房地产抵押评估报告

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1、房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称：北京经济技术开发区荣华中路xxxxxxxxxxxx号办公房地产抵押价值评估委托方：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx估价方：xxxxxxxxxxxxx估价人员：xxxxxxxxxxxxxxx估价作业日期：2013年3月29日至2013年4月15日估价报告编号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx目 录一、目 录1二、致委托方函3三、估价师声明5四、估价的假设和限制条件6五、变现能力分析10六、估价结果报告131、委托方132、估价方133、估价对象134、估价目的155、估价时点156、价值定义157、估价依据168、估价原则179、估价

2、方法1810、估价结果1911、估价人员2012、估价作业日期2013、估价报告应用的有效期20七、估价技术报告211、个别因素分析212、区域因素分析223、市场因素分析234、最高最佳使用分析305、估价方法选用316、估价的测算过程327、房地产评估价值的确定368、估价对象快速变现价格分析36八、附件1.估价对象照片、案例照片及位置图；2.委托方企业法人营业执照复印件；3.房屋所有权人身份证复印件；4.房屋所有权证复印件；5.承诺函；6.同意抵押声明；8.房地产估价机构和估价人员资质证明以及房地产估价机构营业执照复印件。致委托方函xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx：受贵公司委

3、托，我公司对xxxxxxxx所有的位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx办公房地产客观合理的房地产价格进行了评估。评估人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价工作程序、利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价格的各项因素，在贵公司的配合下，对估价对象进行了实地勘查和估价资料的收集，同时进行了必要的调研，在此基础上形成了房地产估价报告。估价结果如下：估价对象为位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx办公

4、房地产，总建筑面积1026.96平方米：坐落位置xxxx房屋所有权人xxxxxxxx身份证号xxxxx结构钢混楼层14/22（-3）建成年代2011年左右总建筑面（）1026.96设计用途办公实际用途办公房号房屋所有权证号建筑面积（）14层2单元17011212121第016800号357.5114层2单元17021212121第016795号326.8714层2单元17031212121第016794号342.58估价目的 确定房地产的抵押价值，为委托方向银行申请抵押贷款提供依据。估价时点 二一三年三月二十九日房地产抵押价值定义 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立

5、法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。估价结果 估价对象在估价时点的客观合理市场价值为人民币2119.17万元，大写金额为贰仟壹佰壹拾玖万壹仟柒佰圆整。各套房地产估价结果如下表：房号面积（平方米）单价（元/平方米）总价（万元）14层2单元1701357.5120434730.5414层2单元1702326.8720638674.5914层2单元1703342.5820843714.04合计1026.962119.17截至估价时点，该抵押物不存在估价师知悉的法定优先受偿款，因此估价对象在估价时点的抵押价值为人民币2119.17万元，大写金额为贰仟壹佰壹拾玖万壹仟柒佰圆

6、整。抵押贷款额度由借贷双方商定。xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx公司法定代表人签章 二一三年四月十五日估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、估价人员于估价时点二一三年三月二十九日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、没有人对本估

7、价报告提供重要专业帮助。七、本报告专为委托方向银行申请抵押贷款而作。除按规定提送有关政府部门和贷款银行作为确定抵押贷款时的参考外，本报告的全部或者部分内容除获得我们同意外，不得用作其他用途，不得转载或引用于任何文字载体（包括文章、文件、报告、公告和声明等）。八、本报告中的技术问题由xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx公司负责解释。注册房地产估价师证号签名xxxxxxxxxxxx估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提：（一）根据委托方提供的房屋所有权证，产权人为xxxxxxxx,现xxxxxxxx自愿将估价对象为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx向银行申请

8、贷款提供担保。我们是按此假设条件进行评估的，其产权的确认应在北京市亦庄经济开发区国土资源局和建委，本报告的内容受此假设条件的限制。（二）估价对象设计用途办公，实际用途为办公。我们所评估的价值是基于估价对象能持续正常使用为前提进行评估的。（三）房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。处分抵押房地产所得金额依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；

9、抵押房地产应交纳的各种税金；偿还抵押债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害；剩余金额交还抵押人。（四）本报告附件中的材料系报告的重要组成部分，在估价人员查勘现场时，委托方提供了房屋所有权证等资料的原件和复印件，估价人员对原件进行了形式审查，本报告是按附件中的材料是真实、全面的前提下进行评估的。如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关材料，对评估结果造成偏差，委托方应对其负责任。（五）本报告在评估中所引用的数据说明：根据房屋所有权证1212121第016800、016795、016794号，建筑面积分别为357.51平方米、326.87平方米、342.58平方米，总建筑面积1

