上海房地产市场

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1、上海房地产市场调研报告 建设银行上海分行2002/1目前，上海房地产市场就市场容量而言是中国城市中最大的市场。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国城市及房地产的发展，都具有重要的意义。20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。当前，中国面临着加入WTO后，进一步融入全球经济格局的机遇与挑战。中央政府把上海的发展定位于“国际经济中心城市”、“国际经济、贸易、金融和航运中心”，与20世纪90年代的“一个龙头、四个中心”相比，有了重大的变化。上海房地产市场的发展值得我们特别关注。第一部分 上海房地产市场的历史回顾上海曾经是一个房地产市场相当发达的城市。解放

2、后，随着房地产纳入计划经济而逐渐萎缩，沉寂了30年。1978年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产市场逐步复苏，不断发展，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整四个阶段。一、复苏阶段（19781985年）在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏有两方面条件。第一，改变住房长期严重短缺是上海房地产业发展的内在要求。作为一个人口众多的大城市，上海的住房一直比较紧张。1949年以后，尤其是1956年以后，在计划经济体制的控制下，住房作为一种福利由国家统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难。同时在重生产轻生活思想影响下导致的

3、对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。至改革开放初期，住房问题已成为上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居住面积仅为4.5平方米）。为了改变这一状况，1979年，上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相结合的方针，企业建房积极性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅建设的热潮。到1985年，市区住宅建筑面积达到了6444.3万平方米，比1978年增加了50以上，人均居住面积也达到了5.4平方米。这一轮住宅建设，虽然还是非市场化的，却是一个历史性的预演，为日后上海房地产市场的大发展提供了积累知识和人才储备的机会。第二，房地产经济理论的争鸣，为房地产市场的复苏创造了舆论环境。70年代末、

4、80年代初，邓小平发表了两次关于房地产和住房制度改革的意见，理论界开始对房地产经济进行全面的反思和探索。经过多年讨论，终于对于住房的商品属性和城市土地的经济属性取得了共识。这些成果，从理论和思想上为上海房地产市场的发展奠定了基础。上海房地产市场复苏的第一个标志是成立了开发可以用于市场销售房屋的上海中华企业公司和上海工商业者爱国建设公司。1984年，爱建公司建设的“爱建公寓”在香港上市，半月内销售一空；另一个标志是开始试行新建住房按土建成本由政府、单位和个人各负担三分之一，出售给个人的 “三三制售房”。该方式虽然由于种种原因没有得到普遍推广，但它成为上海住房制度改革中住房商品化的初次尝试。尽管上

5、海房地产市场的复苏相当有限，仅仅处于萌芽状态，但上海房地产市场就此起步。二、缓慢发展阶段（1986-1991年）1986年，中国初步确立了社会主义商品经济理论。“房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认，从而极大地推动了市场机制在房地产领域的发展。上海房地产市场在1986-1991年间取得了缓慢的但是实质性的发展。经营性的房地产开发公司开始起步。到1991年底，上海共有房地产开发公司94家，其中，中资公司72家，中外合资和外商独资企业22家，共计自有资金235亿元，从业人员近6000人。房地产投资规模迅速扩大。19861989年实际完成投资21.76亿元，1990年、199

6、1年为7.60亿元和7.59亿元。19861991年，上海商品房竣工面积为402.08万平方米，内销商品住宅销售面积为394.76万平方米。土地使用制度开始了商品化改革。1986年起，向中外合资经营企业征收土地使用费,1987年开始实施土地使用权有偿转让。1988年上海通过国际招标，由日本孙氏企业有限公司以2800万美元的出让金，获得虹桥经济技术开发区第26号地块1.29万平方米50年的使用权，拉开了上海对外资土地批租的序幕。到1991年底,上海共对外出让土地使用权12幅,计980万平方米,土地出让金总收入约8474万美元和12.15亿元人民币。行政性的房地产中介机构诞生。与房地产投资、开发规

7、模不断扩大相适应，房地产中介机构在政府鼓励下开始出现。1987年，上海市房地产交易所成立。1988年9月，按照“政企分开”的原则，从交易所分离成立了上海市房地产交易市场。此后，各区县也相继成立了区县级交易市场。这一时期上海房地产市场的发展，虽然比较缓慢，但是经过这一时期的发展，市场形态初步构成。三、超常发展阶段（1992-1994年）1992年，邓小平同志南方谈话后，上海和全国国民经济出现了高速增长，引发了一轮房地产发展高潮。一是土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场。1992年上海对外批租土地194幅，占地面积1983万平方米；1993年对外出让土地244幅，占地面积达4932.

8、56万平方米；1994年对外出让452幅，占地1594.22万平方米。1995年1月1日起，上海市全面对商业等6类内资项目用地实行土地使用权有偿出让，标志着上海土地使用制度改革全面推行。当年，上海就向内资有偿出让168幅地块，面积326.34万平方米。二是房地产企业数量迅速扩张。1992年上海各类房地产企业数猛增到849家，1993年又增至1425家。1994年超过两千大关，达到2081家。三是房地产投资成倍增长。1992年完成投资12.55亿元，1993年迅速增加到83.7亿元，1994年更是增加到了117.43亿元。四是商品房开发和竣工面积直线上升。1992年上海房地产施工面积432.27

9、万平方米，竣工面积139.6万平方米；1993年施工面积达到1521万平方米，竣工面积320万平方米，1994年施工、竣工面积分别为1305.82万平方米和341.2万平方米。最后，伴随着投资和开发的高潮，房地产经纪、咨询、物业管理、评估等全业大量出现。1992年7月上海第一家房地产经纪企业上海威得利房产咨询公司成立。到年底，经房管部门和工商登记批准成立的房地产经纪公司共12家，1993年起每年新增超过300家；1991年11月，上海第一家专业物业公司沪港合资的“上海安居乐物业管理公司”在上海古北新区诞生，随后中房上海公司等一大批内资开发公司相继成立了物业公司；成立于1992年的上海市土地估价

