京杭运河服务区标书修改

《京杭运河服务区标书修改》由会员分享，可在线阅读，更多相关《京杭运河服务区标书修改（93页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、江苏高正物业服务有限公司 江苏高正物业服务有限公司京杭运河常州服务区投标书总目录承诺书-04投标函-05法定代表人身份证明书-06授权委托书-07资格声明-08第一部分 企业综合情况部分 投标人简介-09 公司概况-10 项目托管情况一览表（部分）-11 企业管理业绩-14第二部分 技术标部分前言篇-20项目管理特点的掌握及分析针对以上分析我公司拟采取的物业管理措施第一章 基本要求-23总体管理定位服务多元化服务追求满意度管理服务意识基本要求第二章 公共设施设备使用管理-25第一节 服务标准-25第二节 日常维修管理目标和制度-25第三节 设备管理人员考核内容、标准及方法-30第四节 设施设备

2、抢修、应急处理方案-31第五节 考核办法-33第三章 环境保洁服务方案-35第一节 服务标准-35第二节 保洁服务管理目标和制度-37第三节 保洁人员考核内容、标准及方法-40第四节 内部考核办法-42第五节 保洁工作程序、规程及管理方案-44第六节 保洁设备设施管理方案-48第四章 秩序维护服务方案-50第一节 服务标准-50第二节 秩序维护员工作运作流程-50第三节 秩序维护员考核内容、标准及方法-53第四节 保安设施设备管理方案-54第五节 秩序维护相关管理制度-56第五章 会务管理服务方案-60第一节 服务标准-60第二节 会议服务管理目标和制度-61第三节 会议服务人员考核内容、标准

3、及方法-62第四节 考核办法-63第五节 会议服务设施设备管理-63第六章 绿化养护服务方案-64第一节 服务标准-64第二节 绿化服务管理目标和制度-64第三节 绿化养护人员考核内容、标准及方法-65第四节 绿化服务工作程序、规程及管理方案-66第五节 会议服务设施设备管理-67第七章 档案资料管理-69第一节 服务标准-69第二节 档案管理运作-69第八章 大型活动的组织方式及预案-73第一节 管理设想和组织方式、架构及保证措施-73第二节 各类活动的预案以及相关部门单位的联动方式-74第九章 紧急事件反应机制-77第一节 紧急事件管理组织机构的设立-77第二节 紧急事件处理预案-78第十

4、章 人员配置情况-88人员安排说明人员培训率管理部经理资历第十一章 物业服务费用测算-96承诺书1、我公司承诺有能力于在规定时间内按招标方通知进行现场交接工作；2、如我公司中标，我公司承诺将按照招标文件的服务标准开展各项服务工作；3、我公司承诺，自签订合同之日起，如有条件，积极争创各级“优秀示范大楼”。4、积极与京杭运河服务区办公作息制度相匹配，合理安排长效管理与突击性任务的关系，做到保障有力，参照全国物业管理示范大厦标准及评分细则，合理制定实现物业管理示范大厦的目标。5、接受京杭运河常州服务区工作人员授权委托的职能处室的管理检查和考核工作。6、正常开展服务后严格遵守京杭运河常州服务区各项制度

5、和管理规定，并服从管理。7、如因我公司管理原因引起各类偷盗的，由此造成的损失和责任由我公司承担。投标单位：（盖章）法定代表人签字或盖章：日期： 2009 年 5 月 4 日附件一：投 标 函致：京杭运河常州服务区根据贵方竞标邀请，正式授权下述签字人陈棋副总经理（姓名和职务）代表竞标人江苏高正物业服务有限公司，提交竞标文件一份。据此函，签字人兹宣布同意如下：1、我们完全理解贵方不一定要接受最低报价的竞标或收到的任何竞标。2、我们已详细审核全部竞标文件及其有效补充文件，我们知道必须放弃提出含糊不清或误解的问题的权利。3、我们同意从规定的竞标日期起遵循本竞标文件，并在规定的竞标有效期满之前均具有约束

6、力。4、如果在竞标后规定的竞标有效期内撤回竞标，我们的竞标保证金贵方不予退还。5、同意向贵方提供贵方可能要求的与竞标有关的任何证据或资料。6、一旦我方成交，我方将根据竞标文件的规定，严格履行合同，并保证于承诺的时间内做好服务，通过招标方的考核。7、若有下列情形之一的，将被处以采购金额5以上10以下的罚款，有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（1）提供虚假材料谋取成交、成交的；（2）采取不正当手段诋毁、排挤其他供应商的；（3）与招标方、其它投标方或者代理机构恶意串通的；（4）向招标方行贿或者提供其他不正当利益的；（5）未经招标

