【商业地产PPT】上海浦发博园建筑立面建议报告32PPT

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1、思路思路 新古典主义建筑风格 别墅外立面建议 公寓外立面建议 相关案例介绍构成元素与特征构成元素与特征新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格克朗的住宅克朗的住宅石材是新古典主义建筑中最主要的媒介石材是新古典主义建筑中最主要的媒介采用了古典的手工雕刻石灰石的设计采用了古典的手工雕刻石灰石的设计纽翰逊的祖屋纽翰逊的祖屋对称的山墙、多角形的塔楼、环绕的门廊、对称的山墙、多角形的塔楼、环绕的门廊、不同木板瓦图案、悬挑出来的檐口、砖砌体的细部不同木板瓦图案、悬挑出来的檐口、砖砌体的细部新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格总结总结立面色彩：立面色彩：深色为主基调，深色为主

2、基调，深色塑造精致和稳重的大宅风范，深色 比浅色更容易增强建筑立面色彩的稳定性。建筑主墙上，增加浅色调的建筑装饰增加浅色调的建筑装饰，例如阳台细节、窗户细节以及其他颜色的立面装饰，增加建筑的可识别性增加建筑的可识别性，同时避免了建筑主体的单调和沉闷。立面材质：立面材质：石材容易塑造营造历史积淀的特别的文化氛围和情调，适于展现新古典主义的庄重和尊严，以及欧陆石材容易塑造营造历史积淀的特别的文化氛围和情调，适于展现新古典主义的庄重和尊严，以及欧陆18世纪乡村世纪乡村田园风格的建筑装饰，易于营造反朴归真、置身于大自然的感觉。田园风格的建筑装饰，易于营造反朴归真、置身于大自然的感觉。思路思路 新古典主

3、义建筑风格 别墅外立面建议 公寓外立面建议 相关案例介绍立面分析立面分析公寓立面公寓立面别墅南立面别墅南立面现有风格表现：现有风格表现：别墅建筑主体表现比较简约，别墅建筑主体表现比较简约，窗户、栏杆、入口门洞和外部构件装饰窗户、栏杆、入口门洞和外部构件装饰的设计等缺乏细节的精致感觉，别墅的设计等缺乏细节的精致感觉，别墅色彩的搭配色彩的搭配和和材质的材质的铺设铺设上横平竖直，容易造成单调的感觉。上横平竖直，容易造成单调的感觉。公寓建筑主体的色彩搭配对比强烈、缺乏柔和的过渡，材质搭配尽量体现品质感。公寓建筑主体的色彩搭配对比强烈、缺乏柔和的过渡，材质搭配尽量体现品质感。别墅北立面别墅北立面本案立面

4、本案立面 建议建议我们的客源我们的客源具有良好的教育背景、一定文化品位的知识型、技术型白领阶层和事业成功人士。他们的审美倾向品位更高、更挑剔。他具有良好的教育背景、一定文化品位的知识型、技术型白领阶层和事业成功人士。他们的审美倾向品位更高、更挑剔。他们追求的产品风格既要有传统的美感、又要体现时代的科技与精神；既要反映产品的品质与价值，又忌讳粗俗夸张。们追求的产品风格既要有传统的美感、又要体现时代的科技与精神；既要反映产品的品质与价值，又忌讳粗俗夸张。风格塑造建议风格塑造建议公寓建筑主体在传统的公寓建筑主体在传统的“古典主义建筑中增加时尚的元素古典主义建筑中增加时尚的元素”以超凡脱俗的风格和高品

5、质吸引客户以超凡脱俗的风格和高品质吸引客户别墅别墅 建议在建议在“古典主义建筑中注重古典主义建筑中注重提升品质和细节提升品质和细节的打造，以品质吸引客户的打造，以品质吸引客户”外墙色彩搭配方案外墙色彩搭配方案 1 1屋顶：屋顶：高端住宅首选屋面材料：外墙：外墙：三段式立面，石材、面砖和涂料协调搭配，三段式立面，石材、面砖和涂料协调搭配，塑造精致、典雅和质朴的建筑风格，营造反朴归真和置身于自然的感觉。勒脚：勒脚：利用文化石利用文化石与立面上段区分、色彩上可以选、色彩上可以选取白色或者青色的搭配方式，取白色或者青色的搭配方式，突出建筑基座的稳重扎实，营造历史积淀的特别文化氛围。别墅南立面别墅南立面

