嵩基·鸿润城项目市场调查报告

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1、宝 利 地 产嵩基嵩基鸿润城项目市场调查报告鸿润城项目市场调查报告2011年7月20日宝 利 地 产第一部分：宏观状况分析第一部分：宏观状况分析第三部分：竞争楼盘分析第三部分：竞争楼盘分析第四部分：目标客户分析第四部分：目标客户分析封丘县宏观状况分析 封丘县房地产市场状况分析竞争楼盘综合分析 竞争楼盘个案分析 目标客户调查说明 背景资料数据分析 主体部分数据分析 第二部分：区域状况分析第二部分：区域状况分析区域状况分析 交通状况分析 配套状况分析 区域发展分析 目目 录录宝 利 地 产PART 1宏观状况分析宏观状况分析宝 利 地 产封丘县宏观状况分析封丘县宏观状况分析封丘区位封丘区位郑州市新

2、乡市开封市封丘县n大广高速nS227nS311封丘县在河南省的东北部，归属于新乡市；东临长垣县，南隔黄河与开封市相望，西靠延津县，北接安阳市滑县；封丘全县面积1220.5平方公里，距离新乡市区60公里，距离郑州市区80公里，距离开封市区仅30公里。封丘县位居黄河北岸，交通便利。境内主要干道有国道大广高速，省道227、省道311。新荷铁路在北部穿境而过。新乡市东南60公里，与开封隔河相望，离省会郑州较近；交通条件较为便利。宝 利 地 产城区发展城区发展“十一五”时期，封丘县不断加大新区建设和老区改造力度，着力加强县城基础设施建设，美化城市环境，改善居民生活环境。2010年县城区面积达到14.6平

3、方公里，城区人口8.5万人，城镇化率25.4%。根据政府规划，2012年将实现城区人口达到10万人，城镇化率达到28%。城市化进程加快，城市人口规模不断扩大，城镇化率将显著提高。封丘县宏观状况分析封丘县宏观状况分析数据来自：封丘县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 宝 利 地 产经济发展经济发展“十一五”期间，封丘县经济保持了较快的发展速度和较高的发展质量，综合实力明显增强。2010年全县完成生产总值69.71亿元，年均增长12.5%；人均生产总值达到9350元，年均增长12.5%。全社会固定资产投资达到94亿元，年均增长34.12%。产业结构由2005年的42.2：29.3：28.5调整

4、到2010年的32.8：37.9：29.3，二、三产业所占比重达到67.2%，产业结构进一步优化。经济上保持较快的增长速度，且经济结构不断优化。封丘县宏观状况分析封丘县宏观状况分析数据来自：封丘县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 宝 利 地 产居民消费居民消费全县以改善民生为重点的社会建设取得重大进展，居民收入明显提高。2010年全县城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到10680元和3999元，年均分别增长15.6%、和9.4%。伴随居民收入的增长，居民的消费能力也得到很大提高 ，2010年封丘县社会消费品零售总额达到16.8亿元，年均增长14.7%。城镇、农村居民收入均有明显

5、增长，居民消费能力亦随之显著提高。封丘县宏观状况分析封丘县宏观状况分析数据来自：封丘县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 宝 利 地 产封丘县宏观状况分析封丘县宏观状况分析城市发展城市发展城市发展与现状存在着诸多矛盾，具体表现在：老城区传统生活街区与现代化新城街区的矛盾（老城区生活便利，新城区现代化）老城区传统生活街区与现代化新城街区的矛盾（老城区生活便利，新城区现代化）较快的城市发展与较少的大型配套设施的矛盾（配套跟不上城市发展）较快的城市发展与较少的大型配套设施的矛盾（配套跟不上城市发展）较高的居家需求与传统住宅供应的矛盾（不满于传统住宅，渴望新居所）较高的居家需求与传统住宅供应的矛盾

6、（不满于传统住宅，渴望新居所）现代新城区破旧老城区大型配套缺乏老城与新城的矛盾、新城发展与现有配套设施的矛盾、居家需求与住宅供应的矛盾。宝 利 地 产新城规划新城规划封丘新区位居封丘县北部，以新县政府为中心，是封丘县新的行政区、商业区、生活区、教育区。封丘县宏观状况分析封丘县宏观状况分析据封丘县县城2004-2020年总体规划，为了拉大封丘县城市框架，增强城市载体功能及产业带动作用，使人们生活环境有了显著改善，提高城市品位，营造良好的投资环境，而投资开发封丘新区。新区位于封丘县北部，规划以新县政府为中心，以行政区、商业区、生活区、教育区为基础而投资建设。规划到2020年城区建设用地27.15平