7、方同意，在招标过程中与招标方进行协商谈判的；（6）拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况的。8、与本竞标有关的正式通讯地址为：地址：江苏省常州市太湖中路29号8楼电话：051985196767传真：051985196767投标方授权代表姓名（签字）：投标方名称（章）：日期： 2009年5月4日附件二：法定代表人资格证明书单位名称：江苏高正物业服务有限公司姓名：万君伟 性别：男 年龄：45 职务：总经理系江苏高正物业服务有限公司的法定代表人。为实施京杭运河常州服务区物业管理服务的工作，签署上述项目的竞标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。特此证明。投标单位：（盖章）法定代表人签字或

8、盖章：日期： 2009 年 5 月 4 日 法人代表身份证 （复印件）粘贴处附件三：授权委托书本授权委托书声明： 江苏高正物业服务有限公司 （竞标人名称）的 万君伟总经理 （法定代表人姓名、职务）授权 陈棋副总经理 （被授权人的姓名、职务）为京杭运河常州服务区物业管理服务公开竞标的合法代理人，全权负责参加本次招投标、签订合同以及与之相关的各项工作。本竞标人对被授权人的签名负全部责任。本授权书于2009 年 5 月 4 日签字生效，特此声明。法定代表人签字或盖章： 日期：2009年5月4日职务：总经理 联系电话：13585329388 附件四：资格声明1、名称及其它情况：（1）竞标人名称： 江苏

9、高正物业服务有限公司 （2）地址： 江苏省常州市新北区太湖中路29号8楼 邮编： 213022 电话： 051985196767 传真： 051985196767 （3）成立和/或注册日期： 2003年12月18日 （4）法定代表人及主要负责人： 万君伟 （5）物业管理资质等级： 国家壹级 （6）实收资本： 伍佰万元 （7）近期资产负债表：（到2008年12月31日） 1）固定资产： 288.64万元 2）流动资产： 2421.33万元 3）长期负债： / 4）短期负债： 2172.04万元 2、近三年的营业额： 年 份 国 内（万元） 国 外（万元） 总 额（万元） 2006年 569.52

10、 569.52 2007年 1183.10 1183.10 2008年 1564.30 1564.303、目前在管项目（已运作6个月以上）且建筑面积在10000平方米（含）以上机关大楼物业管理的主要业绩：（附合同或协议复印件） 联系人：许爱华项目名称：湖塘镇人民政府活动中心 业主名称：湖塘镇人民政府联系人：黄志军 项目名称：湖塘科技创业大厦 业主名称：常州市湖塘科创投资管理有限公司联系人：张瑞强项目名称：常州房地产市场 业主名称：常州房地产市场业主委员会4、2005年以来，获得物业管理服务有关的表彰、奖励等：（附荣誉证明）国家级：98年投资广场获得国家“物业管理优秀大厦”称号，05年经过复检。

11、省级：/市级：07年获常州市房地产系统优质服务窗口称号07年度公司荣获金坛市“诚信物管”称号其他：0405年获诚信物管企业称号，04、05年公司接管的大学新村、润德半岛花园分别获市优秀住宅小区称号 09年公司接管的鹏欣丽都获市优秀住宅小区称号05年公司保安团队被常州市物业管理中心评为“先进保安大队”称号5、本次竞标要求的其他资格文件以及竞标人认为需要声明的其他情况： / 兹证明上述声明是真实的、正确的，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同意遵照贵方要求出示有关证明文件。竞标人公章： 竞标人代表签字： 日期： 2009 年 5 月 4日附：1、竞标人经年检的营业执照副本（或事业单位法人登记证）

12、（复印件） 2、物业资质证书。3、相关管理体系认证情况。第一部分 企业综合情况部分1、投标人简介公司名称江苏高正物业服务有限公司成立时间2003.12.18资质等级国家一级企业性质私营企业注册资本500万单位地址江苏省常州市新北区太湖中路29号8楼经营范围托管范围内房屋及附属设施的物业服务经营方式自营企业职工总数人有职称管理人员工人高工工程师一般管理人员保安保洁维修绿化41813275035212065公司业绩及其他获奖情况1、2008年度公司接管的鹏欣丽都获得了 “市优秀住宅小区”称号。2、2008年度公司“实施数字化物管 提高服务效率”被市房管系统评选为“十佳好事”之一。3、2006年被市

