光明观澜学府项目区域市场报告38P2

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1、光明观澜学府项目区域市场报告NOTION觀典营销2014年03月27日项目区位根据大合肥“”城市发展战略：构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。项目位于合肥城市空间发展结构的西南部组团（经济技术开发区、上派镇）区域。项目位于金寨南路与云谷路交口，是肥西上派主城区与合肥经开区辐射圈，是肥西融入大合肥城市圈的枢纽地带，也是合肥主力发展方向城南新区的发展门户。主城区主城区经开区区域房地产市场主要板块划分城南政务区板块主城区板块经开区桃花镇板块根据肥西城市发展规划以及房地产开发项目集中区域现状，肥西房地产市场基本可划分为三大主要板块。主城区板块：站前路以北，方兴大道以南，沿金寨路

2、线的主城区域。经开区板块：肥西桃花镇区域，金寨路沿线区域。政务区板块：主要指站前路以南，金寨南路以东区域。区域市场主要住宅项目分布金云国际华地翡翠蓝湾金宇天地城华邦万派城百大拓基广场中街水晶城水岸豪庭蓝城丽景湾名邦西城国际名邦中央公馆文一翰林水岸春景花园科创和谐盛世华鑫项目6#地块原树提香开拓环球世家禹州翡翠湖郡锦绣大地城绿地S1313地块光明观澜学府盛世珑门名邦22#地块华地翡翠蓝湾开发商华地置业位置翡翠路与云谷路交叉口（实验中学西侧）规模占地面积：254.26亩，总建筑面积：60万方 容积率： 住宅2.5，绿化率：42%；总户数2212户。产品类型 高层住宅、洋房、商业最近开盘开盘时间未定

3、，预计2014年5月份推售户型85、92销售均价待定销售动态 3月29日营销中心开放：客户可凭邀请函换取入场劵，即可免费领取抽奖劵，参加幸运抽奖，赢取精彩大奖。周边配套学校：肥光小学、肥西实验中学银行：中国工商银行医院：肥西县医院华地翡翠蓝湾首期将以85平米和92平米的2+1户型入市，项目与本案隔路相望，共享同样的周边配套，对本项目的具有一定的客户竞争，具有较大的规模优势，预计入市价格将高于本项目。建筑面积约：85平米两室两厅一厨一卫华地翡翠蓝湾首期主推户型建筑面积约：92平米两室两厅一厨一卫华地翡翠蓝湾首推户型设计方正实用紧凑，动静分区，均具有多变使用空间，两房可变三房，具有较高的产品附加值

4、和和较强的市场竞争力。门门书房门此门取消此门取消此处打通储藏室此处客厅此处餐厅此门封闭门华地翡翠蓝湾近期营销动作3月29日营销中心盛大开放，蜡像馆揭幕倒计时， 邀请函即将全城派发华地翡翠蓝湾项目形象将于3月29日面世，以“大事件”的营销方式斥巨资启动项目，以期达到轰动全城的宣传效应。在媒体通道上，采用报纸、户外、DM派单、短信等大众和小众媒体结合集中轰炸。华地翡翠蓝湾扫单金宇天地城开发商安徽省金宇房地产开发有限责任公司位置肥西县金寨南路和滨河路的交汇处东北侧规模占地面积：16.36万方，总建筑面积：60万方 ， 容积率： 住宅3.0，绿化率：44.1%产品类型 住宅、写字楼、商业、酒店最近开盘

5、2014年03月06日推售户型5#：86、88、102、137、140销售均价新推6100元/平销售动态6#楼138在售，5800-5900元/ 不等。1#楼LOFT“复2代”双层空间，40-110，5.6米层高，可分割成上下两层，首付仅需5万起。在售40-300沿街旺铺，9500元/起。景观楼5#楼，128套房源，目前在售137-140平米，整体均价6000元/平左右。周边配套学校：肥光小学、肥西实验中学银行：中国工商银行幼儿园：上派镇幼儿园医院：肥西县医院截至目前住宅共推出25幢楼约3720套，去化套数为3516套，剩余204套。其中1#公寓部分465套剩余131套（含销控房源）。金宇天地

