贵州福泉及马场坪酒店市场可行性调研报告

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1、目录一、 城市概况1.1 -地区城市1.2 -地区工业1.3 -地区农业1.4 -地区旅游业1.5 -地区未来展望二、 福泉酒店业市场调查数据2.1 -调查数据说明 2.2 -调查数据表2.3 -调查结论三、 福泉马场坪酒店投资可行性分析3.1 -投资何种模式酒店最好？3.2 -投资优势3.3 -投资劣势3.4 -投入、收益模拟测算四、 总结语1.城市概况福泉市位于贵州省中部，黔南州北部。历史悠久，物产丰富，既有世界罕见的高品位磷矿资源，又有浓香四溢的“高原牌”系列水果，还有绮丽迷人的名胜古迹，素有“亚洲磷都”、“水果之乡”、“文化名城”的美誉。福泉年均气温14.7，年降水量1205毫米。东邻

2、凯里市和黄平县，南与麻江县接壤，西界贵定、龙里、开阳三县，北和瓮安县相连。南北最长55.2千米，东西最宽52.1千米。总面积1688平方千米。人口31.39万人（2007年末），有汉、布依、苗等民族，以汉族为多。辖2个街道、9个镇、6个乡：金山街道、马场坪街道、城厢镇、黄丝镇、凤山镇、陆坪镇、地松镇、龙昌镇、牛场镇、道坪镇、高坪镇、兴隆乡、藜山乡、岔河乡、仙桥乡、高石乡、谷汪乡。市政府驻金山街道洒金北路。是国务院批准的对外开放城市，省级历史文化名城和卫生文明城市。这里交通发达、气候温和、资源丰富，是贵州经济发展的黄金地带。自然景观独特，境内峭壁、瀑布、溶洞、天生桥形态各异，其中洒金谷风景区以其

3、奇、幽、险、古等为特色，是贵州东线旅游第一站。1.1城市：福泉地理区位优越。是大西南出海的主要通道和华东、中南地区通往大西南的咽喉要道，位于湘黔、黔桂、马遵三条公路和湘黔铁路交通线上，距龙洞堡国际机场仅80余公里。大西南出海通道贵新高等级公路及株洲至六盘水铁路复线贯穿市境。市内交通电力通信网络发达。湘黔铁路、沪昆高速、210国道、205省道、306省道和县道、乡道及矿烟经济道共计162条，基本形成了以贯穿市境南北的公路网络。市属企业及个体运输业户拥有客货运输车辆达2000余辆，在全省每百人人均拥有客货运输车辆中居第一；已建水电站21座，装机14100KVA,国家电网覆盖全市，建有22万伏变电站

4、1座，11万伏变电站6座，正在建设的11万伏变电站2座和50万伏变电站1座；市内16个乡镇全部开通了程控电话，全部实现了光缆数字传输并已开通国际互联网，电视综合覆盖率已达100% 。1.2工业：福泉矿产资源丰富，工业突飞猛进。现已探明具有工业开采价值的矿产资源有磷、煤、铁、铅、锌、重晶石、硅石、耐火粘土、大理石、高岭土、油页岩、汞等20多种。优势矿种磷矿，储量达3.2亿吨，品位高（P205 含量多在30%以上，最高可达38%），多为露天矿，极易开采。市内有福泉磷矿、市化肥厂、磷酸盐厂、市重钙厂、市磷肥厂、市军民水泥厂等一系列骨干企业，拥有年产磷矿100万吨、黄磷1.5万吨、磷酸3万吨、磷酸氢钙

5、4万吨、钙镁磷肥20万吨、普钙12万吨、硫酸4万吨、磷酸三钙3万吨、原煤70万吨、水泥6万吨的生产能力。1.3农业：福泉日照充足，土地肥沃，适宜各类农作物生长，农业前景喜人。主要农作物有水稻、玉米、小麦、大豆、油菜、烤烟等。境内宜林荒山荒地约40万亩 ，现已开发近5万亩种植果、药、桑、茶和用材林木。马场坪镇万亩果园场年产水果近百万公斤，所产梨、桃、桔、葡萄、中华猕猴桃等蜚声全国，供不应求。优势品种“高原福梨以果形美观、色泽鲜丽、皮薄汁多、含糖量高的特点被选定为1998年西南7省区经济协作会贵州“8.28”活动指定水果。1.4旅游业：福泉是贵州东线、南线旅游第一站。境内山川秀丽，历史悠久，旅游景

