东莞天宝工业区养老地产项目开发经营可行性分析报告

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1、东莞天宝工业区养老地产项目东莞天宝工业区养老地产项目 开发经营可行性分析报告开发经营可行性分析报告广州市诚和房地产投资管理有限公司广州市诚和房地产投资管理有限公司商业地产中心商业地产中心二二0 0一三年十月一三年十月序言序言从电影从电影桃姐桃姐说起说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议序言序言从电影从电影桃姐桃姐说起说起 影片讲述一位老仆人桃姐，为刘德华的家族工作整整六十年，如今年逾古稀还患有中风，自知无法再伺候主人一家，于是请辞，并要求住进老人院，故事

2、便在相对落寞的老人院展开，从冷淡、戒备到相互关照、相互取暖，直面社会老年人生活现状、呼吁关注养老问题。老年问题关注点：老年问题关注点：u是否老有所居？是否老有所居？u是否老有所养？是否老有所养？u是否老有所为？是否老有所为？u是否老有所乐？是否老有所乐？序言从电影桃姐说起一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议1.社会背景：社会背景：老年人的界定老年人的界定老年人的定义老年人的定义1956年联合国65岁1982年维也纳老龄问题世界大

3、会60岁欧美国家及发达地区65岁亚太地区和发展中国家（包括我国）60岁年龄段划分（世界卫生组织）年龄段划分（世界卫生组织）老龄化社会老龄化社会世界卫生组织规定：6060岁以上老年人口系数岁以上老年人口系数1010 或6565岁以上老年人口系数岁以上老年人口系数7 7我国采用前一标准，发达国家多采用后一标准我国采用前一标准，发达国家多采用后一标准60岁岁75岁岁90岁岁一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点；中国已经进入“老龄化社会”，截至2012年底，老年人口达到1.94亿，占人口比例14.3%1.社会背景：社会

4、背景：中国跑步进入老龄化社会中国跑步进入老龄化社会一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析1.社会背景：社会背景：中国跑步进入老龄化社会中国跑步进入老龄化社会-到2050年，中国到达老龄化峰值从2011年到2015年全国60岁以上老年人人口比重将由13.3%增加到16%。 到2050年，中国60岁及以上的老年人口将达到4.3亿左右，约占当时人口的1/3一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：政策背景：我国政府已开始高度重视养老问题我国政府已开始高度重视养老问题一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析社会养老服务体系建设规划（社会养老

5、服务体系建设规划（2011-2015年）指出年）指出 ：建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。2.政策背景：政策背景：一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：政策背景：老龄蓝皮书老龄蓝皮书中国老龄事

6、业发展报告（中国老龄事业发展报告（20132013）指出：指出：中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，老龄问题的严峻性是全世界少有的。由于人口超前于现代化，“未富先老龄化”和“未备先老”的特征日益凸显，加强发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待。国家投入31亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设，各级民政、财政等部门加入投入力度，各地大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设快速发展。一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：政策背景：各地政策关注老龄化及养老问题各地政策关注老龄化及养老问题一、养老地产开发宏观

7、环境分析一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：政策背景：土地政策首次将养老综合用地纳入用地规划范围土地政策首次将养老综合用地纳入用地规划范围2013年北京土地招拍挂市场上将多一位主角养老综合用地，届时养老综合用地将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。今年起，养老设施用地首次单列纳入年度供地计划。这些养老设施用地的供应方式，部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，将通过划拨方式；一部分非政府投资、利国有土地建养老设施的，将通过招拍挂等方式出让。政府用规划思维来做养老产业，将推动整政府用规划思维来做养老产业，将推动整个养老产业的发展。个养老产业的发展。一、养老地产开发宏观环境分析一

8、、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：市场背景：老年住宅市场进入井喷式增长阶段老年住宅市场进入井喷式增长阶段第一阶段：市场发展初期（第一阶段：市场发展初期（1999 年年-2010 年）年）老年住宅市场发展缓慢老年住宅市场发展缓慢老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，老年住宅市场发展缓慢。第二阶段：市场快速发展阶段（第二阶段：市场快速发展阶段（2010 年年-2025 年）年）老年住宅井

9、喷式增长老年住宅井喷式增长一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP 达到3000 美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体；另一方面，目前年龄在35 45 岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准。第三阶段：市场成熟发展阶段（从第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025 年年-2055 年）年）处于较高水平稳定期处于较高水平稳定期老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放

