贵阳花溪房地产项目可行性研究报告

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1、贵阳XX置业溪洛平开发项目可行性研究报告38 / 39文档可自由编辑打印目录第一部分：项目概况1一、项目综述1二、项目基本情况2(一)项目区位2(二)项目四至4(三)土地性质4(四)规划条件4三、项目宗地现状5四、项目周边概况6(一)交通7(二)资源7(三)配套8第二部分：项目优劣势分析及定位思考47一、项目SWOT分析47(一)优势（Strength）47(二)劣势（Weakness）48(三)机会（Opportunity）48(四)威胁（Threats）49(五)SWOT分析小结49二、项目定位思考50(一)整体定位50(二)产品定位50(三)客户定位51(四)产品初步价格定位51第三部分

2、：规划设计初步分析52一、规划设计的可行性分析52二、规划设计的初步概念52(一)整体设计初步概念52(二)建筑设计初步概念52第四部分：项目开发及销售计划54一、项目整体开发计划54二、项目工程计划54(一)工程进度计划原则54(二)整体工程进度计划54三、项目销售计划55(一)销售进度计划原则55(二)整体销售进度计划55第五部分：项目资金计划预测56一、项目技术经济指标56二、项目投资估算57三、销售回款58四、资金来源与运用59五、借款还本付息61第六部分：项目经济分析62一、盈利能力分析62(一)静态盈利能力分析62(二)动态盈利能力分析62二、敏感性分析63(一)盈亏平衡点分析63

3、(二)敏感性分析63三、现金流流量分析65第七部分：结论及建议67第八部分：附件68一、附表1：项目成本明细表68二、附表2：项目损益表71三、附表3：项目全部资金现金流量表72第一部分：项目概况一、 项目综述贵阳XX置业花溪洛平项目位于贵阳市花溪国家城市湿地公园南段，紧邻花溪区行政中心核心区和贵州花溪大学城，面向正在建设中的“大地之舞中华舞博园”，坐拥800亩国家4A级花溪公园、花溪百步桥、黄金大道等丰富景观资源，具有较高的生态住居价值。毗邻新区主干道和分别通往花溪、青岩古镇两大旅游景区方向的清溪路，初步规划的贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利。地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平

4、水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势，是花溪区不可多得的高品质综合用地。项目总占地面积930亩，分为商品房建设用地和市政用地两部分。其中商品房建设用地437亩，市政用地493亩亩。商品房建设用地整体容积率为2.3，可实现商品房总建筑面积897423万平方米（包括配套商业、幼儿园、学校、会所等社区配套），拟建成包括别墅、联排、洋房以及高层等丰富物业形态的高端综合社区。图表 项目城市区位示意图机场火车站金阳本项目约20公里约17公里约22公里二、 项目基本情况(一) 项目区位项目所在城市属于贵州省省会，是贵州省唯一一个中心城市；是西部大开发国家重点建设的南（宁）贵（阳）昆（明）经

5、济带中心城市之一；是泛珠江三角洲的重要组成部分；是北部湾经济圈连接西南经济圈的桥头堡，在西部城市发展乃至全国发展战略中均占有重要地位。图表 项目城市区位示意图项目所处的城市内部区位属于贵阳市著名的旅游风景区、文化教育聚集区、装备制造业生态工业区和农产品加工基地，是贵阳“十大经济板块”之一，产业以及旅游资源丰富，是贵阳市最适宜居住的行政区，也是贵阳市城市经济发展的重要推动力，城市未来发展的主要拓展区域之一。图表 项目城市内部区位示意图项目所在地距贵阳市中心约17公里，至贵阳龙洞堡机场（4D级国际机场）约20公里。片区域内交通网络健全。贵昆、湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机

6、场，东北部有贵阳龙洞堡机场，花溪大道直通贵阳市中心区，桐惠路建成并通车，312国道和101省道贯穿全境，贵阳环城高速公路南环线、甲秀南路的建成通车，使花溪的交通转换实现质的飞跃。图表 项目区域区位示意图(二) 项目四至图表 项目四至示意图项目东临城新区大道，南临清溪路，北面临迎宾大道。(三) 土地性质项目宗地为花溪区溪南新区洛平水库旁A2、B两地块，地块性质为商业、文化娱乐及住宅用地。(四) 规划条件项目总占地面积930亩，位于花溪区溪南新区洛平水库旁A2、B两地块。主要是商业、文化娱乐及住宅用地，其中A2地块内须配建用地面积不小于2.75公顷的30班小学一所，而B地块内须配建用地面积不小于0

