天安项目市场调研工作手册(正）

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1、内部文件 妥善保管 市场调研工作计划 无锡同致海岸地产顾问公司中国 长春 天安第一城 项目调研工作手册无锡同致海岸地产顾问公司2002年3月18日项目调研工作手册一、调研组织1、调研人员（1）、项目调研工作总负责人：倪缨；（2）、项目组主要成员：柯斌、方平、李勇、谢长征、黄惠、韦斌、马瑞；（3）、调研配合人员：项目售楼处8名售楼员；（4）、我司市场研究发展部（5）、我司专家顾问团（6）、以上合计：15名项目专题调研人员；2、总体调研程序及时间安排（1）、总体调研时间：2002年3月18日2002年4月8日，共22天；（2）、调研报告撰写时间： 2002年4月9日2002年4月13日，共5天；（

2、3）、项目前期工作人员到位与调研计划方案确定：2002年3月18日2002年3月19日，共2天；（4）、调研准备（问卷设计、表格、卡片等）：2002年3月19日2002年3月20日，共2天；（5）、差旅（火车1346，23日下午15：42分到）：2002年3月21日2002年3月22日，共2天；（6）、调研人员实地培训：2002年3月23日，共1天；（7）、调研执行：2002年3月24日2002年4月8日，共16天；（8）、信息数据、资料的收集：与调查执行时间同步；（9）、调研报告的撰写：2002年4月9日2002年4月13日，共5天；3、项目调研工作分配计划（1）、项目基础市场调研，由韦斌负

3、责，时间为：2002年3月25日2002年3月26日，共2天；（2）、住宅商品房市场现状调研，由柯斌负责，时间为：2002年3月25日2002年4月3日，共10天；（3）、住宅商品房消费者市场调研，由方平负责，时间为：2002年3月25日2002年4月3日，共10天；（4）、住宅商品房流通环节调研，由韦斌负责，时间为：2002年3月27日2002年4月3日，共8天；（5）、住宅商品房购买市场调研，由黄惠、谢长征负责，时间为：2002年3月25日2002年4月3日，共10天；（6）、项目竞争市场调研，由李勇负责，时间为：2002年3月25日2002年4月3日，共10天；（7）、专家论证会议，由我

4、司总部负责，时间为：2002年4月8日，共1天；4、调研工作完成的返城时间安排（1）、第一批返城人员与时间：2002年4月4日 柯斌、黄惠；（2）、第二批返城人员与时间：2002年4月13日 马瑞安；（3）、第三批返城人员与时间：2002年5月8日 倪缨、李勇、韦斌；5、调研结果的复查工作安排（1）、住宅商品房市场现状复查，由韦斌负责，时间为：2002年4月4日2002年4月7日，共4天；（2）、住宅商品房消费者市场现状复查，由马瑞安负责，时间为：2002年4月4日2002年4月7日，共4天；（3）、住宅商品房流通环节调研结果的复查，由李勇负责，时间为：2002年4月3日2002年4月7日，共

5、5天；（4）、住宅商品房购买市场复查，由方平负责，时间为：2002年4月4日2002年4月7日，共4天；（5）、项目竞争市场调研复查，由谢长征负责，时间为：2002年4月3日2002年4月7日，共5天；（6）、专家论证会议，由我司总部负责，时间为：2002年4月8日，共1天；6、项目调研报告撰写工作计划和送呈（1）、项目基础市场分析报告，由韦斌负责，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；（2）、住宅商品房市场现状调研报告，由谢长征负责，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；（3）、住宅商品房消费者市场调研报告，由方平负责，时间为：2002年4月9日2002年

6、4月12日，共4天；（4）、住宅商品房流通环节调研报告，由韦斌负责，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；（5）、住宅商品房购买市场调研报告，由方平负责，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；（6）、项目竞争市场调研报告，由李勇负责，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；（7）、调研结果和建议，由倪缨负责，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；（8）、调研报告的文字整合及文章成型，由马瑞负责；（9）、调研报告送呈甲方，由倪缨负责，时间为：2002年4月13日中午12点前；二、项目调研工作具体计划1、项目调研第一阶段：总体调

7、研执行计划 时间：2002年3月22日2002年3月23日，共2天；要求：每日各责任人按计划完成各自工作，并统一交马瑞安整理成工作日志后EMAIL回公司； （1）、2002年3月22日 序号工作名录人员安排工作内容工作程序时间安排工作要求借助工具责任人备注1、熟悉长春市场项目组全体市场调研人员（共15名）对整个长春市场进行熟悉，初步为不同的市场调研工作确定调研对象和区域1、按地图熟悉长春市区322/19：00-20：00记住城市及道路长春市区地图柯斌购买7份地图2、甲方讲解长春市场322/20：00-22：00记住市场格局及重点楼盘长春楼盘分布图柯斌购买7份地图3、确定明日行程及路线322/2

