贷款及居间业务介绍

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1、银行贷款业务介绍 银行贷款业务个人住房贷款-1、贷款用途：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，目前其主要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款，即通常所称个人住房按揭贷款。-3、贷款条件：借款人必须同时具备下列条件：（1）有合法的身份；（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；（4）有所购（大修）住房全部价款20以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；（6）贷款行规定的其他条件。-

2、4、贷款额度：最高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80-5、贷款期限：一般最长不超过30年。-6、贷款利率：贷款利率执行商业性贷款利率，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。-7、申请贷款应提交的资料：-（1）身份证件复印件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；-（2）贷款行认可的借款人偿还能力证明资料，例如：收入证明和资产证明等；-（3）合法有效的购买（大修）住房合同、协议及相关批准文件；-（4）涉及抵押或质押担保的，需要提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及

3、有处分权人同意抵押或质押的书面证明；-（5）涉及保证担保的，需提供保证人同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；-（6）借款人用于购买（大修）住房的自筹资金的有关证明；-（7）房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（现房）（复印件）；-（8）贷款行规定的其他文件和资料-8、客户贷款流程：-（1）提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料。-（2）签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同，并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。-（3）开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的

4、储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。-（4）支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。-（5）按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。-（6）贷款结清。贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日（一次性还本付息类贷款）或贷款最后一期（分期偿还类贷款）前结清贷款；正常结清指在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还

5、类贷款）结清贷款。如提前结清贷款，借款人须在清偿应付各项款项后，提前10个工作日贷款行提出提前结清申请。贷款结清后，借款人从贷款行领取贷款结清证明，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的贷款结清证明到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。公积金个人住房贷款产品优点：贷款利率低，期限长，缓解借款人的还款压力。申请条件：申请住房公积金贷款必须符合当地住房公积金管理部门有关住房公积金贷款的规定。应具备的基本条件为：（1）有合法的身份；（2）按时足额缴存住房公积金；（3）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（4）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及其他证明文件；

6、（5）有规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；（6）有符合要求的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；（7）符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。贷款额度：最高额度按照当地住房公积金管理部门的有关规定执行。贷款期限：在中国人民银行规定的最长贷款期限内由当地住房公积金管理部门根据借款人的实际情况确定贷款期限。贷款利率：按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率执行，目前执行利率情况是：贷款期限5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.14%；贷款期限5年以上（不含5年）的：贷款年利率为4.59%。还款方式：借款期限

7、在1年（含1年）以内的，采用到期一次还本付息方法，借款期限在1年以上的，采用等额本息还款法、等额本金还款法和当地住房公积金管理部门认可的其他还款方式。个人客户操作流程如下：提出申请。借款申请人提出书面借款申请，并提交有关资料，由建设银行负责受理后交住房公积金管理部门或直接向住房公积金管理部门申请。签订合同。借款申请经住房公积金管理部门审批通过后，由建设银行与借款人签订借款合同和担保合同。选用委托扣款方式的借款人须在建设银行开立龙卡或储蓄账户。抵押登记和保险。按照借款合同约定和住房公积金管理部门要求，建设银行办理房屋抵押登记、合同公证及住房保险等手续。支用款项。建设银行按借款合同约定，为借款人开

8、立贷款账户，并将贷款资金划入售房人售房款专用账户或其他指定账户内。按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式，委托建设银行分期扣款或到建设银行柜面，按期归还公积金贷款本息。合同变更。合同执行期间，借款人可向建设银行或住房资金管理部门提出变更借款期限、还款方式、提前还款等申请，经审核同意后，建设银行为借款人办理合同变更手续。贷款结清。建设银行为借款人出具“贷款结清证明”，借款人取回抵押登记证明等文件，到原抵押登记部门办理抵押登记注销等手续。个人住房固定利率贷款-1、贷款用途：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买住房-2、贷款对象：同个人住房贷款贷款。固定利率个人住房贷款主要营销对象为关注国

9、内外宏观经济走势、对利率水平变化敏感、对利率趋势有一定判断能力、认为我国利率水平处于升息阶段、对于未来的支出有一个精确规划的购房者。-3、贷款条件：同个人住房贷款贷款。-4、贷款额度：同个人住房贷款。对于90平方米以下的第一套自住用房，贷款额度最高不得超过所购房价的80；对于90平方米以上或90平方米一下但不属于第一套自住用房，贷款额度最高不得超过所购房价的70。-5、贷款期限：固定利率个人住房贷款期限最长为30年。固定利率个人住房贷款为阶段性固定，实行固定利率的期限最长不超过10年。我行现行产品为客户提供三个固定期限档次：3年期、5年期和10年期。-6、贷款利率： 固定利率个人住房贷款的执行

10、利率由建设银行在同期人民银行公布的基准利率水平基础上确定，固定利率个人住房贷款的执行利率实行下限管理。-7、还款方式等额本息还款法或等额本金还款法。-8、产品特点1、贷款利率组合灵活。在整个贷款期限内，借款人可以选择单一档次固定利率，也可以分段选择不同档次固定利率组合，还可以选择固定利率和浮动利率组合。2、贷款利息负担轻。为减轻借款人的贷款负担，建设银行确定的固定利率水平较低。3、利率风险小。固定利率个人住房贷款产品可以帮助借款人有效规避利率风险，锁定借款成本，精确计算自己财务支出，免受利率变动冲击。-9、申请贷款应提交的资料：同个人住房贷款贷款。-10、客户贷款流程：同个人住房贷款贷款。 物

