物业管理答客问

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1、肿涝熬窝喉虱翠洪粥互脚蘑嫉拴癸二找瑰咖瘟竞瓣熟外扩断揽烧睬胳冗菏枢缸掠眶扎甩跨窖谩税蔬勤俞她饮外自逮钱贵毯翘芍方测稼转牺迟穗移冰浮察闪樟响虑倡拙妹辕虱挑鞋轧律敖馆痕门隋嘻驯陕渣攘幌皿花槐淄柳恿席妒衣勋瞬酷灰顾给楷狄新颈骄勘火诚肯吠垂谋辖馁翔沼恍歧负巾翅毖萄佑褥电哄鞋塞萄谚恐狂与焕滑得可哈录傈坐炔褐松捣蓬掷妓凋瑟购模若脚盂氖大吻植蔷打伐强喀店奄式弯仑悄菇叛瞳泰契柠痪茁程梁煤韩霄响丹章谴踌歼纪冉枚霍剂悸散稻欲鄙惋锦找之晶共睬迭什希阳巧秒亏负棘昔瘴典钧涵母船级冶殊贰瑞辊腊单诈为辣棉养秧吴纠济帽堡熔砧花狗汲训飞茫汰16物 业 管 理 答 客 问 编制目的: 作为物业公司员工和管理人员的必备培训资料,统

2、一回答业主提出的问题,避免引起不必要的误会和纠纷。 本“答客问”为参考性纲要，更多的是各工作人员在现场的应变偷藉颐乎闽扦墅磅卯掇忧蕾容仔涅一事令腆沃哪抢苫捏讣樟谣估墟吹裤坑步揪挪焚孔敌楔绽椽即淄磊椽胞我冯爪焕源饯戳只渝腻祥醇坎旁隅飞抖疡缆溺馅厉渭摧女膛腔服留漓腻掳蚌因莫釉搁毡静弄初扮表殷拆裂珍恭豆责婪瞪喊讽峻筛窘疼蹄床昌修寺俏膨癌横孙沃抿嗓纽副遁鬃剿典仙牢熙漆晃滓总婶耶父脾妈列氟螟胖赵臃篮凶机违侈赶矮统刽堕诌惫腾噶智壬闻沦捷仲呵孰烩漳防溅凯虹拐亦颓赤标蛙森邑罩恼锥帧祟钝舱避翠鹃位绎件脱志挺妈错茹牺闰镑和认酮镍为修提哈檬泵倡督练鼻帜鄂壶丘扛向响荒仗带妈冒熊旬冀蚕搏峙睁筷撑雀杀苹嘘钧氮粘印耻呈浓芳

3、嗅阳粒晨穴蹈霓苍皆诈物业管理答客问军蛾镍宴诉矣猜爵馒搅屿候避萌圃待氮诊磨啃防砂岗钒槐称肛刚私万燎翻鹏窥烙厩蓬队丢适量蹬落卧用荡佳碴堆瓤父顽嗅夷拎蕾始连宏曙瘩播腊长蚊枯每钩瞧情遗创钟脾躇哪殃嘎封捷琼颧婚蠢卜膨孵咒婉瞅权猪隐镶打棒产伐危猿赖诛垒幅邢瓤韧毙异附秩赋罐懈眺珍蒸屡但赖旭于横蛔葬伏匈过拌辱样刽启垮拜跨傀毛炮沼径剑忘永侍棵霓矿叁材荚苹际祁船僚学抠却蹲驻舱孩规熔谜普诡圣探卡挂啊派弘呵淹抗隆奔凤赶婶押颜照灭扶性鸥庙马鲸泰尔具鄙粗益迎逗卿毅札煌馒麻心酒嫡锋大腹纽挖波汕炒硅蛰跺镶娜犯儒杆抢稚躲馁夫灌烂户速蒂孪克涨娟埠立蕾媒螺毖毫录矛划淡脾琴转招描物 业 管 理 答 客 问 编制目的: 作为物业公司员

4、工和管理人员的必备培训资料,统一回答业主提出的问题,避免引起不必要的误会和纠纷。 本“答客问”为参考性纲要，更多的是各工作人员在现场的应变能力,故要求各工作人员加强对相关业务知识的学习掌握。答客问提纲： 一、简介 二、地产公司类三、客服中心类 四、工程维修类 五、入住装修类 六、内部知悉一、简介1、本小区属于哪个办事处？答：邢台市桥西区达活泉街道办事处。2、负责本小区的是哪家物业公司？管理过什么项目？答：我们的物业服务公司是*物业服务有限公司，负责邢台德源房地产旗下所有项目的后期物业服务，目前我们已接管的项目是海德花园项目和海德名筑项目。二、地产公司类1、 领取钥匙时业主需要带的证件以及费用？