7、.36公顷的九班幼儿园一所。商品房建设用地437亩，整体容积率2.3，可建设商品房总建筑面积89.7423万平方米（包括学校、幼儿园、会所等社区配套），拟建成包括别墅、洋房以及高层等丰富物业形态的高端综合社区。项目建筑密度控制在25以内。项目绿化率约35%。图表 地块规划示意图三、 项目宗地现状项目宗地现状为地块目前为农户稻田用地，呈带状分布，中间较为平坦。项目宗地原始植被丰富、林木茂盛，地块紧邻洛平水库，并且地块内部有市政大沟，同时，项目毗邻市政园林区域，景观资源丰富，具有丰富的天然景观资源和良好的水资源。图表 宗地现状示意图四、 项目周边概况项目紧邻花溪区新行政中心，面向正在建设中的“大地

8、之舞中华舞博园，地处花溪二道延长线，新规划市政大道（洛平北路）以及花溪大道交接处； 项目A地块分布在洛平北路沿线，周边主要以农户为主，周边缺乏生活配套，尤其A地块洛平北路沿线，缺乏银行、学校、医院、餐馆等生活配套。图表 项目周边概况(一) 交通 项目区域内交通网络健全。312国道和101省道贯穿全境； 项目距贵阳龙洞堡国际机场约20公里，距贵阳主城区约17公里； 项目通过拟建的轻轨、贵阳环城高速公路南环线及甲秀南路、花溪大道、迎宾大道等一级城市干道与中心城区紧密相联，互为配套； 项目对外通过“贵昆、湘黔铁路”与昆明、湖南等城市实现快捷互动；图表 项目周边交通路线组织示意图(二) 资源项目所在区

9、域属亚热带湿润温和型气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长等特点。年平均气温为15.3，年极端最高温度为35.1，年极端最低温度为-7.3。四季分明，宜人的气候是贵阳的骄傲。另外，项目所在区域处于长江、珠江分水岭和南明河上游，有大小河流55条、总长390公里，阿哈水库、红枫湖、百花湖的重要流域也在花溪区，使花溪区成为贵阳市的重要饮用水源保护区。全区森林面积54万亩，森林覆盖率为36.03，生物多样性比较丰富。(三) 配套项目周边供电、供水、邮政、电信等设施完善。现有变电站6座，合计容量218500KVA；供水管网80公里，松柏山水库、花溪水库两座中型水库总库容达7140万立方米，日供

10、水量达到25000吨；行政村通电话率达到63；行政村移动通信覆盖率达到85。另外，花溪城区配套较为齐全，配套设施可为溪南新区共享。随着贵阳南延开发建设的快速推进，附近区域的环境设施和市级公共服务设施体系不断完善，可以为溪南新区整体建设创造了良好的外部环境。周边将来将拥有湿地公园、洛平水库环境工程、大学城、汽车城、夜郎都城、大地之舞博览园、10万平米行政广场、清华紫光科技园等配套。第二部分：项目优劣势分析及定位思考一、 项目SWOT分析(一) 优势（Strength）1. 企业品牌XX贵州公司入黔三年时间，成功开发XX温泉新城、云山国际、XX高尔夫等知名楼盘，积聚了相应的名气，树立了强大的品牌知

11、名度，获得消费者信赖。同时集团公司的“央企背景”使得项目在运作过程中得到地方政府部门的高度重视和大力支持。图表 XX贵阳项目示意图保利公园2010春天大道国际广场云山国际温泉新城“贵州之窗”贵阳首席互动文化时尚生活圈城市生态大盘国家文化生态示范小区高尔夫超高品质高端居住社区复合型国际社区占地3800亩建筑面积26万方占地8万方建筑面积18万方占地2万方建筑面积22万方占地17万方建筑面积67万方占地55万方建筑面积96万方别墅洋房高层联排别墅花园洋房小高层公寓商业顶级写字楼服务公寓住宅商业美术馆高层别墅花园洋房小高层五星级酒店国际文化交流中心2. 资源及区位条件项目所在地位于花溪公园和大学城、

12、花溪区人民政府之间。簇拥花溪洛平水库湿地公园，交通便捷、视野开阔、生态景观资源丰富。项目紧邻花溪区行政中心核心区和大学城，面向正在建设中的“大地之舞中华舞博园”，坐拥800亩国家4A级花溪公园、花溪百步桥、黄金大道等丰富景观资源，具有较高的生态住居价值 ；毗邻新区主干道和分别通往花溪、青岩古镇两大旅游景区方向的清溪路，初步规划的贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利；地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势。(二) 劣势（Weakness）1. 区域产业结构单一花溪区与贵阳市其他行政区相比经济结构较为单一，为了保护花溪区的自然生态环境，市

