北京华贸中心案例分析报告（47页）

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1、北京华贸中心 地理位置地理位置北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900米处，系东长安街上地标性百万平米超大规模商务建筑集群。北京华贸南邻东长安街、西临西大望路、东临华贸东路作为21世纪的产品，华贸中心以前瞻性的国际化设计理念，国际水准的业态资源整合，倾力打造领先一个世纪的产品。它的出现使CBD繁华地段东移，这座气势磅礴的国际化商务建筑群将成为沿国宾道进入长安街的第一道亮丽景观，确立CBD商务地标。北京华贸中心周边关系周边关系学校学校 首都经济贸易大学、爱知美 容美发职业技能培训学校、 北京拓展训练学校医院医院 德威治四惠大药房、八里 庄地区心理健康服务中心、 华寿堂医药诊所、博信齿科银行银行

2、建行，农行，北京银行，工行餐饮餐饮 渝府餐厅、金城家常菜、东 北小炒、重庆发发小吃、兰 州老汤拉面、合乐佳餐饮北京华贸中心1号轨铁中央商务CBD商业圈燕莎商业圈北京华贸城北京紫金城规划中的14号轨铁概况概况华贸中心是北京市60项重大工程之一，由北京国华置业有限公司开发，项目占地超过15公顷，开发建设规模约百万平米。总计投资额80亿人民币。项目于2003年5月28日正式启动，2007年9月25日全部竣工，2008年奥运会前全面投入运营。设计理念设计理念创造“建筑与城市人文结合、建筑与环境共生”的理念。设计宗旨设计宗旨创造一系列的由建筑综合体组成的城市空间，并使这些城市空间的产生与存在与周围环境形

3、成一种必然的联系， 商业自南向北由密到疏的排布使南北向自然过渡，整个设计中尤为注重解决道路交通体系和公共空间的关系 总体规划总体规划规划：强调用地内公共空间与交通道路的尺度， 总平面由两条主轴线贯穿，一条服务于 商业，一条服务于居住，明确的斜线轴 线将商业与居住联系在一起，也将步行 人流和外部景观引入到建筑群的内部庭 院中。平面：建筑平面呈角度布置。基地南部为写字 楼， 北部为公寓，商业及酒店则位于基 地中部由写字楼和酒店共同围合成一个 在北京独具特色的主题公园，既形成了 东长安街商业区的延续，又为酒店提供 了广阔的城市公园性空间。 建筑：沿基地西侧，建筑量体高低错落，使建 筑量体沿着东西轴线

4、呈放射状，在建筑 东侧达到最高点，放射出”北京城市大门“ 的建筑寓意。功能分区功能分区华贸公寓商务楼新光天地北京丽思卡尔顿酒店北京JW万豪酒店华贸写字楼阿玛尼（ARMANI）旗舰店会 所底层商业城市主干道斜向轴线居住轴线沿街商业轴线服务动线服务动线商业轴线商业区内部交通商业区内部交通人车分流，安全无忧人车分流，安全无忧三项设计，契合跨国公司办公节奏，高效安全，畅通无忧1、与地铁1号线连通的地下人行过街通道，直达写字楼2、地面实行人车分流，安全畅通3、华贸中心整体地下车位近5000个，为华贸商圈共享 外部交通外部交通六大举措铸就CBD畅地段5分钟车程即达国贸20分钟车程可抵首都国际机场地铁及多条

5、公交线路构筑立体交通系统酒店入口写字楼入口公寓区入口停车场入口卸货区入口出入口分析出入口分析 商业区入口绿化分析绿化分析城市绿化带商业区绿化公寓区绿化屋顶绿化商业街概况商业街概况华贸商业街位于华贸中路北侧，总建筑面积约2.2万平米，与华贸新光天地、两座超豪华酒店（丽思卡尔顿、JW万豪）共同组成全长300多米、宽15米的繁华商业街区。商业街模式商业街模式华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式，以开放式楼梯巧妙结合一层、二层零售陈列区与三层商务洽谈区，为知名品牌量身订造个性化展示空间，实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想。白领、雅莹、罗马世家、俏江南、成城等多家知名品牌旗舰店鳞次栉