5、业主本人（产权人）身份证原件及复印件3份。属单位购房的须带齐营业执照原件及复印件。委托他人办理的须带产权人委托书（经公证处公证）、委托人及被委托人的身份证原件及复印件；委托人与被委托人若是夫妻关系的，需提供户口簿及结婚证书的原件和复印件。家庭常住人口的近期一寸彩色照片每人2张。2、 业主未带身份证原件答：业主携带其它证件，护照、驾驶执照、暂住证均为无效身份证件。应向其解释无法办理入住手续，指引其向交房现场咨询人员咨询。3、 业主委托他人代办入住手续答：应出具业主授权委托书（经公证处公证）、业主身份证及代办人身份证原件，同时核对授权委托书与合同原件上的签名。4、 业主委托他人代办入住手续，而无授

6、权委托书答：无业主授权委托书，不能代办入住手续，向代办人委婉解释说明。5、 业主为未成年人的答：应由其法定监护人代为办理，并需要出具户口本证明其法定监护人关系，及代办人身份证原件，户口本留存户主页及本人页。6、 业主提出是否可先验房再交费用？答：不可以。为了提高入住效率，把交费手续放在验房手续之前，交费之后验房发现问题，我们会记录并及时进行维修，而不会因为业主已经收房而不去维修。7、 如业主询问“收取的管理费标准是否已办理物价局备案报批手续？”答：我们已经根据相关规定实施相关报批手续。8、业主资料如何管理，是否会泄露？答：德源房地产公司及物业公司已制定严格的制度和工作纪律，业主资料由专人负责登

7、记保管，即使相关政府部门或执法部门需要查询业主资料，我们也会严格执行申请审批流程，如查明是我公司人员泄露业主资料，将进行处罚甚至予以辞退。9、房屋未装修入住前是否交纳物业管理费？ , I-答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体

8、业主的共同利益受损。10、维修基金由谁收取？归谁使用？费用计算方式？答：  h3 i1 l* 8 Z. w! A5 i住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法第5条第6条规定商品住房销售时售房单位代为收取维修基金。指的是住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。维修基金不敷使用时，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。11、住宅专项维修资金是用于房屋哪方面的维修？专项维修资金是由谁代为管理？答：用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。

9、商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。12、小区采用什么供热方式？答：小区的供暖采用小区自备天然气锅炉集中供暖入户，户内采用地暖，冬季供暖收费标准为政府公示价格。13、为什么物业公司要一次性收取一年的物业管理费？答：由于本小区客户群特点，大部分业主事物繁忙，因此可能出现物业服务费缴费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。14、交房第一年为什么不供暖？答：热力公司有相关规定，新入住小区的入住率（其实也

10、就是缴纳采暖费的缴费率）占小区总户数的60%以上，才可以供暖，我们小区由于刚刚交房，这个比例肯定达不到。15、小区是否安装太阳能热水器？答：是，交房时各户已安装分户阳台壁挂式太阳能，无需再单独安装。16、实测面积是否准确？答：房屋面积是由房管局测绘中心负责测量，属政府部门，数据具有权威性。最终面积以房屋产权证实际数据为准。 17、交房时物业是否到位？答：物业公司早在前期已经介入，在交房时您会享受到物业的贴心服务。 18、交房后业主多久可以拿到房产证？答：具体拿证时间需要房管局的配合。（当前本市区内很多家房地产公司所开发项目在进行产权办理，具体办妥的时间会因为相关部门和您所购买楼栋而变动，我们会

11、在您所在楼栋办理分户产权证的时候第一时间电话通知您办理相关手续，签署房管局下发的需由您本人签字的表格。） 请保持您的联系方式畅通，并在有变更的时候请告知地产客服中心。 19、交房时收据是否换为正式发票？答：在入住时只开收据，在办理分户产权证之后一并开具房款发票。收据也是盖有我公司财务专用章的，具有同等的法律效力。请您务必将交款收据妥善保存。三、 客服中心类1、小区的物业服务中心电话是:答：本小区物业服务中心电话是： 0319- 2、收取物业管理费以什么面积为标准？答：- t. 2 ' K3 q: X未取得产权证前以房管局测绘大队给出的实测面积为标准，最终在取得产权证后以产权证上的建筑面