8、2：00-23：00明晰行程及路线工作日记本柯斌全部（2）、2002年3月23日（表一）序号工作名录人员安排工作内容工作程序时间安排工作要求借助工具责任人备注2、普查市场项目组主要调研人员（共7人）熟悉长春市区及主要楼盘分布按所确定的行程进行323/8：00-12：001、基本熟悉长春市、道路及楼盘专用车甲方配合人员倪樱中饭快餐314/12：30-18：002、对各自调查区域和对象有更深入了解工作日记并记录在案倪樱 （3）、2002年3月23日（表二）序号工作名录人员安排工作内容工作程序时间安排工作要求借助工具责任人备注3、确定调研对象和区域项目主要调研人员（共7人）对整个长春市场进行分析，各

9、自确定市场调研工作确定调研对象和区域1、各负责人按市场状况修改工作计划323/19：00-20：00修改计划到可直接操作已完成的调研计划各负责人2、讨论和确定负责人的工作计划323/20：00-22：30确定修改的计划各负责人参加讨论倪樱3、确定调研人员分组323/22：30-23：00按预计工作量大小进行科学分组地图、楼盘图等倪樱请甲方配合（4）、2002年3月24日序号工作名录人员安排工作内容工作程序时间安排工作要求借助工具责任人备注4、调研前培训项目部全体调研人员（共15人）明确调查组织结构，宣布调查方式和调查目的，培训调查内容和实施计划，确定调查范围、行程等1、各组按各自计划对小说组成

10、员进行培训324/9：00-12：00明晰自己职责和目的5个工作场所柯斌方平2、准备各种所需资料324/13：00-17：00足够数量并直接使用的物料复印机等 黄惠、谢长征、李勇3、检查所有调研计划及样本。324/19：00-23：00做到万无一失 方平2、项目调研第二阶段：调研实施阶段工作表（时间：2002年3月25日2002年4月3日，共10天）要求：每日各责任人按计划完成各自工作后，统一交马瑞安整理成工作日志并EMAIL回公司；（1）、第一部分：项目基础市场调研，由韦斌负责，时间：2002年3月25日2002年3月26日；A、韦斌第一部分调研工作：2002年3月25日序号工作名录人员安排

11、工作内容工作方式时间安排完成要求借助工具责任人备注1、项目基础资源调研韦斌及调研人员1、项目地块状况调研（4）现场考察3.23日前形成文字和甲方研讨韦斌事前准备2、地块自然资源调研(7)现场考察8：00-12：00形成文字现场访及录韦斌及调研员事前准备3、生活配套设施调研(14)现场考察13：00-17：00形成文字现场走访及记录韦斌及调研员事前准备4、项目地块规划（2）现场考察3.23前形成文字和甲方研讨韦斌 5、地块资源对住宅商品房的影响（3）总结 19：00-23：00形成报告书电脑韦斌现场分析 B、韦斌第二部分调研工作：2002年3月26日序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工

12、作要求借助工具责任人备注2、项目市场环境调研韦斌及调研人员等， 1、城市基本现状调研（2）查阅资料及访问相关人8：00-12：00形成文字长春市志统计韦斌 收集资料2、国民经济发展现状调研（4）查阅资料及访问相关人13：00-15：00形成文字长春市志统计等韦斌 现场收集3、 政府关于住宅商品房的方针政策研究（5）总结与分析19：00-21：00形成文字电脑等韦斌 现场收集4、国民经济环境对发展本项目的影响总结与分析21：00-23：00形成文字电脑等韦斌 现场收集（2）、第二部分：住宅商品房市场现状调研，由柯斌负责，时间为2002年3月24日2002年4月3日；A、柯斌第一部分调研工作：20

13、02年3月24日序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备注1、住宅商品房市场总体调研柯斌及调研人员等1、总体概况（7）查阅资料及访问相关人13：00-17：00 记录在案长春市志统计等柯斌 收集资料2、总体概况总结 和甲方一起探讨19：00-22：00形成文字电脑柯斌 现场收集3、确定明天行程及准备所许物品及样本和小组成员共同讨论22：00-23：00形成文字电脑等柯斌现场收集B、柯斌第二部分工作：2002年3月25日-2002年4月3日，共10日序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备注2、个体产品调研柯斌及调研人员等1、 住宅商品房的