10、阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势。目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成 一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：市场背景：老龄人退休金、存款高，消费潜力巨大老龄人退休金、存款高，消费潜力巨大数据来源：中国老龄科学研究中心一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析2013年达到1万亿元3.市场背景：市场背景：老年消费市场供给不足，年缺口达老年消费市场供给不足，年缺口达5000亿亿数据来源：全国老龄工作委员会一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开

11、发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：市场背景：老年地产项目供应少，开盘即售罄老年地产项目供应少，开盘即售罄p随着房地产市场的发展，部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。（集中在北京、上海地区）一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：市场背景：老年地产项目供应少老年地产项目供应少案例案例北京养老院北京养老院“一床难求，一机构床位预定要等一床难求

12、，一机构床位预定要等166年年据中国之声新闻晚高峰报道，调查称，北京第一社会福利院是北京市被坊间称为“标本”的养老院，位于朝阳区闹市中的静谧之处。记者以家属身份两次致电咨询，得到的答案是，前面排了10000多人，要等待。工作人员介绍，每年能腾出来可供新人入住的床位不足100张”，算下来，真要等100多年。 3.市场背景：市场背景：养老机构普遍低于市场需求，中高端配套缺乏养老机构普遍低于市场需求，中高端配套缺乏一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：市场背景：421、821“双独双独”家庭养老压力大，催生新的发展机遇家庭养老压力大，催生新的发展机遇缓解缓解”421“

13、421“家庭养老压力家庭养老压力p大力发展居家养老和社区服务养老居家养老和社区服务养老p使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择 。”421“”421“家庭养老压力加大家庭养老压力加大p一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。爷爷奶奶姥爷姥姥爸爸妈妈子女一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析推动中国养老推动中国养老地产发展地产发展社会对养老地产的关注社会对养老地产的关注老龄人的消费能力老龄人的消费能力“

14、421”“421”家庭养老压力家庭养老压力社会老龄化趋势社会老龄化趋势政策鼓励支持政策鼓励支持市场需求及供应缺口市场需求及供应缺口序言从电影桃姐说起一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景1.东莞城市经济环境东莞城市经济环境城市经济发展居于领先地位城市经济发展居于领先地位2012年东莞GDP达到5010.14亿元亿元，同比增长8%，经济规模国内排名第七经济规模国内排名第七。来源于东莞的

15、财政总收入、市财政一般预算收入、进出口总额、金融机构各项存款余额分别达到839亿元、313亿元、1347亿美元和6400亿元。制造业实力雄厚，产业体系齐全。是全球最大的制造业基地之一，形成以电子信息、电气机械、纺织服装、家具、玩具、造纸及纸制品业、食品饮料、化工等八大产业为支柱的现代化工业体系。拥有全球500强企业45家，境外上市公司80多家，投资者来自世界20多个国家和地区。 【世界最大羊毛衫生产基地】 【第三届全国相对富裕地区排名第一】 【中国家具出口第一镇】 【城市创新能力列全国地级市第一】 【首个移动客户过千万的地级市】 【中国最佳物流名镇】 【低保标准居全国之首】 【见义勇为抚恤金标

16、准全国最高】 【全国最大的民营医院】 【居民生活质量居全省之首】 二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景数据来源：中国社科院全球城市竞争力报告2011-2012 二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景2.东莞人口、消费环境东莞人口、消费环境城镇化水平高，人均收入远高于国内平均水平城镇化水平高，人均收入远高于国内平均水平截至2011年底东莞市户籍人口为184.77万人,外来暂住人口为413.62万人，常驻人口约825万人，港澳同胞约100万人，海外华侨约30万人。人口城镇化率为城镇化率为88.688.6。东莞城市居民人均可支配收入39513 39513 元元， 农村居民人均纯

17、收入2284222842 元， 同比分别增长10.7 % 和11.5%。全年城市居民人均消费性支出2749527495 元，同比增长6.8%。城市居民家庭恩格尔系数为34.6%。全市参加职工基本养老保险481.05万人，基本医疗保险602.41 万人。同期国内全年城镇居民人均总收入26959元 ，比上年增长12.6%；全年农村居民人均纯收入7917元，比上年增长13.5% 。数据来源：东莞市政府门户网站二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景3.东莞房地产开发投资市场东莞房地产开发投资市场“量升价稳量升价稳”，迎来最优发展期，迎来最优发展期据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年上