13、政府、区政府严格限制了区域内的工业发展，尽可能减少环境污染，花溪区经济主要依靠第三产业的发展。2. 区域地价高，导致项目开发成本增加由于近几年花溪房地产逐渐兴旺，对土地需求量也日益增大。加上区域规划前景的明朗，使得房地产商纷纷进驻花溪市场，从而推高区域土地价格，造成区域地价比其他地区高出许多，导致本项目开发成本的增加。 3. 高端物业的销售周期相对较长根据项目的容积率以及整体规划，本项目住宅物业别墅类高端产品，受总价影响，会出现销售周期较长、销售回款慢的问题，在项目的开发前期将对项目的资金使用造成一定的压力。(三) 机会（Opportunity）1. 区域经济发展优势，实现城市建设提速贵阳市经

14、济和城市发展持续高速向好，为项目提供了很好的大环境。贵阳市近年来无论是在经济发展还是城市建设方面都呈现飞速发展，在2010年7月初中央召开的西部大开发工作会议上，要求将黔中经济区建设成省域经济增长点，并把它列为国家新一轮西部大开发布局的“重点经济区”之一。黔中经济区正式上升为国家战略。这意味着将让贵阳获得来自国家政策层面的大力支持。如今，贵阳每年经济规模以22%的速度递增。力争四年、确保在五年内，实现生产总值在年基础上翻一番、超过亿元，财政总收入翻一番、超过亿元，固定资产投资累计超过亿元；基本适应“十三五”、“十四五”更大发展的需要；新型工业化、现代服务业明显提速，产业结构进一步优化；届时也将

15、带动贵阳房地产业发展迈向一个新的更高的平台。除此之外，贵阳市旅游与投资，交通也在迅速发展。“7小时快铁交通网”的建设将缩短贵州与国内主要城市的时空距离，使贵州不再边缘化，从而促进贵州与京津冀、长三角、珠三角等发达地区之间更紧密的合作。而发达的交通也将带来大量人流、物流、信息流、资金流，并使之快速的流动，加上各种生产要素的优化集成，将为贵阳市的经济发展注入全新的活力，现实城市建设的快速发展。2. 湿地公园、大学城的建设，具有打造高品质楼盘的先天条件随着甲秀南路全线通车，湿地公园建设启动，大学城建设稳步推进，花溪得天独厚的生态优势、加上独一无二的文化氛围开始为楼市注入持久动力，成为花溪楼市厚积薄发

16、的强大引擎。使得花溪的整体居住环境品位大大提升。花溪“优居”特点越来越明显。3. 城市旅游避暑资源，吸引高端项目客群纷至沓来作为一个城市高端大盘，注定了本项目的目标客户群除了本地的客户之外，外地客户也是一个重要的来源。而城市旅游资源的丰富为这一目标客户群的实现奠定了坚实的基础。(四) 威胁（Threats）1. 政策施压，导致市场产生观望气氛由于近来房地产市场调控不断，“限购”、“限贷”、“加息”、“上调银行存款准备金”等措施，对交易量产生一定影响。导致市场产生一定的观望气氛。2. 竞争对手瓜分市场由于“湿地经济潮”加上大学城建设的影响，使不少省内甚至国内知名品牌地产开发企业开始关注花溪市场。

17、在这些企业当中不排除恶意竞争的可能。(五) SWOT分析小结通过对项目SWOT的分析可知，项目最大的优势在于拥有的自然资源，包括项目自身内部自然资源以及项目所处区位的外部自然资源，自然资源是项目的核心竞争力；最大的发展机遇来自于城市发展的快速提升，快速提升的城市发展将直接为项目的开发奠定坚实的基础；而两者之合力则可产生更为庞大的推动力，有效的支撑项目的后续开发以及盈利能力的提升。项目的劣势和威胁除了政策风险难以控制外，其余均可借助项目地块自身条件通过合理定位、采取适当的营销措施避免或减少其影响。图表 SWOT总结示意图trength：（优势）1、 企业品牌2、 资源及区位条件Wesk：（劣势）

18、1、 区域产业结构单一2、 区域地价高，导致项目开发成本增加3、高端物业销售周期相对较长SWOThreaten：（威胁）1、 政策施压，导致市场产生观望气氛2、 竞争对手瓜分市场pportunity：（机会）1、 区域宏观形势向好，城市消费范围扩容2、 湿地公园、大学城的建设，具有打造高品质楼盘的先天条件3、 城市旅游资源丰富，高端物业客户覆盖广二、 项目定位思考(一) 整体定位项目总占地930亩，总建筑面积超过80万方。项目自身的规模优势、资源优势等与贵阳市宏观经济发展环境和定位契合，拟在地方政府的全力支持下，结合产品的多样性，可解决大学城刚需以及二、三次改善性客户的需求。打造成为区域内首席