6、比，令人恍若置身巴黎香榭丽舍大道。 主要技术指标主要技术指标 商业楼层：地下一层至地上三层层高：B1F高3.3米，1F高4.75米,2F、3F高均为3.1米；其中18#2F、3F高4.1米华华 贸贸 商商 业业 街街商业街目标定位及规划商业街目标定位及规划华贸商业街目标消费群体为华贸中心及CBD区内高端时尚人士，目标租户为经营服装、家居、珠宝、体育用品、眼镜、名表、美容美发、沙龙、餐饮等业态的国内国际知名品牌，店铺分割570米至 3800米不等，可满足租户个性化需求。 华贸商业街突显SHOWROOM购物理念，商品丰富，款式多样，室内空间通过自然分层呈现出逻辑与风格的变幻。SHOWROOM在欧洲

7、零售业正引领风尚，是与国际品牌绝配的经营方式。 现代化施工技术，呈现传统建筑风味现代化施工技术，呈现传统建筑风味商业街商业街风格纯净、简洁、明快、凌厉，具有最大化开阔视野、最大化自然采光，极富纪念性和时代感。由西向东依次走高的格局，使之成为入京第一国门。 新光天地新光天地位于大望桥东北角的新光天地，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米，地上6层，每层楼都将近两万平方米；地下4层，商店地下一层的食品超市未来将与地铁大望路出口相连，地下停车场整体连通，有2700个停车位。新光天地新光天地24米长的新光大道、400平方米的新光大堂、1200平米的新光文苑；优雅的观景赏花台、温润的水幕空间

8、、瑰丽的新光星幕富含商业人文气息的高品质购物空间，是新光天地为百货行业带来的创新做法。新光天地是一种用生活艺术的品味营造商业人文气息的购物乐园。 新光天地新光天地是一座总建筑面积逾18万平米的单体商业建筑,由四个区组成新光天地新光天地A区 国际精品C区 化妆品、钟表B区 国际精品、珠宝、名表D区 女鞋、珠宝 概况概况北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900米处，系东长安街上地标性百万平米超大规模商务建筑集群。 B1 B1 超市、食品、茶叶、保养滋补品、地方小吃、面包点 心、休闲食品、烟酒、美食街、快餐店、图书文具、 流行服饰、趣味杂货、餐厅&咖啡1 1层层 国际名品、珠宝、化妆品、男士

9、保养专区、香水、 女鞋、皮革护理、餐厅&咖啡（星巴克）2 2层层 国际名品、高级女装、进口女装、内睡衣沙龙、时 尚配饰、餐厅&咖啡3 3层层 时尚名品、少女装、少淑女服饰、流行配饰、餐厅& 咖啡4 4层层 绅士服饰、都会休闲、流行休闲、运动服饰/鞋、餐 厅&咖啡、服饰修改室5 5层层 居家生活用品、儿童用品、餐厅&咖啡、新光文苑6 6层层 特色餐厅（鹿港小镇、翡翠酒家、鼎泰丰、鼎鼎香、 松伸日式料理）新光天地新光天地环绕新光天地一周，长208米、宽150米，是统一规划的国际名品橱窗，CHANEL、GUCCI、PRADA、E.ZEGNA、 S.FREEAG

10、AMO、COACH和享誉全球的时尚食品FAUCHON不同陈列风格的名品橱窗，俨然CBD的时尚走廊，在京城绝无仅有。阿玛尼（阿玛尼（ARMANIARMANI）旗舰店）旗舰店华贸购物中心华贸购物中心华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通。空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅，提供高档流行商品及尊贵服务，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。 购物中心产品购物中心产品华贸购物中心汇集VERSACE(范思哲)、BRIONI、FERAUD(菲罗)、LOR0 PIANA(世界顶级面料商)、Cantare

11、lli（肯特拉里）、Charriol（夏利豪）、ZANOBI、Malo、兰博基尼、捷豹等众多国际品牌，更融合多家定制服务品牌概念店，旨在打造京城首家具有定制特色与文化艺术感的会所型购物中心。 2010年3月26日位于华贸购物中心二层L210-211的意大利顶级羊绒时装品牌Malo举行了中国首家旗舰店开业 购物中心业态购物中心业态1F 绅士大道2F 名媛长廊3F 艺家生活4F 主题空间BF 好吃小街华贸商业购物中心华贸商业购物中心内廊式双排购物中心，电梯4部、楼梯3步上下电梯楼 梯写字楼写字楼华贸中心写字楼毗邻东长安街，由三座高逾百米、建筑总面积约30万平方米的超5A智能型大厦组成，自西向东逐渐

