汉川城北新区(北片)控制性详细规划文本

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1、汉川市城北新区(北片)控制性详细规划文本一一、规划背景1、城市化发展世界城市化的历程表明，城市化水平达到30%左右时，其增长速度将明显加快。90年代以来，汉川市在城市人口总量不断增加的同时，城市化水平保持较快的速度增长，2004年汉川市域城镇人口为38.45万人，城市化水平为34.5，预计2020年城市化水平为55， 城镇人口为61.5万人。按照新一轮总体规划，汉川市2004年建成区实际居住人口为20.04万人，预计2020年城区人口规模为40万人，人均建设用地97平方米左右。未来二十年将是汉川市快速城市化的发展时期，城北新区将在推进城市化进程中担负举足轻重的作用，新区将以其优美的环境、完善的

2、设施，成为人们重要的栖居地。2、经济的增长经济发展的客观规律表明，产业结构将伴随科学技术的进步而不断升级。新技术的不断涌现，将推动传统产业被新技术支撑的产业所替代，产业结构随之不断调整更替。加快信息化步伐和产业结构调整，走新型工业化道路是实现工业化和现代化的必然选择。同时，在土地级差地租的作用下，城市中心区域的部分功能也将不断向外围推进。随着人们生态环境意识的增强和对高品质居住、生活环境的追求，中心城区产业结构调整以及人口由旧城区向新区的迁移成为必然趋势。汉川市是武汉城市核心圈内的、开放型的、重要的经济支撑点，2003年全市国内生产总值98.2亿元，是2000年的两倍。农业发展持续稳定，工业发

3、展势头良好，第三产业发展迅速，全市综合经济实力明显增强。从1995年到2005年，三大产业的变化呈稳步强劲增长势头，其中第二产业的增长势头最为强劲，其次是第三产业。为了实现未来50年汉川市确立的“武汉市一个具有滨水生态特色的新型城区”的战略定位，汉川市迫切需要进行城市空间结构的调整及城市空间品质的提升，而城北新区正是承载这一要求的理想地区之一。3、建成环境投资城市建设的规律一般表现为“城市经济发展推动城市建设步伐加速（城市扩张）环境改善、生活质量提高吸纳更多的外部资源促进城市经济进一步增长”。在我国经济结构调整以及全球化、市场化的大背景下，这一进程已经明显加快，形成了以新区建设为代表的城市开发

4、热潮，大规模的城市基础设施建设和城市形象塑造，已经使得城市面貌发生了显著变化。大规模的城市新区建设是城市物质性建设的重要组成部分，项目建设必将带来城市整体或局部面貌的改观，并且由于新区建设有可能集聚较高的技术水平和管理水平，因此，它的成功建设能有效地促进城市形象的提升。另一方面，大规模的新区建设具有广为人知的特点，使得项目有可能形成全市性（区域性）的认知与凝聚力，作为城市发展与形象改善的标志。二、技术路线为了继承、落实和深化汉川市总体规划（20052020）的规划意图及要求，并强化规划设计与管理的衔接，在汉川市总体规划（20052020）的指导下，对城北新区的未来发展进行研究，根据城市产业结构

5、的变化趋势和城市土地开发的一般规律深化总规所确定的城市功能，通过确定建设用地的使用性质、环境容量、市政工程等各项控制性规划与建设管理细则，确立城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制实施，以期促进城北新区的持续、健康发展。规划研究的几个核心问题：1、城市功能的整合与定位；2、道路交通的疏理与优化；3、整体空间的构思与意象；4、规划控制的刚性与弹性三、规划范围规划区北起省一级公路，南至霍城大道，西到川刘路，东临北桥街，规划面积126.0公顷。四、现状概况1、规划区状况现状用地尚处于待开发状态，以农用地和闲置地为主。用地内现状建筑主要是农村居民点，沿霍城大道新建了部分行政办公建筑及汉川一中，建

6、筑质量好，形象品质较高。 基地内尚存零星乡村工业，建筑质量差，设施简陋。规划区地势平坦，水塘众多，视野开阔，主要的城市干道已经按总体规划预留了用地。 2、现状用地分析规划区总用地125.63公顷，城市建设用地约为16.2公顷，占12.9，农村居民点用地约为5.5公顷，占4.4%，水塘用地约为4.2公顷，占3.3，其他用地为农用地和闲置地，面积约为103.9公顷，占79.4%。3、现状建筑分析通过对现状用地的踏勘分析，本次规划拟对现状建设项目采取保留和拆迁两种处置方式。评价的标准如下：（1）建设年代：保留新建的按规划设计实施的项目（2）建筑质量：保留建筑质量好的项目（3）景观形象：保留与行政文化

7、中心区形象相匹配的项目（4）环境状况：保留对环境无污染的项目（5）建筑性质：保留与行政文化中心职能相协调相并且兼容的项目现状保留建设项目或用地： （1）汉川一中（2）广电大楼（3）计生委大楼（4）交警车辆检测中心（5）市防汛指挥部（6）农居户安置区（7）行政服务大厅现状拆迁项目一览表（1）农村居民点（约250户）（2）存留工业（3）液化气公司4、现状道路交通状况规划区内现状道路主要是为农村居民点服务的乡村小路，等级低，路面质量差，横断面窄，不能满足城市交通功能的需要。道路网需要按总体规划要求确定。5、现状景观环境基地内部主要是农用地景观，沿霍城大道以北新建的汉川一中及部分行政办公建筑，具有较高

8、的景观质量。6、土地整备分析规划区内的存量土地主要指未建设用地，加上拆迁置换的土地，将成为规划区承担城市功能的主要空间载体。 保留建设用地15.8公顷，占总用地的12.58拟拆迁用地8.13公顷，占总用地的2.31未建设用地99.17公顷，占总用地的78.66道路用地2.9公顷，占总用地的6.45总用地126公顷五、规划依据（1）中华人民共和国城市规划法（1989年）（2）建设部城市规划编制办法（2006年）（3）中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-90（4）国家建设部有关法规、技术标准、有关文件（5）湖北省控制性详细规划编制技术规定（6） 汉川市城市总体规划（2