6、别墅正面别墅正面光照下的蘑菇石勒脚表现光照下的蘑菇石勒脚表现阴暗处的蘑菇石勒脚表现阴暗处的蘑菇石勒脚表现外墙色彩搭配方案外墙色彩搭配方案 2 2屋顶屋顶暗青色板岩暗青色板岩外墙外墙明快的明快的橘黄色或红色面砖为主基调橘黄色或红色面砖为主基调，配以，配以白白色的檐饰和镶边色的檐饰和镶边，增强建筑立面的可识别性，增强建筑立面的可识别性勒脚勒脚鉴于立面上段颜色较深，建议采用浅色系鉴于立面上段颜色较深，建议采用浅色系的的石材基底石材基底白色砂岩立面效果白色砂岩立面效果细部装饰细部装饰材质铺设建议材质铺设建议体现体现错落有致错落有致的韵律感的韵律感竖条铺设面砖直至顶部竖条铺设面砖直至顶部，运用白色线条勾

7、勒出窗框运用白色线条勾勒出窗框11细部装饰细部装饰材质铺设建议材质铺设建议烟囱采用材质的搭配，使之跳出上段墙面和屋顶的背景色烟囱采用材质的搭配，使之跳出上段墙面和屋顶的背景色细节装饰细节装饰窗户窗户细节装饰细节装饰门门门的色彩与墙体色彩的对比门的色彩与墙体色彩的对比门楣、山墙、拱基的装饰门楣、山墙、拱基的装饰基座和柱础的细节设计基座和柱础的细节设计细节装饰细节装饰栏杆栏杆精致的镂花工艺可以使得建筑整体滋生柔和之美精致的镂花工艺可以使得建筑整体滋生柔和之美增加建筑厚实、纯朴的感觉增加建筑厚实、纯朴的感觉罗马柱和栏杆罗马柱和栏杆22细节装饰细节装饰栏杆栏杆细节装饰细节装饰栏杆栏杆栏杆栏杆牛腿柱栏杆

8、牛腿柱栏杆栏杆栏杆铁艺和石材组合铁艺和石材组合栏杆栏杆牛腿柱和面砖的组合牛腿柱和面砖的组合浦发博园外立面建议浦发博园外立面建议入口门廊入口门廊石砌台阶和花坛石砌台阶和花坛罗马柱罗马柱石砌台阶和花坛石砌台阶和花坛细节装饰细节装饰建筑外部构件装饰建筑外部构件装饰浦发博园外立面建议浦发博园外立面建议入口门廊入口门廊思路思路 新古典主义建筑风格 别墅外立面建议 公寓外立面建议 相关案例介绍公寓立面建议公寓立面建议方案：上海绿城方案：上海绿城外墙外墙二段式立面，黄色高级防水涂料和大理石材质组合二段式立面，黄色高级防水涂料和大理石材质组合裙楼裙楼一层采用高品质的大理石或者花岗岩材质打造精致高雅一层采用高品

9、质的大理石或者花岗岩材质打造精致高雅的感觉的感觉思路思路 新古典主义建筑风格 别墅外立面建议 公寓外立面建议 相关案例介绍上海的新古典主义风格案例上海的新古典主义风格案例依云郡依云郡屋顶瓦屋顶瓦：“陶土瓦陶土瓦”世界范围内高端住宅首选屋面材料世界范围内高端住宅首选屋面材料外墙外墙：经典三段式。面砖以明快的淡黄橘黄为主基调，间或经典三段式。面砖以明快的淡黄橘黄为主基调，间或点缀灰色于其中，丰富立面效果，和细节上的人文关怀点缀灰色于其中，丰富立面效果，和细节上的人文关怀勒脚：勒脚：与建筑立面上段区分、勒脚以下采用蘑菇石以乱、碎、与建筑立面上段区分、勒脚以下采用蘑菇石以乱、碎、色彩较深的搭配方式。整

10、个建筑显得沉稳庄重色彩较深的搭配方式。整个建筑显得沉稳庄重整体风格整体风格沉稳、典雅的新古典主义沉稳、典雅的新古典主义上海的新古典主义风格案例上海的新古典主义风格案例一方新城一方新城天然花岗岩石材天然花岗岩石材质地紧密，常年如新，高档住宅品质象征质地紧密，常年如新，高档住宅品质象征真石漆真石漆国际尖端建材产品，外墙装饰具有极强的立体感和保护功国际尖端建材产品，外墙装饰具有极强的立体感和保护功能，可以阻止恶劣环境对于建筑的侵蚀。能，可以阻止恶劣环境对于建筑的侵蚀。 威卢克斯天窗威卢克斯天窗来自丹麦的著名品牌，多年致力于研究、生产和销来自丹麦的著名品牌，多年致力于研究、生产和销售斜顶窗和其配套产品