6、城价格走势金宇天地城近一年来价格持续走高，从2013年初的5200元/平至2014年3月份6100元/平米。公寓写字楼高层住宅滨河商业街底商项目规划金宇天地城项目规划为住宅、写字楼、商业、酒店用地，住宅由高层、小高层构成。滨临派河，具有良好的自然景观。定位为60万平城市综合体，项目包含大型购物中心、商超百货电器、特色滨河美食街区、邻里服务街区及滨河景观豪宅。规划建后集购物中心、特色美食、五星级一幕影城、酒吧、景观豪宅、酒店式公寓为一体的南合肥城市综合体。ART-DECO建筑风格89平米户型设计方正实用，多阳台设计，但私密性差，卧室正对客厅。动静分区不明显。多功能空间设计户型具有较高的附加值，有

7、赠送面积和空中花园多变空间设计产品设计建筑面积约49，三室两厅一卫(公寓公寓)优点：优点：5.6米挑高复式，通风采光；不足：不足：厨房区域小，居家不太适宜；金宇天地城客户构成客户构成-区域金宇天地城客户来源方面，从居住区域来看，客户主要来自于肥西上派镇，三河镇上派镇，三河镇，这部分人手头上资金较为充足，基本上是在县城做生意做生意为主；部分来自于其他乡镇，为农村进城客户。合肥市在肥西购房的客户以经经开区开区最主，一部分原因是主要是受到市区房价挤压挤压，选择离工作地较近的肥西县城购房；另一部分是工作就近购房。外地客户选择这边主要是投资投资。从成交客户职业分布来看，肥西县成交客户以企业员工为主，大部

8、分是考虑这边总价较低；另外以县城做生意客户居多，这部分大都是来自乡镇，考虑后期生活方便性，所以选择在县城置业；企业员工大部分都是来自企事业单位或者国企单位，可以公积金贷款，同时按揭压力相对来说要小。客户构成-职业从成交客户年龄结构来看，主要集中在25-35岁，占到超过40%的比例，主要是考虑购买婚房或者自己住，基本上在项目周边上班或者在城里打工；这部分客户希望得到归属感，想有一套属于自己的房子，但是在价格的承受范围内，愿意选择一个品质相对较好以及交通相对较方便的小区。客户构成-年龄营销推广大调性、大活动、豪宅论金宇天地城为定位为肥西第一大盘，前期定位高端豪宅项目。在媒体投放上，前期大幅的报广和

9、大量的户外等大众媒体占据了重要的推广渠道。根据后期客户构成来看，其高端的定位和渠道与客户群体有很大偏差。推广范围：面向整个大合肥，重心向城区偏移，与实际目标客群存在一定偏差2013年下半年至2014年初，金宇天地城在推广上弱化了豪宅的概念和定位，逐渐走务实路线，在推广渠道上减少大众媒体的投放，以DM、短信、网站、户外等形式为主力营销推广。华邦万派城开发商合肥同鑫置业有限公司位置肥西县上派镇金寨南路和青年路交叉口规模总建筑面积： 22.37万方，容积率： 3.65 绿化率：43.61%，总户数：1520，停车位：1631产品类型 住宅、商业 （高层）销售动态华邦万派城8#、9#楼预计4、5月份推

10、出，主力户型为85-110平米，目前正在办理会员卡，交1000抵5000。目前还有少量138、142平米复式在售，折后均价约5000元/平米。推售户型138、142销售均价在售大户5000元/平客户 肥西上派镇下辖各乡镇为主要客户来源周边配套学区：肥西实验小学、新四中 银行：中国工商银行、中国建设银行 医院：肥西县医院、中医院院截至目前住宅共推出6幢楼约930套，剩余约14套。即将推出8#、9#楼。项目规划公寓集中商业乐购住宅建筑面积223699.93平米，占地面积54860平米，容积率3.65，绿化率43.61%，商业面积达5万多。项目是集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住等多功能于一体城市综合体

