大连中信上海路商业项目目市场定位策划方案课件

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1、大连中信上海路项目市场定位策划提案 提案汇报框架总结论 总结论说明系统分析 用地 市场 发展商 规划条件 政府政策 定位细化结论 市场 产品 操作是什么?（what）为什么?（why）怎么做?（how）总结论：复合型城市生态街区 复合多种物业类型、高档为主并具有中一定弹性 城市从城市的角度定位的，开放的，24小时的 生态技术上可持续发展，不同功能之间互补与共生 街区道路与城市道路是连接的，具有引入人流功能的，各地块相对独立what核心要素分析？旧城中心/开放性高/线性空间区域升值价值深层挖掘风险分散吸引有效购买力 造势复合城市公共空间亮点持有核心要素主要目的主要手段区域认可度不高缺乏提升价值的

2、现成资源地价高/成本高周边价格低/高端竞争激烈高端消费不足单一物业面临的市场风险大品牌/利润/资金回收统一考虑what物业分布示意what物业分布示意豪宅 酒店式公寓办公 商业（地上）娱乐 酒店 公寓式酒店会展 学校 地下卖场1.50.8352120.614what总平面图what分析图what剖面图（地上地下）what分期开发建议what系统分析Why?为什么？what系统分析市场政府政策规划条件发展商用地如何深入挖掘价值？如何创造城市意向（city image）？如何吸引有效购买力？如何操作？如何持续升值与繁荣？why城市尺度地块内部why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策地段认可度不

3、高CBD（中山广场、天津街一带）青泥洼西安路星海广场老城区大连市政府和体育场一定程度上有区域参考性高尔基路对于大连本地人和外地人其认可度并不高why本项目用地 规划条件 市场 发展商 政府政策土地成本高 土地费用预计共6亿元（其中土地出让金为1661万元） 楼面单价为3547元/平方米 单方成本在10000元/平方米左右总价单位造价（万元）（元/平方米）一、土地费用一、土地费用60,00060,0003,5473,547地价及动迁费二、前期费用二、前期费用8,3588,358494494（一）前期工程费6,791401市政交费（二）勘察设计监理费1,56793三、工程建设费用三、工程建设费用3

4、3,48733,4871,9801,980（一）建安工程费用25,6261,515（二）配套工程费用5,836345（三）地下停车场2,0251,350四、装修工程费四、装修工程费29,42329,4231,739五、不可预见费用五、不可预见费用1,2551,25574 取前期及工程费3%六、直接成本六、直接成本132,523132,5237,8357,835七、三项费用七、三项费用24,49024,4901,4481,448（一）管理费用6,626392 按直接成本的5%计（二）财务费用9,450559利率7%，3年期计（三）销售费用8,413497 按销售收入的4%计八、项目成本八、项目成

5、本157,013157,0139,2829,282九、土地契税九、土地契税2,400142十、营业税十、营业税12,620746十一、项目开发总成本十一、项目开发总成本172,033172,03310,17010,170项目备注why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策保留现状建筑的成本高昂市政缺乏小独栋别墅、危旧房改造，单体保留价值不高缺乏自然景观why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策地段SWOT分析why优势优势劣势劣势城市中心、交通便利、毗邻行政中心历史性地块狭长，易于分期开发、分物业开发，临街面长商业价值高开放性，可视性好、地块相对独立体育场非城市重点发展区域土地成本高拆迁难度

6、大地段狭长无海景和山景的资源高尔基路的单行限制体育场周边物业档次低、人流混杂高架路上车辆噪音8#、12#地块对项目开发连续性的影响机会机会风险风险寻求特色市场空白引导消费创造企业形象周边物业售价偏低市场基本饱和竞争激烈用地 规划条件 市场 发展商 政府政策地块名称特点周边环境土地成本交通条件联系紧密的地块开放性、展示性保留物业可能的物业类型1#周边为住宅、相对安静居中好2#一般无 住宅、办公、配套商业2#周边为住宅相对安静但高架路带来噪音居中好1#好无住宅、办公、配套商业3#周边为住宅相对安静但高架路带来噪音。体育馆人流会影响到本地块居中好4#、5#、6#好无办公、特色商业街、公寓4#周边有体