19、高端生态社区。(二) 产品定位结合容积率和地块特征考虑，项目建设初步定位为独立别墅、联排别墅、花园洋房、高层、配套商业以及配套公建6种形态。其中，独立别墅6000平方米，占地上建筑面积的1%；联排别墅62212平方米，占地上建筑面积的9；洋房99560平方米，占地上总建筑面积的15%，高层457972平方米，占地上总建筑面积的68%。项目配套商业28500平方米，占地上总建筑面积的4%，配套及公建16900平方米，占地上总建筑面积的3%。(三) 客户定位主力置业客户群，25-50岁，来自本区域和贵阳市两城区及省内外客户；以大学城教师、市中心工作、企事业单位公务员及省内外二、三次置业者为主；由于

20、本项目体量较大，且配有独栋、联排等高端产品。考虑到贵阳市乃至贵州省经济水平在西部地区还处于相对低位，高端客户群体容量相对有限，因此本项目目标客户群体还需要着力拓展贵阳周边（成都、重庆、昆明、长沙、广州等城市）度假避暑的客户群体；本土和其他地区商务/旅游目的来黔的人士。(四) 产品初步价格定位结合目前贵阳市场的发展现状，并且本着保守估算、减小项目立项风险的定位原则，初步判定本项目各种物业形态可实现销售价格如下：独立别墅：16880元/平方米联排别墅：9845元/平方米花园洋房：7300元/平方米高 层：6400元/平方米此外，本着保守估算、减小项目立项风险的定位原则，在项目测算时并不考虑价格涨幅

21、。图表 项目市场比较定价表影响因素权重XX洛平项目金阳新世界中铁逸都国际万科金域华府花果园腾龙湾藏珑溪山御景银地班芙小镇地段0.1250.0550.070.080.070.10.060.0550.0550.08价格0.1250.050.040.050.0450.0650.050.050.050.04配套0.1080.070.060.060.060.070.0550.0550.0550.055交通0.0920.0550.070.070.070.070.060.0550.0550.055物业管理0.0920.0850.070.0750.080.0650.060.060.060.06景观0.0920

22、.080.060.070.060.060.060.0750.0750.075规划前景0.0920.080.060.060.060.0550.060.070.070.07楼盘规模0.0760.070.060.060.0550.070.060.030.0550.03产品结构0.0580.050.040.0450.050.040.040.040.0450.045市场资源0.0580.050.030.0350.040.030.030.030.030.03品牌0.0410.040.020.030.040.020.010.010.010.01其他0.0410.040.0250.0350.0350.0250

23、.0250.0250.0250.025各项目权重合计10.7250.6050.670.6650.670.570.5550.5850.575类比项目权重系数8.2699631.19834710.902991.007520.992541.175441.027030.948721.01739别墅价格166801300012600（起价）联排价格9854洋房价格730055007000高层价格640062005000600053004450（起价）5300第三部分：规划设计初步分析一、 规划设计的可行性分析 占地面积：930亩其中建设用地：437亩市政用地：493亩 建设用地综合容积率：2.3 总建筑

24、面积：89.74万方其中住宅：65.42万方 配套商业：2.9万方 配套及公建：1.69万方二、 规划设计的初步概念(一) 整体设计初步概念 规划设计充分尊重原有的地形地貌，保留了区内的全部林地和主要的天然水体； 规划设计充分考虑建筑群体与周围现状地形的关系，合理进行功能布局，妥善处理建筑群体内各组成部分之间与地块和周围道路之间的关系； 景观设计上将建筑景观和临近的生态自然景观融为一体，尽可能做到户户观景； 社区整体绿化做到点、线、面结合，丰富层次，明细结构，明晰功能；(二) 建筑设计初步概念 临水库住宅考虑布置舒适型别墅，内部较为平整，考虑花园洋房分布，交通沿线，景观面较少处，紧凑高层为主；

25、 以人文关怀为视角进行建筑规划，将整个社区按产品类型规划为若干组团，各组团自成特色。几个组团之间设置一个社区服务点，体现细微关怀； 各组团分区明确，道路组织流畅，同时也有利于分区开发； 商业街、会所、学校、幼儿园等公建配套分布合理。 XX花溪洛平项目的整体规划充分体现了原有地形地貌的自然之美，必将成为贵阳高品质居住小区的典范之作。 最终规划布局以设计图纸为准。图表 1 项目初步设计方案的建筑排布示意图第四部分：项目开发及销售计划一、 项目整体开发计划初步估计，项目整体开发完毕（最后一批房源建设完成）需 5-6个工程整年（项目正式启动时间为2011年5月），项目销售时间需要6年（2011年第四季

