房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例本科毕业论文

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1、房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例本科毕业论文诚诚 信信 声声 明明我声明，所呈交的毕业论文是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文中的所有内容均真实、可信。毕业论文作者签名： 签名日期： 年 月 日房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例本科毕业论文房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例 摘要摘要房地产业对于国家经济增长来说可谓举足轻重，带动着相关行业的发展。研究房地产企业竞争力的来源，有利于产业的持续学习和发展

2、，使企业能在这危与机并存的时刻提升竞争力。通过综述竞争力的相关概念，回顾相关学者的竞争力理论，企业竞争力是其他层面竞争力的根源。根据金碚的企业竞争力构成要素并以远洋地产为例，深入到企业的四种竞争要素中分析，发现远洋地产在北京地区具有极佳的关系和资源优势，特别通过SPSS 软件论证 CBD 区位与楼盘价格竞争力的关系，而能力和知识的充分运用使这些优势整合成企业的竞争力。最后根据房地产企业竞争力评价指标体系，运用 AHP 评价法对三家以北京为地产基地的 H 股上市公司进行竞争力实证研究。在以上基础上总结出房地产的竞争要素是：准确地把握企业与各种外部环境的关系，明确企业所在的社会角色，与政府建立不同

3、层次的关系；很好地吸纳土地资源，培养人力资源，扩大资金资源，使企业在长期发展的过程中具有持续性、成长性和抗风险能力；并具有整合关系和资源的能力，通过知识把企业一些无形因素物化成为核心竞争力。论文的成果是得出一个具有借鉴意义的房地产竞争力要素模型。关键词关键词 企业竞争力；房地产；竞争要素；CBD；AHP 评价法 房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例本科毕业论文Analysis of the constituent elements of real estate enterprise competitiveness the case of sinooceanlandAbstract：The

4、 real estate industry plays a major role in national economic growth through its linkage effects with relevant industries. It is very important to study the sources of real estate enterprises competitiveness, which is beneficial to the industrys sustained learning and development and helps to cope w

5、ith the current crisis.Based on the comprehensive review of relevant concepts of competitiveness and theories, this paper argues that competitiveness of enterprises is the basis of the other different competitiveness. According to Jin Beis framework of the constituent elements of the competitiveness

6、 of enterprises and using sinooceanland as an example, four businesses competitive elements are analyzed. The major findings are: sinooceanland in the Beijing area has excellent relations and resources, and the relationship between CBD position and price of building can be confirmed through simple r

7、egression analysis; the abundant application of the ability and knowledge makes these advantages to become competitiveness of enterprises. Finally, according to enterprises competitiveness evaluation index system of the real estate，Using AHP evaluation assessment, competitiveness analysis is conduct

8、ed for three companies of H-share taking Beijing as centre of the real estate.Based on the above analysis, the competitive elements of the real estate are: to accurately grasp the business and external environment; to make explicit its social role of business; to establish close relationships with d

9、ifferent levels of government; to well absorb land resources, cultivate human resources, expand the financial resources. These factors enable enterprises long-term sustained 房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例本科毕业论文development with growth potential and ability to resist risks. Furthermore, through integrating the

10、 ability and resources, industrys intangible factors will become the core competitiveness. The result of this paper is a significant factor model of the real estate competitiveness.Keywords：Enterprises competitiveness ；real estate；Factors of Competitiveness；CBD；AHP evaluation房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例本科毕

11、业论文目目 录录1 引言引言.11.1 研究意义.11.2 研究目的.11.3 研究内容与结构.21.4 研究思路和方法.42 竞争力理论及相关文献综述竞争力理论及相关文献综述.52.1 相关概念.52.1.1 企业竞争力.52.1.2 产业竞争力.52.1.3 区域经济竞争力.62.1.4 国家竞争力.72.1.5 国际竞争力.72.1.6 区别与联系.72.2 企业竞争力的四要素.82.3 评价理论.92.4 评价方法.103 案例案例.123.1 公司介绍.123.2 为什么选择远洋地产.123.3 远洋地产的四种竞争要素.173.3.1 关系.173.3.2 资源.223.3.3 能力

12、.373.3.4 知识.393.4 远洋地产企业竞争力的实证分析.423.4.1 对指标体系的说明.423.4.2 样本企业说明.433.4.3 房地产企业竞争力评价分析.444 4 结论结论.48致谢致谢.50房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例本科毕业论文附录附录 A.51附录附录 B .52附录附录 C.53注释注释.55参考文献参考文献.58 房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例11 引言引言1.1 研究意义研究意义房地产开发投资对经济增长具有重要作用。19972005 年，综合直接贡献、间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开发投

13、资对 GDP 增长的总贡献率平均达到 22.49%，平均 8.94%的 GDP 增幅中，房地产开发投资的贡献占 2.03%，可见，房地产开发是我国 GDP 增长的主要动力。此外，自 11998 年我国取消了福利分房制度后，房地产企业由开始的一万家发展到 22006 年的六万家，而且这些房地产企业的年龄不超过 5 年，开发方式停留 3在“短平快”的工程上，就是先拿地再贷款后卖楼花。市场不规范引致众多社会矛盾，房地产企业规模小，数量多，企业存在竞争力不足的问题，反映在资本、财务和开发管理等方面。加上自 2006 年至 2007 年的宏观调控和全球金融海啸引致的信贷紧缩使部分竞争力不足的房地产企业存