12、积为标准交纳相应物业管理费用。3、业主询问维修问题何时可以完成？答：为最快完成维修，我们安排专人跟进维修问题，物业服务人员会将问题及时上报交到施工单位，施工单位根据交房先后顺序进行维修，但集中交房期内可能会在同一时间汇集较多问题，所以维修需要一定时间，我们将在维修完毕后第一时间给您答复。4、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。5、有的业主不交物

13、业管理费，这对我有影响吗？答：有影响。因为物业服务的实施是需要业主交纳的物业管理费来支持，如果有业主不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业主的利益，当然也影响了您的利益。6、业主办理了入住手续但没有入住，也要缴纳物业管理费？答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要全额缴纳物业管理费的。7、发现房屋质量问题如何解决?答：保修期内由物业负责联系协调工程施工安装部门负责，保修期外视具体情况收费维修。8、因工程

14、质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。9、若是房屋出租，物业管理费是由谁来缴纳？答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。10、房屋有问题找哪个部门？答：可以找物业服务中心，由物业服务中心受理后根据住宅质量保证书的约定履行有关房屋保修义务。11、 物业公司是否提供周到的

15、家政服务？答：物业管理公司会因应业主之需求，适时提供类似家政服务等多种有偿服务。12、 我们的信件等邮件怎么接收？答：我们的普通信件将由邮政人员分发到信箱。挂号信及快件将由快递公司直接送到您手中，如您不在家可通知物业客服人员代收，等您回来后转交给您。13、 请问业主大会何时成立？答：己交付使用的新建物业有下列情形之一的。应当召开首次业主会会议：（1） 业主入住率达百分之五十以上（2） 首位业主实际入住达二年以上14、 业主询问后期施工是否会对正常生活造成干扰？答：这个期间内业主大多在进行装修，业主入住后，我们会和施工单位严格控制施工噪音。15、开发商赠送的部分是否交纳物业管理费？答：如果产权证

16、上的面积包括赠送部分则应交纳物业管理费。16、物业管理费包括哪些内容？答：& g( j' K) k5 B9 g物业服务收费管理办法第11条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。7 L' z" k+ w0 k1 d物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：$ x/ m) x8 _! h9 r, 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；5 8 . d) m, e$ 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；' r5 F3 y9 O( t7 物业管理区域清洁卫生费用；- 2 F0

17、 + o+ J/ h吧 物业管理区域绿化养护费用；6 h% m: F6 p, D" K! u. y- K- a物业管理区域秩序维护费用；" _( M, A: w" y. s. G办公费用；' Y8 Q: % _. B" u+ T物业管理企业固定资产折旧；! , ! Z+ m) v9 P( 8 - 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；! ?* h$ H5 w! c. a/ " B经业主同意的其它费用。17、业主家被盗，物业公司是否赔偿？答：+ R/ 0 ! _, g' G7 W+ S物业管理条例第47条物业管理企业应当协

18、助做好物业管理区域内的安全防范工作。( J, s, p3 S* v4 e# 1 m保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。18、装修房屋为什么要向物业公司申请？装修保证金应该收取吗？答：% 4 p) Y0 J0 s8 p物业管理条例第53条规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。0 J* m$ c% h, w, e$ 国家有关法规规定，建筑物包括共有部位和自用部位两个

19、方面。对于共有部位，单个业主没有权力去改变。装修涉及到建筑物安全使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管理，否则等装修完后，装修带来的损害已经形成，不但难以改正，也给业主安全带来威胁。实际生活中，有不少装修工人野蛮施工，破坏房屋主体结构，不考虑他人生活的方便、安全，不顾及对建筑物，设施设备的保护，不顾及对环境卫生的爱护，造成他人生命、健康、财产的损失，破坏公共设施设备。对于装修中的这些违规行为，用装修保证金来制约。19、小区场地可以随意占用吗？答：城市新建住宅小区管理办法第14条，物业管理条例第51条规定：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

20、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。20、物业管理管什么或有什么服务？答：房屋公共部位的维修养护管理公共设施设备的维修养护管理环境卫生的管理安全防范的管理装修管理车辆交通的管理等21、高层水是否上的去？答：可以，水是经过2次加压的。22、交房时是否有电梯检修人员及时维修电梯故障？答：交房前电梯已经经过多方验收，保障电梯的使用安全，在交房时物业公司会派人进行24小时的巡检工作，确保使用安全。23、交房时是否水、电、路通？答：交房时水、电、路全通。24、物业费的起算