10、026.96平方米。本报告价值测算是按上述数据进行的，如以后有关部门出具的正式文本与此不符，则估价结果应进行相应调整。二、估价报告应用的限制条件（一）产权方提供了在估价时点无拖欠的工程款和抵押债权的承诺，在评估估价对象抵押价值时未考虑估价对象在实现公开市场价值时应负担的费用和税项等可能影响其价值的因素。 (二)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响。依托快速发展的宏观经济和真实的市场有效需求，北京市房地产市场近几年保持了良性健康的发展势头，价格水平节节上升。根据有关部门统计，随着城市化水平的提高，市政基础建设投入的加大，预计北京市房地产市场在未来几年中将依然保持良

11、好的发展势头，价格继续保持稳中有升的势头，如若没有出现特殊情况的影响，估价对象在未来几年内将能够保值增值。（三）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；1、房地产市场的变动导致估价对象的价值减少。防范措施：对估价对象定期做评估2、不可抗力因素引起估价对象受损或灭失。防范措施：在抵押期间对估价对象购买商业保险3、抵押期间抵押借款人无法按时足额偿还借款。防范措施：加强前期信贷资信调查，严防贷款挪作它用。（四）合理使用评估价值；本次评估结果反映了公开市场环境中估价对象的正常价格水平，但如果需要进行快速变现，那么其实际价值不可能全部实现。事实上，未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一

12、定的影响；而处分抵押物一般是以拍卖或变卖方式进行的，二者之间不可避免地会存在一定的差距。抵押权人为防范此中风险，达到抵押物到期快速变现的目的，应在评估价格的基础上乘以一个变现系数（一般设定为0.50.7），由此确定抵押贷款额度，方可使风险降到最低。（五）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。评估结果是估价对象在估价时点的抵押价值（扣除优先受偿款），一般估价报告的使用期限均不超过一年，而多数的抵押贷款期限较长，房地产市场价格由于受多种因素影响，涨跌起伏不定，为有效防范金融风险，金融机构应定期（如一年）对估价对象进行评估，当出现房地产市场价格变化较快的情况时，应及时进行对估

13、价对象进行再评估，以此尽量控制抵押贷款风险。三、本评估报告有效期为2013年4月15日至2014年4月14日止。上述的假设和限制条件如发生变化，估价对象的价值应作相应的调整，甚至重估。变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1、通用性所谓通用性，指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。主要从以下六个方面考虑：用途的专业化。用途越专业化的房地产，使用的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。结构质式与房屋质量。从结构类型上分析，砖混结构的住宅变现能力不如钢混结构；点状布置的不如条状布置的；一梯多户的不如一梯两户的；房屋质

14、量差的不如质量好的。房屋质量从广义上说，除了单体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。该宗房地产的价值大小。一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力弱。区位。所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。房地产的开发程度。一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。该类房地产市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。估价对象已办理房屋所有权证，用途为办公，实际用途为办公，周边配套设施良好，但由于面积较大，价值量较高故通用性一般。2、独立使用或可独立分割转让性所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一

15、般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力越弱。估价对象为位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx办公房地产，可以独立使用，但只能按户进行转让。3、估价时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异估价人员在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法从不同角度对估价对象的市场价格进行了评估，在快速变现时，拍卖底价会与市场价值有一定的差异。4、法定优先受偿权利 法定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权人对特定的财

16、物享有优先获得受偿的权利。涉及抵押、质押、留置等担保行为时，抵押权人、质权人、留置权人均享有法定优先受偿权。一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已经享有法定优先受偿权利，但是这种权利受到一些限制，就其范围来说仅限于抵押物，就其优先的层次来说也仅仅相对于其他普通债权人。尚有一些物权和债权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利。法定优先受偿权利除了房地产抵押估价指导意见明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额之外，还包括抵押房地产处分时发生的拍卖费、评估费、欠缴的税费及转让时发生的税费。5、变现时间的长短变现的时间主要取决于估价对象的“通用性”，当然还包括其他的一些客观和主观因素