9、005年2020年）（7）汉川市政府和规划部门相关规定和设计要求六、发展条件评析1、区位条件规划区以北为省一级公路，西临武荆高速公路连接线川刘路，南接东西向主要入城干道霍城大道，对外交通区位优越。2、自然条件汉川市地处江汉平原腹地，居汉江下游湖北中部，东邻武汉，南接仙桃，西与天门毗邻，北与孝南、云梦、应城连成一片。地势由西北向东南平缓倾斜，东南部为陇岗丘陵，中部、北部和西部皆为平原。海拨多在22-26米之间，最高为203米，最低为20.4米。境内资源丰富，土地肥沃，素有“江汉明珠”和江汉平原“鱼米之乡”之美誉。汉川水系发达，湖泊众多，特别是湿地生态保护区刁汊湖的面积约13万亩，是全国最大的内陆

10、封闭性湖泊，湖区烟波浩渺，荷莲接天，一派水乡风光。境内有大小河渠685条，大小湖泊13个，塘堰1253个，水域总面积40.4万亩，具有形成水乡特色的潜力。汉川市属亚热带季风气候，雨量充沛，气候温和，四季分明。年平均气温16.1，平均日照为1938.5小时，年平均降水量1198MM，无霜期230天。3、人文底蕴汉川具有悠久的历史，灿烂的文化，从出土文物中可以发现早在四五千年前就有人类在这片土地上繁衍生息。汉川民风淳朴，文化底蕴丰厚。汉川在西周时属楚，汉川置县始于公元561年(北周保定元年)，县治在现马鞍乡甑山，故名甑山县，先后属甑山郡、复州和沔阳郡。隋大业末废县为镇，并入汉阳县。公元621年(唐

11、武德4年)，县恢复，移治泐山下，因汊水流经县境而改名汊川县。公元742年(天宝元年)改属汉阳郡。公元758年复属沔州。公元826年改属鄂州。公元958年(五代后周显德五年)改属安州，移治金鼓城(今刘家隔)。公元960年(宋建德元年)属荆湖北路，以竟陵义水流入县西，更名为义川县。公元977年(太平兴国)二年，因避宋太宗赵光义讳，以汉水横贯县境，改名汉川县。公元1071年，废县为镇，属鄂州汉阳县。公元1086年，县恢复，仍隶汉阳县。公元1135年(绍兴5年)县又废。公元1137年复置。元代，各地改设行中书省，汉川属湖广行中书省汉阳府。公元1285年(元至22年)，移县治于长城(今仙女山办事处)。明

12、代改制，设承宣布政使司，汉川属湖广布政使司汉阳府。公元1376年，汉阳府降为州，汉川改隶武昌府。1380年，复隶汉阳府。1664年(清康熙3年)，湖北、湖南分治，汉川隶湖北布政使司汉阳府。1912年，府设道，汉川属江汉道。1949年5月，汉川全境解放，国民党汉川县政府灭亡。同年7月，天汉、川汉两县爱国民主政府撤销，汉川县人民政府建立，隶属鄂中专区。同年8月，改属沔阳专区。1951年7月，沔阳专区撤销，隶属孝感专区。后孝感专区改名地区，汉川隶属孝感地区管辖。1994年，孝感撤区设市，汉川隶属孝感市。1997年3月汉川撤县设市，仍由孝感市代管。4、建设基础城北新区为近十年新开发建设，包括居住、行政

13、办公、商业服务等各种功能，在建筑、景观等方面均达到了设市城市较高的建设水平，城区建设范围内大部分道路按规划实施，新增的霍城大道和西湖大道等主干路以及若干支路，构建了城市的发展骨架，体现了汉川市的新形象。5、城中村问题规划区范围现有前房村、后房村、庙湾村等农村自然村，现有农居户约252户，占地面积约26230平方米，建筑面积约37360平方米。根据汉川市总体规划对本片区的要求和建设目标，需要将现状的农居户进行搬迁，异地安置。本着建设和谐社会的精神及追求综合效益最优的原则，具体的安置方案要与农居户进行充分的协商后谨慎地作出。七、总体规划解读1、城市发展对策汉川市按照“接轨大武汉，融入城市圈”发展思

14、路，从交通、产业、信息、人才、旅游等方面主动与武汉接轨，全力构筑最适宜创业和人居的和谐汉川。±区域发展对策：定位于武汉城市圈的产业基地之一，经济有选择的接纳武汉的产业辐射；定位于武汉辐射西部城市群的战略支点之一，加强汉川在江汉平原的地位及其与周边县市的联系。±经济产业对策：经济发展模式要“内外结合”；产业要和武汉及周边地区链接并遵循错位发展的原则；遵循“产业集聚”发展的原则；培育休闲旅游业；大力发展商贸流通业。±交通和基础设施先行的对策：畅通对外交通，缩短汉川市至武汉市的通行时间距离；提升市域交通，加强市域与中心城区的路网联络；新区和开发区建设道路和基础设施先行，

15、用地开发跟随，形成良好的发展模式。±城市形象对策：汉川水系发达，水体资源的利用应当成为城市形象的靓点。通过营造与武汉现代化都市的“城市风光”完全不同的“水乡田园”绿色开敞空间，尤其是可以考虑未来可辅助武汉承办各种国际会议、文化学术交流、疗养等，设计和组织休闲、商务、水乡观光旅游精品线路，使其优美的人居环境和水乡特色跃然于世，既提高知名度、提高城市竞争力和亲和力，又能带动汉川市第三产业发展。2、总体规划结构±城区总体规划结构以相对集中、合理分散、有机组织的布局形成“主城区组团”的布局结构。±主城区规划结构主城区总体布局以“两条轴线、五个组团”，形成“带形组团式”空间

16、结构。“两条轴线”仙女大道和北桥街之间的区域为城市中轴线；霍城大道老荷沙公路东西向道路为副轴线，作为城市主要发展轴线，构成城市框架。“五个组团”老城关组团、城北新区、北桥组团、华一组团以及新河开发区综合组团。各功能组团相对独立，生产、生活、居住相对平衡，城北组团和老城关组团是主城区的主要功能组团。±功能分区老城关组团：主要定位于商业、居住、休闲，进行工业用地功能置换，发展第三产业及其他公共设施。城北组团：规划城北组团是主城区的行政中心、商业服务中心、文化娱乐中心、体育休闲中心、交通为主的组团。通过各项设施的完善，一方面吸引城关人口和外来人口入驻，另一方面发挥自身对周边各组团的辐射作用