10、所是解放后最早出现的房地产估价机构。这类企业的产生，沟通了房地产再生产的各个环节，促进了房地产业的全面发展。四、调整回落阶段（19951997年）19921994年间，上海房地产业经历了跳跃式的发展，虽然它为上海房地产市场的发展打下了坚实的基础，但由于发展速度过快而产生了一些问题，从而引发了一轮调整。上海房地产市场的调整效果从1995年开始显现，主要表现为：首先，土地使用权出让数量回落。1995年上海土地有偿出让共497幅，占地面积1203.51万平方米，分别是1994年的80和64，其中，外销地块258幅，640.30万平方米，比1994年下降了43和59，内销地块（含外资内销）239幅，5

11、63.21万平方米；1996年上海土地有偿出让共764幅，1066.86万平方米，与1995年相比，虽然地块幅数有所增加，但出让土地面积减少了10以上，其中，外销地块出面积减少了40，内销地块增加了1倍以上，达到537幅，土地面积也增加了近20；1997年土地出让的规模有所回升。其次，房地产由供不应求转变为供过于求，商品房空置增长较快。19951997年三年，每年上市供应的内销商品房分别为1019.99万平方米、1330.35万平方米和1737.52万平方米，平均每年新增300400万平方米。上市的外销商品房从1992年的22.2万平方米增至1997年的161.5万平方米，增长了7.27倍，外

12、销商品房中综合办公楼占主体，比例超过50。由于商品房供给急剧上升，房价居高不下，市场在短期内难以消化，造成空置严重。1995年上海商品房空置量达到413.39万平方米，比1994年的175.33万平方米增加了1.4倍，1996年上升到629.9万平方米，1997年底，达到969万平方米，供大于求的矛盾相当突出。与此同时，房地产企业数量仍有较快的增长，各种经纪、咨询、评估、物业管理等企业迅速发展，使整个上海房地产市场在调整中朝着更理性、更市场化和更规范的方向发展。第二部分 上海房地产市场的现状及特征一、上海房地产市场现阶段的主要特征1997年后，中国成功地实现了国民经济软着陆。为了保持国民经济持

13、续增长，中央政府采取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发展。同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长点和新的消费热点，并出台了一系列促进房地产市场发展的相关政策。上海房地产市场进入了稳步发展阶段。1. 市场需求增长较快首先，商品房销售增长迅速。1995年，销售面积仅567.66万平方米。到1998年突破1000万平方米，达1050.77万平方米，短短三年翻了一番。1999年达1328.67万平方米。2000年达到1557.87万平方米，预计2001年末将突破2000万平方米。其次，二手房（存量房）买卖大幅度上升，速度大大超过新房市场。1995年二手房交易面积仅为60.87

14、万平方米，仅过四年1999年达到511万平方米，2000年达到779万平方米，预计2001年将达到1300万平方米，增长率达66.9%（见表1）。表1 上海商品房销售面积与存量房买卖面积情况比较 资料来源：1995-2000年上海统计年鉴、2001上海统计手册三是租赁市场迅速崛起。1998年已发证登记的房屋租赁面积为198.55万平方米，1999年达318.85万平方米,2000年达到806.9万平方米。近几年上海房地产市场需求迅速增加的主要原因是：（1）上海经济发展水平。2000年上海人均GDP已突破4180美元。根据世界银行1998年的分类：上海已达到中等收入水平，其经济发展特征之一就是汽

15、车、不动产等大宗耐用消费品开始进入家庭。上海房地产市场的需求，就是在此背景下得到迅速发展的。（2）城市旧区改造和动拆迁拉动商品房销售。90年代以来，为了改善城市基础设施建设，优化城市环境，提高土地利用价值，改善居民居住条件，上海不断加大旧区改造力度。1995到2000年，全市拆迁旧房面积达2303万平方米，为过去50年拆除总面积的53。而动拆迁又使人口导入区的房地产市场迅速发展。浦东、闵行、宝山、徐汇作为人口导入区，近两年来一直是上海房地产市场的热点区域。（3）上海市民改善居住条件愿望迫切。80年代初，上海人均居住面积仅4平方米多一点（折成建筑面积约7-8平方米），在全国各大城市中居后。改革开

16、放以后，上海市民的居住条件在不断改善，居住面积在不断扩大，但很难在短期内得到根本性解决。到90年代中期，市民改善居住的愿望依然强烈。（4）新政策不断制订推出，有力地支持了居民的住房消费热情。降低购买住宅的税费。自1996年开始，经过连续3次降税，居民购房契税负担由1996年以前的6下降到2000年的0.75。1999年以后又实施了居民购买空置有年的住房，免除营业税、契税和交易手续费、房屋租赁税减半、手续费下调的政策，使居民购房的交易成本有较大的降低。用旧房市场推动新房需求。1996年率先实施允许居民将从政府购买的旧公房提前上市，以及使用权房可以上市置换、动迁货币化安置等，激活了旧住房市场，方便

17、居民套现购新房，有力地推动了新房市场。用所得税政策推动住房需求。1998年，对个人购买或差价换购商品住宅所支付的购房款，经核实后，五年内可以从个人所得税计征税基中扣除。这一措施极大地鼓励了中上收入群体的住房消费热情。用金融政策推动住房需求。从1997年开始，配合银行利率下降，多次下降居民购房公积金贷款和商业贷款利率。同时，降低住宅购买首付款比例（最少20）,延长买房抵押贷款还款年限（最长30年），保障了居民一的购房资金来源。截至2001年9月末，上海个人住房贷款余额达809亿元。1至9月的贷款新增额达257.6亿元，同比多增97.6亿元，比去年全年多增15.7亿元；支持的购房面积达1887万平

18、方米，按揭及公积金贷款户分别达11.29万和8.97万户。2. 供求关系逐步趋于平衡供求关系的趋向平衡是通过供给的相对减少，需求的绝对增加来实现的。这可以集中用商品房预售和销售两个指标予以说明：从预售情况来看，上海商品房批准预售面积呈明显下降趋势。从1997年的1899.02万平方米，下降至2000年的1549.17万平方米，减少349.85万平方米，减幅达5.80。与此相对应的已登记商品房预售面积呈大幅上升态势，从1997年的445.57万平方米猛增至2000年的1452.87万平方米，增加1007.3万平方米，平均每年增长48.29，供求之比由1997年的4.26：1下降至2000年的1.