13、房管局评为“优质服务窗口”称号。4、2006年荣获金坛市“诚信物管”称号。5、2006年度公司荣获武进区“二六年度物业管理工作”先进单位称号。6、2005年公司管理的润德半岛花园被评为“江苏省文明社区”称号。7、2005年公司保安团队被常州市物业管理中心评为“先进保安大队”称号。8、2005年度公司管理项目润德半岛花园荣获常州“诚信物管”企业称号。9、2005年度，公司接管的润德半岛花园获得了 “市优秀住宅小区”称号。10、2005年度公司管理项目大学新村荣获常州“诚信物管”企业称号。11、2005年度，公司荣获武进区“二五年度物业管理工作”先进单位称号。12、2004年度，公司荣获“二四年度

14、物业管理工作”先进单位称号。13、2004年度，公司接管的大学新村获得了 “市优秀住宅小区”称号。14、2004年度公司管理项目大学新村荣获常州“诚信物管”企业称号。2、公司概况江苏高正物业服务有限公司是一家专业物业服务公司，注册资金500万元，国家一级资质。中国物业管理协会常务理事单位,常州市物业管理协会副会长单位。公司已通过ISO9001质量管理体系认证，公司总经理及高层领导通过万科职业经理人培训并获得职业经理人证书。企业立足本地物业市场，并积极在苏州、镇江、连云港、泰州、扬州等城市拓展。公司目前签约项目类型包括了住宅、写字楼、商业街、工业园区、学校、活动中心等多种物业管理服务类型，覆盖了

15、六个城市四十二个项目，管理面积1300多万平方米。 高正物业团队精英经过万科物业职业经理化培训，全面借鉴、吸收了万科物业管理模式，遵循“全心全意全为您”的服务理念，力求通过专业化的技术、规范化的管理、标准化的服务、人性化的理念来成就业主理想生活。 经过多年的自身努力和市场培育，高正物业迅速成长，创造了如鹏欣丽都等住宅小区全新的物业管理服务模式，赢得了行业主管部门的支持和常州广大市民、业主的认可。公司多年连续荣获常州市“诚信物管”企业称号，2007年荣获金坛市“诚信物管”企业称号，并在房产系统的评比中获得“优质服务窗口”的称号，08年鹏欣丽都被评为市“优秀住宅小区”称号。高正物业近年来积极拓展高

16、档写字楼及非住宅项目，创造了现代城、北城后街高档商办楼宇的物业管理模式，并在湖塘镇政府活动中心（机关写字楼）、湖塘科技创业大厦（机关写字楼）服务了4年多时间，今年成功接管了投资广场、常州市房地产市场和常州市体育会展中心，高正物业也涉足广大商业地产和高档住宅物业市场，鹏欣丽都、滨江明珠城、中意宝第、长兴好日子家园、世纪华城、乾盛兰庭、九洲花园、银河湾第一城、蔷薇家园、湖滨嘉园别墅区等商业地产、高档住宅项目已经成为高正物业方阵的成功力作。高正物业成功中标并接管了如武进纺织工业园区、印染工业园区等高起点的工业项目，同时也积累了丰富的学校物业服务的经验，高正物业在2004年进军物业顾问市场，为常州、金

17、坛等地的房地产公司和物业公司提供规范、优质、创新的物业顾问服务，朝着“中国地产伙伴，服务无限生活”的发展目标前进。项目托管情况一览表（部分）序号项目名称委托单位项目类型建筑面积项目状况1常州市体育会展中心常州体育产业发展有限公司体育场馆、政府会展中心大楼55万在管2滨江明珠城常州奕淳房地产开发有限公司住宅95.33万在管3湖滨嘉园常州西太湖房地产开发有限公司别墅37万在管4凤凰名城江苏中天创元集团有限公司住宅37.19万在管5碧水华庭常州金进房地产开发有限公司住宅32.07万在管6九洲花园常州道成置业有限公司住宅73.2万在管7银河湾第一城常州华星银河湾房地产开发有限公司住宅62.53万在管8

