历史文化街区改造案例

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1、天津市估衣街历史文化街区保护规划文本目录1、总则11.1规划编制目的11.2主要规划依据11.3地位和作用21.4规划范围21.5历史风貌特征21.6整体定位61.7保护原则61.8保护对象61.9建筑保护与更新规划控制81.10历史街巷规划控制91.11核心保护范围和建设控制地带规划控制101.12历史文化街区规划变更及特别论证制度112、分则122.1用地规划122.2建筑与环境保护引导132.3绿化与公共空间规划控制152.4人口容量与公共服务设施规划控制162.5道路交通规划控制162.6市政工程设施规划控制173、附则193.1名词解释193.2附表201天津市估衣街历史文化街区保护

2、规划1 总则1.1规划编制目的为了加强对估衣街历史文化街区（以下简称“本街区”）历史遗产的保护，促进 街区的城市更新与社会文化协调发展，结合本街区的实际情况，编制天津市估衣街 历史文化街区保护规划（控制性详细规划）（以下简称“本规划”）。估衣街历史文化街区保护规划（控制性详细规划）属于城市控制性详细规划层面。 为本街区内历史文化遗产和历史文化风貌的整体性保护以及城市建设管理提供依据， 并指导下一层面修建性详细规划和规划方案的编制。本规划由天津市规划局负责解释。1.2主要规划依据（1）中华人民共和国城乡规划法，2008年（2）中华人民共和国文物保护法，2002年（3）中华人民共和国文物保护法实施

3、条例，2003年（4）历史文化名城名镇名村保护条例，2008年（5）城市紫线管理办法，2004年（6）天津市城乡规划条例，2010年（7）天津历史风貌建筑保护条例，2005年（8）天津市城市规划管理技术规定，2009年（9）天津市规划控制线管理规定，2009年（10）天津市建筑规划管理细则，1988年（11）天津市城市总体规划（20052020年）（12）天津市中心城区主要河流、公园及历史保护区周边建筑高度控制导则,200813地位和作用本规划是指导本街区保护与建设的法定性文件，为风貌保护、城市建设和城市管 理提供依据。本规划对本街区的土地使用、建筑保护与更新、建筑建造、道路交通和水系、绿 化

4、与公共空间、市政基础设施、公共服务设施等方面提出具体控制性规定，在本街区 内进行各项建设活动以及编制修建性详细规划和各项专业规划时应当遵守本规划的 要求。14规划范围本街区规划范围为估衣街历史文化街区范围：东至大胡同；南到北马路：西至北 门外大街；北至估衣街北侧22米、宏济里北通道北侧12米、并包括文物保护单位谦 祥益的建设控制地带，总面积约为10.73公顷。1.5历史风貌特征天津市九河下梢，运河经城区通大江南北，子牙河经城区通冀中平原，海河经城 区入渤海。三岔河口是运河、子牙河、海河三水交汇之处。早在元代开始，河运和海 运来往天津的船只都聚集在三岔河口，迅速发展成航运中心，天津城以三岔河口为

5、基 点发展起来。从街区的建设发展和商业兴衰演变来看，街区发展主要经历了元代、明清、晚清 民国、解放后4个时期。（1）元代一肇始早在元代，南运河、北运河、海河呈东、西、南三个方向的丁字交叉，形成三岔 河口，西为南运河、东为北运河，往南是海河，北运河向东绕过金家窑和狮子林，形 成一个大河湾，折向西，经杨村、通州，与通惠河相接。元初，由于漕运一度为河运，后改为走海道，大批漕船在到达三岔口、进入北运 河以前，必须依次把大批漕粮换装在平底船上，然后放空，返程出海。换船期间，船 工水手们可以上岸去保佑水路顺畅的的天妃宫朝拜，去岸上繁华地段休闲娱乐，将带 来的南方特产在河岸周边地段销售，一时使三岔口地段成为

6、航运中心和商埠重镇。元初以后，南运河不走漕船，但元大都所需的各种南方商货仍需客商通过南运河 贩运。三岔I的集散作用日益明显，以三岔口为圆心的直沽地区成为了距元大都最近 的河海通津之地，1316年元在直沽地区设立了海津镇。（2）明清兴起随着三岔河口漕运、商贸冲要地位的口益凸显。1404年，明政府在三岔河口西 南设立天津卫城，卫城北门直对南运河码头，同时在北门外南运河北岸的甘露寺设钞 关，方便来往船只验关纳税，船只必须在此处通关才能上岸交易。天津设卫主要起城 防作用，城外北关地区、估衣街、三岔河口的商铺和居住聚落在这一阶段得到了进一 步的发展。1415年大运河全线贯通，使海河成为连接南北交通运输的