17、。北桥和华一工业组团：是汉川新兴工业聚集地。新河开发区综合组团：是汉川的门户，依托汉川电厂发展起来，建设比较独立。3、居住用地汉川市主城区规划人口32万人，其中仙女山办事处26万人，新河开发区6万人。规划2020年居住用地888.87公顷，占主城区建设用地的28.6，人均居住用地27.7平方米。居住用地分布于老城关片区、城北片区、北桥片区、华一片区、新河开发区等五个片区。老城关片区以街坊组织，规划期内人口应疏解，充分利用两和景观资源及中心商业服务业区位，旧城改造后形成中密度居住区；城北片区沿和适度发展中地密度的中高档居住片区；北桥片区和华一片区结合工业区建设发展一定规模的中等密度居住区，并配以

18、一定规模的商业服务设施，接纳工业园的职工居住。新河开发区结合新河开发区的发展，重点发展中等密度的中档居住区。4、公共中心主城区：规划形成四个公共中心，城市公共中心由行政中心、商业中心、体育中心、文化休闲娱乐中心组成，每个中心分别设有行政广场、商业广场、体育广场、文化公园。行政办公中心：规划在26号规划道路以北，汉川一中以北的地块设置新市政府办公大楼，结合行政广场，建设现代化行政办公建筑群，体现市级行政中心风貌。七、总体规划解读1、城市发展对策汉川市按照“接轨大武汉，融入城市圈”发展思路，从交通、产业、信息、人才、旅游等方面主动与武汉接轨，全力构筑最适宜创业和人居的和谐汉川。区域发展对策：定位于

19、武汉城市圈的产业基地之一，经济有选择的接纳武汉的产业辐射；定位于武汉辐射西部城市群的战略支点之一，加强汉川在江汉平原的地位及其与周边县市的联系。±经济产业对策：经济发展模式要“内外结合”；产业要和武汉及周边地区链接并遵循错位发展的原则；遵循“产业集聚”发展的原则；培育休闲旅游业；大力发展商贸流通业。±交通和基础设施先行的对策：畅通对外交通，缩短汉川市至武汉市的通行时间距离；提升市域交通，加强市域与中心城区的路网联络；新区和开发区建设道路和基础设施先行，用地开发跟随，形成良好的发展模式。±城市形象对策：汉川水系发达，水体资源的利用应当成为城市形象的靓点。通过营造与武

20、汉现代化都市的“城市风光”完全不同的“水乡田园”绿色开敞空间，尤其是可以考虑未来可辅助武汉承办各种国际会议、文化学术交流、疗养等，设计和组织休闲、商务、水乡观光旅游精品线路，使其优美的人居环境和水乡特色跃然于世，既提高知名度、提高城市竞争力和亲和力，又能带动汉川市第三产业发展。±2、总体规划结构城区总体规划结构±以相对集中、合理分散、有机组织的布局形成“主城区组团”的布局结构。主城区规划结构±主城区总体布局以“两条轴线、五个组团”，形成“带形组团式”空间结构。“两条轴线”仙女大道和北桥街之间的区域为城市中轴线；霍城大道老荷沙公路东西向道路为副轴线，作为城市主要发展

21、轴线，构成城市框架。“五个组团”老城关组团、城北新区、北桥组团、华一组团以及新河开发区综合组团。各功能组团相对独立，生产、生活、居住相对平衡，城北组团和老城关组团是主城区的主要功能组团。功能分区±老城关组团：主要定位于商业、居住、休闲，进行工业用地功能置换，发展第三产业及其他公共设施。城北组团：规划城北组团是主城区的行政中心、商业服务中心、文化娱乐中心、体育休闲中心、交通为主的组团。通过各项设施的完善，一方面吸引城关人口和外来人口入驻，另一方面发挥自身对周边各组团的辐射作用。北桥和华一工业组团：是汉川新兴工业聚集地。新河开发区综合组团：是汉川的门户，依托汉川电厂发展起来，建设比较独立

22、。3、居住用地汉川市主城区规划人口32万人，其中仙女山办事处26万人，新河开发区6万人。规划2020年居住用地888.87公顷，占主城区建设用地的28.6，人均居住用地27.7平方米。居住用地分布于老城关片区、城北片区、北桥片区、华一片区、新河开发区等五个片区。老城关片区以街坊组织，规划期内人口应疏解，充分利用两和景观资源及中心商业服务业区位，旧城改造后形成中密度居住区；城北片区沿和适度发展中地密度的中高档居住片区；北桥片区和华一片区结合工业区建设发展一定规模的中等密度居住区，并配以一定规模的商业服务设施，接纳工业园的职工居住。新河开发区结合新河开发区的发展，重点发展中等密度的中档居住区。4、

23、公共中心主城区：规划形成四个公共中心，城市公共中心由行政中心、商业中心、体育中心、文化休闲娱乐中心组成，每个中心分别设有行政广场、商业广场、体育广场、文化公园。行政办公中心：规划在26号规划道路以北，汉川一中以北的地块设置新市政府办公大楼，结合行政广场，建设现代化行政办公建筑群，体现市级行政中心风貌。八、规划原则及理念1、规划原则（1）整体分析、明确定位：充分认识城北新区在汉川市的职能、定位、特色，合理确定城北新区的发展思路。（2）立足现实、放眼未来：充分认识和利用现状，注重规划的延续性、协调性、超前性与可操作性。（3）严格控制基础设施、公共设施与公共空间：重视基础设施、各类公共设施建设和城市

24、的公共绿地、广场等的规划控制，为今后的各类城市建设项目创造良好的投资环境。（4）兼顾经济效益、社会效益和生态效益：规划贯彻生态原则、文化原则与效益原则的统一，力求在塑造具有优雅环境、文化内涵丰富的目标下，兼重开发建设的投资效益。（5）尊重市场规律，确保规划可操作性：规划布局应符合市场经济条件下城市开发建设主体和建设方式多元化的特征，符合现行规划管理和规划实施的要求，便于操作实施。2、规划理念（1）绿色生态理念现代化的城市越来越看重充足的绿色空间、亲切宜人的街道景观、与周边环境很好协调的生态环境，山水城市、园林城市、生态城市是诸多城市追求的目标。本次规划着重于城市空间环境塑造，以多层建筑为主体，