14、在着被整合或倒闭的风险。所以，在市场环境出现负面变化的过程中，对房地产企业竞争力构成要素进行归纳，并深入研究，分析房地产企业如何提升竞争力，对中国房地产业的健康发展和 GDP 增长具有深远意义。1.2 研究目的研究目的自 06 年起国家的宏观调控使金融机构的基准贷款利率不断上升，表1-1，并通过存款准备金或贴现率来收紧银行的贷款，特别针对房地业的投机行为进行限制，加上全球金融海啸突然来袭，使房地业腹背受敌，面临销售下滑、成本上升和资金链断裂的风险。通过分析房地产业的竞争要素，以远房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例2洋地产为例说明构成房地产业竞争

15、力要素的所在，运用理论分析和数据评价的方法对该企业进行分析，求得到一个较完整和有意义的房地产业竞争力要素体系，以提供一个长期发展，对抗风险和提升竞争力的对策。表 1-1 金融机构基准贷款利率变动表年期六个月内(%) 一至三年(%) 三至五年(%) 五年以上(%)2004/10/295.58 5.76 5.85 6.122006/04/285.85 6.03 6.12 6.392006/08/196.12 6.30 6.48 6.842007/03/186.39 6.57 6.75 7.112007/05/196.57 6.75 6.93 7.202007/07/216.84 7.02 7.20

16、 7.382007/08/227.02 7.20 7.38 7.562007/09/157.29 7.47 7.65 7.832007/12/217.47 7.56 7.74 7.83资料来源: 人民银行金融机构基准贷款利率1.3 研究内容与结构研究内容与结构本论文首先对企业竞争力和相关理论进行概述和分析，以四类竞争力要素作为分析的框架，对远洋地产进行案例分析，按照四要素来解读该公司的房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例3房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例引言竞争力理论与综述案例分析结论研究意义和目的四类竞争要素AHP 评价法研究内容与结

17、构关系资源能力知识研究思路和方法竞争力。然后在这个基础上运用相应的 AHP 评价体系对北京地区在香港上市的房地产公司进行实证分析，并得出一个房地产企业的竞争要素模型。需要指出的是房地产企业的特殊性，不同于工业的竞争力，无法提升到国家竞争力的层面，但房地产企业的健康发展将有利于扩大我国的消费规模，其涉及到重工业、轻工业、金融业、物流业等产业的发展，拉动着其他行业的需求，本文主要研究以房地产开发为主业的企业，聚焦于北京主要的房地产企业，企业样本选取在 H 股上市的公司，楼盘样本则选取北京四环以内的热销项目。本论文第一章为引言部分，介绍研究意义、目的、结构和思路；第二章对国内外的竞争力理论进行回顾和

18、分析；第三章以远洋地产为例，针对竞争力的构成要素进行分析，并结合 AHP 作实证分析，比较出远洋地产所具有优势的竞争力要素；第四章总结全文，并得出房地产的竞争要素模型。图 1-1 房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例4图 1-1 论文结构图1.4 研究思路和方法研究思路和方法房地产行业长期发展的趋势良好，但周期性波动威胁着多数房地产企业的生存，为求长远发展需要对其竞争力构成要素进行深入分析。论文以竞争力理论作为基础，以案例和实证研究为主，通过定性与定量的互补性分析，以求使理论与实证分析的相结合。首先，引入了具有代表性的地区的房地产龙头作为案，融入

19、四类竞争要素作详细研究，并在土地资源方面运通 SPSS软件进行回归分析，验证 CBD 地段资源对于房地产的重要性。其后通过AHP 评价模型对北京地区三家主要的房地产企业进行指标分析和比较。最后得出一个房地产企业竞争要素模型。房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例52 竞争力理论及相关文献综述竞争力理论及相关文献综述2.1 相关概念相关概念2.1.12.1.1 企业竞争力企业竞争力在学术研究中对于企业竞争力有众多不同的解释，中西方学者都十分关注这一课题，并从中展开广泛的研究，波特认为竞争力是“一个企业对其行为效益有所贡献的各项活动，例如，创新、具有凝

20、聚力的文化或有条不紊的实施过程等是否恰如其分”的把握能力，金碚认为“企业竞争力是在竞争性市场中一个企业所具有能够持续地比其他企业更有效地向市场提供产品或服务，并获得赢利和自身发展的综合因素”。 4国内关于企业竞争力的研究的权威学者金碚对企业竞争力含义有一套完善而详细的解释。企业竞争力包含五个基本含义:（1）：是企业竞争力所涉及的产业, 是竞争的和开放的市场。 （2）：是企业竞争力的实质是一个企业同其他企业相比较的生产效率。 （3）：是企业竞争体现在消费者价值和企业自身利益两个方面，而且, 这两个方面实际上是密不可分的。 （4）：是企业竞争力决定了企业的长期存在状态。 （5）：是企业竞争力是企业

21、所具有的综合性质, 决定和影响企业竞争力的因素是非常多。52.1.2 产业竞争力产业竞争力产业竞争力理论基础主要有两个：（1）比较优势原理。古典经济学家大卫李嘉图的比较优势原理指出：商品的相对价格差异即比较优势是国际贸易的基础；特定国家应专注于生产率相对较高领域的生产，以交换低生产房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例6率领域的商品。 （2）竞争优势原理。竞争优势有别于比较优势，它是指各 6国或各地区相同产业在同一国际竞争环境下所表现出来的不同的市场竞争能力。波特认为，比较优势理论、规模经济理论不能说明产业竞争力的来源， 6“在产业竞争中生产要素非