18、金坛金沙湾高尔夫球场金坛金沙湾乡村俱乐部有限公司高尔夫球场300万在管9银河湾明苑常州华星银河湾房地产开发有限公司住宅38.82万在管10泰盈八千里常州市泰盈环达通房地产开发有限公司住宅49.28万在管同类型项目经历序号项目名称委托单位项目类型建筑面积项目状况1常州市体育会展中心常州体育产业发展有限公司体育场馆、政府会展中心大楼550000在管1湖塘镇人民政府活动中心湖塘镇政府机关大楼42183在管2湖塘科技创业大厦常州市湖塘科创投资管理有限公司事业单位办公大楼42100在管3投资广场常州投资广场业主委员会事业单位办公大楼39000在管3常州房地产市场常州房地产市场业委会事业单位办公大楼203

19、48在管4合计693631企业管理业绩一公司接管的投资广场荣获全国城市物业管理“优秀示范大厦”称号二2004年度，公司接管的大学新村获得了 “市优秀住宅小区”称号三2005年度，公司接管的润德半岛花园获得了 “市优秀住宅小区”称号四2008年度，公司接管的鹏欣丽都小区获得了“市优秀住宅小区”称号五2004年度公司管理项目大学新村荣获常州“诚信物管”企业称号六2005年度公司管理项目大学新村荣获常州“诚信物管”企业称号七2005年度公司管理项目润德半岛花园荣获常州“诚信物管”企业称号八2005年大学新村保安团队被常州市物业管理中心评为“先进保安大队”称号九2006年度，公司被常州市房管局评选为“

20、优质服务窗口”称号十在2004年度，公司荣获“二四年度物业管理工作”先进单位称号十一在2005年度，公司荣获“二五年度物业管理工作”先进单位称号十二在2006年度，公司荣获“二六年度物业管理工作”先进单位称号十三在2008年度，公司荣获“二八年度物业管理工作”先进单位称号十四2005年润德半岛花园被评为“江苏省文明社区”称号十五公司为中国物业管理协会会员单位第二部分 技术标部分前 言 篇一、项目管理特点的掌握及分析（一）京杭运河常州服务区基本情况京杭运河常州服务区位于常州市丽华北路2号，大楼内办公人员140人左右，总用地面积44495平方米，总建筑面积约38588平方米，其中裙房7000平方米

21、，主楼22893平方米，地下车库8695平方米，容积率0.87，机动停车地下160辆，地面40辆。 京杭运河常州服务区处于城郊结合区，占地面积较大，对于区域内的安防提出了很高的要求。（二）京杭运河常州服务区运营特点分析 1、政府窗口形象特点。 根据项目的特性分析，京杭运河常州服务区作为常州政府的一个窗口，做好日常的物业服务，创造一个良好的环境，配合服务区更好的为客户提供优质的服务，能很大程度提升政府的窗口形象。2、占地面积较大，地处城郊结合区，周边环境复杂。 京杭运河常州服务区占地面积较大，占地面积约有44496平方，并且地处城郊结合区，周边环境复杂，夜间安全防范对于物业服务来说至关重要。3、

22、外来人员较多，人员管理应作为物业服务的一项重要工作。考虑到项目作为服务区，平时外来人员进出较多，如何对外来人员进行有效管理直接影响到日常工作的质量，人员管理应作为物业服务的一项重要工作。4、作为服务区，配合做好各级领导参观视察工作也是物业服务的一项重要内容。 作为京杭运河常州服务区，阶段性各级领导参观视察经常定期而至，如何配合服务区做好各项参观视察工作，也是物业服务的一项重要内容。二、针对以上分析我公司拟采取的物业管理措施1、各岗位采取监控与反监控的做法来保证工作效率为保证各岗位工作效率，我公司拟在京杭运河常州服务区采取岗位联动，即监控与反监控的做法来达到各岗位互相监督的作用，从而提高工作质量

23、，监控与反监控的具体做法是监控岗在规定时段内要求每个区域巡逻岗到达指定区域探头下确认，并向其汇报区域内情况，如超出时段则视为脱岗，反之巡逻岗也在规定时段呼叫监控岗，由监控岗对呼叫人、呼叫时间、呼叫地点进行详细记录，从而达到互相监督的作用，保证工作质量，提高工作效率。2、区域管理中加强重点时段管理 经现场勘察，京杭运河常州服务区占地面积较大，并且地处城郊结合区，周边环境复杂，我们将在夜间重点时段加强对区域周边的巡逻频率，防止偷盗事件的发生。3、与周边派出所和联防建立良好关系，相互配合，加大夜间检查力度 为了防止日常偷盗的发生，我们除了加强日常巡逻外，将与周边派出所和联防建立良好关系，相互配合，加