25、中心区建筑不盲目求高；以绿色开敞空间网络为特色，城市空间疏密有致。（2）现代化高标准理念城市的良好运行依靠的是高效率的支撑体系，其中基础设施的组织尤为关键，在可能条件下，水电等管线尽量地埋铺设，雨水、污水分流制排放，供热、供气预留管道，统一规划、分步设施。所有这些都要求规划编制坚持现代化的高标准。（3）城乡融合理念本次规划范围内大部分为农田，同时还包括部分村庄用地。一方面，中心区开发是通过转换耕地的土地所有性质实现的，另一方面，还涉及到对现有村庄的改造，这就要求树立城乡融合的规划设计理念，深入研究村庄改造的模式、时序，考虑怎样与中心区开发很好的结合，充分调动村民的积极性，求得城乡建设的协调发展

26、。九、规划定位1、城市新的引力核心，城市振兴的中枢本次规划的城北新区作为城市发展进程中新建的城市行政文化中心所在地，将集聚汉川市最大部分的高级服务职能，它将塑造汉川市新的江汉水乡园林城市形象，发挥它对于城市经济尤其是城市第三产业增长协调、服务和支持的作用，并作为新区发展的引力核心，拉动整个城市北部新城地区的空间拓展，为21世纪汉川新的腾飞奠定坚实基础。2、城市新空间结构的极核，城市景观的焦点根据汉川市总体规划（20062020），伴随着城市规模的扩大，城市的空间结构、景观体系都发生相应的变化。一般城市都遵循着由单一核心、向综合性中心区、进而向多中心体系转变的规律。汉川市城北新区的建设正好处于城

27、市空间结构转型的关键时期，伴随新的行政文化中心建设，必将有力拉动城市向北拓展。本次规划强调城北新区内职能等级的一步提高，发挥城北新区对于城市功能的统领与服务作用，充分提升城北地区的土地价值，使该片区在组织城市空间结构方面的作用进一步加强。因此，规划将新的行政文化中心视为整个北部片区的发展极核，强化城市中心的集聚作用，带动整个城市用地结构的调整，延续和构建城市景观轴线，塑造城市空间的震撼形象。3、市民百姓的精神文化家园，新汉川的城市品牌与骄傲汉川新的行政文化中心应该具有丰富悠久的以汉江文化为代表的历史文化内涵，众多的现代职能和美丽的建筑空间，使人们徜徉在中心区，工作在中心区，居住在中心区，内心充

28、满了自豪与骄傲。中心区的象征意义是不可替代的，它对于凝聚市民所起到的作用也是城市其它任何部分都无法比拟的。基于以上考虑，城北新区的总体功能定位为：汉川市市级行政文化中心区，综合现代服务、金融商业、文化展示、办公研发、高标准居住，设施齐全，配套完善的充满活力、现代化综合新区。十、用地布局1、居住用地规划城北新区居住以二类居住用地为主，允许建设部分高层、小高层住宅；在行政文化中心区两侧地块，规划高级景观住宅区，以水系为纽带，串接高品质低层、多层、小高层住宅，建筑形态优美，色彩和谐，居住环境宜人，观景视线开阔。规划区居住用地为44.45公顷，占规划总用地的36.7，人均用地25平方米，总居住人约1.

29、8万人，居住人口毛密度为每公顷405人。居住用地组织结构居住区组织方式按居住区居住小区居住组团三级结构。居住区规模约为  3万5万人，用地约为60公顷100公顷，以主干路或自然分界线分隔，形成若干个较完整的居住小区。居住小区规模约为1万1.5万人，用地约为15公顷30公顷。每个居住小区又可划分为若干个居住组团。居住组团规模约为10003000人用地约为2公顷6公顷。地块的划分以居住组团为基本单位，可重新划分或组合。居住用地管理结构增加社区模式，居住社区的服务半径约为400500米，以城市主次干道或自然地形为边界，服务人口在3万人左右的基本用地单元。基层社区的组织与社区居委会管理单元衔

30、接，顺应社区居委会规模扩大、职能完备的趋势，以200250米服务半径为范围，以城市支路以上道路或自然地形为边界，服务人口在500010000人。2、农村居民点安置规划规划对策分析±规划区内现有农居户252户 ，占地2.6公顷，建筑面积约37360平方米。本次规划经过现场踏勘及和地方相关部门的沟通协调，提出如下规划对策：按250户的规模进行异地安置，户均建筑面积150300平方米。居住形式以6层单元房为主，适当考虑独门独户式联排住宅，两者的比例分配约为2：1。独门独户式住宅划定8×12米宅基地，可由居民按规划图纸自建或由开发商统一建设后出售。居民就业可分几种方式解决：一种通过

31、建设沿街上住下店式住宅，村民自主经营或出租商铺解决生活问题；第二种可以通过建设集中的有效益的专业市场，通过租售店铺给村民经营，解决村民就业问题；第三种方式可以通过对村民的劳动技能培训，参与社会就业竞争，进入当地的工业企业、三产业中工作，转变为靠工资生活的城市市民。引导异地安置农居户向城市居民生活方式转变，由农村村民转变为城市市民，由农村集体土地向城市国有土地的转变，由农村村庄向城市社区的转变。农居户用地布局±用地估算：规划区内现有农居户约 252 户，占地面积约26230平方米，建筑面积约37360平方米。根据地方政府的统筹和农居户的安置意愿，将全部采取异地安置的方式安置。按人均居住

32、用地  50 米2/人的安置标准，户均4人，252户，约需要5 公顷安置用地。按每户150300米2，多层单元房占70，其它形式占30的安置标准，容积率控制在0.81.0，约需要 6.3 公顷用地。综合几种估算方法，本次规划区内农居户异地安置用地约为 6 公顷。用地布局：具体的异地安置还建用地选址，应该在地方政府与搬迁户相互沟通意见统一之后作出谨慎的选择。本次规划建议还建区可以考虑在洪西渠附近安排，结合洪西渠以西的农居户整治，妥善安置。用地规模约为6公顷左右。农居户建设形态建议±本次规划农居户安置用地指标较高，在用地指标中考虑了少量的商业设施及配套服务设施要求，在编制修建性

