新城地产《精装修施工管理流程进度、质量管理流程》(18页)

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1、房地产业务流程管理手册文件编号XC-CPF-LC002精装修施工管理流程版本/修订A/0内部资料（注意保密，不得外传） 江苏新城流程管理体系文件精装修施工管理流程进度、质量管理流程文件编号：XC-CPF-LC002 版本：A编制：冯 媛 日期：2008.10.28 审核：闵远松日期： 审批：吕小平日期： 主导部门：成品房管理部发布日期：2008 年 月 日 实施日期：2008 年 月 日1. 目的确保项目工程总体进度和关键节点在满足质量标准和投资控制目标的前提下达到精装修项目进度计划、质量标准的要求。2.适用范围 适用于公司项目从工程前期准备开始至工程具备竣工交付条件期间的精装修施工的工程进度

2、、质量管理和控制。3.术语和定义项目工程进度管理控制：是指在项目工程实施期间，对整个项目工程实施开展进行通盘考虑，全面规划，以达到优化各种工序所需的资源（人力、物力、时间）。4.职责4.1成品房管理部4.1.1完善工程进度管理办法；4.1.2下发审批后的一二级节点计划、三级节点计划； 4.1.3项目过程中进行工程巡检，并编制工程进度月报；4.1.4根据项目开展情况，每旬向行政管理部提供工程进度旬报；4.1.5协调进度管理中发现的重大问题，并向分管副总裁汇报；4.1.6组织现场工程人员每月对项目计划管理进行总结；4.1.7定期召开工程进度会议，对各项目进度实施情况进行评估；4.2项目公司4.2.

3、1提供三通一平的场地4.2.2明确工程后的工程交接界面5.关键控制点5.1明确室内装饰过程控制； 5.2精装修施工组织的编制； 5.3精装修施工进度规范、监控、支持、引导6.流程说明序号流程名称责任人流程说明(输入、输出、流程说明)支持性文件及记录1施工计划准备项目公司/成品房管理部输入：项目开发指导书和一二级节点计划、三级节点计划输出：施工总进度计划流程说明：1.1 监理和总包单位确定后，项目工程技术部编制在建工程项目情况一览表和项目总平面图发至公司成品房管理部；1.2 项目公司根据一二三级节点计划部署开工要求；1.3 总包单位根据成品房管理部开工要求，在收到开工令后10天内，提交施工总进度

4、计划。每月、每周分别编制阶段性施工进度计划及计划完成情况，报监理单位和成品房管理部后实施；1.4 成品房管理部根据公司节点计划要求及三级节点计划，审核总承包单位的施工总进度计划，并确定专业施工进度计划；1.5 各专业施工单位在收到成品房管理部开工通知10日内，提交专业施工总进度计划。每月、每周分别编制上阶段施工进度计划完成情况及下阶段施工进度计划，报监理单位和成品房管理部审核后实施；1.6 成品房管理部审核监理单位审核后的各施工单位专业施工总进度计划、月进度计划、周进度计划，以确保满足公司一二级节点计划、三级节点计划和营销调整要求；1.7 成品房管理部根据公司要求协调施工单位各专业间施工进度计

5、划。项目开发指导书一二级节点计划三级节点计划在建工程项目情况一览表，总平面图施工总进度计划专业施工进度计划专业施工总进度计划月进度计划周进度计划2工程进度实施与检查成品房管理部输入：施工总进度计划、月进度计划、周进度计划输出：工程旬报、工作日记、月度进度控制评估报告流程说明：2.1 成品房管理部组织施工单位根据施工总进度计划和公司要求，落实现场工程进度，并定期向监理单位、公司相关部门上报月进度计划、周进度计划，提供上阶段进度完成情况及下阶段计划；2.2 监理单位、公司相关部门审核施工单位各阶段进度计划，并提出工程进度实施要求和改进措施；2.3 监理单位根据施工总进度计划、月进度计划、周进度计划

6、，检查现场完成工作量、工程量统计表及施工单位填报的进度完成情况，组织召开工程例会，每月汇总形成监理月报报成品房管理部审核。2.4 成品房管理部现场代表对各自分管的施工单位每天进行巡视，掌握进度情况，并记录在工程日记上，必要时辅以照片，发生偏差及时采取措施并跟踪落实；2.5 成品房管理部对施工进度进行监督检查，过程中协调各施工单位进场及进度安排，审阅施工单位月进度计划、周进度计划及监理单位监理月报，每旬编制工程旬报报送分管副总裁，项目专业工程师每月25日前编制月度进度控制评估报告，报成品房管理部负责人审阅；2.6 分部工程进度出现较大误差（关键节点超过7天）的项目，成品房管理部应组织施工单位分析

