第1章房地产开发与经营

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1、1房地产开发与经营芦金锋137668372732房地产开发项目实例3学习本课程的目的 站在房地产开发企业的角度，了解房地产开发与经营全过程及其具体操作方法； 以房地产开发项目为节点，了解政府对房地产开发项目的控制过程。 4本课程的主要内容1. 房地产开发与经营概述2. 房地产开发项目的审批3. 房地产开发项目用地的获取4. 房地产开发项目可行性研究5. 房地产开发项目策划5第一章 房地产开发与经营概述 6本章主要内容：1. 房地产开发与经营的涵义与特点 2. 房地产开发的程序 3. 房地产开发与经营模式4. 房地产开发企业7第一节 房地产开发与经营的涵义和特点8拥有资金寻找投资机会发现投资机会

2、（项目）论证、投资测算融资、置地规划、设计、建设、销售、售后服务回收资金房地产开发与经营房地产开发与经营实现资本增值非主营地产公司投资（要有开发许可）地产公司接受委托地产公司直接投资市场调查市场细分房地产开发与经营链条房地产开发与经营链条9 一、房地产开发的涵义 房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发是开发企业的经营管理活动。 房地产开发是城市规划的实施过程。 房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发。10 房地产开发是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配

3、套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用社会经济效益的活动。11二、房地产开发的特点1. 开发成本高，投资量大；12发文编号批准日期报件单位项目名称用途土地座落用地总面积（平方米）土地出让金（万元）哈政土（松北）合供字【2011】62号2011.9.1黑龙江华盟房地产开发有限公司住宅、商服住宅、商服松北区世茂大道以南、规划21路以北、规划01路以东、规划02路以西地段96570.7631975譬如： 土地费：3亿元 建安工程费：10万平方米2容积率3000元/平方米=6亿元 土地费+建安工程费=9亿元 未含小区内基础设施配套费、市政配套费、融资成本、勘察及规划设计费、监理费 以及

4、其他开发建设收费。13二、房地产开发的特点2. 开发建设期长，投资周转慢；3. 市场具有地区性和分散性；4. 需求具有稳定性；5. 涉及面广，综合性强。14三、房地产开发分类 按照开发项目所在的位置划分，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发； 按照开发的规模划分，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发； 按照开发项目的使用功能划分，可分为居住房地产、工业房地产、商业房地产、办公用房地产、旅馆用房地产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、特殊用途的房地产等； 按照开发的深度划分，可分为土地开发和房屋开发； 按照开发的方式划分，可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。15四、房地产经营的含义

5、 房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。 16五、房地产经营的主要内容 1. 房地产开发与购置；2. 房地产品的销售；3. 房屋互换；4. 房地产信托和咨询。 17房地产开发过程中涉及的相关行为主体（以住宅为例） 开发商 金融机构 地方政府部门 勘查规划设计单位 承包商 材料设备供应商 购房者 监理单位18第二节 房地产开发程序19典型房地产开发程序 普通商品住宅 土地交易中心获取土地； 城乡规划法第38条规定，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前

6、，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分； 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证； 城乡规划法第40条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 20典型房地产开发程序 经济适

7、用房 城乡规划法第36条规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书； 城乡规划法第37条规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。 21典型房地产开发程序 利用集体土地建工厂 依据建设项目用地预审管理办法办理建设用地预审报告； 依据建设

8、用地审查报批管理办法办理建设用地批准书。22房地产项目开发与经营阶段的划分（以商品住宅开发为例）： 项目构想及土地获取阶段 规划设计阶段 施工建设阶段 营销阶段 竣工入住阶段 售后移交阶段23一、项目构想及土地获取阶段 主要工作： 区域市场调研 土地信息收集 土地初判 项目定位 土地深判 寻找合作资金 土地投标（或摘牌） 签订土地出让合同24一、项目构想及土地获取阶段 1. 区域市场调研 项目所在地房地产市场总体供求现状 项目周边竞争性楼盘调查 项目所在商圈或临近商圈现状调研 25一、项目构想及土地获取阶段 2. 土地信息收集 现状图 规划设计条件 现场踏勘 了解周边配套情况 了解该区域未来规

9、划情况 26一、项目构想及土地获取阶段 3. 土地初判 了解地块的上市方式和地价 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况（成本测算） 了解当地的房地产市场状况（产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排） 27一、项目构想及土地获取阶段 4. 项目定位 公建部分拟选业态种类和数量 市场定位、客户定位、产品定位（房型和面积定位）、价格定位 经济测算 项目发展报告（开发计划；项目考核指标；资金流） 28一、项目构想及土地获取阶段 5. 土地深判 可行性研究报告（区域内宏观经济、发展前景等的分析；该项目在区域房地产市场中的位置、发展前景；现状图；市场深度调研结果；项目最终定位；

