景东县银生之嘉项目可行性研究报告（房地产项目）

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1、景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 0 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制目目 录录第第 1 1 章章总总 论论.31.1.项目背景与概况.31.2.主要技术经济指标.71.3.问题与建议.8第第 2 2 章章项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究.92.1.投资环境分析.92.2.区域房地产市场分析.112.3.销售预测.152.4.营销策略.19第第 3 3 章章建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件.213.1.建设规模.213.2.项目概况现状.213.3.项目建设条件.22第第 4 4

2、章章建筑方案建筑方案.264.1.设计依据.264.2.项目设计主题和开发理念.264.3.项目总体规划方案.274.4.建筑设计.284.5.结构设计.294.6.给排水设计.30第第 5 5 章章节能节水措施节能节水措施.325.1.设计依据.325.2.建筑部分节能设计.32第第 6 6 章章环境影响评价环境影响评价.336.1.编制依据.336.2.环境现状.336.3.项目建设对环境的影响.346.4.环境保护措施.34第第 7 7 章章劳动卫生与消防劳动卫生与消防.357.1.指导思想.357.2.职业安全卫生健康对策与措施.357.3.消防设计.36第第 8 8 章章组织机构与人

3、力资源配置组织机构与人力资源配置.388.1.组织机构.388.2.人力资源配置.38第第 9 9 章章项目实施进度项目实施进度.399.1.项目开发期.399.2.项目实施进度安排.39景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 1 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制9.3.项目实施过程控制措施.39第第 1010 章章项目招投标项目招投标.4110.1.工程项目招标投标概述.4110.2.工程项目招标投标因素分析.4210.3.招标依据.4410.4.招标范围.4410.5.招标方式.44第第 1111 章章投资

4、估算与资金筹措投资估算与资金筹措.4511.1.投资估算.4511.2.资金筹措.45第第 1212 章章财务评价财务评价.4712.1.项目评估依据.4712.2.财务评价基础数据的选择.4712.3.财务评价.4712.4.不确定性分析.48第第 1313 章章社会评价社会评价.4913.1.项目对社会的影响分析.4913.2.风险分析.5013.3.社会评价结论.51第第 1414 章章研究结论与建议研究结论与建议.5214.1.可行性研究结论.5214.2.建议.52景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 2 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司

5、编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制第第 1 1 章章 总总 论论1.1. 项目背景与概况1 1、项目名称：、项目名称：景东县银生之嘉商品房开发（A、B、C、D、E、F 栋）项目2 2、承办单位概况、承办单位概况单位名称：景东彝族自治县房地产综合开发公司单位性质：国有企业注册资金：295 万元单位住所：景东锦屏镇景川路 285 号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：苏文波企业负责人：苏文波，男，1974 年 10 月 3 日生于云南景东。现年 39 岁，自1994 年 8 月以来一直在该公司工作，2001 年 7 月在职就读毕业于云南省行政学院，1994 年起从事房地产业，先后在景东参加

6、了兴业小区、凌云小区、银生水榭、玉泰花园等住宅小区。现在，我们正着力打造的银生之嘉商品房项目确实想为提高景东人民的生活质量、提升景东的城市品位贡献力量。建设单位简介：景东彝族自治县房地产综合开发公司是云南省建设厅、景东县人民政府在 1986 年批准成立房地产国有企业，并经景东县工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售；城市园林绿化设计、施工；建筑材料销售及其他有关建筑工程的咨询等为一体的综合性开发经营企业，公司下设工程管理科、财务统计室、综合办公室、信息资料室。现有公司管理人员 11 人，项目负责人 18 人，其中中级职称 10 人，其余均为技术人员。公司人员大都是经验丰富的专业人员，而项

7、目负责人的综合开发实力比较雄厚，年开发能力为 10 万多平方米。景东县房地产综合开发公司拥有资产 300 多万元，其中已拥有土地使用权面积为 67 亩，按每亩 120 万元估价（已完成征地拆迁）近 8 千多万元。3、可行性研究报告编制依据景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 3 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制（1） 与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用版） ；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） ；（4

