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1、【居住环境】住宅与房地产2017年3月下控制性详细规划与“三旧”改造规划结合以花都湖控规更新为例唐莘（广州市城市规划勘测设计研究院，广东 广州510060）摘要：随着广东省政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见、广州政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见 的岀台，以及广州市“三旧”改造工作办公室的成立，广州市开展了 “三旧”资源现状的摸查和标图建库。 在花都湖控制性详细规划中， 加入了更新改造规划专章，将“三旧”改造纳入法定规划，进一步对控规范围内的“三旧”用地提岀改造原则和指引，切实提高控规及“三旧”改造的实施性与可操作性。关键词：“三旧”改造；控制性详细规划；更新改造规划专章；
2、广州中图分类号：TU984文献标志码： A文章编号：1006-6012 （2017） 03-0075-02【居住环境】住宅与房地产2017年3月下【居住环境】住宅与房地产2017年3月下1 广州市“三旧”概况为推动广东省城镇建设的长期、保 护与更新可持续发展，释放土地资源潜 力，实现产业转型和城市空间重构，广 东省政府于 2009年正式出台了政策文 件一一关于推进“三旧”改造促进节 约集约用地的若干意见（粤府200978 号）。其中正式提岀了“三旧”改造的 概念，“三旧”是旧城镇、旧厂房和旧 村庄的统称。根据该文件的规定，“三 旧”改造用地具体包括：列入全市“退 二进三”名录的产业用地，城乡规
3、划确 定不再作为工业用途或国家产业规定禁 止及淘汰类产业或不符合安全生产和环 境要求的的厂房（厂区）用地，布局分 散、土地利用效率低下的工业用地，布 局散乱、基础设施条件落后、公共服务 设施亟需完善、居住环境恶劣或存在重 大安全隐患的街区和村庄（城中村）， 列入“万村土地整治”示范工程的村庄， 及其他经市人民政府认定属“三旧”改 造范围的用地等。同年 12月，广州市人 民政府岀台关于加快推进“三旧改 造工作的意见（穗府200956号文）， 并着手制定“三旧”改造规划指引等配 套实施细则，有效落实、部署“三旧” 改造工作的具体操作步骤、规划指引、 鼓励措施等，并于 2010年2月正式成立 广州市
4、“三旧”改造工作办公室（简称“三 旧办”），专门负责“三旧”改造工作 的推进，并建立“ 1+3+N的规划编制体 系。2012年6月，广州市出台了关于 加快推进“三旧改造工作的补充意见（穗府201220号），对穗府200956号文进行了补充说明，强调划定城乡更 新改造单元，合理整合土地资源，实施 成片连片改造。2015年2月正式设置国 内首个城市更新局，职能涵盖原“三旧 办，由临时机构成为常设机构，开创 了国家中心城市以更新改造推进城市可 持续发展的新路径，探索建立城市低效 存量建设用地盘活利用的新机制。根据上述“三旧”范围的界定，广 州市对全市“三旧”资源进行了摸查和 标图建库，经统计，全市“
5、三旧”改造 用地面积约 400km2。其中，旧城镇改造 用地面积38km2，占“三旧”总用地面积 的9.53%;旧厂房改造用地约142km2，占“三旧”总用地面积的35.50%; 旧村庄用地面积约 220km2，占“三旧”总用 地面积的54.96%。“三旧”用地主要分 布在番禺、白云、花都等中心城区外围， 建设强度不高，土地利用水平较低；经 济效益整体较低，部分旧城和旧村地区 居住环境质量较差。通过“三旧”改造 规划，实现经济、社会、环境三大目标， 具体包括：拉动投资增长，促进产业转 型升级；改善人居环境，提升城市形象； 完善城市功能和优化空间结构，传承历 史文脉。2控规中的更新改造规划专章广
6、州市各区在编制控制性详细规划 过程中，规划范围内不可避免会碰到“三 旧”用地，其中中心城区内主要以旧城 镇及旧厂房为主，外围地区主要以旧村 庄及旧厂房为主。控制性详细规划如何 与“三旧”地块衔接，成为了提高控规 及“三旧”改造实施性和可操作性的重 要一环。因此在广州市近期编制的部分 控制性详细规划中，加入了更新改造规 划的专章，进一步对控规范围内的“三 旧”用地提岀改造原则和指引，综合统 筹规划范围内“三旧”用地的规划用地 性质和容积率，合理布局公共服务与市 政设施。以花都湖控制性详细规划（以 下简称“规划”）中更新改造规划专章 为例，该规划更新改造规划专章主要对 旧村庄、旧城镇、旧厂房的改造
7、提岀改 造原则、模式；同时由于规划范围内主 要以旧村庄为主，根据旧村改造规划的 要求，在改造原则和模式外，提岀复建 与安置标准，测算改造成本，形成村安 置用地及留用地规划。2.1花都湖控规范围内“三旧”概况按照行政区划，规划主要涉及新华 街及新雅街共11条村。其中旧村村、三 向村、邝家庄村、新村村、岑境村、田 美村、东镜村村域基本在规划范围内； 石塘村、东莞村村域大部分在规划区范 围内；清布村、莲塘村仅小部分纳入规 划区范围。规划范围内三旧图斑面积共 530hm2。旧村庄面积 246.76hm2，旧村散 布规划范围内，其中邝家庄村纳入美丽 乡村规划；旧城镇面积16.99hm2，位于雅瑶镇旧村；
8、旧厂房面积266.25hm2， 旧厂房主要分布在规划范围西部及中部, 其余零星散布各村（见图 1）。图1行政区域规划图2.2旧村改造规划（1）规划原则。规划尽量在各村行 政界线内，选择合适地段集中安置村民 居住点，协调相关各项规划，落实规划 范围内美丽乡村规划与村庄规划，合理 布局村居住用地及安置用地，优化布置 村发展用地；保障村民利益为岀发点， 释放旧村的土地价值，提高经营收益以 保障集体和村民利益；结合可持续发展 要求，疏解中心区的人口密度，缓解交 通压力，完善市政及公共服务基础设施 建设，保护村历史文化特色及自然生态 特色，改善人居环境；提高返还方案的 可操作性，达到城市发展和村民利益的 双赢，村民居住就近集中安置；村发展 用地集中安置的地块选址满足在各村的 行政界线内、区位条件较好等条件。（2）改造模式。根据美丽乡村规划 与村庄规划，提岀不同改造模式。在规 划范围内的11条村中，邝家庄村已纳入 美丽乡村规划，可按照美丽乡村的模式 改造，保留现状村庄居住用地。通过生 态景观建设，让乡村景观融入城市。近 期应注重市政基础设施及绿化、景观体【居住环境】住宅与房地产2017年3月下【居住环境】住宅与房地产2017年3月下75 I
控制性详细规划与“三旧”改造规划结合——以花都湖控规更新为例