19、07：1。从销售来看，需求的增幅超过供应的增幅，需求面积大幅上升。商品房批准销售面积从1997年的1129.57万平方米增加至2000年的1673.19万平方米，平均每年增长13.99;商品房销售面积从1997年的686.45万平方米猛增至2000年的1557.87万平方米,平均每年增长31.43,供需之比由1997年的1.65:1下降至1.07:1。尤其是1999年当年商品住宅销售量与当年竣工量首次实现基本平衡，并消化部分空置商品房，从而使空置商品房大幅增长势头得到有效控制（见表2）。表2 上海市商品房供求平衡比较单位：万平方米资料来源：1998-2000年上海统计年鉴、2001上海统计手册

20、为了实现上海房地产市场供求关系平衡，上海市采取了系列措施。主要有：控制土地出让。1997年开始停止了对于高档办公大楼、宾馆、饭店的土地出让。控制土地出让，为控制房产供给过量（尤其是办公大楼、商场），创造了根本条件。扩大住房市场销售对象。1996年，开放蓝印户口政策，允许非上海市居民购买住宅，并给予上海蓝印户口。以住房消费政策推动需求。一是实行内外销并轨，完全放开住房市场。1996年8月1日起，上海的内销商品房向全国开放，今年8月1日起本市实行内外销商品住房并轨政策，取消商品住房内外销之分，将住房的租售对象（包括赠与、交换、抵债等转让的受让对象）扩大至境内外的自然人、法人和其他组织，向全世界开放

21、。这一新的举措极大地提高了海内外单位和个人在沪购房的积极性。据不完全统计：2001年8月1日以来新增海外人士购买原内销商品住房1000余套；近三年来，外省市单位和个人在本市购房43567套，406.54万平方米，其中申报蓝印户口已达29994人。 二是取消流通限制，进一步盘活存量。随着住房制度改革的不断深化，住房商品化的观念逐步深入人心，居民启动住房梯度消费的潜在需求量也得到快速增长。如1999年底出台内销商品住房归并政策，将居民通过各种渠道（市场和非市场化的）获取的住房能在一条“起跑线”上上市交易；2000年出台了个人购买的使用权房转为产权房的政策，使一部分居民的使用权住房能合法的上市；20

22、01年内外销并轨政策，取消居民存量住房不能卖给境外对象的限制。目前上海的存量房交易量逐年大幅增长，1996年全市存量房交易仅82万平方米，2000年达到778.52万平方米；2001年仅1-10月的交易量就达1105.29万平方米，同比新增86.7%；1996上海的新建商品房与存量房交易量之比为7:1，2000年为2:1，2001年前三个季度已达到1.59:1。据统计，2001年上半年起上海的三分之一区县存量房的交易量（套数）已超过新建商品房的交易量。3. 房地产价格逐步企稳回升上海房地产价格与供求关系密切相关。建立于1995年2月的中房上海指数从90年代上半期房地产业发展的高峰开始滑坡。19

23、95年2月至1999年2月，前24个月里中房上海指数从942点下滑至888点，总共下跌54点，跌幅5.73；后24个月，中房上海指数下跌至713点，下跌175点，跌幅达19.71。这显示供求矛盾在1997年和1998年有所扩大。主要原因是1997年下半年爆发的亚洲金融危机对上海房地市场产生巨大冲击。中房上海指数从1995年2月的942点到1999年10月的691点，历时56个月连续下跌，累计跌幅达26.64，自1999年11月开始止跌回升。1995年2000年中房上海指数走势图1999年，上海房地产市场价格开始筑底，并在年底出现止跌。2000年，中房上海指数开始出现缓慢回升。2001年中房上海

24、指数迅速上升,至11月底升幅已达8.71，表现出极为强劲的走势，上海房地产市场正步入一个全新的发展阶段。4. 住房消费服务体系进一步完善目前上海在构筑住房消费服务体系正处于加速构建之中。房地产增量市场：以“金丰易居”为代表的房地产固定市场，在上海各个区域均有设置，初步实现居民购买新建商品房的一条龙服务； 房地产存量市场：上海已建立了覆盖全市的房地产置换连锁经营网，其载体主要是大型房地产中介企业，如“上房置换”有250多家连锁店、新澳300多家连锁店、智恒有80多家，极大地方便存量房的购销和交换； 房屋租赁市场：上海房地产经纪机构和运行机制不断完善。“租屋中心”、“网上房屋租赁”、“存房中心”等

25、专营房屋租赁机构纷纷涌现，其中由上海房屋置换公司在全市设立的“金丰易居”，在全市有250多个连锁店，并计划用35年时间，在全国30至50个城市建立2000个网点。国外著名的房屋租赁公司并始进军上海租赁市场。日前，全球房地产中介机构21世纪不动产宣布正式入驻上海，并计划用5年时间在全国30个区域中发展2000家特许加盟店。 网上房地产交易市场:上海市房地产交易中心已建立了“上海房地产网上交易中心”，并以其为主平台，推动房地产交易电子化、网络化进程。 房地产信贷市场：上海各家银行住房消费信贷业务迅速发展，包括转按揭在内的新型信贷品种不断推出，同时房地产信贷证券化业务也即将启动。5. 市场经营主体逐

