重庆市沙坪坝区三峡广场商业物业市场调查与分析70p

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1、重庆大学本科学生毕业设计 摘要重庆大学本科学生毕业设计重庆市沙坪坝区三峡广场商业物业市场调查与分析学 生： 学 号： 指导教师： 专 业：学院二O一一年六月IIGraduation Design of The research and analysis of commercial property market in Three Gorges Square Shapingba District of ChongqingUndergraduate: Supervisor: Major: Faculty of June 2011摘 要 本文通过对重庆市沙坪坝三峡广场商业物业进行市场调研和综合分析，

2、给炫地购物中心招商方提出商场商业组合建议。首先根据重庆市宏观经济环境对沙坪坝区未来发展趋势作出判断；然后对三峡广场商业环境进行了详细的市场调研，包括居民消费特征与消费习惯、商业物业业态分布状况、商圈经营状况等，运用网络文献资料查询法、电话咨询法、业主询问法、问卷调查法等市场调研方法，分析得出其潜在和缺少的商业物业，并提出业态组合建议；最后对商圈各百货大楼商业进行综合对比分析，给炫地招商决策者提出理性的建议，以期达到更大的收益。关键词：商业物业，市场调查，市场分析，三峡广场重庆大学本科学生毕业 ABSTRACTABSTRACTThis article proposes business comb

3、ination proposed mall to the investment decision-makers of Xd-xuandi Shopping Center, which is based on the Three Gorges Square Shapingba commercial property to conduct market research and comprehensive analysis. Firstly, the future trends of Shapingba District is judged according to the macroeconom

4、ic environment in Chongqing ; Then conduct a detailed market research to the business environment of the Three Gorges Square, including consumer characteristics and consumption habits, the distribution of commercial properties, businesses operating conditions, etc, use network literature inquiry met

5、hod, telephone consultation method, the owners asked, questionnaire Survey and other market research methods, analysis the missed and potential commercial properties, and put forward format portfolio proposals; Finally, comprehensive comparative analysis of the business district, and make rational r

6、ecommendations to investment decision makers to achieve greater benefits.字典名词 shopping center1. mall2. plazaKey words: Commercial property, market research, market analysis, the Three Gorges Square重庆大学本科学生毕业设计 目录目 录摘 要IABSTRACTII目 录III1.引言11.1调研背景11.2调研目的及意义11.3报告写作思路12.调查方案说明22.1调查内容22.2调查方法22.3调查时

7、间及工作安排32.4调查具体任务分工32.6调查费用预算43.商业宏观背景研究63.1重庆市宏观经济分析63.2 重庆市主城区商业环境概况73.3沙坪坝区概况103.4沙坪坝区经济状况分析113.5沙坪坝区商业规划133.5.1国家政策133.5.2三峡广场改造工程133.6商业未来发展预测154沙坪坝三峡广场消费群体研究164.1 消费规模164.2消费层次构成分析164.3消费群特征及消费习惯调查174.3.1消费群特征174.3.2 消费习惯调查194.3.3 炫地消费满意调查224.4主力消费群体特征总结265. 三峡广场商圈调查275.1 沙坪坝商圈概述275.2 三峡广场商圈商业物

8、业调查275.2.1商业业态结构275.2.2经营商品结构285.3 商圈经营状况295.3.1人流量、车流量295.3.2联营扣点295.3.3租售价格305.3.4租售率305.3.5单位面积销售额305.3.6 辐射范围305.3.7主力消费人群315.3.8商圈饱和度315.4商圈主要百货商场现状调查分析315.4.1商圈主要百货商场概述315.4.2商圈主要百货商场简介325.4.3商圈主要百货商场经营状况425.5小结466.招商分析和招商建议486.1 炫地购物中心简介486.1.1地理位置486.1.2炫地装修情况486.1.3 XD炫地内部交通及配套496.2 XD炫地原商业