22、但不再扮演决定性的角色，其价值也在快速消退中” ，必须采用竞争优势理论来解释产业竞争力问题。波特在其竞争战略 （1980）提供完整的分析框架。驱动产业竞争的五种力量：新进入者的威胁、当前企业间竞争的激烈强度、替代品的威胁、买方讨价还价的能力、供应商讨价还价的能力。一个行业内部的竞争状态取决于这五种竞争力的强度，产业的盈利能力也因竞争力的强弱而改变。72.1.3 区域经济竞争力区域经济竞争力早期的区域理论有胡佛所归纳的区域经济学三个基石，包括：（1）：资源的差异，各种生产要素在空间上分布不均，而且有些可以移动，有些是固定的。 （2）：集聚经济，产业追求规模经济效益，相关企业按照产业和经济的联系，

23、在空间上互相集中在一起，可以节省成本增加效益。 （3）：移动成本，资源的流动是需要支付各种成本的，这限制经济活动局限某一区域。820 世纪 50 年代，区域经济学有所突破，认为一个一个区域之所以能够较好地增长，是因为其拥有一批具有较强竞争力的产业，而地区的增长又可以吸引更多优质资源，使企业竞争力提升，是一个良性循环。主要理论有：9输出基础理论、增长极理论、累计因果理论、核心-外围模式。房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例72.1.4 国家竞争力国家竞争力国家竞争力是指一个国家能够达到持续高速经济增长的能力，瑞士国际管理学院也认为国家竞争力是一个国

24、家在市场竞争下所能创造增加值和国民财富持续增长与发展的系统能力水平。102.1.5 国际竞争力国际竞争力世界经济论坛（WEF）和瑞士洛桑国际管理开发学院（IMD）将“国际竞争力”定义为：“企业目前和未来在各国的环境中以经他们国内国外的竞争者更有吸引力的价格和质量来进行设计、生产和销售货物以及提供服和的机会和能力。 ”112.1.6 区别与联系区别与联系以上的竞争力理论可以相互贯通，企业竞争力是其他四种竞争力的先决条件根源，产业竞争力以行业内企业的竞争力所组成，而一个地区所有产业的竞争力总和可以体现为区域或国家的竞争力，国际竞争力则是以国家或国家内某一产业中的某一企业作代表，表现出该国家某一产业

25、或企业在环球同类竞争较为优胜的能力。作为底层企业竞争力是上层竞争力因素的基础，带动的竞争力基因会往上层传递，上层竞争力因素的强弱程度主要由其决定。然而房地产业具有极强的地域性和不可移动性，企业的产品不可能移动到国际层面作销售，甚至在全国范围都有地域分界，毕竟以用家为主消费者不可能跨地域居住，国家竞争力的强弱是以制造业作指标，房地产是作为拉动相关制造业发展的因素之一。所以房地产企业竞争力的研究主要是企业间房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例8的竞争力分析，而且应该聚焦于具有代表性的某一地区进行，使研究的结果更具有实际意义。2.2 企业竞争力的四要素

26、企业竞争力的四要素金碚提出决定竞争力强弱的因素，可以分为四类：（1）：企业在竞争过程中形成的各种“关系” 。广义的关系包括有关方面的“环境” 。广义的关系包括有关方面的“环境” 。企业竞争力研究所涉及的关系包括：企业所在产业状况、本企业与相关企业的关系、企业活动与国家的关系、企业活动所处的国际经济关系、企业活动与国家的关系、企业活动所处的国际经济关系、经济社会及政策环境。 （2）：企业拥有的或者可以获得的各种“资源”如人力、技术、资金、组织、社会关系资源等。 （3）：保证企业生存和发展以及实施战略的“能力” 。即企业对环境的适应能力、对资源开发控制的能动性以及创新性能力等。 （4）：不受物质资

27、源约束本身却能够物化为企业的“资源” 、 “能力”的“知识” 。如独特创意、观念、战略、体制、机制、经营管理、商业模式、团队默契等。1213这四类要素在概念上可以是进行整合理解，把四个类别共有交叉点连接在一起，关系是企业竞争力形成的重要条件，能增强或削弱能力，增减或损失资源，企业竞争力的强弱可以从企业生存和发展的环境因素，企业之间主次关系反映出来。资源是形成自身优势的前提，基础性和可实现性。能力是最主要的资源，具有开拓性和动员性，决定企业对市场变化的适应性。知识是能力的内在因素，具有创造性和决策性。核心能力则是不可模仿的独特知识，知识属于竞争力因素的最里层，能力、资源在次一层，关系处于最外层。

28、房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例9竞争力因素具有一定程度的可交易性，而核心竞争力则具有不可模仿和不可交易的独特的优势因素。核心能力往往是难以直接和难以进行直接计量的。每个企业者或多或少具有一定的竞争力，但未必具有自己的核心能力。核心竞争力是使企业能够长期处于竞争优势中，决定了企业在行业中的地位和影响力，这种核心能力存在于竞争力的“知识”层。竞争力的因素分布广泛，而核心竞争力十分集中在某一方面。企业竞争力的研究是具有应用性和可操作性的，目的是剖析出企业成功的原因，竞争力强与弱决定着其所在的行业的地位和发展前景。2.3 评价理论评价理论目前国内对

