尖山新区商业街项目可行性报告

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1、海宁尖山新区商业街项目可行性报告前言1、新区概况海宁市尖山新区（黄湾镇）位于杭州湾北岸，处海宁市东南约20公里，总面积89.5平方公里，是世界奇观钱塘江涌潮的起潮之地，下辖7个行政村、1个社区，户籍人口2.3万余人。海宁市尖山新区位于杭州湾北岸，处海宁市东南约20公里，总面积42平方公里，是海宁市的副中心城市、也是一个新兴开发区。2010年实现地区生产总值18亿元，增长45%；实现财政收入5957万元，增长35%。招商引资大力推进。围绕“生态立区、工业兴区、综合开发”的定位，牢牢坚持“产业优先、外资优先、高科技优先”和“不符合环保一票否决”的原则，充分发挥大桥优势、土地优势、环境优势与后发优势

2、，按照“内外并举、四资齐上”的方针，紧紧围绕汽车及关键零部件、机械制造、新能源、新材料等四大新兴产业，全力以赴推进招商工作。目前，海宁汽车新能源项目、中国兵器凌云产业园、联鑫板材、万向光伏产业园、万凯新材料、桑乐太阳能、万宝新能源、林肯电梯等80多家企业进驻，总投资近200亿元。工业经济增速迅猛。充分发挥服务企业、促进发展的职能作用，及时落实各项扶持经济又好又快发展的政策措施，加快推动工业经济迅猛发展。青年汽车集团汽车新能源项目开工建设，项目总投资超过40亿元，预计达产销售额200余亿元；万凯新材料总投资近20亿元，总产值可达130亿元，一期项目正式投产。工业经济呈现超越发展的快速增长态势，主

3、要经济指标保持迅猛增长，2010年规上企业完成工业总产值60亿元，同比增长87%，增速全市遥遥领先。企业效益大幅提升，实现利税3.4亿元、利润2.9亿元，分别增长74%和89%。完成工业生产性投入13亿元，同比增长23%，总量创历年之最。平台建设加快推进。按照高标准城市化开发区的要求，对区内城市道路进行高标准统一设计，全部实现管线预埋、雨污分流，初步构筑了城市发展的大框架。累计投入基本建设资金15亿元，完成中心工业区块“六横七纵”和东南工业区块“四横五纵”骨干道路框架，区内通车道路里程达50余千米，相关电力、通信、给排水等配套设施建设基本完成。小学、幼儿园、派出所、消防队、文化中心、卫生院、休

4、闲公园等先后投入使用，污水处理厂、宾馆等项目正在建设。在市委、市政府的支持下，国土、城管、环保、供电等10个市级部门派出机构进驻。区域交通十分便利，杭浦高速距尖山新区8公里，高架跨越尖山新区并在区内设有互通式出口的嘉绍高速公路已开工建设，并将在2012年建成通车。生态休闲农业不断发展。围绕建设生态、高效、休闲农业，大力发展优质水果产业，杨梅、柑桔、枇杷、水蜜桃等特色水果种植均已初具规模，尖山杨梅、尖山早桔、个个棒红薯等品牌农产品已名声在外。成功举办三届尖山杨梅节和首届冷冰坞柑桔采摘月活动，吸引游客3.7万余人，产值超1600万元。成功创建嘉兴市旅游经济强镇，成为嘉兴市十强新市镇。“两新”工程启

5、动推进，首期安置房桩基工程启动实施。旅游资源非常丰富。区域依山傍水，坐北朝南，形似半岛，有突入江海18公里的岸线，融山、海、湖、球、园为一体，拥有3000多亩的尖山湖，周围的山林和原生态湿地成为鸟类的栖息地；具有36洞144杆的尖山高尔夫球场，为华东地区最大的高尔夫球场；具有嘉兴市第一批乡村游景点-尖山观光果园，目前园内特色果品的种植面积已达1300多亩。目前，尖山新区正紧紧围绕海宁市委、市政府的工作要求，牢牢把握“一手抓开发建设、一手抓新农村建设”这一主线，坚持“以区带镇、以镇促区、互动发展”的原则，抢抓大桥机遇，发挥比较优势，奋勇比学赶超，全力推进发展，加快推进尖山副中心超越发展、尽快实现

6、东部新兴经济区加速崛起！2、地理环境地理环境：地处长江三角洲杭嘉湖平原，内陆面积745平方公里，户籍人口64万。海宁属北亚热带海洋性湿润气候区，气候温和，雨量较丰，日照充足，四季分明。常年平均气温15.9C，年均降雨量1187毫米，日照2002.9小时，无霜期233.5天。高速公路：沪杭高速公路、320国道、杭州绕城高速均穿海宁市域而过。尤其重要的是，杭（州）浦（东）高速公路距尖山新区8公里。高架跨越尖山新区的嘉绍高速公路，是沈阳至海口国家沿海大通道的重要组成部分，其在新区内设立互通式出入口。该工程的建成通车（预计2012年）将确立尖山新区在长三角经济圈中的交通枢纽地位。铁路：境内铁路内接外连