7、原因，制定赶工措施，报送监理单位及分管副总裁审核，分管副总裁审核后抄报行政管理部备案；2.7 成品房管理部对没完成当月施工进度的，应召开工程协调会或向施工单位以外部联系单形式发出预警，同时知会监理单位，以分析影响进度的原因（如设计变更、报批报建、气候、供应材料、施工单位人力及物质资源等）、制定补救措施及下一步相应的赶工方案和措施，跟踪实施情况。2.8 成品房管理部对项目现场进度进行巡查，对进度资料及进度完成情况进行检查，收集整理工程旬报、工程月报，定期总结分析项目进度实施情况，报分管副总裁审阅。施工总进度计划月进度计划周进度计划监理月报工程日记工程旬报月度进度控制评估报告外部联系单3进度计划调

8、整 成品房管理部输入：工程进度计划输出：调整后的计划流程说明：3.1 工程实施过程中应严格按公司一二级节点计划控制现场施工进度，出现偏差，施工单位应在定期报告中指出并及时调整，以满足建设单位一二级节点计划；3.2 如设计变更、气候、材料供应等客观因素影响致使施工进度发生较大偏差时（造成施工总进度计划重要节点3天以上的延误），施工单位提出工期签证，由监理单位审核后，报成品房管理部审核，提出赶工方案及措施，或对施工（专业）总进度计划进行调整，成品房管理部跟踪落实实施状况，并及时上报。3.3 如因施工单位原因造成工期延误，成品房管理部应按合同实施处罚，同时，成品房管理部应督促监理单位和施工单位提出赶

9、工方案和措施，或对施工（专业）总进度计划进行调整，并进行审批。3.4 成品房管理部应根据各单位调整的施工（专业）总进度计划及时更新三级节点计划，更新后的三级节点计划，应满足公司一二级节点计划。3.5 重大进度变更（重要节点进度调整超过7天）由成品房管理部出具工期调整专项报告，经分管副总裁审核，报公司总裁批准后方可执行。3.6 如进度变更影响到一二级节点计划，按项目计划管理流程调整。4施工管理成品房管理部输入：施工图设计方案输出：室内装修施工流程说明：4.1成品房管理部成本条线参照工程类供应商选择管理流程组织选择施工单位，并签订合同。4.2成品房管理部工程条线负责施工过程进度、质量、安全的管理；

10、 4.3成品房管理部指导施工单位按施工图纸进行施工，并监督施工效果，项目公司协助精装修施工。4.4成品房管理部成本条线在合同约定的范围内组织采购室内景观、灯饰和艺术品等，并建立室内装饰物品台账。5.5成品房管理部工程条线监督施工单位对成品采取保护措施，确保完好无损。4.6成品房管理部工程条线组织一户一验，并建立精装修房一户一验记录表。工程类供应商选择管理流程室内装饰物品台账5组织验收项目公司输入：完工的装修区域、室内装修物品台账输出：装修工程竣工验收单 流程说明：5.1工程结束后，由施工单位通报精装修工程师负责装修质量验收；5.2成品房管理部工程条线组织市场营销部、物业公司、监理公司、施工单位

11、对装修、装饰效果进行验收，填写装修工程竣工验收单；5.3景观、灯饰及软装设计单位分别组织布置景观、灯饰及软装（针对样板区）；5.4成品房管理部对物业公司后勤人员进行培训，明确景观、灯饰和艺术品等物品的使用、保管、维修和清洁方法（针对样板区）。5.5施工单位整改完成，并通过验收后，由施工单位、成品房管理部向物业公司办理物业移交手续，做好移交记录。装修工程竣工验收单7.支持性文件7.1XC-GC-LC004项目计划管理流程7.2 XC-GC-LC004-JL001一二级节点计划7.3 XC-GC-LC004-JL002三级节点计划7.4 XC-GC-ZY008项目施工管理规划大纲编制作业指引7.5

12、XC-CPF-ZY008精装修施工工序、进度管理作业指引7.6XC-CPF-ZY009精装修安全文明施工作业指引1. 相关记录6.1施工总进度计划（施工单位提供）6.2专业施工总进度计划（施工单位提供）6.3月进度计划（施工单位提供）6.4周进度计划（施工单位提供）6.5监理月报（监理单位提供）6.6 XC-CPF-LC002-JZXSG001在建工程项目情况一览表6.7施工日记6.8 XC- CPF -LC002- JZXSG002工程旬报（行政管理部）6.9 XC- CPF -LC002- JZXSG003月度进度控制评估报告6.10外部联系单6.11 XC- CPF -LC002- JZ