11、业股权抵押合同格式 物业股权抵押合同介绍: 物业股权抵押合同于中国银行_分行(以下简称“中行”)应_公司(以下简称“A公司”)的要求，就联合牵头人为A公司安排的银团贷款，同意向_公司(以下简称“代理行”)和_银行(以下简称“联合牵头行”)出具担保函，A公司及其股东，即B公司(以下简称“股东”)与中行签订本行业股权抵押简同(以下简称“抵押合同”)，各方在此保证承担以下责任：物业股权抵押合同于中国银行_分行(以下简称“中行”)应_公司(以下简称“A公司”)的要求，就联合牵头人为A公司安排的银团贷款，同意向 _公司(以下简称“代理行”)和_银行(以下简称“联合牵头行”)出具担保函，A公司及其股东，即

12、B公司(以下简称“股东”)与中行签订本行 业股权抵押简同(以下简称“抵押合同”)，各方在此保证承担以下责任：第一条A公司同意将_大厦的建筑物及其所属的一切设施、财产、A公司的营业收入及一切收益和权利(以下统称“一切资产”)抵押给中行， 中行对一切资产拥有第一抵押权和第一留置权，股东同意将上述一切资产的股东所有权及股东对A公司的一切权益(以下简称“股权”)抵押给中行，但股东在本抵 押合同项下对中行的责任只限于其股权。第二条在_大厦的建造期间，由于一切资产尚未全部形成，A公司同意将与_大厦的建造有关的以其为“受益人”、“台头人”、“收货 人”的履约保函(如果有)、承包合同和保险单据及其一切有价证券

13、与物权凭证先行抵押给中行。在_大厦建筑物区属于A公司所有的一切设备、材料、财产 等也抵押给中行。第三条_大厦建成开业后，A公司同意将其所拥有的一切资产，无论是固定资产或是流动资产，无论是现时或将来存放在任何银行的任何种类的、到期的或未到期的全部存款，均抵压给中行。第四条中行同意在中行根据本合同第六条的规定行使本抵押合同赋予的权力之前，A公司有权使用和经营_大厦，并且在正常的业务范围内运用一切资产。第五条在联合牵头行和/或代理行没有要求中行履行其保函项下的责任的前提下，各方同意对_大厦建造有关的履约保函、承包合同和保险单据的任何赔偿，需付给A公司用以完成_大厦和维持正常营业及偿还贷款合同项下的贷

14、款本息。第六条在A公司没有违反贷款合同中偿还贷款本金及所发生的利息的规定，并且联合牵头行和/或代理行没有要求中行履行其保函项下的责任的前提 下，A公司可以按照贷款协议和股东间签订的_公司合同(以下简称为“合资合同”)的规定给股东分配红利，已分配的红利为股东的私有财产，不受本合同 的限制。第七条A公司和股东同意，一旦中行履行其担保函项下的付款责任，向银团偿还了部分或全部担保金额，或A公司、或股东违背了本抵押合同中任何条 款，中行在A公司和股东收到中行发出书面通知书七天后可自动取得一切资产和股权的所有权。中行同意如果A公司或股东在上述七天之内，按照要求补偿中行的一 切损失或弥补该违约行为外，中行将

15、不实施其取得所有权的权力。第八条(1)A公司和股东同意：中行一经获得一切资产和股权的所有权，即可自己或通过一个指定人占有并按商业做法经营_大厦，或在各股东 先行决定不购买_大厦后，中行随意处理一切资产和股权。其顺序为：中行和各股东将对价格进行商定，如果在七天之内无法在买卖价格问题上达成一致意 见，中行即可以出售时能够取得的最好价格，自由地向任何购买者包括各股东出售其在_大厦中的权益(但应考虑各股东推荐的可能的购买者)。(2)中行可用经营或出售所得的款项来补偿其损失。(3)如果营业或出售所得足以补偿中行所受损失，所剩款项将根据合资合同中各方的权利支付给A公司或其股东。如果A公司或其股东已补偿了中

16、行所受损失，从而中行未出售_大厦，一切资产和股权将退给A公司和各股东。第九条A公司和股东向中行保证：(1)A公司、B公司在_注册登记，均为信誉良好的法人。与本合同有关的各方签字人均是经过各该方董事会或上级主管部门授权批准的代表，有权代表该方签订本合同。(2)A公司按时向中行提供_大厦在建造中和经营中的有关文件和财务报表，使中行能了解_大厦的建设、经营情况和收支状况。(3)中行有权审查A公司的一切帐目和业务档案，有权出席旁听A公司举行的董呈会议(无投票权)，对A公司的各方面工作提出意见和建议。(4)A公司对_大厦的一切资产妥善维修和保养，并按资产的实际价值投保各种必要的保险。(5)未经中行同意，

17、A公司不得向任何银行、企业或私人借款，但中行应同意A公司发展其正常业务的贷款，包括流动资金。即使经同意借款后，其它债权人的权益不得先于中行(联合牵头人组织的银行贷款除外)。(6)未经中行同意，A公司不得出售、转让、抵押或以其它任何方式处置其资产的全部或部分，但正常经营范围内的补充、代替、向出租人出租、管理 协议，及正常经营范围之内的其它业务除外，当任何一个股东将部分或全部股份转让，该受让人必须是中行认可的。股东在本抵押合同中的权利、义务和责任将由受 让人承担。本条款的解释不得在任何方面妨碍_大厦在正常的业务范围内的经营。第十条由本抵押合同而发生的任何争议，经友好协商仍不能得到解决，应交付中国国

18、际贸易促进委员会仲裁委员会仲裁。仲裁裁决是最终的。仲裁费应由败诉方负担。第十一条本合同项下发出的任何通知，要求索赔或其它必须以书面形式发出，按下列的地址或电传号送交当事人。(或按收件人_天前以书面形式通知另一方的地址或电传号送交)。 中国银行_分行信贷部地址：_电传：_回号：_A公司地址：_电传：_回号：_B公司地址：_电传：_回号：_本合同项下发出的任何通知、要求、索赔或其它通讯来往：1.如果以电传发出，以收到电传回号;2.如果以信件发出，发送至上述地址即视为妥善送达。第十二条本合同的适用法律为中华人民共和国法律，包括已经公布并生效的一切与抵押有关的适用法。但是如果本抵押合同中一些特殊事宜在