26、度2016年第四季度）。二、 项目工程计划(一) 工程进度计划原则 以独立别墅与联排别墅两类高端物业作为项目的一期启动物业形态，其中2011年独立别墅启动，开发量为20%，联排别墅开发量为25%。以此确立项目整体的高端形象，为后期项目整体价值的提升奠定基础； 根据市场整体容量，项目整体开发体量逐步增加； 为了缓解前期现金流压力，在项目一期启动时配以一定比例的花园洋房和高层产品作为辅助； 为了满足项目商业配套的需求，在2011年开始启动商业配套的建设，按规划分期建设； 为确保项目前期住户的日常生活需要，社区配套及公建（会所、幼儿园以及社区配套）于2013开始建设； 高层产品于2011年启动，当期

27、启动10%。在2012年增加至30%，并保持此开发量直到2014年结束；(二) 整体工程进度计划根据以上计划原则，项目于2011年度开始动工，启动物业为独立别墅1200平方米，联排别墅15553平方米，花园洋房39824平方米，高层45797平方米，配套商业5700平方米，地下建筑面34013平方米，累计全年启动145187平方米。其中可销售面积31790.24平方米。项目后续开发按年初启动排布，每年根据进度原则搭配不同体量的各类物业，逐年提升开发总量，项目于2013年达到最大开发量，总开发建筑面积262078平方米。具体年度开发体量见下表。图表 项目工程启动计划201120122013201

28、4合计145187258634262078232524独立别墅12001200 18001800联排别墅15553 155531555315553花园洋房39824 29868298680高层45797 137392137392137392配套商业5700712571258550社区配套及会所3100000学校、幼儿园00276011040社区配套及公建0000地面以下建筑面积34013 674976758058189三、 项目销售计划(一) 销售进度计划原则 由于当期开发量计划本身是按市场容量制定，当期开发量达到预售条件后1年内实现完全销售； 配套商业运营1年后开始销售，即2012年，按同期

29、建设量平均销售； 地下车库销售按地下车库的60%计，开始销售时间为2012年； 商业与车库不考虑价格上涨；(二) 整体销售进度计划根据以上进度原则，预计2011年可实现31790平方米，可取得销售回笼资金14878.01万元，2012年可实现150715.96平方米，可取得销售回笼资金85582.32万元，而进入2013年之后，项目开始逐步实现自主滚动开发。具体销售进度计划表见下表（住宅部分）图表 项目住宅部分销售计划表年度销售面积2011年31790.24 2012年150715.96 2013年215739.23 2014年220301.01 2015年139467.43 2016年325

30、97.63 第五部分：项目资金计划预测一、 项目技术经济指标本项目总用地619840平方米，折合930亩。其中，商品房建设用地291367平方米，折合437亩。项目整体容积率为2.3，总体可建建筑面积897423平方米（含地下建筑面积）。根据初步拟定的方案，项目建设分为6种形态建设。其中，独立别墅6000平方米，占地上建筑面积的1%；联排别墅62212平方米，占地上建筑面积的9；洋房99560平方米，占地上总建筑面积的15%，高层457972平方米，占地上总建筑面积的68%。项目配套商业28500平方米，占地上总建筑面积的4%，配套及公建16900平方米，占地上总建筑面积的3%。根据初步方案，

31、项目地下建筑面积227279平米，约合5760个车位。图表 项目评价技术经济指标序号指标单位数量亩备注1总用地面积619840 930 1.1建设用地291367 437 1.2市政用地328473 493 1.3建筑密度25%1.4绿地率35%序号指标单位拟建规定备注2容积率2.3序号指标单位数量套备注4总建筑面积897423 含地下建筑面积5地面以上建筑面积670144 5.1住宅654244 5,460 独立别墅6000 20 套均300平方米联排别墅62212 290 套均300平方米花园洋房99560 752 套均132.39平方米高层457972 4,398 套均104平方米5.2

32、配套商业28500 5.3配套及公建16900 社区配套及会所3100 可售面积1500学校、幼儿园13800 6地面以下建筑面积227279 7户数户5,460 8停车数量个5,760 8.1地下车库个5,387 8.2地上车库个598 二、 项目投资估算为了确保评判项目在较好的风险控制之下进行，在本次项目的成本测算之中，对项目各成本均按较大值考虑。根据测算，项目总投资377,569.78万元，其中土地获取成本110,949万元（包括建设用地费用、契税以及交易佣金），占总投资的29.38%；前期工程费用29,831万元（包括规划设计、勘测、各种政府规费、三通一平、土地平整、水电及道路、临时设