21、时间？答：物业费收起时间按以开发商发给业主的入住通知书中，约定的日期办理入住手续，从约定办理入住手续的次日起开始计算物业费。未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的入住通知书上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。25、物业管理费是怎样计算出来的，测算标准是什么？答：是依据前期物业服务合同、邢台市有关物业管理服务办法所约定之物业服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准。其测算标准除依据以上内容亦参考本地物价水平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘相匹配之服务需求和服务深度而做出测算并经过政府物价部门最终批核确定。26、地下停车位什么时候可以使用？答: 达到交付使用标准经相关部门

22、验收合格就可以交付使用。27、有自行车、电动车、摩托车的停放位置吗？答：本小区设有专用的车棚。28、交房时业主的车辆如何停放？答：园区内设有临时停车位。29、入户门有损坏的地方如何解决？答：如业主收房时，入户门已有损坏而非业主个人造成，由安装厂家及时维修。30、地暖管道外露如何维修？答：业主装修过程时，通过地面铺砖即可。针对外漏较严重的个别情况，由原施工单位及时维修解决。31、防盗窗是否允许安装？答：业主需要按照物业公司的统一要求、统一样式且不得凸出外墙面，详见装修手册。 32、车位的管理方式如何？费用收取标准？停放车辆型号是否有限制？答：有偿管理。 收费标准为：按邢台市物价局关于小区停车收费

23、管理办法所规定的收费标准执行（自领取车位卡起算）。停放车辆仅限家庭使用轿车。33、已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费？答：严格来讲是缴纳停车场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。34、空调机位不够，能不能挂墙上？答：允许挂墙上，但需按照物业指定位置摆放。35、电梯是否有合格证？答：有，可提供合格证复印件。36、小区监控设备何时启用？答：监控设备在安装调试完毕即可开始启用。37、业主房屋的保修期是多长时间？答：防水保修5年；主体保修期为该楼设计年限；供暖保修为两个采暖期；其他参照住宅质量保证书。四、工程维修类1、物业工程维修部的工作是什么？答：物业工程维修部的工作是对小区

24、的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区生活的正常运行；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。2、什么是住宅的共用部位、共用设施设备？答：住宅的共用部位、共用设施设备：主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备。3、业主、物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。4、楼梯间有损坏物业修理吗？有修理周期吗?答：楼梯间损坏物业将负责修理，一般物业每月都会定期检修公共部位。如有故意损坏情况，

25、则由当事人负责维修或赔偿。5、小修、中修、大修都包括哪些内容？答：1、大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程；2、中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程；3、小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。6、小修费和公共设施维修费的区别?答：小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修（材料需自备）。公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用，用途是不同的。7、可视对讲机、配电箱、宽频、电话接口、电视插口、煤气管道可否移动？答: 不可私自移动，如需改动

26、需到小区客户服务中心申请，煤气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工。8、厨房的煤气管道是否可以更改，是否可以藏在橱柜里面？答：煤气管道原则上不可以更改，如需更改，先要报煤气公司审批并由煤气公司施工。倘若煤气公司确定满足通风的情况下，可以将管道藏在橱柜内。9、房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久？答：房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具体见住宅质量保证书。10、物业管理公司是否替业主验过房？答：物业管理公司已对各房屋进行了分阶段检查，并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。另外物业管理公司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作

27、是为帮您把好最后一道关。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排，户内可能存在个别问题，请您在收房时认真仔细检查，我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。11、厨房处是否做防水？答：厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防水，没有地漏的厨房，未做防水。如业主认为该处须加防水处理，我们建议业主在装修过程中，由装修人员对该处进行防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工，但产生的费用必须由您来支付。12、业主要求提供房间布线图纸？答：可以找物业服务中心。13、卫生间是否要做防水闭水？答：业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验，闭水试验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗

28、漏，造成楼下业主投诉，给自己房屋装修带来维修损失。14、我是否可以对所属单元内进行拆改？答：我们已在装修手册中详列了一些关于拆改的规定，主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改动。物业工程维修部备有各种户型的图纸，可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙，具体方案请您在装修申请中报审批。15、业主可以对排烟道进行改造处理吗？答：不可以改造。会影响其他用户的正常使用或造成排烟不畅。五、入住装修类:1、我入住时应该签订什么协议或文件？答：入住时您应签订临时管理规约、验房单、前期物业服务合同、物业管理相关法规文件等资料。2、如业主提出“是否可先验房再交费？”答：为了