7、交通大动脉和 漕粮转运的必经之路。沿河分布的估衣街、宫前街（今古文化街）、侯家后、北门外、 针市街、竹竿巷也随着大批往来客商的迁入、人口大量增加而逐步发展成拥有大量大 型商贸、商住建筑的商贸集散地。随着大规模漕运的进行，以及“海运”的开发，天津作为南北方商货物品的贸易 交往的集散场所，在商贸上的要冲地位再一次得到发展。明朝中叶开始，商业逐渐成 为繁荣经济的重要因素，奠定了天津作为区域商业中心的地位。（3）晚清民国一一经历两次大发展1800年一一1900年间，估衣街进入第一次大发展期。当时天津城市重心在三岔 河口，富商大贾一般居住于老城中，一般居民大部分居住于北门和东门外，尤其是南 运河边。估衣

8、街横穿而过，沿街分布有大量的民居。由于商埠的特点是贫富之间风云 多变，一夕之间暴富与破败在转瞬间，所以催生了大量当铺和卖死当的估衣铺，使由 估衣铺集中而成名的估衣街成为热门，众多老字号纷纷在估衣街设店。行业涵盖估衣、 绸缎、瓷器、糖果、香烛、眼镜、银号、饭店、戏院澡堂等，几乎浓缩了整个天津的 商业。1860年天津开辟为通商口岸，大量洋货聚集，北门外的估衣街、侯家后、针 市街、竹竿巷等都成为著名的洋货街。1880年后，大批大型商号云集于此，形成天 津商业中心。4900年庚子之乱，天津的城市建设和商业遭到了重大打击，一度停滞发展。4900年一一1930年，估衣街进入第二个大发展期，并在1910-1

9、920年达到了历 史巅峰。这段时期，天津正由本土的商埠急速转变为中国现代大都市，估衣街上出现 了一大批大型商店。建筑形式上将本地的磨砖对缝等传统技术与西式楼房结构相结 合，将本土古色古香的刻砖艺术与舶来铁花护栏相融合，创造了非常独特又优美的民 国初期的商业建筑。临街的建筑外墙高耸，装饰华美，形成一道新奇又气派的店面， 商店多为两层楼，经营空间较老式商铺扩大了，部分二层商铺用来接待重要的或有特 殊需求的客人，更新了经营理念，这是中国本土最早期的大型商铺，其中的典型代表 就是现存较好的谦祥益和瑞軼祥。估衣街现存的建筑依然较完整的保存着当时的历史 格局与形式，堪称历史精品。这一时期，三岔口河道也经历

10、了多次改道。1918年，对三岔河口进行了第一次 截弯取直，自金刚桥东往南另开了一条新河道，与海河相接，取消了北运河向东绕金 家窑、狮子林的大弯，三岔河口改变了形状。1920年在已改变的三岔河口新开掘了 一条自金钟桥往东与北运河相会的南运河河道，取消了侯家后一弯，从此形成了现今 新的三岔河I】地理格局。第二次大发展的过程中，其实伴随着多次劫难。1912年天津城在庚子之乱后缓 慢恢复的过程中再度遭到了壬子劫难，重创之下元气大伤。在袁世凯的操纵下，京津 地区乱兵劫掠，整个天津老城厢内外损失惨重。乱兵中的一路到大胡同、估衣街、北 马路和东马路地区抢掠。估衣街上集中城内各大老字号，市面繁荣，成为乱兵重点

11、洗 劫的对象。估衣街经此劫难商业萧条，街区建设停滞。壬子劫难后，天津又经历了 1920年的直皖战争、1922年和1924年两次直奉战争，北大关一带连续遭到抢掠， 致使在这一带的商户对“中国地”的安全失去了信心，逐渐向租界寻求发展。虽然 1900年4930年的第二次大发展时期，估衣街的发展趋势波折起伏，但是在这段时期 是整个天津经济处于上升发展的阶段，估衣街总体经济发展趋势仍然上升。1931年，九一八弟变爆发，对天津整体城市建设和经济发展带来了沉重的打击, 城市经济发展停滞不前，甚至急速滑坡，劝业场、南市等租界地局势相对稳定，致使 天津商业中心南移。估衣街、大胡同比较优势丧失，民族工商业口趋衰落

12、，街区建设 完全停滞。（4）解放后一一复兴1949年以后，政府制定了尽快恢复和发展工商业政策。1953-1954年对粮油、 棉布实行统购统销和计划供应，构成了多种经济成分并存的商业体系，商业营业额逐 步上升。1956年，通过将私营工商业纳入国营轨道等措施，形成对旧时私营工商业 的改造。解放后街区没有大规模的城市建设，直到1976年唐山大地震对城市建筑造 成了巨大的破坏，其后在街区北侧建成了爱华里、利民里等多层住宅区。十一届三中全会以来，政府工作重点集中到经济建设上。1984年恢复了一批传 统老字号产品。1986年修复传统商业街估衣街01987年重建大胡同商业街。1992 年大胡同小百货批发市场