9、布局与现状布局情况对比分析496.2 炫地的SWOT分析516.3 XD炫地招商建议536.3.1 XD炫地发展方向536.3.2 XD炫地商业规划546.3.3 XD炫地招商建议54参考文献：56附录A：沙坪坝商圈炫地购物中心满意度调查问卷57附录B：三峡广场各商场业态统计表5915重庆大学本科学生毕业设计 调查方案说明1.引言1.1调研背景炫地购物中心欲对商场进行重新定位，对该商场商业业态结构进行重新整合，并制定新的招商计划，使炫地在沙坪坝三峡广场拥有更高的知名度，占据更高的市场地位，赢得更多的市场份额。本人于2011年3月2日接受其管理员委托，对重庆市宏观商业环境，三峡广场主要百货大楼商

10、业物业进行调研，并分析研究得出招商业态调整建议。本次调研及报告完成时间历时3个月。1.2调研目的及意义本次调研目的是基于对重庆市宏观经济，重庆市主城区商业环境概况，沙坪坝区的宏观经济走向，沙坪坝商业发展趋势的分析，结合实地调查得出的商圈主要百货大楼商业物业现状，挖掘出三峡广场潜在的和缺少的商业物业，结合消费者调查分析和炫地购物中心自身特性，最终给炫地购物中心提出招商建议，以提高其出租率，实现其更大的收益。本次调研的意义在于通过对调研得到的数据进行综合分析结合炫地购物中心本身特性，选定招商商铺组合方案，调查方法为网络收集资料法，实地考察法，调查问卷法，电话咨询法等。得出的结论较为科学，可以给招商

11、决策者理性的建议，规避一定的盲目招商所带来的收益风险。调查对象讨论、确定1.3报告写作思路调研方法讨论、确定综合对比分析资料整理归纳调研工作实施，实地调研调研过程调研目的调研背景 调研结论重庆大学本科学生毕业设计 调查方案说明2.调查方案说明2.1调查内容商业宏观背景研究。包括重庆市宏观经济分析，重庆市主城区商业环境概况，沙坪坝区宏观经济分析，沙坪坝区域规划等。沙坪坝三峡广场消费群体情况。包括消费者规模、消费层次构成、消费群特征及消费习惯。沙坪坝三峡广场现有商业物业。对三峡广场步行街的现有商业物业（百货大楼商铺为主）特性进行现场深入调查，内容包括：1）财务特性：每平米租金或售价；租金折扣方案及

12、其他财务条件；可用于出租的面积；租赁期限要求；物业管理费；水电费等。2）建筑特性：建筑结构类型；建筑面积；可分割性；智能化水平；装修水平；内部交通设计；空调等设备情况等。3）地点特性：停车设施条件（地上地下车位数、收费水平、智能化水平）；配套设施（银行、商务中心、展览厅等）；对外交通设计；景观质量。4）环境特性：与主干道、交通枢纽和设施的接近程度；公交线路及站点距离；周边配套设施类型和距离；日间行人密集程度等。5）现有租户或业主情况：经营户数、面积、商业类别、所在楼层等。视时机进行租户、业主访问。6）现场调查发现的其他情况。2.2调查方法网络收集文献资料法。通过在网络上收集资料的方法，获取关于

13、重庆市宏观经济状况，重庆市商业环境，沙坪坝交通状况、人流量车流量、基础设施状况、政府政策规划、三峡广场商业物业分布图等基本信息。走访和电话访问法。通过走访和电话访问，从各商业百货大楼物业管理公司处获取三峡广场商业物业具体数据（重点是获取每一商铺的租金或售价及物管费）；从各商铺经营者或业主处获取主力商家面积、租金、售价、联营扣点、物业管理费、水电费、经营状况、租赁期限等信息。调查问卷法。通过调查问卷的方法从沙坪坝消费者处获取消费者基本信息、消费习惯、三峡广场缺少的商品种类等信息。2.3调查时间及工作安排表2.1进 度 安 排序号课题工作内容时间（起止周数）1理论知识准备、制定调查计划、准备调查表

14、格1周至3 周2现场初步调查第4周至6 周3调查数据资料整理第7 周4现场重点调查第8周至10周5调查数据资料整理、完善第11周至12周6初稿完成第13周7补充调查第14周8调查报告完成、提交第15周2.4调查具体任务分工表2.2序号课题工作内容负责人1理论知识准备、制定调查计划共同完成准备调查表格商业物业调查表共同完成商场各楼层业态统计表张 燕客流量、车流量统计表徐晓敏2现场初步调查共同完成3调查数据资料整理重百大楼张 燕新世纪大楼张 燕王府井百货张 燕嘉茂购物中心徐晓敏煌华新纪元徐晓敏炫地大楼徐晓敏4现场重点调查共同完成5调查数据资料整理、完善重百大楼张 燕新世纪大楼张 燕王府井百货张 燕