11、售斜顶窗和其配套产品60余年余年竞品楼盘竞品楼盘盛世天地盛世天地竞品外立面分析竞品外立面分析万科新里程万科新里程色彩色彩深红色为主体色，深红色为主体色，材质材质建筑立面整体以布纹陶土砖、建筑立面整体以布纹陶土砖、透明玻璃、高级灰哑光涂料、阳台栏杆透明玻璃、高级灰哑光涂料、阳台栏杆金属深灰涂料为主要材料，陶土质感的金属深灰涂料为主要材料，陶土质感的建筑体和深色系的主色调自然融合，典建筑体和深色系的主色调自然融合，典雅庄重。雅庄重。 效果效果设计者将高层公寓顶部电梯间设计者将高层公寓顶部电梯间的墙体做成镂空，并镶嵌玻璃，屋顶和的墙体做成镂空，并镶嵌玻璃，屋顶和窗户位置安装金属条。阳光或灯光的照窗户

12、位置安装金属条。阳光或灯光的照耀下，玻璃和金属线条将在建筑细部凸耀下，玻璃和金属线条将在建筑细部凸显，建筑整体简洁不沉闷显，建筑整体简洁不沉闷END 集中式商业销售模式集中式商业销售模式案例研究我们将通过商业的价值链和利益传导方式来界定我们将通过商业的价值链和利益传导方式来界定销售模式。销售模式。 产权返租模式 店中店销售模式 基金整售模式 项目信托启动方式介绍案例选取标准：案例选取标准： 项目总体规模超过5万平米 商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区 商业以全部销售为目标产权返租模式1 1操作方式操作方式客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营

13、，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。典型案例典型案例曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店支付租金提供回报小业主小业主发展商发展商商家商家代理招商出租物业购买物业小业主小业主商家商家提供物业支付租金销售结束关系转化小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：解决了高价销解决了高价销售与提前消化售与提前消化的矛盾，但激的矛盾，但激化全部销售和化全部销

14、售和持续经营的矛持续经营的矛盾。盾。建设部建设部房地产销售管理办法房地产销售管理办法规定：规定：20012001年月日后，不得以返本销售和售年月日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。后包租的方式出售未竣工的房屋。案例：常兴天虹商场楼层：15层。主力店：天虹发展商年租金回报率变化：4.8%6%2.8%（低于三年期国债3.37%）与天虹租约：15年年租金增长率：2%现状：在售，分期或一次性付款楼层销售铺位个数/总铺位个数销售个数比率1/F未售-2/F15/2117%3/F21/21110%资料来源：国土局网站销售公示。发展商保留发展商保留1 1层高租金层高租金楼层，通过楼层，通过1

15、 1层租金弥层租金弥补回报率，可维持补回报率，可维持4.8%4.8%左右。左右。现通过主力店提供回现通过主力店提供回报，投资回报率报，投资回报率2.8%2.8%，低于三年期国债利率。低于三年期国债利率。销售状况不佳。销售销售状况不佳。销售率约占推出部分的率约占推出部分的47%47%。此项目现仍返租，但此项目现仍返租，但已经不能作按揭。已经不能作按揭。店中店销售模式2 2店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：开发商开发商投资者投资者经营者经营者消费者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益购买产品操作方式操作方式发展商将商业划分为可

16、经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。典型案例典型案例赛格电子市场缓解了全部销售与缓解了全部销售与持续经营的矛盾，持续经营的矛盾，但无法解决高价销但无法解决高价销售与提前消化之间售与提前消化之间的矛盾的矛盾案例：赛格电子市场u简介：依托华强北电子产业形成简介：依托华强北电子产业形成的电子产品交易市场，营业面积的电子产品交易市场，营业面积约约3 3万平方米，共万平方米，共7 7层，租户约层，租户约15001500家。家。u铺位形式：专柜及铺位铺位形式：专柜及铺位u主要业态构成：电子元器件、电主要业态构成：电子元器件、电