29、企业竞争力进行系统评价研究的主要有中国企业联合会、“中国经营报企业竞争力监测项目”以及金碚、范晓屏等部分学者。所取得的成果表明，以对企业竞争力的测评为基础，可以发展为一个竞争力研究的广阔领域；在不断接近客观事实及正确地把握总体态势和客观趋势的意义上，运用经济学、管理学和统计分析的方法，相对地反映出企业竞争力的真实状况并做出比较切合实际的评价。14目前企业竞争力的评价方法有很多种，常用的有模糊综合评判法、数据网络分析法（DEA） ，层次分析法（AHP） ，灰色系统评价法，数理统计法（如聚类分析、因子分析）等，这些方法大致可分为三类：（1）：因素分析法。功能评价方法采取“由表及里”的因素分析方式，

30、逐步深入到内在属性和因素。要求尽可能将决定和影响企业竞争力的各种内房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例10在因素分解、揭示出来。步骤为：选取指标；构造各指标之间的因果关12系确定各指标所占的权重；计算其各种因素共同发生作用所导致的企业34竞争力的计量值，即对各种分解出的决定、影响企业竞争力的数值进行综合；对统计结果进行合理性判断和解释。5（2）：对比差距法。此方法采取企业与企业直接比较的方式：假定同类企业中最优秀的一家或几家企业的一系列显性特征对竞争力具有显著影响，对本企业和最优秀企业的一系列量化性指标进行比较，进而评估本企业在竞争力上存在的差距

31、。步骤为：选取对比指标；比较本企业与最优秀企业12各指标的差距；进行综合汇总，评价本企业与最优秀企业之间的总体差距。3（3）：内涵解析法。这种方法将定性分析、定量分析相结合，重点研究影响企业竞争力的内在决定因素，对于难以直接量化的因素采取专家意见或者问卷调查方式进行分析判断，主要目的在于揭示评价企业的核心竞争力。步骤为：确定决定、影响企业竞争力的主要因素，分析其因果关系；通12过统计分析、专家竟见、问卷调查等方式，分析企业竞争力的关际情况；进行企业核心能力的深入剖析，发现企业核心理念及其渗透性，以判断企3业竞争力的强弱。152.4 评价方法评价方法AHP 的发展始于上世纪 70 年代初，从 1

32、977 年萨迪在第一届数学建模会议上发表“无结构决策问题的建模层次分析法”时起开始受到注意，并逐步在计划制定、资源分配、方案排序、政策分析、冲突求解及决策预报等房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例11领域得到广泛应用。16AHP 决策工具的优点在于：适用性、简洁性、实用性、系统性。通过输入决策者的选择与判断，它能充分反映决策者对决策问题的认识，方便决策者与决策分析者的沟通，促成集体参与决策，增加决策的有效性。在本论文中通过财务和管理信息推断哪个房地产样本企业的在单项和整体指标较强，从而反映出企业的竞争力存在什么方面。房地产企业竞争力构成要素分析房

33、地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例123 案例案例3.1 公司介绍公司介绍远洋地产成立于 1993 年，前身为原中远房地产开发有限公司，于 2007年 9 月 28 日在香港联合交易所主板上市（股票代码 03377） 。公司业务范围涉及中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、物业管理、酒店及会所经营等。17远洋地产在巩固北京领先地位的同时，不断强化以“环渤海”为核心的发展战略，并逐步进军珠江三角洲、长江三角洲等中国高速发展区域。目前，远洋地产在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山等地共有 30 多个处于不同开发阶段的项目。3.2 为什么选择远洋

34、地产为什么选择远洋地产北京市的房地产市场是我国房地产业的晴雨表之一，这个地区的房地产企业具有代表性。从资本市场以市值计算来看远洋地产是中国北京最大的房地产开发公司，2008 年全年业绩，纯利 13.88 亿元，期内营业额为 64.87 亿元。即使自 2007 年以来证券市场和内地楼市不景，申银万国，花旗集团和18摩根士丹利都发表报告看好远洋地产。19从研究机构的排行榜来看，远洋地产的实力得到多方面肯定。由中国房地产测评中心发布了“2008 年中国房地产开发企业 500 强测评研究报告” ，远洋地产入选 10 强企业，表 3-1，及北京上榜企业前 10 强，表 3-2。房地产企业竞争力构成要素分

35、析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例13表 3-1 2008 年中国房地产开发企业 500 强测评研究前 10 强2008 年中国房地产开发企业 500 强测评研究 百强榜房地产企业排名万科企业股份有限公司1中国海外发展有限公司2绿地集团3广州富力地产股份有限公司4合生创展集团有限公司5碧桂园控股有限公司6世茂集团7保利房地产(集团)股份有限公司8华润置地有限公司9远洋地产控股有限公司10资料来源：中国房地产测评中心房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例14表 3-2 2008 年中国房地产开发企业 500 强测评研究北京上榜

36、企业前 10 强2008 年中国房地产开发企业 500 强测评研究 北京上榜企业房地产企业排名华润置地有限公司1远洋地产控股有限公司2新世界中国地产有限公司3龙湖集团4SOHO 中国有限公司5金融街控股股份有限公司6北京北辰实业股份有限公司7首创置业股份有限公司8北京首都开发股份有限公司9北京市华远地产股份有限公司10资料来源：中国房地产测评中心由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例15，远洋地产被评为 2008 中国大