17、。一般说通用性好的比通用性差的房地产变现时间短。变现的时间主要取决于估价对象的“通用性”，当然还包括其他的一些客观和主观因素。一般说通用性好的比通用性差的房地产变现时间短。估价对象为普通住宅，是目前房地产市场上成交活跃的房地产类型，通用性较好。估价对象通用性一般，其变现时间将会相对较长,变现价值约为1135万元。估价结果报告一、委托方委托单位全称：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx法定代表人：xxxxxxxx住所：北京市朝阳区光华路7号25层25A3-2 二、估价方估价机构全称：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx公司法定代表人：陈红江住所：北京市西城区太平

18、街6号富力摩根中心E座605号估价机构资格证书编号：建房估证字2010073号估价机构资格等级：壹级三、估价对象本次估价对象为位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx办公房地产，建筑面积分别为357.51平方米、326.87平方米、342.58平方米，总建筑面积1026.96平方米。1、区域状况亦城国际中心建筑用地13C1地块位于北京市亦庄新城的商务核心区荣华路(亦庄长安街)商务带，东西两侧分别为亦庄新城规划中的工业区与生活区。基地东侧宏达北路未来设有亦庄轻轨线，并设有停靠站，北侧万源街设有公交停靠站万源街站，地理位置优越，交通十

19、分便利。一期开发的13C1地块由两栋商务办公楼组成(A座、B座)。地块用地面积约为1.76万平方米。二期将开发顶级写字楼，酒店和公寓，与项目一期形成一个完整的现代化的大型综合体。项目紧靠轻轨，出站人流可直接进入建筑室内，也可通过裙房屋顶广场到达荣华路。2、实物状况土地实物状况宗地形状 估价对象整个项目地块土地呈较规则；所处小区四至 估价对象东接宏达北路，西临荣华中路，北为万源街，南临隆庆街；地形地势 平坦；开发程度 土地开发程度达到“六通一平”，即红线外通市政道路、通上水、通下水、通电、通讯、供暖和红线内土地平整；地上建筑物实物状况建筑类型 高层办公建筑；建筑结构 钢混结构；建成年代 2011

20、年左右；房屋性质 商品房；建筑装修xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx办公房地产为地上22层地下3层的的钢混结构建筑，估价对象均位于第14层。室内地面铺地砖及地毯，内墙为瓷砖及乳胶漆，顶棚均刷乳胶漆，为开间格局，1701建筑面积357.51平方米、1702建筑面积326.87平方米、1703建筑面积342.58平方米，总建筑面积为1026.96平方米。设备设施 水、暖、电齐全，中央空调，自动喷淋、烟感系统。维护状况 于估价时点，估价对象正常使用中，维护保养状况优。法定用途和实际用途 法定用途为办公，实际用途为办公。3、估价对象权益

21、状况根据产权方提供的各项资料，估价对象产权人为xxxxxxxx。现xxxxxxxx自愿将估价对象为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx向银行申请贷款提供担保。估价对象为个人拥有房产，无单独的国有土地使用证。估价对象已取得房屋所有权证：坐落位置北京经济技术开发区荣华中路10号1幢房屋所有权人xxxxxxxx身份证号130302194511234711结构钢混楼层14/22（-3）建成年代2011年左右总建筑面（）1026.96设计用途办公实际用途办公房号房屋所有权证号建筑面积（）14层2单元17011212121第016800号357.5114层2单元17021212121第016795

22、号326.8714层2单元17031212121第016794号342.58估价对象于估价时点不存在估价师知悉的法定受偿款。四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点估价时点设定为现场勘查日：2013年3月29日。六、价值定义1.价值内涵：房地产抵押价值为抵押房地产在完全产权状态下、估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本次评估的价值包括土地使用权价值、地上建筑物价值及必不可少的配套设施设备价值。2.本次所评估价格是估价对象在估价时点为2013年3月29日，土地使用权类型为出让，商业用途、建

23、筑物在估价时点现状的房地产价值。3.估价对象土地实际开发程度达到“六通一平”，即红线外通市政道路、通上水、通下水、通电、通讯、供暖、通燃气和红线内土地平整。本次评估设定的开发程度为“六通一平”，即红线外通市政道路、通上水、通下水、通电、通讯、供暖和红线内土地平整。4.本次估价目的仅为委托方办理房地产抵押提供价格参考。抵押价格评估，采用公开市场价值标准，参照设定抵押权时的正常市场价格，但报告使用者需考虑将来市场变化和短期强制处置等因素，抵押物拍卖价格可能会低于市场价格。七、估价依据(一)本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件1.中华人民共和国土地管理法；2.中华人民共和国城市房地产管理法；3.