7、方公里的城市规模，城区常住人口25万人。封丘新区的蓝图已经绘就，前程似锦。坚持高起点规划、高水平管理、高标准建设，努力把封丘新区建设成为设施完善、功能先进、管理科学、环境优雅的现代化新城区。宝 利 地 产新城现状新城现状新区框架已形成，基础设施逐步完善，投资力度加大；行政单位相继搬迁，已发展为新的行政中心。封丘县宏观状况分析封丘县宏观状况分析p目前，封丘县新区框架已经形成，市政基础设施正在逐步完善，现已开拓展了6平方公里，共实施基础设施建设项目14个，已全部完工。其中包括新建、拓宽13条城市道路和一条十支渠景观带建设，完成总投资1.5亿元，新增道路17.5千米。p封丘新区发展日新月异，世纪大道

8、、行政路、黄池大道、文化路，两横两纵四大城市主干道，环伺行政核心，形成了新的城市框架。新县政府、检察院、国土资源局、财政局等企事业单位将相继搬迁至此。县汽车站、人民广场、人民公园、大型超市、商业步行街、规模居住生活区、教育学区都将逐步呈现，配套设施也在相继完善中，一个崭新的行政新区应运而生！宝 利 地 产封丘县房地产市场状况分析封丘县房地产市场状况分析开发现状开发现状投资增长较快，但仍处于起步阶段，新老城区房地产项目数量、规模、品质差距较大。房地产开发投资快速增长，2010年，完成房地产开发投资2.8亿元，商品房销售额3.8亿元。商品房开发仍处于起步阶段，缺乏规模化的商品房小区，居民住所大多为

9、自建房。旧城区大量土地闲置或粗放型利用，开发项目品质低劣，主要靠价格低廉获取市场（如翠竹园）。商品房项目集中于北部新城区，相比之下，新城区楼盘品质较好、档次较高（如世纪花园）。但仍不能满足中高端人群对品质生活小区的要求。宝 利 地 产封丘县房地产市场状况分析封丘县房地产市场状况分析楼盘现状楼盘现状开发楼盘集中于北部新区，老城区不但数量少，品质也较差。本案瑞封花园世纪花园锦绣温泉花园文苑小区翠竹园宏盛花园楼盘分布极为集中。北部新区是封丘县楼盘最为集中的地区，尤其是以新县政府为中心的周边地区，集合了封丘所有中高档楼盘。老城区楼盘开发项目较少，且品质较差，只能靠低价获得低收入人群的青睐。宝 利 地

10、产封丘县房地产市场状况分析封丘县房地产市场状况分析楼盘现状楼盘现状楼盘规模普遍较小；普遍为多层，有少量小高层供应；都包含商业物业形态；以130平米三室为主力户型，销售均价2500元/平米。楼盘规模普遍较小，最大的世纪花园占地面积225亩，其次瑞封花园160亩。楼盘物业形态上多层较为普遍，也有几个品质较高的楼盘搭载部分小高层，小高层、高层尚处于市场引入阶段。由于封丘房地产开发刚刚处于起步阶段，土地供应充足，所以目前开发的项目大多地段较好，位于道路临街处，除住宅外，还包含商业物业形态。在户型设计上，以130平米左右的三室为主力，这也符合本地居民的居住需求。新城区楼盘市场销售均价在2500元/平米左

11、右，根据各楼盘地段、品质，以及同一楼盘的不同层高而形成差距。如地段极佳、品质较高的瑞封花园均价在2600元/平米，地段较好的文苑小区均价在2400元/平米，锦绣温泉花园1层2700元/平米，2层2400元/平米。宝 利 地 产PART 2区域状况分析区域状况分析宝 利 地 产本案区域状况区域状况项目东侧行政单位一线排布；黄池路有繁华的温州商业街；西侧是封丘产业集聚区。可以概括为：新的行政区、商业区、生活区、工业区项目位于世纪大道与封黄路交叉路口，东部沿世纪大道北侧为行政一线，包括公路局、交通局、财政局、检察院、国土局等。向东黄池路北有温州商业街，已成为封丘县购物逛街的首选地。项目西侧为封丘产业