33、施等），占总投资的7.90%；建安工程费153,861万元，占总投资的40.75%；基础设施费26,572万元，占总投资的7.04%；配套设施费5,331万元，占总投资的1.41%；不可预见费6,468万元，占总投资的1.71%；财务费用23,715万元，占总投资的6.28%；管理费用5,390万元，占总投资的1.43%；营销费用15,453万元，占总投资的4.09%；详细成本见附表1：成本估算表图表 项目投资估算及单方成本汇总表序号费用名称项目整体所占比例单方成本（总建筑面积）单方成本（销售面积）1土地费用110,949 29.38%1,235 1,692 2前期工程费用29,831 7.9

34、0%332 455 3建筑安装工程153,861 40.75%1,713 2,346 4基础设施费26,572 7.04%296 405 5配套设施费5,331 1.41%59 81 6不可预见费6,468 1.71%72 99 7财务费用23,715 6.28%264 362 8管理费用5,390 1.43%60 82 9营销费用15,453 4.09%172 236 9开发建设成本377,570 100.00%4,203 5,758 三、 销售回款根据测算，总销售收入515,092.88万元，其中住宅及配套商业累计销售485,481.67万元，地下车库销售收入29,611.21万元；独立别

35、墅总销售收入10,128.00万元，整体销售均价16880元/平方米；联排别墅总销售收入61,247.71万元，整体销售均价9845元/平方米；花园洋房总销售收入72,696.32万元，整体销售均价7300元/平方米；高层总销售收入29,3102.14万元，整体销售均价6400元/平方米；配套商业总销售收入48,307.50万元，整体销售均价16950元/平方米；地下车库总销售收入29,611.21万元（仅考虑60%的车库销售），整体销售均价2171元/个；具体进度计划见下表图表 项目销售收入及单方售价汇总表序号项目计算基数(、个)建面均价(元/、元/个)金额（万元）备注1独立别墅6,000

36、16,880 10,128 2联排别墅62,212 9,845 61,248 3花园洋房99,560 7,300 72,696 4高层457,972 6,400 293,102 5配套商业28,500 16,950 48,308 6地下车库136,367 2,171 29,611 7小计（不包括地下车库）654,244 7,873 515,093 8复合商业9合计 图表 项目销售收入进度汇总表时间（年）2010201120122013201420151销售收入（万元）515092.88 14878.01 85582.32 137577.78 151419.90 104886.69 20748.

37、18 1.1独立别墅10128.00 432.00 1530.00 2190.00 3348.00 2628.00 0.00 1.2联排别墅61247.71 3499.43 12364.64 14930.88 17878.17 12574.60 0.00 1.3花园洋房72696.32 7168.32 23433.61 23150.28 18944.11 0.00 0.00 1.4高层293102.14 3778.27 46140.69 84495.85 91365.43 67321.90 0.00 1.5配套商业48307.50 0.00 1282.50 7561.41 11088.28 1

38、3786.88 14588.44 1.6地下车库29611.21 0.00 830.89 5249.36 8795.90 8575.31 6159.74 四、 资金来源与运用根据工程进度以及销售回款进度测算所得，在项目开发的第一年，整体资金来源通过自有资金、股东借款以及银行贷款实现，2012年以后可实现销售收入再投入的滚动开发。根据测算，项目累计需要项目自有资金115,000.00万元，股东借款10,000.00万元，银行贷款80,000.00万元，销售收入再投入236，241.21万元。根据测算，股东借款需求在2011年，用于支付剩余土地款项以及前期工程费用，并与次年开始偿还，三年内偿还完毕

39、；根据测算，银行贷款需求出现在2011年，2011年末实现20,000.00万元银行贷款，2012年实现60,000.00万元；而进入2013年以后，项目各项销售收入开始正式步入正轨，源源不断的回笼资金可保证项目的滚动开发进程。总的来看，项目整体需贷款融资80,000.00万元，向股东临时借款10,000.00万元。在股东临时借款10,000.00万元，主要来自于XX贵州方面其他项目销售回笼和项目贷款的临时拆借在银行贷款方面，考虑到销售收入可能的变动，可在销售遇阻、资金出现压力的时候考虑利用已建物业的抵押增加贷款总额，以XX贵州与政府、与银行的良好合作关系以及优质的物业抵押，增大贷款额以确保现

40、金流的可实施性较高。图表 项目资金来源与运用表2011201220132014201520161资金来源441,241.21 145,000.00 134,212.05 75,021.91 62,441.78 20,769.33 3,796.13 1.1自有资金115,000.00115,000.000.000.000.000.000.001.2银行贷款80,000.0020,000.0060,000.000.000.000.000.001.3股东借款10,000.0010,000.000.000.000.000.000.001.4销售收入再投入236,241.2174,212.0575,02