24、大夜间检查力度，防止偷盗事件的发生。4、白天人员形象的控制由于项目特性，为了能够配合服务区的工作，我们将重点加强对秩序维护员、保洁人员、维修人员等一线人员的礼仪规范的系统培训，并结合 “人性化”为基本准则，做好人员的引导，倡导微笑式服务。5、加大对外来人员管理 我们在管理中将加大对外来人员的管理，人员进出进行登记，夜间控制外来人员的活动区域，夜间发现人员在区域内闲逛及时进行询问。6、积极配合做好各级领导的参观视察工作为了配合服务区做好各级领导的参观视察工作，我们将积极配合做好各项参观接待服务工作，做好日常服务工作和突击工作，为提升服务窗口形象而不断努力。第一章 基本要求针对京杭运河常州服务区物

25、业管理的各种必备元素，我们在充分了解该物业的软硬件设施，深入调研常州及周边地区类似物业的管理基础上，凭借我公司的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势，一旦接管，我们有信心，有能力为京杭运河常州服务区的物业管理送上一份满意的答卷。一、总体管理定位根据项目专业特色，我公司将采取有针对性的服务，通过培训提高服务人员的整体素质和服务水品，注重服务中的细节，体现酒店式服务特色，以树立良好服务形象，延续并提升服务层次，明确管理质量目标和长效管理方式，参照全国物业管理示范大厦标准及评分细则，合理制定实现物业管理示范大厦的目标。二、服务多元化W( A$ K O3 o8 , H6 e7 x* 针对项

26、目特点，紧紧围绕“贴心服务，优质服务”这一中心工作，结合功能与重点，不断创新特色服务和个性化服务，满足招标方和业主的服务需求，并使“贴心服务，优质服务”在服务功能设置上、服务项目上，服务内容上充分体现。%三、服务追求满意度在服务中实现全方位，具有星级化水平，这是公司管理必须追求的目标，这一目标在模式上展现为三个方面：第一，所有服务项目在内容、标准和质量上必须到位，追求最高满意度。第二，增强员工的服务观念，延伸服务的义务和施展范围，使员工对一切责任和义务的事项，凡耳闻眼见即动，不分彼此，自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域，每个场合和时间，无时无处不在。第三，充分体察业主的需要，以做好服务为出发点

27、，增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上方式，使物业管理能够全方位、高水准，提供及时、有效的专业服务。四、管理服务意识真诚、热情的微笑是良好服务的开始，遵守社会公德、尊老守信、文明礼貌是我们礼仪规范的坚强基石，在京杭运河常州服务区这样的现代化公共场所内，我们提倡微笑服务，是我们礼仪规范的灵魂，我们深刻感觉到物业管理属服务性行业，那我们员工就应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务，真诚、谦恭、理解、宽容、自尊自信是我们礼仪规范的成功保证，我们生气勃勃，富于人情味的服务终不改变，脸上的微笑永恒不变，我们的规范礼仪将长驻业主心间。五、基本要求1、具有合理人员配置组织结构。2、处理日常接待咨询服务，严

28、肃办公秩序，认真对待业主及服务对象的投诉，建立投诉记录。3、建立健全物业管理制度。根据京杭运河常州服务区的具体情况，受托单位应制定有关制度，如企业内部管理制度，日常服务的运作管理制度等。4、通过专业化、程序化的管理，规范化、人性化的服务，致力在京杭运河常州服务区创造一个优美的环境空间。5、积极制订各类规章制度和方案，加强与各单位的密切合作，确保区域内无偷盗现象发生。6、在项目内，操作人员的形象尤其重要。综合以往经验，我公司认为，管理人员之仪容、仪表的整体形象，给业主的直观印象至关重要，能给业主形成震撼效果。因此，我公司在物业管理过程中，将更严格执行员工体态行为的规范制度，并在各员工上岗前就仪容