14、基本素质调研（5） 现场走访、记录 3月25日-4月3日 记录在案 车、地图柯斌 收集资料2、项目所在区域市场状况调研（4） 现场走访、记录 3月25日-4月3日记录在案车、地图柯斌 现场收集3、不同价格的典型项目调研现场走访、记录 3月25日-4月3日记录在案车、地图等柯斌现场收集4、满足市场需求的项目个体素质调研现场走访、记录3月25日-4月3日记录在案车、地图等柯斌现场收集注意：具体实施，见附件一：柯斌小组调研工作实施计划（3）、第三部分：住宅商品房消费者市场调研，由方平负责，时间为：2002年3月25日2002年4月3日；序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任

15、人备注2、市场消费需求调研方平及调研人员等1、 市场消费需求调研（8） 抽样调研 3月25日-4月3日 记录在案 车、地图方平收集资料2、消费者对个体产品的要求调研（12） 抽样调研 3月25日-4月3日记录在案车、地图方平现场收集3、对项目的综合素质调研（8）抽样调研 3月25日-4月3日记录在案车、地图等方平现场收集4、消费能力调研抽样调研3月25日-4月3日记录在案车、地图等方平现场收集5、消费者基本情况调研抽样调研3月25日-4月3日记录在案车、地图等方平现场收集序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备注2、三级市场调研方平及调研人员等1、市区商品房的出租状

16、况（5） 走访 3月25日-4月3日 记录在案 地图方平收集资料2、二手住宅商品房的转让状况（4） 走访 3月25日-4月3日记录在案地图方平现场收集3、区域内商品房的出租、出让状况（6）走访 3月25日-4月3日记录在案地图等方平现场收集4、整体市场的出租、出让价格分布状况走访3月25日-4月3日记录在案地图等方平现场收集5、三级市场对本项目的影响走访3月25日-4月3日记录在案地图等方平现场收集注意：具体实施，见附件二：方平小组调研工作实施计划（4）、第四部分：住宅商品房流通环节调研，由韦斌负责，时间为：2002年3月27日2002年4月3日；序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工

17、作要求借助工具责任人备注1、住宅商品房市场的营销推广调研韦斌及调研人员等1、不同价格典型楼盘的推广策略（4） 走访 3月27日-4月3日 记录在案 地图 韦斌收集资料2、不同价格典型楼盘的基本销售模式 走访 3月27日-4月3日记录在案地图韦斌现场收集2、营销渠道分析 1、营销渠道调查细分化走访 3月27日-4月3日记录在案 韦斌现场收集2、市场调查结果走访3月27日-4月3日记录在案地图等 韦斌现场收集3、总论分析3月27日-4月3日记录在案地图等 韦斌现场收集注意：具体实施，见附件三：韦斌小组调研工作实施计划（5）、第五部分：住宅商品房购买市场调研，由黄惠、谢长征负责，时间为：2002年3

18、月25日2002年4月3日；序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备注 1、1、按地段资源因素的类比项目调研 走访 3月27日-4月3日 记录在案 地图谢长征收集资料2、按建筑类别因素的类比项目调研 走访 3月27日-4月3日记录在案地图谢长征现场收集类比项目的购买市场调研 谢长征及调研人员等3、按价格因素的类比项目调研走访 3月27日-4月3日记录在案 谢长征现场收集4、按户型因素的类比项目调研走访3月27日-4月3日记录在案地图等 谢长征现场收集5、按社区规模因素的类比项目调研6、按项目的规划设计要点为标准，确定购买市场走访走访3月27日-4月3日3月27日-4

19、月3日记录在案记录在案地图等地图等 谢长征谢长征现场收集现场收集序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备注2、项目购买市场调研定量分析黄惠及调研人员等1、 购买群体特征分析 抽样调研 3月25日-4月3日 记录在案 车、地图 黄惠收集资料2、 购买者对项目所在区域的认可程度 抽样调研 3月25日-4月3日记录在案车、地图黄惠现场收集3、对项目的综合素质调研（8）抽样调研 3月25日-4月3日记录在案车、地图等黄惠现场收集4、消费能力调研购买者对项目的认可情况分析抽样调研3月25日-4月3日记录在案车、地图等黄惠现场收集注意：具体实施，见附件四：黄惠小组调研工作实施计