26、步成熟上海房地产市场经过近10年的发展，市场经营主体已逐步成熟，房地产开发、物业管理、咨询策划、中介代理、评估拍卖、会计审计都已形成一定规模，并各自出现一些代表性企业。房地产开发企业成为市场大军。到2000年底，上海共有房地产开发企业3410多家，从业人员达8万之多。从1991年至2000年，由房地产开发企业开发的商品房销售，平均每年以39.25以上速度递增。与此同时，以开发企业为主的上海房地产业增加值也迅速增加。2000年达240亿，占全市GDP的比重由1991年的1.36上升至5.3，房地产开发企业为上海经济发展作出了重要的贡献。市场主体进一步规范。2000年，上海市通过清理整顿房地产企业

27、，取消了937家房地产企业开发资质，使企业数量由换证前的4347家减至换证后的3410家。房地产经纪企业数量由3000家减至1262家。上海的房地产估价企业已按规定全面完成了脱钩改制任务，企业数由98家减至63家。同时企业运作行为不断规范。一是提高新建商品房预售标准，目前上海实行多层房屋结构封顶、高层房屋施工至主体结构的三分之二方能预售的政策，有效地约束企业的不规范运作；二是出台了规范新建商品房预订行为的规定，杜绝企业无证预订预售、乱收、乱扣订金行为；三是全面推行示范合同，目前上海的示范合同已形成系列，覆盖新建商品房预（出）售、存量房买卖、房屋租赁、房地产居间代理。 上海地产中介服务企业迅速壮

28、大。上海从1992年7月诞生第一家房地产中介服务企业。到2000年，已发展至近2000家。在此过程中，一些海外著名公司纷纷抢滩上海，由此带动上海房地产中介服务企业的发展。同时放开了对房地产估价的限制政策。2000年上海出台了关于新一轮旧区改造、土地使用内外销归并、房屋市场化动迁等一系列促进房地产发展的政策，充分拓展了房地产估价行业的发展空间。如从今年7月1日起用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目的土地使用权出让，应当通过招标、拍卖方式进行；出让的价格完全由市场决定，土地拍卖的参考底价由房地产估价机构评估。这一政策使得房地产估价行业开始涉足房地产一级市场。在这一领域里，估价机构除为政

29、府部门提供土地定价的估价咨询服务外，还可以为招标、拍卖的其他当事人提供土地地价的评估、咨询、策划等相关服务。又如上海从2001年11月1日起，房屋拆迁补偿开始实行市场化评估政策，改变了几十年来房屋拆迁补偿只补偿建筑物残值的不合理规定。这不仅使得房地产估价业务量大幅增加，而且使得房地产估价机构的独立、客观、公正的市场本质属性在房屋拆迁活动中得到了体现。物业管理初步实现社会化、专业化、企业化。1991年11月，上海成立了第一家专业物业公司，到2000年，已发展到2000多家，管理的房屋面积近2亿平方米。从而初步实现物业管理的社会化、专业化、企业化，并出现万科、中海等一批通过ISO9002国际标准认

30、证的物业管理品牌公司和一批管理规模在80万平方米建筑面积以上的优秀物业管理公司。6. 个人购房己成为住宅市场主力军上海的住房市场从90年代的上半期，以单位购买为主，发展到90年代下半期的以个人为主。1995年时，个人购房仅占34，至2000年，已经占93.6，发展速度领先全国。（见表4）表3 上海个人购买商品住宅面积 资料来源：2000年上海统计年鉴、2001上海统计手册上海个人购房比例大幅度上升的其原因有三：一是如前所述，自1996年始，上海市政府推出了一系列鼓励住房消费的政策使大量普通市民进入了市场。二是1998年中央决定开始实行住房分配货币化，停止单位的实物分配。改变了市民的住房消费观念

31、，进入市场购租住房。其中，一大批年轻白领以全新的自住其力的消费观念引领了市场潮流。三是90年代下半期以来，上海居民的收入持续增长，而且消费品市场价格稳定，吃穿用比较宽裕，个人积累逐步转向购租住房。7. 房地产开发企业规模壮大经过多年市场选择，上海房地产市场出现了一批管理先进、营销手段成熟、组织架构完善和注重品牌建设的房地产企业，当前的市场和政策形势给这些房地产企业创造了新一轮发展良机。为了适应进一步发展和国际化竞争的需要，这些企业不断向集团化和规模化发展。在一系列的兼并中、小型企业和联合建材生产、建筑施工等上下游企业以及上市筹资等行为之后，上海房地产业将逐步形成大型、特大型集团公司。2000年

32、，上海销售前100家企业（见附件一）的商品房销售面积达到716.27万平方米，占全市商品房销售面积的45.98，较1996年增加了441.59万平方米，平均增速达到40.19。其中前10家房地产开发企业的销售面积达到161.70万平方米，较1996年增加了98.57万平方米，平均增速达到39.05。2000年上海商品房销售金额前100家开发企业（见附件二）的销售总额达到271.96亿元，占全市商品房销售总额的48.96。二、2001年上海市房地产市场的走势与特点1. 本市房地产业发展迅速1-9月，全市实现国内生产总值3571.87亿元，比去年同期增长10.3%，而房地产业增加值增长19.6%，

33、远远超过GDP的增长。商品房新开工面积和商品房竣工面积分别增加22和34，完成土地开发面积增加203.4。至10月底，上海房地产业完成投资504亿元，同比新增20，占全市固定资产投资的36，预计全年房地产投资可达630亿元。2. 商品住宅销售活跃，整体房价继续向上商品房预售保持全面增长势头。据统计，2001年19月与去年同期比较，预售面积增加25.1，达1288万平米，销售登记面积增加27.5，达1599万平方米。存量房交易量也达到1105万平方米。2001年中房上海指数走势图今年以来，上海房价头5个月升幅较缓，6、7月中上海指数分别大涨11点，8、9月升势趋缓。10月份，中房上海综合指数较上