18、半年东莞全市一手商品房网签面积约378.6万平方米，同比大幅增加47.3%。上半年商品房签约金额约350.6亿元，同比大幅增加54.8%，上半年商品房网签均价约9258元/平方米，同比小幅上涨5.1%，其中住宅均价8705元/平方米，同比小幅上涨4.7%。非住宅网签均价约14587元/平方米，同比大幅上涨15.9%。上半年东莞楼市总体表现为“量升价稳”，成交量和价格均创了历史同期最高。 二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场现状东莞敬老院、老年住宅市场现状 截至2012年底，全市60周岁以上户籍老年人达25.85万人，占户籍总人口的占户籍总人口的14.12

19、%(达到达到10%即进入老龄化社会）即进入老龄化社会）。 其中70至79周岁7.44万人，80至89周岁3.8万人，90至99周岁0.46万人，百岁老人109人。 纯老年人家庭老年人约5.14万人，占老年人数的19.88% l东莞已步入老龄化社会东莞已步入老龄化社会二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场现状东莞敬老院、老年住宅市场现状l东莞养老院多以政府主办，入住门槛高东莞养老院多以政府主办，入住门槛高据从东莞市民政局福利与慈善事业科了解，东莞目前共有35家家养老机构，共有床位3919张张 ；其中，31家镇街敬老院共有床位2985张 ，3家民办养老机构共有

20、床位766张 ，1家社会福利中心共有床位168张 ，接收莞籍的老人，以及广州、深圳、香港户口的老人，还有做生意的新莞人父母，一般不接收打工的新莞人父母。 l服务水平有限，普遍不接收生活不能自理老人服务水平有限，普遍不接收生活不能自理老人在东莞32个镇街共有31个敬老院，优先考虑东莞户籍老人，主要供养本镇的“五保老人”，其次是自费的自理老人，再其次是自费的半自理老人，基本上不接收不能自理的老人，理由是护理人员不够。 二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场现状东莞敬老院、老年住宅市场现状二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市

21、场现状东莞敬老院、老年住宅市场现状据东莞市老龄事业发展“十二五”规划，预计到2015年底，东莞市老龄化、高龄化、空巢化将进一步加速发展，全市60周岁以上户籍老年人将增加到28万余人。 根据全社会养老9073的目标，即90%的人居家养老，7%的人依托社区养老，只有3%的人才到机构去养老。到2015年末，东莞市各类养老服务机构床位需求量在10000张以上，尚有6000张的缺口。l床位缺口床位缺口6000张张二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场东莞敬老院、老年住宅市场参考案例参考案例1：东莞市东城区敬老院：东莞市东城区敬老院地址： 东莞市东城区岗贝二街 敬老院

22、现占地面积13000平方米，建筑面积12660平方米。其中广场空地面积6000平方米，建筑占地2000平方米，绿化面积5000平方米。由原岗贝小学教师宿舍改扩建而成，先后投资近2000万元。现有房间共计226套，其中公寓153套，标准套间34套，单人间39套，截至目前，敬老院入住人数有130多名。二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场东莞敬老院、老年住宅市场参考案例参考案例1：东莞市东城区敬老院：东莞市东城区敬老院二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场东莞敬老院、老年住宅市场 入住条件入住条件参考案例参考案例1：东莞市

23、东城区敬老院：东莞市东城区敬老院寄养人提供相关身体状况的基本资料；由寄养人或其家属填写及提交入住申请表，待东城区主管部门审批回复。由我院保健医生协助寄养人到医院做身体检查。双方签定寄养协议。老人入住前必须到医院作如下检查（由我院医生协助），含： 乙肝两对半检查及肝功能检查； X光胸片检查； 心电图报告。二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场东莞敬老院、老年住宅市场楼号每月费用一次性费用住宿费管理费伙食费护理费水电杂月合计月合计医疗备用金购置费环境设备二号楼4003005002001001500150020001000400三号楼50040050020010

24、01700170020002000400 收费标准参考案例参考案例1：东莞市东城区敬老院：东莞市东城区敬老院东城敬老院是典型早期政府福利型养老机构，面向莞籍人群，服务水平有限，收费不高东城敬老院是典型早期政府福利型养老机构，面向莞籍人群，服务水平有限，收费不高二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场东莞敬老院、老年住宅市场案例案例2：东莞樟木头真情护老院：东莞樟木头真情护老院地址：樟木头蓓蕾街30-1号(培蕾幼儿园正门旁) 樟木头政府重点民生单位，总投资超过6000万，占地面积48000平方米，集医疗、护理、休闲、养老为一体的养老公寓，坐落于樟木头镇中心，与