19、中国尚未有法可依之前，可参照国际商业惯例执行。第十三条本抵押合同自签字之日起生效直至中行为贷款而出具的保函失效为止。如果中行根据保函履行了其付款义务，本抵押合同的有效期将延至中行保函项下所付金额全部得到偿还时为止。第十四条执行本抵押合同所发生的费用，包括本抵押合同的公证费将由A公司负担。第十五条本抵押合同以中、英文(略)两种文字书就，两种文本具有同等法律效力。中国银行_分行(盖章)代表人：_(签字)A公司：(盖章)代表人：_(签字)B公司：(盖章)代表人：_(签字)订立合同日期：_年_月_日订立合同地点：_财产保全担保中的抵押及登记问题 某县房管局询问：我县董某因追讨工程款，已在外市法院立案，

20、董某要求对被告人的财产进行诉讼保全，但法院要求原告董某提供担保，董某便请该市一家担保公司向人民法院提供保证。担保公司要求董某提供反担保，董某将坐落在我县的1幢别墅作为抵押，并会同担保公司到我局申请抵押登记，我局觉得这种抵押和平时所受理的抵押有很大差异，不敢贸然受理。在诉讼保全时，以房产抵押作担保或反担保的，登记机构是否可以为之办理抵押登记?金绍达：在申请人向法院申请财产保全时，为避免财产保全申请错误，给被诉人造成经济损失，人民法院依据民事诉讼法的规定，可以要求其提供财产担保，以保障诉讼程序的顺利进行。在司法实践中，这种财产担保大多采用保证金的形式，即由申请人将一定数量的货币交付于人民法院作为担

21、保。如果是这种担保，就和房屋登记没有直接的关系。但近年来，已经出现以房屋作为担保的情况：一种是申请人直接以房屋作为担保，另一种是由第三人(有的为担保公司)向人民法院提供担保，并要求申请人提供反担保，而很多申请人是以房屋抵押作为反担保。对于这类抵押，登记机构是否可以为之办理抵押登记，就成了可以探讨的问题。如果直接以房屋作担保，是由当事人向人民法院提交格式的“财产保全担保书”和房屋权属证书，这种担保并不以登记为生效的要件(最高人民法院在关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第一百三十二条中规定了“当事人提供财产担保的，人民法院应当对该财产的权属证书予以扣押，同时向有关部门发出协助执行通知书，要

22、求其在规定的时间内不予办理担保财产的转移手续勺，登记机构只是协助法院将该房屋进行查封，查封的目的是保证日后可以执行，而与担保的生效无关。在这种情况下，房屋登记簿上记载的是查封信息，并非抵押登记信息。在财产保全中申请人以房屋抵押作为反担保时，如何登记则成了一个问题。物权法第一百七十一条规定：“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。”这一规定指的是民事上的债权和担保及反担保，担保是为了实现其债权，提供反担保的是债务人。而在本案中，人民法院与财产保全申请人、担保人之间并不形成

23、民事上的债权债务关系，法院并不是以债权人的身份、而是以国家赋予的公权力提出这一要求。当事人提供担保也不是出于自愿，因为民事诉讼法第九十二条规定：“人民法院采取财产保全措施，可以责令申请人提供担保：申请人不提供担保的，驳回申请。”因此，学界有人认为这种担保和反担保并不适用于民法对担保的规定。也有一种观点认为，向人民法院提供财产担保虽然不属于民事行为，但第三人提供担保后，要求提供反担保则是一种民事约定，因此可以按正常的反担保办理抵押登记。这种观点在理论上存在的一个问题是：谁是主债权人?法院肯定不是，而抵押人要么是债务人，要么是第三人，所以也不是债权人，剩下的就是担保人。债务人可以同时是抵押人，而债

24、权人不可能同时是担保人，否则这种担保就没有实际意义，所以担保人也不是债权人。这种观点在登记实践中也存在问题：对于民事活动中的反担保，当事人能按规定提交所有的登记文件，登记机构可以正常受理。财产保全中的反担保则不然：建设部城市房地产抵押管理办法第二十六条规定，房地产抵押合同应当载明的主要内容应当有“主债权的种类、数额”;房屋登记办法第四十三条在规定申请抵押权登记应当提交的文件时，要求提交抵押合同和主债权合同。而在财产保全中的反担保，当事人无法提供主债权合同。因此，这种以房屋抵押作为担保的方式，有别于民事活动中的房屋抵押，按现行规定，登记机构无法受理。但设身处地为当事人着想，确实也存在问题：双方自

25、愿设定抵押，在双方约定的事项出现以后，抵押权人可以行使抵押权，这样就能保证向人民法院提供担保的第三人的利益。如因不能进行不动产物权登记而使抵押权不能生效，就不利于保护第三人的利益，有的第三人还会因此而不再愿意为财产保全中的申请人提供担保。如果在今后的立法中能把这种反担保作为一个特例，允许其进行抵押登记，并在提供的登记文件上也作出相应的规定，将有助于这一问题的解决。房屋被开发商抵押给银行应该怎么维权?李先生咨询：我购买的房屋被开发商抵押给银行了，现在因为开发商未能偿还到期贷款，银行正准备将楼盘拍卖，开发商也已经人去楼空，我该怎么办?能否报案?河北新业律师事务所律师翟金棉：该纠纷应就以下两种情况分

26、别考虑：一、如果抵押设定在商品房买卖合同订立之前，则买卖合同无效;二、如果抵押设定在商品房买卖合同订立之后，李先生可以请求解除该买卖合同。开发商的抵押行为属于恶意欺诈，李先生可要求开发商返还已付购房款及利息，同时可以要求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿责任，就其诈骗行为还可以向公安机关报贷款买车四点细节 免息车贷非免费 贷款买车有着很多的细节影响着购车成本，零利率贷款购车并非意味着免除一切费用。笔者在此列出几点细节，希望帮助贷款买车的客户在综合考虑这些车贷细节之后，选择自己最合适的车贷类型，既能实现有车梦，也能节省购车成本。细节一:免息车贷不免手续费 现在不少汽车金融公司都推出了免息车贷

