广州天河城广场市场调查报告

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1、天河城广场市场调查报告天河城广场市场调查报告一、项目概况一、项目概况建筑面积：天河城广场占地4.4万平方米，总建筑面积33万平方米；天河城购物中心建筑面积达16万平方米。地面7层、地下3层，其中8层为商业经营场地，建筑面积约11万平方米。地下两层为停车场经营定位：集办公、购物、休闲于一体的大型综合商业中心；主力店：吉之岛，天河城百货，城市英雄动漫、奥特莱斯折扣店、飞扬影院；开发商：广东天河城(集团)股份有限公司；所处位置：位于广州城市新中轴线上，地铁1、3号线交汇处；开业时间：1996年8月18日正式开业；停车场：700多个停车位；地理位置交通图地理位置交通图天河城地理位置及交通极为便利位于广

2、州城市新中轴线上，地铁1、3号线交汇处是城市的核心中央商务区二、总体商业概况二、总体商业概况租金租金水平：购物中心首层约水平：购物中心首层约800元元-1600元元/平方米平方米序序楼层楼层总面积总面积业态定位业态定位主力商家及面积主力商家及面积重点品牌商家重点品牌商家店铺数店铺数量量中庭数量及面积、附中庭数量及面积、附属设施属设施层高层高柱距柱距各走廊宽各走廊宽度度店铺面积区店铺面积区间间店铺开店铺开间间店铺进店铺进深深电梯数量电梯数量扶梯数量扶梯数量备注备注1 1负一层负一层1125911259超市超市吉之岛吉之岛1122011220平方平方吉之岛吉之岛1 1无无吊顶下吊顶下3 3米，估算

3、米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右4-4.54-4.5米米110110* *120120777784845 5组组4 4组组按按7 7成使用率成使用率算算2 2首层首层52295229国际一二线精品百货国际一二线精品百货ZARA500ZARA500平方，丝芙兰平方，丝芙兰400400平方、平方、A|X 200A|X 200平方，平方，CK50CK50平方、平方、GUESS 60GUESS 60平方、平方、G-STAR150G-STAR150平方平方欧米茄、欧米茄、LACOSTELACOSTE、，、，MangoMango、izzue/b+abizzue/b+ab、浪琴表、浪琴表、TUDOR

4、TUDOR、SWAROVSKISWAROVSKI、星巴克、星巴克、ROLEXROLEX110110间商间商铺，铺，6363个商家个商家2 2个中庭：个中庭：720720平方，平方，200200平方平方吊顶下吊顶下3 3米，估算米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右6.6-126.6-12、15155.55.5、3.63.630-9030-905-105-10米米 7-97-9米米5 5组组6 6组组3 3二层二层71157115国内一二线男装及女国内一二线男装及女装装天河城百货、天河城百货、32003200平方平方卡宾、江南布衣、圣大保罗、卡宾、江南布衣、圣大保罗、犁人坊、玛丝菲尔、犁人坊、

5、玛丝菲尔、8585间商间商铺、铺、5151个商家个商家无无吊顶下吊顶下3 3米，估算米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右6.6-126.6-12、15155.55.5、3.63.6 30-9030-90平方平方 5-105-10米米 7-97-9米米5 5组组9 9组组4 4三层三层92559255金饰化妆品眼镜金饰化妆品眼镜天河城百货，天河城百货，80008000平方平方明廊眼镜、眼镜明廊眼镜、眼镜8888、东方眼、东方眼镜、广天藏品镜、广天藏品1818间商间商铺（含铺（含百货）百货）1111个商个商家家无无吊顶下吊顶下3 3米，估算米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右6.6-126

6、.6-12、15155.55.5、3.63.6 80-10080-100平方平方 8-128-12米米10-1210-12米米5 5组组8 8组组5 5四层四层97229722影院、数码天地影院、数码天地天河城百货，天河城百货，42004200平方平方飞扬影院飞扬影院40004000平方建面平方建面14001400个位置个位置5 5个厅、数码园个厅、数码园2323个商个商家，家，3838个商铺个商铺无无吊顶下吊顶下3 3米，估算米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右6.6-126.6-12、15155.55.5、3.63.6100100平方平方- -20002000平方平方5-155-15米