7、育场相对热闹居中好3#、5#、6#一般无办公、特色商业街、公寓5#周边有体育场相对热闹居中好3#、4#、6#一般无办公、特色商业街、公寓6#周边为住宅相对安静但高架路带来噪音。体育馆人流会影响到本地块居中好3#、4#、5#好无办公、特色商业街、酒店7#周边为住宅相对安静但高架路带来噪音居中好8#好无办公、商业、住宅8#周边无大量人流、环境相对安静高好9#、12#一般无办公、商业、住宅9#周边无大量人流、环境相对安静居中好8#、13#一般无办公、配套商业11#周边无大量人流、环境相对安静居中一般12#、13#差无办公、酒店、配套商业12#周边无大量人流、环境相对安静居中一般8#、11#、13#差

8、学校13#周边无大量人流、环境相对安静居中一般9#、11#、12#一般无办公、配套商业、住宅14#周边无大量人流、环境相对安静居中好5#、6#、7#一般无展示15#周边无大量人流、环境相对安静居中好8#、9#一般无展示、自用办公why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策开放性、展示性、相对独立性（开放性、展示性、相对独立性（14条城市街道）条城市街道）高架路、高尔基路、新华街、纪念路地块分析地块分析why商业价值商业价值： 新华街（体育馆、体育场南侧）、高尔基路（城市主干道）商业价值最高8#成本高，成本高，12 #为学为学校，两条高架路：校，两条高架路：对整个地块的功能的连续性有一定影响14

9、#城市绿地：城市绿地：可考虑作为城市的节点11#，15#两块小两块小“飞地飞地”：和其他地块的连续性不好， 15#可考虑做自用办公，11#可考虑做酒店或住宅用地 规划条件 市场 发展商 政府政策静静闹闹静：静： 1、2# 3、4、5、6、14#7、8、9、11、12、13、15#用地分析分结论why价值挖掘区域升值灵活的开发方式用地 规划条件 市场 发展商 政府政策价值挖掘大连缺什么？ 历史/文化/公共空间why大连的 “T形台”用地 规划条件 市场 发展商 政府政策价值挖掘 商业主题鲜明、特色 商务与行政机关有强联系性/中小企业个性化 住宅“特别”、个性化、差异化 投资客户群放大 投资性的物

10、业（公寓式酒店/商铺） 单元分小 相对独立性的考虑（大的投资机构）复合功能的相互支撑why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策 成本稀释 对地下商业有认可度 地下建安成本较低 增加收入 空间趣味性地下经营面积（平方米）土地单方成本（元/平方米）03547200003270300003110400002960单位造价（元/）地下停车场地下停车场1,3501、地下停车场结构1,2002、地下停车场配套1003、停车场装修50项目地下空间利用用地 规划条件 市场 发展商 政府政策why造势 城市角色的考虑（RBD） 公建的引入 持有的考虑主线、亮点 贯穿项目的主线 “ T ”型台 散布于地块上的亮

11、点区域升值why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策开发次序各地块相对独立性整体的完整性弹性规划的考虑一、二级开发联动综合物业的操作多样性灵活的开发方式why开发商政府基金/资本二级开发商一级开发商用地 规划条件 市场 发展商 政府政策why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策占地12.1公顷综合物业的可能性容积率1.4建面16.9万平方米无限高要求向地下发展向空中发展稀释成本留出足够的公共空间用地 规划条件 市场 发展商 政府政策why总体市场概述区域市场分析分物业市场分析总体市场交易量（销售额145.5亿元，增长21.9%，销售面积498万平

12、方米，增长18.6%，二手房：市内四区存量房成交额36.5亿元，增长71.1%；成交面积173万平方米，增长25.1%；）价格（市内四区商品房平均价格3500元/平米）why113.397.1142.3179.5117.4212.6241.0281.0392.4419.90100200300400500（万平米）1993199419951996199719981999200020012002（年）大连市房地产1 9 9 3 年至2002年商品房销 售 面 积 图用地 规划条件 市场 发展商 政府政策区域市场分析why周边物业价格现状 在售项目物业类型主要以住宅为主，价格在6000元/平方米左右