27、，然而在手续费方面却是有着不同的规定，有的需要收取手续费，有的不收取手续费。如果你要购买的车型是免息同时又免手续费，那么算是比较实惠的，若是需要收取手续费，则必须认真计算衡量。车贷的手续费一般是车款总额的4%-7%之间，并且是在交第一次月供的同时一次性交清手续费，如果手续费过高，么不妨考虑别的车贷类型。细节二:申请车贷前仔细阅读相关保险条款 贷款购车就意味着你在没有付清银行贷款前，车子是你抵押给银行的，是属于银行的。银行为了降低风险，一般都会在车贷合同上要求你必须购买一些车险作为贷款的条件。细节三:零利率贷款购车限制多 不少厂家联合汽车贷款机构推出了利率贷款购车活动，尤其是某些高档车。但是一般

28、利率贷款购车车有两个限制：一是零利率购车就不能享受相关活动的现金优惠，而有时这些现金优惠的额度是挺大的；二是利率贷款购车容易受时间和地域还有经销商的限制，并不是每次都是统一搞活动。如果想要利率贷款购车，上述两个方面必须综合考虑。细节四:认真考虑上浮车款和贷款利率 一般来说，如果是免息贷款的话，那么总车款会有一定比例的上浮，现款购车和贷款购车的价格不可能是一样的。在这种情况下，你就要计算上浮的金额有多大，是不是超过了商业贷款购车的利息总额，如果超过了，不妨申请商业车贷，没有超过，则可依申请免息贷款。据了解，成都汽车按揭贷款主要都是与担保公司合作，在银行眼里，车贷的风险相比房贷要小了不少。 “成都

29、汽车贷款利率都是上浮，最低也是基准，几乎不可能下浮。”l对于有购车欲望的消费者来说，眼下车市中主要有三种方式可供消费者选择，分别是信用卡分期付款、汽车金融和商业银行三大贷款购车方式。无论是信用卡分期付款还是银行汽车贷款，亦或者是汽车金融公司车贷，贷款购车的首付一般都是三成，贷款三年到五年不等。对贷款人来说，选择最适合自己经济状况的贷款方式，量入为出、量力而行才是最重要的。(银行降低车贷门槛 零利率拉动车企销售)从门槛来看，申请银行汽车贷款需要的程序和手续相当严苛，首付通常在3成左右，贷款时间最长可达5年，贷款人的月供压力比较小，适合信用记录和经济稳定的贷款人。信用卡分期付款的审核门槛次于商业银

30、行，虽然它也有审核过程，但要宽松一些，不过，信用卡分期付款的首付比例要求比较高，贷款金额也会受到限制，而且最长贷款时间只有2年，还款人需要承担的月供和首付压力是最大的。虽然信用卡分期付款的利息为零，但一般都存在手续费，两项相抵后优惠并不明显，适合已经是该行的信用卡客户、且有一定宽裕资金的消费者办理。而汽车金融公司车贷的门槛最低，月供压力也比较小，通常为难以通过商业银行审核、难以承受信用卡分期付款月供压力的消费者，比如已有不良信用记录的这群人提供了选择。三者之中，银行汽车贷款针对的车型最广，几乎覆盖了所有市面上的车型，而用卡分期付款通常都是和厂家联合推出这项业务，因此针对的车型有局限性，贷款人在

31、选择贷款业务时，应该综合衡量进行选择。(信用卡分期付款购车手续费怎么算的?)零首付购车哪种方式更适合您的要求。(零利率和零首付是怎么回事?)零利率购车 适合人群 手头资金有限，车款难一次性交齐的消费者车型：mazda3 1.6手动 售价：11.8万元 付：50%即5.9万元若贷款1年还清，月还本金4917元，可节省利息共计：1866元若贷款2年还清，月还本金2458元，可节省利息共计：3588元若贷款3年还清，月还本金1639元，可节省利息共计：5402元莫名丢失1万 零利率购车可能有诈零首付购车 适合人群：初次购车、刚参加工作的上班族车型：F3豪华型 售价：7.08万元正常贷款每月还款：约1

32、200元零首付月供：约2300元 需要多付的钱：将近1万元需要多付的钱：将近1万元零首付购车是真得吗?目前汽车市场上比较流行的车贷主要有三种：银行汽车贷款、汽车金融公司车贷以及信用卡车贷。下面笔者将从车贷申请条件、车贷申请资料以及汽车贷款额度等六方面为广大车贷客户比较。汽车金融公司车贷申请条件相对较松 银行汽车贷款所需要提交的资料和审核过程是非常严格的，甚至可以说是苛刻。信用卡贷款购车则只对银行信用卡用户提供分期付款，且也不是百分之百可以办理，也需要一个简单的审核过程，而这个“简单”也只是相对于长期拥有优良信用记录的持卡人而言。 目前，只有招商银行和建设银行与汽车厂商联手推出信用卡购车业务，所

33、以这就意味着一家银行里只能有一家或几家厂商的几款车型供您选择，限制了消费者的选择。贷款额度信用卡车贷额度小信用卡车贷需手续费 信用卡车贷不收取利息，不过两年期的手续费比一般银行的贷款利率也少不了多少。幸好，银行会不定期推出免手续费活动，要信用卡购车可得看准时机。汽车金融公司贷款的利率则明显要高些，不过不少品牌也纷纷推出了免利息的优惠，只是这是建立在车价不能商谈的基础上，因此，消费者得到的优惠并不大。商业银行车贷，则是严格按照国家利率来执行，无利率优惠可言。贷款期限金融、银行车贷年限长 信用卡车贷最高2年的贷款期限，相比汽车金融公司和商业银行最高5年的贷款时间显得有些少。这对于收入较少的消费者来