10、成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选；开发周期及付款计划；项目方案确定；资金流测算） 29一、项目构想及土地获取阶段 6. 寻找合作资金 研究并确定融资方式 项目招商 明确合作伙伴、寻找合作方式 引资（商业计划书、签署战略合作协议） 合作实施（成立合作公司，办理相关手续） 30一、项目构想及土地获取阶段 7. 土地投标（或摘牌） 投方案标（项目方案确定） 投经济标（确定土地上限） 拍卖（竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术） 挂牌（竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术） 31一、项目构想及土地获取阶段 8. 签订土地出让合同 土地出让

11、合同 出让金、交费证明 办理土地证 32二、规划设计阶段 主要工作： 设计前准备 组织方案设计 组织施工图设计 办理建设工程规划许可证 办理施工许可证33二、规划设计阶段 1. 设计前期 明确产品设计思路 明确设计单位选择标准 制定设计组织计划 34二、规划设计阶段 2.组织方案设计 方案和设计单位选择与合同签订 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 规划方案的确定及成本测算 建筑平面、立面功能效果分析及成本测算 景观概念方案的确定 35二、规划设计阶段 3.组织施工图设计 施工图设计单位的选择与合同签定 制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书 结构方案

12、及设备选型研讨及确定 施工图成果（总平面图；放线图；桩位图；施工图报建图；消防、人防报建图；施工图审查全图及计算书；编制建安工程预算，建安工程成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化；施工图会审。） 36二、规划设计阶段 综合管网方案设计 景观扩大初步设计及施工图设计 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 37二、规划设计阶段 4. 建设工程规划许可证 规划方案及市政方案送审 建筑方案送审 取得许可证 38二、规划设计阶段 5. 施工许可证 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工图纸及技术资料报告书、工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同、建设资金证明（银行存款证明）、建设

13、项目年度投资计划、施工图审查、质量监督登记表、安全措施、安全施工措施登记表、交费各专业会签单。39三、施工建设阶段 主要工作： 开工准备 施工放线及基础施工 主体施工 变更签证 支付工程款 主体验收备案 室内外装修 水、暖、电安装 楼宇智能化 通风与空调设备安装 电梯安装 毛坯房竣工验收备案 毛坯房竣工结算 成品房装修 配套工程40三、施工建设阶段 1. 开工准备 组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场条件 临时水、电接入 平整场地 土建施工单位的公开招标及合同备案 施工图会审（组织监理、施工单位一起对图纸会审；会同设计单位进行会审，签定会审记录；会同设计单位进行技术交底，签定交底记录；办理质

14、检委托；办理安全检查委托） 环卫、环保等相关手续（申办项目临时、永久路口的报建手续；申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续；办理施工人员暂住手续） 41三、施工建设阶段 2. 施工放线及基础施工 施工放线 规划验线 桩基施工 桩基检测 基础验收备案 基础竣工结算 42三、施工建设阶段 3. 主体施工 审核施工方案、施工组织设计 材料进场验收 钢筋混凝土工程 配套管线预埋 重要分项工程及隐蔽工程质量验收 图纸问题解决 施工质量问题、事故处理 43三、施工建设阶段 4. 工程变更签证 工程变更分为：设计变更、进度计划变更、施工条件变更等。 工程签证是指在施工过程中，由于发生了工程变更而通过约定的

15、程序对其支付各种费用、顺延工期、损失赔偿等事项达成意思表示一致的协议。 工程签证是原工程承包合同的补充协议，是工程款结算时的有效凭据。44三、施工建设阶段 5. 支付工程款 工程进度的确认。 工程款申请表审批。 工程款支付 。45三、施工建设阶段 6. 主体验收备案 施工单位自评。 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查。 组织相关部门验收（参与单位：工程部、设计、监理、施工，监督部门）。 签定建筑工程分部工程（主体）验收表。 46三、施工建设阶段 7. 室内外装修 地面（基层处理；找平层；面层） 防水（基层处理；防水层施工；面层砂浆） 抹灰（基层处理；抹灰） 饰面板（砖）（排砖；面砖安装

16、；勾缝） 门窗（型材加工；安装窗框；安装窗扇；封胶） 轻质隔墙（放线定位；隔墙砌筑及安装） 幕墙（幕墙专业设计；预埋件安装；龙骨加工及安装；幕墙面材安装；封胶） 涂饰（基层处理；底料施工；面料施工） 各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调47三、施工建设阶段 8. 水、暖、电安装 室内给水系统、排水系统、热水供应系统 卫生器具安装 变配电室 供电干线 电气动力 电气照明安装 备用和不间断电源安装 防雷及接地安装 48三、施工建设阶段 9. 楼宇智能化 通信网络系统 办公自动化系统 建筑设备监控系统 火灾报警及消防联动系统 安全防范系统 综合布线系统 智能化集成系统