13、开业。1994年天奕商场开业。4995年天津都行商城开业。 紧接着金摇篮和大胡同商城开业，大胡同商业区迅速崛起。2000年后天津市政府对北门外一带进行重新规划与整治，在估衣街（西段）、归 贾胡同和侯家后一带新建大型商场和批发市场，形成以商品综合批发为主要功能的商 业聚集区。新的城市建设使该地段历史建筑和历史格局几乎完全不存在，只保留了原 有估衣街的走向，估衣街沿街除保留的部分谦祥益外，新建了仿古风格建筑。锅店街 （估衣街东段）一带保留原有历史格局与建筑，以服装、小商品零售为主。街区依水而兴，自古以来商贸繁荣、文化发达，有丰富的文化、宗教、商贸景观、 文化资源。街区以估衣街、锅店街为东西向主要街

14、巷，与大胡同、金钟桥大街、北门外大街 成“卅”字，结合东坊楼胡同、通衢胡同等形成鱼骨状的街巷格局。街区内传统建筑在平面布局上大多沿袭中国传统建筑合院形制，但商业建筑在沿 街立面上采用西洋样式，细节上也多用西洋风格装饰，院落内部保持传统民居样式， 形成晚清民国独有的混合风格，为典型的近代中西合璧商业建筑，具有独特地方风格， 风貌景观较为完整。街区历史文化价值：津卫摇篮一一作为天津的肇始之地的历史价值。沽上市廛一一商业民俗文化集聚的经济文化价值。合院西风一一中西合璧商业建筑艺术的唯一遗存。作为天津人集体记忆的社会人文价值。1.6整体定位规划对街区历史文化梳理、强化，在街区内适当引入部分与街区文化相

15、关的公共 功能，如纪念馆、博物馆、餐厅和休闲会所等，实现历史文化街区的公共参与和开放 性，同时对地方民俗、地方戏曲等地方特色文化内容进行展示，强调街区历史文化的 多元化和多样化。重点发展特色商业，增加民俗客栈，融入民俗体验内容。估衣街历史文化街区的功能定位是天津独特的商业文化街区。1.7保护原则1.7.1整体性原则街区保护是一个整体性的过程，不仅仅要关注人工造就的物质形态遗产的保护， 更要关注作为背景要素与环境必需的自然生态系统的保护，也要关注作为物质形态遗 产源流的地方性历史文化传统的保护。1. 7. 2原真性原则街区保护应反映真实历史信息，保护真实的历史载体。1. 73可持续性原则合理利用

16、、永续利用。历史文化遗产的利用不能急功近利，不能过分追求经济效 益，当前的利用方式应保证以后可以继续利用。1.7.4分类保护原则采取分层次、分区域、分级别的分类保护方法，制定相应的保护规定和整治措施， 保持历史风貌的多样性，并使规划具有可操作性。1.7.5强化特色原则加强对街区历史遗存的特色历史元素保护，梳理和强化街区历史社会文化脉络， 强化街区独特性和可识别性。1.8保护对象1.8.1物质空间特色与保护对象1.8建筑（1）文物保护单位街区现存文物保护单位2处，拟申报文物保护单位3处。（2）历史建筑保护历史建筑的风貌特色与细部特征，包拾建筑物和传统连续界面，以及特色的 建筑构件，如铁艺、砖雕、

17、石雕、罩棚等。1.8.2.2 空间保护以估衣街、宏济里为主构成的鱼骨状街巷空间格局。保护空间走向、尺度、 周边景观环境。沟通估衣街与宫前大街（古文化街）的联系，延续估衣街历史上与海 河和宫前大街的关系。保护街区内四合院、大四合套院、筒子院等多种天津传统院落的典型形式，维持 并加强梳理，严格保护符合历史特色的院落空间特征。1.8.1.3 肌理保护历史形成的由巷弄和建筑布局所形成的城市肌理，控制构成肌理的各种要 素。1.8.1.4 环境保持估衣街路口门楼的设置，并尽可能采取历史形式。保护街区现有的绿化环境，结合开放空间规划，适当增加绿化种植，优化街区景 观环境。1.&2历史人文特色与保护内容规划应