34、说，每月还款的压力就会很大。汽车金融公司、银行车贷资料多 作为一个新兴的汽车贷款方式，信用卡车贷在申请资料方面要简单很多，不像其他两种车贷，要有诸多证明，这更容易让消费者接受。随着我国信用制度的不断完善，信用卡车贷的模式将越来越多。 二是免费的企业家联谊会模式 这会议是采用定向邀请、灵活组织的形式，每次活动由一个企业赞助，活动形式可以是讲座、论坛、研讨会、午餐会、晚餐会、舞会等，根据实际需要，利用主办方人脉方面的资源，对于参与人员，采取提前准备名单，定向邀请，一、中小企业融资视野狭窄，只看到银行贷款或股权中小企业融资 中小企业融资的方式很多，不只是银行贷款和股权中小企业融资，租赁、担保、合作、

35、购并等方式都可以达到中小企业融资目的。二、过度包装或不包装 三、只想融资，不想让企业走向规范化四、缺乏长期规划，临时抱佛脚 五、急于拿资金，忽视企业内部整理 民营企业融资前，应该先将企业梳理一遍，理清企业的产权关系、资产权属关系、关联企业间的关系，把企业及司业务清晰地展示在投资者面前，让投资者放心。六、只认钱，不认人 民营企业急于融资，没有考虑中小企业融资后对企业经营发展的影响。民营企业融资时除了资金，还应考虑投资方在企业经营、企业发展方面对企业是否有帮助。七、低估中小企业融资难度，误以为仅靠自己的小圈子就可以拿到资金 八、不愿意花钱请专业的中小企业融资顾问 中小企业贷款申请条件1.符合国家的

36、产业、行业政策，不属于高污染、高耗能的小企业；2.企业在各家商业银行信誉状况良好，没有不良信用记录；3.具有工商行政管理部门核准登记，且年检合格的营业执照，持有人民银行核发并正常年检的贷款卡；4.有必要的组织机构、经营管理制度和财务管理制度，有固定依据和经营场所，合法经营，产品有市场、有效益；5.具备履行合同、偿还债务的能力，还款意愿良好，无不良信用记录，信贷资产风险分类为正常类或非财务因素影响的关注类；6.企业经营者或实际控制人从业经历在3年以上，素质良好、无不良个人信用记录；7.企业经营情况稳定，成立年限原则上在2年（含）以上，至少有一个及以上会计年度财务报告，且连续2年销售收入增长、毛利

37、润为正值；8.符合建立与小企业业务相关的行业信贷政策；9.能遵守国家金融法规政策及银行有关规定；10.在申请行开立基本结算账户或一般结算账户。中小企业贷款申请资料 1.营业执照正、副本复印件；企业名称、营业地址（省、市、县）2.组织机构代码证正、副本复印件；3.税务证正、副本复印件；4.开户许可证复印件；5.贷款卡复印件及密码（或贷款卡查询结果复印件）；6.法人代表身份证原件复印件；法人代表的工作履历（工作经历及所任职务）；7.法人任职证明、法人简历；.授权代理人的授权书及代理人身份证原件及复印件；8.股权结构（股东姓名、股东占比）、企业注册资本、成立时间、企业净资产、总资产（万9.公司章程复

38、印件；公司业务开展情况介绍（主要说明业务开展方式，结算方式，产品在技术质量上的竞争力）；10.验资报告复印件；公司近三年经审计的财务报表（包括完整的附注），近三个月的财务报11.房产面积、购入价值（万元）、房产位置（省、市、县区）；12.最主要设备名称、最主要设备数量、最主要存货名称、最主要存货数量；13.应收账款（万元）；14.银行借款总额（万元）、其他借款总额（万元）；15.本次贷款总额（万元）、用途及项目的可行性报告；16.可以提供的担保方式（住宅抵押、商铺抵押、工业厂房、企业保证、存货质押、应收账款质押等的权属证明）；拟提供的反担保措施；17.贷款申请书；18.企业决定申请贷款担保的股

39、东会决议或合伙人会议决议；19.特殊行业生产经营许可证的原件和复印件；20.基本账户开户行。规范的借条应具备如下内容：1. 应写清楚借款人和放款人的法定全名；2. 应写清楚借款金额，包括大写和小写的金额；3. 应写清楚借款时间期限，包括借款的起止年月日和明确的借款期限；4. 应写清楚还款的具体年月日；5. 应写清楚借款的利息，应有明确的年利率或月利率，最终应支付的借款利息总额（包括大写和小写金额）等约定；6. 应写清楚借款本息偿还的年月日时间及付款方式；7. 应有借款本人亲自签章、手印或亲笔书写的签字。规范的借条书写格式及内容举例如下： 借条今A借给B人民币壹万元整，即￥10000.00元，自

40、2006年2月9日至2006年8月8日，期限6个月，利率为每月0.8，利息共计人民币肆百捌十元整，即￥480.00元，全部本息于2006年8月8日一次性偿还。 借款人：B（签字、手印、签章）一、债权凭证制度简介债权凭证是指执行程序中，由执行法院向申请人发放，用以证明申请执行人对被执行人享有债权的权利证书。(1)实践中执行法院在执行过程中经过调查，查明被执行人确实没有履行能力，申请人也不能在法院指定的申报期限内提供被执行人财产线索及证据的情况下，签发给申请人债权凭证，申请人领取债权凭证后，执行程序终结。申请执行人一旦发现被执行人有履行能力时，可持债权凭证再次申请法院予以强制执行。二、债权凭证的积