8、） 城市房地产开发经营管理条例 ；（5） 房地产项目经济评价方法 。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对银生之嘉A、B、C、D、E、F 栋楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经

9、济的拉动作用约1.52 个百分点。景东房地产占 GDP 的比重还将快速上升，对 GDP 的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到 2014 年，我国城镇居民人均建筑面积将达到 50 万平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到 15%，城市化水平将提高到 36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争 2015年达到人均建筑面积 35 平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本

10、项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用项目对城市建设将起到促进作用景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 4 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东县委、政府高度重视景东县城规划发展，着力打造城市布局合理的新型城市连绵区、南部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。景东是普洱新型城市群建设的北部城市之一，其经济发展速度在云南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至滇西南地区都具有较强的辐射力，在以普洱城市群发展建设的环境下，景东县委县政府提出要突出景东城市形象建筑，提高景东城市品位，加

11、强城市辐射功能的目标。根据云南省住宅与房地产业 2012 年规划，未来 10 年内云南省将斥资 1327 亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到 30 平方米。目前，景东的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与云南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善景东人民的居住条件已经成为景东县政府特别关心的问题之一。同时，随着景东经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使景东城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。银生之嘉商品房开发项目符合景东城市建设总体规划，贯彻了普洱城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化

12、城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国 GDP 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 GDP 增长 0.5 个百分点，则可提供40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会

13、有着不可忽视的作用，而本项目作为景东重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加景东当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点本项目位于景东县南连接线（80 米大街）以东弥宁公路以西，总占地面积景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 5 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制25071 平方米，小区西以陶府广场相连、南至 80 米大街、东以规划中建设用地一直延长至二级路接口、北至原弥宁路主路口。本项目与景东县银生中学相望，距衡景东县汽车站不到一公里,距离衡昆高速，自然环境优越，道路交通便利。7、预期目标景东县银生之嘉商品

14、房项目拟建在占地面积 25071 平方米的土地上，建设总容积率为 1容积率3、5，建设密度为30.0%,总建筑面积为 100373.61 平方米的6 栋(A、B、C、D、E、F 栋楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积 58446.22 平方米，1-2 层商业面积 11266.16 平方米，地下停车场面积 6600 平方米） 。8、主要建设条件银生之嘉建设项目是我公司房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快景东城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把景东

15、建设成为区域性中心城市，经考察，决定以李祖民为项目开发负责人对该项目进行投资建设。1.2. 主要技术经济指标序号序号项目项目单位单位数值数值1总用地面积250712规划总建筑面积100373.612.1其中：住宅建筑面积58446.222.2其中：1-2 层商铺建筑面积11266.162.3其中：地下停车场建筑面积66003建筑密度%29.954容积率3.465绿地率%30.726项目总投资亿元2.17财务净现值万元18008财务内部收益率%73.869静态投资回收期年0.8310动态投资回收期年0.88景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 6 页 共 32 页景

16、东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制1.3. 问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及景东的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。景东县房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传

17、，注重营销推广，保证销售资金回款。景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 7 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制第第 2 2 章章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析1 1、国家政治经济形势及有关政策国家政治经济形势及有关政策2007 年全年国内生产总值 246,619 亿元，比上年增长 11.4%。分产业看，第一产业增加值 28,910 亿元，增长 3.7%；第二产业增加值 121,381 亿元，增长 13.4%；第三产业增加值 96,328 亿元，增长 11.4%。第一产业增加

18、值占国内生产总值的比重为 11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为 49.2%，上升 0.3 个百分点；第三产业增加值比重为 39.1%，下降 0.3 个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资 137,239 亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资 1,466 亿元，比上年增长 31.1%；第二产业投资 51,020 亿元，增长 29.0%；第三产业投资 64,928 亿元，增长 23.2%。全年房地产开发投资 25,280 亿元，比上年增长 30.2%，其中商品住宅投资18,010 亿元，增长 32.1%。商品房竣工面积 58,236 万平方米，增长 4.3%