25、镇医院临近，地理位置优越，交通便利。引进了具有28年复康服务经验的专业护理团队，汇同中港两地的注册中西医、注册护士、注册物理治疗和社工组成一个具国际级的医疗护理团队，为长者及长期病患人士塑造一个温暖、和谐、人性化的家。 二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场东莞敬老院、老年住宅市场案例案例2：东莞樟木头真情护老院：东莞樟木头真情护老院护理等级：护理等级： 根据不同长者的具体情况分为三个等级的护理： 二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场东莞敬老院、老年住宅市场案例案例2：东莞樟木头真情护老院：东莞樟木头真情护老院二、东

26、莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场东莞敬老院、老年住宅市场案例案例2：东莞樟木头真情护老院：东莞樟木头真情护老院二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场东莞敬老院、老年住宅市场案例案例2：东莞樟木头真情护老院：东莞樟木头真情护老院二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场东莞敬老院、老年住宅市场案例案例2：东莞樟木头真情护老院：东莞樟木头真情护老院收费标准标准入住费(元/人/月)伙食费(元/人/月)护理费(元/人/月)合计(元/人/月)900-1200标准单人房(可增加床位)550-750

27、初级护理550-7502000-2700中级护理850-10502300-3000高级护理1550-17503000-3700房间配置房内均配有独立阳台、独立卫生间、闭路电视、高级家俱、冷暖空调护理级别初级护理一般照顾护理中级护理半照顾护理高级护理专人特殊照顾护理费用计算总费用=入住费+伙食费+护理费费用包含以上费用为每人每月全包收费价格，入住不再另行收取任何其他费用入住条件最少入住时间三个月。押金两千元。押金在入住期满予以全额退还，也可作为最后一个月的收费予以抵扣真情护老院开始向功能化、综合型发展，接待特护人群，盈利能力提升真情护老院开始向功能化、综合型发展，接待特护人群，盈利能力提升二、东

28、莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景5.东莞养老产业发展优惠政策东莞养老产业发展优惠政策东莞市老龄事业发展东莞市老龄事业发展“十二五十二五”规划规划 理顺老龄工作体系机制，加强老龄工作力量，加大老龄事业投入，充分发挥社会力量和基层老年群众组织的作用，形成全社会共建共享的老年人社会管理格局。 二、东莞老年地产开发前景二、东莞老年地产开发前景东莞养老地产东莞养老地产前景可观前景可观人口红利及人均消费水平高人口红利及人均消费水平高老年房地产市场缺口大老年房地产市场缺口大养老产业政策支持养老产业政策支持东莞经济实力雄厚东莞经济实力雄厚房地产开发环境稳中有升房地产开发环境稳中有升整体服务水平有待提

29、升整体服务水平有待提升序言从电影桃姐说起一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议三、养老地产开发目标客户群特征三、养老地产开发目标客户群特征1.从心理特点看老年人对居住环境的需求从心理特点看老年人对居住环境的需求三、养老地产开发目标客户群特征三、养老地产开发目标客户群特征2.从生理特点看老年人对居住环境的需求从生理特点看老年人对居住环境的需求三、养老地产开发目标客户群特征三、养老地产开发目标客户群特征2.从生理特点看老年人对居住环境

30、的需求从生理特点看老年人对居住环境的需求三、养老地产开发目标客户群特征三、养老地产开发目标客户群特征3.从行为特征看老年人对居住环境的需求从行为特征看老年人对居住环境的需求老年人的活动地点会因天气变化、时间早晚和活动内容等因素的变化而变化，但是由于老年人的生理心理特征，他们更愿意在离家近的一定范围内活动。三、养老地产开发目标客户群特征三、养老地产开发目标客户群特征序言从电影桃姐说起一、一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议四、项目现状及开发机会点四、项目现状