34、月猛升11点，显示目前的房价已上了一个台阶。第三季度平均成交价格已达到4212元/平方米。3000元/平方米以下的低价房，在市场上的销售总量也已经跌到20%以下。每平方米5000元左右的价格成为上海市场的主力房价。前三季度，本市房地产价格水平全面上升，其中房地产销售价格总水平比上年同期上涨7.8%，房地产租赁价格水平上涨5.3%。截至9月份，本市住宅销售价格水平同比上涨4.8%。各种住宅上，除豪华住宅中的高档公寓销售价格水平比上年同期下跌10.1%外，其余全面上涨。上涨幅度最大的普通住宅中的多层住宅，比上年同期上涨6.7%；豪华住宅中的别墅上涨1.7%；普通住宅中的高层住宅上涨5.5%；经济适

35、用房上涨3.3%。商品房中的非住宅类销售价格水平也上涨了5.4%，其中写字楼上涨了5.4%，商业用房上涨了6.2%。本市公有住宅销售价格涨幅受国家2001年1月政策调价影响，目前平均销售价格为1295元/平方米，同比上涨8.1%。至9月底，本市房地产租赁价格总水平比上年同期上涨5.3%。其中公有住房租赁价格水平比上年同期涨20.3%，私有住房租赁价格水平激涨1.2%，办公用房租赁价格水平同比上涨1.9%。3. 本市住宅预售价格升势趋缓，地区差距有所加大今年前三个季度，上海新开工住宅面积达1260万平方米，同比猛增67%；预计今年商品住宅新开工面积可达1870万平方米，创1996年以来的新高；住

36、宅竣工面积可达1550万平方米，住宅供应量继续大幅攀升。新盘上市量的扩容，调整了供求关系，成为造成近期住宅价格升幅放缓的主要原因。据上海市房地产交易中心对12个市区的预售登记资料汇总统计，一季度，受商品住宅预售标准提高，阶段性供应减少而市场需求持旺的影响，该季度住宅预售价格指数为1050.37点，比上季度上升35.26点。同时，受到高价位楼望交易面积增加的，该季度住宅平均成交价格为每平方米4050元，比上季度3943元/平方米增加了107元，上升2.7%。二季度，随着市场态势的进一步走强，住宅预售价格指数比上一季度上升22.18点。高价位楼盘的交易面积继续增加，推动了平均成交价格进一步上升。三

37、季度，市场经过前两个季度的强劲走势，开始了稳步调整。下半年大量新楼盘进入预售阶段，使上半年因政府提高商品房对不住标准而造成的预售楼盘暂时“短缺”得到缓解，这直接体现在价格走势上，表现为价格继续上涨，但涨幅趋缓明显低于前两个季度，表明市场在理性调整，供求趋于平衡。（见表五）表4 本市前三季度住宅预售价格、指数走势表 时间交易楼盘（个）预售价格指数平均成交价（元/平方米）较上期增减（元/平方米）预售成交额前列地区一季度7311050.373943107长宁、普陀、浦东、徐汇、闵行二季度7251072.554173123浦东、长宁、闵行、普陀三季度8431084.71421239浦东、普陀、闵行、长

38、宁从地区看，市中心区与外围区域房价差距有所拉大，高价位高品质楼盘已成为中心城区的主力楼盘，主要集中于徐汇、静安、长宁、黄浦、卢湾及浦东小陆家嘴地区。三季度的均价升至5252元/平方米，上升幅度达到5.8。上海外环线以外区域一季度成交价为3025元/平方米，三季度为3023元/平方米，基本处于持平状态。（见表5） 4. 写字楼市场保持平稳升势，入住率进一步提高据统计，2000年上海写字楼总体租金上升了23，甲级写字楼的日均租金达到每平方米0.54美元。2001年前三季度，上海写字楼租金价格进一步上升，目前甲级写字楼的平均日租金已涨至每平方米0.63美元，较去年年底上升16，全市甲级写字楼平均入住

39、率上升至85。 随着跨国公司对上海经济发展的信心的加强，直接提升了对甲级写字楼的需求。目前全球500强企业中，投资上海的已有279家。与此同时，本地企业对甲级写字楼需求旺盛。近年来上海企业综合实力提高，大批上海企业纷纷通过扩租、搬迁等方式，寻求更为高档、宽松的办公环境。目前，上海企业在甲级写字楼客户中，已经占到了三分之一强。 从地域来看，静安区南京西路、卢湾区淮海路、虹桥和浦东陆家嘴四大商务区占据了主要需求市场。其中，以浦东写字楼租赁势头最旺。今年第三季度，陆家嘴地区写字楼的租售自用率已从年初的70，攀升至85.1，日均租金价格已从一季度的每平方米0.650.68美元升至0.75.美元。其次，

40、楼宇品质也是影响写字楼身价的主要因素。一些楼高、物业管理、使用率、通讯设备等各方面均达到国际标准的智能化高档甲级写字楼，尽管已开出了日租金每平方米1.2美元以上的高价，但始终保持100的入住率。目前，写字楼的楼层面积以2000平方米左右最受欢迎。 据预测，到2002年底，上海还将有大约60万平方米的甲级写字楼进入市场。5. 三级市场规模迅速扩大目前本市商品房三级市场销量、房价均有上升，存量房交易量大幅度上升。今年1-9月，存量房交易比去年同期增加90.9，为1012.7万平方米，存量房交易量与新建商品房销售量的比例已达1:0.63，其中住宅占741。已售公房上市出售成交51156套，交易面积2

41、66.8万平方米，占总存量交易面积的26.3，比去年同期增加78.7。上市平均出售价为13.42万元/套，平均出售单价为2574/平方米，比去年同期增加285元，平均建筑面积为52.15平方米。已售公房上市出售的登记面积和单位上涨幅度已超过了商品房二级市场。徐汇区存量房地产买卖市场占有率从1997年的10%，上升到2001年的52%，（套数），成为上海房地产市场中第一个实现三级市场销量超过二级市场销量的地区。其中已售公房上市出售占主导地位。6. 个人购买商品房比重继续攀升1-9月份，商品房销售登记中属个人购买137116套，占95.1，比去年同期上升2.1个百分点，预售中属个人购买104130