7、米 3-303-30米米5 5组组6 6组组五层五层93609360运动及儿童天地运动及儿童天地天河城百货，天河城百货，84008400平方平方 玩通天玩通天800800平方平方1010个商个商家，家，2020个商铺个商铺无无吊顶下吊顶下3 3米，估算米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右6.6-126.6-12、15155.55.5、3.63.6 60-80060-800平方平方 6-306-30米米 6-306-30米米4 4组组4 4组组7 7六层六层94449444大型游艺厅及特色餐大型游艺厅及特色餐饮饮环游嘉年华环游嘉年华55005500平方平方宴江南、金刚宴、银座小拾宴江南、金刚

8、宴、银座小拾1111个商个商家，家，1414个商铺个商铺无无吊顶下吊顶下3 3米，估算米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右6.6-126.6-12、15155.55.5、3.63.6800-1000800-1000平平方方6-206-20米米20-3020-30米米4 4组组4 4组组8 8七层七层93509350大型餐饮及百货折扣大型餐饮及百货折扣店店天河城百货折扣店，天河城百货折扣店，20002000平方平方稻香、怡景、必胜客、泰满稻香、怡景、必胜客、泰满冠、冠、7 7个商家，个商家，1212间商间商铺铺无无吊顶下吊顶下3 3米，估算米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右6.6-12

9、6.6-12、15155.55.5、3.63.6 500-3000500-3000 15-6015-60米米20-6020-60米米4 4组组2 2组组9 97073470734车位数：约车位数：约 700 700 个；卸货区面积：个；卸货区面积： 平方米平方米 物业管理费：物业管理费： 6060元元/ /平方平方 户外广告数量：户外广告数量： 7878块块 ；营业时间：营业时间： 8 8：00-2200-22：00 00 车场进出：车场进出： 东进南出，西为卸货区入口东进南出，西为卸货区入口 户外广告牌数量户外广告牌数量：东：东：2 2大：大：6 6* *1313米，米，7 7* *2121

10、米，米，8 8小小3 3* *3 3 南：南：2 2大：大：5 5* *1515；9 9小：小：5 5* *5 5 西：西：2 2大：吉之岛大：吉之岛6 6* *6 6，美柡：，美柡：7 7* *2020；5 5小：小：5 5* *5 5 北：电子显示屏三块：北：电子显示屏三块：7 7* *3 3二块，二块，1212* *7 7一块，商家门头广告一块，商家门头广告3 3块：块：2 2* *3 3，进入门内有一中庭，进入门内有一中庭720720平方，有平方，有2424块块1.51.5* *2 2的广告位，洗手间电梯旁的广告位，洗手间电梯旁5 5* *4=204=20块：块： 备注：收费：备注：收

11、费：8:008:0022:0022:00，每车位，每车位5 5元元/ /半小时；半小时；22:0022:008:008:00（次日），（次日），1010元元/ /次次/ /车；车；2424小时最高限价每个车位小时最高限价每个车位8080元。元。 优惠：只有在天河城百货消费满优惠：只有在天河城百货消费满250250元以上，才可免费停车一个小时，元以上，才可免费停车一个小时，500500元两个小时封顶；超过两个小时的按元两个小时封顶；超过两个小时的按5 5元元/ /小时的收费标准计算。小时的收费标准计算。 营运状况开业时间：1996年8月18日 经营定位： 集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现

12、代大型购物中心 形象广告语： “把北京路搬进了天河城广场”， “购物消闲新感受，尽在天河城广场”主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、城市英雄游戏机中心 目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅 商圈范围：核心商圈天河区 次级商圈广州市 辐射商圈珠三角 每日客流量:平日30万、节假日80万售 价：不售 管理费：60元/平方米 营业时间：am10：00pm10：00 最新租售率：100 物业开发融资方式：自有贷款 物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司 物业管理公司：天贸物业管理公司负一层：吉之岛整层首层：以国际二线品牌为主，溶入快时尚品牌 ZARA、G-STAR、GUE