33、详细规划时应予考虑。农居户安置居住模式应以多层单元房为主体，适当考虑多户联排式住宅，不宜采用独户或双户联排住宅。3、公共设施用地规划本次规划范围内公共设施用26.24公顷，占规划区总用地的21.7。用地种类有以下几种：（1）市属办公用地：主要布局在平章大道以北的行政文化中心区内，总用地8.51公顷，占规划区总用地的7.0。（2）商业用地：主要布局在平章大道与北桥街交汇的附近，总用地2.25公顷，占规划区总用地的1.9。（3）金融保险业用地：主要布局在省一级公路辅道以南，靠近北桥街的地块，总用地3.48公顷，占规划区总用地的2.9。（4）贸易咨询用地：主要布局在平章大道以北，靠近北桥街的地块，总

34、用地2.31公顷，占规划区总用地的1.9。（5）服务业用地：主要布局在文化街以东沿线，总用地4.28公顷，占规划区总用地的3.3。（6）图书展览、影剧院用地：主要布局在中心广场以南，平章大道以北，总用地2.57公顷，占规划区总用地的2.1。（7）医院用地：主要布局在川刘路以东，霍城大道以北的地块，总用地2.43公顷，占规划区总用地的2.0。4、绿地规划为创造一个与汉川市江汉水乡园林城市形象相符合的城北新区，绿色环境系统的建立尤为重要，规划根据用地布局及自然环境要素，提出：点线面结合，重点突出的绿地布局原则。规划绿地12.88公顷，占规划总用地的10.6。规划沿省一级公路以南，控制50米宽防护绿

35、化带，防护绿地4.71公顷，占规划总用地的3.9。规划平章大道两侧街头绿地：控制15米宽以上；霍城大道两侧街头绿地：控制30米宽以上。街头绿地8.17公顷，占规划总用地的6.7。十一、公共服务设施配套规划公共设施按照使用功能分为以下几类：教育设施、医疗卫生设施、文化娱乐设施、体育设施、行政办公与社区服务设施、商业金融设施等进行配置。根据人口规模预测，明确不同级别公共设施的配置要求，按照合理的服务半径，采取相对集中布置的原则，形成各级服务中心。着重对与市民生活联系密切，但易受市场行为侵蚀的公共设施进行强制性配套。各级中心区用地作为规划管理的强制性要求，无关设施不得侵占，通过对各级中心区用地的规划

36、预留和控制，使得规划实施后，可以实现居民在34分钟得到最基本的服务，78分钟得到相对全面的服务。具体布局中，配置居住社区基层社区两级体现，强化作为基本单元的居住社区的配套内容和功能，提供居民日常生活需要的综合全面的服务，辅以基层社区便民型服务功能设施。居住社区的服务半径约为400500米，以城市主次干道或自然地形为边界，服务人口在3万人左右的基本用地单元。在基本单元内，结合公共绿地布置居住社区综合服务中心，保证实现居民在步行78分钟，骑自行车4分钟左右可达居住社区中心，享受较综合全面的日常生活和休闲。基层社区的组织与社区居委会管理单元衔接，顺应社区居委会规模扩大、职能完备的趋势，以200250

37、米服务半径为范围，以城市支路以上道路或自然地形为边界，服务人口在500010000人，结合公共绿地布置基层社区中心，设置便民型公共服务设施和社委会，保证居民步行34分钟即可得到最基本的生活服务。1、教育设施根据相关的国家标准，在总体规划的指导下，对本区内各类教育设施用地进行布局。幼儿园、托儿所：规划幼托2处，每0.60.8万人需设一处，按服务半径小于等于300米配置，结合基层社区中心及绿化场地布置，以充分利用室外场地，每处用地3000-6000平方米，容积率0.8以下，建筑密度30，绿地率40，建筑层数不大于4层。小学：规划小学1处，22.5万人需设一处，45人/班，容积率为1.0以下，建筑密

38、度30以下，绿地率为40以上，建筑层数不大于6层。每处占地不少于1公顷，新建小学不得低于24班。中学：保留现有的汉川一中，用地面积12.18公顷。2、医疗卫生设施规划的医疗卫生设施按综合医院社区卫生服务站2级配置。规划区内拟新建医院一所，占地2.43 公顷。规划基层社区卫生服务站两处，按11.5万人的服务规模配置，每处建筑面积3001000平方米，用地面积5002000平方米。3、文化娱乐设施规划按市级文化中心社区文化活动站两级配置。在行政文化中心区内，规划市级文化活动中心，开展图书展览、培训、少儿活动、科普知识宣传与教育、文艺康乐等室内活动以及进行文化活动的文化广场。配建一处社区文化活动站，

39、服务人口12万人/处，建筑面积400600平方米，用地面积400600平方米。应提供文化康乐、图书阅览、老年人活动、青少年活动及儿童活动等场地设施。4、体育设施配建居住社区体育活动场地1处，服务人口12万人/处，每处占地面积30006000平方米，结合绿地布局基层社区体育活动场地宜结合住宅区绿地或社区文化娱乐中心，设置户外健身场地（包括室外器械场地、慢跑道等）、篮球场、网球场、羽毛球场、儿童活动场所等设施，条件许可还宜设置游泳池、排球场等。5、行政办公与社区服务设施规划居住社区委员会1处，设置10003000平方米的社区服务用房，提供家政服务、职业培训、就业指导、中介、咨询服务、代客订票等服务

40、。规划基层社区居委会2处，设置400平方米左右的社区居委会、社区服务站、老年之家、社区警卫室等。其办公用房可与其它非独立占地的社区公共设施组合设置。规划派出所1处，服务人口35万人，每处用地600平方米左右。6、商业金融设施规划基层社区级商业设施1处，每处服务人口12万人。 规划2处农贸市场，设置标准为0.71处/万人，每处用地在10003000平方米左右。可结合公建服务建筑设置。对于经营性的服务设施，除农贸市场外，其他经营设施在内容和标准上应重视顺应市场经济要求，在总量和设置内容方面留有一定的余地。十二、道路交通工程规划1、道路交通规划规划区四周被规划省一级公路、北桥街及现状川刘路、霍城大道