13、；项目规模从1万平方米左右的小盘到40余万平方米的大盘均有； 潜在项目中有公建项目，如体育场东侧的酒店（在建）项目和新华商苑项目项目名称物业类型规模销售单价主力户型面积万达华府住宅44万4680-8050110-140优豪斯住宅11万5600-6500120-160动力花园住宅1万5700-6600116-157兴昌都市首府住宅3.4万6380-7000120-220动力街区商住1.2万6700用地 规划条件 市场 发展商 政府政策分物业市场why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策商业居住办公分物业市场豪宅why项目名称产品类型规模（万平米）价格（万元/平米）客户市场表现星海国宝高层塔楼1

14、71.0以东北三省为主，主要是自住2006.6至今销售50%南山风情街独栋别墅51.38多为在大连做生意的东北三省的人 2007年开盘至今认购30多套海昌枫桥园独栋、联排别墅3.40.791.4以东北三省为主，主要是自住 2007年开盘至今销售70%用地 规划条件 市场 发展商 政府政策价格高昂专业开发团队的组合周边配套齐全城市的核心位置why城中豪宅特点景观/配套等高档次专业的物业管理公司有独到之处外立面内装修大堂设备产品区位品牌配套服务档次稀缺资源用地 规划条件 市场 发展商 政府政策案例总建面2.3万平方米精装1层3梯，24户户型205500平方米层高3.1米开盘2006.10，入住20

15、07.7销售率90%开盘均价1.25万/平米，目前均价1.4万/平米北京通用时代国际中心北京通用时代国际中心CBD豪宅，周边的配套设施完善通惠河绿化带三梯2户（双拼塔楼）电梯入户/佣人电梯物业：国贸物业管理公司why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策总建面24万平方米板楼两梯2户，塔楼两梯34户户型130平米（二居）360平方米（四居），主力户型180平米三居，顶层跃层 层高3米开盘2006.5，入住2007.10目前仅剩余10余套二居未售出开盘均价1.1万/平米，目前均价1.51.6万/平米北京棕榈泉国际公寓北京棕榈泉国际公寓城中景观豪宅（朝阳公园/双景观资源）涉外氛围/投资倾向配套（1

16、.3万平方米康体设施为主的会所/6000平米的商场）案例why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策总建面16万平方米三梯四户三居210多平米（主力），四居270多平米，顶层跃层300，500，800平米层高2.9米开盘2006.10，入住2007.9销售率：开盘三栋销售90%，一栋未开盘。开盘均价1.36万/平米，目前均价1.6万/平米 北京光彩国际公寓北京光彩国际公寓销售相对一般商务/商业氛围休闲氛围浓厚产品等各方面缺乏稀缺性案例why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策总建面80万平方米一居83平方米四居312平方米2部主人专用电梯，1部佣人电梯开盘2006.12，入住2007.8开盘

17、均价1.5万/平米，目前均价1.8万/平米 上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园外滩水景毗邻陆家嘴国际金融中心私人会所、游泳馆、网球场超高层：4955层案例why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策Miranova:columbus,Ohio,USA案例why景观流动空间用地 规划条件 市场 发展商 政府政策The bristol,chicago案例why城市中心区注重起居空间用地 规划条件 市场 发展商 政府政策Skycity tower ,taipeiKanchanjunga apartment ,india案例why城市中心区空中花园1层1户，跃层用地 规划条件 市场 发展商 政府政策本项

18、目城中豪宅可行性本项目城中豪宅可行性优势优势开发商的品牌城市核心位置环境相对安静劣势劣势景观资源缺乏、而大连高端客户看中景观资源区域认可度低邻近体育场，人流混杂操作重点操作重点完善配套设施产品特色创造景观专业的物业服务why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策项目名称规模（万平米）价格（万元/平米）客户经营情况胜利广场购物中心地下商业街10（室内面积） 投资客户人流量较大，店铺空置率较低CITY SQUARE101180%为投资商持有出租开业不久，经营情况不佳星海国宝商业街511.3自营客户经营情况较好，档次较高民生.松竹苑住宅底商0.461.21.35自营客户经典生活商业广场0.92.8未

