重庆裕达地产长寿·金凤新城资源重整攻略

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1、上海弘品上海弘品 呈：重庆裕达地产呈：重庆裕达地产2007-92007-9三、产品价值挖掘三、产品价值挖掘四、项目定位四、项目定位 五、整合营销攻略五、整合营销攻略二、市场判研二、市场判研 一、方案总思路一、方案总思路解决商业定位解决商业定位重新占领市场重新占领市场扭转项目形象扭转项目形象我们要解决的核心问题我们要解决的核心问题1 1、核心问题提炼、核心问题提炼认识产品认识产品整合营销方案整合营销方案认识市场认识市场项目定位项目定位2 2、方案总思路、方案总思路三、产品价值挖掘三、产品价值挖掘四、项目定位四、项目定位五、整合营销攻略五、整合营销攻略 二、市场判研二、市场判研一、方案总思路一、方

2、案总思路1 1、长寿房地产市场总括、长寿房地产市场总括黄桷湾黄桷湾片区片区桃花新桃花新城片区城片区长寿区房地产热点长寿区房地产热点长寿区房地产热点板块长寿区房地产热点板块本区域内除少量商业用房外几乎没有在售的楼盘，但市场存有一定量的潜在供应，未来一段时间内，随着黄桷雅居三期及金凤新城等项目入市，竞争将趋于激烈。项目名称项目名称地理位置地理位置房屋销售均房屋销售均价价商业销售商业销售价格价格物业形态物业形态体量体量备注备注碧水花园平湖路1300元/3880元/多层4万方住宅售罄，商业在销黄桷雅郡平湖路1600元/4980元/多层、高层12万方一、二期售罄，三期开盘时间未定金华云鼎平湖路未定高层、

3、多层5万方9.22左右开盘金山华府凤城金山街2000元/不详高层5万方9.16日开盘2 2、黄桷湾片区市场分析、黄桷湾片区市场分析楼盘名：黄桷雅居总建筑面积：12万地址：平湖路（本案对面）销售状况：目前一、二期已售罄，三期未开盘。桃花新城片区聚集了大量楼盘，由于公共配套设施相当完善、档次较高，所以此区域是目前长寿区“富人”置业的主要区域。项目名称项目名称地理位置地理位置房屋销售房屋销售均价均价商业销售价商业销售价格格物业形态物业形态体量体量备注备注碧水天城桃花大道区府对面2100元/6500元/多层17.5万方二期于11月推出阳光世纪城桃花大道区府对面2350元/6000元/多层、高层25万方

4、二期销售中名桂园桃花大道区府对面2200元/高层16万方一期剩余4套房源港城泊景湾区府周边2300元/未定高层22万方一期销售中东邦时代桃花大道区府对面未定未定多层4万方9.20以前推出东邦尚都桃花大道区府对面未定未定多层4万方本月内推出维丰丽水菁华桃花大道区府对面2300元/不详高层35万方一期售罄，二期11月推出3 3、桃花新城片区市场分析、桃花新城片区市场分析碧水天成碧水天成东邦时代东邦时代4 4、小节、小节三、产品价值挖掘三、产品价值挖掘四、项目定位四、项目定位五、整合营销攻略五、整合营销攻略 二、市场判研二、市场判研一、方案总思路一、方案总思路 本案本案金凤新城位于黄桷路与平湖路交汇

5、处，属长寿房地产发展较为成熟的黄桷湾片区，本区域楼盘较多，竞争激烈 。1 1、项目概况、项目概况案名：金凤新城开发商：重庆裕达地产地址：长寿区黄桷湾平湖路六号建筑面积：14万本项目为两年前烂尾项目“远景名都”重新包装启动，现已售出4万，在建工程主体已建至八层。优势优势StrengthStrength1.项目位于长寿规划的餐饮娱乐中心，板块发展潜力巨大；2.距离长寿区商业中心不到10分钟步距，区位优势明显；3.项目自身规划及配套完备； 2 2、SWOTSWOT分析分析劣势劣势WeaknessWeakness1.项目前期的烂尾形象给推广带来一定抗性；2.平湖路和黄桷路尚未贯通，交通通达程度不高；3