13、SS、丝芙兰、SWAROVSKI、劳力士 、帝舵二层：主要是国内一二线品牌服装三层：主要是以天河城百货为主，占90%，四层：主要是数码手机产品为主，主力店有电影院，五层：天河城百货，少许多租区域业态为儿童服装及玩具六七层：主要为城市英雄动漫为主力店，周边轻便餐饮及中式酒楼天河城百货分布在二、三、四、五、七楼，由于商业结构，天河城百货被分为几块，层与层之间没有直接连接，七楼的天河城百货主要经营业态为天河城名品折扣店。天河城业态分布天河城经验总结： 天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点： 第一：在

14、开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天河城百货等大商家带动其他商铺的兴旺； 第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理； 第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场 第四：商业业态布控较好，人流动线设计合理。公共设施概况公共设施概况分析1、单层面积约1.2万-1.4万平方米；长度约110米，宽度约120米；2、主通道宽度约6.6米-22米；3、走廊宽度约在3.6米-6.6

15、米；4、中庭尺寸直径约在24米-30米，为活动现场及手扶梯方便人流导向；5、手扶梯每层平均6组左右，距离约在30米；6、垂直梯每层4-5组，每组3部并排排列其中一部为无障碍电梯，可通往负三层至七层；7、洗手间每层4组，相距约80-100米 项目公共设备情况汇总设备楼层面积是否有主次通道主通道宽度次通道宽度走廊宽度（最宽、最窄）中庭数量中庭尺寸中庭配套设施扶梯数量扶梯距离垂直梯数量垂直梯距离洗手间数量洗手间距离楼层负一层13750平方否3.6米3.6米无4组35-45米5组80-100米4间80-100米首层13750平方有6.6米+16.5米3.6米6.6米、3.6米230*24=720平方，

16、16.5*12=200平方，吉之岛上方还有2*50平方中空无6组25米左右5组80-100米4间80-100米二层13750平方有6.6米+9米3.6米6.6米、3.6米无无无9组15-25米5组80-100米4间80-100米三层13750平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米无无无8组25-60米5组80-100米4间80-100米四层13754平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米无无无6组25米左右5组80-100米4间80-100米五层13750平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米无无无4组25-30米4组80-100米4间80-100米六层13750平方有6.6米3.6米6

17、.6米、3.6米无无无4组20-30米4组80-100米4间80-100米七层13750平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米无无无2组60米4组80-100米4间80-100米整体业态及商家个数比例整体业态及商家个数比例分析1、业态面积方面，百货比例最大33.22%，其次为餐饮16.95%，第三四分别为超市与娱乐16.14%与10.79%；2、商家个数方面，时装比例最大34.12%，其次为餐饮18.24%，第三为儿童产品16.47%；3、综合来讲，天河城作为国内最知名历史最悠久的购物中心之一，主要以百货、餐饮、品牌服饰为主，娱乐业态比重较大项目总体业态面积项目总体业态面积及商家个数及商家个

18、数业态业态具体分类具体分类面积面积比例比例个数个数比例比例百货百货/ /超市超市超市超市11220 11220 16.14%16.14%1 1 0%0%便利店便利店220 220 0.32%0.32%3 3 1%1%百货百货23100 23100 33.22%33.22%7 7 3%3%娱乐娱乐/ /休闲休闲影院影院2000 2000 2.88%2.88%1 1 0%0%儿童娱乐中心儿童娱乐中心5500 5500 7.91%7.91%1 1 0%0%溜冰场溜冰场服装服装/ /配饰配饰/ /鞋帽鞋帽男装男装725 725 1.04%1.04%8 8 4%4%女装女装2820 2820 4.06%

19、4.06%45 45 22%22%综合店综合店4385 4385 6.31%6.31%12 12 6%6%鞋鞋/ /皮具皮具/ /箱包箱包鞋鞋/ /皮具皮具/ /箱包箱包740 740 1.06%1.06%11 11 5%5%美食美食轻便餐饮轻便餐饮2723 2723 3.92%3.92%18 18 9%9%特色餐饮特色餐饮1765 1765 2.54%2.54%6 6 3%3%大型酒楼大型酒楼7500 7500 10.79%10.79%5 5 2%2%珠宝精品类珠宝精品类珠宝珠宝/ /首饰首饰/ /配饰配饰526 526 0.76%0.76%14 14 7%7%钟表钟表295 295 0.4