18、保护重要的历史场所以及历史文化、社会活动、社会结构等非物质文化遗 产。1.8.2.1保护要点（1）保护非物质遗产所传承的物质文明一一传统民俗活动所特有的饮食文化、 传统服饰、仪式用的器具、传统工艺作品等都是值得发掘和继承的精华。（2）保护非物质遗产所传承的精神文明一一传统仪式、社会生活方式。1.8.2.2保护原则（1）无形遗产有形化一一通过有形的载体将非物质文化遗产记录下来，以实物 的方式对传统饮食、传统手工艺制品、传统艺术作品、传统服饰等进行记录和展示。（2）以人为本一一注重对非物质文化遗产传承人的培养和保护，建立传承保护 机制。（3）动态保护一一遗产生存环境的保护。1.9建筑保护与更新规划

19、控制本街区的建筑按保护与更新类别确定为四类：不可移动文物、历史建筑、与传统 风貌相协调的建筑、与传统风貌不协调的建筑。1. 9.1对不可移动文物的规划控制规定不可移动文物包扌舌全国重点文物保护单位、天津市市级文物保护单位、天津市区 级文物保护单位及尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物。依上述标准确定本 历史文化街区内保护建筑共计4处。（1）不可移动文物按照中华人民共和国文物保护法要求保护。（2）文物保护单位保护范围内进行的任何建设活动，应当符合中华人民共和 国文物保护法相关条款的规定。（3）在文物保护单位保护范围外进行新建、扩建、改建时，应当符合本街区核 心保护范围或建设控制地带的规划管理

20、控制规定。1.9.2对历史建筑的规划控制规定历史建筑是指经天津市人民政府确定公布的具有一定保护价值，能够反映历史风 貌和地方特色，未公布为文物保护单位，也未登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。 依上述标准确定估衣街历史文化街区内历史建筑26处。（1）任何单位或个人不得损坏或者擅自迁移、拆除历史建筑。历史建筑应当保 持原有的高度、体量、外观形式及色彩等。禁止在历史建筑上刻划、涂污。（2）对历史建筑应当予以维修和再利用。确需拆除时，必须进行详细的建筑测 绘，并应在原址原样复建，复建中应当利用原有的有特色的建筑构建。（3）对历史建筑进行外部修缮装饰、添加设施以及改变历史建筑的结构或使用 性质的，应当

21、经天津市人民政府城乡规划主管部门会同同级文物主管部门批准，并依 照有关法律、法规的规定办理相关手续。（4）本街区内历史建筑的保护要求，应当在修建性详细规划层面或建筑方案总 图层面予以确认。（5）天津市人民政府应当对历史建筑设置保护标志，建立历史建筑档案。（6）历史建筑的所有权人应当按照保护规划的要求，负责历史建筑的维护和修缮。1.9.3对与传统风貌相协调的建筑的规划控制规定与传统风貌相协调的建筑是指历史文化街区内，在高度、体量、形式等方面与传 统风貌建筑相协调的建筑物、构筑物（一般以新建建筑物、构筑物为主）。（1）对本街区内与传统风貌相协调的建筑应当以保留的方式进行规划引导，并 应进行合理的维

22、修和使用，确因规划需要也可以进行扩建、改建和拆除，但应当与历 史文化街区的传统风貌相协调。（2）本街区内与传统风貌相协调的建筑的保护要求，应当在修建性详细规划层 面或建筑方案总图层面予以确认。1.9.4对与传统风貌不协调的建筑的规划控制规定与传统风貌不协调的建筑是指历史文化街区内，在高度、体量、形式等方面与传 统风貌有冲突的建筑物、构筑物（一般以新建建筑物、构筑物为主）及危棚、简屋、 违章建筑。（1）对本街区内与传统风貌不协调的建筑可按照整治、建议拆除、必须拆除三 种方式进行规划引导。对建筑质量尚好且对街区传统风貌负面影响较小的建筑可以通 过改变建筑色彩、屋顶形式、减层、局部拆除等整治措施，使

23、其与历史街区的传统风 貌相协调；对传统风貌负面影响较大，规划建议在条件许可的情况下，结合更新改造 予以拆除重建，新建建筑应与历史街区的传统风貌相协调：对危棚、简屋、及违章建 筑不得进行扩建和改建，应当予以拆除，拆除后的空地必须按照规划要求进行建设。（2）本街区内与传统风貌不协调的建筑的改造要求，应当在修建性详细规划层 面或建筑方案总图层面予以确认。1.10历史街巷规划控制本次规划将沿线保护建筑（不可移动文物及历史建筑）相对集中、历史风貌特色 十分明显，基本维持原有空间尺度的街巷和里弄确定为历史街巷。历史街巷受街巷控 制线控制。（见历史街巷保护表）（1）尺度：风貌街巷应保持历史尺度，对与现状尺度