12、走高，一号楼28层，二号楼32层，三号楼36层。 写字楼向北向西可见CBD街景、中央公园的绿色，向东南可见位于长安街南侧的通惠河及公园。写字楼与通惠河及公园之间由一座景观桥-华贸桥联通。写字楼建筑风格写字楼建筑风格华贸中心写字楼呈45度角面对长安街，整体设计由美国KPF建筑设计事务所担纲风格纯净、简洁、明快、凌厉，具有最大化开阔视野、最大化自然采光，极富纪念性和时代感。由西向东依次走高的格局，使之成为入京第一国门。 写字楼平面图写字楼平面图1 1、2#2#高区标准层平面高区标准层平面1 1、2#2#低区平面低区平面写字楼设备设施写字楼设备设施无柱、实用的平面空间无柱、实用的平面空间 每层226

13、1/2383平方米无柱大开间。核心筒与玻璃幕墙间距11.6米。在提供100毫米架高地板后净高达2.7米。室内自然光线充足。整层使用率为71%-73%。 先进的空调系统，舒适的办公环境先进的空调系统，舒适的办公环境 内区采用VAV变风量全空气空调系统，外区采用四管制风机盘管系统。新风量40立方米/小时人，每层划分为一个可控制区域。设置自动控制装置，舒适，节能。采用蒸汽加湿系统，在充足新风的基础上对大厦的空气适量加温，清新舒爽。预留用户冷却水系统。利用溴化锂制冷技术，节能环保。写字楼设备设施写字楼设备设施停车库管理计费系统停车库管理计费系统 华贸写字楼车位1400个，与华贸商城及酒店车库联通，共享

14、整体停车资源。车库管理计费系统，对长期用户进行控制、停放与满车位显示；对临时用户实行发卡计时、计费管理。 消防系统消防系统采用国际标准。火灾自动报警系统保护等级为特级。火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成；完善的防烟加压和排烟系统及可靠的应急照明系统，确保人员安全疏散。 人性化、高科技含量的电梯系统人性化、高科技含量的电梯系统 高效高效 首层等待时间缩减至最短，提高运行效率。舒适舒适 高速电梯采用代表世界领先技术的“永磁同步无齿轮马达”、“超高速程序处理软件”及“VVVF变频变压控制系统”，实现国际水平乘梯舒适感。安全安全开关门系统采用的“门

15、负荷自动检测功能”可感应各楼层的门重和风压，自动调整开关门机的力量，保持开关门速度一致，电梯开关门动作超稳定;“多光束厅门传感器”在电梯出入口全方位检测障碍物,确保乘客安全。 入驻华贸中心写字楼的入驻华贸中心写字楼的10个理由个理由 区位优势区位优势 长安街上第一个国际商务重镇，位于CBD黄金交汇点，畅通无忧。 个性化定制个性化定制 针对跨国企业业主，量身定做租务方案。 面积划分上提供可持续发展空间。 硬件设施完善硬件设施完善 (1) 四面环景办公空间(2) 国际领先标准的玻璃幕墙(3) 先进空调系统 (4) 迅捷通讯平台(5) 高科技电梯系统 1号、2号字楼各设12部高速客梯，分高低区，6+

16、6配置；3号写字楼设15部高速客梯，分高、中、低区，3+6+6配置。B4层至F1层办公入口大堂共设2组各2台客梯供地下停车人员转换使用。以上3栋写字楼高速客梯将采用国际标准，并均设有智能选层控制系统。 (6) 综合布线系统 合理的面积使用合理的面积使用 最佳的商务氛围独立大堂入口处挑高9米。 跨国公司理想的办公空间标准层面积2200-2300平米。纯国际化办公模式无中柱式方正空间，三面采光。最大程度提高面积使用率10米超短进深，9米超宽柱状间距。办公空间倍感舒适层高4米，净高2.7米。 专业物管专业物管 华贸写字楼物业管理公司第一太平戴维斯 入驻华贸中心写字楼的入驻华贸中心写字楼的10个理由个