11、。项目规划为住宅、商业用地，共规划10栋楼，分3期开发，一期1#、2#、3#，三栋楼均为18层高层；二期4#、5#，其中4#楼为33层高层，5#楼为11层小高层；三期6#、7#、8#、9#、10#，其中6#、7#、8#楼为6层多层，9#、10#楼为4层低层。产品设计产品有空中花园、多阳台设计，高附加值，分区合理，功能性强。营销推广华邦万派城在营销上走务实路线，除了部分户外大众媒体渠道选择较少，多采用小众媒体和线下推广，多以暖场活动制作话题和吸引客户。盛世珑门开发商合肥盛世和丰置业有限公司位置肥西县站前路与人民路交口（县政府东侧）规模占地面积：27300 ，总建筑面积：10万 容积率： 住宅3.

12、0，绿化率：43.52%；总户数746户。产品类型 高层住宅、商业最近开盘开盘时间3月底4月初推售户型84、107、119销售均价预计5700元/平左右销售动态盛世珑门目前正在进行护照办理，凭2万元银行存单可享受1万元房款优惠。首批推出2#、6#楼，2#楼2梯4户18层，6#楼2梯4户，27层，两栋楼共推出235套房源。预计4月初推出，均价5700元/平米左右。周边配套学校：肥光小学、肥西实验中学银行：中国工商银行医院：肥西县医院盛世珑门位于肥西上派镇主城区，地段较佳，区域认知度高，客户定位面向肥西县城及下辖乡镇客户，为新入市产品，与本项目客户群大量重合，入市后，将对本项目客源产生一定分流。B

13、1户型：户型： 2房房2厅厅1厨厨1卫卫2阳台阳台 84.34 （普罗旺斯）（普罗旺斯）优点：户型设计方正，紧凑实用；南向宽大阳台，景观、采光俱佳市场主流产品。缺点：动静分区不明显，次卧采光与衣柜不兼得卧室门均朝向交叉动线，私密性差 A3户型：户型： 3房房2厅厅1厨厨2卫卫2阳台阳台 119.92 （ 爱丽舍宫）爱丽舍宫）优点：户型设计方正，南北通透；玄关设计，动静分区，较好私密性南向两阳台设计，采光、景观皆佳。缺点：动静分区不完全，一次卧私密性差A2户型户型 ：3房房2厅厅1厨厨1卫卫2阳台阳台 107 (香榭丽舍香榭丽舍)优点：户型设计方正，南北通透；玄关设计，动静分区，较好私密性缺点：

14、动静分区不完全，一次卧私密性差城改春景花园开发商合肥联泰房地产开发有限公司位置肥西县金寨南路与三岗路交口西北侧规模占地75433.53 ，建筑面积263036.85 ，容积率2.8，绿化率42%，总户数1000余户产品类型 住宅（高层、多层）、商业销售动态城改春景花园在售14、15#楼多层和21、22#楼高层房源，多层86平米两房和97平米三房、高层104和114平米三房，约300多套房源，多层均价5900元/平米，高层均价5400元/平米，目前优惠为交5000元享96折优惠，3月底之前每户赠送两台格力空调。推售户型86-97（多层）、104-114（高层）销售均价5400元/平-5900元/

15、平周边配套学校(学区)： 肥西实验小学、肥西县上派初中、肥西二中 银行： 中国工商银行、中国建设银行 医院： 肥西县医院、中医院2013年12月份首次开盘，推出14#、15#两栋多层和21#、22#两栋高层，共约256套，目前已去化98套，剩余158套，去化率38%。建筑面积：约86.36平米建筑面积：约97.87平米/97.83多层产品，具有稀缺性；在产品设计上，户型方正实用，南北通透，全明设计、动静分区，私密性好。多阳台设计，采光、通风、景观皆好；其中市场主流产品，接受度高。建筑面积：约104.16平/104.59平建筑面积：约114.7平米/115.17平米户型方正通透，动静分区，私密性