29、仪表，礼貌用语，待客接物方面实施全面培训。且在物业日常管理活动中，按规定着装上岗，各职能部门定做与物业品质相适合之类型制服，并严格要求员工遵守守则中订立的相应着装规范。7、倡导服务创新意识我们要求自身的管理服务上品位、重科学、有文化内涵和富有新意。要求物业管理服务既要讲求规范和务实程序，还要讲究开拓性、创造性，有一种超乎规范和程序之上的创造。物业管理服务工作带有很大的特殊性，程序、制度不可能约束管理中的每一个细节，管理人员需要借助行为科学、心理学、统筹学等知识，创造性地完成服务工作，这就是服务创新概念，我们提倡的“静音服务”、“无干扰服务”、“环保”等等就是一种“软化”管理和“隐形”服务，同时

30、我们在服务中结合办公大楼的风格，在培训中，我们强调服务中的细节，如在楼内巡逻时，对讲机的音量应设在低声区，人员呼叫时应低声礼貌应答，保洁人员在进入地板房保洁时注意穿戴鞋套等。第二章 公共设施设备使用管理第一节 服务标准公共设施、设备及场地包含：消防设备、电梯、空调、智能化设备、机电设备、供水设备、锅炉设备、绿化设备、道路设备和地下车库等。1、设备台帐、图纸档案、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录完整，保证运行正常；2、每天检查电梯、消防、锅炉、供水、空调、监控等设备运行情况，发现故障及时告知有关维修保养单位；3、供水、供电设备严格按国家规范管理，符合国家标准，运行状况良好，有可行的应急方案

31、，确保供水、供电系统的正常运行；每天对大楼供电设备、供水设施和公共照明等进行检查，发现故障及时处理，高低配人员持证上岗，实行24小时值班；4、定期对雨、污水管（井）清理保养，确保管道上、下畅通，没滴漏现象；5、路灯、楼道灯等处照明设备外观整洁、无脱落、无蜘蛛网、无积尘，完好率及维修更换率100%，并按规定时间定时开关；6、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好；7、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录；8、道路通畅，路面平坦，道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范；9、各设备房及公共场所、场地，有危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。第二

32、节 日常维修管理目标和制度一、维修管理目标及效果1.1供配电系统1.1.1效果:(1)保证24小时正常运行。(2)设备完好率99%以上。(3)投诉处理率100%。1.1.2记录:(1)供配电抄表记录;(2)供配电运行值班记录;(3)供配电系统巡视维护表;(4)供配电系统维修保养表;1.2给排1.2.1效果:(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。(3)限水、停水能预先通知用户。(4)按规定定期清洗二次供水蓄水设备;设备及周围环境整

33、洁,有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。(5)设备完好率99%以上。(6)投诉处理率为100%。1.2.2记录:(1)给水系统巡视维护表;(2)给水系统维修保养表;(3)排水系统巡视维护表;(4)排水系统维修保养表;(5)水池、水箱清洗记录表;(6)水池、水箱药品投放记录表;(7)供水系统月测试记录表。1.3消防系统本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。1.3.1效果:(1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定

34、期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为0。(3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。(4)无火灾及其它安全隐患。1.3.2记录:(1)消防报警系统巡视维护表;(2)消防报警系统维修保养表;(3)值班记录;(4)气体消防系统巡视维护表;(5)气体消防系统维修保养表;(6)消防演习记录。1.4电梯系统1.4.1效果:(1)电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。(2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。(3)电梯运行状态良好,安全设施齐

35、全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。1.5智能化楼宇自控系统1.5.1效果:(1)建立健全的维修保养规章制度并严格落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。(2)监控和红外线设备运行状态良好,摄像效果清晰,红外报警器能正常报警。(3)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。1.5.2记录:(1)保安监控系统巡视维护表；(2)保安监控系统维修保养表。二、维修管理制度（一）维修部工作职能1、负责辖区内设施设备的管理、运行、维护、保修工作，实行24小时值班制度，并做好值班记录。2、每天定时巡视一次在运行的机

36、电设备各部位运行状况和公共设施情况，发现异常和损坏及时报修。3、对重大突发性故障，立即组织抢修，如无法解决及时向上级报告。4、热情接受业户报修、投诉，及时、快捷、合理解决出现的问题。5、节能降耗、合理更新，为业户提供优质服务。6、每月抄录水电表读数，确保数据无误，并对水电通知单进行审核。编制本小区水、电用量汇总表报经理和公司相关部门。7、制定每月备品备件的采购计划，并上报管理处。8、按设施设备实际情况，提出的合理化建议。9、编制管理中心主要设备的维修保养计划、各项作业规程，并监督执行。10、做好对下属服务精神和技术水平的培训。11、负责管理处大型维修保养项目的审查、报批及合同审查。（二）维修工