41、1.9162,441.7820,769.333,796.132资金使用377,569.79 141,328.58 74,212.05 75,021.91 62,441.78 20,769.33 3,796.13 开发成本326,543.81 135,237.32 63,373.89 63,149.00 50,876.52 12,701.19 1,205.89 2.1土地费用110,948.71106,147.231,670.141,791.04670.14670.140.002.2前期工程费用29,831.1611,026.657,821.717,120.691,064.951,762.211

42、,034.952.3建筑安装工程153,860.7818,020.7049,412.2645,478.4439,094.151,855.220.002.4基础设施费26,571.740.004,298.847,657.897,759.846,855.180.002.5配套设施费5,331.4242.73170.941,100.942,287.441,558.44170.942.6 不可预见费6,467.85872.701,851.111,840.741,506.19360.9336.182.7 财务费用23,715.463,557.324,743.094,743.094,743.094,743

43、.091,185.772.8 管理费用5,389.88703.03937.37937.37937.37937.37937.372.9 营销费用15,452.79958.213,306.594,351.714,378.612,026.74430.92五、 借款还本付息由于前期回款资金大部分用于偿还股东临时借款以及开发建设，以确保项目的正常运行，项目在2013年开始出现盈余资金开始偿还贷款。根据进度计划，整个还款周期为4年，其中，2013年还款30000万元，2014年还款40000万元，2015年还款30000万元，2016年偿还全部剩余本息。图表 借款还本付息汇总表20112012201320

44、14201520161贷款合计1.1当期贷款80,000.0020,000.0060,000.000.000.000.000.001.2当期利息8.0%1,600.006,528.007,050.245,214.262,431.40225.911.3累计本息和21,600.0088,128.0095,178.2470,392.5032,823.903,049.812还款1.1偿还本息103,049.8130,000.0040,000.0030,000.003,049.811.2累计本息和21,600.0088,128.0065,178.2430,392.502,823.900.001.3第六部

45、分：项目经济分析一、 盈利能力分析(一) 静态盈利能力分析根据测算，本项目累计可实现所得税税前收益98,891万元，所得税税前收益率26.19%；所得税税后收益74,168万元，所得税税后收益率19.64%；所销售净利润率14.40%；具体项目损益进度见附表2：项目损益表图表 项目静态收益能力分析表序号项目金额（万元）备注1收入515,0932支出416,2022.1开发建设成本377,5702.2营业税及附加28,330销售收入5.52.3土地增值税10,302销售收入2（预征）3所得税税前收益（不含经营性资产）98,891税前收益收入-支出4税前投资回报率（不含经营性资产）26.19%投资

46、回报率税前收益/开发建设成本5所得税24,723所得税税前收益256所得税税后收益（不含经营性资产）74,168税后收益税前收益-所得税7税后投资回报率（不含经营性资产）19.64%投资回报率税后收益/开发建设成本8销售净利润（不含经营性资产）14.40%销售净利润税后收益/总销售额(二) 动态盈利能力分析动态盈利能力的评价不包括车库的销售收入。根据测算，在不考虑车库收益的情况下，本项目全部资金内部收益率9.98%，项目可实现全部资金净现值6,905万元。图表 项目动态收益能力分析表序号项目金额（万元）备注1收入515,0932支出416,2022.1开发建设成本377,5702.2营业税及附

47、加28,330销售收入5.52.3土地增值税10,302销售收入2（预征）3全部资金内部收益率（不含经营性资产）9.98%未考虑车库收益4自有资金内部收益率（不含经营性资产）38.44%5全部资金净现值6,905二、 敏感性分析(一) 盈亏平衡点分析1. 保本售价投资估算表格所得，项目整体单位投资额为5757.833元/可售平方米（不含车库销售）；营业税税率为5.5；根据保本售价计算公式：保本售价=可售单方投资/(1-营业税税率)计算得本项目的保本售价为6092.998元/平方米。即项目整体均价在6092.998元/平方米时，即可实现项目的盈亏平衡。2. 保本销售率投资估算表格所得，项目整体单

48、位投资额为5757.883元/可售平方米；营业税税率为5.5，所得税率为25%；根据保本售价计算公式：保本售价=可售单方投资/(1-营业税税率)（1所得税率）单位售价整体单位投资额所得税率计算得本项目的保本销售率为58.17%。即项目整体均价在目前测定的销售价格情况下，销售到58.17%时，即可实现项目的盈亏平衡。(二) 敏感性分析1. 静态盈利指标敏感性分析根据对销售价格、土地成本以及建安成本三个变动因素的静态敏感性分析，本项目表现的静态盈利指标表现出明显的对销售价格的敏感性，几乎同比增长；其次为对建安成本。而土地成本由于所占比重较小，对整体收益的影响相对较小，因此敏感性最差。即，本项目静态