17、理由 4M4M标准标准 4M: 一次性成本降到最低持续性运营成本降到最低风险最小化机会最大化 优良环境优良环境 华贸中心得天独厚的地理位置及便利交通环境、一流商务环境、高品质生活环境、国际化休闲娱乐环境等对高素质员工具有极强吸纳力，使他们的工作积极性和主动性得到最大发挥，从而使企业活力四射。 国际化高端业态国际化高端业态 独享丽思卡尔顿、JW万豪酒店两座超豪华酒店，聚集逾1000国际知名品牌的华贸商城（含新光天地、华贸购物中心、华贸商业街、华贸广场），自然围合中央水景花园的国际公寓。 只租不售只租不售 做地产商，不做开发商。只租不售，长期持有经营，确保物业高品质。 配套环境配套环境 内部环境：

18、内部环境：华贸中心由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、聚集1000余项国际知名品牌国际商城、高档国际公寓和中央公园组成。 外部环境：外部环境：项目周边不仅有以国贸为代表的成熟商业物业，还有央视中心、北京电视中心等代表未来的商业物业。各大商业银 行、邮局、餐饮等服务网点密布。 写字楼空间布局写字楼空间布局北京丽思卡尔顿酒店北京丽思卡尔顿酒店位于北京华贸中心华贸东路与华贸中路的连接处，五星级酒店，拥有305间客房，于2007年12月12日正式开业。 北京丽思卡尔顿酒店拥有宴会及会议场所面积多达1,100平方米。宽敞华丽的楼梯可通达至四个主要楼层，其中包括会议厅楼层及婚礼堂区域。会议

19、厅楼层铺有海蓝色卷花地毯，奶白色墙壁装饰以不同风格的绘画和摆件。大宴会厅面积684平方米，可同时容纳400名客人。9个小会议厅全部以中国名茶命名，如祁红、银针。 北京丽思卡尔顿北京丽思卡尔顿酒店酒店设计：世界著名酒店设计顾问公司Hirsch Bedner Associates主持内部设计 风格：十八世纪英伦庄园风格，色调混合 以奶油黄和苹果绿 丽思卡尔顿总统套房为国家元首或皇室专享，独一无二的装点优雅恬静。墙壁镶嵌有雕刻花纹的桃红心木，并配有一系列名贵家具，纯木地板及精致的波斯地毯。超大浴室空间装饰有一座椭圆形石浮雕。 北京丽思卡尔顿北京丽思卡尔顿酒店酒店 特色特色华美的丽思卡尔顿婚礼堂紧邻酒

20、店户外花园，是北京首家独立式西式酒店婚礼堂。 北京丽思卡尔顿酒店水疗中心位于酒店顶层第17层，整体面积达2500平方米。全玻璃墙景观的室内恒温泳池充沛吸收自然光线；每个单间理疗室均带有独立阳台，并另分设有舒适的男士及女士休息区。北京丽思卡尔顿酒店水疗中心提供一系列健康美容护理服务，所有理疗都充分结合传统疗法与现代科技，为客人提高综合健康水平。 北京北京JWJW万豪酒店万豪酒店位于朝阳区东四环CBD商业中心，华贸中心广场内，毗邻新光天地购物中心，万达广场，沃尔玛超市，为五星级豪华酒店，由著名的万豪国际管理集团管理。酒店设施豪华，交通便利。 北京北京JWJW万豪酒店万豪酒店共588间客房，39间套

21、房，行政楼层6间会议厅，共1,800平方米，拥有北京最大的宴会厅之一北京JW万豪酒店所有客房均提供具有JW万豪品牌的全新“Revive”舒适床具，酒店还设有不吸烟客房和为满足残疾人士需要的特殊房间。酒店设施奢华、温馨，房间大屏液晶电视，冰箱，保险箱等基础设施一应俱全，宽敞舒适的洗浴间让商务人士更加愉悦。另外，酒店还具备各类大小不等会议室，异国风情的SPA享受以及健身房等多种辅助设施以供宾客商务休闲之需。 北京北京JW万豪万豪酒店酒店 特色特色北京JW万豪酒店龙吧位于二层 CRU扒房，海鲜和牛排爱好者的天堂，世界各地的精选海鲜和优质牛排在此汇聚一堂。 华贸商务楼华贸商务楼商务楼商务楼由标准商务楼

22、、自由商务楼、创意商务楼”三栋建筑，不仅拥有北京CBD宏观商务平台，更共享华贸百万平米建筑集群整合资源。华贸自由商务楼华贸自由商务楼S S座座 三梯六户，总面积1.8万平米，按照成长型公司需求量身定制，空间布局适合商务办公，无论是高速电梯、分户式空调、豪华大堂，还是10平米两个信息点的智能化配置，完全高规格、前瞻性规划，为入驻企业打造高标准商务平台。华贸创意商务楼华贸创意商务楼V V座座摒弃一“层”不变的平层办公模式，创新规划跃层办公，每三层一个走廊，办公空间或上跃，或下跃，丰富的空间变幻，为您提供激发创作冲动的场所。华贸创意商务楼，共13层，总面积2万平米，每套200-300平米,空间分区合