12、集聚区，企业厂房遍布。公路局交通局财政局检察院国土局温州商业街世纪大道黄池路宝 利 地 产交通状况交通状况南北干道：封黄路、黄池路，东西干道：世纪大道、行政路。交通条件较为优越。本案封黄路行政路黄池路世纪大道文化路北干道本项目区域内，南北主干道有两条：封黄路、黄池路；东西主干道有两条：世纪大道、行政路。由本项目沿世纪大道步行10分钟可达黄池路温州商业街。道路道路路况路况封黄路车流量、人流量一般黄池路车流量、人流量较大世纪大道车流量较大、人流量一般行政路车流量、人流量都较少宝 利 地 产配套状况配套状况本案封黄路行政路黄池路世纪大道文化路幸福路公路局财政局交通局检察院国土局温州商业街封丘一中封丘

13、高中封丘初中本项目向东沿世纪大道北侧一线为封丘县行政单位集中分布区域，称得上是新行政中心。项目周边配套较差：封黄路上为老旧居民区，商业档次低；世纪大道、行政路刚起步，配套尚不完善。近距离封黄路上温州商业街店铺林立，商业繁华，可依托其作为项目配套。教育配套缺乏：封丘一中、封丘高中、封丘初中集中于幸福路北段，距离本项目较远。景观配套：人民公园（步行五六分钟）行政单位密布；项目周边配套尚不完善，近距离温州商业街可作依托；重要中学距离较远。人民公园宝 利 地 产区域发展区域发展【区域现状】：本项目所在区域属于封丘县北部新城区，也是封丘县新政府所在地，西侧为产业集聚区。目前大多数行政单位已完成迁移，也有

14、多个本地或外地企业在新区建厂。【区域前景】：随着企业的陆续入驻，楼盘的不断开工，商家的持续投资，本区域的定位已在雏形当中：中央政务区、新兴商业区、现代工业区、高品质生活区。目前区域发展已基本成型，未来还需进一步完善，将形成中央政务区、新兴商业区、现代工业区、高品质生活区。宝 利 地 产PART 3竞争楼盘分析竞争楼盘分析宝 利 地 产竞争楼盘综合分析竞争楼盘综合分析调查说明调查说明包括调查区域、调查对象及数量、调查时间调查区域本次竞争楼盘的调查，主要选取封丘县新区及部分老城区楼盘进行调查。在调查过程中，样本项目的 采样主要以住宅为主，涵盖多层、小高层，鉴于大多项目附属有商业项目，将在调查住宅项

15、目的同时一并调查。调查对象及数量本次调查，共调查竞争楼盘6个，其中位于新城区的有4个，老城区两个。调查时间2011年7月14日2011年7月18日（14、15日为主，其它时间在做客户调查同时补充做竞争楼盘调查）宝 利 地 产竞争楼盘综合分析竞争楼盘综合分析竞争研判竞争研判老城区两个项目不对本项目造成竞争，新城区尤其以瑞封花园与世纪花园为代表对本项目造成较大竞争压力。【综合判断】：在调查的六个楼盘中，有两个位于老城区，其中的宏盛花园已完成销售，翠竹园剩余少量产品，但位置不佳且品质较差，价格仅在1380元/平米，两者均不在本项目的竞争范围内。新区的四个楼盘也已进入销售的后期或尾期，与本项目的前期销

16、售出现时间重叠，存在一定竞争关系。其中，瑞封花园三期与世纪花园三期由于地段好，品质高，距离本项目较近，造成的竞争压力更为明显。翠竹园瑞封花园世纪花园宝 利 地 产竞争楼盘综合分析竞争楼盘综合分析产品综合分析产品综合分析住宅主力户型为130平米三室，销售价格为21002900元/平米，从销售情况看竞争对手为瑞封花园、世纪花园；商铺价格50007000【住宅部分】本次调查的住宅项目中，户型主要以三房一厅、三房两厅为主，面积在120140平米，销售价格为2300元/平米2700元/平米，产品主要以多层为主，也包括部分小高层。调查的四个新区楼盘，锦绣温泉花园全部为多层，一层价格2700元/平米，三、四