6、点众多，是研究古夜郎文化的重要遗址，已被收入中国名城大词典。省级文物保护单位福泉古城垣历经数百载依旧巍然屹立；葛镜桥、竹王城建筑风格早为建筑学者钦佩；古色古香的张三丰纪念馆和神奇娟秀的福泉山让游人留连忘返；以奇、悠、古、绝名播遐迩的著名省级风景区洒金谷被选入昆明世博园展馆。还有正待开发的多处自然风光，如有以奇石、古树、清泉、小溪组合而成的杨山拾翠；镶嵌有仙人洞和蜈蚣桥的玉翠山；扑簌迷离的飞水岩；常年栖息鸳鸯、鹭丝的小岩山水；密林覆盖常有国家一类保护动物苏门羚等珍禽异兽出没的蛤蚌河；百鸟争鸣的丛林幽溪及奔腾不息的清水江等，景点多而相对集中，融文物、神话、自然风光、民族风情及科学考察为一体，令人目

7、不暇接、美不胜收。每一处胜景都有一个美丽动人的神话传说，游人进入福泉，恍如闯人一个神话世界。1989年国家投资60多亿元建设的国家重点工程项目黄龙山生态旅游区。将会把福泉的旅游业推向一个崭新的高度。1.5地区未来展望：2010年，福泉市被国家工信部授予“国家新型工业化产业示范基地”称号，2011年被国家商务部授予“国家外贸转型升级示范基地”称号，同年底，跻身“全国西部百强县市”。福泉市抓住这一契机，加快转变经济发展方式，精心规划产业布局，努力推进新型工业化进程。福泉市“十二五”规划的目标是，到“十二五”期末，实现全市工业总产值达280亿元，年均增长25；工业固定资产投资完成350亿元，年均增长

8、30；区域税收总收入达33.7亿元。按照州委“951”经济发展格局，重点以工业经济为主导。福泉工业园区以“一区三园六产业”规划布局后，一年多来，该市就引进福泉火电厂投资8亿元烟气脱硫制60万吨硫酸循环经济项目，瓮福集团投资3.5亿元建设磷石膏综合利用项目，福泉市金鹿农机产业园项目投资1.2亿建设年产1万台拖拉机及低速车等10家大中型企业落户。到2011年底，福泉工业园区累计实现规模工业总产值113.45亿元，同比增长38.4；地方累计收入5.69亿元，同比增长42.13；安排就业11940人，解决失地农民就业3629人。踏着“加速发展、加快转型、推动跨越”的激越鼓点，强力推行工业化、城镇化、农

9、业现代化“三化同步”，福泉市正以前所未有的速度阔步前行。2.福泉酒店业市场调查数据2.1调查数据说明本次调查针对了福泉市及马场坪10余家高低端酒店、宾馆，进行了价格、配套设施、入住率等方面的调查。2.1调查数据表根据2012年10月13日对福泉酒店业做的市场调查，得出的结果大致如下（摘选）。酒店名称调研项目福泉大酒店洒金大酒店三丰大酒店金福宾馆诚信大酒店区域洒金北路洒金北路洒金北路洒金北路洒金北路星级等级4星挂牌2星挂牌1星无无楼层15F7F6F6F配套设施水会KTV停车场无无无中餐厅客房数148间/套72间/套31间/套24间/套15间/套客房价位（均价）福泉大酒店只计标间、商务间大厅标价：

10、563大厅标价：348大厅标价：268大厅标价：178大厅标价：173现 行 价：300现 行 价：201现 行 价：186现 行 价：120现 行 价：130团 体 价：279团 体 价：148团 体 价：135团 体 价：115团 体 价：110入住率约70%约80%约8090%约90%约7080%会议设施14间间间无无电梯数量4部直升电梯1部直升电梯1部直升电梯无无车位配备有停车场/地下有停车场门前泊车无无优点建筑大气，装修豪华，配套设施齐全，具备4星级酒店的气质本土企业，在当地同档次酒店中小有知名度开业时间较早，在当地同档次酒店中小有知名度缺点硬件配套基本达到4星，软件有待提高，因为是

11、本土企业，受本土人情影响，服务理念较差客房设计一般，房间面积较小，大厅面积不足35，略显小气客房设计一般，整体装修装饰过于老化，部分墙体均有霉变脱落的痕迹客房设计差，整体装修装饰过于老化，建筑面积小，走廊过道狭窄，部分墙体均有霉变脱落的痕迹客房设计差，整体装修装饰过于老化，建筑面积小，只有5楼一层住客，房间少。 2.3调查结论根据以上信息得出结论，福泉地区酒店业分处两个极端，一是以福泉大酒店为主的高端高星级酒店。此类酒店投入成本较大，高档次房间例如豪华套间（单、双）和行政间、套（单、双）入住率低，当地对此类房型需求不高造成资源浪费。二是以洒金大酒店、三丰大酒店为代表的低端星级酒店。此类酒店均已