24、中华人民共和国担保法；4.中华人民共和国城市规划法；5.中华人民共和国土地管理法实施条例；6.国务院55号令中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；7.其他法律规定、政策文件等。(二)本次估价采用的技术规程1.中华人民共和国国家标准房地产估价规范；2.房地产抵押估价指导意见；3.城镇土地估价规程。(三)委托方提供的有关资料1.委托方企业法人营业执照复印件；2.房屋所有权人身份证复印件;3.房屋所有权证复印件；4.承诺函；5.同意抵押声明；6. 北京市商品房预售合同复印件。(四)估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查所获取的资料等。八、估价原则在遵循公正、公平、公开、客观、科学

25、原则的前提下，具体依据如下原则：1.合法原则以估价对象的合法使用、合法处分为估价前提。本次评估以估价对象按北京市有关文件的规定进行使用和处置体现合法原则。2.最高最佳使用原则所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能给估价对象带来最高价值的使用。根据北京市总体规划及估价对象的实际情况和区位条件，估价对象按法定用途使用为其最高最佳使用途径，本次评估以此体现最高最佳使用原则。3.估价时点原则估价实际上是求取估价对象在某一时点上的价格，所以在评估时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象的状况也是以其在估价时点

26、时的情形为准。4.替代原则房地产价格遵循替代规律。在相邻地区或类似地区具有相同或相似使用价值即存在替代可能的物业之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。5.谨慎原则在存在不确定因素的情况下，估价人员作出相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计估价对象在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。九、估价方法估价方法通常有市场比较法、收益还原法、成本法、及假设开发法等四种。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场不充分而不宜采用

27、市场比较法、收益法、假设情节发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发潜力的房地产的估价。根据估价对象的特点，采用收益法及市场比较法估算其价值，然后根据各种方法评估价值与市场价值的接近程度对其赋予不同权重进行加权平均求得估价对象房地产公开市场价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益还原法是以预期原理为基础，预测将估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观价格或价值的方法。十、估价结果估价人员根据估价目

28、的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，确定估价对象于估价时点的估价对象在估价时点的客观合理市场价值为人民币2119.17万元，大写金额为贰仟壹佰壹拾玖万壹仟柒佰圆整，单价为10842元/平方米。截至估价时点，该抵押物不存在估价师知悉的法定优先受偿款，因此估价对象在估价时点的抵押价值为人民币2119.17万元，大写金额为贰仟壹佰壹拾玖万壹仟柒佰圆整。十一、估价人员注册房地产估价师证号签名xxxxxxxxxxxx估价人员：十二、估价作业日期2013年3月29日至2013年4月15日。十三、估价

29、报告应用的有效期自估价报告完成日起一年内有效，即2013年4月15日至2014年4月14日。xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx公司 二一三年四月十五日估价技术报告一、个别因素分析本次估价对象为位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx办公房地产，总建筑面积1026.96平方米。土地实物状况宗地形状 估价对象整个项目地块土地呈较规则；所处小区四至 估价对象东接宏达北路，西临荣华中路，北为万源街，南临隆庆街；地形地势 平坦；开发程度 土地开发程度达到“六通一平”，即红线外通市政道路、通上水、通下水、通电、通讯

30、、供暖和红线内土地平整；地上建筑物实物状况建筑类型 高层办公建筑；建筑结构 钢混结构；建成年代 2011年左右；房屋性质 商品房；建筑装修xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx办公房地产为地上22层地下3层的的钢混结构建筑，估价对象均位于第14层。室内地面铺地砖及地毯，内墙为瓷砖及乳胶漆，顶棚均刷乳胶漆，为开间格局，1701建筑面积357.51平方米、1702建筑面积326.87平方米、1703建筑面积342.58平方米，总建筑面积为1026.96平方米。设备设施 水、暖、电齐全，中央空调，自动喷淋、烟感系统。维护状况 于估价时点，

