公关小姐等，而租赁市场又是以小户型一房一厅及单间最为紧 俏，主要原因是该类适合独立性较强、经济能力较强、注重个人私生 活的客户群，为此，本项目定位应科学的细分市场中找到属于自己的 领地。3.项目附近三级市场放盘情况地点内容购房总额单价（元/m2）芙蓉西一街33号八层南向91平方米95,000 元1043.96芙蓉二街18号七楼60平方米98,000 元1633.33芙蓉西一街33号2栋九层86平方米95,000 兀1104.65康乐北路翡翠小区七层88平方米110000 元1250芙蓉西二街

9、新华苑九层70平方米88,000 兀1257.14康乐北路建和楼八层117平方米155,000 元1324.79芙蓉街芙蓉大厦二层103平方米125,000 元1213.59芙蓉西一街九号七层85平方米150,000 兀1764.71星荷豪苑六层东238平方米750,000 兀3151.26新世界化园一层东125平方米335,000 元2680芙蓉路芙蓉雅居八层75平方米135,000 兀1800芙蓉路嘉士翠园八层133平方米355,300 元2671芙蓉雅居八层63平方米140,000 兀2222夫容西二街康乐名庭三层59平方米140,000 兀2372芙蓉路芙蓉雅居八层75平方米135,0

10、00 兀1800芙蓉西街六层58平方米95,000 兀1900芙蓉花园二层110平方米220,000 元20004项目附近雷同物业参考雅居阁距项目一路之隔（约50米）定位单身公寓楼盘，单面采光，售价18501950元/m2,带家私装修出租500元/月，由公开发售起半年内售馨。购房者多为投资者和年轻小资；2、肇庆市小户型（单间）三级市场放盘情况地点内容购房总额单价（元/m2）康乐北路单间二层15平方米32,000 元2133天宁广场单间二层22平方米45,000 元2045端州6楼康怡居单间二层48平方米55,000 元1375南溪路（车库）一层28平方米75,000 元2678康乐北路翡翠小区

11、二层21平方米32,000 元1523江滨路九层24平方米30,000 元1250天南广场七层31平方米60,000 兀1935东雅苑三层20平方米50,000 元2500梅花苑一房一厅48平方米85,000 元2125天宁广场一房一厅三层22平方米45,000 元2045东堤湾一房一厅41平方米75,000 元1829.27幸福新城一房一厅六层45平方米80,000 元2000租金汇报率假设30平方单元单价2100元/m2购房款共63000元，办证费1260元，装修10000元，投资额共74260,带装修部分家电出租 600元/月，回报周期10年，不考虑加租等因素，收益率如下：年收益：600

12、元/月X 12月=7200元7200 元/74260 元=9.6%租金与按揭首期关系表（八成10 年）单价/元平方面积购房总额首期款月供租金回报2100306300012600548.97600元/月2200306600013200575.11600元/月2300306900013800601.26600元/月2400307200014400627.4600元/月三、项目定位1、 SWOT分析优势分析劣势分析1、项目地理位置在芙蓉板块处于1、外墙略微残旧，消费者潜下二手楼绝版意识的会给本项目高档价格造成直2、项目整体为小户型单间接压力3、项目此类产品是目前市场紧俏2、项目作为较大量的单身公寓，

13、自身产品缺乏相关如洗衣店、送餐、美容等4、带有停车场配套5、具备小区物业管理条件3、项目套数较多，短期内市场难以瞬6、带有电梯间消化7、南北朝向机会威胁1、项目建成投入市场正是黄金销 售期2、项目发展商具有酒店物业的管理经验，可以考虑资源整合1、耳！!*电2、项目定位以下定位均可：（1）酒店式公寓（2）纯电梯公寓3、价格定位4、目标消费群定位两大消费群：（1）购房者：投资客有一定空闲资金， 追求稳定低风险回报的投资者和包二奶的老板（项目位置较为隐蔽）。单身贵族SHOW 族一一创业者工作起居室（2） 租 户 档次较高，品味高尚的未婚白领、单身贵 族，离异男女、公关小姐5、项目形象定位(1) 项目命名：(2) 项目形象定位:6、发展商形象定位四、销售策略1、销售、招租双管齐下，造势、造市并步齐进2、限量分批入市，低开高走，营造升值空间3、接受租户咨询，抬升租金水平4、产品信息前期通过销售人员、中介全城铺开，接受租售内部登记，公开发售日正式带租约销售。5、销售节奏安排时间阶段内容五、广告策略1、六、物业管理预祝合作愉快