20、划（6）、第六部分：项目竞争市场调研，由李勇负责，时间为：2002年3月25日2002年4月3日；序号工作名录人员安排工作内容工作方式时间安排工作要求借助工具责任人备注1、市场供需调研李勇及调研人员等开发量、流通数量、销售数量、空置率 走访 3月27日-4月3日 记录在案 地图 李勇收集资料2、周边竞争状况李勇及调研人员等 竞争圈情况调研 走访 3月27日-4月3日记录在案地图李勇现场收集3、典型竞争对手调研李勇及调研人员等选择竞争项目进行分析走访 3月27日-4月3日记录在案 李勇现场收集注意：具体实施，见附件四：黄惠小组调研工作实施计划 三、项目调研方式、对象、样本的确定1、关于本项目调研

21、工作的设计在明确项目调研目的的基础上，才能有效的进行整个项目调研工作，这是前提。为保障调研目的的达到，调研工作首先要设计的是调研内容，这是由调研目的决定的。调研内容必须通过特定调研方式和针对有效的调研对象来进行，这样才能保障调研工作的准确。调研方式和调研对象之间的关系是，第一、调研方式是由调研对象所决定的；第二、两者反过来又修正调研内容。同时，调研内容、调研方式和调研对象，其三者共同决定了整个调研工作的组织，于是，整个调研工作的模式应该是：调研目的 调研内容 调研对象 调研方式 调研组织2、项目调研目的研讨这实际上也是项目营销推广策划的依据，因为，本次项目调研的最终目的在于，找到项目营销推广中

22、能最快完成销售的、切实可行的项目营销因素的各种定位。现罗列如下：（1）、地块调研及分析，由此得到地块状况对项目的影响；（2）、宏观环境及市场状况对项目的影响；（3）、项目及周边状况对项目的影响；（4）、消费市场及购买需求对项目的影响；（5）、项目个体产品的户型特征；（6）、项目综合质素基础；（7）、项目优劣势；（8）、项目目标客群所决定的营销因素定位；（9）、项目目标客群所决定的传播因素定位；（10）、价格定位；（11）、卖场进行实际销售所需要的销售物料内容、数量和运用方式；（12）、针对本项目的具体情况，编制培训计划； （13）、目标客群能接受的广告策略、广告方案、平面设计、广告发布、广告预

23、算、广告效果评估等以上共14个子目标所组成的目标系统，将最终支持项目营销推广方案的确定。3、项目调研目的所决定的本次调研内容、调研对象及调研方式的明细表（1）、第一部分 项目基础市场调研序号调研内容调研方式调研对象1-1本项目地块地埋位置1-1-1项目地理位置 现场统计项目地块1-1-2项目地块状况现场统计项目地块1-1-3项目地块状况研讨现场统计项目地块1-1-4项目地块自然资源现场统计项目地块1-2周围景观现场统计项目地块1-1-1污染状况现场统计项目地块1-1-2社会治安状况现场统计项目地块1-1-3现有交通状况现场统计项目地块1-1-4生态环境状况现场统计项目地块1-1-5卫生状况现场

24、统计项目地块1-1-6水资源状况现场统计项目地块1-3地块周边生活配套设施1-3-1周边居民习惯的日常购物场所现场统计周边居民1-3-2周边居民家庭数量及人口总数现场统计周边居民1-3-3周边居民文体设施现场统计项目地块1-3-4医疗卫生现场统计项目地块1-3-5金融服务现场统计项目地块1-3-6宾馆餐饮现场统计项目地块1-3-7邮政电信电话调查项目地块1-3-8电视台电话调查项目地块1-3-9娱乐设施现场统计项目地块1-3-10休闲场所现场统计项目地块1-3-11生活供水访谈式调查项目地块1-3-12生活供电访谈式调查项目地块1-3-13学校访谈式调查项目地块1-3-14居民交通设施访谈式调

25、查项目地块1-4、地块规划1-4-1、地块规划的技术经济指标1-4-1-1总占地面积资料查阅发展商1-4-1-2容积率资料查阅发展商1-4-1-3覆盖率资料查阅发展商1-4-1-4绿化率资料查阅发展商1-4-1-5总建筑面积资料查阅发展商1-4-1-6总户数资料查阅发展商1-4-2地块所肩负的城市功能资料查阅发展商1-5地块开发住宅商品房的可能性评测资料查阅发展商1-5-1从地块状况研讨1-5-1-1从项目地块地理位置看现场统计项目地块1-5-1-2从项目地块状况看现场统计项目地块1-5-1-3从地质状况看现场统计项目地块1-5-2从地块自然资源探讨 序号调研内容调研方式调研对象1-5-2-1