31、估价对象正常使用中，维护保养状况优。法定用途和实际用途 法定用途为办公，实际用途为办公。3、估价对象权益状况根据产权方提供的各项资料，估价对象产权人为xxxxxxxx。现xxxxxxxx自愿将估价对象为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx向银行申请贷款提供担保。估价对象为个人拥有房产，无单独的国有土地使用证。估价对象已取得房屋所有权证：坐落位置北京经济技术开发区荣华中路10号1幢房屋所有权人xxxxxxxx身份证号130302194511234711结构钢混楼层14/22（-3）建成年代2011年左右总建筑面（）1026.96设计用途办公实际用途办公房号房屋所有权证号建筑面积（）14层

32、2单元17011212121第016800号357.5114层2单元17021212121第016795号326.8714层2单元17031212121第016794号342.58估价对象于估价时点不存在估价师知悉的法定受偿款。二、区域因素分析大兴区位于北京市南部，东临通州区，南临河北省固安县、霸县等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台、朝阳区。 全境为平原，地势自西向东南缓倾，大部分地区海拔1452米之间。大兴交通便利，不但是京津塘高新技术产业带上的一个重要环节，还是京九铁路的龙头，将成为沟通南北东西的现代化物流中心之一。大兴区是首都重要的农副食品生产供应基地、高新技术产业基地、人口疏散基地和

33、绿甜旅游基地，是享誉国内外的“西瓜之乡”。结合城区居民周末度假需求的特点，大兴区开展了具有本地特色的观光、休闲、度假的田园旅游业，集休闲、购物、参观、体育、教育、娱乐于一体。大兴区超前建设能源，交通，通讯等“硬环境”；努力完善优惠政策，服务体系等“软环境”，为海内外合作伙伴创造了良好的投资条件，成为中外业界来京投资置业的热点地区。北京经济技术开发区于1991年8月15日开始筹建，是北京市唯一的国家级经济技术开发区，是同时享有国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的经济区域。北京经济技术开发区总体规划面积为46.8平方公里，由科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的生活区构成。目前

34、，开发区一期规划用地15.8平方公里已经基本开发完成，将以此为基础向京津塘高速公路以东和凉水河以西方向发展。其中，京津塘高速公路以东规划面积约14平方公里，凉水河以西约10平方公里。2005年10月22日中共北京市委第九届十次全会通过中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议，其中明确提出开发区要着力推进北京经济技术开发区及周边地区发展，建设以高端产业和总部经济为依托，面向国际市场的高端产业园区，构筑东南部产业发展带。北京经济技术开发区位于北京城市总体规划东部发展带上，沿京津塘高速公路的城市五环路与六环路之间。京津塘高速公路、五环路、四环路、机场高速路等多条高速公路、城

35、市快速路和城市主干道以及城市轻轨，使北京经济技术开发区拥有联结各重要经济区域和交通枢纽的畅通道路以及多种交通方式。亦城国际中心建筑用地13C1地块位于北京市亦庄新城的商务核心区荣华路(亦庄长安街)商务带，东西两侧分别为亦庄新城规划中的工业区与生活区。基地东侧宏达北路未来设有亦庄轻轨线，并设有停靠站，北侧万源街设有公交停靠站万源街站，地理位置优越，交通十分便利。一期开发的13C1地块由两栋商务办公楼组成(A座、B座)。地块用地面积约为1.76万平方米。二期将开发顶级写字楼，酒店和公寓，与项目一期形成一个完整的现代化的大型综合体。项目紧靠轻轨，出站人流可直接进入建筑室内，也可通过裙房屋顶广场到达荣

36、华路。本项目地处北京经济技术开发区核心区，周边餐饮、超市、银行、酒店、医院、学校、康体建身、商场等配套功能完善，有上海沙龙(6万平米商业区包括餐饮、超市、休闲、娱乐、银行等)、华润超市、美联美超市、工商银行、交通银行、建设银行、农业银行、锦江富园四星级酒店、北京兴基铂尔曼酒店、多伦多国际医院、同仁医院、BDA实验学校、亦庄中学、亦庄小学、开发区体育中心、高尔夫球场、冰上运动中心等，同时项目内部也提供包括餐饮，银行，会议室，多功能厅，员工餐厅，水疗Spa以及休闲会所等配套齐全的商务环境。三、市场因素分析（一）北京市房地产相关政策1、北京市土地制度北京市国土资源局和相关委办局在严格土地管理、推行土

