杭州雍熙山项目推盘策略

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1、.雍熙山项目推盘策略雍熙山项目推盘策略基础数据占地面积42661总建筑面积113326建筑密度18.94%容积率1.8绿地率0.3总户数691第一部分第一部分 项目数据分析项目数据分析第二部分第二部分 推盘演绎推盘演绎1、景观中轴景观组团绿化入口景观运动公园商业景观市政绿化2、舒适度127边套120中间套90方边套90方中间套一梯两户一梯三户3、道路干扰景新观路沿山路景山路啤酒弄4、交通通达靠近出入口越近，出入越方便5、不利因素涉及红线内变电房、配电所、箱变、垃圾处理点、公厕、车库入口等，因资料未详尽，此轮暂不进入打分考量第二部分第二部分 推盘演绎推盘演绎明星产品金牛产品金牛产品所占比重最大，

2、集中120方户型，仅11#为90方主力产品产品类型 产品类型 套数 面积 面积百分比 明星产品AB8210161.2713.4%金牛产品ABCD32335005.2646%主力产品ABCD28630748.8740.6%总计 69175915.47100%1139第二部分第二部分 推盘演绎推盘演绎产品划分产品属性量价偏重楼幢主力数量最多，去化目标客户集中、总体价格成长性有限，购买门槛相对较低偏量3、4、8、9、10、12明星数量有限、产品力强，位置优价格起点高，购买门槛最高偏价6、7金牛产品力强，竞争优势明显。价值不菲，价格成长性高，购买门槛高量价1、2、5、9、11产品属性分类楼幢户型面积数

3、量合计1号楼边套户型127.2616106中套户型122.18902号楼边套户型130.291630中套户型125.29143号楼边套户型130.341630中套户型125.41144号楼边套户型126.991835中套户型122.18175号楼边套户型128.831751中套户型123.17346号楼边套户型128.971733中套户型124.1167号楼边套户型128.831549中套户型123.75348号楼边套户型126.991735中套户型122.2189号楼边套户型128.531650中套户型123.463410号楼边套户型89.83468中套户型89.623411号楼边套户型89

4、.9834136中套户型89.8910212号楼边套户型89.843468中套户型89.6634第二部分第二部分 推盘演绎推盘演绎1、本案产品类型相对比较集中，以120方跃层户型为主，产品力相对较强，是项目利润最大化的关键，是去化重点2、90方户型产品比例较低，并且产品力较弱，但具备价格优势，推盘策略以搭配120方同时上市，差异化产品以达到均匀去化。产品户型分类第二部分第二部分 推盘演绎推盘演绎户型参数细分，120方中间套所占比重最大，其次按照套数占比90方中间套比例第二，按照面积占比120方边套第二序号户型编号面积（约）特点户数小计面积（约）百分比1A127跃层-边1481481879624

5、.8%2B120跃层-中2712713263943%3C90平层-边102102918012.2%4D90平层-中1701701530020%总计69175915 100%第二部分第二部分 推盘演绎推盘演绎项目入市时2012年市场趋于平稳； 板块内价格战逐渐展开、范围扩大，如何进行差异化竞争四大机会 雍熙山项目品牌，定位高端，山南风水宝地； 创新产品特色突出，市场具备一定稀缺性； 体验式营销，样板区实景体验，客户渲染力较强； 区域规划完善，市区项目周边配套一应俱全。思考原点推案策略第二部分第二部分 推盘演绎推盘演绎以及项目工期允许的开盘节点项目达到预售条件楼幢首批2012.5.12#、3#、8

6、#、12#二批2012.7.104#、10#、11#三批2012.8.105#、6#、7#、9#四批2012.121#项目12幢楼2012年均可达到预售条件第二部分第二部分 推盘演绎推盘演绎方案一户型排序及静态定价户型排序及静态定价142636#7#2#1#5#11#9#10#4#8#12#3#价格系数87.543.530-2-2.5-4-5-7-7.5均价水平1540415333 14834 14762 14691 1426313978 13906 13692135501326513193 不考虑户型因素，依据楼幢位置进行户型排序，672151191048123, 考虑楼幢差异，进行静态定价