6、.片区发展相对滞后，市场认知度不高；4.商业体量规划过大；机会机会OpportunityOpportunity1.处于商业中心和工业园区之间，属政府重点打造两大区域辐射中心范围：2.本片区住宅项目集中，将形成大型居住区；3.众多大型企业的进驻长寿，将带来较多的购买需求；威胁威胁ThreatThreat1.片区整体商业氛围差，成熟周期较长；2.项目背面地块尚未规划，现为农田，整体形象差；3、 金华云鼎即将开盘，抢先入市分流一部分区域客户；4、 品牌开发商大量进入，潜在竞争加剧；2 2、产品价值提炼、产品价值提炼位置偏远、板块市场认知度不足如何避免心理影响？如何避免心理影响？形象不佳如何广泛吸纳潜

7、在客户？如何广泛吸纳潜在客户？配套与交通两大问题如何改进两大条件？如何改进两大条件？在售与潜在竞争形势严峻如何在恶劣环境中突围？如何在恶劣环境中突围？三、产品价值挖掘三、产品价值挖掘四、项目定位四、项目定位 五、整合营销攻略五、整合营销攻略二、市场判研二、市场判研一、方案总思路一、方案总思路 项目周边生活氛围浓厚，环境较好，适合打造高品质住宅项目 ；本项目的体量较大，完善的社区配套及商业配套也有助于居住品质的提升 。1 1、项目形象定位、项目形象定位长寿长寿 北部上层新生活圈北部上层新生活圈外区外区 域人域人 本项目本项目商业业主商业业主本地本地经商者经商者本地人本地人目标客户目标客户2 2、

8、目标客户定位、目标客户定位本地人对本区域有着深厚本地人对本区域有着深厚的地域情结的地域情结看好本区域的居住看好本区域的居住氛围及发展前景氛围及发展前景 作为此商业部分作为此商业部分的住宅配套的住宅配套 第二次置业，对高第二次置业，对高品质生活的向往品质生活的向往长寿北部高档生活社区长寿北部高档生活社区充分利用本项目地处城郊结合部，环境清幽和本区域是政府重点规划区域的优势，打造与中心区域有差异化的产品。3 3、产品定位、产品定位业态规划的原则业态规划的原则 “铺铺临街、关联布局、循环消费、铺铺临街、关联布局、循环消费、资源共享资源共享”理念和模式，特色商业荟萃、条块清晰、功能齐全、理念和模式，特

9、色商业荟萃、条块清晰、功能齐全、方便顾客。方便顾客。业态定位业态定位 农贸批发市场农贸批发市场+ +社区商业社区商业+ +休闲娱乐业休闲娱乐业4 4、商业定位、商业定位临街商铺临街商铺规划面积：规划面积：2000业态规划：餐饮、五金商铺、业态规划：餐饮、五金商铺、银行等银行等超市超市规划面积：规划面积：400农贸市场农贸市场规划面积：规划面积：3000 娱乐休闲城娱乐休闲城规划面积：规划面积：6000 业态规划：业态规划：KTV娱乐城、保健娱乐城、保健按摩按摩中心、水疗馆中心、水疗馆 规划面积：2000业态规划：餐饮、五金店、银行、汽车美容店等 投资户和经营户兼而有之，投资户多为社区居民或周边

10、人群，因此在住宅推广时兼而推广，将起到事半功倍的效果。经营户主要是一些小型商户（社区商业经营户）。这部分客户十分看中商铺价格、社区规模和片区居民消费能力，而这一切也是该部分商业能否实现销售的关键。 临街商业临街商业规划面积：约6000规划业态：KTV娱乐城、保健按摩中心、水疗馆等。本项目定位于高档次居住社区，小区居住人群有较强的消费欲望和能力，这对休闲、娱乐业有强大的支撑。 休闲娱乐城休闲娱乐城规划面积：约400 作为社区的重要配套，并服务于整个区域，该区域内目前尚无大规模超市的存在，该类业态处于无市场竞争状态。 超级市场超级市场规划面积：约3000 本片区住宅项目较多，远期居住以及餐饮业需求