13、XSG004装修工程竣工验收单6.12 XC- CPF -LC002- JZXSG005土建与精装修交接界面6.13 XC- CPF -LC002- JZXSG006一户一验表6.14XC- CPF -LC002- JZXSG0071. 目的确保装饰工程总体质量和关键节点控制满足质量标准和公司投资控制目标要求。2. 适用范围适用于本公司开发项目在实施阶段的装饰工程质量管理和控制。3. 术语和定义工程质量管理控制是指对精装修施工阶段质量进行的分阶段控制和全面实施，以达到精装修施工阶段计划施工质量目标。4. 职责4.1. 监理单位4.1.1 审核施工单位的施工方案及质量控制措施；4.1.2 监控工

14、程质量的全过程，组织质量检查并编制质量报告；4.1.3 组织工程质量例会；4.1.4组织对材料的验收；4.1.5参与工序样板验收；4.1.6组织质量事故的处理并编制事故处理报告。4.2. 项目公司4.2.1提供合格的施工现场；4.2.2监督监理单位的质量，控制管理工作开展情况；4.2.8参与验收。4.3. 成品房管理部4.31组织施工图技术交底；4.3.2监控施工的质量；4.3.3组织定期或不定期对各项目工程质量进行检查；4.3.4协助质量事故原因的分析及协调事故处理，审批事故处理报告。5. 关键控制点5.1明确室内装饰过程控制； 5.2精装修施工质量规范、监控、支持、引导。6.流程说明序号流

15、程名称责任人流程说明(输入、输出、流程说明)支持文件及记录1施工图会审及设计交底成品房管理部输入：施工图图纸输出：施工图交底纪要流程说明：1.1. 施工合同签订后，成品房管理部将施工图纸分发给施工单位、监理单位，并组织各单位进行施工图专业会审，并对图纸中的疑问形成图纸会审记录。1.2. 图纸会审完成后，成品房管理部组织设计单位、施工单位、监理单位及总部相关部门进行施工图纸交底，工程技术部负责形成施工图交底记录分发给各参加单位。1.3. 成品房管理部及设计单位、施工单位、监理单位参加图纸会审，成品房管理部参与涉及新材料、新技术、新工艺、公司重大项目和同类设备第一次使用的图纸会审及交底。图纸会审记

16、录施工图交底纪要材料设备验收表2技术交底成品房管理部2.1. 合同签订后，成品房管理部负责人根据项目施工管理规划大纲，向施工单位、监理单位进行技术交底，重点交底项目进度目标、质量目标、现场管理目标。2.2. 施工单位进场后，成品房管理部将公司发布的施工工艺标准、部品部件标准、工程质量管理要点向施工单位、监理单位进行交底。2.3. 各专业施工单位签订合同后、进场前，成品房管理部组织总包单位、监理单位、专业施工单位及其它相关单位进行各项交底。施工工艺标准3施工方案审核成品房管理输入：初步的质量控制措施输出：施工方案及质量控制措施流程说明：3.1. 成品房管理部参与并督促监理单位对施工单位编制的施工

17、组织设计及重大施工方案进行审核； 3.2. 成品房管理部对监理单位编制的监理细则进行审核并监督执行。施工组织设计监理细则4材料验收成品房管理部监理单位输入：材料样品输出：材料设备验收结果流程说明：4.1 成品房管理部技术专员对材料样品库进行日常管理。4.2 成品房管理部专业工程师、会同监理单位、材料管理员对照样板，对进场设备材料检查接收，并及时形成记录。材料设备验收表5样板房管理成品房管理部输入：施工单位施工申请输出：样板房施工流程说明：5.1 精装修工程一般先进行样板房施工，样板房认可后方可大面积施工，成品房管理部对施工样板房进行评审；5.2 对精装修的工程，除了按5.1要求外，还必须提前3

18、5天通知监理单位、市场营销部，项目公司、分管副总裁等验收后方可施工。5施工质量检查成品房管理部输入：日常质量检查输出：施工质量检查记录流程说明：6.1施工单位按照样板房进行工程施工。6.2成品房管理部负责项目工程质量全方位、全过程的管理和监控。6.3成品房管理部专业工程师进行日常巡视工作，及时掌握现场的质量情况，并将巡视检查结果记录在工作日记中。6.4成品房管理部现场专业工程师督促监理工程师跟踪监控施工单位的工序作业过程，一般工序采用巡视、平行检验方式，重要部位、关键工序（隐蔽工程、防水等）采取旁站监理方式，对于隐蔽工程，监理单位需检查验收到位，发现错误做法、不当操作或缺陷，及时责令施工单位纠