12、开业多年，硬件陈旧，装修都已老化，甚至走廊过道和房间内都出现墙体脱落现象。但是此类型酒店价格具有一定优势，所以总体入住率也普遍较高。3. 福泉马场坪酒店投资可行性分析3.1投资何种模式酒店最好？目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从2009年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是

13、我们现在必须开始考虑的战略问题。当然，首先我们应该说清楚，经济型酒店、快捷商务酒店也是存在巨大风险的。因为没有任何投资是没有风险的。经济型酒店、快捷商务酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的。而一旦市场上出现大量的经济型酒店、快捷商务酒店后，那么之间的竞争将是相当惨烈的。但所幸，在福泉这个市场，我们还没有看到任何一家类似的酒店，当然也就不存在“真正的”竞争对手。那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的“梦中情人”呢？如今是商务的时代，是做任何事都讲究快速高效的年代，做一个以经济型、快捷商务类型为主题的酒店才能迎合主流，才能在酒店市场立于不败之地。经济型酒店、快

14、捷商务酒店的消费群体是哪些呢？如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：企业白领和部分中高层管理人员，IT、广告、咨询等新型行业从业人员，贸易公司营销人员，自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。如果说中国将来会出现“中产阶级”这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部分，而国外的社会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中。可以预见，随着中国开放型经济的深入发展，随着福泉在十二五期间的规划和发展，在不远的将来，所谓的“中产阶级”一定会出现在我们的周围。所以，投资专门服务于他们的

15、经济型、商务快捷型酒店绝对是值得尝试的投资目标，重要的是，至少在福泉，像这样的酒店还没有，因此，投资这样的酒店具备“掘第一桶金”的潜力。其次，这样的酒店不同于传统的高星级酒店，投资额不会过于巨大，投资者资金压力比较小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简单的服务和自助式服务，对人员面对面服务要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。3.2投资优势l 价格优势：马场坪现房价在2600元/左右，本案购入价是XXX元/有效节约成本l 马场坪是连接福泉、瓮安的中枢 *客流量大l 项目地处马场坪火车站附近 *未来升值潜力巨大l 未来的酒店发展趋势为快捷商务酒店 *现在在该地区还没有竞争对手l 加盟连锁酒店具有一

16、定品牌影响力 *能依托品牌带来一定客源l 连锁品牌酒店拥有完善的管理体系 *有丰富的管理经验3.3投资劣势l 开业时间晚于其他酒店l 新酒店品牌忠实度不高、附加值低3.4投入、收益模拟测算【模拟收益测算】以位于某城市一级地段的酒店为例。酒店建筑面积3500平方米，年租金145万，100间客房，年平均出租率90，平均房价160元，加盟7天的参考收益如下： 费用说明总投资5,100,000装修费用4,800,000一次性合作费300,000总收入5,518,800年均房费收入5,256,000年均非房费收入262,800利润率12.90%净利润714,212经营毛利润率56%经营毛利润3,090,

17、528物业年租金1,450,000年收入提成386,316装修费用摊销480,000合作费摊销60,000回收期4.07投资收益率24.60%营运现金流1,254,212480+30=510（万元）4.8万/房100间客房=480（万元）3000元/房100房=30（万元）525.6+26.28=551.88（万元）100间房90%160元365天=525.6（万元）525.65%=26.28（万元）71.4212（净利润）/551.88（总收入）=12.9%毛利润-租金-提成-摊销：309.05-145-38.63-48-6=71.4212（万元）预设551.88（总收入）56%=309.0

18、528（万元）预估551.88（总收入）7%=38.6316（万元）按10年摊销：480万元/10年=48万/年按5年摊销：30万元/5年=6万/年总投资/营运现金流：510万元/125.4212万元=4.07年营运现金流/总投资：125.4212万元/510万元=24.6%毛利润-租金-提成：309.0528-145-38.63=125.4212（万元）*以上案例统计为模拟统计，具体数据以实地调查所得数据为准。*实际投资回报期须结合经营状况、物业租金与实际毛利润率等情况进行判断。4. 总结语经过对福泉及马场坪酒店业市场的调研，及对酒店业未来的发展趋势分析。快捷商务型连锁酒店以其投入成本小，回收成本周期短，客户群针对性强，竞争对手少，在酒店管理、品牌经营、资本运作、计算机系统等方面自成体系，并能培养和强化员工的管理技能和专业技能。所以，目前在福泉适合投资23星的商务快捷型连锁酒店。