37、地储备和规范土地市场建设等问题开展了大量的工作，取得了明显成效。一是土地储备和市场建设的相关政策办法基本完善；二是建立了市区两级土地整理储备机构；三是推动了土地储备制度的实施；四是探索了政府储备土地一级开发的管理模式；五是建立了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，推动了新的供地制度和建设项目的顺利实施；六是筹措了土地储备和开发资金。充足的资金是建立土地收购储备制度的关键；七是建立了土地交易市场，推动了经营性土地入市交易。2、北京市住房制度2011年02月16日，北京正式公布了“京十五条”，认真贯彻、执行“国八条”。其中，文件要求继续巩固限购政策成果，自发布之日起，对已拥有1套住房的本市户籍

38、居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。“京十五条”严格贯彻和落实了中央精神，以抑制需求作为关键点，对北京市房地产市场发展将产生重要而深远的影响。“京十五条”不仅有效抑制投资投机需求，而且也抑制了部分超前消费需求。2011年3月16日，国家发改委发布了商品房销售明码标价规定(发

39、改价检2011548号)，随即印发了关于贯彻实施商品房销售明码标价规定有关问题的通知(发改价检2011658号)。从2011年5月1日起，商品房销售必须“一房一价、明码标价”，并把二手房也列入其中。商品房销售价格明码标价后，各地开发商可以自行降价、打折销售，但涨价必须重新申报备案。开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。为建立健全住房保障制度，加快解决城市中低收入家庭住房困难，北京将加大保障性安居工程建设力度，“十二五”时期建设、收购各类保障性

40、住房100万套，公共租赁住房占公开配租配售保障房的六成以上。这5年中，全市要竣工各类保障房70万套，对符合保障条件的申请家庭做到“应保尽保”。北京市住房和城乡建设委新近发布北京市“十二五”时期住房保障规划，对此作出明确规定。2011年，北京新建收购保障房23万套、竣工10万套，超额完成年度任务。2012年确保新建收购16万套、竣工7万套，同步完成配套设施建设。自2012年12月18日起，补缴社保在购房资格审核中不予认可。同时重申：非本市户籍家庭以缴纳社保方式申请在京购房资格的，应自提出申请的上一个月开始往前推算60个月连续在京缴纳社会保险，且提出申请之月须为正常参保状态。从北京房地产市场的实际

41、特点看，这也是当地政府坚持贯彻中央政府对房地产调控政策不放松的态度，同时遏制投资投机需求还将是一项长期任务。2013年2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。现细则尚未公布。3、北京市地价政策为进一步加强北京市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育

42、房地产市场，北京市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。北京市房屋土地管理局成立伊始即行文确认新的国有土地出让价格评估程序，形成了一套独特的“三级会审制度”。这一国有土地出让价管理模式，为规范首都地产市场起到了关键性的作用，也规范了北京市的国有土地出让价格评估的程序。由于是集体决策，发挥了相关部门的作用，杜绝了个人行为。（二）北京市宏观经济形势1.工业生产1-2月，全市规模以上工业增加值按可比价格计算，同比增长9.6%。从主要行业看，汽车

43、制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业分别增长31.2%和20.8%，是带动工业增长的主要力量；医药制造业增长9.2%；专用设备制造业增长0.5%；通用设备制造业下降15.1%。2.固定资产投资1-2月，全市完成全社会固定资产投资498.1亿元，同比增长10.2%。其中，完成基础设施投资122.1亿元，下降2.6%。分产业看，第一产业完成投资3.6亿元，同比增长1.2倍；第二产业完成投资63.1亿元，增长29.7%，其中工业投资61.4亿元，增长29.6%；第三产业（含房地产开发）完成投资431.4亿元，增长7.4%。3.房地产开发和销售1-2月，全市完成房地产开发投资236.1亿元，同比增

44、长25.9%。2月末，全市商品房施工面积8878.2万平方米，同比增长8.6%；其中，商品住宅施工面积4794.6万平方米，增长1.8%。商品房本年新开工面积286.1万平方米，增长85.7%；其中，商品住宅新开工面积109.6万平方米，增长1.7倍。政策性住房施工面积3120.3万平方米，增长8.9%。1-2月，全市商品房竣工面积111.6万平方米，同比增长23.5%；其中，商品住宅竣工面积66.7万平方米，增长52.3%。1-2月，全市商品房销售面积221.1万平方米，同比增长1.1倍；其中，商品住宅销售面积167.9万平方米，增长1倍。4.消费品市场1-2月，全市实现社会消费品零售额13

