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1、商业地产招商基础知识考试一、 填空题（每空1分，共30空）1.商业地产价值是一种复合价值,它的价值构成包括两个方面，一是代表商业经营效益的商业价值，二是来源地区、物业自身所具备的土地和建筑建造所产生的房地产价值。2.商业地产的五证: 土地证 、 建设用地规划许可证_ 、 建筑工程规划许可证_ 、 _建筑工程施工许可证_、 _预售证_。3.招商工作秉承的三点原则其一效益最大化原则、其二双赢原则、其三换位思考原则。4.招商是商业地产有效开发的关键，管理是商业地产资产内部增值的主要手段。5.建筑面积面积的计算公式为：建筑面积=净面积或实用面积除以公摊系数。6.星河苑项目每层层高是：一层4.5 米，二
2、至四层4.2米，四层至六层3.8米。7.每层面积为 1428平方米。8.项目每层有6部消防通道，其中商业部分4个，住宅部分2个。9. 项目周边的学校有，广播电视大学、西安交通技术学院，南康小学10商铺的结构一般分为：_框架结构_、_剪力墙结构_、_框剪结构_。11.项目周边常驻人口总量约为70万。12.净高是指_层高_减去楼板厚度的净剩值。二、 判断题（每题1分，共10题）1.星河苑项目每层的公摊都是20%， （ ）2. 优质商铺的评定标准为：开间大，进深适中，层高较低。（ ）3. 天然气为商业用气，我们负责安装到位。 （ ）4. 下水与排烟由我们做，费用有我们来承担。 （ ）5. 框架结构的
3、最大特点是剪力墙较少或没有剪力墙。（ ）6. 一般商业项目都有隔油池与化粪池。（ ）7. 星河苑项目每层的电量是120千瓦/小时。（ ）8. 项目有三部观光电梯。一部货梯。 （ ）9. 项目周边银行较多，写字楼较少。（ ）10. 项目为客户提供免费停车位。（ ）三、 简答题 （每题5分共35分）1. 商企引导是指招商人员在商企不了解物业(开发项目)所含有的商机或者判断有误差时，必须以符合商业逻辑的表述、演绎，去引导商业企业看到招商人员所了解到的商机，客观上有商机、主观上有强大的引导能力，物业条件也适合。2. 商圈、业态、业种 商圈是商场服务的半径，是指以某个商场坐落点为圆心向外延伸一定距离而形
4、成的一个封闭的范围，是商场吸引顾客的地理区域。商圈是在某一定地域范围内商业关系的总和；商圈是在某一个地理范围之内，商店(场)之间形成的关系。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。业种是商店或者商场里面的专门商品的层面或柜台，它包含了特定的商品和特定的服务和销售手段；是指零售商业的行业种类3.招商中心客户接待流程？ 1、接待礼仪 2、区位介绍 3、项目介绍 4、带看 5、初步商洽 6、约深入商洽时间 7、送客户4.接洽客户十必问？您贵姓？请问您是做什么的？您看您明天有空还是后天？您看您这边还
5、需要上报公司或者让其他股东来看吗您觉得多少钱可以接受?您目前在西安有店吗？你看您对我们的项目还有那些需要了解的？您这边计划今年开几家店啊？您看您这边有没要朋友要开店的您也可以帮我们介绍吗？假如在我们各方面都谈妥的情况下，您多长时间能定？5. 我们项目定位？对华润万家大型超市和周边商业综合体的中高档业态补充，以休闲、餐饮娱乐为主。6. 已入住那些商户、品牌、面积等情况 宝乐迪ktv 1820.87平米，粤尚诚粥火锅，biangbiang面1428平米， 足浴956.63平米七彩快餐174平米，面馆218平米，7.消防、天然气的问题如何回答客户？ 我们建筑消防已经备过案了，有这个就可以办理相关手续
6、，楼上的商户就是那这个办的，一次消防交房的时候就可以拿到；天然气主管道已经接到负一层楼后侧，属于商业用气，但你还得需要办理相关手续，要交碰口费与安装费，还要提供你的用量与厨房管线图；四、 论述题 （每题25分）1.分析一下星河苑项目的优劣势。优势：地段优势：星河苑项目地处未央大道龙首之上，西临未央大道，北临北二环，南临地铁二号线大明宫西站与华润万家大型超市，北临迎宾汽车商贸城，连接着老北城与新北城(经开区)，是目前西安市最为繁华的路段，随着西安市行政中心的北迁，该地段升值潜力巨大。交通优势：项目本身就位于西安市主干道未央大道上，紧邻北二环，周边有地铁2号线、603路、609路、236路、600
7、路、26路、705陆、708路、711路、117路、107路、336路、912路、903路等30多条公交通过，交通网络覆盖整个西安，更可通过公路、铁路客运辐射陕西其他县市；消费优势：目前3公里范围内已入住人口接近70万，3-5年内超过100万。新增人口年龄集中在20-45岁，以家庭为主。整体人均收入水平显著高于西安其他地区，是公认的“有钱”的区域。周边写字楼众多，商务消费人群数量大，消费能力大；商圈优势：通过未央大道与地铁2号线连接小寨商圈、钟楼商圈、龙首村商圈、凤城一直凤城五路商圈，目前周边有大型超市以及中低餐饮、零售企业，商业氛围浓郁但缺乏亮点，星河苑项目正好可以作为南侧大型零售企业的业态补充，从而形成亮点，成为该商圈的核心聚客点；政策优势：2011年，未央区正式启动“商贸业培育三年行动计划”。该计划计划用3年时间，全力将未央路商圈打造成为全市最具影响的主要商圈之一，并加快培育北二环、西安北站商圈。物业优势：项目为纯框架结构，三面采光，结构合理，利用率高，紧靠未央路与北二环，广告位充足，效果好，价值大，物业配套齐全，水、电、气齐备，车位充足；劣势：距离地铁站与公交站远，人流量小，周边物业还没有形成规模，缺乏聚客效应，面宽小，进深偏大，南侧不能采光；据说华润万家要拆除，迎宾路一侧太偏，四层以上层高太低，价格偏高；
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