23、理，并配置分户式空调，商住两宜，尤为适合艺术工作室等个性化公司华贸标准商务楼华贸标准商务楼U U座座按纯写字楼标准进行规划，各种户型可供选择，并配备公共卫生间、公共茶水间、高速电梯、中央空调等设施。华贸标准商务楼，共13层，总面积1.2万平米，极其适合实力型中坚公司一体化办公，量身塑造高品位自主形象。华贸国际公寓华贸国际公寓华贸国际公寓中央水景公园，组团式绿化，分点式绿化，散落在社区每栋楼间。华贸国际公寓部分采用板塔结合的设计，自然围合中央水景花园，创造最佳的景观空间，增加了社区的灵动自然之美。 华贸国际公寓华贸国际公寓华贸国际公寓层高2.9- 3.1米，大堂层高4.75米。户型齐全， 既有少

24、量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅，尤其是创意型二居， 客厅南北通透，布局精致典雅 华贸国际公寓公共空间特色华贸国际公寓公共空间特色华贸国际公寓户内空间特色华贸国际公寓户内空间特色卧室 客厅 厨房 客厅 卫生间 节能节能 绿化绿化 华贸中心注重采用溴化锂制冷技术、屋顶绿化等多种节能措施，取得了经济效益和社会效益的双丰收 在华贸公寓中央花园，设计了多达十处的特色水景，通过立体和多层次布局，赋予了水多种形态和声音 采用科技新产品生态佛甲草完成2.8万平米屋顶绿化 节能节能 电电 华贸中心溴化锂制冷开启市场先河，逾两万平米屋顶绿化创公建项目市场华贸中心利

25、用紧临中电国华北京热电分公司的优势，将60多万平米的公建区与热电厂充分合作，利用溴化锂制冷技术，将热力余汽制冷，做到：1、热电冷联产节能，与电厂取得双赢；2、夏季用蒸汽制冷取代电，缓解了夏季城市用电紧张的矛盾；3、大大降低运行费用，蒸汽溴化锂机组的主机运行费用是电压 缩制冷机组主机运行费用的50%；4、溴化锂机组用水作为制冷剂、溴化锂溶液作为吸收剂，完全 没有氟利昂，真正做到了环保 节能节能 玻璃幕玻璃幕 全钢化中空LOW-E玻璃幕墙 塔楼主体为全玻璃幕墙体系，主要材料选用全钢化中空LOW-E玻璃及氟碳喷涂饰面的铝合金型材；裙楼部位(墙面)部分采用德国陶土挂砖(或格栅)装配系统，后衬墙面透明部

26、分为玻璃幕墙，非透明部分采用绝热隔声材料及轻质围护墙体。华贸写字楼玻璃幕墙华贸采用LOW-E玻璃为8+12+8设计，抗冲击强度大，安全性能高；中空玻璃可见光透过率为40%，室内采光充足，办公环境良好，室外反射30%，遮蔽性强；传热系数达1.7，冬暖夏凉，环保节能；中空玻璃可降低噪音30分贝左右。 硬件设备：世界硬件设备：世界500500强入驻首选强入驻首选电梯系统电梯系统 华贸中心1号、2号写字楼各设12部高速客梯，分高低区，6+6配置；3号写字楼设15部高速客梯,分高、中、低区，3+6+6配置。以上3幢写字楼高速客梯均设有智能选层控制系统。空调系统空调系统 写字楼采用VAV变风量全空气空调系统，新风量40立方米/小时.人。空调系统设置自动控制装置，同时满足舒适、节能及监控的要求；空调水系统设置加药水处理装置，采用变流量、变风量系统，通过水泵、风机变频运行节省能耗。为了营造人性化办公环境,华贸将采用智能加湿系统，在充足新风的基础上对大厦的空气进行适量加温,缓解办公空间的干燥气氛,使办公成为享受。 供电系统供电系统华贸写字楼供电系统拥有不可复制的三大优势：供电负荷高度保障、直接供给不受区域故障影响、强大的电力背景(国华电力)。