19、开盘福佳.新天地商业裙房24（部分销售）38（使用面积）未开盘分物业市场商业why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策成功的商业项目商业氛围业种/业态的组合商业主题/特色人流/消费力多种赢利模式分物业市场商业why招商/主力店（anchor）物业服务商业经营管理城中豪宅：区位配套稀缺资源服务品牌产品档次用地 规划条件 市场 发展商 政府政策开发模式物业形式客户类型客户需求优点缺点小面积单元小型零售、服务商家人流量、消费力便于统一管理、保证项目整体商业价值资金回收周期长、需要专业的管理大面积单元、单体建筑集中型商业、金融机构便利的交通、物业的形象聚集人气、提升商业价值租金或联营收益低整售投资机

20、构稳定的租金回报迅速回收资金获利空间小大面积单元金融机构、有特殊目的的商家资本的沉淀迅速回收资金客户范围小，销售速度慢小面积单元投资客户为主低风险、高回报的租金收益短周期、高获利不利于项目的统一管理、操作难度大持有经营出售商业开发模式分析why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策项目名称规模（万平米）租金/售价客户市场表现中银大厦5.8售价：1.26万元/平米起；租金：3.1元/天.平米客户以外资贸易公司、金融机构为主 租售率83%森茂大厦4.6$11.2/平米.天客户以外国大企业为主，其中日本公司居多 出租率80%以上 分物业市场办公办公why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策区位（浓

21、厚的商务氛围）配套（城市的/自身的）硬件（空调/电力/智能化等）装修标准（公共空间）发展商实力入住客户实力物业服务（品牌）分物业市场办公why高档写字楼：出租为主，靠品牌住宅产权写字楼：靠性价比个性化写字楼：靠产品特色、环境用地 规划条件 市场 发展商 政府政策市场分析分结论why功能复合客户群放大以商带住用地 规划条件 市场 发展商 政府政策高端消费不足 / 区域价格偏低单一物业市场风险较大物业之间可相互促进商业商业人均商业占有面积大于1平米未来一至三年市场供应约300万平方米主要高售价商铺集中在青泥洼、天津街、西安路一带高档高档住宅住宅主要集中在海边和丘陵周边客户以外地人为主景观要求高反例

22、：南山风情街办公办公主要集中在CBD区域客户有限受到商住公寓的冲击功能复合why“以商带住”住宅依赖于区域的成熟用地 规划条件 市场 发展商 政府政策客户分类特点消费特点产品需求大连本地人“好面子”消费力低小户型公寓经济型住宅外地人东北三省为主消费力高中高档住宅外国人日本、韩国消费力高中高档住宅投资者注重投资的风险与回报消费力高低总价、高回报率的公寓、商铺旅游者人数增长速度快吃住行娱购游消费力高，消费行为初级酒店、购物企业/机构高端客户以工程公司、贸易公司、外资公司为主中低端客户以本地中小企业为主购买者多为内资公司企业办公场所聚集情况明显高端客户：高档写字楼中小企业/机构：中低档写字楼、商住公

23、寓客群放大why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策客群放大why高端消费不足 二手房交易日趋成熟押旧换新用地 规划条件 市场 发展商 政府政策物业复合开发的先后次序客群放大寻求综合价值的最大化降低开发风险市场分析分结论why以商带住投资客户个人/企业押旧换新投资性的物业（公寓式酒店/商铺）单元分小相对独立性的考虑（大的投资机构）用地 规划条件 市场 发展商 政府政策why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策why利润品牌资金尽快回收强势入市的考虑持有性的考虑用地 规划条件 市场 发展商 政府政策why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策why招拍挂的限制？项目开发策略的考虑用地 规划条

24、件 市场 发展商 政府政策底商的限制？物业复合方式的限制综合分析why用地 规划条件 市场 发展商 政府政策复合造势持有灵活性“T形台”亮点地下投资客户多种开发模式强势入市以商带住押旧换新公共空间单一物业风险大高端消费不足区域价格低客户构成多样市场区位认可度不高现状保留价值不高成本高昂地块开放性高相对独立性用地品牌 / 利润 /资金快速回收的平衡发展商容积率限定16.9万建面无限高规划带底商的限制？招拍挂的限制？政策综合分析多种功能多样性的，非单纯本地化的客户租售并举时间上的弹性规划开放性的设计最大限度实现综合价值复合型生态城市街区用地因素市场因素发展商因素政府与政策因素规划条件why用地 规