24、己经发生变化的区段，应 予以调整。（2）贴线：风貌街巷两侧的建筑和院墙应贴地块边界线建造，以保持街巷尺度。（3）连续：风貌街巷两侧界面除巷弄出口外，应保持连续，以维持界面完整。（4）铺地：历史街巷应当采用历史材料铺砌，使用材料可选用石板、石块或青 砖等。（5）街巷风貌：街巷两侧建筑应呈现中西合璧的建筑风貌。本规划将估衣街和宏济里划定为历史街巷。1.11核心保护范围和建设控制地带规划控制本规划将本街区划分为核心保护范围和建设控制地带。核心保护范围和建设控制 地带内的各项建设活动应当严格遵守本规划控制图则的相关规定。1.11.1核心保护范围与建设控制地带的确定核心保护范围：东至影院街西街沿；西至北

25、门外大街东街沿；南至北大街北街沿、 估衣街西段南侧；北至估衣街东段北侧路缘、宏济里以北、估衣街西段北侧。面积约 为2.89公顷，占街区总面积26.9%。核心保护范围以外的区域为建设控制范围。建设控制地带面积约为7.84公顷， 占街区总面积73.1%o1.11.2对核心保护范围的规划控制规定（1）对建筑和构筑物区分不同情况，采取相应措施，实行分类保护。对历史建 筑应当保持原有的高度、体量、外观形象及色彩等。（2）严格控制核心区内建筑总量，对区内历史建筑应进行必要的维护和修缮， 原则上对历史建筑不得拆除。（3）严格控制一切开发建设活动，不得进行新建、扩建活动，但新建、扩建必 要的基础设施和公共服务

26、设施除外。（4）严格控制新建、扩建和改建建筑和构筑物在高度、密度、退线、体量、色 彩、材料等方面要求，必须与周边历史建筑相协调。（5）严格保护核心区内的院落、绿化、小品、铺装等历史环境要素，与历史风 貌相冲突的环境要素必须进行整修改造。（6）严格保护核心区内的历史街巷的走向与尺度，不得拓宽现有历史街巷。11.3对建设控制地带的规划控制规定（1）新建、改建、扩建建筑或构筑物的高度应通过视线分析确定，不得破坏保 护区的空间环境，并遵守天津市建筑高度三边控制导则。（2）直接与核心保护范围相邻的新建、改建、扩建的建筑或构筑物在建筑体量、 色彩、材料等方面应与保护区风貌相协调。（3）新建、改建、拓宽的道

27、路不得破坏历史文化街区的整体风貌特征。1.12历史文化街区规划变更及特别论证制度（4）本规划需要进行修编时，应由所在区政府提出申请，天津市规划局按照相关规 定，组织专家委员会评审论证后，报天津市人民政府批准。（2）本规划需要进行局部调整时，应当按照相关规定，经过历史文化街区规划管 理特别论证制度，由天津市规划局批准。（3）本街区规划管理设定特别论证制度，对街区内的建设活动申请和规划设计方案 等组织论证。11天津市估衣街历史文化街区保护规划2、分则2.1用地规划2. L 1对建设范围的规划控制规定在本街区内，以下范围可以进行新建、改建、扩建活动。（1）在规划确定的需要整体规划的地块”之内。（2）

28、在需要拆除重建的“与传统风貌不协调的建筑”被拆除之后的空地之内。 若在上述两个范围之外进行新建、改建、扩建活动，则需通过历史文化街区保护规划管理特别论证制度。2.1.2对用地性质的规划控制规定本规划根据天津市城市总体规划的土地利用为指导，进行细化和调整。维持 现状前店后场、下店上储的混合形式。增设公共开放空间，加强估衣街对外联系与自 身商业、文化气氛的展示。整治街区环境，增加景观绿地，提高街区整体环境品质。2.1. 3对建筑容童的规划控制规定规划地上部分总建筑面积约为10.6万平方米。街区核心保护范围内新建、改建、扩建后地上部分的建筑面积不得超过街坊现有 建筑面积。各街坊具体规划建筑面积控制指

29、标见“街坊用地规划控制图则”。2.1.4对建筑间距的规划控制规定本街区按照原位置、原高度、原面积、原体量进行改建和重建的建筑，其间距不 得小于原有建筑间距。其他新建、改建、扩建建筑的建筑间距应满足天津市建筑规划管理细则中建 筑间距要求。2.1. 5对建筑密度的规划控制规定（1）本街区规划建筑密度允许根据街坊尺度及其景观特征保护的需要进行控制， 除规划中的规定以外，各街坊的规划建筑密度不得超过本街坊现状建筑密度。现状建 筑密度按已批准的规划设计条件或实测的建筑密度为准。（2）各街坊规划建筑密度按本规划“街坊用地规划控制图则”中的要求进行控 制，确需调整建筑密度指标的，需要通过历史文化街区保护规划