41、所包围，对外联系十分方便。（1）路网布局规划区内路网主要采用方格网的布局形式。干道路网主要依据总体规划，线形及走向均不作大的调整。支路则根据建筑物布置要求及道路间距要求灵活设置.规划为满足规划区南北向交通需要，规划设置拥军街、文化街及北桥街。规划将现状川刘路红线拓宽至50米，以作为规划区与武荆高速，京珠高速和沪蓉高速公路联系主通道。四条道路一并形成规划区南北向交通干道。规划沿省一级公路设置一条红线宽为30米的辅助性干道，即规划2#路,作为规划区以北东西向次干道，与规划省一级公路、平章大道及现状霍城大道形成东西向交通干道，基本形成“四纵四横”的路网布局。支路则根据建筑物布置要求及道路间距要求灵活

42、设置，以形成方便、快捷的路网布局，且保证小区内的安宁舒适。（2）道路网规划本次规划道路共分三级，即：主干道，红线宽度为40-50m；次干道，红线宽度为20-30m；支  路，红线宽度为12-15m；（3）交叉口控制规划主干道交叉口缘石转弯半径一般控制在2025米，视距三角形边长S停=30米；次干道交叉口缘石转弯半径一般控制在1015米，视距三角形边长S停=20米；支路交叉口缘石转弯半径一般控制在612米，视距三角形边长S停=15米。（4）静态交通设施规划规划在交叉口U,Z,F1各设社会停车场一处,占地分别为0.46公顷，0.46公顷，0.39公顷。规划在交叉口W,D1,J1及现状霍城

43、大道以南各设置广场一处，占地分别为0.40公顷，0.41公顷，0.84公顷，0.92公顷。其中霍城大道旁广场不计入道路广场用地。规划区内大型公建配建停车场均应与主体工程同时设计同时施工同时使用。（5）技术经济指标规划道路广场总用地为36.66公顷,道路网总长13.46公里.规划区内道路网密度为10.68公里/平方公里; 道路面积率为29.10%；人均道路面积为20.37平方米/人。由于规划干道路网在总规中已经确定，道路红线值均较大，故道路指标均偏高。规划区内道路规划详见<<规划道路一览表>>。2、竖向规划规划区内地形非常平坦，大致呈北高南低，东西向则呈拥军街部分稍低。以

44、此对应，规划以拥军街作为汇水线，场地排水均通过各级道路汇聚至拥军街，最后排至规划区以南泵站河或涵闸河。规划区内竖向规划基本依照自然地形，其道路控制点标高主要依据已建道路现状高程及现状地形来确定，道路控制点标高及场地标高基本依据自然地形走向。由于规划区地形过于平坦，道路纵坡基本不能满足0.3%的排水要求。这是整个江汉平原普遍存在的问题，且缺乏土源，不可能填挖，故道路排水须通过设置锯齿形街沟，加大道路横坡，增加雨水口数量等措施加以解决。规划区建筑台基地标高完全结合地形确定，一般高出场地15-20厘米。施工时，应按有关规定分层碾压，密实度应达到国家有关规范要求。十三、市政公用工程规划1、给水排水工程

45、规划1）给水工程规划（1）现状分析汉川市主城区自来水由城东水厂和城南水厂联网供应，两个水厂均以汉江水为水源，城东水厂供水能力6.5万吨/日，城南水厂供水能力1.5万吨/日，主城区现状用水量约为7万吨/日左右。城北新区地处主城区北部，主要由城东水厂供应其自来水的需要。随着汉川市城北新区的开发与发展，根据城市给水工程设计规范和实际情况进行该规划区给水工程规划。（2）水量预测根据城市给水工程设计规范（GB5028298）并结合汉川城北新区的实际情况，水量预测如下表：城北新区最高日用水量为1.48万吨，取日变化系数K=1.4，消防水量按同一时间1处火灾，持续时间2小时，一次用水量15升/秒确定，其水量

46、为108吨。（3）供水规划根据城北新区所处地理位置和布局情况，规划采用以城东水厂为主供给各项用水需要，结合汉川市城区给水管网的布置，城北新区主要由霍城大道的供水主干管DN800引入，配水管主要沿各干道布置，并与城市主干管形成环状供水网络，以保证城北新区各用户对水量、水压的要求。规划城北新区给水管铺设于各条道路人行道下，并按不大于120米间距设置地上式消火栓，当道路宽度大于40米时，应在道路两侧布置消火栓。2）排水工程规划（1）自然地形  汉川市城北新区自然地形属平原河湖地带，地势平坦，水系纵横，该规划区东有洪西渠，西、南各有一条无名沟渠，目前主要用地为农田和农村居民点。（2）排水体制

47、规划采用分流制的排水体制。（3）污水量及管道布置根据汉川市总体规划排水工程规划确定的原则，污水量按平均日给水量的80%确定，污水总量为0.8万吨/日。污水经各级支管承接后，沿片区主干管由北向南重力流进入霍城大道城市污水主干管，然后向西流入城西污水处理厂，处理达标排放。污水管铺设于机动车或非机动车道下，起端覆土厚度按2.2米考虑。（4）雨水量及雨水管道布置雨水量采用武汉市暴雨强度公式：8851+1.58lg(P+0.66)q= 升/秒·公顷 (t+6.37)0.604重现期 P=1Q=·q·F（升/秒）径流系数=0.70雨水管道按用地布局和竖向规划确定的原则，布置于

48、较低一侧的道路上，承接较高地区汇入的地面雨水。然后，由北向南布置三条主要雨水干管，将其引入该规划区南边的自然明渠，最后经新建泵站提排入涵闸河。雨水管铺设于机动车道下，覆土厚度按0.7米考虑。2、电力电信工程规划1）电力工程规划（1）负荷水平根据城区现状用电水平，采用负荷指标法进行计算，各类用地用电负荷指标见下表。城北新区各类用电负荷指标表根据用地指标及地块性质，取综合负荷系数Kc=0.7，同时系数K=0.9，总计算负荷为18034kw。（2）供电设施规划根据区内负荷水平计算结果和城区电源点设置特点，采用10kv电压等级进行供电，规划在区内设置一座高压开闭所（K），转供容量15000KVA，对区