7、，全案均价实现14263元/平权重比值权重比值总销面积平均单价权重权重值12051503.181521868%10324 9024412.221225032%3939 75915.4/100%14263.576考虑120方与90方户型差异，差价一般在25003000左右，根据两种户型总体量占比推算，120方整体均价15218元/平，90户型整体均价12250元/平，方能实现总体目标值单幢测算单幢测算楼号总销面积平均单价权重权重值1 112703.31630025%4020.4082 23896.68161008%1218.113 33897.96128008%968.75354 44246.7

8、7135508%1117.2855 56210.521479512%1784.0586 64090.28167728%1331.9997 76070.991700012%2003.8928 84245.54134008%1104.5979 96141.141400012%1669.33351503.18100%15218.44楼号总销面积平均单价权重权重值10106129.081200025%3012.793111112194.761300050%6493.95612126088.381100025%2743.38824412.22100%12250.14结合静态定价与分户型权重比值测算，得出

9、各楼幢均价水平，如下：120方90方推推盘演绎盘演绎啤酒弄沿山路景星观路景山路476911185321012推推盘演绎盘演绎开盘批次开盘批次开盘时间开盘时间楼幢号楼幢号户型户型幢均价第一批第一批2012.63 312012800第二批第二批2012.88 812013400第三批第三批2012.10121290110002012.104 412013550第四批第四批2012.129 912014000第五批第五批2013.310109012000第六批第六批2013.55 512014795第七批第七批2013.76 6120167722013.711119013000第八批第八批2013.

10、92 212016100第九批第九批2013.101 112016300第十批第十批2013.127 712017000全案销售周期18个月，2012年实现销售回款191,876,307元，全案实现总销金额 1,082,850,826（不包含商铺、储藏室、地下车位），低开高走 ，此方案基于客观市场判断+现有客户测试得出，符合市场需求。推推盘演绎盘演绎不包含商铺、储藏室、地下车位完成6230万总销金额，全案实现总销金额1145150826元类型类型面积面积单价单价( (万万) )总销（万）总销（万）商铺：2402.5600储藏室：20000.61200车位：443个104430合计6230623

11、0量量价走势图价走势图2012.62012.62012.82012.82012.102012.102012.122012.122013.32013.32013.52013.52013.72013.72013.92013.92013.102013.102013.122013.12销售面积销售面积3897.964245.5410335.156141.146129.086210.5216285.043896.6812703.36070.99销售均价销售均价1.281.341.231.41.21.481.491.611.631.7总销金额总销金额4989.39 5689.02 12712.23 859

12、7.60 7354.90 9191.57 24264.71 6273.65 20706.38 10320.68 4989.39 5689.02 12712.23 8597.60 7354.90 9191.57 24264.71 6273.65 20706.38 10320.68 1.281.341.231.41.21.481.491.611.631.700.20.40.60.811.21.41.61.80500010000150002000025000300002012.62012.82012.12012.122013.32013.52013.72013.92013.12013.12销售面积总

13、销金额销售均价全案价格成平稳上扬趋势，在目前市场行情保持不变的情况下，最高价格1.7万元/方，最低价格1.1万元/方；全案销售节奏相对均衡，2013年52013年10月中为销售最高峰。全案实现销售周期为18-20个月，整盘实现销售均价1.43万销售率及资金回笼销售率及资金回笼资金回笼表说明：u销售率：当月实现开盘70%，二个月完成90%，三个月完成100%u 付款方式：一次性付款15% 分期付款5%（一年期，半年一次，一年付清） 按揭贷款80%（首付40%，按揭贷款3个月为一个回笼期）方案二前提：u完成全案销售指标12.7亿u 2012年完成2.2亿资金回笼户型排序及静态定价户型排序及静态定价