17、层价格2400、2300元/平米，六层尾盘仅1400元/平米，整体销售率达到95%。封丘文苑小区产品为11层小高层，4-10层均价2480元/平米,11层2380元/平米，整体销售率达到96%。两者对本项目均不造成竞争。因此，本项目的竞争对手将主要锁定瑞封花园和世纪花园。【商业部分】本次调查的商业以项目附属商铺为主，商铺面积普遍在100平米以上，价格在50007000元/平米左右，从销售情况看，位于新老城区结合处以及位于交通要道的商铺销售情况较好。宝 利 地 产竞争楼盘综合分析竞争楼盘综合分析借鉴及失误借鉴及失误建筑设计在现代主义的风格下微有变化，有一定个性；世纪花园外立面色调暗浅，给人以含蓄

18、高雅之感，值得借鉴。【借鉴之处】：建筑设计方面：瑞封花园、世纪花园作为封丘品质较高的楼盘，设计上在遵从现代设计风格的基础上，分别融入中式坡顶与欧式屋顶的造型，有一定个性。从楼盘外立面看，均采用面砖铺就，不同在于瑞封花园以红白为主色，红色略显鲜艳，较为俗气，而世纪花园以红白灰三色为主，色调暗浅，给人以含蓄高雅的感觉。宝 利 地 产竞争楼盘综合分析竞争楼盘综合分析借鉴及失误借鉴及失误景观上世纪花园做的最好，江南园林式的景观，植被丰富且富于变化，小区内外景观融合较好。【借鉴之处】：景观方面：世纪花园绿化由香港合筑景观设计公司采用江南园林景观风格设计施工。主要树木为移植成年树木，可以尽快美化小区环境，

19、另外还搭配有灌木、长青树、竹子，富于变化。除小区内，河道两侧也作绿化，将院内外景观融为一体，达到移景的目的。宝 利 地 产配套方面：瑞封花园配套设施较为完善。小区内设立24小时的保安巡逻、液化气管道入户、智能化监控管理、供暖、大型地上地下停车场等设施。世纪花园采用先进的水源热泵中央空调系统，冬暖夏凉，另外还配套有一个小区幼儿园，在封丘其它楼盘中绝无仅有，是一大亮点。竞争楼盘综合分析竞争楼盘综合分析借鉴及失误借鉴及失误瑞封花园配套设施较为完善；世纪花园的中央空调系统以及县城唯一的社区幼儿园是其亮点。【借鉴之处】：宝 利 地 产营销推广方面：包装上各楼盘普遍较差，形象档次感觉不高，只有世纪花园的售

20、楼部外部包装有一定装饰性，使用了发光字和LED电子显示屏等较为先进的户外广告设备。广告宣传上，除了普遍的围墙、道旗、单页广告外，世纪花园和瑞封花园还因地制宜，利用其它地方媒体宣传造势。竞争楼盘综合分析竞争楼盘综合分析借鉴及失误借鉴及失误注重包装的装饰性，尝试先进性广告设备；广告宣传要因地制宜，充分挖掘本地较好的传播资源。【借鉴之处】：宝 利 地 产p施工环境差施工现场建筑垃圾大量堆积，影响项目的正面形象。部分项目建成后建筑垃圾还没有清理，可能造成部分潜在客户实地考察过程中，因失望而流失。p普遍无样板房样板房、样板环境的缺失，无法直接刺激消费者感官，仅凭抽象的销售说辞说服难度较大，对客户成交会有

21、一定的影响。p销售部包装及人员素质销售部包装仅仅达到了告知的目的，因为档次太低而缺乏形象提升作用；销售人员着装、销售技巧都有待提高，部分销售员自身素质低，服务态度差。竞争楼盘综合分析竞争楼盘综合分析借鉴及失误借鉴及失误施工环境差；普遍无样板房；售楼部包装差，人员素质较低。【失误之处】：宝 利 地 产竞争楼盘个案分析竞争楼盘个案分析瑞封花园瑞封花园位置：世纪大道与黄池路温州商业街交汇处开发商：河南都城房地产开发有限公司占地面积：160亩建筑面积：20多万平方米建筑形式：东组团5栋小高层、7栋多层；西组团3栋小高层、12栋多层。销售均价：住宅2600元/平米，商业7000元/平米。户型及面积户型户