26、从周围景观看现场统计项目地块1-5-2-2从污染状况看现场统计项目地块1-5-2-3从治安状况看现场统计项目地块1-5-2-4从现有交通状况看现场统计项目地块1-5-2-5从卫生状况看现场统计项目地块1-5-3从地块周边生活方式探讨1-5-3-1从居民习惯购物场所看现场统计周边居民1-5-3-2从周边居民家庭数量及人口总数看现场统计周边居民1-5-3-3从周边居民文体设施看现场统计项目地块1-5-3-4从医疗卫生看现场统计项目地块1-5-3-5从金融服务看现场统计项目地块1-5-3-6从宾馆餐饮看现场统计现场统计1-5-4从地块规划探讨1-5-4-1从地块规划技术经济指标看调查分析发展商、年鉴

27、1-5-4-2从地块所肩负的城市功能看调查分析发展商、年鉴2-1城市基本现状2-1-1基本概况2-1-1-1位置面积查阅资料市志年鉴2-1-1-2地质、地貌查阅资料市志年鉴2-1-1-3气候查阅资料市志年鉴2-1-1-4水文水情查阅资料市志年鉴2-1-1-5自然资源查阅资料市志年鉴2-1-1-6行政划分查阅资料市志年鉴2-1-1-7城市规模查阅资料市志年鉴2-1-1-8自然资源查阅资料市志年鉴2-1-1-9交通运输查阅资料市志年鉴2-1-1-10信息通讯查阅资料市志年鉴2-1-1-11经济状况查阅资料市志年鉴2-1-2城市现状对发展住宅商品房的支持和阻碍2-1-2-1从位置看查阅资料市志年鉴等

28、资料 2-1-2-2从面积看查阅资料市志年鉴等资料2-1-2-3从自然资源看查阅资料市志年鉴等资料2-1-2-4从城市规模看查阅资料市志年鉴等资料2-1-2-5从交通运输看查阅资料市志年鉴等资料2-1-2-6从信息通讯看查阅资料市志年鉴等资料2-1-2-7从经济状况看查阅资料市志年鉴等资料2-2国民经济发展现状2-2-1社会人口及比例2-2-1-1常住人口查阅资料市志年鉴2-2-1-2暂住人口（持暂住证人口）查阅资料市志年鉴2-2-1-3流动人口查阅资料市志年鉴2-2-2社会经济现状2-2-2-1与历史相比查阅资料市志年鉴2-2-2-2实际经济现状调研分析A市场物价查阅资料市场B居民生活查阅资

29、料市志年鉴C居民家庭月均消费支出状况查阅资料市志年鉴D就业状况调查分析市志年鉴E居民家庭主要消费品拥有量查阅资料市志年鉴2-2-3实际消费状况2-2-3-1消费能力查阅资料市志年鉴2-2-3-2消费习惯查阅资料市志年鉴2-2-3-3消费观念查阅资料市志年鉴2-2-3-4市民消费的心态查阅资料市志年鉴2-2-3-5总体描述查阅资料市志年鉴2-2-4国民经济发展现状对住宅物业的支持和阻碍综合分析市志年鉴2-3政府政策方针研究2-3-1城市发展规划查阅资料规划局2-3-2政府保护的物业管理制度查阅资料房管局2-3-3住宅物业的金融支持查阅、电话调查银行2-3-4消费者对于政策敏感点分析抽样调查周边群

30、众2-3-5政府政策对住宅发展的影响查阅资料相关政府文件2-4在该地区发展住宅商品房的可能性评价2-4-1从购买力情况看2-4-1-A购买力现状查阅资料市志年鉴2-4-1-B购买力发展情况预测专家咨询市志年鉴B-a从消费能力看专家咨询市志年鉴B-b从收入能力看专家咨询市志年鉴第二部分住宅商品房市场现状调研序号调研内容调研方式调研对象1-1-1住宅商品房市场开发现状 专业机构咨询房地产商及相关机构1-1-2住宅商品房的基本素质分析专业机构咨询1-2-1项目所在区域住宅商品房现状调查现场统计项目地块1-2-2区域市场态势 综合分析房地产商1-2-3区域住宅商品房的营销市场特点实地考察长春居民1-2