37、岗位职责1、维修工在经理的领导下，负责物业内设备设施运行、保养、维修等工作。2、熟悉水、电、电梯、消防系统、保安系统、交通管理系统、管线路和控制位置，机电设备的性能和使用状况。3、准时到达工作岗位，不擅自离岗和串岗。熟练各种设备的使用操作，严格执行操作规程，遵守公司制作的设备运行维修保养制度。会判断和处理一般性工作故障，及时采取应急措施。4、负责对所管辖范围内的设备、设施运行情况进行检查并作好各种运行记录，发现问题及时处理或上报；遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作。5、负责对所管辖范围内的设备、设施清洁卫生工作，保持室内和设备的整洁，时刻保证照明和用水，及时要换损坏的开关、灯泡。6、

38、发生停电、停水、停空调、火警或其他事故时，应及时到场查明原因，并进行处理。7、设备、设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响正常运作时，迅速到达现场处理，并及时报告。8、坚守岗位，认真做好交接班工作，保管好资料、图表、工具。9、认真记录和处理业主/住户的维修申请，礼貌、优质、高效、安全地完成维修任务。10、完成班长或主管交代的其他任务。第三节 设备管理人员考核内容、标准及方法序号考核项目标准考核办法1仪容仪表1、上班穿工作服，戴工作牌，上班不穿拖鞋，不抽烟；2、上下班时，手不放在衣口袋内，不搭肩挽背；3、精神饱满，仪表整洁，不蓬

39、头散发；每天分上午和下午抽查1次；2服务态度1、使用规范文明礼貌用语；2、服务态度端正，有良好的职业道德；3、办事认真负责，有较强的奉献精神；4、服从领导；5、文明服务，礼貌待人；每天不定时观察两次；3工作纪律1、履行职业，遵守员工纪律；2、上班不迟到，早退，不旷工离岗；3、上班不会客、闲谈，不做与本职工作无关的事；4、不擅自留宿他人，按时做好宿舍清洁；5、不收受住户钱财；每天不定时检查考核4服务质量根据每日工作检查表的记录进行考核；第四节 设施设备抢修、应急处理方案1.停电应急处理措施1.1市电停电当接到市电计划停电通知后,立即检查备用电源系统,做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反

40、馈给用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响。同时,立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间,及时将信息反馈给用户,并协助用户解决因停电造成的困难。1.2设备故障停电(1)首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。(2)各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。(3)管理处保安、清洁保洁等人员,现场安抚读者等使用人,并安排有续疏散,避免出现混乱。2给排水系统应急处理方案2.1市政供水计划性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水

41、工作。2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处设法满足用户生活用水,事后向用户说明原因。2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:(1)接到事故报警后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。(2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。(3)事故不能在2小时内处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知用户。(4)根据现场的具体情况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排污设施,防止水患。3、电梯应急处理方案无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大

42、不便,甚至使乘客受到惊吓。为此,须严格按以下程序执行,保证乘客的人身安全。3.1当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时必须立即通知管理处组织人员灭火救灾,同时停止电梯运行。若系误报,尽快排除故障,恢复电梯、扶梯正常运行。3.2突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知水电班人员,根据楼层灯指示或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况

43、依下列步骤释放被困乘客。(1)轿厢停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好。(2)轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。(3)手动盘车时,至少两人进行,一人双手抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作。若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时,应在松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢

44、自行移动。(4)若电梯因安全钳动作停车,手动盘车无法生效,则从安全窗解救出被困乘客。3.3电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查明事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处管理班。3.4重视设备的使用管理和维修保养,延长设备的大修周期和使用寿命。第五节 考核办法设施设备维护工作，主要检查考核强电、弱电维护，消防设施维护，电梯维护，电器设备、空调设备、给排水系统维护，土建、装饰和能源管理等。检查考核分两部分：一部分为强电、弱电、消防设施、电梯维护；另一部分为电器设备、空调设备、给排水系统维护，土建、装饰和能