37、陆在港上市房地产公司综合实力 TOP10 和2009 中国房地产百强企业“盈利性 TOP10，表 3-3 表 3-4。表 3-3 2008 中国大陆在港上市房地产公司综合实力 TOP10排名股票代码企业名称100688中国海外发展200754合生创展302007碧桂园402777富力地产503883雅居乐地产601109华润置地703900绿城中国803377远洋地产900410SOHO 中国1002868首创置业资料来源：中国房地产 TOP10 研究组房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例16表 3-4 2009 中国房地产百强企业“盈利性 TO

38、P10排名企业名称1中国海外发展有限公司2万科企业股份有限公司3保利房地产（集团）股份有限公司4合生创展集团有限公司5远洋地产控股有限公司6上海三盛宏业投资（集团）有限责任公7卓越置业集团有限公司8阳光 100 置业集团有限公司9杭州滨江房产集团股份有限公司10SOHO 中国有限公司资料来源：中国房地产 TOP10 研究组得到资本市场和研究机构的肯定，说明远洋地产在现今欠佳市场环境中依然存在市场优势，在房地产业的测评中突围而出，特别在 2008 年中国房地产开发企业 500 强测评研究北京上榜企业上位居第二，再考虑盈利性的因素，和多年所获得的荣誉，远洋地产是一个成功的典范。房地产企业竞争力构成

39、要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例173.3 远洋地产的四种竞争要素远洋地产的四种竞争要素金碚教授提出企业竞争力的要素分为四类，其理论体系能全面地反映出企业的竞争要素，四要素此理论作为分析框架并联系地产业的竞争分析，以远洋地产为例，进行一些微调和特定的行业分析，研究作为北京地产龙头的远洋地产的竞争力构成要素。3.3.1 关系关系企业在竞争过程中所发生或可以形成的各种“关系” ，这种关系包括环境因素，具体五种关系进行分析。（1）企业所在的产业的情况。房地产业具有较强地域因素，在衡量比较优势时不具有国际化产业的比较条件，但中国房地产的生产链条属于劳动密集型产业，在某种

40、意义上有比较优势。现代化的中国房地产是一个新兴的产业，自 1998 年房屋改革后才产生具有市场意义的地产业，整个产业的规范和标准都在成长的过程中，向成熟产业迈进。表 3-5 中 2006-2007 年中国内资建筑企业在建筑业总产值、企业利润和收入都超过 20%增长。世界房地产业的平均利润率一般都在 5左右，而我国在 10以上，在市场火热的时候，中高档房地产的平均利润率更达到 30。在房地产火爆的北京，地段较好的二三环之间平均利润率为 20.4。远洋地产的 07 和 08 年利润率分别20为 30%和 21%，产业状况良好，具有长期的成长性。2122房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构

41、成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例18表 3-5 2006-2007 年内资建筑企业的概况 年份建筑业概况20062007增长率%内资企业单位数（个）59317612273从业人员数合计（人）28781591313371169内资企业建筑业总产值（万元）41041765250365447822.6内资企业建筑业收入（万元）39595042248675639323内资企业建筑业企业利润（万元）116409091524392736内资企业建筑业资产（万元）35472798442394724119.5资料来源：根据国研网整理（2）本企业与相关企业的关系，从企业间的竞争关系看，远洋地产在房地产行业

42、中是属于在位企业，从事房地产开发超过 15 年，也是产业中的领导者企业，特别在北京和环渤海地区的行业领导者角色更为明显。2004-2008 年连续 5 年在北京商品房销售规模上排名第一，2008 年首次历史性的在北京地区市场占有率达到 4%，为北京地区第一。2009 年第一季，其在23京的销售额超过 39 亿，市场份额 4.4%，竞争优势突出。贝恩运用绝对集24中度指标对产业的垄断和竞争程度进行分类研究，他将集中类型分成六个等级，从其产业组织论中研究可见，前十位企业市场占有率低于 40%是原房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例19子型产业。表 3

43、-6 并不存在寡头型产业的问题，我国有 6 万家开发商，2007年前十大房地产企业的市场占有率不足 8%。252009 年，市场占有率最高的万科只有 2.34%,市场集中度非常低。根26据贝思认为的市场垄断竞争判断标准，我国房地产业远达不到低集中寡占型的标准，所以从市场结构来看远洋产地产所在的行业属于集中度极低的原子型产业。从产业类型看，房地产业是地区性产业，以提供某一地区的商品房或管理服务为主，在地域性限制下，难以进行全球化竞争，甚至布局全国的发展模式也较难实施，远洋地产以环渤海为发展中重点，以北京为基地，在存有基础下向全国扩张，是行业中城市覆盖较全面的企业。表 3-6 贝恩根据产业集中度对

44、产业垄断和竞争类型的划分类型前四位市占率（CR4）前十位市占率（CR10）该产业的企业总数极高寡占型75%以上20 家以内高度集中寡占型65%-75%85%以上20-100中（上）集中寡占型50%-65%75%-85%企业数较多中（下）集中寡占型35%-50%45%-75%企业数多低集中寡占型30%-35%40%-45%企业数很多原子型企数数极多；不存在集中现象房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例20资料来源：郭文琴 房地产企业竞争力分析与评价研究（3）企业活动与国家的关系，首先政府对地产业采取宽松的管制，企业可以自由进入这个产业。中国土地拍卖市