30、管理特别论证。2.1. 6对绿地率的规划控制规定各街坊与地块的规划绿地率不得低于现状绿地率。在“需要整体规划的地块”内 增加绿化种植，绿地率不得低于15%。22建筑与环境保护引导2.2.1对建筑高度的规划控制规定本规划建筑高度指建筑檐口高度，本规划中的建筑高度控制规定是针对本街区内 的新建、改建、扩建等建设活动的高度控制要求。本街区建筑高度一般规定如下：（1）文物保护单位应严格按照文物保护法要求进行保护，文物保护单位的 保护范围内禁止新的建设，文物保护单位建设控制地带范围内，东西两侧建筑檐I高 度控制8米以下；南北两侧建筑高度以仁2层为主，局部3层。2层建筑檐口高度控 制8米以下，3层建筑檐口

31、高度控制门.5米以下。（2）历史文化街区核心保护范围内的历史建筑保持原有高度。历史文化街区核心保护范围内新建建筑高度控制在2层以下。2层建筑檐门高度 控制8米以下。（3）历史文化街区建设控制地带范围内，影院街以西范围建筑高度以23层为 主，局部4层。3层建筑檐口高度控制馅.5米以下，4层建筑檐口高度控制15米以 下。估衣街东段北侧10米范围内建筑高度控制在2层以下，2层建筑檐I I高度控制8 米以下。新建建筑应满足民用建筑防火规范要求。影院街至大胡同范围，规划延伸估衣街至大胡同，控制估衣街沿街两侧40米、 影院街东侧50米范围内，建筑檐口高度11.5米以下；东侧50-100米范围内建筑檐 口高

32、度15米以下；北大街沿街10米范围内，控制建筑檐口高度.5米以下。其他 区段新建建筑檐口高度控制在15米以下。2.2.2对建筑退让的规划控制规定（1）本街区内历史街巷两侧建设不做退让，应保持贴线建设，维持街巷历史尺 度。（2）沿金钟桥路新建、扩建建筑后退道路红线不少于5米。沿大胡同新建、扩 建建筑后退道路红线不少于40米。沿影院街新建、扩建建筑后退道路红线不少于3 米。沿北马路（金钟桥路以西段）新建、改建、扩建建筑后退道路红线不少于15米。 沿北马路（金钟桥路以东），历史建筑集中，新建、改建、扩建建筑退道路红线应与 相邻历史建筑退线保持一致。（3）除以上规定之外，如有特殊景观需要，可通过视线分

33、析确定建筑退让。2.2.3对建筑贴建的规划控制规定新建、改建、扩建建筑和现状保留建筑贴线建设，须符合以下规定：（1）贴线建设后与原有建筑共同组成的临街界面风格协调。（2）与相邻保留建筑的非主立面可进行贴建。（3）若与历史建筑贴建，需对历史建筑进行鉴定，根据鉴定结果提出历史建筑 的保护措施及贴建建筑的设计方案。设计方案须通过城乡规划管理部门审核。2.2.4对建筑形体的规划控制引导（1）新建建筑形式应与周边建筑相协调，建议采用中西混合建筑风格。（2）建筑体量不宜过大，并尽可能采用具有街区特色的建筑语言和细部特征。2.2.5对建筑色彩及材质的规划控制引导街区主体色彩以灰、灰偏黄、黑为主色调，以红、褐

34、、金为补充色调。2.2.6环境设计引导（1）建筑附属设施：空调和太阳能热水器等设施，应选择适当的位置安放，不易安放在靠近公共空间 的外墙和屋顶处，应尽量隐蔽。商业店招、灯箱和广告牌等，结合天津传统特色，在形式和色彩上与传统风貌相 互协调。体量和规格应当与所附着的建筑物大小比例相适当。设置在墙体上的商业店 招、灯箱和广告牌等，不得大于设置所墙体面积的20%,并不得超出墙体外沿设置。街巷间不得张拉油布、塑料膜等。（2）铺装：铺装的形式和色彩应体现本街区的特色，铺装材料可以多样化，尽 量采用传统石板路的铺砌形式。不得使用大面积的釉光面和磨光面的铺装材料，宜选 用平整防滑的铺砌材料。（3）灯光：根据建