25、划条件 市场 发展商 政府政策定位初步结论how?怎么做？why定位初步结论市场定位产品定位操作定位HowHow市场定位 产品定位 操作定位如何复合？How商业酒店娱乐轻型旅游文化居住SOHO办公办公商业居住办公市场定位 产品定位 操作定位商住低密度办公自用办公高层豪宅独栋集合住宅酒店式公寓会展文化教育酒吧超市专卖店餐饮便利店地下商业商业其他办公居住物业类型娱乐儿童游乐院线Ktvinn青年旅社星级酒店酒店广场步行街公共空间细分市场How市场定位 产品定位 操作定位物业类型详细功能特点租售评价高层豪宅产品需创新，风险较大，受区域成熟度影响售*独栋别墅城中别墅，成本高而卖点支撑不够售*集合住宅新街

26、坊，有一定的市场空间，需根据成本情况确定规模售*酒店式公寓为商务或短途旅游服务，可面向投资客售（投资）*商住性价比，价格受到制约，与自身办公竞争售（投资）*自用办公规模小，灵活，可做为亮点自用*低密度办公中小企业，个性化，有一定的市场空间售（投资）*酒吧夜间可聚集人气，市场需求有限，如作出特色，仍有机会售/租*餐饮需作出特色餐饮，也可有少量大众化消费售/租*专卖店以特色经营为主（比如服装）售/租*超市持有为主，租金低，但可吸引人气租*便利店作为生活配套售*地下卖场可售性受到限制，可考虑部分持有，吸引人气租*儿童游戏吸引消费，可作为亮点租*院线成本较高，但可作为亮点，带动周边商业租*ktv等夜间

27、可聚集人气，市场需求有限，如作出特色，仍有机会租*inn特色酒店，面向旅游者，持有为主，对项目整体升值有利租*星级酒店竞争激烈租*青年旅社档次偏低，对项目整体价值有影响租*公寓式酒店可以采用包租的方式快速回收资金售（投资）*会展持有，成本较大，作为城市功能考虑，对项目整体价值提升有利租*文体可考虑引入文体相关产业，比如“club”售/租*教育可考虑引入教育相关产业，比如培训，可作为办公的支撑售/租*广场作为城市的“场所”，提供给人游憩的地方，对项目整体非常有好处*步行街作为城市的“场所”，提供给人游憩的地方，对项目整体非常有好处*其他公共空间 作为城市的“场所”，提供给人游憩的地方，对项目整体

28、非常有好处*酒店其他公共空间住宅办公商业娱乐How功能市场定位 产品定位 操作定位How住宅高层豪宅需要区域成熟度支持产品需要创新市场定位 产品定位 操作定位酒店式公寓集合住宅城市新街坊，城市中内向性低密度纯住所，和其他功能混合布置产品及大配套是核心竞争力，纯居住客户，相对独立的布置带有酒店式服务，可面向投资客办公市场定位 产品定位 操作定位How轻型办公需要区域成熟度支持细分市场空白住宅产权写字楼个性化办公“非标准化”办公，产品有特色，面向渡过创业期的小公司、办事处或部分大公司和商业联系紧密，依赖于大量的商业人流住宅立项，按写字楼设计及使用，排除居住功能，“性价比”是核心竞争力，面向小公司自

29、用办公自用，可考虑做展示商业 / 娱乐市场定位 产品定位 操作定位Howanchor(主力店)提高区域成熟度主题/特色招商/经营小店铺商业运做成功的核心，可以为大型娱乐、超市、特色餐饮、卖场等，招商的重点，持有为主依赖于主力店的其他商业，包括便利店、酒吧、专卖店等，商业销售的利润主要来源联营保底固定租金出售使用权包租回购代租约销售无附加条件销售出售产权商业开发模式设定保本营业额，提取流水倒扣通常按实际使用面积收取租金客户一次性付清若干年的租金，年限通常为5年以上开发商对投资客支付固定租金，并在约定期限内承诺回购在销售同时附加商铺的租约通常使用于热销的商业项目中酒店市场定位 产品定位 操作定位H