41、极作用从近年来实施债权凭证制度的效果来看，它确实起到了较好的法律效果和社会效果。1、债权凭证制度，保留了当事人私法上的请求权，发放债权凭证，确立了执行程序中债权保留制度，可以解决申请执行人的债权在执行终结后，仍受法律强制力保护的问题。(2)这种制度只是本次执行程序终结，而非执行程序的彻底终结，这对民事诉讼法第 条规定的六种终结执行情形是一种创设性突破，当然这也是有法律依据的，民事诉讼法第233条规定“被执行人仍不能偿还债务的，应当继续履行义务。债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行。”民事诉讼法适用意见第296条又规定：“债权人根据民事诉讼法第233条的规定请求人民法院继续执

42、行的，不受民事诉讼法第219条所规定期限的限制。”2、债权凭证对被执行人形成了“一辈子负债”的心理，它具有无形的心理震慑力量，迫使部分被执行人履行了还款义务，有利于保护债权人的合法权益。三、债权人常见心理透视1、“有了债权凭证债权就有了保障”心理作为债权人应清醒的看到：发放债权凭证的案件一般都是法院穷尽执行措施仍无执行效果的案件，被执行人是个人的要么长期下落不明，找不见人，要么生活举步为煎或因为其他原因暂时无偿还能力，被执行人是单位一般已被工商部门吊销营业执照，公司无财产可供执行有的甚至公司和法定代表人下落不明、员工已被遣散。虽然债权凭证能给被执行人造成一辈子负债的心理震慑，但对那些逃赖债的“

43、老赖”们作用甚微。对这些发放债权凭证的案件，执行法院作结案处理，有的由中止转终结，然后立卷归档。有的债权人在领取债权凭证时听执行干警说“发了债权凭证我们(指法院)还管”，债权人就片面的理解为法院还继续执行，殊不知执行法院在此时是从来不主动去继续执行的，除非债权人又向法院提供了被执行人的财产线索并经登记审查通过。 2、“连法院都执行不了，只好自认倒霉”心理四、律师提醒1、实践中存在个别法院片面追求结案率依职权向债权人滥发债权凭证的情况，执行法院不对被执行人进行尽职财产调查，一发了事。这是执行不利的表现。债权凭证原则上应依申请人申请而为之，遵循当事人进行主义，换句话说，若债权人不同意，执行法院无特

44、殊情况不得强行向债权人发放。2、持有债权凭证的公民死亡或法人及其他组织终止，依法取得继承权的继承人或权利继受人，可凭有效证明文件到执行法院办理债权凭证变更登记手续。3、凭证发放后，发生可依法变更和追加被执行人情形的，债权人可凭有关证据，及时向执行法院提供申请继续执行。4、再申请及债权人的举证义务。5、申请执行人依债权凭证申请强制执行的，应向执行法院提交有关被执行人财产状况或财产线索，执行法院才派员调查核实，符合条件才予以登记执行。6、再申请不再另行立案，并免收申请执行费。7、再次申请强制执行的期限不受时效限制。8、债权凭证被盗、遗失或灭失，债权人应及时向被执行法院申请补办。要考虑借款人的信誉和

45、偿还能力民借贷的利率可适当高于银行利率，但最高不得超过同期银行贷款利率的4倍。同时，利息不得计入本金计算复利，也就是通常所说的“利滚利”、“驴打滚”，超出部分的利息和复利不受法律保护间要看借款用途是否合法谨防非法集资应有借款担保和抵押民法通则第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年。”也就是说，借贷到期，出借人要及时催收，如借款人逾期不还，从借款到期之日的次日起两年内，出借人可以向法院提起诉讼。为了防止超过诉讼时效，出借人可以在时效届满前，让借款人写出还款计划或催要证明，这样可以造成诉讼时效的中断，诉讼时效就可以从新的协议订立之日重新计算。追讨欠款要依法如果借款人不讲信

46、誉，逃账赖账，债权人切莫采取扣押人质、强抢货物等过激方式，要正确运用法律武器来维护自己的合法权益。依照民事诉讼法的规定，对于事实比较清楚，数额不大的债权债务关系，债权人可以向法院申请支付令，直接要求债务人偿还债务，必要时，法院可以施行强制执行措施。如果债务人对债务提出异议，债权人应及时向人民法院起诉，起诉时最好一并申请财产保全，防止债务人转移、隐匿、变卖财产，避免将来官司打赢后无财产可供执行，最终落个“竹篮打水一场空”。票据贴现融资是指票据持有人在资金不足时，将商业票据转让给银行，银行按票面金额扣除贴现利息后将余额支付给收款人的一项银行授信业务，是企业为加快资金周转促进商品交易而向银行提出的金

47、融需求。票据一经贴现便归贴现银行所有，贴现银行到期可凭票直接向承兑银行收取票款。 以票据贴现方式进行的票据融资，正常情况下是这样操作：持票人在需要资金时，将其未到期的票据，经过背书转让给银行，银行根据票面金额以及既定贴现率。计算出从贴现日到票据到期日这段时间的贴现利息，并从票面金额中扣除，余额部分支付给客户。票据到期时，银行持票据向票据载明的支付人索取票面金额的款项。对企业而言，贴现即贴息取现。支票分为转账支票、现金支票和普通支票三种。 支票只适合于同城的交易。 转账支票，只能用于转账，不得提取现金。 现金支票，只能用于提取现金，不得转账。 普通支票，即能转账用可以提取现金，选择转账或提现金只

48、需在支票角上进行选择即可。目前使用普通支票的城市较少，并不普遍。转账支票不能直接提现金，有一个办法可以间接提现，就是到转账支票所开具单位进行盖章背书后，再进行背书给你个人，并将这张支票存入以自己名称开户的存款小本。只需要你的身份证就可以了，等支票转到你的小本时，你就可以提现了。注意在同一银行开具这个存款小本，同行转账很快的，最快一天最慢二天。仓单中小企业融资又称为“仓单质押中小企业融资”，是指申请人将其拥有完全所有权的货物存放在商业银行指定的仓储公司(以下简称仓储方)，并以仓储方出具的仓单在银行进行质押，作为中小企业融资担保，银行依据质押仓单向申请人提供用于经营与仓单货物同类商品的专项贸易的短

