【doc】房屋租金成本法评估中的问题与思考

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1、房屋租金成本法评估中的问题与思考估价实践APPRAISALPRACTICE房屋稆量成本法评估巾昀问题与思考口湖州市房地产评估所皇甫青房屋的商品租金由折旧费,维修费,管理费,投资利息,税金,地租,保险费,利润八项因素构成这是理论界的定论.在采用成本法谭估房屋租金时,一般先运用公式年折旧费=房屋重置价(1一残值率),耐用年限,求出折旧费,其它维修费,管理费,投资利息,保险费就根据折旧费,劈屋重置价这两个基数运用一定的公式分别求取,加上土地收益金(地租)后,再设一定比率求出税金,利润,八项金额之和为年租金,除以12为月租金.然而这八项因素的积算价格与实际租金相差很大.为了使两者价格相接近,通常采取地

2、段,层次,市场等因素调节,而调节的幅度都要超过百分之百.甚至几百.诚然商品租金与市场租金是有差别的,但既然被称之为成本法估价,差价不应该把此之太,那么问题究竟出在哪里(一)思考之一:折旧费的折旧基数应为房地价格.而不应是劈屋重置价格.房屋重置价格是假设劈屋在估价时点重新建造时必要的建造费用加平均利润.房地价格是指建筑物连同其占用的土地的价格,亦即平常所说的劈价,商品房价格.两者的区别在于是否包含土地价格.沤两者价格事实上相差很大.以湖洲为例,月河街,所前街底层营业房钢混三等重置价建筑面积660元/,市场房价6oOO元/以上,几近10倍.如果以相同的公式计算折旧费,以房屋重置价格折旧基数,年折日

3、费为660X(10%)/5o=l320元/M,以劈地价格为折旧基数则为6ooo(10%)/5O=120元/.两者的比价同样几近10倍.假如我门以房屋重置价为基数来计算折旧费,则需600013.2=454.5年方能收回成本.显然这是不合情理的,E何有头脑的估价A员不会相信这一算结果.大家知道,1990年国务院55号爷(中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例)规定了土地出让和转让的最高年限,根据用途分别在4O7f】年Z间,第四十条明确柳定土地使用权期满,工地使甩权及其地上建筑物,其他附着物所有权由国家无偿取得.土地使用者血当交还土地使用证,并依照规定办理注锖登记.根据这一规定,土地随着

4、使用年限的增加.其使用价值逐年减少,实质上是在不断折旧.因此以房地价格作为折旧基数是有合法依据的.至于那些行政划拨土地的房屋,由于其币场价格因考虑到扑交出让金等问题而相匝降低.故也可以其劈地价格作为折旧基数.以房地价格作为折旧基数.其中确实还有一些问题,如土地与建筑物是一并折旧,还是分别折旧;如一并折日,建筑物与土地的使用年限不一致问题.建筑物的残值率保留与否;如分别折旧,土地与建筑物,包括设备,设施以及装修价值上如何区分;具体的折旧方法怎样更科学更合理等,这些问题都可以探讨.(二)思考之二:耐用年限到期后的建筑物实际成新与其残值率之差价即为维修费总额维修费是为保证房屋正常使用而进行的定期修缮

5、和日常维修养护的费用.根据书本上介绍一般有四社计算万法:造价比例法,部件更新周期法,面APPRAISALPRACTICE估价实践职定额法,定期轮修法.这四种方法除造价比例法较为茼便外,其它三种方法都较为复杂.需要很多数据,计算结果可信度也差,在评估实务口极少栗用.造价比例法是将房屋在耐用年限内预计发生的修缮费用占劈屋造价比例来计算维修费的.常识告诉我们,质量好,造.!介相对就高些的房屋,维修费就应花费少,反之亦然.可见按照所占房屋造价相同的比例来汁算维修费也有其不尽合理之处.建筑物到了耐用年限后一般天会塌.只是其经济寿命因使用成本超过其产生曲收益而结吏,而它的自然寿命依然存在.实际上,堰多建筑

6、型了耐用在限后仍然出租,出售,甚至置换.那么是否可以这样假设:耐用年限到期后的建筑蜘实际成新减去其残值率后的价值即为域建筑物维修,养护的投入,亦即为维修费的总额.因为没有维修养护的投入,耐用年限到期后的房屋只剩残值了.如果这一假设成立,再设定相关参数,年维修费就可以求取了.没房屋重置价建筑面积每平方米为c,建筑物残值率为R.耐用年限到期后的建筑物成新率为z,其差价为VI则为:v=C(zR)以上差价即为维修费总额,设耐匪仨限为,则年维修费b=Cx(zR)/N例如砖混二等住宅重置价建筑面积540元/,耐用年限50年,残值率2%,耐用年限到期后聃建筑物成新率为一般损坏房45%,则年维修费b:540(

7、45962%)/50=4.64(兀/)应当况明的是,以上年维修费包括了房屋的整体维修.这与只舍共用部位,设施维修的物业维修费在内涵上是不同的.除了建筑物的维修费,高层建筑房屋还有一个公用设施,设备如电梯,中央空调,供毛,供水,滑防系统等的维修保养问题.在通常情况下,设施,设备的租金是不会单独计算而并入房租的.故租金中还匝包括公用设施,设备的维修费.设高层建筑设施,设备的.!介值为建筑物重置价c的50%,耐用年限15年,残值率为0,年维修费接其折旧费60%提取,则维修费=C50%(10%)/156096.(三)思考之三:管理费要根据出诅房屋砚情况而定.分别汁取.管理费是对出租房屋进行必要的管理和