45、61.3亿元，同比增长10.2%。其中，吃类、穿类、用类和烧类商品分别增长1.5%、3.9%、16.2%和2.6%。5.价格1-2月，全市居民消费价格比上年同期上涨3.9%。其中，食品价格上涨4.8%，非食品价格上涨3.5%；消费品价格上涨2.2%，服务价格上涨6.6%。2月份，全市居民消费价格比上年同月上涨4.6%，涨幅较高主要是受春节因素影响（今年春节在2月，去年在1月）。1-2月，全市工业生产者出厂价格和购进价格比上年同期分别下降2.8%和2.4%。2月份，工业生产者出厂价格和购进价格分别比上年同月下降2.8%和2.4%。6.财政收入1-2月，全市完成地方公共财政预算收入748.4亿元，

46、同比增长15.1%。从主要税种看，增值税增长1.1倍，营业税下降0.2%，企业所得税增长8.1%，个人所得税增长1.4%。（三）北京市房地产总体状况1、房地产开发投资完成情况1-2月，全市完成房地产开发投资236.1亿元，比上年同期增长25.9%。其中，住宅完成投资105.4亿元，增长25.8%；写字楼完成投资43.1亿元，增长1.1倍；商业及服务业等经营性用房完成投资24.5亿元，下降8.1%。房地产开发投资中，建安工程投资为124.4亿元，比上年同期增长32.3%，占全市房地产开发投资比重为52.7%。2、房地产市场供给情况截至2月末，全市商品房施工面积为8878.2万平方米，比上年同期增

47、长8.6%。其中，住宅施工面积为4794.6万平方米，增长1.8%；写字楼为1236.1万平方米，增长22.6%；商业及服务业等经营性用房为848.4万平方米，增长1.7%。1-2月，全市商品房新开工面积为286.1万平方米，比上年同期增长85.7%。其中，住宅新开工面积为109.6万平方米，增长1.7倍；写字楼为49.3万平方米，增长65.4%；商业及服务业等经营性用房为49.3万平方米，下降31%。1-2月，全市商品房竣工面积为111.6万平方米，比上年同期增长23.5%。其中，住宅竣工面积为66.7万平方米，增长52.3%；写字楼为2.6万平方米，下降74.5%；商业及服务业等经营性用房

48、为1.8万平方米，下降90.8%。3、房地产市场销售情况1-2月，全市商品房销售面积为221.1万平方米，比上年同期增长1.1倍。其中，住宅销售面积为167.9万平方米，增长1倍；写字楼为29.9万平方米，增长3.2倍；商业及服务业等经营性用房为13.8万平方米，增长1.1倍。4、政策性住房建设情况1-2月，全市政策性住房完成投资43.1亿元，比上年同期增长25.5%。2月末，全市政策性住房施工面积为3120.3万平方米，增长8.9%；新开工面积为80.4万平方米，增长6.7倍；竣工面积为14.1万平方米，下降41%。5、房地产开发企业项目资金到位情况1-2月，全市房地产开发项目本年到位资金为

49、1019亿元，比上年同期增长96.1%。其中，金融贷款为389.1亿元，增长1.7倍；自筹资金为225.2亿元，增长70.6%；定金及预收款为268.4亿元，增长1.3倍。 （四）北京市同类房地产市场状况四、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：1.法律上允许(规划及相关政策法规许可)。即不受

50、现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。2.技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。3.经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。4.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。5.房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否平衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获

51、得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。6.可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。根据估价对象的权属状况、地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，按照法定用途使用为该估价对象最高最佳使用途径。五、估价方法选用房地产评估通常有市场比较法、收益还原法、成本法及假设开发法等。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的

52、情况下的房地产；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。根据估价对象的特点，采用收益还原法及市场比较法估算其价值，然后根据各种方法评估价值与市场价值的接近程度对其赋予不同权重进行加权平均求得估价对象房地产公开市场价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益还原法是以预期原理为基础，预测将估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观价格或价值的方法。六、估价的测算过程首先对1701进行测算：（一）、收益还原法收益

53、还原法是以预期原理为基础，预测将估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观价格或价值的方法。房地产收益价值计算明细表单位：元/序号费 用 名 称比例取 值备 注1年有效毛收入-1343.2=（1）365（1-（2）（1）租金（元/天*M2）-4根据委托估价方提供的有关资料，以及估价人员调查周围房地产市场行情（2）空置率(%)8%2年运营费用259.72 =(1)+(2)+(3)+(4)（1）管 理 费3%40.30 指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按年有效毛收入的3%计算（2）维 修 费2%56.00 指为保证房屋正常使用每年需支付的