22、型两室两厅三室两厅四室两厅面积面积81.66110、126144占地160亩，建筑面积20多万平方米；多层为主，包含小高层；住宅价格2600元/平米，商业7000元/平米；户型均衡，三室为主，面积偏小宝 利 地 产竞争楼盘个案分析竞争楼盘个案分析世纪花园世纪花园占地225亩，建筑面积25万平方米；住宅价格多层2500元/，小高层2700、2800元/平米；户型集中于三室两厅，面积在130平米左右位置：文化路与行政路交叉口（人民公园东侧）开发商：河南华星置业有限公司物业顾问：河南建业占地面积：225亩建筑面积：25万平方米建筑形式：55栋多层和小高层组成，其中东区34栋，西区21栋。销售均价：多

23、层2400、2500元/，小高层2700、2800元/，商铺价格未定户型及面积户型户型三室两厅四室两厅面积面积128、130、135、143151宝 利 地 产总总 结结根据各个竞争项目的信息汇总，总结其共性特征如下：1. 1.产品形态以多层为主流，小高层处于市场引入阶段产品形态以多层为主流，小高层处于市场引入阶段 在调查楼盘中，锦绣温泉花园全部为多层，世纪花园、瑞封花园整体上也以多层为主，包含部分小高层。2. 2.产品户型以三室两厅为主产品户型以三室两厅为主 调查楼盘户型集中分布于三室两厅，有少量四室两厅的大户型，两室以下小户型极少。三室面积在120140平米之间。3. 3.采暖方式不一，某

24、些楼盘较为落后采暖方式不一，某些楼盘较为落后 世纪花园采用水源热泵中央空调供暖，温泉锦绣花园采用温泉地暖，瑞封花园则是供应煤气，由业主自行安装壁挂炉取暖。从产品形态、产品户型、采暖方式、销售价格、物业管理方面总结宝 利 地 产总总 结结4. 4.销售价格分析销售价格分析 新城区楼盘价格分布在23002700元/平米，商铺在50007000元/平米，部分楼盘（如瑞封花园）根据销售情况价格仍在上涨。5. 5.物业管理情况物业管理情况 在售楼盘物业管理水平较差，除世纪花园联合河南建业外，其他项目全是开发商自管的模式，缺乏专业物业管理公司的引入。物业收费上多为0.3元/平米，如世纪花园、瑞封花园都在这

25、个价位。宝 利 地 产PART 4目标客户分析目标客户分析宝 利 地 产前前 言言本次调查采用了重点调查与区域配额抽样相结合的方法，本次市场调查共走访客户350位，投放调查问卷330份，有效客户（愿意接受访问，且符合调查要求）有306位，目标客户的寻找重点从以下几个方面进行：p市区内各商业、机关集中区域的目标客户（临街商铺业主、各大主要商业网点经营商户、企事业机关单位等）；p老城区及部分新城区小区已购房或有投资意向的客户；p受访客户特征：在所调查的客户中，年龄分布在3050岁之间，家庭平均月收入在2000元以上，职业主要有私营业主、企业中高层管理人员、机关公务员、专业人士等。 经过调查，我们获

26、取了目标客户市场的第一手资料，为本项目的开发提供参考依据。经过调查，我们获取了目标客户市场的第一手资料，为本项目的开发提供参考依据。目标客户调查说明目标客户调查说明宝 利 地 产调查说明调查说明【调查目的】了解消费者与目标客户对本项目所在区域的看法与意见。了解消费者未来两年内的购房趋向及投资偏好。了解市场及目标客户对本宗地的开发前景预想。了解目标客户对本项目开发各类产品的具体建议与需求。【目标市场】：全市区域置业客户群、个体私营业主及企业中层以上管理层、公务员、专业人士。全市区域置业客户群、个体私营业主及企业中层以上管理层、公务员、专业人士。【调查时间】：20112011年年7 7月月1515

27、日日77月月1919日日【调查方法】：问卷调查问卷调查【问卷样本数量】：共投放问卷共投放问卷330330份，有效问卷份，有效问卷306306份。份。包括调查目的、目标市场、调查时间、调查方法、问卷样本数量。目标客户调查说明目标客户调查说明宝 利 地 产背景资料数据分析背景资料数据分析职业分析职业分析【分析】：在本次调查中，有针对性地对目标客户职业进行筛选，重点集中在个体私营业主、机关单位职工（公务员）以及公司职员等群体，这部分人的置业需求对本项目的市场定位有较好的参考性。职业分布以个体私营业主分布最为集中，另外，机关单位员工及公司职员也占一部分比例宝 利 地 产背景资料数据分析背景资料数据分析