49、内各片进行供电。10kv开闭所采用箱式，达到节约用地之目的，并按总体规划供电要求内设一座箱式10kv公用配电所，开闭所占地面积按3050平方米预留控制。10kv开闭所进线电源由北桥110kv变电站以二回3×2400mm2电力电缆接入。平章大道以南南片现状（汉川一中、广播电视大楼等）用电已由贺富店变电站以10kv沿霍城大道供电，规划南片用电仍由现状城区10kv网络供电。规划10kv开闭所主供城北片用电。为节约用地及投资，对居（商）住用地及公共建设用地较为集中的地块采用独立的10kv箱式变电站和附设式公用配电所（附设在建筑物底层内）方式进行供电。区内共设置公用配电所22座，其中8座为箱式

50、变电站，14座为附设式公用配电所，每座变电站或公用配电所低压供电半径控制在250米以内，局部地段可适当延伸至300米。10kv供电网络采用树干式和放射式相结合的结线方式，对行政中心地块内用电负荷采用双回路供电，以保证单线故障时对重要用户的正常供电。（3）线路敷设规划区内10kv供电线路北片均采用电缆沟形式敷设，南片新建用户用电要求采用10kv电缆沟或穿管埋地敷设方式。区内10kv电力电缆沟规格在考虑到今后低压电力电缆同沟敷设的可能，可采用1.0×1.0米和0.8×0.8米两种电缆沟规格，均沿道路北侧和西侧在人行道内侧布置。不在电缆沟内敷设的部分10kv线路，均采用G150镀

51、锌钢管穿管直埋方式敷设，低压电力电缆采用穿CPVC管直埋敷设，埋深0.7米。对已建成的10kv供电线路应配合道路改造和建设逐步入地。（4）道路照明路宽在24米以下，原则上为单侧双臂路灯，24为双侧双臂路灯。道路照明光源为钠光源，主干道平均照度达到30Lx，次干道25 Lx，支路20 Lx，组团级路15 Lx。干道照明光源采用钠光源，其余道路照明灯具可采用高效节能型，选择应考虑外观与环境相协调，杆距不超过35米。居住区、小游园、绿地、水岸边路灯尽量选用庭院工艺和草坪形式灯具，以增加城市美感。2）电信工程规划（1）电信主线估算电信主线估算采用用户分类法，各类用户指标如下：城北新区各类用户电话主线指

52、标计算取主线系数为1.4，则区内电话主线需5500对线。（2）地面设施规划根据区内所需主线对数，规划共设置市话电信电缆交接箱共十台（J1J10），其中北片四台，南片六台，各交接箱电缆容量在2001000对，均采用落地式设置。各交接箱设在建设物侧面或绿化带内。IP公用电话亭按：主干道150200米，次干道400500米标准间隔设置。区内规划设置附设式邮政营业所二座，建筑面积按100平方米预留控制。新建住宅区底层统一设置报刊、信函投递箱。架设移动通信发射基站二座，以保障无线通信网络的通话质量和安全可靠性。（3）线路敷设规划区内各片所有电讯光缆（电信、有线电视、移动通信本地网及其它非话业务）均敷设在

53、地下电信管道内，支线可采用PVC管暗敷，埋深应0.5米，电信管道除考虑固定电话占用的管孔数外，还应考虑到非话数据、有线电视、数据网及其它非话业务要求。管孔应留有一定余量，在由市话容量确定的管孔数量基础上再增加23孔。管道建设应本着统一规划、统一设计、统一建设、资源共享的原则，避免同一走向管线重复建设造成的浪费，使有限的建设资金和资源得到合理的使用和利用。电信（含有线电视）管线原则上沿道路东侧和南侧人行道下敷设。3、燃气工程规划1）现状汉川市现有的燃料结构是：液化石油气、煤、天然气三种并存。天然气用户快速增多，煤的用户随着环保力度的加大快速减少，液化石油气用户逐渐下降。忠-武天然气由武汉常福-云

54、梦沙河设有一条支线供应孝感五县市，汉川市在新河和马口各设有一座门站，向汉川市供应天然气。汉川市城北新区位于城市北侧，现以未建成区及分散的农村居民点为主。由新河门站沿荷沙一级公路设有一条DN200天然气中压干管供应城区北部用气，城北新区现已建成部分中、低压管线。2）规划（1）规划原则依据鄂计基础（2002）835号及汉川市城市总体规划2005-2020确定的气源、供气方式及管网走向布置天然气供应系统，并针对本区规划时限的变化及用地性质的侧重对用气指标及管线走向进行相应的调整。（2）用气量预测取居民用气量指标2500MJ/人年；考虑本区用地以居住及公共服务为主，公建用地所占比重较大，公建用气按居民

55、用气的80%预留；未预见气量按上述各项的5%计，其中天然气气化率80%，液化石油气10%，城北新区需天然气：2.1×106米3/年，即日均5700.1米3/日，最高时用气量983.4m3/h(取Km=1.2，Kd=1.15，Kh=3.0)。（3）规划气源规划区用气由新河门站沿荷沙一级公路敷设的的供气干管取用。（4）供气管网由于本区为新区，为节省造价，规划本区干管采用中压A一级管网系统，管道以400-600米的间距沿主要道路布置成环，周边辅以枝状，压力控制在0.4MPa，街坊内支管可通过调压设施采用低压管。（5）供气方式居民用气以街坊为单位按300-500米的服务半径设置6座中-低压箱

56、式调压站，将中压管与庭院管相连，再通过用户调压装置向炉具供气；公建用户可根据需要设置专用调压装置由中压管直接供气。调压装置每处占地约10-20 m2，服务半径300-500米，规划应控制与周边建筑安全距离。（6）管材及敷设方式规划燃气管均采用SDR11 PE80管道，热熔连接。管道敷设在道路西侧或北侧非机动车道或人行道下 (不与电力管线同侧)，穿越铁路、河流、道路交叉口采用钢管，具体尺寸可参照城市管线综合规划规范。 （7）液化石油气   考虑到天然气管网的分期逐步实施，规划在居住用地较集中的四个组团周边各设置一座液化石油气罐瓶站。4、环境卫生设施规划1）公共厕所根据城市性质