45、场并不规范，优质土地的竞争十分激烈，特别是一线城市的 CBD 用地和邻近住宅用地更为明显，即使有资金也不一定能够拿到地，与政府建立关系是中国地产业发展的必要条件，远洋地产自身的股权结构和历史基因造就了它这方面的优势。远洋地产的两大股东分别是中国远洋运输总公司和中国中化集团公司，两者都是重点大型国有企业，业务遍布全国，作为大城市运输和工业发展的纽带，与地方政府和军方的关系密切，在两大股东的社会关系支持下，远洋地产在拿地和融资方面具有一定的优势。此外，政府对房地产的政策也是关键，由于自 06 年房地市场过热，土地投机过度，形成市场风险，政府实行宏观调控，对过热的房地产业推出27打压政策，从资金方面

46、限制房地产业的借贷，以从紧的货币政策收紧信用贷款，调高贷款利率，使土地投机的资金断裂。从需求方面有两大政策，28一是针对房地产商的土地投机，实行闲置土地的开发期限和收取土地闲置的费用，提高其囤积土地的成本。二、是针对商品房的投机行为增加首付，购房套数的贷款和税收限制，总体来说 2007-2008 年是限制发展。在全融海啸的冲击下，由于房地产业所占 GDP 的比重较大，对其他行业的发展具有巨大的拉动作用，为确保经济平稳较快发展，2009 年政府推出一系列救市政策，从而稳定楼价，使产业健康发展。远洋地产把握 09 年政府政策出台的时机，在首季推出促销计划，使其销售额大增至 39 亿，同比增长 7

47、倍，完成全年合约销售的 49%，可见远洋地房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例21产对政府政策的判断十分准确，在关键的时候减价促销，收回资金，以降低营运风险。（4）企业活动所处的国际经济关系，地产业是区域性很强的行业，项目难以国际化，远洋地产的发展重心是以北京为中心的环渤海经济圈。客户和资本可以国际化，北京作为国际大都市，中西商贸往来频繁，外资人员对高质商业和住宅物业的需求较大，长期租用高端物业，租金回报水平较高，间接吸引投资者购入远洋地产的发展项目，再租给外资公司。资本国际化也是远洋地产的竞争力所在，公司通过 2007 年全球投资推介会使其品牌

48、在国际资本界得以亮相，并成功在港上市，花旗，摩根士丹利和瑞银等国际资本都持其 4%以上股票权益。汇率的变动对房地产业有一定的影响，市场预期18人民币上升的趋势，使以人民币计算的资产具有更好的升值潜力或抗通胀能力，国际货币的格局出现变动，人民币的国际地位与流动性增强使房地产业有一个充份合理的上升预期，国内外资金都向这一行业进行投资，而产品的质量和地段是购买者决策的主要条件，远洋地产在这方面具有国际优势。（5）经济社会及政治环境，远洋地产所在的环渤海地区具有全国最高的技术创新环境，北京的中关村，东北的传统工业区，十一.五北方工业重镇天津，加上京泸高铁的建设，使该地区的技术创新和金融环境处于全国最优

49、水平。中国人文治安与产权安全环境在近年得到完善，特别在奥运会后，北京市的治安水平大幅改善，美国时代周刊评选的中国十大治安城市，北京位居第 2，安全指数较高。而产权安全环境方面，物权法的施行，说明私29有资产得到保护，本地居民和海外投资者对物业投资的需求会增加。房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例223.3.2 资源资源企业所拥有的或者可以获得的各种“资源” ，这些资源或以使企业具有某些优势，具体通过七个方面来评析。（1）人力资源，地产行业是知识密集型行业，对于员工的知识结构有着较高的要求，行业周期性的波动和激烈的竞争环境需要更多的激励，必须让企业

50、保持旺盛的活力，特别是销售、规划和客服人员的培训和文化建设是必不可少的。远洋地产坚持“平等、合作、共赢”的理念，将不同专业领域与技能的人才聚合在一起，寻求与员工建立心理契约。远洋地产拥有一支深具地产经验、国际视野的管理团队及资深干练的员工队伍。核心员工目前约 380 人，平均年龄约 35 岁。其中 100 名核心管理人员从业年限约 12 年，在远洋地产工作的年期平均超过 8 年，约 35%为研究生学历，专业范围遍及投资、金融、工商管理、财务、法律、造价、建筑工程、设计、房地产、物业管理等相关领域。以销售人员人力资源的管理为17例，人员通过层层选拔，七天以上强化培训，经过两千多道考试过关，培训人

51、员对客户提到的所有问题，公司都有标准答案，销售代表背得滚瓜烂熟。30（2）土地资源，房地产企业的其中一个价值体现是土地储备，因为充足的土储才能持续经营，作为有形资产的土地储备越多越能得到资本市场的认同，当然在财务风险较低的情况下增加土地储备是一个前提条件。至 2009年 1 月止，远洋地产的土地储备达 1228 万平方米，位於環渤海地區的土地儲備佔總儲備的 76%（2007 年：75%） ，其中 24%位於北京。此外，長江三22房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例23角洲地區和珠江三角洲地區分别佔集團土地儲備的 9%和 15%。即北京市的土地储备