31、-4区域条件对发展住宅商品房的支持和阻碍现场统计项目地块2-1-1典型项目调研 现场统计类比楼盘2-1-2典型项目所反映的个体项目素质分析现场统计周边群众2-2满足市场需求的项目个体素质的基础要求现场统计周边群众3-1-1消费者对本项目的认知度抽样调查周边群众3-1-2消费者的结构抽样调查周边群众3-1-3家庭收入抽样调查周边群众， 3-1-4动机调研抽样调查周边群众3-1-5面积抽样调查周边群众3-1-6建筑风格抽样调查周边群众3-1-7对项目区域环境的认可抽样调查周边群众3-1-8基础需求特征总结综合分析综合第三部份：住宅商品房的消费市场调研序号调研内容调研方式调研对象一市场消费需求调研1

32、-1消费需求基础调研1-1-1消费者对本项目的认知度抽样调查周边群众1-1-2消费者的结构抽样调查周边群众1-1-3家庭收入抽样调查周边群众1-1-4动机调研抽样调查周边群众1-1-5面积抽样调查周边群众1-1-6建筑风格抽样调查周边群众1-1-7对项目区域环境的认可抽样调查周边群众1-1-8基础需求特征总结根据调研结果综合分析1-2消费者对个体产品的需求抽样调查周边群众1-2-1户型抽样调查周边群众1-2-2房屋类型抽样调查周边群众1-2-3层高抽样调查周边群众1-2-4朝向抽样调查周边群众1-2-5景观抽样调查周边群众1-2-6装修抽样调查周边群众1-2-7两房单位抽样调查周边群众1-2-

33、8三房单位抽样调查周边群众1-2-9四房单位抽样调查周边群众1-2-10错层单位抽样调查周边群众1-2-11复式单位抽样调查周边群众1-2-12总结综合分析综合1-3对项目的综合素质调研1-3-1物业管理专业机构查询物管公司1-3-2绿化园林专业机构查询物管公司1-3-3景观现场观察各小区1-3-4周边生活配套现场观察各小区1-3-5交通现场观察各小区1-3-6社区自身配套现场观察各小区1-3-7-网络现场观察各小区1-3-8其他现场观察各小区1-4消费能力调研抽样调查长春居民1-4-1资金来源抽样调查长春居民1-4-2按揭付款的首期抽样调查长春居民1-4-3月供款抽样调查长春居民1-4-4总

34、价承受能力抽样调查长春居民1-4-5付款方式抽样调查长春居民1-4-6总结根据调查情况综合长春居民1-5消费者基本状况1-5-1职业抽样调查长春居民1-5-2年龄抽样调查长春居民1-5-3家庭人口抽样调查长春居民1-5-4文化程度抽样调查长春居民1-6消费群体的总体特征实地考察综合分析二三级市场调研2-1市区住宅商品房的出租状况2-1-1不同区域的住宅商品房出租状况量化分析访谈式调查房屋中介公司及有关群众2-1-2价格分析访谈式调查2-1-3面积分布访谈式调查2-1-4户型分析访谈式调查2-1-5区域消费者认可程度抽样调查2-2二手住宅商品房的转让情况2-2-1价格访谈式调查房屋中介2-2-2

35、交易方式访谈式调查房屋中介2-2-3二手房的税收情况访谈式调查有关机构2-2-4银行的支持访谈式调查银行2-3三级市场对本项目的影响专家咨询专家三居住文化3-1生活方式实地考察、深入访谈长春年鉴长春民众3-2文化影响力调查实地考察、深入访谈3-3房地产热点购买调查实地考察、深入访谈第四部分 住宅商品房流通环节调研序号调研内容调研方式调查对象1-1-1成功楼盘现场考察类比楼盘1-1-2成功楼盘现场考察类比楼盘1-1-3成功楼盘现场考察类比楼盘1-1-4成功楼盘现场考察类比楼盘1-1-5成功楼盘现场考察类比楼盘1-1-6成功楼盘现场考察类比楼盘1-1-7成功楼盘现场考察类比楼盘1-1-8成功楼盘现

36、场考察类比楼盘1-1-9成功楼盘现场考察类比楼盘1-1-10成功楼盘现场考察类比楼盘1-1-11推广策略的总结和对本项目的启示1-1-11-1信誉调查研究类比楼盘1-1-11-2产品调查研究类比楼盘1-2基本销售模式1-2-1媒体广告调查研究类比楼盘1-2-1-1视听两用媒体调查研究类比楼盘1-2-1-1-A电视调查研究类比楼盘1-2-1-1-B电影调查研究类比楼盘1-2-1-2视觉媒体调查研究类比楼盘1-2-1-2-A户外广告调查研究类比楼盘1-2-1-2-B车体广告调查研究类比楼盘1-2-1-2-C报纸广告调查研究类比楼盘1-2-1-2-D杂志调查研究类比楼盘1-2-1-2-E直邮调查研究