28、家庭收入家庭收入调查客户家庭月收入集中于20005000之间的中高收入，2000元以下的低收入人群及5000元以上的高收入人群占比较低。【分析】：从上述统计结果可以看出，依据客户所填写的家庭月收入在2000元以下的占24%，在20004000之间的占30%，在40005000之间的占33%，在50007000之间的占6%，在7000以上的占7%。这个结果说明，调查客户家庭收入以20005000之间的中高收入为主，这部分人具备置业及房产投资的能力，也是本项目的主力购买人员。宝 利 地 产背景资料数据分析背景资料数据分析年龄状况年龄状况2530岁的年轻人群分布最多，这部分人多是因为结婚而购置婚房，

29、另外3045岁的人群比例也较高，购房出于提高生活品质目的【分析】：在本次受访客户中，30以下（25-30岁之间）40岁之间的占总体的66%，这部分客户处于或因为结婚而购房，或是事业高峰时期对住房品质有着更高追求，因此意向较为强烈，其置业需求、投资需求对本项目的市场定位有较好的参考性。宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题一问题一对本项目所在区域的了解程度？【统计结果】：选择“了解”的占83%选择不了解的占17%【分析】：在本次调查中，当询问受访客户对本项目地块区域的总体印象时，超过八成的客户对本项目表示关注，即83%的受访者表示“了解”；有17%受访者由于较少到北部新区以及本项目地

30、块区域，表示“不了解”本项目。值得注意的是，在表示“不了解”的客户中，大多是对封黄路认知度较低，但在提示位于新客运站旁边时，马上表示知道。可见，后期宣传中应该强调世纪大道、新客运站。宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题二问题二您认为本区域的开发前景如何？【统计结果】：选择“好”的占66%选择“一般”的占26%选择“不好”的占8%【分析】：在受访的客户中，客户以长远的区域发展眼光出发，有66%的受访者认为“好”，可见市场对宗地开发前景主要看好。经过进一步的交谈，部分认为“一般”或“不好”的受访客户表示对项目住宅部分靠近客运站，担心其环境嘈杂影响日常生活。而对于项目的商业部分，绝大部

31、分人一致地看好其未来的人流量和商业收益。宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题三问题三请问您在12年内有购房打算吗？【统计结果】：选择“有”的占36%选择“无”的占64%【分析】：在受访的客户中，有36%的客户表示在12年内有购房打算，另外64%的客户因为目前有自住房，表示不会在12年内买房。说明对本项目的销售来讲，有一定的客户基础，而这部分客户绝大部分是买房自住的刚性需求客户，对于投资尤其是住宅方面的投资意向较低。宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题四问题四您希望采取何种付款方式？【统计结果】：选择“一次性付款”的占26%选择“分期付款”的占46%选择“按揭贷款”的

32、占28%【分析】：在受访的客户中，有26%的客户选择“一次性付款”，所占比例较低，是由于近年来房价上涨造成一次性付款压力增大造成；不同于大中城市，封丘县选择“分期付款”的客户超出选择“按揭贷款”的客户很多。一方面是由于封丘县房屋总价不高，而分期付款还款期较短，更为合适；另一方面也是由于县级市金融业不发达，居民对金融业务认知度较低的原因。宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题五问题五您准备购买什么样的物业项目？【统计结果】：选择“多层”的占50%选择“小高层”的占35%选择“高层”的占15%【分析】：在受访者选择中，多层住宅依然为首选，占到50%，这也是县级和某些地级市客户的普遍认同

33、。但同时，小高层也赢得了客户较多的选择，说明在县级市，随着小高层甚至高层项目在市场的逐步进入，也越来越得到本地居民的认可。宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题六问题六您准备购买住宅的户型和面积？【统计结果】：选择“一室一厅一卫”的占4%选择“二室一厅一卫”的占4%选择“二室二厅一卫”的占11%选择“三室一厅一卫”的占31%选择“三室二厅一卫”的占27%选择“三室二厅二卫”的占11%选择“四室二厅二卫”的占12%【分析】：从数据统计可以看出，“三室一厅一卫”和“三室二厅二卫”是市场广为认可的主力消费户型，说明消费者在经济适用性和居住舒适性之间追求最佳平衡，不再一味求大，消费越来越理