17、住宅小区智能化系统 49三、施工建设阶段 10. 通风与空调设备安装 送排风系统 防排烟系统 除尘系统 空调风系统 净化空调系统 制冷设备系统50三、施工建设阶段 11. 电梯安装 招标选定安装单位（选型及招标） 提供电梯井道土建节点图（预埋件的设置、预留洞口的设置） 指导电梯井道土建施工 电梯安装及调试51三、施工建设阶段 12. 毛坯房竣工验收备案 会同监理、施工单位初步验收 整理竣工资料及竣工图 施工单位提供建筑工程质量保修书 组织销售、运营、物业共同验收 报建委质监部门审定备案 与物业进行交接（包括图纸）（与售后一起组织施工单位及物业同步验收，向物业交房）52三、施工建设阶段 13.

18、毛坯房竣工结算 土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算 53三、施工建设阶段 14. 成品房装修 15. 成品房验收备案 16. 成品房竣工结算17. 配套工程 排水、热力、自来水、园林用水、换热站用水、中水、燃气、视讯、电力18. 配套工程竣工结算 54三、施工建设阶段 19. 环境施工 附属建筑（停车场；围墙，大门；垃圾收集站） 景观（建筑小品，亭台，连廊；道路；花坛，场坪绿化）55四、营销阶段 主要工作： 营销策划 办理销售许可证 项目亮相前准备 项目开盘前准备 开盘 日常销售 清盘56四、营销阶段 1. 营销策划 推盘策略确定（产品策略；价格策略；推广策略；招商策略：

19、整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略） 确定外部资源（广告公司寻找及确定；制作公司寻找及确定；策略公司寻找及确定；媒介公司寻找及确定；活动公司寻找及确定） 项目推广定位确定（项目名称、组团名称；项目核心推广理念确定） 项目核心识别系统确定 亮相前项目知识培训（建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训） 2. 办理销（预）售许可证57四、营销阶段 3. 项目亮相前准备 销售道具准备 联动工作的准备（配备看房车及看房车的包装；进行联动单位的培训和包装） 意向商家签约（进驻意向书） 确定项目亮相方案（项目形象、主题、创意表现确定

20、；项目亮相细化方案确定；项目亮相媒体确定） 项目亮相（媒介组合应用，包括户外、报纸、电视、电台、车体、电梯等；新闻媒体新闻信息亮相；亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排）58四、营销阶段 4. 项目开盘前准备 销售内部资料（房型、房号及面积对照表） 客户接待、客户问题汇总及反馈 客户积累（意向卡销售，客户梳理，客户关系维护） 交工标准确定 价格体系确定 合同准备（房型附图；交工标准；小区摆位；合同、附加协议等文本审查确定）59四、营销阶段 5. 开盘 开盘庆典活动（活动形式（演出、说明会、发布会）；与会人员（演艺名人、专家学者）；告知途径（报广、 海报） 客户转化（明确合理流程，接待、回访、邀

21、约客户，完成客户转协议、转合同工作）60四、营销阶段 6. 日常销售 月度指标分解 产品分析、聚焦销售重点 月度操作手册制定 价格监控及调整 月度推广计划执行 客户到访及接待成交工作 月度指标考核 61四、营销阶段 7. 清盘 清盘后项目各种资料移交 项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档（项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式进行工作总结，指导后期工作）62五、竣工入住 1. 住宅准入 项目竣工验收报告 建设工程规划验收合格证 非经营性公建配套证明 供水、供电、供气、供热、排水等配套证明 土地使用权证书 地名管理部门批准的地名文件 小

22、区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片、非经营性公建配比表） 人防验收63五、竣工入住 2. 入住准备 工程质量保证书 住宅使用说明书 寄发商品房交付使用通知书 对房屋的厨卫防水、水暖管路打压、烟道通风等方面进行检查，做好相关详细记录，组织相关维修人员进行维修前的准备，签订维修协议和第三方维修合同，制定维修流程 寄发入住通知书，销售客户资料移交客服64五、竣工入住 3. 楼牌标识 4. 物业用品储备 5. 物业接收钥匙、验房 6. 办理入住 7. 售后维修 65六、售后移交 1. 投诉处理2. 装修管理3. 施工资料整理及移交4. 供暖5. 通煤气 6. 整体移交物业 7. 产品问题总结及反馈