15、嘉茂购物中心徐晓敏煌华新纪元徐晓敏炫地大楼徐晓敏6初稿撰写1 引言共同完成2调查方案说明张 燕3商业宏观背景研究共同完成4沙坪坝三峡广场消费群体研究张 燕5三峡广场主要商场调查分析徐晓敏6招商分析及招商建议共同完成7补充调查重百大楼张 燕新世纪大楼张 燕王府井百货张 燕嘉茂购物中心徐晓敏煌华新纪元徐晓敏炫地大楼徐晓敏报告修改共同完成8调查报告完成共同完成2.6调查费用预算表2.3费用清单详细内容费用预算（单位：元）调查问卷打印费0.1元/页*200页20调查表格打印费0.1元/页*10页1报告打印费0.1元/页*70页*5本35通讯费50元*2100其他费用初稿打印费等20费用总计176重庆大

16、学本科学生毕业设计 商业宏观背景研究3.商业宏观背景研究3.1重庆市宏观经济分析城市概况重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖19区、21个县，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。主城区包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、渝北区、北碚区、巴南区等9个行政区。重庆市发展：2007年，重庆成为城乡统筹综合改革试验区；2008年，内陆唯一的保税港区-重庆两路寸滩保税港区成立；2010年，内陆第一个，国内最大的综合保税区-重庆西永保税区获批成立；2010年，继上海浦东新区，天津滨海新区之后，我国第三个副省级国家级新区重庆两江新区正式成立；2011年，继

17、长三角、珠三角、环渤海之后，成渝经济圈获得国务院批准，中国经济增长的第四极正式形成。主要社会经济指标人口及城镇化率：2010年末重庆市常住人口为2884.62万人，与上年相比，增加25.62万人，增长0.90%，其中主城区常住人口749.31万人。重庆全市城镇人口1534.15万人，城镇化率53.21%。财政收入：2010年重庆市地方财政收入完成1991亿元，较上年同期增幅达到70.8%。全年民生支出887亿元。GDP：2010年7894.24亿人民币（中西部地区所有城市第一名），较上年增长17.1%,排名全国第二。人均GDP4193.79美元。社会消费品零售总额：2010年全市社会消费品零售

18、总额完成2878.04亿元，同比增长19%。政府政策1）国家政策：十二五规划中指出要坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向。构建扩大内需长效机制，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。今后五年经济社会发展的主要目标是：经济平稳较快发展。国内生产总值年均增长7%，城镇新增就业4500万人，城镇登记失业率控制在5%以内，价格总水平基本稳定，国际收支趋向基本平衡，经济增长质量和效益明显提高。2） 重庆市政策：重庆市十二五规划产业发展把推动现代服务业发展作为产业结构优化升级的战略重点。建设长江上游地区金融中心，建设国家级物流枢纽城市，打造西部地区的国际物流中心。建设西部消

19、费之都，包括建设“会展之都”、 “购物之都”、“美食之都”、“旅游名城”、“文化之都”，并实现消费品零售总额年平均增长16%左右，力争突破6000亿元。基础设施整体功能提升上档、服务业发展要上量提速。小结： 1）从城市化率的高低来看，按照国际经验，当一个国家的城市化率达到30%后，城市化就进入快速或较快发展时期，而当城市化率达到70%以后，就进入相对稳定的时期。我市目前城市化率为53.21%，处于快速发展时期，故重庆市城市化进程还有广阔的空间，经济发展前景不可估量。 2）十二五规划的方针、重点内容上可以看出国家、重庆市将进一步扩大区域、城乡消费。重庆市经济结构以内向型为主，随着基础设施的整体提