54、修缮费用，按建筑物开发成本的2%计算（3）保 险 费0.08%2.24 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按建筑物开发成本的0.8计算（4）综合税12%161.18 按年房地产总收益的12%计.3年 纯 收 益1083.48 年有效毛收入-年运营费用4资本化率(%)6.0%-一年期存款利率加上一定的风险调整值5年递增率（%）1.0%同区域类似房地产租金收益逐年递增6可获收益年限(年）48.00 根据土地终止日期与建筑物耐用年限孰低原则确定。7房地产收益价值-19539 P=A（R-G）1-（1+G）（1R）n（二）市场比较法市场比较法：将估价对象与在估价时点近

55、期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1.计算公式 估价对象市场价格=比较案例价格交易情况修正交易期日修正区域因素修正个别因素修正2.房地产价格影响因素说明表:房地产价格影响因素说明表项目名称亦城国际中心君安国际BDA国际企业大道亦城国际中心交易单价（元/m2)待估220001800024000交易情况正常正常正常正常交易日期2013年3月2013年3月2013年3月2013年3月区域因素类似物业成熟度优优优优临街情况优优良优基础设施状况六通一平六通一平六通一平六通一平公共配套设施状况齐全齐全齐全齐全周边环境优优优优

56、个别因素物业类型办公办公办公办公装修情况精装修精装修中装修精装修楼层14/22中区/22低区/1018/21建筑面积357.51平米115平米500平米231平米建筑布局开间1室1厅1卫3室3厅1卫3室2厅1卫设施设备齐全齐全齐全齐全建成年代2011年左右2007年左右2007年左右2007年左右3.房地产价格影响因素修正系数的确定房地产价格影响因素修正指数表项 目估价对象实例一实例二实例三物业名称亦城国际中心君安国际BDA国际企业大道亦城国际中心交易单价（元/M2)待估220001800024000交易情况100100100100交易日期100100100100区域因素类似物业成熟度1001

57、00100100临街情况100100100100基础设施状况100100100100公共配套设施状况100100100100周边环境100100100100个别因素物业类型100100100100装修情况10010096100楼层10010098102建筑面积10010399101建筑布局100100100100设施设备100100100100建成年代100100100100设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与评估实例的进行比较，得出房地产价格影响因素修正系数比较表如下：4.房地产价格影响因素修正系数表根据比较因素修条件指数表，编制比较因素修正系数表如下：房地

58、产价格影响因素修正系数表项 目估价对象实例一实例二实例三物业名称亦城国际中心君安国际BDA国际企业大道亦城国际中心交易单价（元/M2)待估220001800024000交易情况100100/100100/100100/100交易日期100100/100100/100100/100区域因素类似物业成熟度100100/100100/100100/100临街情况100100/100100/100100/100基础设施状况100100/100100/100100/100公共配套设施状况100100/100100/100100/100周边环境100100/100100/100100/100个别因素物业类

59、型100100/100100/100100/100装修情况100100/100100/96100/100楼层100100/100100/98100/102建筑面积100100/103100/99100/101建筑布局100100/100100/100100/100设施设备100100/100100/100100/100建成年代100100/100100/100100/100修 正 系 数0.9709 1.0737 0.9707 修正后价格21359.80 19326.60 23296.80 比准价格（单价）21328 元/（三）评估结果的确定采用加权平均法计算。市场法权重为50%，收益法权重为

60、50%，则最终估价对象房地产的客观合理价格估价对象市场法(元/)市场法权重收益法(元/)收益法权重房地产单价(元/)房地产总价（万元）北京经济技术开发区荣华中路10号1幢14层2单元1701号2132850%1953950%20434730.54因北京经济技术开发区荣华中路10号1幢14层2单元1702、1703号与北京经济技术开发区荣华中路10号1幢14层2单元1701面积大小、建筑布局及装修情况等相似，故只对部分因素进行修正。如下表：项目14层2单元170114层2单元170214层2单元1703合计朝向修正100101102单价（元/）20434 20638 20843 总价（万元）730.54 674.59 714.04 2119.17 七、房地产评估价值的确定评估人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价工作程序、利用科学的评估方法，在