8、服务所需要的开支.恩格斯在论述房租构成因素时只提到:(1)地租;(2)建筑资本的利息,包括承造人的利息在内;(3)修缮费和保险费;(4)随着房屋逐渐破旧无用的程度以每年分期付款方式支付的建筑资本补偿费(折旧费),包括利润在内.(<马恩选集>第二卷第488页),而未提及管理费.八十年代中期参加住房制度改革研讨的同志,从我国住房实际状况出发,将管理费作为房租构成因素之一是无可j议的.当时在管理费取值上一般为维修费朗20%左右.随着我国房屋商品化,私有化进程的加快,物业管理的推广普及,无论从管理的体制,形式和服务内容,质量.还是到管理对象的房屋状况,产权结橱等等都发生了很大变化,管理费就

9、礁以对维修费设定统一的比例计取.像个人和单位零星出租的经营性房屋管理费支付就很少,有物业管理的经营性房屋管理费支付就很大;住房的封闭式管理与非封闭式管理收费也很不相同,封闭式物业管理收费往往为维修费的数倍,再说各地的计费标准也不相同.故管理费的取费标准应园地制目,视情而定,分别计取,不可死搬硬套.(四)其它五项因素思考分道如下:(1)投舞利息:投贲利息也有一定的计算公式,问蹿同折旧费一样,计算的基数是房屋重置价还是房地.!介程.这个问蹿实际上不言而喻,其汁算的基数应是房地.!介格而不是房屋重置价格.(2)保险费.在生活中,计算保险费的基数一般是购买商品房的发票或是其包括地价在内的评估价格.因而

10、计算基数也是房地价格而不是爵屋重置价.(3)地租.地租在我国城镇的实现是土地收益金.根据国家物价局,建设部<关于解决在房地产交易中国有土地收益金流失问题的通知)(D992价费字192号),凡未实行土地使用权有偿出让和转让的.经房地产交易市场由当事人协议出售,出租的城镇国有土地上的各类爵屋(不包括房地产开发公司新建的商品房),均逝向出售,出租人收取一定的土地收益金.这就是说,已实行土地使用权出让和转让的,就不收取土地收益金.笔者在前面计算折旧费时,已考虑到房地同时折旧,土地使用权当为已经出让或转让,故地租一项可以不予汁算.(4)税金.按劈产租金收入税率为12%,此德价实践APPRAISAL

11、PRACTICE外出租人在租赁登记时所交缴的占租金一定比例的规费应当计入.其他固定资产投资方向税,城万维护建设税等.园出租房屋不属征税对象自然可以不计.(5)利润.根据投资和风险率的太小.经营性房屋可控制在10%,办公,仓储用房可控制在8%,住宅可控制在5%左右.(五)调整园素根据以上厂,项园素计算的瞎屋商品租金,简与市场租金有一定差距,偏高偏低情况都会发生,这取决于房屋的临街状态,面积利用,新日程度,朝向,环境,装修,设施等园素的制纥,而需要通过适当调整调整幅度不会很大.一般在20%以内.根据以上思路,湖州市区的房屋商品租金举例如下:例一,砖混二等成套住宅房屋1.折旧费1650(12%)/5

12、0=32.34(元,)2.维修费540(45%一2%)/5o=4.64(元)3.管理费4.6420%=0.93(元/)4.投资利息1650+32.34+(16502%)/26.12%=52.49(元)5.地诅不计6.保险费16502=3.30(元/)7.租金(32.34+4.64+0.93+52.49+3.3)/(113.5%)13.5%=14.64(元/)8.利润(32.34+4.64+0.93十52.49+3.3+14.62)/(15%)5%=5.70(元/)年租金=1+2+3+4+5+6+7+8=114.02(元埘)月租金=ll4.0212=9.50(元/)目前湖州市区建筑面积55平方左

13、右成套旧住瞎月租金450元左右.以上评估结果稽有偏高,邈是因为出租的房屋较旧.房主一般也不会缴纳税金,成本普菇较低的缘故.例二,钢混一等观凤大楼底层营业房1.折旧费8800(10%)/6o=146.67(元/研)2.维修费(1)建筑维修费150o(6o%一0%)/6o=15.00(元/x,f)(2)公用设施维修费150o50%(10%)/t560%=30(元)(1)+(2)=45(元/)3.管理费45150%:67.50(元/)4.发资礼息(8舯0+146.67)/26.12%:273.77(元)5.地租计6.保险费88003=26.40(元/)7.税金(146.67+45+67.50+273

14、.77+26.4o)/(113.5%)13.5%:87.30(元/)8.利润(146.67+45+67.50+273.77+26.4+87.30)/(110%)l0%=71.85(元/忻)年租金1+2+3+4+5+6+7+8:718.49(元)月租金718.4912=59.87(元/建筑面积)59.870.61:98.15(元/使用面积)日租金98.15-30=3.27(元/)目前观凤大楼底层营业房日租金使用面积每平方米35元不等,其中包括了部份装修,柜台租费,故该估价格作为租金成本还是可信的.四在房屋租金成本法评估中.还有运作费问题.据观凤大楼测算.中央空调,电梯运转,公用照明,风机,水泵,沽耗等公用设施运作费.每年约300万元,占整个物业管理费用的50%以上.这块费用1仨为业主来讲是成本费,但很难归纳在房租八项构成因素的其中哪一项.笔者想法是将其作为运乍成本单独计算的好.以上是笔者对房屋商品租金构成园素的一些思考,邈在房屋租赁评估时把握租金真实成本是有益处的,同时对于制定指导租金,设定合理的租售比价等也不无埤益,思考中不当之处,请批评指正.