31、及开发机会点图像来源：三维城市 东莞项目地块项目地块项目紧邻东莞城市主干道东城中路、东纵大道，处在天宝工业大道与万园东路的交叉位置，交通非常便利。项目四至：往北可通达温南路、学院路；往南连通东纵路、东城路；往西连接东兴路、罗沙路；往东直达东城中路、世博大道、东宝路。天宝路万园东路1.地块四至地块四至地块方正，交通方便，昭示面好地块方正，交通方便，昭示面好四、项目现状及开发机会点四、项目现状及开发机会点2.地块所在区位地块所在区位城市创意产业、总部经济规划发展区城市创意产业、总部经济规划发展区世博万达商圈世博万达商圈东纵大道商圈东纵大道商圈旧改园区旧改园区项目处在莞城罗沙片区，原天宝工业区内，根

32、据东莞20112015城市发展规划，整个天宝工业区将进行三旧改造，原有制造业工厂搬迁，整个莞城区将一方面围绕东纵大道积极引进高端商业、特色商业以及国际先进管理理念，重品牌、重规模、重档次，打造具有龙头效应的集购物消费、美食娱乐、文化休闲于一体的城市综合体。 另一方面以“文化莞城”为基础，形成文化创意产业的集群发展，从而进一步优化经济结构，以创新商业模式提升品牌发展的转变，实现了由“制造”到“智造”华丽转身的演变，从而实现了创意产业与总部经济完美对接的蝶变。目前该片区已成功改造运营中天创意谷、汇峰中心。 四、项目现状及开发机会点四、项目现状及开发机会点汇峰中心汇峰中心四、项目现状及开发机会点四、

33、项目现状及开发机会点3.周边配套资源周边配套资源生活、医疗设施完备生活、医疗设施完备商场：世博广场、天虹商场、沃尔玛、家乐福、海雅百货、友谊综合市场、嘉荣商场、国美电器医院：东华医院、莞城人民医院、东城凤凰女子医院，市中医院邮局：东城邮局、阳光假日邮政局、鸿福邮局、主山邮政分局、西平邮局银行：东联农村信用合作社，东莞市商业银行、农业银行、工商银行、建设银行中小学：东城中心小学、玉兰中学、东华中学、朝天小学、东城中学、东城一中、东城五小、东城八小、东城小学、育才中学大学：东莞理工学院、南开学院、外语外贸学院、城市学院四、项目现状及开发机会点四、项目现状及开发机会点4.地块景观资源地块景观资源闹中

34、取静，园林优美闹中取静，园林优美四、项目现状及开发机会点四、项目现状及开发机会点5.地块经济指标地块经济指标项目体量适中，可一次性开发，也可视需求分步进行项目体量适中，可一次性开发，也可视需求分步进行项目项目经济指标经济指标红线面积30383.02 建筑密度40.7%建筑占地面积12368容积率1：1.38总建筑面积41976建面1（可出租部分）厂房、办公楼建筑面积2517625176建面2（可出租部分）宿舍楼1032010320可出租经营面积合计35496建面3（公共部分）升降机、连接楼、电房、门卫房64806480绿化面积10409.52绿化率34.3%说明： 灰色部分的建筑面积数据从原规

35、划图纸及建筑层数测算得出，与实际数据可能存在部分出入四、项目现状及开发机会点四、项目现状及开发机会点6.地块土地属性地块土地属性属城市重点三旧改造片区项目，享受东莞市三旧改造的各项优惠措施。包括： 项目优先审批； 在符合技术规范前提下，提高容积率，改变土地使用性质； 享受财政税费、土地出让金优惠等。开发单位已完成宗地20年土地使用权租赁手续，在后期经营中可整体出售，也可长期持有，操作空间灵活。四、项目现状及开发机会点四、项目现状及开发机会点项目作为高端项目作为高端老年住宅产品老年住宅产品可塑性强可塑性强创意服务产业集聚创意服务产业集聚项目景观资源丰富项目景观资源丰富开发政策优惠开发政策优惠交通

36、方便快捷交通方便快捷周边生活医疗配套齐全周边生活医疗配套齐全开发、改造体量适中开发、改造体量适中u东莞经济实力强u人均消费水平高u房地产开发环境良好u老年房地产市场处于起步阶段u服务水平待提升u本地政策支持老年住宅需求：u安全感u归属感u邻里感u舒适感u私密感u交通方便快捷u周边创意服务产业集聚u配套齐全u景观资源丰富u体量适中u享受旧改及养老项目多重优惠u社会呈现老龄化u老龄市场备受关注u国家政策鼓励扶持u老龄人消费力旺盛u老年市场缺口大u双独家庭养老压力有待社会力量解决序言从电影桃姐说起一、一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发