19、。商品房销售面积 76,193 万平方米，增长 23.2%，其中商品住宅 69,104 万平方米，增长24.7%。中央经济工作会议将 2008 年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀” ，2007 年 12 月 8 日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年 11 月 CPI 同比上涨 6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12 月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继 2004 年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开

20、发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2 2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素2010 年，景东县实现生产总值（初步核算）2 亿元，增长 13.3%。近五年，是景景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 8 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制东经济发展较快的五年，经济总量是 2005 年的 4 倍，金融机构存贷款余额达 29.2亿元和 1

21、6.4 亿元，分别是 2005 年的 3 倍和 2.3 倍，完成社会固定资产投资 32.1 亿元，是“十五”期间的 2.6 倍。2010 年，景东县固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长。2.2. 区域房地产市场分析1 1、景东房地产市场区域分布及特点、景东房地产市场区域分布及特点 主城区板块主城区板块主城区为景东老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在 1800-3000 元/平方米

22、左右。老城区比较有代表性的有熙园、中泰峰境、亚华名都、世纪名城等。2.3. 项目总体规划方案1 1、规划设计原则、规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2 2、项目结构和布局、项目结构和布局本项目总体规划领先于湖南和衡阳众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积 20,936.7 平方米，总建筑面积为65,913.47 平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传

23、统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在衡阳房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 9 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。

24、独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。 更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3 3、住宅物业类型和商业布局、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置联排

25、住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。2.4. 建筑设计1 1、主要规范及标准、主要规范及标准建筑结构荷载规范 GB50009-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2001建筑桩基技术规范 JGJ94-94地下工程防水技术规范 GB50108-2001砌体结构设计规范 GB5

26、0007-2002高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 10 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002人民防空地下室设计规范 GB50038-94钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51：932 2、建筑风格及立面特点、建筑风格及立面特点 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。 在建筑立面上采用欧洲古堡

27、的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学 建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3 3、建筑户型特色、建筑户型特色 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯

28、厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。2.5. 结构设计1 1、指导思路、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2 2、结构设计、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限 50 年，抗震设防类别丙类，地基基础设计景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 11 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制等级丙级，地

29、下室防水等级二级。3 3、结构选型：、结构选型：6 层以上的多层住宅采用框架结构，4-6 层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4 4、地下室设计、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极 S8。5、使用工具及软件中国建科院 PKPM 系列结构软件 2005 年新规范版。2.6. 给排水设计1 1、给排水、给排水 设计规范设计规范1) 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（

30、03 年版）2) 建筑灭火器配置设计规范 GB50140-20053) 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（05 年版）4) 建筑设计防火规范 GB50016-20065) 室外给水设计规范 GB50013-20066) 室外排水设计规范 GB50014-20067) 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 给水设计给水设计水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水小区西侧海棠路上市政给水管管径 DN600；小区东侧杨柳路上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。用水量生活用水量 Q=1440M3/D（13

31、8M3/H） ；室外消防用水量 Q=20L/S。景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 12 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径 DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。排水设计排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。景东县景东县银生之嘉银生

32、之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 13 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制第第 3 3 章章 节能节水措施节能节水措施3.1. 设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 ，JCJ134-2001 制定的标准为依据。3.2. 建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。 浅色磁砖饰面。 外加保

33、温隔热构造。 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。 3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 14 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制第第 4 4 章章 环境影响评价环境影响评价4.1. 编制依据1) 污水综合排放标准GB8978-1996；2) 城市区域环境噪声标准GB3

34、096-93；3) 地表水环境质量标准GHZB1-1999；4) 大气污染物综合排放标准GB16297-96。4.2. 环境现状1、气象全年气候的基本特点:上半年气温延续近 10 年来一直偏高的特点，主要原因是冬季偏暖，而春季气温也一再偏高。上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，例如:候鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集中，给春收和春插带来一定影响。下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性，是厄尔尼诺现象导致气候异常变化的重要表