49、期中小企业融资业务。 仓单中小企业融资的主要特点1、仓单中小企业融资与特定的生产贸易活动相联系，是一种自偿性贷款。一般的，贷款随货物的销售实现而收回，与具有固定期限的流动资金贷款、抵押贷款相比，周期短、安全性高、流动性强。2、适用范围广。仓单中小企业融资不但适用于商品流通企业，而且适用于各种生产企业，能够有效地解决企业中小企业融资担保难的问题。当企业缺乏合适的固定资产作抵押，又难以找到合适的保证单位提供担保时，就可以利用自有存货的仓单作为质押申请贷款。3、质押物受限制程度低。与固定资产抵押贷款不同，质押仓单项下货物受限制程度较低，货物允许周转，通常可以采取以银行存款置换仓单和以仓单置换仓单两种

50、方式。质押物受限制程度低，对企业经营的影响也较小。4、仓单中小企业融资业务要求银行有较高的风险监控能力和较高的操作技能。仓单中小企业融资中，抵押货物的管理和控制非常重要，由于银行一般不具有对实物商品的专业管理能力，就需要选择有实力、信誉高的专业仓储公司进行合作。同时，银行需要确认仓单是否是完全的货权凭证、银行在处理仓单时的合法地位、抵押物价值的评估等问题。仓单中小企业融资的作用仓单中小企业融资是现代生产经济条件下企业物资流动、经营活动与银行中小企业融资活动有机融合在一起的、多方得益的一种中小企业融资模式。1、对中小企业融资企业的作用。通过以存货作抵押，解决了中小企业缺乏固定资产作抵押、担保难的

51、问题，盘活了存货资金，有助于企业获得银行贷款支持；存货资金的盘活，使企业的存货周转速度加快，有助于企业获取采购的主动权，同时能够使企业增加销售客户，扩大市场份额；存货资金的盘活，也就是经营资金的节约；通过与银行的中小企业融资活动，能够为后续的中小企业融资活动奠定良好的基础。2、对仓储公司的作用。通过与银行的合作协议，通过提供保管、监管、保证服务，为服务企业获得银行中小企业融资提供了保证，从而能够加深仓储公司与服务企业的业务合作关系；通过提供金融服务功能，可以增加仓储公司的客户数量。3、对银行的作用。通过三方合作，解决了存货抵押监管难的问题，通过仓储公司的保管、保证，有助于实现信贷风险控制的目标

52、，扩大业务范围，增加客户规模。质押中小企业融资与信用中小企业融资相比，有仓储公司负责监管，质押物变现能力强，因此，信贷资金风险较低。而且在贷款收益之外，还可以获得包括结算、汇兑差价等中间业务收入。通过仓单中小企业融资开展金融服务，对于中小企业、银行、第三方仓储公司(或物流公司)都具有重要作用，不仅有助于提高企业的资金使用效率，而且能够有效地解决中小企业担保难、抵押难的贷款问题，提高银行的资源分配效率。仓单中小企业融资的模式仓单中小企业融资在实践中有多种做法，为了满足企业的需求，便利企业中小企业融资和经营，银行也在不断创新，不断在仓单中小企业融资模式的基础上拓展新的中小企业融资模式。目前国内外金

53、融机构的仓单中小企业融资模式主要有以下四种：1、仓单质押贷款的基本模式仓单质押贷款，是制造企业或流通企业把商品存储在仓储公司仓库中，仓储公司向银行开具仓单，银行根据仓单向申请人提供一定比例的贷款，仓储公司代为监管商品。开展仓单质押业务，既解决了借款人流动资金不足的困难，同时通过仓单质押可以降低银行发放贷款的风险，保证贷款安全，还能增加仓储公司的仓库服务功能，增加货源，提高仓储公司的经济效益。流程说明：(1)企业向银行提出贷款申请，按照银行要求把货物存放在银行指定的仓储公司；(2)仓储公司向银行提交企业交存货物的仓单，进行质押，承诺将保证货物的完好，并严格按照银行的指令行事；(3)银行向企业发放

54、贷款；(4)企业实现货物的销售，购买方(客户)将货款汇入银行的企业账户；(5)仓储公司根据银行的指令，向购买方移交货物；(6)企业归还银行的贷款本息。仓单质押贷款实质是存货抵押贷款，由于银行难以有效地监管抵押物，就需要借助第三方仓储公司形成的仓单，以及仓储公司提供的保管、监督、评估作用实现对企业的中小企业融资。在实践中，以仓单质押模式为基础，通过拓展仓储仓单的范围、强化仓储公司担保职能、以未来仓单作质押等，又可以形成异地仓库仓单质押贷款、统一授信担保贷款和保兑仓中小企业融资模式。2、异地仓库仓单质押贷款异地仓库仓单质押贷款充分考虑客户的需要，可以把需要质押的存货等保管在方便企业生产或销售的仓库

55、中，极大地降低了企业的质押成本。3、保兑仓中小企业融资模式保兑仓或称买方信贷，相对于企业仓单质押业务的特点是先票后货，即银行在买方(客户)交纳一定的保证金后开出承兑汇票，收票人为生产企业，生产企业在收到银行承兑汇票后向银行指定的仓库发货，货到仓库后转为仓单质押。在这一模式中，需要生产企业、经销商、仓储公司、银行四方签署“保兑仓”合作协议，经销商根据与生产企业签订的购销合同向银行交纳一定比率的保证金，申请开立银行承兑汇票，专项用于向生产企业支付货款，由第三方仓储公司提供承兑担保，经销商以货物对第三方仓储公司提供反担保。银行向生产企业开出承兑汇票后，生产企业向保兑仓交货，此时转为仓单质押。流程说明