30、owInn(特色酒店)对提高区域成熟度有帮助细分市场空白公寓式酒店高标准客房+必要的配套+个性化的特色小酒店，配套将为整个综合体服务，持有为主分割产权销售统一经营管理的面向投资客公寓式酒店 服务内容&维护成本上 普通服务式公寓物业管理为主，服务内容较少，成本较低 酒店式公寓酒店式服务，服务内容较为丰富，成本上升 公寓式酒店集中酒店式服务，服务内容较全，维护成本再次提升 酒店集中高品质服务，服务内容最全，但维护成本很高居住时间服务内容普通公寓酒店式公寓公寓式酒店酒店市场定位 产品定位 操作定位How公寓式酒店 普通服务式公寓 酒店式服务公寓 公寓式酒店 酒店开发商酒店管理集团使用者酒店开发商使用

31、者投资者酒店管理集团公寓式酒店开发商使用者物业管理单位普通服务式公寓酒店式公寓 操作模式上市场定位 产品定位 操作定位How公寓式酒店 客户构成上 普通服务式公寓自住客户为主 酒店式公寓自住客户投资客户 公寓式酒店投资客户 酒店无购买客户市场定位 产品定位 操作定位How公寓式酒店 资金压力 普通服务式公寓集中在销售压力上 酒店式公寓集中在销售压力上 公寓式酒店先期销售压力降低，但后期经营压力上升 酒店经营压力市场定位 产品定位 操作定位How公寓式酒店案例 公寓式酒店泰悦豪庭（坚果公寓） 五年包租 8年收益 酒店式公寓管理 四大独立主题会所，提供“厨房”、“会客厅”、“影院”、“书房” 使用

32、功能 主力户型50-70平米市场定位 产品定位 操作定位How物业相互关系会议展示酒店商业办公娱乐住宅住宅产权写字楼公寓式酒店轻型办公市场定位 产品定位 操作定位How详细功能物业高层豪宅独栋别墅集合住宅酒店式公寓商住自用办公低密度办公酒吧餐饮专卖店超市便利店地下卖场儿童游戏院线ktv等inn星级酒店青年旅社公寓式酒店会展文体教育广场步行街其他公共空间酒店其他公共空间住宅办公商业娱乐物业相互影响市场定位 产品定位 操作定位How住宅资金回收快，受到区域成熟度的影响很大受周边商务环境影响大，需和住宅产权写字楼避免竞争酒吧、餐饮、便利店、娱乐相互促进，但需培养市场 超市对居住有帮助，能吸引人气，但

33、可售性差销售性的商业有赖于主力店（anchor）的入住地下卖场的商业价值有赖于商气的成熟对聚集人气有帮助，但可售性差、需培养市场，对居住有一定负面影响对区域的成熟度有帮助，成为整个项目的“大配套” ，可售性差，经营成本高，对 酒店式公寓 及公寓式酒店 有极大支持对提升项目的形象和价值有帮助形成项目特色，聚集人气娱乐对居住的影响商住公寓对写字楼的影响学校对居住、办公的噪音干扰细分市场之间的关系商业、酒店、办公、会议、投资住宅、之间的相互促进商业物业的档次和办公、公寓部分应保持一致住宅、超市、餐饮、百货等的相互促进商业+办公轻型办公居住+办公商住公寓酒店+居住酒店式公寓 市场定位 产品定位 操作定

34、位How独特之物+公共空间场所改变区域形象商业主力店（anchor/娱乐）吸引人流店铺商业销售回款酒店/办公提升区域成熟度住宅回款物业开发次序的影响市场定位 产品定位 操作定位How物业配比关系市场定位 产品定位 操作定位How物业名称办公（平方米）比率商场（平方米）比率公寓（平方米）比率酒店（平方米）比率新世界中心5000016% 120000 38% 120000 38%240008%国贸中心 120000 33%300008%6000017% 150000 42%燕莎中心2200015%5000035%2200015%5000035%恒基中心 120000 41%8000027%6000