20、升和服务业的提速，重庆市经济将迎来新的快速发展。3.2 重庆市主城区商业环境概况城市布局结构为更好地维护和发展重庆特有“多中心组团式”布局结构，规划提出了“一城五片、多中心组团式”空间结构。“五片”指中部、北部、西部、南部和东部片区。“多中心”为一个城市中心和六个城市副中心，城市中心包括渝中半岛、江北城、弹子石在内的重庆CBD地区，六个城市副中心由上轮总体规划中的观音桥、沙坪坝、杨家坪、南岸中心区及新增的茶园、西永中心区组成。 都市区的城市交通公共交通：规划建立以大运量快速轨道交通为骨干，地面快速公交和普通公交为主体，其他公交方式为辅助，多种方式并存，且有效衔接的公共交通系统。轨道交通：规划以

21、主城区综合交通规划中的“一环六线”轨道线网为基本线网，根据城市空间拓展的需要，增加了对轨道线网的远景控制，并形成了由轻轨、地铁组成的“一环九线”的布局形态。铁路规划：重庆市政府在关于加快重庆铁路大建设的意见中表明为打造和完善“西三角经济区”内部交通通道和外部交通大通道，新增规划重庆至长沙、重庆至西安客运专线(高铁)，正争取纳入国家规划，形成西部地区最大的客运站和编组站。铁路交通将实现“四小时周边、八小时出海”的目标，即：一小时成都，二小时贵阳、西安，三小时昆明、长沙，四小时武汉，五小时兰州，六小时广州，七小时北京，八小时上海。城市商圈规划重庆市商业设施建设规划表明，主城区除原有的解放碑、观音桥

22、、沙坪坝、南坪、杨家坪五大商圈之外，渝北、大渡口、巴南、北碚也将打造特色商圈，城市新区则主要建茶园、西永两大商圈，另规划了五个组团商圈包括蔡家、西彭、唐家沱、鱼嘴、大竹林礼嘉5个商业中心。根据商业设施建设规划，解放碑商圈为市级商业中心，以商务、高端商业和都市旅游为主，将更注重生态环境，提升消费档次，打造精品、专卖旗舰店、发展高档时尚品牌店，打造“西部第一街”。严格控制批发市场、物流设施建设，限制低档零售业、无特色餐饮和其他低品味服务业发展。观音桥商圈幅射主城北部及外来消费者，以观音桥步行街为中心，打造以知名商业企业为载体，以休闲购物为主题，以都市景观为标志的特色突出消费购物中心。沙坪坝商圈幅射

23、主城中部、西部及周边消费者，以三峡广场为中心，利用科教文化区位优势，集购物、娱乐、观光、休闲为一体，建成极具文化艺术特色的商业文化中心。南坪商圈幅射主城南部及周边消费者，以南坪转盘为中心，利用毗邻经开区、会展中心、南山等优势，建成以商贸、会展、旅游为重点的特色商业旅游会展中心。杨家坪商圈辐射主城中部及周边消费者，以杨家坪商业步行街为中心，加快发展现代流通和现代服务业，建成有特色的购物、商务、文化、旅游景观优美的现代化商贸中心。渝北两路商圈，以两路安家田为核心，依托产业和空港交通优势，重点发展汽车、仪器仪表、新医药及生物医药的商贸交易市场和现代物流业；依托空港新城发展临空商贸业，推进农业科技开发

24、等。大渡口商圈将依托大渡口公园，建休闲、购物一体的都市生态公园。巴南鱼洞商圈以龙洲湾片区为核心，发展家居、汽摩、服装等专业市场产业带，建干果、山货集散中心等。北碚商圈则以天生、朝阳街道为核心，培育商业特色街。信息来源：商圈整体特点1）多中心、多组团式发展，中心凝聚能力强。2）商业空置率：9.5%，远低于全国20-25%的平均空置率。3）目前五大商圈几乎都定位于综合性商贸中心，同质化将加剧零售业的竞争强度，消耗了各商圈间的辐射力。可以预见，在残酷的商业竞争下，“前仆后继”的商圈将被优胜劣汰，出现大面积倒闭也是不无可能的。4）有稳定的消费群，商圈辐射范围扩大，各商圈积极打造各自特色购物中心。5）重