16、好。多变空间设计，增加了产品的附加值。户型方正实用，两卧+起居室南向布局，采光佳；动静分区不明显，私密性略差；动线区域有面积浪费。其他竞争个案分析竞争个案分析原树提香开发商安徽赛庚达地产位置经开区翡翠路与方兴大道交汇处规模占地11.13万 ，建筑面积30万，容积率2.04，绿化率43%，总户数2282户产品类型 住宅、别墅 销售动态原树提香预计4月中下旬住宅小户型2#楼40、50、60平米，34层，136套。御湖湾座9#楼109平米（少量），均价6200-6400元/平米；12#楼82-89平米，共18层，144套房源，折后均价6700-7000元/平米。262-410平米原生城市台地别墅，2

17、89万元/套起，认购减去5万。推售户型80-109销售均价6200元/平-7000元/平周边配套中小学：肥西县肥光小学、安徽财贸职业学院、合肥财经职业学院综合商场：大润发、易初莲花、沃尔玛幼稚园：项目自带幼儿园银行：招行、建行、工行、交行等医院：安医二附院、口腔医院其他：苏宁电器自带幼儿园和会所、商业推出14幢别墅60套，去化37套，剩余23套，高层住宅推出8幢，共约1224套，去化约1137套，剩余套数为87套。竞争个案分析中街水晶城开发商圣帝置业（合肥）有限公司位置肥西上派新华街与老中街交汇处规模占地19.29万 ，建筑面积50万，容积率2.49，绿化率40.58%，总户数3700户产品类

18、型 住宅、商业 （多层、小高层、高层）销售动态中街水晶城目前优惠为一次性付款99折，按揭无优惠，在售12、22#楼120、130、150平米，均价5700-5800元/平米，预计后期推出三期住宅。推售户型在售120、130、150销售均价5700元/平-5800元/平客户 很多都是肥西县下面乡镇上来的，很多都文化层次很低的，比较纯朴，买商铺的基本都是自己做生意的周边配套学校(学区)：实验小学、肥西中学，肥西最好学区幼儿园：社区自建幼儿园，规划和办学时间待定，周边幼儿园有上派镇幼儿园银行： 中国工商银行医院：肥西县医院截至目前住宅共推出24幢楼，前期房源所剩无几，加上在售的22#、12#、14#

19、楼，剩余套数约为53套。竞争个案分析锦绣大地城开发商花园置业（合肥）有限公司位置经开区金寨路与锦绣大道交汇处西南规模占地10万 ，建筑面积43万，容积率3.50，绿化率50%，总户数1317户产品类型 住宅、商业、公寓 （高层）销售动态锦绣大地城优惠为：大户型一次性付款98折，按揭99折。4#楼目前还剩下9套29层以上在售，44平米公寓户型，一口价26万元一套。一期高层2#在售44平米，均价6700元/平米；高层5#在售，户型为44-45平米（为公寓户型、70年产权），一套123平米，均价6500元/平米。16#楼在售44-45平米（公寓户型）均价6500元，均价6000元/平米。5、15、1

20、6#楼剩余顶层130-140平米，6000-6600元/平米。推售户型44-45、130-140销售均价公寓6500元/平、大户6000-6600元/平周边配套学校(学区)： 肥光中学、桃花小学 、59中综合商场： 方兴农贸市场、桃花农贸市场、易初莲花超市、大润发超市银行： 邮政储蓄、光大银行、中国银行桃花支行、建设银行、农业银行医院： 经开区骨科医院院、红十字会医院社区卫生站、安医二院小区配套：大型商业综合体住宅推出约1214套，截止目前去化约1064套，剩余150余套。竞争个案分析名邦中央公馆开发商安徽名邦置业（集团）有限公司位置肥西县肥西上派站前路与体育场路交口规模占地6.5万 ，建筑面

21、积22万，容积率2.80，绿化率42%，总户数1546户产品类型 住宅销售动态名邦中央公馆目前1、2#楼在售，100、105、117平米户型，共378套，价格在5600元/平米左右，2015年12月31日交房。12#楼105、132平米户型在售，均价6000元/平米，15#楼117、106平米，均价5700元/平米。13#楼104、109平米，均价5700元/平米，目前在售房源优惠可享受定房总价减5000元，按揭98折，一次性付款98折再减8000元。在售户型100-132销售均价5600元/平-5700元/平周边配套新县政府沿潭冲河湿地公园1.1万方商业配套暂无截止目前推出住宅5幢约722套