35、现。全年平均气温 18.2(衡东、西渡、祁东)18.6(市区),较历年偏高 0.3(衡东、西渡、祁东、常宁)0.7(衡山)。全市年极端最低气温-2.9,出现在西渡、衡东(12 月 26 日),当日全市都出现低于 0.0的极端最低气温,其中市区极端最低气温-1.3。全市极端最高气温 38.7,出现在衡东(7 月 3 日),市区极端最高气温为 37.7(7 月 3 日)。全年极端最高气温35的高温日 23(祁东) 32(衡山)天,北部多于南部。根据气温等级划分标准:2002 年度衡山、市区、衡南为偏高年景,其他 5 站为略高年景。 2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的 SO2 、NOX 污染

36、程度轻微，TSP 亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 15 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制4.3. 项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。4.4. 环境保护措施1、设计依据环境空气质量标准 ；城市区域环境噪音标准 ；大气污染物综合排放标准 ；室外排水设计规范 。2、设计原则 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙

37、市有关排放标准。 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收

38、集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 16 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制第第 5 5 章章 项目实施进度项目实施进度5.1. 项目开发期2008 年 1 月至 2009 年 6 月为项目主体工程建设期。5.2. 项目实施进度安排项目总体工期时间为1.5年，从2008年1月至2009年6月。2008年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2009年2月，1-

39、3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；2009年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；2009年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。5.3. 项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 17 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制(3)定期

40、召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规

41、范项目的业绩考评和追踪问效。景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 18 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制第第 6 6 章章 项目招投标项目招投标6.1. 工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不

42、断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 19 页

43、共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入 WTO 和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化

44、，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。6.2. 工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。 其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的

45、想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、 “口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。景东县景东县银生之嘉银生之嘉

46、项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 20 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市

47、场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这

48、都需要招标从业人员严格自律，遵守招标投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的

49、情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 21 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标

50、顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。6.3. 招标依据根据中华人民共和国招标投标法 、湖南省发展和改革委员会制定的湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定及湖南省实施办法第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：施工单项合同估算价在 100 万元人民币以上的；重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在 50 万元人民币以上的；勘察、设

51、计、监理等服务，单项合同估算价在 30 万元人民币以上的；单项合同估算价低于本条第项、第项规定标准，但项目总投资额在 1,000万元人民币以上的。6.4. 招标范围招标情况招标情况序序号号名名 称称不招标不招标招标招标备备 注注1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 22 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道路及基础设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的采购招标10项目监理招标6.

52、5. 招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。第第 7 7 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措7.1. 投资估算1、法律依据、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；、国家发改委投资建设项目可行性研究指南（试用版） ；、中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价 ；、国家发展计划委员会、建设部工程设计收费基价表 ；、 中华人民共和国土地管理法 ；、 中华人民共和国城市房地产管理法 ；、中华人民共和国

53、国家标准 GB/T 185082001城镇土地估价规程 。2、投资估算结果项目总投资为 11,650.44 万元，包括工程费用 8,479.07 万元，前期费用 102.62万元，土地费用 1,287.4 万元,报建费 548 万元,监理费 84.79 万元,设计费 61.95 万景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 23 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制元,不可预见费 423.95 万元,销售费用 396.04 万元,建设期贷款利息 266.62 万元，详见附表一总投资估算表7.2. 资金筹措1、资本金筹措

54、本项目自筹资本金为 8,650.44 万元（约占总投资的 74%） ，全部用于本项目的开发和建设。2、债务资本筹措本项目债务资金约 3,000 万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按 2 年期利率 7.56%上浮 40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。3、资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资； 预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到 3

55、5%及以上，本项目自有资金 8,650.44 万元(约占总投资的 74%)，向金融机构融资 3,000 万元(约占总投资的 26%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。本项目资金筹措情况如下表所示：投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 单位：万元项项 目目20082008 年年上半年上半年20082008 年年下半年下半年20092009 年年上半年上半年20092009 年年下半年下半年合合 计计一、总投资一、总投资2084.762084.767933.177933.171632.511632.5111650.4411650.441、固定资产投资2084.767774.411524.6