25、庆市主要商圈具体特点：表3.1商圈解放碑观音桥沙坪坝杨家坪南坪地位市级商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心辐射范围全市乃至西南地区主要：江北、渝北、北部新区次要：渝中、沙坪坝、近郊主要：沙坪坝次要：北碚、九龙坡、江北主要：九龙坡次要：大渡口主要：南岸次要：巴南档次中高档、中档中高档、中档中档、中低档中档、中低档中低档、低档现规模120万120万45万70万60万未来供应规模60万80万65万40万80万增量匹配度人流量平时：30万周末：50万节假日：100万平时：30万周末：50万节假日：80万平时：25万周末：30万节假日：50万平时：30万周末：40万节假日：50万平时

26、：20万周末：30万节假日：40万年营业额约180亿约60亿约60亿约90亿约60亿同比增幅16%26%18%15%13%商铺租金2003000元/月1001000元/月1001500元/月1001000元/月70800元/月出租率90%80%95%85%75%商家认可度成长性 数据来源：中原地产营销策划顾问有限公司（2007年）3.3沙坪坝区概况自然地理环境情况沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山，南邻九龙坡区，北与北碚交界，幅员面积396.2平方公里。区域特点沙坪坝区有19所高等院校、 87所全市最好的中小学。全区90万常住人口中有30多万学生，8万多科技教育工作者，是西部

27、的人才聚集区。人员结构年轻化、商业发展迅速。域内历史文化积淀深厚，城市发展繁荣兴旺。对外交通状况沙坪坝三峡广场商圈附近共12个公交站点（沙坪坝火车站、113车站、276车站、沙区医院站、404车站、402车站、汉渝路站、沙美丽都站、南开中学站、陈家湾站、站西路、266车站），60条公交线路，连通重庆各个区域。沙区已规划了一个可停靠1300辆车的停车场。中心区域也将在铭仁广场、站西路、站东路增设约2000个停车位，加上现在三峡广场周围的1400个停车位，沙区中心区域的停车位将达到3400多个。目前沙坪坝立海停车库可停70辆车，嘉多利车库可停25辆，丽苑大酒店车库可停30辆，金城大厦车库可停84辆

28、， 重庆大酒店车库可停20辆，恒鑫大厦车库可停48辆，华宇广场车库可停750辆，庆泰大厦车库可停180辆，王府井百货车库可停150辆，煌华新纪元车库可停600辆，融汇新时代大厦停车库可停255辆，另外重师校园内可停车（车位数量不定）。发改委和铁道部门联合规划沙坪坝火车站下沉加盖工程，预计2013年建成，届时将打造铁道轨道公交三位一体的立体交通换乘枢纽，并且三峡广场沙区的停车场也将与下沉后的站东路和站西路打通，解决行车难、停车难的双重难题。今年7月底地铁1号线（朝天门璧山）将开通朝天门至沙坪坝，到时朝天门到沙坪坝只需20分钟，并且加盖后的火车站区域负二层将有轻轨1号线、轻轨9号线、轻轨环线从下边

29、通过换乘。乘车将更加方便快捷，消费人群也将进一步增加。3.4沙坪坝区经济状况分析2000年2009年沙坪坝常住人口情况图3.12000年2009年沙坪坝GDP情况图3.22000年2009年社会消费品零售总额图3.32000年2009年重庆市居民收支情况图3.4以上图表数据来源：重庆市统计年鉴（2001年至2010年）小结：1）沙区人口近10年来成上升趋势，平均年增长率为3.68%，目前，沙区人口已超过90万人，具有相当大的购买力。2）近10年来，沙坪坝区GDP保持强势增长劲头，平均每年以17%左右的增长率增长，2009年沙坪坝GDP达到347.7亿元，拉开了江北区，雄居全市第三位，经济发展势

30、头良好。3）沙坪坝区社会消费品零售总额持续攀升，但增长率波幅较大，但均超过10%。4）重庆市城镇居民人均可支配收入逐年增加，人均消费支出增长率曲线与人均可支配收入增长率曲线波动相符。3.5沙坪坝区商业规划3.5.1国家政策重庆市规划局重庆市城乡总体规划（2007-2020年）中提到城市空间结构为“一城五片、多中心组团式”。主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成。多中心包含一个城市中心和六个城市副中心。主城城市建设用地分为十六个组团和八个功能区。城市功能布局中提到：“中部片区为中梁山以东、铜锣山以西，长江和嘉陵江环抱的区域。主要为现状建成区。重点加强和提升城市中心品质，完善各项基础设施和