37、机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议五、项目开发经营战略五、项目开发经营战略1.1.项目发展定位：项目发展定位：老年亲情社区是用市场模式东莞新一代老年亲情社区持续就业持续就业自主自理自主自理安全有障碍安全有障碍现代养老理念现代养老理念积极积极乐观乐观延长社会责任职能延长社会责任职能延续独立行为能力延续独立行为能力延缓身体机能衰退延缓身体机能衰退自主自主健康健康老有老有所为所为老有老有所乐所乐老有所老有所盼盼老年亲情社区建设理念老年亲情社区建设理念不仅老有所居，老有所养，还要老有所为，老有所盼、老有所乐。2.2.开发价值理念：开发价值理念：五、项目开发经营

38、战略五、项目开发经营战略3.3.业态定位业态定位五、项目开发经营战略五、项目开发经营战略老年亲情社区老年亲情社区= =老年公寓老年公寓+ +家庭式养老公寓家庭式养老公寓+ +特护中心特护中心+ +老年俱乐部老年俱乐部+ +康复护理中心康复护理中心+ +社区商业中心社区商业中心4.4.功能定位功能定位五、项目开发经营战略五、项目开发经营战略居住功能居住功能生活休闲功能生活休闲功能文化娱乐功能文化娱乐功能医疗护理功能医疗护理功能服务功能服务功能商业配套功能商业配套功能其他功能其他功能p注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需要p提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间p提供老人增进友谊、交

39、流的空间p提供老人追求进步、提升自我的空间p提供老人渴望年轻，享受童真的空间p24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理p保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等p满足基本的购物、日用品采够等需求p满足到此度假、陪伴老人的家人需求医疗室护理室紧急呼叫日常护理代办服务超市、洗衣美发、餐厅中介、托管服务4.4.功能定位功能定位五、项目开发经营战略五、项目开发经营战略5.5.客户定位客户定位五、项目开发经营战略五、项目开发经营战略 其中有企业退休职工、教师、公务员等，总体层次较高，行为独立，思维活跃，愿意接受社会养老理念，并影响身边的养老群体参与社会养老实践； 四、五十岁的

40、中年群体，在退休前为自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住，等自己退休后再搬过来住 在市区都有住宅，很多人周末来这里陪父母，方便照料 在东莞打拼的新莞人，可能已购有房产，但并不足以维持自身及爱人的父母居家养老，需要寻求社会养老机构养老一族养老一族准养老一族准养老一族新莞人养老家庭新莞人养老家庭养老族子女养老族子女6.6.案名建议案名建议五、项目开发经营战略五、项目开发经营战略东莞幸福里7.7.营销策略建议营销策略建议五、项目开发经营战略五、项目开发经营战略销售/整租拟合作单位合作范围合作模式美国Leisure Villas老年社区发展公司老年社区房屋设计为

41、养老社区提供房屋设计日本Keiro养老品牌专业护理在养老社区成立专业护理中心美国Aging Avenues 养老咨询公司养老产业咨询提供养老产业咨询服务美国Rees Associates专业护理机构的设计和规划为养老社区提供包括持续护理、退休校园、失忆症护理、独立生活、辅助生活等方面的设计。美国升阳养老院（Sunrise Senior Living）养老社区整体运营整体合作英国里士满老年村Richmond Village养老社区整体运营整体合作新西兰 Enliven养老社区整体运营整体合作五、项目开发经营战略五、项目开发经营战略开发商上级公司相关信息北京东方太阳城房地产开发有限责任公司中国希格

42、玛有限公司，主营房地产开发经营、金融投资、高新技术等已开发北京东方太阳城项目，占地面积69万平方米北京太阳城房地产开发有限公司已开发北京太阳城项目，占地面积34万平方米北京长青国际老年公寓有限公司已开发北京曜阳国际老年公寓项目，占地面积14万平方米北京怡海房地产开发有限公司怡海置业开发过：北京怡海花园住宅小区、北京怡锦园住宅小区、广州国际大厦、深圳台湾花园、上海金鹰大厦北京世纪润通房地产开发有限公司已开发澳洲康都“乐龄公寓”项目泰康之家投资有限公司泰康人寿未来4年左右时间内,将在北京郊区投入40亿元建成约1.5万张养老床位的养老社区，目前拟购置位于小汤山温泉乡的2000亩地，用于第一家“泰康之