14、不考虑户型因素，依据楼幢位置进行户型排序，672151191048123, 考虑楼幢差异，进行静态定价，按照股东方要求全案完成12.1亿（不含商铺、储藏室、车位）全案需实现均价：15900元/平159006#7#2#1#5#11#9#10#4#8#12#3#价格系数87.543.530-2-2.5-4-5-7-7.5均价水平 1717217093 16536 16457 16377 1590015582 15503 15264151051478714708 权重比值权重比值考虑120方与90方户型差异，差价一般在25003000左右，根据两种户型总体量占比推算，要达到整体均价15900目标值，

15、120方整体均价16806元/平，90户型整体均价14000元/平。总销面积平均单价权重权重值12051503.181680668%11402 9024412.221400032%4502 75915.4100%15903.6707单幢测算单幢测算结合静态定价与分户型权重比值测算，得出各楼幢均价水平，如下：120方90方序号楼号总销面积 平均单价权重权重值1112703.31780025%4390.384223896.68175368%1326.757333897.96131708%996.7566444246.77143008%1179.127556210.521667712%2010.99

16、9664090.28198008%1572.477776070.991950012%2298.582884245.54138008%1137.57996141.141588212%1893.73951503.18100%16806.39楼号总销面积 平均单价权重权重值106129.081350025%3389.3921112194.761550050%7742.794126088.381150025%2868.08724412.22100%14000.27推推盘演绎盘演绎啤酒弄沿山路景星观路景山路476911185321012推推盘演绎盘演绎全案销售周期26个月，2012年实现销售回款221,

17、882,968元，全案实现总销金额 1,207,360,323（不包含商铺、储藏室、地下车位），开盘批次开盘批次开盘时间开盘时间楼幢号楼幢号户型户型幢均价第一批第一批2012.63 312013170第二批第二批2012.78 812013800第三批第三批2012.812129011500第四批第四批2012.94 412014300第五批第五批2013.39 912015882第六批第六批2013.510109013500第七批第七批2013.75 512016677第八批第八批2013.911119015500第九批第九批2013.102 212017536第十批第十批2013.121

18、112017800第十一批第十一批2014.37 712019500第十二批第十二批2014.56 6120198002012年低开高走，少量频推，9月封盘蓄销，需为13年涨价做大量蓄客与准备2013年会面临较大涨价压力，价格会与12年形成断档，存在一定的市场危险性，但若前期操盘销售成功，13年市场比预期理想，此目标也可实现推推盘演绎盘演绎不包含商铺、储藏室、地下车位完成6230万总销金额，全案实现总销金额1269660323元类型类型面积面积单价单价( (万万) )总销（万）总销（万）商铺：2402.5600储藏室：20000.61200车位：443个104430合计62306230量量价走

19、势图价走势图全案价格成平稳上扬趋势，在目前市场行情保持不变的情况下，最高价格1.95万元/方，最低价格1.15万元/方；全案销售节奏相对均衡，2013年92013年12月为销售最高峰。全案实现销售周期为23-26个月，整盘实现销售均价1.59万2012.62012.62012.82012.82012.92012.92012.102012.102013.32013.32013.52013.52013.72013.72013.92013.92013.102013.102013.122013.122014.32014.32014.52014.5销售面积销售面积3897.964245.546088.3

20、84246.776141.146129.086210.5212194.763896.6812703.36070.994090.28销售均价销售均价1.3171.381.151.431.58821.351.66771.551.75361.781.951.98总销金额总销金额5133.61 5858.85 7001.64 6072.88 9753.36 8274.26 10357.28 18901.88 6833.22 22611.87 11838.43 8098.75 5133.61 5858.85 7001.64 6072.88 9753.36 8274.26 10357.28 18901.8

21、8 6833.22 22611.87 11838.43 8098.75 1.3171.381.151.431.58821.351.66771.551.75361.781.951.9800.511.522.505000100001500020000250002012.62012.72012.82012.92013.32013.52013.72013.92013.12013.122014.32014.5销售面积总销金额销售均价销售率及资金回笼销售率及资金回笼资金回笼表说明：u销售率：当月实现开盘70%，二个月完成90%，三个月完成100%u 付款方式：一次性付款15% 分期付款5%（一年期，半年一

22、次，一年付清） 按揭贷款80%（首付40%，按揭贷款3个月为一个回笼期） 谢谢！谢谢！MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g

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