37、类比楼盘1-2-1-2-F铺头广告调查研究类比楼盘1-2-1-2-G海报调查研究类比楼盘1-2-1-3听觉媒体调查研究类比楼盘1-2-1-3-A电台调查研究类比楼盘1-2-1-4卖场调查研究类比楼盘1-2-1-4-A售 楼 处调查研究类比楼盘1-2-1-4-B示范单位调查研究类比楼盘1-2-1-5售楼员调查研究类比楼盘1-2-2交易方式1-2-2-1按揭抽样调查当地群众1-2-2-2打折抽样调查当地群众1-2-2-3一次性付款抽样调查当地群众1-2-2-4分期付款抽样调查当地群众1-2-3入市时机1-2-3-1开盘调查研究类比楼盘1-2-3-2入市手段调查研究类比楼盘1-3对项目未来营销的推广

38、1-3-1项目未来营销推广可借鉴的成功经验调查研究类比楼盘1-3-2项目未来营销推广必须注意的因素调查研究类比楼盘2-1营销渠道调查细分2-1-1项目营销渠道调查的媒体对象2-1-1-A报纸媒介调查研究类比楼盘2-1-1-B电视媒介调查研究类比楼盘2-1-1-C户外广告媒介调查研究类比楼盘2-1-1-D互联网媒介调查研究类比楼盘2-1-1-E报章杂志媒介调查研究类比楼盘2-1-1-F派发资料式媒介调查研究类比楼盘2-1-1-G亲朋介绍媒介调查研究类比楼盘2-1-1-H其他途径媒介调查研究类比楼盘2-1-2市场调研的目标消费群体2-2市场调查结果2-2-1长春市民对营销渠道认知度入户问卷式调查当

39、地群众2-2-2长春消费者接受媒体习惯入户问卷式调查当地群众2-2-3长春消费者接受媒体的方式入户问卷式调查当地群众2-2-3-1-A硬性、软性传播入户问卷式调查当地群众2-2-3-1-B原始自觉传播入户问卷式调查当地群众2-2-3-1-C整合营销传播入户问卷式调查当地群众2-2-3-2长春市消费者接受媒体入户问卷式调查当地群众2-2-4消费者接受户外媒体程度入户问卷式调查当地群众2-2-5媒体收费标准访谈有关媒体第五部份：项目的购买市场调研序号内容调查方式调查对象一类比项目的购买市场调研1-1按地段资源因素的类比项目调研1-1-1地块资源因素的确立 相关资料类比楼盘1-1-2类比标准的确立相

40、关资料类比楼盘1-1-3按类比标准确定的本项目得分情况实地考察类比楼盘1-1-4类比楼盘确定实地考察类比楼盘1-1-5调研结果及相似度分析综合分析分析1-1-6确定和项目相似度最高的典型项目现场考察类比楼盘1-1-7典型项目的购买市场调研及总结实地考察长春居民1-2按建筑类别因素的类比项目调研1-2-1建筑类别因素的确定相关知识1-2-2不同建筑类别的类比项目市场调研问卷调研长春居民1-3按价格因素的类比项目调研1-3-1价格因素的确定实地考察长春房地产市场1-3-2不同价格类别的类比项目市场调研问卷调研1-3-3典型项目的购买市场调研及总结问卷调研、综合分析长春居民1-4按户型因素的类比市场

41、调研1-4-1户型因素的确定相关知识分析1-4-2不同价格类别的类比项目市场调研问卷调研、综合分析长春居民1-4-3典型项目的购买市场调研及总结问卷调研、综合分析长春居民1-5按社区规模因素的类比项目调研1-5-1社区规模因素的确定相关知识分析1-5-2不同价格类别的类比项目市场调研问卷调研、综合分析长春居民1-5-3典型项目的购买市场调研及总结问卷调研、综合分析长春居民1-6按项目的规划要点为标准，确定项目的目标购买市场1-6-1项目的规划设计要点所确定的标准专家咨询有关房地产商1-6-2确定符合项目各规划设计要点的类比项目的目标市场汇总综合分析类比项目1-6-3项目目标市场确定综合分析分析

42、二项目购买市场调研定量分析1-1分析购买者计划购房的时间抽样调研当地群众1-2购买者群体特征分析抽样调研当地群众1-2-1购买者群体特征抽样调研当地群众1-2-2购房选择及置业行为特点分析抽样调研当地群众1-2-3购房资金筹备及付款方式分析抽样调研当地群众1-3对项目所在区域的认可程度抽样调研当地群众1-3-1对区域的评价抽样调研当地群众1-3-2购买者对区域市政配套的评价抽样调研当地群众1-3-3潜在消费者对周边生活配套状况的评价抽样调研当地群众1-3-4对区域市场前景的评价抽样调研当地群众1-3-5对区域环境的评价抽样调研当地群众1-3-6对区域居住氛围的评价抽样调研当地群众1-3-7对区