17、脑配件、电脑网路器材、通信器脑配件、电脑网路器材、通信器材材u现状：现状：4 47 7层出租，层出租，1 13 3层在层在经营情况稳定后出售给大客户经营情况稳定后出售给大客户基金整售模式3 3操作方式操作方式基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。典型案例典型案例嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型：基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型：投资者投资者基金基金经营者经营者使用者使用者消费者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益承租物业购买产品获取销售利润开发商开发商获取现金获取投资收益整售的适用条件1、已投入使

18、用并收益稳定的商业2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经签订、主打的品牌商户已经签订租约的项目，基金也有信心购买3、对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是如果开发商几年后可以回购，达到国外基金的租金回报率要求的，基金也会考虑购买4、租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以上。 5、新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金回报率的要求较低一般在6左右就可以了，而欧美的基金要求租金回报率一般在10以上。 来源：亚信行总经理萧福泰访谈 解决了持续经营和解决了持续经营和销售之间的矛盾，销售之间的矛盾，但很难达到价格和但很难达到价格和快速回笼资金的目快速

19、回笼资金的目标。标。嘉德置地的“中国商业地产基金”计划2004年底，嘉德置地开始大规模的商业地产项目的收购。嘉德置地的策略是与沃尔玛三大中国合资企业之一深圳国际信托投资结成战略同盟，最终涉及的购物中心将达到28家，然后把这些项目打包成“中国商业地产基金”计划在新加坡上市。进展情况：2004年12月23日，与深国投合作，以9.98亿元人民币收购了6家商场，嘉德占股份51%，深国投占股份49%；2005年1月4日，嘉德斥资17.46亿元人民币100%收购了北京华联旗下的安贞华联商厦和望景华联商厦；月底，凯德置地以.亿元拿下北京东直门.万平方米的综合用地地块；月初，凯德置地又以.亿元买下中环世贸中心

20、、两栋甲级写字楼。项目信托方式房地产项目信托是一种新的融资方式。在已实现的几个房地产项目信托个案中，出现了金融和房地产销售结合的趋势。例如：北京苹果社区、深圳万科十七英里、深圳百仕达.红树西岸。信托的适用条件一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起，在信托产品的设计中加入购房优惠权和优先购买权；二、信托适用于有融资需求的发展商，严格来说，和楼盘销售相结合的信托是一种项目启动模式项目启动模式；三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通过银监会审批；四、银监会出台的信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）提出对部分管理规范、经营水平高的信托投资公司开展房地产业务给予

21、放松200份限制的政策优惠。项目信托可以同时项目信托可以同时达成发展商融资和达成发展商融资和营销蓄客的目的，营销蓄客的目的，在可能的情况下，在可能的情况下，我们建议采用信托我们建议采用信托模式进行启动，但模式进行启动，但是信托审批严格，是信托审批严格，且在商业领域内没且在商业领域内没有先例，审批难度有先例，审批难度无法预测。无法预测。案例1万科十七英里2004年6月9日，深圳万科与新华信托达成总 额1.9995亿元、为期2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十七英里项目的开发。该贷款资金由新华信托发行“新华信托万科十七英里项目集合资金信托计划”的方式筹集。信托计划的投资者在购买该产品的同时，不

22、仅享有通常意义的投资收益，还可以获得对该房产的优先购买权和购房价格的高折扣率。案例2百仕达.红树西岸2004年10月10日，百仕达与知名信托公司新华信托合作的红树西岸信托计划（ 2年期）开始发行，计划发行信托200份，每份80万元，这200名买家还能获得7.5折的购房优惠。客户投资80万元购买信托产品，除了获得年2.8%的固定回报外，还能享受到高达7.5折的购房优惠。（折后价不低于1.5万元/平方米）信托投资权益与购房优惠权益可以灵活转让，客户可以将两个权益一起或单独转让，也可以只保留信托权益，购房优惠则过渡给受让人。四种模式的对比四四种种销销售售模模式式适用条件适用条件业业主主风风险险前前期期销销售售速速度度销销售售价价格格操操作作难难度度和本和本项目项目拟和拟和度度产产权权返返租租模模式式政府已明令禁止高 快 高 低拟合度最高拟合度最低注：大客户的整体购买属于个案，在此不做分析。营销模式和目标的关系首要目标首要目标营销模式营销模式1快速融资快速融资信托+店中店2提前实现价提前实现价值值店中店3带动二期经带动二期经营营整售