52、达 294 万平方米，表 3-7，在四家以北京为基地的 H 股上市公司中是最多的，大量优质的土地储备是远洋地产的重要资源，也是其具长远竞争力的保证。表 3-7 四家以北京为基地的 H 股上市公司土地储备公司全国土地储备（万平方米） 北京市土地储备（万平方米）远洋地产1228295首创置业71264北京北辰740230SOHO 北京120120资料来源：2008 年，远洋地产，首创置业，北京北辰，SOHO 北京年报整理土地储备的“量”是前提，而“质”也是 一个重要的资源竞争因素，土地资源的地段决定物业的价值。城市中央商务区（CBD）的土地是十分稀缺和珍贵的，而且在成熟区域大面积且完整连接的土地就

53、更显珍贵，由于CBD 的完善配套使生活于此处的人能够享受到便利与快捷，信息流通快速，反映了 CBD 的效率，无论是欧美、香港、东京的开发商却倾力把资源投入CBD 地段的竞争，因为 CBD 土地的独特性、单一性、代表性和稀缺性吸引着商业集聚，商务人士对 CBD 邻近住宅的要求也是巨大的，而且愿意支付最高的租金。远洋地产在京热销的 6 个项目中有 3 个都位于三环以内的，邻近朝阳区 CBD，土地价值不菲，以远洋公馆的售价最高，见表 3-8。房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例24表 3-8 远洋地产的区位和售价远洋楼盘区位每平方米价格（元/平方米）远

54、洋万和城四环26000远洋山水四环12500远洋-沁山水四环14000新干线 6 街三环22000远洋公馆三环33000远洋一方三环11500资料来源：根据搜房网资料整理 影响楼盘价格的最主要因素是物业与 CBD 区位之间的关系，以下运用SPSS 软件对影响楼盘的主要因素进行相关分析和回归分析，以验证区位地段是影响价格最主要因素这一假设。分析步骤：（1）样本选取，以北京市区四环内的楼盘作为分析的目标，因为这样能够更好地透视价格与区位的关系。楼盘以远洋地产、北京北辰、首创置业的热销项目作为原始样本，各取 3 个。（2）前期数据处理，区位地段数据的收集来源于搜狗地图的测距系统，房地产企业竞争力构成

55、要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例25以物业到达朝阳区东直门地铁站的实际最短路线作为 CBD 区位距离，由搜狗地图提供实际测距系统，表 3-9。邻里环境则通过对楼盘半径 2 公里内的环境设施进行评估，按权重计算总分，并作为每一个楼盘的邻里环境系数。通过焦点房地产网收集楼盘总面积和车位的数据，见表 3-10。表 3-9 北京地区主要地产企业的新盘数据楼盘CBD 区位地段（公里）邻里环境总面积（万/m）车位价格（元/平方米）远洋公馆45.755.2033000远洋新干线45.7524128022000远洋万和城9.44.731128026000媒体公寓14262800

56、13000傲城尊邸13.61.756.666015000绿色阳光13.71.58.53309500阳光上东6.54.3571.8316024000A-Z Town9.93.4536230016000和平小镇4.24.6525100020000资料来源：搜狗地图 焦点房地产网 作者计算整理房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例26表 3-10 新盘的邻里环境的权重与得分值楼盘中学25%小学20%大型超市15%综合医院20%银行10%总计远洋公馆61.510250.755150.55.75远洋新干线61.510250.755150.55.75远洋万和城

57、8261.260.920.420.24.7媒体村公寓20.530.620.320.420.22傲城尊邸10.2530.620.320.420.21.75绿色阳光0030.620.310.230.31.5阳光上东30.7571.440.65160.64.35A-Z Town51.255120.330.630.33.45和平小镇61.591.830.4530.630.34.65资料来源：焦点房地产网 作者计算整理（3）价格设为因变量，区位地段、邻里环境、总面积和车位数量则为自变量，把数据输入 SPSS 系统，求出因变量和各自变量之间的回归散点图、房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素

58、分析以远洋地产为例以远洋地产为例27变量间的相关系数和回归模型，生成图表。（4）对统计结果进行分析，并结合远洋地产的楼盘实际情况。图 3-1 价格与各个自变量之间的回归散点图从图 3-1 散点图中可以看出，9 个样本楼盘的价格变动与区位地段和邻里环境有较连续和明显的线性相关关系，其他两者不明显。当楼盘的位置与CBD 区位距离越远，其价格就越低，是负线性相关关系；当楼盘的邻里环境与与与与与与与与与与与与与与161412108642价 价400003000020000100000与与与与与与与与与与与与与与654321价 价400003000020000100000与与与与与与与与与与与与8070

59、6050403020100价 价400003000020000100000与与与与与与与与与与与与与与与40003000200010000-1000价 价400003000020000100000房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例28系数越高，其价格越高，是正线性相关关系。图表 3-2 相关系数从图表 3-2 中可以得到价格与区位地段的皮尔逊系数=0.774，双尾检验概率 p 值=0.0140.05，故价格与区位地段之间为显著负相关，说明房价随CBD 距离增加而递减。区位与邻里环境是显著正相关，说明 CBD 区域相对城市外围提供了较完善的配套设