43、域商务氛围的评价抽样调研当地群众1-3-8购买者对区域的评价抽样调研当地群众1-3-9购买者心目中项目区域的档次抽样调研当地群众第六部份：项目竞争市场调研序号工作内容调研方式调查对象一房地产市场的供需调研1-1开发量走访有关部门查阅相关资料房地产年鉴1-2流通数量1-3销售数量1-4空置率二项目周边竞争状况及对项目的影响2-1第一层竞争圈2-1-1竞争因素综合分析相关资料2-1-2目前在售楼盘实地考察、深入访谈房地产公司、当地有关部门2-1-3即将推出的楼盘实地考察、深入访谈2-1-4对项目的影响分析实地考察、深入访谈2-2第二层竞争圈2-2-1竞争因素实地考察深入访谈房地产公司当地有关部门2

44、-2-2目前在售楼盘2-2-3即将推出的楼盘2-2-4对项目的影响分析综合分析分析2-3竞争情况总结综合分析分析三典型竞争对手调研3-1君山商城推广策略3-1-1基本情况实地考察项目地情况3-1-2项目卖点罗列实地考察宣传材料3-1-3营销策略综合分析类比楼盘3-1-4君山商城推广策略评判综合分析分析3-4-4推广策略评判综合分析分析第七部份：项目的综合分析序号调研内容调研方式调研内容一项目地块SWOT分析二依据调查产生的情况建议2-1产品定位综合分析相关资料2-2建筑定位综合分析相关资料2-3市场定位综合分析相关资料2-4价格定位综合分析相关资料2-5营销定位综合分析相关资料2-6品牌定位综

45、合分析相关资料2-7消费群体定位综合分析相关资料四、项目购买意向客群征订计划责任人：方平，配合人员：马瑞安；工作时间：2002年3月20日-2002年4月20日。序号工作内容责任人时间工作方式调查对象工作要求备注1消费者调查中取得意向客户黄惠25/3-3/4共10日随机产生、附送礼品所有有意向购买者取300份意向认购1、所有意向客户凭意向登记书优惠一万元。做母鸡的意向客户给予 2、按100平方米和广告公司讨论布展方案，由方平负责。3、达到800份意向登记立即召开信息发布酒会，酒会布展由方平负责。4、准备内部认购书一式三份，并准备签约。2房交会中取得意向客户方平4月中旬布置展览现场吸引人气 所有

46、参加房交会者取150份意向认购3营业推广方式取得意向客户李勇3/4-13/4共11日打电话预约、发问卷调查、附送礼品个体私营业主闹市街头及高级娱乐场所、高档售楼处门口取250份意向认购4项目周边调查取得意向客户谢长征3/4-13/4共11日入户调查、附送礼品项目地周边有较高收入者取100份意向认购五、项目调研所需物料及费用1、工具类物料：（1）、电话、传真机 各一部（2）、笔记本 18本（3）、自行车 5两（4）、电脑 3台（5）、 笔 16支（6）、长春市地图 8份（7）、礼品 2800份（8）、香烟 5条 （9）、长春市楼盘分布图 8份（10）、长春大型行政地图 2张（11）、长春2000

47、年、2001年主要报纸全年本 各一套（12）、长春市最新城市规划 1套（13）、2002年长春黄页 1本 （14）、打印机 1台（15）、磁盘 30张（16）、相机 2部（17）、胶卷 10卷 2、样本类（1）、普通楼盘调查表 220份（2）、重点楼盘调查表 60份（3）、住宅调查表 2000份（4）、意向登记书 800份 3、文件类（1）、长春2000年、2001年年鉴 各一本（2）、长春2000年、2001年统计年鉴 各一本（3）、长春市志 一本（4）、长春天安第一城设计彩图 8份（5）、长春天安第一城楼盘规划平面图 8份（6）、长春天安第一城小高层建筑户型图 8份（7）、长春天安第一城多层建筑户型图 8份（8）、长春天安第一城别墅建筑户型图 8份 4、调研费用（预算）（1）、广告礼品 5元2800份=14000元（2）、自行车 80元5辆=400元（3）、香烟费（全体市调人员） 150元2条=300元（4）、招待费（资深专家）