35、筑物本身的功能特点、建筑特色等，进行不同性质和功能的 照明。根据建筑表面材质的光学特性和环境特征确定适宜的照度。重点考虑满足人们 行进过程中对近距离照明的需求，在灯具造型、光源强弱、光色等方面人性化设计。 突出本街区的建筑特色和街区氛围。（4）市政设施：市政设施敷设应尽量减少对街区整体风貌的影响。建筑立面上 市政线路敷设应尽量采取地卞敷设，或敷设于建筑檐II构件下方，减少对建筑立面风 貌的影响。建筑檐下落水管不得使用铝、钢等严重影响街区风貌的材料，使用PVC 落水管表面应涂刷与建筑色彩相协调的涂料，减少对街区整体风貌的影响。2.3绿化与公共空间规划控制2.3.1对绿化的规划控制规定（1）尽可能

36、保留现有树木。（2）在爱华里和估衣街中段增加2处公共绿地。（3）在估衣街东端和谦祥益旧址西侧公共开放空间增加绿化种植。（4）增加院落内部的庭院绿化；鼓励各种形式的垂直绿化。2.3.2对公共空间的规划控制（1）在估衣街东端和谦祥益旧址西侧增设2处公共开放空间。（2）规划公共步行通道，结合公共开放空间构建街区公共空间系统。（3）规划估衣街东、西两端公共开放空间塑造入口景观节点，东端规划注重与 古文化街的联系和街区历史风貌的延续，西端注重塑造估衣街的标识性。结合规划绿 地、文物保护单位设置景观节点，提升街区景观环境品质。2.4人口容量与公共服务设施规划控制（1）采取置换的方式迁出全部居民。（2）本规

37、划不配备社会服务设施。2.5道路交通规划控制2. 5.1道路规划本规划对原金钟桥路道路红线走向进行调整，向西侧偏移，避开文物保护单位和历史建筑。街区设计道路较少，影院街南段规划为步行街，红线宽度10米。道路情况具体见下表：道路名称起止点等级红线宽度（米）横断面1北门外大街南运河南路北马路主干路704-11-3-15-15-3-11-42北马路北门外大街大胡同主干路404-5-2-18-2-5-43金钟桥大街南运河南路北马路次干路364-4-1-18-1-4-44影院街南运河南路北马路支路105估衣街北门外大街大胡同街巷592. 5.2交叉口规划规划范围内所有交叉口均为平面交叉口。2.5.3轨道

38、交通规划本街区北侧规划M4号线沿北马路地下敷设，并在北马路万隆大胡同商业中心南 侧设2处地铁出入口。2. 5.4交通设施街区大型公共停车需要在街区范围以外解决。2. 5. 5街巷规划控制本规划将没有城市道路红线控制要求的街道和巷弄的统称为街巷，在本次规划中 以街巷控制线予以控制。除风貌保护街巷外，本街区内的现有其他街巷在进行地块或 17天津市估衣街历史文化街区保护规划街坊再开发时，其街巷名应当予以保留，格局应当予以保持。2.6市政工程设施规划控制2.6.1给水工程规划预测总用水量：1272立方米/口+127立方米/01400立方米/日。由芥园自来水厂提供水源。依据本街区的发展需要，完善供水管道

39、，以达到安全、 可靠、合理的供水要求。2.6.2排水工程生活污水量按生活用水量的90%计算。总污水量1260立方米/口。（1）排水体制的选择采用雨、污分流制。（2）雨水工程规划排水管网应尽量结合地形，采取枝状形式布置，深入地块内部。排水由地块 内收集后，就近排入城市雨水管道，管线布置尽量经济。（3）污水工程街区污水经北马路污水干管收集排向咸阳路污水处理厂。2.6.3电力工程规划总用电负荷0.85万千瓦。保留现状电力电缆和电力排管，估衣街、通衢胡同、东坊楼胡、影院街规划10kV 电力电缆。规划北马路、影院街【I增设1所10kV配电所。2.6.4通讯工程总市话需求量为530门。街区内不得设置移动通

40、信基站。通过在路灯、墙体上增设信号器为街区提供信号 服务。2. 6. 5燃气工程总用气量约2120立方米日气源采用天然气。2. 6. 6供热工程总热负荷约为7420千瓦。街区由天津第一热电厂和燃气提供热源。每10-20万平方米供热面积设置换热转一座，每座换热站建筑面积120-200平方米。19天津市估衣街历史文化街区保护规划3、附则3.1名词解释保护：按照国家和地方相关保护法律和法规进行保留、修缮和维修行为。保留：在非整体拆除的前提下，保持现有建筑原貌、原结构和50%以上原材料的 修缮和维修行为。维修：在保留的前提下，对现有建筑物进行维持其正常使用功能的非改建性建造 行为。修缮：在保留的前提下

