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1、精选优质文档-倾情为你奉上商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有如皋市人民法院 许夕坤案情介绍 2000年初如皋李某等向某房产公司购买商品房一套，此后购房户要求办理房产证一直未果，2003年6月，房产公司通知李某等16户居民，由于建房审批手续不合法，未能取得用地许可证，也一直未能补办，房屋买卖行为无效，要求将已经出售的十余套商住楼房全部收回，同时表示愿退还购房户当时的购房款18万元，房产公司下达限期搬离通知，经有相应资质的评估机构评估，此房现实际价值为45万余元。对房屋升值部分归谁所有双方存在争议，李某等十户面临被赶出赖以生存和生活的居住场所，同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一多一点的“
2、赔偿”，无奈之下，将房产公司告上了法庭，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令房产公司返还购房款及其利息，并按照现房屋的实际价值给予赔偿；在庭审中，房产公司承认在当时的卖房行为中存在着过错，同意表示在购房户交还房屋的前提下，返还购房款、但认为损害的赔偿应仅包括购房款和利息，而不应包括房屋的升值部分。争议焦点 上述案例中，房屋买卖合同无效后的关键问题是，房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些？房屋升值部分算不算买房人的可得利益损失？评析一、 一般合同的无效，损害赔偿范围如何确定根据合同法相关理论，一般合同的损害赔偿范围根据合同是被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别，
3、前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿；而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则，根据我国合同法113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿，由于它是一种现实财产的直接损失，范围、数额较易确定，争议不大。但是，合
4、同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同，合同解除并不当然具有溯及力，在不具有溯及力的情况下，合同本身是有效的，而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下，无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态，并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然，这里可得利益数额的确定应该根据合同法113条的规定，严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。合同法第五十八条规定的，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。” 如果合同被确认无效或被撤销，承担过错赔偿责任
5、的范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息等合理的间接损失，而对于其他诸如可得利益等一般不包括在损害赔偿范围内。二、 对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况，其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是，如果合同成立并实际开始履行，比如买受人已支
6、付了大部分的房款，出卖人已将房屋交付使用，甚至如上述案件中，买受人已入住三年之久，其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快，合同被确认无效以后，除返还购房款及其相应利息以外，房屋升值部分的归属问题就成为关键。（一）房屋升值部分的定性有人认为，无效合同具有不可履行性，当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是，如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实，而买受人对此又并不知情，则这份无效合同将必然履行。而同时，由于合同本身的违法性，确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题，有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效，此时的房屋很可能已经升值至原
7、购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则，想要恢复到合同订立以前的状态是不可能，房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。还有人认为应将过错因素作为合同无效的构成要件，尽量认定合同有效，而赋予无过错的买受人合同解除权，以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后，买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。现实生活的需要推动着法律的新陈代谢，合同过错
8、方对受损方损害赔偿的范围，包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿，关键在于受损方在合同履行后所能获得的利益是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本。房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上，当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。但是，一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，就要对返还财产的价值进行分析，首先是原价值，其次是增值的部分。对于原价值部分应于返还并无异议，而对于增值部分应结合案情具体分析，在出卖人有过错而买受人无过错的情况下，增值部分应不再依
9、附于不动产返还给有过错的出卖人，而应该视为无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，以保护事实物权占有人也即买受人的合法权益。也可以说，由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为，两者截然分开，各自独立，物权行为并不因原因行为无效而无效，即使原因行为无效，作为物权的所有权仍然有效，此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的过错或其他恶意行为直接产生，不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后，被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，此时的房屋升值部分归买受人所有，应该符合以下几个条件：1、商品
10、房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。4、商品房买卖合同无效过错地于出卖方，买受人无过错。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中，对出卖人存在欺诈行为，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以要求出卖人给付不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但是，如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时，在解释中并未给予说明，尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的，并不因出卖人承担了惩罚性赔偿
11、责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。（二）将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则德沃金在法律帝国一书中曾引格雷大法官的一句话，“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，要求买受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。 同时可以看到
12、，即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失，从法律上讲，也并不会加重出卖人的责任，因为出卖人收回了房产，他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上，就如本案的情况，有不少出卖人正是本着这个目的，才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。故在司法实践中，也应本着不让过错方获利，不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。 （三）将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定 房屋乃百姓安居乐业之本，与人民生活休戚相关，买房置业是关乎民生民计的大事，所以，法律应保护相对处于弱小地位的买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象，而由于法律规范的缺失，产权证滞后办理等现状的存在，使得
13、大量的商品房买卖行为十分不规范，加之近几年过分膨胀的房地产开发热潮，手续不规范、不完备比比皆是，新的矛盾与纠纷层出不穷，诉诸法院屡见不鲜。在此情况下，房屋升值部分的归属就显得至关重要，谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护，那就会产生出卖人即使违法、违约，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售给第三人，谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为，于稳定社会交易秩序是不利的。结语 在商品房买卖合同无效，而过错完全在于开发商的情况下，从维护公正与正义、保护相对方的合法权益出发，超出原买卖合同价款的房屋升值部分应归买受人所有，以利于和谐社会的构建。专心-专注-专业
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