57、和人口密度，公共厕所的设置标准为：居住用地：设置密度35座/km2，设置间距500800m，建筑面积3060m2/座。其中旧城区宜取密度的高限，新区宜取密度的中、低限。公共设施用地：设置密度411座/km2，设置间距300500m，建筑面积50120m2/座。人流密集区域取高限密度、下限间距，人流稀疏区域取低限密度、上限间距。商业金融业用地宜取高限密度、下限间距。其他公共设施用地宜取中、低限密度，中、上限间距。商业区、市场、客运交通枢纽、体育文化场馆、游乐场所、广场、大型社会停车 场、公园等人流集散场所附近应设置公共厕所。其他城市用地也应按需求设置相应数量的公共厕所。公共厕所若沿路设置，可按以

58、下间距：主干路、次干路500800m，支路8001000m。2）生活垃圾收集点生活垃圾收集点位置应固定，既要方便居民使用、不影响城市卫生和景观环境，又要便于分类投放和分类清运。生活垃圾收集点服务半径不宜超过70m，生活垃圾收集点可放置垃圾容器或建造垃圾容器间，市场、交通客运枢纽及其他产生生活垃圾量较大的设施附近应单独设置生活垃圾收集点。3）生活垃圾转运站生活垃圾转运站宜靠近服务区域中心或生活垃圾产量多而且交通运输方便的地方，不宜设在公共设施集中区域和靠近人流、车流集中地区。采用非机动车收运方式时，生活垃圾转运站服务半径宜为0.41km，采用小型机动车收运方式时，其服务半径宜为24km，采用大、

59、中型机动车收运的，可根据实际情况确定其服务范围。5、管线综合工程规划规划区需综合的管线有：给水管、污水管、雨水管、燃气管、电力电缆沟、电信电缆沟六种，在平面上电信电缆、给水管、雨水管布置在道路东侧或南侧，电力电缆、燃气管、污水管布置在道路西侧或北侧。当道路宽度超过50米时，给水管、燃气管、污水管需双侧布置，当小区内部道路断面尺寸较小不够摆布时，可将电力电缆、电信电缆放在道路红线与建筑红线之间靠道路一侧，保证与建筑物之间的安全间距。在垂直方向上，按有压让无压，小管让大管，易弯曲让不易弯曲的原则在交叉点避让，管道交叉时应预留足够检修距离十四、土地使用及建筑控制管理规定根据功能定位和规划分区，对区内

60、每个地块的开发指标进行规定，即对每个地块的开发建设提出规划控制要求，作为修建性详细规划及建筑设计的规定或指导。地块控制指标分规定性指标和指导性指标两种。1、地块划分1）地块划分原则（1）以城市主次干路、主要河渠等作为划分地块的依据。（2）地块划分按照国标GBJ13790划分至小类，用地性质相对单一。（3）每一地块至少一边临路，便于地块的使用。（4）用地产权的归属情况2）地块划分将规划区划分为4个街坊单元，编码为A、B、C、D。在每个街坊单元内根据现状的用地权属、规划用地性质的不同和各类规划控制界线划分为84个地块，地块编码按二级编排，如A-01、B-02、，编码含义为“A”街坊代码；“01”该

61、街坊内的1号地块，每个地块平均面积1.5公顷。A号街坊：川刘路省一级公路拥军街平章大道，面积25.47公顷；地块数：16块B号街坊：拥军街省一级公路北桥街平章大道，面积43.19公顷；地块数：37块C号街坊：川刘路平章大道拥军街霍城大道，面积23.53公顷；地块数：17块D号街坊：拥军街平章大道北桥街霍城大道，面积33.81公顷；地块数：14块2、土地使用控制（1）土地使用规定土地使用控制是指对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。本次规划内容包括土地使用性质、用地边界、用地面积等。本规划涉及到的城市土地使用分类及代码参照国标城市用地分类与规划建设标准（GBJ137-90）

62、中的城市用地分类标准制定。土地使用性质必须遵照执行规划中确定的土地使用性质的规定。建筑物的改建、扩建、新建和使用性质的变更，必须符合附表 “建设用地适建范围表”，并由城市规划行政主管部门核准执行。（2）地块控制建设用地面积大于3万平方米的建筑工程必须编制修建性详细规划；小于3万平方米的，必须做总平面规划设计。3、环境容量控制（1）环境容量控制环境容量控制是为了保证良好的城市环境质量，按照建设用地所能容纳的建设量和人口聚集量，对土地开发做出合理的控制和引导。其控制指标包括：容积率、建筑密度。规划地块中新建、改建、扩建的建筑工程的容积率、建筑密度不得大于该地块的容积率指标、建筑密度指标的要求。原有

63、基地的建设容量控制指标已超出规定的，一律不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。（2）容积率的补偿与奖励建设单位在其征地范围内(或拆迁范围内)为城市各类公益事业提供了用地的，城市规划行政主管部门可根据其贡献大小和可能给予奖励，具体奖励办法是在编制详细规划或核发设计条件时，对建筑容积率、建筑密度等指标予以相应调整。建设单位在其征地范围内(或拆迁范围内)为其直接服务范围外的社会公众提供公共开放空间的，城市规划行政主管部门可给予奖励。具体奖励办法是，可相应增加建筑面积：I、提供部分公益用地的（如提供社会停车场、公共绿地），允许在规定的容积率上提高0.10.3II、提供其他市政公用设施用地的，允许提高部分建筑面积。III、获得容积率补偿的极限值，不得超过规定得容积率得1.1倍，且建筑密度不得超过原建筑密度得10，建筑间距不得低于1：0.9。4、规划控制指标（1）规定性指标包括用地性质、建筑密度、建筑控制高度、绿地率、交通出入口方位、停车泊位七项指标。建筑密度居住区：低层住宅（自建）40%，多层住宅30%，高层住宅20%23%。办公