20、2%0.42%8 8 4%4%工艺品工艺品/ /艺术品艺术品/ /礼礼品品140 140 0.20%0.20%3 3 1%1%眼镜眼镜400 400 0.58%0.58%4 4 2%2%玩具玩具/ /童装童装玩具玩具820 820 1.18%1.18%2 2 1%1%童装童装40 40 0.06%0.06%1 1 0%0%美容美发美容美发/ /个人护理个人护理美容美发美容美发/SPA380 380 0.55%0.55%2 2 1%1%化妆品化妆品570 570 0.82%0.82%5 5 2%2%药品药品/ /健康产品健康产品60 60 0.09%0.09%1 1 0%0%个人护理综合店个人护

21、理综合店 运动及用品运动及用品运动及体育用品运动及体育用品 家居家居/ /数码数码家居生活、家私家居生活、家私40 40 0.06%0.06%1 1 0%0%影音、数码影音、数码3333 3333 4.79%4.79%22 22 11%11%配套配套花店花店银行、旅行社银行、旅行社225 225 0.32%0.32%26 26 13%13%地产代理地产代理合计合计69527 69527 100.00%100.00%207 207 100%100%16%0%33%3%8%1%4%6%1%4%3%11%1% 0%0%1%1% 0%1% 1% 0%0%5%0%天河城业态比例图天河城业态比例图超市便利

22、店百货影院儿童娱乐中心溜冰场男装女装综合店鞋/皮具/箱包轻便餐饮特色餐饮大型酒楼整体商家品牌档次比例整体商家品牌档次比例整体商家品牌档次比例经营档次总面积面积比例个数比例超市709802500035%1 0.59%餐饮709801248018%31 18.24%国际二线709807201%3 1.76%国内一线709802343033%75 44.12%国内二线70980744010%44 25.88%不知名7098019103%16 9.41%合计7098070980100%170 100.00%分析1、业态面积方面，以国内一线品牌为主占33%，其次为国内二线10%，配以少量国际二线，无国际

23、一线品牌；2、商家个数方面，国内一线商家最多，为44.12%，其次为国内二线25.88%；3、综合来讲，天河城广场以中档偏高为主，主要以国内一线为主。超市0.50%便利店1.49%百货0.50%娱乐/休闲1.00%服装32.34%鞋/皮具/箱包5.47%餐饮14.43%珠宝精品类14.43%儿童系列1.49%美容美发/个人护理3.98%家居0.50%数码10.95%配套/其他12.94%天河城总体业态商家个数比例天河城总体业态商家个数比例超市16.14%便利店0.32%百货33.22%娱乐/休闲10.79%服装11.41%鞋/皮具/箱包, 1.06%餐饮17.24%珠宝精品类, 1.96%儿童

24、系列, 1.24%美容美发/个人护理, 1.45%家居0.06%数码, 4.79%配套/其他, 0.32%天河城总体业态面积比例天河城总体业态面积比例整体餐饮商家及面积整体餐饮商家及面积分析1、业态面积方面，特色餐饮为主，占47.13%，大型餐饮只有二家，稻香、怡景，面积分别为3500、2000 ；2、商家个数方面，以特色餐饮为主，占44.44%，其次为轻便餐饮37.04% ；3、综合来讲，天河城广场的餐饮配套占比整个购物广场的17.2%，可谓相当齐全，也同时为整个购物中心提供休闲用餐的良好去处天河城餐饮业态面积及商家数量比例天河城餐饮业态面积及商家数量比例业态业态面积面积比例比例个数个数比例