45、源管理，考核均采用百分制。 （一）强电、弱电、消防设施、电梯维护（100分） 1、强电维护（30分） （1）工作时间内统一着装，佩戴工作牌，严守工作岗位，按时到岗，不串岗、离岗，不进入与工作无关的部门。（7分） （2）熟悉所有变电系统情况，发生一般性故障及时处理。一般停电、跳电应在10分钟内恢复送电，确保机关供电系统正常安全运行，无不安全隐患。（8分） （3）按规定巡视检查各种设施、设备运行状况，按时认真做好各种运行记录及报表，保管好各种技术资料。（8分） （4）做好各机房和设施、设备的卫生工作，达到整洁、无尘。（7分） 2、弱电维护（30分） （1）工作时间内统一着装，佩戴工作牌，严守工作岗

46、位，按时到岗，不串岗、离岗，不进与工作无关的部门。（7分） （2）熟悉所有弱电系统的各种性能和运行方式，发生一般性故障及时处理，确保机关弱电系统正常安全运行，无不安全隐患。（8分） （3）按规定巡视检查各种设施、设备运行状况，认真做好每天的运行记录，并保管好各种技术资料，做好保密工作。（8分） （4）做好各机房和设施、设备的卫生工作，达到整洁、无尘。（7分） 3、消防设施维护（22分）（1）熟悉所有消防系统的运行原则，按操作规程实施操作；确保全系统正常安全运行。（7分） （2）每月对各种设施、设备进行常规保养，并做好保养记录。（7分） （3）发现故障应及时汇报并及时复原，无不安全隐患。（8分）

47、 4、电梯维护（18分） （1）熟悉各电梯的运行特性，按操作规程实施操作，确保各电梯正常安全运行，无不安全隐患。（5分） （2）确保每周对各电梯进行一次保养，发现问题及时汇报并及时处理，做好保养记录并存档。（5分） （3）电梯发生故障，维修工应在5分钟内赶到现场进行处理，并确保电梯内人员的人身安全。（8分）（二）电器设备、空调设备、给排水系统维护，土建、装饰，能源管理（100分） 1、工作时间内统一着装，佩带工作牌。（5分） 2、熟悉各种电器设备、空调设备及系统、给排水系统情况，按操作规程实施操作，确保电器设备、空调设备及系统正常安全运行，给排水系统处于良好的技术状态。（10分） 3、按规定巡

48、查电器设备、空调设备及系统、给排水系统的运行状况，并做好巡查记录，发现问题及时处理。确保照明灯具完好率达95%以上，其它设备完好率达98%以上。（15分）4、认真做好电器设备、空调设备及系统、给排水系统的日常维护和应急抢修工作。一般维修任务及时完成，报修任务一周内完成，应急抢修任务，维修人员10分钟之内赶到现场处理，并做好维护和应急抢修记录。（15分） 5、电器设备和周围环境（配电间、机房等），空调机和空调机房整洁、无垃圾、无尘；污水处理池清洗及时，排水系统畅通。（5分） 6、每年两次对空调系统滤网进行清洗，达到整洁、无污迹。（10分） 7、经常巡查各类用房土建、装饰情况和道路、场地、围墙等情

49、况，发现问题及时补修，达到各类用房无渗漏、无破损，道路无坑、无严重积水，场地平整，围墙无破损等。（10分） 8、值班制度落实。周六、周日白天确保有两名水电工值班，夜间确保有一名水电工值班，并做好值班记录。（10分） 9、安全措施行之有效，全年无事故。（10分） 10、能源管理到位，开支节省，浪费减少。（10分）第三章 环境保洁服务方案第一节 服务标准1、清洁范围包括大厅、过道、楼道、会议室、电梯厅、健身房、乒乓室、领导办公室等场所及室外道路、广场、地下停车场、绿化带等。2、执行清洁制度，每天8：20分前搞好公共场所室内外等清洁工作，清洁设施合理、完备，满足税务系统办公和人流量大等特点下的清洁要求，全天候、全方位地保持清洁；电梯内无任何手印痕迹；玻璃门窗透亮无浮尘；墙壁无蛛网积灰；地面无积尘、痰迹、污渍、脚印及抛弃物，确保整个大楼环境优美、卫生清洁。3、办公楼立面、公共楼道及物业区域内道路整洁，无堆放杂物现象，并承担“门前三包”责任；4、建立消杀工作管理制度，根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制害虫滋生：定期对各类病虫害进行预防控制，定期杀灭蚊、蝇、鼠、蚁，并做到无滋生源，适时投放消杀药物；5、雨水井、化粪池定期清掏，井池不得有淤积、堵塞、漫溢等现象；6、垃圾实行分类管理，日产