35、020%3500012%居住1538%办公1641%商业838%酒店842%物业配比关系市场定位 产品定位 操作定位How居住1538%办公1641%商业838%酒店842% 居住1030% 办公1520%商业娱乐3040% 酒店310% 学校6% 其他35%客户定位市场定位 产品定位 操作定位How功能 购买客户 租用客户 居家型客户 高层豪宅 个人投资者 居家型客户 集合住宅 个人投资者 暂居型客户 集 集团投资客户 集 专业经营者 居住 酒店式公寓 个人投资者 暂居型客户 小公司 小公司 个性化办公 团 个人投资者 团 小公司 小公司 小公司 办公 轻型办公 个人投资者 小公司 客 小业

36、主 客 小业主 店铺式商业 个人投资者 经营者 商业管理集团 户 基金等 户 经营者 商业 主力店（anchor） 集团投资客户 专业经营者 企业经营型客户 企业经营型客户 其他 文化/会展 集团投资客户 专业经营者 市场定位 产品定位 操作定位How规划T形台地下空间城市意象（city image）单体产品定位市场定位 产品定位 操作定位How物业分布示意方案1市场定位 产品定位 操作定位How物业分布示意方案1豪宅 酒店式公寓 办公 商业（地上）娱乐 酒店 公寓式酒店 会展 学校 地下卖场方案11.50.8352120.614方案251.323.420.610.613方案34.81.22.

37、531.8110.614市场定位 产品定位 操作定位How公共空间方案1市场定位 产品定位 操作定位How分期开发建议方案1市场定位 产品定位 操作定位How物业分布示意方案2豪宅 酒店式公寓 办公 商业（地上）娱乐 酒店 公寓式酒店 会展 学校 地下卖场方案11.50.8352120.614方案251.323.420.610.613方案34.81.22.531.8110.614市场定位 产品定位 操作定位How分期开发建议方案2市场定位 产品定位 操作定位How分期开发建议方案3豪宅 酒店式公寓 办公 商业（地上）娱乐 酒店 公寓式酒店 会展 学校 地下卖场方案11.50.8352120.6

38、14方案251.323.420.610.613方案34.81.22.531.8110.614市场定位 产品定位 操作定位How分期开发建议方案3市场定位 产品定位 操作定位How综合比较豪宅 酒店式公寓 办公 商业（地上） 娱乐 酒店 公寓式酒店 会展 学校 地下卖场方案11.50.8352120.614方案251.323.420.610.613方案34.81.22.531.8110.614市场定位 产品定位 操作定位How方案1Or 方案2优势劣势方案1从中间开发，利于后期调整，商业的规模相对较大,利于造势，住宅的规模小，利于市场消化商业的规模相对较大，市场风险大方案2从中间开发，利于后期调

39、整，商业的规模相对较小，市场风险大住宅的规模相对大，销售回款大商业的规模相对较小，持有比例回较大方案3商业的规模相对较小，市场风险相对小，住宅的规模相对大，销售回款大从端头开发，先期商业借势少，且后期延续模式固定，商业的规模相对较小，持有比例回较大市场定位 产品定位 操作定位How市场定位 产品定位 操作定位How市场定位 产品定位 操作定位How剖面图（地上地下）what市场定位 产品定位 操作定位How市场定位 产品定位 操作定位How市场定位 产品定位 操作定位How“T型台” 狭义“世界最长的T型台坐在阳台上看世界名模”广义“城市秀（show）”市场定位 产品定位 操作定位How本项目

40、荷兰Floriada花卉展览荷兰鹿特丹和水的结合市场定位 产品定位 操作定位How“T型台”荷兰鹿特丹商业中心消除“层”的概念市场定位 产品定位 操作定位How“T型台”荷兰鹿特丹Schouwburgplei北京建外SOHO和小广场的结合市场定位 产品定位 操作定位How“T型台”“桥”市场定位 产品定位 操作定位How“T型台”建外SOHO地上地下的穿插市场定位 产品定位 操作定位How“T型台”老火车站成为城市景观和机械的结合市场定位 产品定位 操作定位How“T型台”和有轨电车的结合中国历史上的有轨电车波兰的有轨电车市场定位 产品定位 操作定位How“T型台”室内室外的穿插市场定位 产品