7、，客货运输顺畅。沪杭铁路横贯全境，三级站海宁站为沪杭铁路之咽喉；周边有京沪铁路以及规划中的乍嘉苏铁路和沪杭高速铁路。机场：杭州萧山机场（55公里）、上海浦东机场（120公里）、虹桥机场（120公里）。港口：上海吴淞港150公里（1.5小时）上海洋山港一号码头180公里（2.5小时）嘉兴港50公里（1小时）。第一部分：项目概况1、宗地位置尖山新区商业街项目位于海宁市尖山开发区核心区块，此次出让四个地块，海土字11054、11055、11056、11057号，出让土地面积为17495平方米，土地用途为商业，规划容积率为1.52，地上总建筑面积27091平方米。2、宗地现状四至范围：详图；地势平坦，

8、自然标高与周边地势齐平；地面现状：净地出让；地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等需新建造；地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求按国家规范要求设计操作。3、项目周边的环境、配套交通状况：（1）公交系统直达海宁；（2）建设中规划中有嘉绍大桥；（3）高速便捷教育、医院、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等配套正逐步发展和完善。4、大市政配套道路现状：周边道路全部基本建设完毕；供水状况： 接自来水总管；污水、雨水排放： 接市政总管；通讯（有线电视、电话、网络）：齐全；永久性供电和临时施工用电：可独立安装；燃气：管道煤气。5、规划控制要点地块编号地块坐

9、落出让面积用途容积率建筑密度竞买保证金（万元）11054尖山新区商业街西侧、尖山宾馆南侧1045商业1.525545110557857商业1.5255325110566240商业1.645255110572353商业1.5255100总建筑面积27091平方米6、土地价格土地总价款为：8130万元(测算暂定)第二部分：项目开发1、土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。预计每年以10%20%的比例增值。2、工程计划工期总计划：1.5年三通一平：2011年11月开工日期：2011年12月销售日期：2012

10、年7月建筑单体竣工日期：2012年10月室外工程竣工：2013年4月单项验收及交房：2013年6月3、销售计划：销售日期销售比例2012年07-09月50%2012年10-12月20%2013年01-03月20%2013年04-06月10%第三部分：投资收益分析1、项目投资成本成本项目单位成本（元/m2）总成本（万元）备注一、土地获得价款300081301、政府地价及市政配套78562、合作款项3、红线外市政配套4、契税、印花税274二、开发前期准备费2406501、勘察设计费2、报批报建费3、三通一平费4、临时设施费三、主体建筑工程费100027001、基础工程2、结构及粗装修3、门、窗、幕

11、墙4、公共部位精装修5、室内精装修6、室内水电气暖7、室内设备及安装8、室内智能化系统四、红线内市政工程费1504101、室外给排水系统2、室外市政系统3、室外燃气系统4、室外高低压系统5、室外消防系统6、室外智能化系统五、园林环境费1503101、环境设计费2、绿化建设费3、建筑小品费4、道路广场建造5、围墙建造费6、室外照明费7、室外背景音乐8、室外零星工程六、公共配套设施费40831、游泳池2、会所3、幼儿园4、学校5、儿童游乐设施6、商业设施7、其他七、开发间接费46512601、工程管理费2002、营销费用2003、资金利息8004、物业管理完善费105、不可预见费50合 计5045

12、13543以上按总建筑面积：27091平方米计算：除土地价格以外的成本为：5413万元；土地价格：8130万元；投资成本：13543万元2、 税务分析营业税及附加按5.7%、所得税按25%计算土地增值税：1%3、 经济效益分析根据对同区域类似楼盘的市场调研、分析，本项目定位为精致的精致商业步行街。以目前市场行情估计，本项目的销售均价约8000元/平方米，以确保开盘当季度达到50%的销售率。具体项目利润率、投资回报率及主要经济指标。经济指标单位数值（元/平方米）项目总金额（万元）销售收入800021672直接成本504513543相关税费5361452总投资成本721214995毛利率30.81

13、%税后利润18485007销售净利率23.1%总投资回报率33.39%4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减经济指标预测成本70%预测成本80%预测成本90%预测成本预测成本110%土地成本56916504731781308943销售收入2167221672216722167221672总投资成本1255413367141791499515805毛利率42.07%38.32%34.57%30.81%27.07%税前利润91188305749366775867税后净利68396229562050074400销售净利率31.56%28.74%25.93%23.10%20.30%总投资回报率54.48%46.60%39.64%33.39%27.84%注：主要考虑土地成本的变动第四部分：综合分析与建议1、优势、劣势： 地理位置优越、市场发展潜力较大、净地出让利于快速开发；但是项目周边生活配套为新区内部配套，正不断完善中。2、机会：随明年嘉绍大桥的开通，宗地土地增值机会将会明显；项目所在省级开发区处于快速成长阶段，市场容量可观，竞争风险相对较小。3、结论和建议综上所述，项目市场空间与未来升值潜力大，各项风险可控，项目收益高。