34、性。宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题七问题七您能接受的单价是多少？【统计结果】：选择“2000元/以下”的占51%选择“2000-2200元/”的占24%选择“2200-2400元/”的占9%选择“2400-2600元/”的占5%选择“2600-2800元/”的占7%选择“2800-3000元/”的占3%选择“3000元/以上”的占2%【分析】：消费者在考虑购房时总是希望房价越低越好，而购买后就希望房价越高越好，所以消费者对房产价格期望在前后是矛盾的。在制定价格时，区域平衡与产品领先是决定价格的因素。宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题八问题八您计划购买房屋的总

35、价是多少？【统计结果】：选择“10万元以下”的占7%选择“10-15万元”的占10%选择“15-20万元”的占30%选择“20-25万元”的占22%选择“25-30万元”的占18%选择“30-35万元”的占7%选择“35-40万元”的占3%选择“40-50万元”的占3%选择“50万元以上”的为0【分析】：从受访者的本身选择的意向中，可以看出客户能接受的总价在1530万元之间，占比70%，是市场主力消费群体潜意识接受的范围，同时做好面积与总价的控制对后期销售尤为重要。宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题九问题九您购买房屋担心的问题是什么？【统计结果】：在购买担心的问题中，集中在以下

36、几个方面：在购买担心的问题中，集中在以下几个方面：房屋的质量问题、物业管理问题、环境安全问题、生活配套问题、房产证件问题【分析】：由于封丘商业房地产开发正处于起步阶段，尚不成熟，房屋的质量问题成为本地居民担心的首要问题。除了房屋质量等硬件外，物业管理等软件配置也成为居民关心的问题。由于本项目靠近新客运站，人流量大，不少客户反映担心日后的安全问题，根据这种情况，需要从建筑设计上加强社区的封闭性和私密性，同时做好物业管理工作，配置安全智能系统。宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题十问题十您购买房屋需要哪些配套？【统计结果】：在配套设施调查需求中，集中在以下几个方面：在配套设施调查需求

37、中，集中在以下几个方面：双气、幼儿园、学校、超市、停车场、健身器材、休闲广场【分析】：从统计结果看，居民最关心的还是跟生活联系最紧密的基本配套设施，如双气、供暖、超市等配套设备。身为父母，多数客户希望社区周边有幼儿园或学校，满足孩子就近上学的问题。随着生活水平的日益提高，居民开始提出健身、休闲、娱乐等配套要求，以使自己的生活质量得到更大的改善。宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题十一问题十一总之，您想用多少钱买几房多少面积的房子？【统计结果】：【分析】：按照以上统计结果看，客户期待的房屋均价约在17002200元/平米，这与目前封丘上档次项目2500元/平米以上的销售均价不符，说

38、明客户对购房的要求与现实脱节，过于理想化。根据客户期望，建议将主力户型定位于三室一厅、三室二厅上；针对客户的价格求低心理，建议做好户型控制，通过减少面积降低总价。在此项总结性的开放式调查中，客户对购房的总价、户型、面积考虑，主要集中在以下两大在此项总结性的开放式调查中，客户对购房的总价、户型、面积考虑，主要集中在以下两大区间：区间：20万元以内，购买一套120左右的三室一厅的房子；30万元以内，买一套140或更大的三室二厅或四室二厅的房子。【分析】：宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题十二问题十二除住宅外，您有购置商铺的打算吗？【统计结果】：选择“有”的占57%选择“没有”的占4

39、3%【分析】：在受访的客户中，有超过一半的人有购置商铺的意向，相比于前边“职业分析”一项64%的“个体私营业主”分布，这一比例也在情理之中。这也说明，在封丘地产需求中，商业项目存在着较大的客群需求支撑，对于本项目商业建筑面积较大的情况来说，是个利好消息。宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题十三问题十三您购置商铺用来做什么？【统计结果】：选择“自己做生意”的占71%选择“出租收益”的占29%【分析】：关于购置商铺的用途，有71%的客户表示购买商铺是为了自己做生意，只有29%的客户处于出租收益的目的。可见在封丘市场上，商铺租赁投资收益甚微，租赁投资需求较为冷清。宝 利 地 产主体部分