42、套，占97.9，比去年同期上升1.4个百分点。今年前10个月，上海个人住房借款新增额为278.58亿元，同比多增97亿元，同比增长54%，其中商业银行个人住房按揭借款新增额为81亿元，占83.57%；个人住房借款的总计余额为830亿元，当年累计借款额达390亿元。7. 上海楼市对港澳台产生巨大吸引力目前，港台人士对上海高档楼盘的需求越来越大。今年8月1日，上海取消海外人士购房限制后，上海境外销售楼盘迅速增长。由于高档住宅吸纳量的增大，对拉高总体房价产生了一定的作用。据悉，上海已成为港澳台购房者在大陆置业的首选地。香港新意网资料显示，68的香港市民认为上海是最具投资价值的城市，部分市民更是大胆估

43、计，未来3年上海楼价将上升1至2成。目前，大约有3万香港人在沪居住或工作，而现在香港人每年购买的上海住宅仅100套左右，很小的比例意味着广阔的上升空间。上海的房价与港澳台地区相比，现在大致只有当地的1020%。与90年代初“上海房”引起的境外抢购热潮所不同的是，目前投资者的盲目性已大大降低，其中大部分是熟悉上海市场，注重投资升值回报投资者。香港等地按市的低迷，使他们的注意力转向价格相对较低的上海市场。据初步统计，二季度以来，上海到香港展示推销的楼盘有8个，总面积近30万平方米，这些接盘多为港台。新加坡等地的房产巨头在沪开发的高档项目。8月底，香港某地产巨头在上海开发的首个豪宅项目，在香港以每平

44、方米16000至18000元推出10个单位，结果一售而空。近期浦东汤臣高尔夫别墅6期34幢独立别墅，尽管最高价达到2000万人民币，但也销售一空；金桥云间绿地首批总价400万元人民币一套的独立别墅销售不久仅剩3套；黄浦江沿岸世茂滨江花园和菊园吸引了大批“海外客”。多个上海楼盘香港、台湾、新加坡同时开盘。目前上海已初步形成三大主要高档涉外房地产区域：浦东陆家嘴金融区、长宁古北新区和徐家汇地区，这里集中了大量原外销房和高档内销房项目，其中浦东销量占总量28，长宁占24，徐家汇占12。 8. 上海房产市场向周边地区辐射 “上海房”的买方市场不断向外延伸。 今年以来，多批温州购房团相继来沪购房。而上海

45、房产代理商也借机在温州、宁波等地，为购房者办理“一条龙”购房手续，吸引了大批当地购房者。在上海各类人气旺盛的房展会上，来自外省市的“上海购房团”队伍正日益庞大。静安区某楼盘的销售头把“交椅”已被浙江购房者稳坐。据统计，2000年外省市居民在上海用个人名义购买新建商品房的数量，已占到当年个人购买新建商品房总量的10左右，预计2001年这个比例会进一步上升。9. 上海房地产市场吸引大量境外投资据统计，1992年，上海市外销房的总量只有4.5万平方米，到2001年7月已拥有435万平方米。有91个国家和地区近2.8万家企业在上海投资建设各类项目。投资者主要是来自美国、日本以及港澳台地区的客商。如东方

46、海外集团在投资开发三大“东方”系列高档住宅后，正考虑开发一批新的项目。汤臣集团则进一步储备土地并定下未来10年发展计划。2001年7月，中信泰富在上海市中心最大的聚居区老西门，签下了首块6.89万平方米土地的建设项目合约。8月份，香港和记黄埔用3.9亿元以蒙托亚（香港）有限公司的名义，从中华企业的控股子公司上海古北（集团）有限公司手中，买下上海古北新区地块面积约5万平方米，建造15万平方米的住宅楼和商住楼。和黄在上海已先后投资了梅龙镇广场、浦东的别墅，这是首次真正进军中档的大型住宅。 香港四大房地产商之一的新世界集团是在上海土地储备最多的香港房地产商，也是投入内地房地产业资金最多的香港房地产开

47、发商。预计未来三年，香港新世界集团属下的新世界中国地产有限公司将投入9个项目，累计投资总额达到80多亿人民币，。 此外，中远国际继香港丽园（项目分两期发展，兴建1376个单位）之后，正在上海筹建第二个住宅发展项目，其总投资额不少于7.6亿元。嘉华国际透露，目前有2-3个项目正在商洽中，主要是内销住宅项目，预计总投资额达20亿元30亿元人民币。10、浦东房地产市场领先全市今年19月，浦东商品房销售达3.2万套，面积330万平方米，成交金额超过114亿元，同比分别增长42、44和32。房价涨幅上，浦东居领先位置，上涨了1020。此外，浦东的写字 楼也是人气鼎盛，平均出租率超过80。三、对近期上海市

48、商品房市场的预测今后一段时间，上海商品房价格总体趋势是稳中有升，升势平缓,地域及品质差异对房价的影响进一步加大.尽管下半年上海房价上升势头明显放缓, 但当前房价仍处于上升阶段，总体上升趋势不会改变.当前制约房价大幅上升的最主要因素是供求关系。随着去年下半年以来新楼盘的大量上市以及新开工住宅面积的大量上升，供需矛盾将得到很大程度的缓解。第四季度批准预售面积与已登记预售面积之比为1：0.91，而前三季度两者之比为1：1.26，出现了供大于求的现象，房价难有大涨的空间。此外购买力的限制也将从整体上控制房价的迅速上升。2000年本市城市居民人均可支配收入为1171.01元，按家庭平均人口2.8人计算，

49、2000年上海家庭年平均收入为32810元，若以每套住房90平方米，2000内销售商品房平均成效价3500元/平方米计算，房价为30万元左右，是家庭年均收入的10倍左右，而据世界银行的数据研究，住宅价格一般就为家庭年收入的36倍。因此，上海房价的走势将是波浪式的，而非排浪式的，但总体走势逐步向上。预计未来三年上海房价每年将有一定的幅度上升。主要原因如下：1一级市场拉动。今年上半年全市房地产开发中用于土地购置的费用为34亿元（人民币），与去年同期比较增长54.2%。目前上海房价总体水平并不高，但土地资源的稀缺性会显露出成本和市场需求双双走高的趋势，将推动房价稳步上升。今年上海平均房价上升达到56