25、比例零食零食18180.15%0.15%3 311.11%11.11%轻便餐饮轻便餐饮8208206.84%6.84%101037.04%37.04%特色餐饮特色餐饮5650565047.13%47.13%121244.44%44.44%大型餐饮大型餐饮5500550045.88%45.88%2 27.41%7.41%合计合计1198811988100.00%100.00%2727100.00%100.00%零食, 0.15%轻便餐饮, 6.84%特色餐饮47.13%大型餐饮45.88%天河城餐饮业态面积比例天河城餐饮业态面积比例零食11.11%轻便餐饮37.04%特色餐饮44.44%大型餐饮

26、7.41%天河城餐饮业态商家数量比例天河城餐饮业态商家数量比例天河城品牌名称使用面积建筑面积业态美珍香612零食金旺庄612零食美心西饼612零食Pacific coffee company50111 轻便餐饮星巴克咖啡150333 轻便餐饮哈根达斯65144 轻便餐饮芭克闪冰1533 轻便餐饮Leonidas1533 轻便餐饮水果捞2550轻便餐饮仙踪林250500特色餐饮斯域咖啡厅5071轻便餐饮酷酷爵60120轻便餐饮宴江南8001143 特色餐饮金刚宴600857 特色餐饮银座小拾600857 特色餐饮大家乐450643 特色餐饮味千拉面300429 特色餐饮真功夫400571 特色餐

27、饮肯德基400571 特色餐饮东方既白350500 轻便餐饮芭客闪冰4080 轻便餐饮泰满冠7001000特色餐饮必胜客400570特色餐饮大家乐烧味店350500特色餐饮意粉屋400570特色餐饮怡景20002857大型餐饮稻香35005000大型餐饮天河城零售业态面积及商家数量比例天河城零售业态面积及商家数量比例业态面积比例个数比例服饰251028.39%3137.80%鞋包皮具7408.37%1113.41%珠宝精品5265.95%1417.07%钟表2953.34%78.54%礼品1401.58%33.66%眼镜4004.52%44.88%童装玩具8609.73%33.66%家居生活4

28、00.45%11.22%数码电讯333037.67%89.76%合计8841100.00%82100.00%整体零售商家面积及个数比例整体零售商家面积及个数比例服饰28%鞋包皮具8%珠宝精品6%钟表3%礼品2%眼镜5%童装玩具10%家居生活0%数码电讯38%天河城零售业态面积比例天河城零售业态面积比例服饰38%鞋包皮具13%珠宝精品17%钟表8%礼品4%眼镜5%童装玩具4%家居生活1%数码电讯10%天河城零售业态商家数量比例天河城零售业态商家数量比例分析：零售方面，排名前三位，依次为：数码电讯（37.67%），服饰（28.39%），童装玩具（9.73%）整体零售占整个天河城广场的12.7%，比

29、例相对较小，主要原因在于天河城广场自有的百货天河城百货（33.22%）整体零售商家面积及个数比例整体零售商家面积及个数比例三、各层商业概况三、各层商业概况负一层平面图负一层平面图负一层业态面积及商家个数比例业态具体分类面积比例个数比例百货/超市超市11220 99.65%1 14.29%美食轻便餐饮18 0.16%3 42.86%配套银行、旅行社1 0.01%1 14.29%合计11259 100.00%7 100.00%三、各层商业概况（未包含山姆会员店）三、各层商业概况（未包含山姆会员店）首层平面图首层平面图正门正门首层业态面积及商家个数比例首层业态及商家个数比例经营业态经营面积比例经营业

30、态个数个数比餐饮114019.31%餐饮611.32%珠宝、饰品3155.33%珠宝、饰品1222.64%时装406568.84%时装2954.72%家居&电器500.85%家居&电器11.89%鞋子、包包3355.67%鞋子、包包59.43%合计5905100.00%合计53100.00%分析1、业态面积方面，时装占比最大为68.84%，其次是餐饮为19.31%；2、商家个数方面，时装占比最大为54.72%，其次是珠宝/饰品为22.64% ；3、综合来讲，首层主要以国内一线时装为主，配以轻便餐饮与珠宝/配饰，打造时尚休闲风格。首层商家品牌档次比例首层商家品牌档次比例首层商家品牌档次比例经营业态经营面积比例个数个数比国内一线420588.25%3158.49%国际二线1603.36%23.77%国内二线4008.39%1426.42%合计4765100.00%53100.00%