41、，对现有建筑物进行设计建筑内外的建筑构件、建筑装饰、 建筑色彩和建筑材料局部或整体更换的建造活动。迁移：对现有建筑物在不改变其建筑原貌、建筑结构和50%以上原材料的前提下， 改变建筑物基底位置的重建行为。重建：将原有建筑物整体拆除后，按原高度体量建设并保留有特色的建筑立面、 构建及其它风貌要素的建造行为。新建：在现状空地上建造或将原有建筑物整体拆除后的建造行为。扩建：对现有建筑物进行扩大建筑面积、扩大占地面积以及增加建筑高度的建设 行为。改建：对现有建筑物进行非整体拆除的前提下，或改变建筑物布局、或改变建筑 物结构、或改变建筑物外观的建造行为。拆除：对现有建筑物的任何部分实施拆除的行为。整体拆

42、除：对现有建筑物的地上部分实施整体拆除或地上部分和地卞部分实施全 部拆除的行为。应当拆除：指在条件许可的情况下应该对建筑进行整体拆除的行为。需要整体规划的范围：占地面积超过2万平方米的地块或重点地块，必须通过修 建性详细规划确定规划方案的可整体开发地块。种植绿化的范围：将现状非绿化用地转变为绿化用地。该范围现状可能是空地， 也可以是处于“应当拆除”的范围中。在该范围中除了小品建筑物和构筑物之外，不 得建造其它建筑。公共步行通道：可24小时自由出入的街巷。需要开放的空间：将现有非城市公共空间转变为可以自由出入的城市公共空间。社会服务设施：指公共服务设施中文化、体育、医疗、教育、福利、教育科研等

43、公益性的配套服务设施，不包拾行政、商业和办公等设施。3.2附表附表一：现状用地汇总表用地名称用地代码用地面积(公顷)比例(%)居住用地R1.1311.0其中二类居住用地R20.555.3三类居住用地R30.545.2中小学、幼儿园用地Rs0.040.4公共设施用地C5.452.4其中行政办公用地Cl0.151.0商业金融业用地C25.1249.7文化娱乐用地C30.080.8医疗卫生用地C50.11.0道路广场用地S4.1536.6道路用地SI4.1536.6总用地10.73100附表二：规划用地平衡表用地名称用地代码用地面积(公顷)比例(%)公共设施用地C5.6855.1其中行政办公用地C1

44、0.151.0商业金融业用地C25.149.5旅馆业用地C250.222.1文化娱乐用地C30.262.5道路广场用地S4.9544.4其中道路用地S14.4439.4广场用地S20.515.0绿地G0.050.5绿地G10.050.5总用地10.73100附表三：文物保护单位一览表序号名称保护 级别风貌保护 级别保护范围建设控制地带范围保护措施范围保护措施1谦祥 益旧 址市级第一批天 津市风貌 建筑，特 殊保护建筑 东、西、 北外5 米，南 侧外8 米。进行口常保养，防护加 固。保护 范鬧 外20 米。保持沿街外观，对不协 调的建筑物和构筑物逐 步进行拆除和改造，恢 复传统建筑形式。2-1瑞

45、峽 祥（庆 记）市级第一批天 津市风貌 建筑，重 点保护建筑 东、西、 北外5 米，南 侧外8 米。进行口常保养，防护加 固。保护 范鬧 外20 米。保持沿街外观，对不协 调的建筑物和构筑物逐 步进行拆除和改造，恢 复传统建筑形式。2-2瑞峽 祥（鸿 记）建筑 东、西、 北外5 米，南 侧外8 米。注意口常保养，以保持 其原貌，保护范围内影 响整体风貌的建筑物、 构筑物必须拆除。改造建筑内部布局，恢 复传统商业建筑内部 使用布局，使用功能结 合现代生活需求。保护 范鬧 外20 米。对周边院落进行整治， 拆除周边院落内加建建 筑，维持院落特征。保 持沿街外观，对不协调 的建筑物和构筑物逐步 进行拆除和改造，恢复 传统建筑形式。商业建筑铺面应与整体 风格协调。附表四：风貌街巷保护表:名称长度年代控制要求主要特点保护要求估衣街（东 段）273米元贴线，连续， 传统商业建筑 界面沿街商业店铺，建筑外墙高 耸，装饰华美，建筑风格中 西合璧形成，多为两层楼。保持现状街巷的尺度、 走向。保护沿街界面的 传统建筑形式、连续界 面和完整。估衣街（西 段）349米现代贴线，连续， 传统商业建筑 界面虽经过改造,但保留了原街 巷走向和尺度，沿街商铺建 筑风格中西合璧，多为两 层。宏济里112米贴线，连续， 传统院墙界面街巷两侧建筑山墙、院墙高 耸。21