56、：(1)经销商向银行提出借款申请，并支付一定保证金；(2)仓储公司向银行提供承兑担保；(3)经销商向仓储公司提供反担保；(4)银行向生产企业开出银行承兑汇票；(5)生产企业按照汇票要求，向仓储公司交货；(6)仓储公司提货、存仓，并向银行签发仓单；(7)在仓单中小企业融资期限内，经销商向购货方销售货物；(8)购货方将货款汇入银行的企业账户，归还经销商的质押贷款；(9)根据银行指令，仓储公司向购货方移交货物。4、统一授信的担保模式统一授信的担保模式是指银行根据仓储公司的规模、经营业绩、运营现状、资产负债比例以及信用程度等，把一定的贷款额度直接授权给仓储公司，再由仓储公司根据客户的条件、需求等进行质

57、押贷款和最终清算。仓储公司向银行提供信用担保，并直接利用信贷额度向相关企业提供灵活的质押贷款业务。银行则基本上不参与质押贷款项目的具体运作。统一授信的担保模式有利于企业更加便捷地获得中小企业融资，减少原先向银行申请质押贷款时的多个申请环节；同时也有利于银行充分利用仓储公司监管货物的管理经验，通过仓储公司的担保，强化银行对质押贷款全过程监控的能力，更加灵活地开展质押贷款服务，降低贷款风险。仓单中小企业融资的具体程序1、供货商与贸易公司签订购货合同。2、贸易公司作为借款人向中小企业融资银行缴纳保证金，请求该银行开出信用证。3、中小企业融资银行开出以供货商为受益人的信用证，并由供货商所在地银行通知信

58、用证。4、供货商审证后发货。5、供货商将包括提单在内的全套L/C要求的单据交至供货商所在地银行。6、供货商地银行向开证行即中小企业融资银行交单。7、中小企业融资银行作为开证行在审核单据无误后付款。8、供货商所在地银行向供货商划拨款项。9、中小企业融资银行将代表货物所有权的单据提单交给物流公司。10、物流公司提货，存仓，并签发仓单给中小企业融资银行。11、在仓单中小企业融资期内，贸易公司向境内进口商转售货物;12、境内进口商向贸易公司支付货款。13、贸易公司用该货款偿还银行贷款。14、中小企业融资银行向物流公司发出指令，要求放货给贸易公司。15、贸易公司结清有关仓储费用。16、物流公司向贸易公司

59、放货。17、贸易公司向进口商放货。在这种仓单中小企业融资方式下，在中小企业融资开始前，中小企业融资银行、贸易公司与物流公司签订保税仓库抵押物管理协议，中小企业融资银行与贸易公司签订仓单中小企业融资协议。仓单中小企业融资业务条件一、 将可用于质押的货物（现货）存储于本行认可的仓储方，并持有仓储方出具的相应的仓单；二、 应当对仓单上载明的货物拥有完全所有权，并且是仓单上载明的货主或提货人；三、 以经销仓单质押项下货物为主要经营活动，从事该货品经销年限大于等于一年，熟知市场行情，拥有稳定的购销渠道；四、 资信可靠，经营管理良好，具有偿付债务的能力，在我行及他行均无不良记录；五、 中小企业融资用途应为

60、针对仓单货物的贸易业务；六、 本行要求的其他条件仓单质押的中小企业融资额度及方式1、单质押的中小企业融资额度可根据申请人及货物的不同情况采取不同的质押率，最高不超过所质押仓单项下货物总价值的70%。2、仓单质押中小企业融资业务可采取多种中小企业融资形式，包括流动资金短期贷款、银行承兑汇票、综合授信、银行付款保函等多个品种。中小企业融资中小企业融资方式第一种是基金组织，手段就是假股暗贷。所谓假股暗贷顾名思义就是投资方以入股的方式对项目进行投资但实际并不参与项目的管理。到了一定的时间就从项目中撤股。这种方式多为国外基金所采用。缺点是操作周期较长，而且要改变公司的股东结构甚至要改变公司的性质。国外基

61、金比较多，所以以这种方式投资的话国内公司的性质就要改为中外合资。第二种中小企业融资方式是银行承兑。投资方将一定的金额比如一亿打到项目方的公司帐户上，然后当即要求银行开出一亿元的银行承兑出来。投资方将银行承兑拿走。这种中小企业融资的方式对投资方大大的有利，因为他实际上把一亿元变做几次来用。他可以拿那一亿元的银行承兑到其他的地方的银行再贴一亿元出来。起码能够贴现80%。但问题是公司帐户上有一亿元银行能否开出一亿元的承兑。很可能只有开出80%到90%的银行承兑出来。就是开出100%的银行承兑出来，那公司帐户上的资金银行允许你用多少还是问题。这就要看公司的级别和跟银行的关系了。另外承兑的最大的一个缺点

62、就是根据国家的规定，银行承兑最多只能开12个月的。现在大部分地方都只能开6个月的。也就是每6个月或1年你就必须续签一次。用款时间长的话很麻烦。第三种中小企业融资的方式是直存款。这个是最难操作的中小企业融资方式。因为做直存款本身是违反银行的规定的，必须企业跟银行的关系特别好才行。由投资方到项目方指定银行开一个帐户，将指定金额存进自己的帐户。然后跟银行签定一个协议。承诺该笔钱在规定的时间内不挪用。银行根据这个金额给项目方小于等于同等金额的贷款。注：这里的承诺不是对银行进行质押。是不同意拿这笔钱进行质押的。同意质押的是另一种中小企业融资方式叫做大额质押存款。当然，那种中小企业融资方式也有其违反银行规定的地方。就是需要银行签一个保证到期前30天收款平仓的承诺书。实际上他拿到这个东西之后可以拿到其他地方的银行进行再贷款的。第五种中小企业融资的方式（