60、施。而价格与邻里环境的皮尔逊系数=0.681，双尾检验概率 p 值=0.0430.05 所以是为低度相关。但总面积和车位的皮尔逊系数=0.733，双尾检验概率 p 值=0.0250.05，说明分布在 CBD 外围的楼盘有较多低成本的土地以提供车位，并且在 CBD 外围的居住的人对私人汽车有较高的需求，以满足通勤工作。房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例29图 3-3 引入/删除的变量图 3-4 模型摘要图 3-5 方差分析房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例30图 3-6 回归方程的回归系数分析图

61、3-7 排除在回归模型之外的变量表图 3-3 表示在四个自变量中只有区位地段这一因素进入了回归方程，其他被删除。图 3-4 中“Model 1”是回归方程的编号， “R”和“R Square”分别表示回归方程的复相关系数和复相关系数的平方， “Adjusted R Square”是更好的调整复相关系数的平方。图 3-5 中从“Sig”看出当区位地段进入方程时，自变量和因变量的完全无关系的概率为 0.014。从图 3-6 可见常数项=31434.67，区位地段的回归系数=-1315.013，反映出来的价格与 CBD 区位回归模型为： Y（价格）=31434.671315.013X（区位地段） 。

62、图 3-7 是其他被排除没有进入回归模型的变量。从以上的相关性和回归分析可以证明区位地段是影响最主要因素，而在样本中远洋地产的区位都处于优良的北京三环地段，靠近朝阳区 CBD。设施配套齐备，说明其地皮资源优于其他地产公司。房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例31除了土地价值外，土地成本是开发商在土地资源成本方面最主要的竞争要素，低价土地意味着更高的利润或更低的风险，根据厂商利润最大化的原则，房地产开发将希望以更低的价格成本取得相对最好的土地资源，因为 07年的土地资源竞争激烈，使许多开发商拍下了天价地王，相对于经济繁荣时期的“高买高卖”模式，控制

63、土地资源的价值与成本之间的比例成为经济不景气时的竞争要素，08 年远洋地产的平均土地成本为 2118 元/平方米，与22土地成本具有规模优势的万科 2059 元/平方米相当接近，而远洋地产的土31储集中于北京四环内，天津、沈阳的高新技术区及杭州的风景文化区，土地的区位优势明显，土地价值与价格之比符合利润最大化的原则，以更低价格买入了相对最好的资产。（3）技术资源，房地开发商的技术资源包括产品的质量和创新。企业提供合格的产品是长期经营的基础，产品质量的控制和进步可以使企业产品的基本功用能够满足消费者的要求，并通过行业互相促进来提高产品的质量水平，企业自身的技术资源也可以建立一个有利于自身的质量体

64、系，从而把行业产品或服务标准化。远洋地产对产品质量进行全面质量管理，采取标准化的采购和开发技术。加上拥有 15 年的房地产开发经验，使公司在建筑工程上获得多项荣誉，其中远洋大厦于 02 年获得由国家工程建设质量奖审定委员会颁发的“工程建设质量奖” ，这是国家工程建设质量最高奖项。 （附录A）开发商的技术资源也可以从外部获得，特别是规划和设计方面的技术，这样能够选取一个最好的方案和节省成本，能够合理地引入外部技术也是一房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例32种资源。远洋地产为杭州运河商务区地块组织总规划方案国际评标活动，咨询方有来自：美国的 RTK

65、L 建筑师事务所，英国的 BENOY 建筑师事务所，日本山本理显建筑师事务所以及浙江大学建筑设计研究院。说明公司对外部资源的应用和号召能力也较强。事实上见表格 3-11 远洋地产的项目类型和数量，远洋地产成功开发了 11 个住宅项目，均获得购买者的好评，得到市场的认同，建立了良好的市场品牌和企业形象。32表格 3-11 远洋地产的项目类型和数量类型数量住宅项目11商业项目3写字楼项目4别墅项目1酒店项目1资料来源：根据搜房网整理 （4）资金资源，房地产业是资金密集型的行业，扩大土地储备是企业持续发展的条件，加上开发成本，项目的投入资金巨大，并且回收周期较长，利息支出较大，在项目发展的过程中出现

66、资金断裂，可能直接导致企业的倒闭，资金不足带来的扩张风险是不容忽视的，所以良好的资金资源是房地产房地产企业竞争力构成要素分析房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例以远洋地产为例33业扩张合并和对抗风险的主要因素。在企业扩张的阶段，融资是增强竞争力的必要方式，企业可以通过银行贷款，发行企业债券，上市集资等方式筹集资金，而筹集资金的数量与渠道可以体现企业的资金竞争优势。远洋地产并无资金压力，除了因为其相对稳健的土储扩张模式外，把握融资时机是其资金来源的主要因素。远洋地产于 2007 年 9 月赴港 IPO，资本市场对远洋地产的集资给予正面回应，公开认购部份超额 20 倍，成功集资119 亿港元，以支付发展费用和偿还债务，使公司资金水平充裕。在 08 年33的 9 月，公司获 2.15 亿美元的银行贷款，利率水平在 5.25%左右，低于国内贷款利率，不但增加了公司的资金实力，也缓和长期的利息成本.截至342009 年 04 月远洋地产有 88 亿元现金和 90 亿元的授信额，等待着更佳的收购机会。（5）社会关系资源，具有政府背景的企业在企业竞争中会具有一定的优势，特别在中国的现有制度下，