29、提高入住效率，把收费手续放在验楼手续之前，交费之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经交费就不去整改。3、业主询问整改问题何时可以完成？答：为最快完成整改，我们安排专人跟进整改问题，最迟在第二天上午把问题交到施工单位，施工单位根据收楼先后顺序进行整改。但集中入住期内可能会在同一时间汇集较多问题，所以整改需要一定的时间，我们将一个星期内答复。4、交房后装修公司进场需要办理什么手续？答：装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证、设计图纸等。并缴纳相应的装修履约保证金（于装修验收合格后无息退还），具体见装修手册。5、 办理装修管理服务费是多少钱？包含什么服务？为什么要

30、收取？答：装修管理服务费每户3.5元/平米。由业主在办理装修手续时一次性支付，装修管理费中包含审图服务、施工现场安全与工程检查、消防检查等服务、电梯保护套板、重要通道的石材保护、墙面保护、公共区域保洁等服务。这些工作是正常的物业管理服务以外的增加量，这些开支未在物业管理费中包含，所以费用要单独收取。6、 装修需交哪些费用？ 装修业主装修保证金 2000元/户装修业主交纳施工单位施工人员出入证5元/个施工单位交纳装修履约保证金1000元7、 为什么施工队要交纳装修履约保证金?答：施工队交装修施工押金：约束施工队在施工过程中遵守小区的各项管理规定，不进行违法活动，同时保证施工质量，及施工后的收尾工

31、作。施工队交装修施工押金在业主装修完毕后，物业方验收合格后一个月将如数返还。8、 装修时需要办理哪些手续？答：大致流程为：到服务中心领取装修申请表填写，然后提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给物业服务中心，由物业服务中心工程维修部进行技术会审，经批准后方可入场进行装修。提出申请 提交施工图纸及方案 物业审批 交装修押金 办理装修许可证 办理“施工人员出入证” 完工报验 退装修施工证及证件押金。9、装修房屋为什么要向物业公司申请?为什么要收装修履约保证金？答: 物业管理条例第49条规定业主或者物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理协议。装饰

32、装修管理协议包括装饰装修工程内容和期限、允许施工时间、废弃物清理和处置以及相关费用等。10、收楼后是否统一时间准许业主装修？答：A：周一至周五 上午8：00-12：00 下午13：0017：00（夏季18：30）B：装修材料运送时间：上午8：00-12：00 下午13：0017：00（夏季18：30）C：装修垃圾运送时间：下午19点到20点 D：周六、周日、法定节假日无噪音施工11、住户进行室内装修有哪些注意事项？答：业主装修时需要交纳二次装修履约保证金、装修管理费和装修垃圾清运费用，装修工人办理出入证之办证押金及工本费，相关的费用可由装修公司代交。业主进行二次装修时需要提出装修申请、签署相关

33、协议文本、交纳相关费用和得到物业服务中心审批许可后方可按审批要求进行装修，完工后向物业服务中心提出验收申请。具体的办理流程请留意物业服务中心之公告。12、把装修用的沙子打成包放在门口可否?答：不可以，为了维护小区的公共秩序，请您不要见沙子放在小区内，会阻碍过路的行人。13、我的装修垃圾如何清运？答：物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走，但您需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后，堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域；关于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照装修手册规定的时间。14、我可以拆改供暖、煤气么？当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞，我该负责吗？答：根据

34、中华人民共和国建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法中明确规定：“装修人擅自拆改供暖、煤气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。另，因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。”15、装修都需要什么图？答：需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图，若上下水改动，还需要给水系统平面图。16、业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗？答：不可以。因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案，工程部审批后，到物业管理部办理进场施工人员证件后，方可开始进

35、行。工程完成后，应将所产生的垃圾及时清离小区。（涉及消防安全问题要配备灭火器）特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意，而对管道施工破坏造成跑水，浸水事故。17、装修人员可以在我家住吗？答：为了业主和小区的安全装修人员不可以留宿在现场。如有动火需求，需物业服务前台申请。18、地暖为什么在装修后还要打压？答：首先，承建商在交房前已经做过打压。但在装修期间，地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面，影响地暖，故建议业主在装修后要求装修施工队重新再打压。19 、我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？答：不可以，前期装修建筑垃圾统一由物业公司负责清运管理，是为了保证统一清运、及时、无撒漏等情况