22、，去化562套，剩余160套，去化率78%，面积区段为100132。竞争个案分析名邦西城国际开发商合肥联泰房地产开发有限公司位置肥西县上派镇金寨南路与站前路交汇处东北规模占地15万 ，建筑面积50万，容积率2.99，绿化率42.50%，总户数4030户产品类型 住宅、商业、公寓 （高层）销售动态目前仅剩120、130平米户型在售，价格在5900-6000元/平米左右。还剩十几套，暂无优惠。在售户型120-130销售均价5900元/平-6000元/平周边配套肥西中学会所、幼儿园住宅基本推售完毕，进入扫尾期，剩余房源32套左右，1#公寓剩余1套。办公约290套剩余190套。竞争个案分析科创和谐盛世

23、开发商合肥昌河科创置业有限公司位置肥西县上派镇人民西路（新四中对面）规模占地9.6万 ，建筑面积21.3万，容积率2.0，绿化率42%，总户数2000户产品类型 住宅、商业、公寓 （多层 高层）销售动态科创和谐盛后期无房源。多层还有113、135平米户型，一次性付款97折，按揭99折，均价6600元/平米。在售户型113-135销售均价6600元/平周边配套学区房：自建幼儿园、新四中、五小，三中高层住宅剩余无几，目前在售多为多层产品，剩余房源40套左右，竞争个案分析翰林水岸上园开发商安徽瑞泰置业有限公司位置肥西县上派镇人民西路与合铜路交口规模占地7.8万 ，建筑面积26万，容积率3.3，绿化率

24、45%，总户数2527户产品类型 住宅销售动态瑞泰翰林水岸上园高层18#楼在售，82-86平米，2梯6户，31层，2015年12月31日之前交付，均价5800-5900元/平米，目前有总价减8000元优惠，一次性付款98折，按揭99折。后期无房源。在售户型82-86销售均价5800元/平-5900元/平米周边配套肥西第五小学（上派镇民生小学）、新四中（上派初级中学），坐拥16平方公里派河公园，潭冲河美景成为本项目的后花园2014年初推出最后一幢住宅182套，截止目前共去化约92套，剩余90套，去化率49.5%。潜在竞争市场地块名称地块名称地块用途地块用途位置位置地块面积地块面积楼板价楼板价成交

25、额成交额开发商开发商肥西【2013】23号地块居住、商业翡翠路西、云谷路南118.6亩2159元/平42696万元华地置业肥西【2013】24号地块居住、商业翡翠路东云谷路北135.66亩住宅2459元/平，商1537元/平55621万元华地置业肥西【2013】1号地块居住肥西金寨路东侧6.92亩1344.99元/平3724万元永禾置业肥西S1313号地块居住、商业金寨南路以北、天海路两侧340.3亩楼面价1577元/总价89498万元绿地集团肥西201349号地块居住巢湖路以北，仙霞路以东15.9 亩楼面价1554元/总价4994.9万元家泰地产即将入市项目项目名称开发商总建筑面积面积区段水

26、岸豪庭安徽瑞泰置业有限公司5万平米87-125平米盛世国际安徽华鑫房地产开发有限公司27万方大合肥城市发展战略的逐步落实，项目所在区域发展速度加快，正在加快融入大合肥城市圈的步伐，区域价值逐渐凸显；肥西与经开区结合部区域房地产市场发展如火如荼，随着几大实力开发企业的不断进驻，将加剧区域内竞争态势；肥西市场畅销的面积段均集中在80-100的产品,特别是90左右的小三房受欢迎程度较高，大于110户型产品去化速度缓慢。在产品单价上金寨南路沿线由北向南从价格基本呈递减趋势，在肥西城中心位置并非是价格高地。目前肥西市场多数楼盘处于销售尾期，所剩房源有限，新增竞品即将入市，2014年5月份后将会产生新一波次的产品和客户竞争；2014年上半年即将入市的华地翡翠蓝湾和盛世珑门项目会对本项目的客源产生分流，绿地项目也即将入市，区域竞争将逐渐加剧。THEEND