49、盈利能力的敏感性因素排序为土地成本建安成本销售价格。图表 项目静态敏感性分析表不确定性因素变化率（%）税后利润总额税后投资回报率税后投资回报率变动测算0%74168.35 20%基本方案0%162618.73 28%销售价格-15%76166.11 13%-14.88%-10%104983.65 18%-9.90%-5%133801.19 23%-4.94%5%191436.27 33%4.92%10%220253.81 38%9.81%15%249071.35 43%14.69%建安成本-15%198221.31 37%9.24%-10%186353.78 34%5.98%-5%174486

50、.26 31%2.91%5%150751.20 25%-2.75%10%138883.67 23%-5.36%15%127016.15 20%-7.84%土地成本-15%175524.30 31%3.17%-10%171268.56 30%2.10%-5%166966.70 29%1.05%5%158224.64 27%-1.04%10%153784.44 26%-2.06%15%149298.12 25%-3.08%2. 静态盈利指标敏感性分析根据对销售价格、土地成本以及建安成本三个变动因素的动态敏感性分析，本项目表现的动态盈利能力表现出对土地成本、建安成本相对较小的敏感性，尤其是对建安成本

51、，由于整个项目属于滚动开发，建安成本比重岁大，但在10周期滚动，易于被时间价值淡化；而土地成本，虽然比重远小于建安成本，但其主要支付时间节点均在项目前期，受时间价值较小，因此敏感性高于建安成本。本项目最大的动态敏感性因素为销售均价，这主要是由于销售收入本身完全处于随时间推移的动态状态，其本身受时间价值影响就会较大，并且，项目在测算时本着保守的态度，销售价格估值相对较低。即，本项目静态盈利能力的敏感性因素排序为建安成本土地成本销售价格。图表 项目动态敏感性分析表不确定性因素变化率（%）项目内部收益率项目税后财务净现值（万元）内部收益率变动测算0%9.98%6904.88 基本方案0%14.86%

52、45584.80 销售价格-15%7.03%(6145.84)-7.83%-10%9.73%11097.70 -5.13%-5%12.33%28341.25 -2.53%5%17.32%62828.35 2.46%10%19.72%80071.89 4.86%15%22.07%97315.44 7.22%建安成本-15%15.70%50353.62 0.85%-10%15.42%48764.25 0.56%-5%15.14%47174.64 0.28%5%14.58%43994.73 -0.28%10%14.31%42404.42 -0.55%15%14.04%40813.89 -0.82%土

53、地成本-15%17.54%57855.01 2.68%-10%16.59%53805.81 1.74%-5%15.70%49715.74 0.85%5%14.05%41412.98 -0.80%10%13.29%37200.29 -1.57%15%12.56%32946.73 -2.30%图表 项目动态敏感性分析图三、 现金流流量分析根据测算，项目整体现金流量走势良好，累计现金流峰值128,615.50 万元，出现在项目运作后第六年，即2016年。项目于项目开工后第四年实现累计现金流为正，即2014年项目可实现投入资金的回收。具体项目现金流量走势见附表3：项目全部资金现金流量表。图表 项目全部

54、现金流走势第七部分：结论及建议在市场方面，本项目一方面恰逢贵阳市城市发展进一步提速，城市房地产开发空间扩容的大好机遇，另一方面，项目城市“避暑之都”城市定位有机结合，依靠“湿地公园”及“大学城”的建设，打造自然与人文相结合的高端宜居住宅。即提升城市形象的同时为项目获得政府的大力支持与关注，又为项目的高端物业开发增添了坚实的配套砝码，提升物业价值的同时亦为项目后期营销提供了难以复制的差异化竞争优势，具有极强的市场可行性；在盈利能力方面，通过对项目在保守条件下的初步测算（成本估算充足，销售价格保守），项目在实施后可实现税后投资收益率19.64%，内部收益率9.98%，具有较强的盈利能力。并且，经敏感性分析，项目的抗风险能力较强，属于较好收益、较低风险的优质项目。此外，由于项目整体开发规模较大，项目后期销售回款资金量充分，可作为企业融资的有力平台，推动企业开发规模的在提升。综合本可行性研究报告各章的内容以及上述结论，本项目无论是在市场上还是在盈利能力上，甚至是企业战略发展上均具有较强的可行性，是不可多得的优质项目。基于上述结论，本项目可行。第八部分：附件一、 附表1：项目成本明细表项目成本明细表项目名称：总建筑面积（）：897423序号成本项目计算方法或依据计费基数单位单价（元/）合价（万元）造价指标（元/