43、家”养老社区开发并已在上海、三亚取地用于建设天津滨海资产管理有限公司天津市政建设集团已开发项目：津南农场老年公寓项目、宝坻老年公寓项目、团泊二期水城老年公寓项目五、项目开发经营战略五、项目开发经营战略卫生保健卫生保健医疗卫生护理疾病防治保健养生产业服务产业服务老年日用品老年服饰老年文化品老年营养品老年体育品老年食品家政服务业家政服务业日见照料餐饮服务生活护理保洁清洁精神慰籍金融服务金融服务人寿保险投资理财老龄产业链教育培训教育培训老年护理老年服务与管理7.7.营销策略建议营销策略建议五、项目开发经营战略五、项目开发经营战略序言从电影桃姐说起一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分

44、析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议六、项目投资收益分析六、项目投资收益分析1.1.投资测算投资测算 土地租金土地租金 1 1）土地月租金（按建筑面积测算，单价9元/ /月） 377,784元 2）土地年租金 4,533,408元 3）20年内总租金（未计算递增情况） 90,668,160元 工程改造投入工程改造投入 设计、装修、水电、消防、空调等设备（按1000元/ 计）41,976,000元 运营及管理成本运营及管理成本 原则上日常运营收支平衡并有盈利，此次不计入测算成本范畴

45、小计：首年总支出小计：首年总支出（按首年完成全部工程改造计） 46,509,408元 合计：合计：2020年总支出年总支出 132,644,160元 六、项目投资收益分析六、项目投资收益分析2.2.收入测算收入测算 养老社区租赁收益养老社区租赁收益 1）可出租经营面积 3549635496 2）可租赁套间（按35 /间间隔测算） 1014套 3）租金单价（参照樟木头真情护老院，基准定价2500元/月） 2500元/月/间 4）月租金收益 2,535,000元 配套多种经营收益配套多种经营收益 与日常运营管理支出平衡，暂不进入收益范畴 小计：年租金收益（小计：年租金收益（按出租率80%计） 24

46、,336,000元 前两年租金收益前两年租金收益 （按出租率80%计） 48,672,000元 总计：总计：20年租金总收益年租金总收益（未计入租金递增，按整体满租计） 608,400,000元 项目运营前二年，出租率只需达到项目运营前二年，出租率只需达到80%便可回收成本，并盈利便可回收成本，并盈利2,162,592元元 项目投资回报期项目投资回报期1.91年年 毛利润总额达毛利润总额达475,755,840元，毛利润率元，毛利润率358.67%序言从电影桃姐说起一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机

47、会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议新兴市场不稳定风险评估一老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是老年地产的投资者需考虑的风险。 七、项目开发经营风险及投资建议七、项目开发经营风险及投资建议对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策，全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。开发模式需要

48、创新风险评估二老年人生活的特殊性，大量适老设施及配套增加投资成本如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区复杂。另外，养老地产项目在配套方面的投入较大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等，对企业来负担较大，对后期运营能力提出更高的要求。 投资功能性安全性健康性私密性风险评估三七、项目开发经营风险及投资建议七、项目开发经营风险及投资建议u1.本项目地理位置优越，交通便利，资源整合充分，规划发展合理可行。项目可填补东莞市场高端大型全功能养老市场的缺口。u2.本项目周边配套及基础环境可利用性强，全面开发程度高，投资规模及投资成本较高，需要注重投入成本的科学管理控制，

49、项目建成后，资源类型丰富，有利于开展多种服务项目。u3.本项目虽投资较大，但资金回收期短，风险较低，同时具有非常广阔的利润空间，是一个长效项目。u4.作为政策优惠扶持的养老及三旧改造项目，建议项目多渠道争取政府优惠政策扶持，增加市政配套建设，努力获取土地、税收、基础配套服务收费等方面的减免。u5.项目在运营过程中需注重开发市场，放眼老年产业链运营，不断研究探索多元化服务项目，增强服务质量和规模，以满足不同层次消费人群的需求。u6.项目主导建设东莞新一代老年亲情社区，需要在执行过程中加强营销推广，提升项目知名度，科学管理，多方取利，打造出品牌效应，以便后期在全国范围内推广成功运营模式，取得更大的经济和社会效益。谢 谢 预祝项目圆满成功！