56、511383.822、建设期利息158.76107.86266.62其中：长期借款利息158.76107.86266.62流动资金借款利息景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 24 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制二、资金筹措二、资金筹措2084.762084.767933.177933.171632.511632.5111650.4411650.441、自筹资金2084.764933.171632.518650.442、借款3000.003000.00其中：长期借款3000.003000.00短期借款第第

57、8 8 章章 财务评价财务评价8.1. 项目评估依据 1、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法 （第二版） ； 2、国家现行的财税制度和有关法规 。8.2. 财务评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；营业税：税率为 5%；城市维护建设税：按实际缴纳增值税 7%计算；教育费附加：按实际缴纳营业税的 3%计算；所得税：税率为 25%。景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 25 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机

58、会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为 10%；8.3. 财务评价1、基本报表损益和利润分配表（见附表六） 。财务现金流量表（全部投资） （见附表八） 。2、盈利能力分析财务内部收益率根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为73.86%，详见附表八。财务净现值根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为 10%的前提下，可测算出其净现值为 3,001.06 万元。详见附表八。投资回收期根据预计的现金流量表计算，本项目在 2009 年上半年现金流转正，从 2008 年1 月开始计逄，本项目投资动态回收期 0.88 年。详见附表八。根据损益和利润分配表测算，本项目年

59、均利润总额为 3,395.97 万元、年均净利润为 2,280.19 万元。8.4. 不确定性分析1、敏感性分析根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV） 、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试结果表明：当最不利因素商品房销售下降 5%时,总投资不变的情况下，其收入下降 5%，项目财务净现值 2231.16 万元，内部收益率为 56.16%；当项目成本增加 10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为 2010.77 万元，内部收益率 46.75%。均高于基准收益率 10%，说明项目有很强的抗风险能力。2、盈亏平衡分析景东县景东县银生之嘉银生之嘉

60、项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 26 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制当其他条件不变，销售均价下降 19%时，净现值趋近于 0，也可以说，当销售率为 81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等） ，就可以达到盈亏平衡。就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升 30%时，也能保持盈亏平衡。第第 9 9 章章 社会评价社会评价9.1. 项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1 1、引进先进的住宅开发理念，推动衡

61、阳市房地产业的发展、引进先进的住宅开发理念，推动衡阳市房地产业的发展衡阳市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 27 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制通过户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树立富邦升

62、辉的形象，通过在湘江东面江景房的成功打造，使小区临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，着眼于在衡阳市房地产事业的长远发展。2 2、开发精品社区，提高住户的人居水准、开发精品社区，提高住户的人居水准本项目作为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在衡阳湘江东岸南段地区建设的又一大型房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提

63、升整个江东楼盘的建设品位，总体改善江东沿江城区的面貌，为衡阳市房地产的产品类别提供新的定义，并成为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司品牌文化建设的标志性楼盘。3 3、发展衡阳市经济，从实质上提升区域价值、发展衡阳市经济，从实质上提升区域价值根据衡阳市十一五发展规划制定的发展战略，衡阳市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于衡阳市房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将彻底改变衡阳珠晖区荷花坪地区长期以来城市基础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人城市生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内

64、的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升衡阳城市建设档次与水平，改善区域环境，提升衡阳地区的城市形象，具有十分重要的意义。9.2. 风险分析1、政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。2、销售风险及防范景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 28 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制本项目地理位置优越，定位准确、设计合理

65、，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。 3、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定

66、数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。9.3. 社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。景东县景东县银生之嘉银生之嘉项目可行性研究报告项目可行性研究报告第 29 页 共 32 页景东彝族自治县房地产综合开发公司编制景东彝族自治县房地产综合开发公司编制第第 1010 章章研究结论与建议研究结论与建议10.1.可行性研究结论1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、衡阳市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为 73.86