19、正。6.5必要时发出整改通知单，限时要求不合格单位进行整改。6.6 成品房管理部每月组织监理、施工单位参加现场质量、安全文明工地的现场月度检查，以及各类针对质量关健控制部位施工的专题检查，召开月度总结会议，并形成纪要。6.7 成品房管理部组织定期、不定期的工程管理检查及专题检查，对于检查中发现的不合格品，发出整改通知单，组织施工单位进行整改。6.8成品房管理部根据各项目检查发现的情况，定期组织召开工程条线会议及专题讨论会，形成会议纪要，并报分管副总裁审阅。工作日记整改通知单工程管理检查作业指引6总结与改进成品房管理部项目公司监理单位输入：各项专题活动输出：监理月报质量控制评估报告工程管理简报质

20、量专题报告样板案例库流程说明：7.1成品房管理部督促监理单位按监理细则每月对施工质量进行分析，形成监理月报或专题质量报告，报成品房管理部。7.2成品房管理部专业工程师每月对检查情况总结，编制项目质量控制评估报告，每月25日前报成品房管理部工程技术负责人审阅。7.3成品房管理部工程条线根据监理单位月度或专题质量报告分析，结合工程条线检查的情况和现场检查图片等编制项目工程月报，报成品房管理部。7.4成品房管理部每季度编制工程管理简报，上报公司分管副总裁，同时将有价值的技术案例资料送相关部门 。7.5成品房管理部根据施工样板实施情况，组织分析和改进，并根据改进情况，补充和更新样板案例库7.6针对新技

21、术、新工艺及重要工序，成品房管理部组织进行专题研究，必要时进行TQC活动，达到持续改进的目的，并针对结果进行总结，编制质量专题报告，必要时形成案例库。监理月报项目工程月报工程管理简报样板案例库质量专题报告8质量缺陷处理项目公司、监理单位成品房管理部输入：重大质量事故输出：重大质量事故处理方案流程说明：8.1施工单位出现重大的质量事故，应在第一时间通知成品房管理部，成品房管理部立即将事故情况上报项目公司总经理、公司分管副总裁，并根据现场情况先进行抢险处理，具体处理方案由公司分管副总裁批准后实施，事故处理完成后由成品房管理部工程条线负责编制质量事故报告，报分管副总裁。8.2现场检查中发现的质量缺陷

22、，该缺陷经修补后可达到要求的标准，又不影响使用功能和外观，由工程条线经理作出修补处理决定。8.3现场检查中发现的质量缺陷，该缺陷经修补后不能达到原设计标准，又影响使用功能和外观，由成品房管理部负责人作出返工决定。8.4现场检查中发现的质量缺陷，该缺陷经修补方式处理无法达到工程质量标准，且无法进行返工处理，同时该缺陷也影响了使用功能和要求，由成品房管理部提出处理办法，分管副总裁批准。质量事故报告缺陷处理指引9竣工质量验收项目公司、监理单位成品房管理部输入：项目竣工输出：项目工程后评估报告项目案例流程说明：9.1工程竣工后施工单位在质量自查完成后编制工程竣工质量验收申请，提交监理单位认可后交成品房

23、管理部。9.2成品房管理部负责人根据精装修验收作业指引，组织验收。9.3验收合格后项目公司编写项目工程后评估报告，报成品房管理部备案。9.4成品房管理部及工程条线人员收集项目实施过程中各类管理活动，筛选有参考价值的事项，形成案例，统一由成品房管理部汇总编制案例并纳入工程案例库，供后续项目参考。工程竣工验收申请精装修验收作业指引项目工程后评估报告备注：6. 支持性文件6.1 XC-CPF-LC004供应商管理流程6.2 XC-CPF-ZY001精装修分包工程管理作业指引6.3 XC-CPF-ZY002精装修甲供材料管理作业指引6.4 XC-CPF-ZY003精装修样板房工程管理作业指引6.5XC

24、-CPF-ZY004精装修套内一户一验作业指引6.6 XC-CPF-ZY005成品保护作业指引6.7 XC-CPF-ZY006精装修验收作业指引6.8XC-CPF-ZY007精装修交楼流程作业指引7. 相关记录7.1 图纸会审记录（按省标准）7.2施工图交底纪要（按省标准）7.3施工工艺标准7.4施工组织设计7.5监理细则7.6 XC-CPF-LC002-JL001工程日记7.7 XC-CPF-LC002-JL002整改通知单7.8工程管理简报7.9样板案例库7.10 XC-CPF-LC002-JL003质量控制评估报告7.11质量专题报告7.12 XC-CPF-LC002-JL005质量事故报告7.13 XC-CPF-LC002-JL005材料设备验收表7.14项目工程后评估报告7.15 XC-CPF-LC002-JL006开工通知单 江苏新城流程管理体系文件 17