11、较大，农贸产品、水产品需求量大，目前周边缺少相关业态补充，引入农贸批发商场，由于经营前景看好，容易吸引投资及自营客户的青睐。 农贸批发市场农贸批发市场三、产品价值挖掘三、产品价值挖掘四、项目定位四、项目定位五、整合营销攻略五、整合营销攻略二、市场判研二、市场判研一、方案总思路一、方案总思路营销原则一：高调入市营销原则一：高调入市重新树立形象，展示开发商实力及形象，打消潜在客户顾虑。营销原则一：快速入市营销原则一：快速入市尽早入市，以快打慢，起到拦截客户的作用 。营销原则一：先住后商营销原则一：先住后商通过住宅项目的热销，激发商业客户的投资信心，积累意向客户。 1 1、营销原则、营销原则 一个中

12、心一个中心 两个重点两个重点情感式营销体验式营销以老业主为中心，带动新客户成交营销手段营销手段营销手段营销手段现场销售人员销讲、举行活动等样板区、样板房开放，售楼部包装、施工现场包装2 2、营销总策略、营销总策略一个中心与两个重点自始至终贯穿到项目整体营销当中，相辅相成。一个中心与两个重点自始至终贯穿到项目整体营销当中，相辅相成。销售阶段销售阶段时间时间主要工作主要工作入市阶段（蓄客期）07年10月 -12月项目亮相，售楼部开放、销售人员培训、销售物料到位、促成认筹。开盘热销期07年12月 -08年3月项目形象导入，依靠包装及广告制造人气，促进销售。市场保温期08年3月- 5月推出部分促销活动

13、，保持持续销售。再强销期08年5月- 6月利用旺季，以事件再次引起关注，快速消化并推出商业部分尾盘消化期08年7月- 9月增加附加值，快速清盘。3 3、销售阶段划分、销售阶段划分蓄客期蓄客期（0707年年1010月月1212月）月）目的：目的：扭转项目前期形象，积累人气；推广策略：推广策略：利用户外、销售现场包装、报纸和广播传播项目优势；事件行销：事件行销：“绿箱子环保计划活动”；活动时间：活动时间：07年10月3日5日活动内容：活动内容：国庆期间举行菊花展，中场穿插唱歌、舞蹈等演绎活动，吸引人气，花展完毕后，发布“绿箱子环保计划活动”的信息，即小学生用两块废旧电池可在销售中心换取一盆菊花。开

14、盘热销期开盘热销期（0707年年1212月月33月）月）必备条件必备条件: : 蓄客期造势基本完成并达到预定效果，蓄客目标基本完成；销售策略：销售策略：开放样板房，激发客户最大的购买欲望；以集中选房、精彩纷呈的活动等策略促使客户尽早落定，造成抢购局势 。市场保温期市场保温期（07年10月12月）活动目的：活动目的：在一定的期限内，给予客户一定的优惠，使市场持续保温；推广策略：推广策略：以各类促销为主，在楼盘保温期开始定期推出少量滞销单位，以大折扣进行销售以推进各单位均衡去化；事件行销：事件行销：春季“舞林大会”；活动时间：活动时间：08年3月8日3月10日晚；活动地点：活动地点：小区会所 ；优

15、惠：优惠：3月12日至3月22日，凡老客户介绍新客户成交的，老客户免1年物业管理费，新客户多享受1%的优惠。 再强销期再强销期（08年5月6月 ）事件行销：事件行销： “五 一 欢乐电影文化节”活动时间：活动时间：08年5月1日-7日晚活动地点：活动地点：项目北侧活动主题：活动主题：露天电影活动目的：活动目的：在良好形象的基础上，进一步提高项目的知名度及美誉度。尾盘销售消化期尾盘销售消化期（08年7月9月 ）销售对象：市场热销期已看过楼但未下定的客户，前期已购房客户之亲友;销售推广目标：促成剩余单位的销售;销售必备条件：工程进度相当顺利，处于准现楼状态;销售渠道：售楼处现场销售、促销活动等;促

16、销手段：送精装修或厨卫装修、全屋家电、赠送车位使用权、一口价等。MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvc

17、mVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPCh

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