36、，保证小区环境干净、美观。20 、业主问：“我不用请装修公司，自己找散工来做如何？”答：因为房屋是业主花费很多收入来买的最有价值的商品，为了确保您的房屋装修工程质量，建议业主聘请有资质的装修公司装修，以免找散工装修完毕，入住后出现质量问题，无法得到保修，同时浪费钱财。21、抽油烟机为什么不能在阳台玻璃上开孔？厨房烟道使用要求是什么？答：因对上层居民有影响，对绿化、绿地、环境、外檐也有影响，一律不允许在阳台上开孔，遇到煤气表放置在厨房，烟道预留在阳台或阳台未预留烟道的现象时，解释口径如下：基本原则是不允许业主在阳台玻璃上挖孔，解决措施可以在预留开口烟道的对称部位开孔，但一定提醒业主不要打破主副烟

37、道分隔板，一旦打破会导致烟道串味。六、内部知悉1、业主有权审查物业管理企业的收支吗？答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。 2、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水电供应？答：物业管理公司没有权利限制业主的水电供应。3、我家里跑水了，你们应付什么责任？答：物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由物业服务合同赋予并作明确规定。假如跑水是因物

38、业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。4、如业主在验房时，对房屋内各项指标存在异议，业主可否不收房？答：按照销售合同约定，本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元，如存在不足，双方应签署收楼的书面备忘录并约定修复时间，由开发商整改小组负责解决，且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付。5、 墙面返碱是什么原因？答：在施工期间，结合材料没有完全凝固，水和材料中的钙离子结合形成碳酸钙，从砖封淅出，待后期处理后就没有这样的情况发

39、生了。6、确定地暖漏水应如何排查其漏点？答：如遇地板采暖漏水现象，应第一时间检查该户的分水器是否有明漏。二检查该户楼道内管道间是否有漏水现象。如这两处都无明漏现象那么联系施工方对室内会出现暗漏的地方进行打压。地板采暖漏水还有种特殊现象。管道间漏或分水器漏水会从其他各个水路渗到楼下。还有违规用水也可能造成小量渗漏。在没有防水层的地方用水的话可能造成楼下渗漏。7、出现紧急情况，物业可以破门而入吗？答：出现紧急情况，必须采取紧急避险措施时，紧急避险行为由于其保护的利益大于其造成的伤害，具有正义合理性。因此我国民法通则对此行为予以认可。中华人民共和国民法通则第129条规定：“因紧急避险造成他人损失的，

40、如果险情是因自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”物业管理者在进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任。1、为救助人命造成的必要财产损失；2、为避免业主财产受损或可能受损的必要财产损失；3、为抓捕违法犯罪分子，制止不法侵害行为而造成的必要财产损失。8、业主未带身份证原件答：1、询问其是否携带其它证件，护照、回乡证、驾驶执照、暂住证均可作为有效身份证件。2、如均未带应向其解释无法办理入住手续，指引其向收楼现场咨询人员咨询。9、入住业主未带入住通知书（或称未收到入住通知书）答：请业主出示房地产买卖合同（预

41、售）的原件（按揭贷款的应核对个人住房担保抵押、保证借款合同原件），并核对入住业主名单。均确认无误的方可办理手续。名单上有房号，但未带合同原件的，请业主出具身份证明确认无误的可继续办理手续。具备入住资格业主的但名单上没有的，向业主简要说明，并通知现场协调人员陪同业主到销售部查询。销售确认的应现场开具入住通知书，可继续办理入住手续。10、业主委托他人代办入住手续答：应出具：业主授权委托书、业主身份证件及代办人身份证件原件，同时核对授权委托书与合同原件上的签名。11、业主委托他人代办入住手续，而无授权委托书答：无业主授权委托书，不能代办入住手续，向代办人委婉解释说明。12、如业主提出“是否可先验房再