50、%，虽高于银行利率，却低于上海市人均收入与GDP的升幅。2品质拉动。今年下半年新盘上市量创出新高，质量普遍提高，新楼盘的热销是以楼盘综合品质的升级换代为基础的，带动开发成本刚性上扬。随着居住小区环境的优化，如绿化率标准由过去的15升至35，板式结构的改变，宽带进网，绿化植树，容积率下降，采光、进深的加强等等均提升了小区及楼盘品质，新楼盘“含金量”高了，房价自然上升。此外，政府市政建设力度的加强，商品房预售标准的提高，也使开发成本、财务成本有所上升。3需求拉动。随着住房制度改革进一步深化，货币化分房措施不断得到落实，上海市民通过出售旧房再购置新居的愿望依然强烈。市区居民家庭在上世纪90年代还未得

51、到改善，购房愿望非常强烈，只要经济条件具备，将立即付诸行动；另一些已初步改善住房居民随着质量更高的住宅不断涌现，将激发再次消费的欲望，而上海是住房抵押贷款和二手房交易制度的方便性、灵活性，为这类潜在需求提供了有利条件。4新一轮旧区改造。据预测，到2005年市区人均居住面积可望达到15平方米，住房成套率将达到90，同时，每年将拆除200万平方米二级以下旧里建筑，郊区的城市化率也将达到60。大规模的城市基础设施建设，也将对本市住宅消费起到了积极拉动作用。2000年以来，地铁二号线的正式通车、明珠线的试通车，以及苏州河整治一期工程、延中绿地、太平桥绿地、黄兴绿地的建成，都对周边楼市的活跃产生了直接效

52、应。5、环境优势和投资潜力成为上海房地产市场的主要卖点，使有效需求的基础较为扎实。对境外购房者来说,上海市的国际化发展以及经济持续快速发展的背景将支撑房价走高,房产的投资潜力成为最大的吸引力；对于周边地区购房者来说，以前到上海买房看中的第一要素往往是上海户口，而今购买上海房的主要动因是国际大都市的环境、教育水平和师资力量，以及物业的升值潜力等。资料显示，去年上海卖给外省市居民的商品房中，只有不到三成办理了蓝印户口，上海户口已经不再是外省市人上购买上海房产的唯一理由。住在上海、投资上海，正成为越来越多境内外购房者的的选择。四、上海市房地产市场存在的主要问题1. 空置办公、商业用房的问题还比较突出

53、一是办公、商业用房在全部空置量中的比例仍然较高。2000年除住宅外，办公楼和商业用房空置量继续增长，这表明住宅空置的消化较好。但是，办公楼和商业用房的空置量在总量中的比重却越来越大办公楼占总量比重从1994年的3.28，不断上升发展到2000年的15.26。商业用房空置发展司样如此，从1994年的1.43不断上升，发展到2000年的10.34。表6 1994-2000年上海空置商品房结构情况 单位:万平方米资料来源：1995-2000年上海统计年鉴、上海市统计局内部资料二是空置办公、商业用房的现代信息技术程度较低。目前一些冠以3A、5A智能化甲级写字楼已不鲜见，但名符其实的智能化写字楼却并不多

54、见。由于房地产是非均质商品的特性增加其消化难度。对空置的办公楼和商业用房来说，在以互联网为特征的信息社会，电子商务、电子网络正以极快的速度向前发展，SOHO族的崛起使办公家庭化队伍迅速扩大。以上两大因素的变化给办公楼和商业用房的市场带来许多不确定因素。因此，上海房地产市场结构矛盾今后仍有可能较为突出。2. 房地产成本构成、价格构成有待进一步改善目前上海房地产价格的形成，基本上由市场来决定和调节，情况大体正常。但是，在房地产的成本构成中，有一块是由权力部门、垄断性事业、企业把持而非市场决定的，存在一些不合Á约占房地产开发企业总数的50。虽然这些小企业不具资金优势，但它运用某些巧妙，如以

55、参联建的形式筹措资金，或项目建设请施工企业垫资、或销售请中介代理公司售后再结帐等等。房地产开发从土地获取、设计、建造、销售等诸多环节，都需要大量的资金。小企业稍有不慎，资金需求得不到满足，就陷入困境甚至破产，并导致一系列的纠纷和诉讼。（2）大型优质房地产企业数量奇缺。上海市一级资质企业仅100来家，投资额和商品房销售量仅占全市总量的10。在1992、1993年的房地产高潮中，一些大型国有房地产企业，由于许多投资高档写字楼、商住楼项目遭遇90年代中期的大幅度调整，或被套牢，或成“半截子工程”，企业负债率相当高。因此，大中型房地产企业所占市场份额和作用有限。2000年上海市商品房销售面积前10名的

56、总和仅为195.76万平方米，占全市的12稍多。远低于国内成熟行业中著名企业所占60的市场份额。与香港十大房地产商占香港房地产市场80份额比，更是相去甚远。上海房地产市场中，缺乏大型、超大型优质房地产企业的现状，同上海房地产市场的规模极不相称、同重要产业的集中规律不相称，更重要的是这种状况影响了本产业的效率。其形成原因是复杂的，简而言之，主要是旧体制遗留下来的地区所有制、部门所有制；其次是在房地产运行的全过程中，行政保护时有发生、市场竞争的机制发挥作用不完整。（3）上市公司表现平平。上海现有9家房地产上市公司。其中，兴业房地产为全市第一家房地产上市公司。此后，新黄浦、中华企业、外高桥、陆家嘴、