40、数据分析主体部分数据分析问题十四问题十四您倾向于多大面积的商铺？【统计结果】：选择“50-80”的占8%选择“80-100”的占46%选择“100-130”的占23%选择“130-160”的占2%选择“160-200”的占6%选择“200-250”的占8%选择“250-300”的占2%选择“300-400”的占2%选择“400以上”的为2%【分析】：从受访者的本身选择的意向中，可以看出客户最青睐的商铺面积在80100，占到46%，而且80130的小面积商铺选择比例高达69%。可见客户中的个体私营业主大多从事的是小生意，对商铺面积要求不高宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题十五问题

41、十五您能接受的商铺单价是？【统计结果】：选择“5000元/”的占75%选择“5000-5500元/”的占10%选择“5500-6000元/”的占4%选择“6000-6500元/”的占2%选择“6500-7000元/”的占4%选择“7000-7500元/”的占2%选择“7500-8000元/”的占0选择“8000元/”的占2%【分析】：从客户接受的商铺单价来看，客户对商铺的价格要求仍然是越低越好，选择“5000元/”的高达75%，这与市场销售均价60007000元/的现状依然有显著差距，可见客户的要求过于理想化。宝 利 地 产主体部分数据分析主体部分数据分析问题十六问题十六购置商铺时，您首先考虑

42、的条件？【统计结果】：选择“地段好”的占26%选择“交通便利”的占11%选择“人流量大”的占41%选择“配套设施好”的占6%选择“成熟商圈”的占13%选择“建筑产品本身”的占3%【分析】：从客户购置商铺时考虑的统计结果看，客户最关心的是“人流量大”和“地段好”，这同时也是影响个体生意好坏的最关键因素；另外客户购置商铺与购置住宅存在着很大的差异，“建筑产品本身”和“配套设施”等在住宅选购时作为重要参考面，在商铺选购中则被客户忽略。宝 利 地 产总结总结一一.客户特征分析客户特征分析客户年龄区间在2530岁分布最多，3050各年龄段都有较为均匀的分布；职业多为个体私营业主、机关单位职员、公司职员。

43、家庭平均收入在20005000元/月之间。说明：说明：调查的目标客户年轻客户群体较多，这部分人群置业多为因结婚购置婚房，但其他年龄段也有广泛分布，可见，基于改善生活品质需求的二次置业客户为数不少。这部分人收入在城市处于中上层，既关注于产品档次，以此体现自身品位，又不失理性，会量力而行，在价格上斟酌再三。二二.产品趋向分析产品趋向分析根据目标客户市场调查需求，产品按需求趋向依次为多层住宅、小高层住宅和高层住宅，分别占到50%、35%和15%。宝 利 地 产总结总结三三.住宅市场需求（部分）产品特征住宅市场需求（部分）产品特征1一室一厅一卫4%2二室一厅一卫4%3二室二厅一卫11%4三室一厅一卫3

44、1%5三室二厅一卫27%6三室二厅二卫11%7四室二厅二卫12%户型面积选择户型面积选择12000元/以下51%220002200元/24%322002400元/9%424002600元/5%526002800元/7%628003000元/3%73000元/以上2%单价选择单价选择总价选择总价选择110万元以下7%21015万元10%31520万元30%42025万元22%52530万元18%63035万元7%73540万元3%84050万元3%950万元以上0宝 利 地 产总结总结四四.客户最担心的问题客户最担心的问题房屋的质量问题、物业管理问题、环境安全问题、生活配套问题、房产证件问题 五

45、五.客户最需要的配套客户最需要的配套双气、幼儿园、学校、超市、停车场、健身器材、休闲广场 宝 利 地 产六六.商铺市场需求（部分）产品特征商铺市场需求（部分）产品特征总结总结150808%28010046%310013023%41301602%51602006%62002508%72503002%83004002%9400以上2%面积选择面积选择15000元/以下75%250005500元/10%355006000元/4%460006500元/2%565007000元/4%670007500元/2%775008000元/088000元/以上2%单价选择单价选择条件选择条件选择1地段好26%2交通便利11%3人流量大41%4配套设施好6%5有无成熟商圈13%6建筑产品本身3%宝 利 地 产