23、 8. 初始登记 66六、售后移交 9.办理产权证10.土地证分户11. 供热移交 67第三节 房地产开发企业68房地产开发企业 依法成立的房地产开发公司； 取得政府有关管理部门审定认可的房地产开发资质； 从事房地产开发经营活动。69一、设立房地产开发企业应具备的条件 1. 有自己的名称和组织机构；2. 有固定的经营场所；3. 有符合国务院规定的注册资本；4. 有足够的专业技术人员；5. 法律、行政法规规定的其他条件。70基本条件： 有100万元以上的注册资本（实例见万科2011年度报告37页）； 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人

24、员。71 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照； 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。72二、房地产开发企业资质 房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。 73三、房地产开发企业一级资质申报条件 1.注册资本不低于5000万元；2.从事房地产开发经营5年以上； 3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4.连续5年建筑工程质量合格率达100； 5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 74三、房地产

25、开发企业一级资质申报条件 6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人： 7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 9.未发生过重大工程质量事故。75四、2012年上市房地产企业排名序号企业名称序号企业名称1万科11远洋地产2恒大地产12招商地产3中国海外发展13雅居乐地产4保利地产14SOHO中国5华润置地15佳兆业集团6龙湖地产16金科股份7碧桂园17融创中国8世茂地产18

26、华夏幸福9富力地产19绿城中国10金地集团20保利香港76四、2010年上市房地产企业排名 （含深市、沪市、港股） 序号企业名称序号企业名称1万科（SZ）11远洋地产（HK）2中国海外发展（HK）12招商地产（SZ）3保利地产（SH）13雅居乐地产（HK）4华润置地（HK）14SOHO中国（HK）5碧桂园（HK）15保利香港（HK）6恒大地产（HK）16瑞安房地产（HK）7富力地产（HK）17绿城中国（HK）8龙湖地产（HK）18合生创展集团（HK）9金地集团（SH）19恒盛地产（HK）10世茂房地产（HK）20金融街控股（SZ）77万科基本情况及经营策略引自2012年年报78(一)主营业务

27、专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。 2012年，销售面积 1295.6 万平方米，销售金额 1412.3 亿元，营业利润210亿元，房地产业务的营业利润率为 25.84%。 全国的市场占有率为 2.19%。 2012 年，交付的房屋，装修房占比超过 80%；144 平方米以下的中小套型占比达到 90%。万科基本情况及经营策略79（二）主要项目分布 进入全国46个城市。 市场占有率第一的城市（7个）：深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉。 市场占有率第二的城市（5个） ：珠海、福州、上海、苏州、长春。 销售额过百亿元的城市（2个） ：北京、深圳。 销售额过五十亿元的城市（5个） ：上海、

28、沈阳、天津、广州、杭州。（2010年年报）80（三）人员结构 房地产开发系统共有员工 6,079 人，平均年龄 32.6 岁，平均司龄 4.1 年。 学历构成：博士占 0.3%，硕士占 15.9%，本科占 69.9%，大专占 12.1%，大专以下占 1.8%，本科及其以上学历占地产总人数的 86.1%。 专业构成：市场营销和销售人员占 16.6%。专业技术人员占 58.3%，其中工程人员占 33.8%，设计人员占 11.8%，成本管理人员占 5.4%，项目发展人员7.4%。管理类员工，包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人员，占25.1%。81（三）人员结构

29、 物业管理系统共有员工 24,940人，平均年龄 28.5岁，平均司龄 2.1年。 物业员工学历构成：硕士占 0.3%，本科占 9.9%，大专占 20.1%，大专以下占 69.7%。大专及其以上学历占物业总人数的 30.3%。82（四）经营策略 第一，万科的长期战略是住宅产业化，包括装修房、工厂化和绿色建筑。 第二，不囤地，不捂盘，不当地王。 第三，盖有人住的好房子。 83（四）经营策略 一是，面向真实自住的需求，而不是面向投资预期； 二是，依靠专业能力赚钱，而不是依靠投资的胆量或者获取资源的“门路”； 三是，快速周转，以及谨慎的投资风格； 四是，始终严守经营底线，包括产品质量、财务安全和守法

30、诚信，并谋求与自然、社会和谐共处的可持续发展。 84五、外商投资设立房地产企业1. 投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。2. 由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期外商投资企业批准证书和营业执照。3. 企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办国有土地使用证。4. 根据国有土地使用证到商务主管部门换发正式的外商投资企业批准证书。5. 到工商行政管理机关换发与外商投资企业批准证书经营期限一致的营业执照。6. 到税务机关办理税务登记。 85六、外商投资房地产企业的股权和项目转让、以及并购境内房地产企业 1. 由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。2. 投资者应提交履行国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等的保证函，国有土地使用证，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。建设部、商务部、发展改革委、人民银行工商总局、外汇局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 （2006年7月11日）