41、定位 操作定位How“T型台”在地块内的布局及节点市场定位 产品定位 操作定位How“T型台”地下空间利用下沉广场（北京清华同方科技广场）市场定位 产品定位 操作定位How地下步行街（荷兰地下步行商业街案例）市场定位 产品定位 操作定位How地下空间地下商业街（案例鹿特丹地下商业街）市场定位 产品定位 操作定位How地下空间地下街区（案例法国巴黎中心商业区）市场定位 产品定位 操作定位How地下空间公园地下设施（日本隅田公园地下设施）市场定位 产品定位 操作定位How地下空间地下与地上连动（案例北京建外SOHO）市场定位 产品定位 操作定位How地下空间城市意象(“city image”) “

42、场所” 有意义的空间 与人有关的空间（show的空间）：交流、活动、参与、看与被看市场定位 产品定位 操作定位How 漫步建筑群 增加空间趣味 增加公共空间 “场所” 增加绿化 市场定位 产品定位 操作定位How城市意象(“city image”) Unique Object “独创之物” 标志性建筑古根海姆美术馆，西班牙比尔堡市场定位 产品定位 操作定位How城市意象(“city image”)立方住宅，荷兰鹿特丹市场定位 产品定位 操作定位How城市意象(“city image”)玻璃大象，德国汉姆市场定位 产品定位 操作定位How城市意象(“city image”)点睛之笔不一定是建筑实

43、体市场定位 产品定位 操作定位How城市意象(“city image”) 历史片段的保留时间性文化性人文性市场定位 产品定位 操作定位How城市意象(“city image”)保持历史建筑外观，改变内部用途上海新天地，住宅改建的酒吧和餐厅市场定位 产品定位 操作定位How城市意象(“city image”)德国杜伊斯堡内港改造，仓库改建的办公室市场定位 产品定位 操作定位How城市意象(“city image”)使用部分老建筑结构德国杜伊斯堡内港改造，记忆的花园市场定位 产品定位 操作定位How城市意象(“city image”)把历史建筑的元素作为艺术品展示德国柏林波斯坦广场，索尼中心市场定

44、位 产品定位 操作定位How城市意象(“city image”)通过城市公共空间展示历史遗迹德国波恩，城市中心增加立面装饰提高历史建筑观赏价值德国不来梅，Bottcherstrasse市场定位 产品定位 操作定位How城市意象(“city image”) 儿童游乐市场定位 产品定位 操作定位How城市意象(“city image”)市场定位 产品定位 操作定位How单体建筑高层豪宅市场定位 产品定位 操作定位How单体建筑高层豪宅市场定位 产品定位 操作定位How单体建筑集合住宅城市中心区TH市场定位 产品定位 操作定位How单体建筑集合住宅市场定位 产品定位 操作定位How单体建筑集合住宅城

45、市中心区新街坊市场定位 产品定位 操作定位How单体建筑酒店式公寓1 个 面宽 的 跃层 户 型约90平米2 个 面宽 的 跃层 户 型约 1 8 0平米剖面示意图市场定位 产品定位 操作定位How单体建筑酒店式公寓居住跃层式户型拼接示意市场定位 产品定位 操作定位How单体建筑酒店式公寓市场定位 产品定位 操作定位How单体建筑酒店式公寓单体建筑轻型办公市场定位 产品定位 操作定位How个性化办公单体建筑低密度办公市场定位 产品定位 操作定位How面积（平方米）备注办公部分共计办公部分共计700按办公人数30-40人计算一般办公室100-150高级办公室200-250会议室60-80 20人

46、会议室1间，10人会议室1-2间文印室30收发室15职工餐厅60-80卫生间15展示部分共计展示部分共计500-800接待厅50多媒体展示厅100多功能厅100-150洽谈室45-60咖啡80-100卫生间30展示部分配套办公50其它0-150售楼处部分售楼处部分200200按25人计算，接待、展示、卫生间等使用展示部分模型室80-100办公室100 结合展示部分面积总计总计1500-2000开发商办公开发商办公+项目展示项目展示自用办公市场定位 产品定位 操作定位HowInfo-box，德国柏林波斯坦广场单体建筑自用办公市场定位 产品定位 操作定位How单体建筑商业市场定位 产品定位 操作定位How单体建筑商业市场定位 产品定位 操作定位HowThe End 谢谢聆听！谢谢聆听！欢迎讨论！欢迎讨论！