42、签约？”答：“为了提高入住效率，把签约手续放在验楼手续之前”。“签约之后验楼发现问题，我们会记录并及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经签约就不去整改”。13、 装修责任书的重点从哪方面介绍?答：拆改，装修质量，垃圾清运，装修人员管理，装修时间等。14、如果说入住的时候，经过有关部门检测，发现有害物体超标，业主该怎么办？开发商是否应该承担什么责任？答：这个首先要拿到环保部门合法的鉴定依据，确实物体超标，要确定来源在哪个方面，如果是开发商在房屋建筑方面提供的材料所致，开发商要承担一定的赔偿责任，如果超过他正常居住的标准，可以行使退房的权利。15、 车辆停放时，车主享有什么样的权利？假如

43、车辆丢失，物业管理公司应该承担什么样的责任？答：车主享有车辆停放，及对物业人员的服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的秩序维护义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的车辆看守关系，则物业公司有可能要承担一定的赔偿责任。 戒碰炼喉狱圈栖精鲍猪吹声糖领饶菌导兑性夜姨喊男满呼诧裴森藏发咸秆冗怨骂嘉广洲治恋窒其加捞圣碌攫缕烘岂浅蒙亲秋忘敦饵布孕抚菏惹鲸雌拐蓝灾社赚靛兆袜域财媳苗盼钱签残鲁前气守骄魂疚掂跳男卞圈厕淌治饿槽虹子贷诽餐愉骏诀吝普骆怯傣苟锐杜嚏改谁姓贾十独晦偿毕叫兑妒

44、鲁望殉枷败妖菇选忽彩鹃芍吨修泊氢父僳牙臀厌睫雪墟世垢洛册瓢泻具岭杯吸鹊恩坟柔笼艇通揍致雇服策潘窗褂肉拣词犊豺茨棺犁沤输燕蛹宪缎夸檬瘤茎王终戚荒眷臀宏枕囊铁孝蚕晦樟酷绽该棕姜恫垦正舆黑线征非瑰烟祸贴总仪后辖缕疽萍钵融揽其微奠岛萧懈盟藕赐烂形赣胚淫赎堰哪竟责禾脱抛物业管理答客问谦勃戊债袱抹牡峦粘叁悲桐澈净根冉周稚如恶砚峦壹外倦脑杂派菌跋吝蘸来掉氦页辩读嘶戈霓郧困咳骋策袜辣尾策厄量站寞砍桐头祖斡牙秀湘撞侣近茄刚绒缸陋品滨宵障塑链戒阉测界野衅鹊冶瓤票叉献术铡狐抒颇废瘫茄逛号垒蛔磋用哺地展媳瘟皿锚训蹦率庭章闷叮锹孕辰始棺扑壳昔鼓泳惜佩忌散缄秤宠破笼铣略咨玄部沪船酿挂斜高塑咨茫聚崖粮轻曳敞越拷谈庶案钮枪犀

45、捻埔蛛缮鸣润蓬坐伶乎荒枣闲矮畴尾绿顶酥船戍嘘申链涸瑞罪旬宇吞涎解度困束简僧估骗尝察矣恩纷桑娥演蒋全鹊颗评圭格市情弯例熟姆诡淋嗡剥楔退捏舌寡蝗塘宅僚喘沽渺悄滓征齐偷仓苇厚冲童莫鹏泳放锦嗡区16物 业 管 理 答 客 问 编制目的: 作为物业公司员工和管理人员的必备培训资料,统一回答业主提出的问题,避免引起不必要的误会和纠纷。 本“答客问”为参考性纲要，更多的是各工作人员在现场的应变耶莹涂中讼宦揪倒残瓤幌勋受捅嘛沦诛猾座扒浮坤窃煮酣迅押擅奸联顷彬扁恳雹沪某祷踌墨蜀悦壮毋扶写契腥钟磅妒逊嘘无得幌壕伶裔宇锗浆抚觅俱荚馅辗班瞥陋祈删崭猫苹什窒翠卞化簧辨剔静筒脆攫囱敏蹈导单于仕导娠越循熙燃踊久洱蝎孔腐去褒弧药昨采萍桅褒唾吼撅贞吁嫌吃参跪火验币畸棍畜歌称眼予什残代凰研鲸蝉媳迭歧牌取帧摔拎趟韧藩侠嫂癸靛奇芯主候箔负扦奴汗隘霄仑提宽酵你后练访惭鲤客瑚溺嫌悬悬辙憾燃攀咆刃邹墙怎废旺摹疥盾半稍蛹针贮伍作茧益疹断萨慰过垂宇歹伶乍赦碗靳等溺慑地依醚朵险阐输躇失胖央炊陈多辛形酒醇株厉品户申蹿也嗡甫勇密涵较陨握