57、金桥、众诚实业（后被中远置业收购）等5家企业先后上市。金丰投资和天宸实业通过买壳成为房地产上市公司。但总体经营水平表现平平。2000年底，上海股市已超过2000点，但超过20元股价的房地产上市公司仅为外高桥1家，其余大多在15元左右，在上海股市中处于中下位。原因是业绩不够理想。2000年年度报告显示，好几家房地产上市公司的业绩，每股仅有几分钱。个别较为著名的房地产上市公司，每股净利也只有0.1元左右。4房地产市场发育程度不够成熟，房地产企业的体制、机制尚未完全理顺主要表现在土地有偿使用规范性不足，覆盖面小；商品房市场供求均衡机制不健全，交易行为欠规范，产业素质不高；房地产行业管理欠规范；房地产

58、开发企业中，国有企业所占比例过大，政企不分情况突出，运行机制市场化程度较低。 5. 房地产市场信息运行还不充分适应市场需要上海房地产信息的收集利用，近年来有较大发展，基本形成体系。上海市房地产交易中心于1996年底成立并开始试运行。目前已经有19个区县组建了区县一级房地产交易中心，与市房地产交易中心形成市区二级的信息服务、交易管理网络，并建立了市场信息归集发布体系。但从适应市场需要而言，还存在一些问题，如时效不足。开发商和服务企业在进行市场研究时的即时信息比较缺乏；准确性困惑。房地产部门的信息，主要来源于登记程序，而统计部门信息直接来源于企业。来源的不同，导致同一指标统计数据的不同，使最终数据

59、同实际情况有差异，降低了准确性；细化程度不足。目前，权威的房地产信息基本上来自于政府机构的总体性指标，缺乏分地区、分品种、分项目的数据。第三部分 “十五”期间上海房地产市场的前景“十五”期间，上海发展社会经济的定位，有了重大的积极变化。这种变化，是有利于上海房地产发展的，并提出了更高的要求。上海房地产发展有着极大的机遇。上海房地产市场的前景（20012005年）主要将呈现以下七个趋势。一、需求全面稳定增长90年代中后期，上海的房地产市场在舆论上并不为人看好。尤其是从价格的角度看，更是如此。但事实上，90年代后四年的住宅需求增长速度相当可观。今后几年，上海的房地产需求将全面稳定增长。尤其是住宅需

60、求在高平台上继续增长。基本的原因是：1上海经济增长进入加速周期，将带来房地产市场的全面兴旺。同全国经济发展类似，90年代中前期，尤其是19921996年，上海经济增长迅速，但在1996年以后增长速度连续多年放慢。由于中央政府有力的宏观调控以及国际经济的逐步回暖，到90年代末，全国和上海经济开始加速。尽管增速会有所保留，但基于提高质量和优化结构的稳定增长将进一步促进上海经济的健康发展，只要没有大的突发性事件，上海经济的持续增长速度将保持相当长的一段时期。 从自身的角度考察，上海也有特别的推动经济增长的因素。根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上

61、海市人民代表大会通过了“十五”社会经济发展计划，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。经济的增长和繁荣必然带来上海企业和居民个人收入增长速度的提高，推动国内外人才和资金向上海的流动，也必然带来房地产市场的增长和繁荣。2.继续对外开放和中国进入WTO，将进一步扩大上海对海外的吸引力，全方位扩大海外对上海房地产的需求。坚持对外开放是中国的基本国策，中国进入WTO后，将大大增强上海对海外的吸引力，进一步引发外商及港澳台人士进入上海的高潮，带动上海房地产市场的兴旺。从2000年上海房地产外销房的强劲增长（比1999年预售增长53，销售增长35）中，已可见一斑。

62、据预测，海外对上海房地产需求的增长，将会持续1020年。3.改善城乡居民的居住条件，已成为近年政府提高人民生活的主要目标和内容。中国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要在指导方针中提出“坚持把提高人民生活水平作为根本出发点”，在人民生活篇中指出“在提高居民吃穿用等基本消费水平的基础上，重点改善居民居住和出行条件”。进一步完善和深化推动住宅消费将会是上海市政府今后一段时间内的发展重点之一。在2001年的上海市人大通过的“十五”计划中，已确定到2005年末，上海城镇居民住房人均使用面积要达到1820平方米，比2000年末有较大的提高。4职工住房分配货币化政策的全面实施，将进一步激发市民的住宅消费热

63、情。1998年国家宣布，在全国停止城镇职工住房的实物分配、实行货币化分配，上海市人大现已通过了原则性的条例。由于一系列复杂细致的工作需要处理，上海的住房货币化还没有全面实施。在全国各地大中城市相继实质性地推出货币化方案的形势下，上海市的方案也将不日出台。据悉，上海市方案框架基本上是对老职工实施购房补贴和对新职工实施工资补贴两种方式。随着货币化方案的实施，将极大地激发市民，特别是中低层次职工改善住房的热性。同时，会进一步在社会上产生住宅消费的漪涟效应。进后几年，上海房地产市场全面稳定增长主要表现在三个方面：1需求总规模扩大据预测，上海房地产需求的总规模从2001年到2005年每年几乎都在2000

64、万平方米及其以上。其中，前三年呈上升趋势，到2003年可能到达历史顶峰。20042005年，略有下降。(见表七)表7 2001-2005年上海新建商品房需求（租售）量预测单位：万平方米2需求品种结构全面上升，非住宅增长速度超过住宅在90年代最后5年中，上海房地产需求增长的主要表现是住宅，而办公楼、商铺、厂房等（以下简称非住宅）的需求比较疲软的。21世纪初，上海房地产需求的增长将是全结构的。非住宅房地产的需求也将全面地上升。随着上海经济的全面启动，目前，上海的房地产价格已全面回升，非住宅价格虽然也在回升，但是，仍然处于空置量比较大、价格和租金相对低的阶段。在经济大背景持续转暖的形势下，必然会吸引大量厂商竞相购买和租赁，兴起一个高潮。未来5年中，非住宅的需求增长速度会超过住宅。未来几年，各种新建房地产需求量（购买和新增租赁）将继续有所增长。20022003年，住宅需求到达历史顶峰的1800万平方米。随后两年，住宅需求可能有所下降。办公楼、商