31、公共设施，改善城市人居环境，逐步疏解人口和功能，调整产业结构，优化用地布局，大力发展以金融、商贸、现代物流以及都市区旅游为主的第三产业；” “六个城市副中心分别为沙坪坝、南坪、杨家坪、观音桥新牌坊、西永、茶园城市副中心，承担部分市级公共服务功能。现状四个城市副中心加强区域性的商务办公功能，完善商贸服务和文化娱乐功能；积极培育西永、茶园两个新的城市副中心。”沙坪坝区十二五规划（20112015）：“十二五”时期我区社会经济发展的目标是：到2015年全面建成“一区三高地”，全面完成“五个重庆”的建设任务，成功打造成为重庆内陆开放高地，大幅度提高城市功能和品质，不断提升人民生活水平，取得统筹城乡综合

32、配套改革重大突破和全域城市化的突破性进展，在全市率先全面实现小康社会目标。推进三峡广场中心商圈拓展改造和西永商圈建设，大力培育旅游产业、商务服务业、健康产业和创意产业；持续提升城市功能品质。以五个重庆建设为统揽，完善城市基础设施配套，构筑起综合交通体系，大力推进城市建设改造，实施大规模城乡绿化造林，确保完成五个重庆在沙坪坝区的建设任务；更加注重功能项目策划与打造，扎实推进火车站综合换乘枢纽、两江四岸井双段、重庆新客站、磁器口古镇改造、西部新城中心区等重大城市功能项目建设，高标准、高品位建设一批城市综合体、五星级酒店、写字楼等功能性设施。3.5.2三峡广场改造工程今年5月8日，沙坪坝火车站正式关

33、闭，据介绍，沙坪坝火车站的“加盖”和“升级”，将在原有铁路线路加上一个盖子，以有效填补原本分割的沙坪坝商圈，加上更多的园林绿地扮靓沙区。加盖后的火车站区域将变为三层火车铁路降到负一层，现在的站东路和站西路也随之下沉至负一层，公交车及私家车将全部实现地下跑。此外，三峡广场商圈的停车场也将与下沉后的站东路和站西路打通，增加新的停车场，解决三峡广场商圈停车难的问题。在下沉后的站东路和站西路上方，成为商圈向南部扩展的一部分；而在负二层，是轨道交通9号线。) 改造剖面图相关部门介绍，沙坪坝火车站“加盖”后，三峡广场商圈面积将拓展4倍，达到1平方公里，带动整个三峡广场形成囊括周边面积为6平方公里的“泛三峡

34、广场商圈”。沙坪坝区已开始在为车站封闭后的城市建设进行准备，按照沙区建委今年春给记者展示的方案，新建区域将长达1公里，三峡广场将终于有一个名副其实的宽阔“广场”。沙坪坝区政府透露，大规模的建设即将全面展开这将是沙坪坝东部核心区十年来的最大变迁，也是主城核心区最大的城市改造工程。扩容升级后的核心商圈示意图由于成渝铁路专线将于2013年开通，而沙坪坝火车站将是其中站点，为配合成渝铁路专线运行，火车站加盖计划也将于2013年之前完工。这一工程的完成对三峡广场商业的发展是一个巨大的机遇，面积的扩大，人流量的增加将使三峡广场商业物业具有极大的增值空间。3.6商业未来发展预测 重庆市商业发展预测1） 商业

35、体量增加，商业面积增大。2） 商业种类增加，市场更加专业化，细分化。3） 商业辐射范围扩大。 重庆市商圈商业发展预测1）商圈正进行经营结构的调整和经营档次的升级，其逐步向特色化、主题化、专业化、档次化的方向发展。2）商圈商业体量不断放大，且正逐步向四周扩散。3）越来越多的国内外知名品牌商家将进入商圈，可以更好的提升商圈的形象，加大其竞争力。4）未来的商业物业将更注重消费者购物的舒适性和愉悦性，并会增加其互动性与体验性。 三峡广场商圈商业发展预测1）三峡广场表现出更好的自然景观、人文景观和历史文化内涵，将在很大程度上能吸引购买力，提升商业价值，形成与其他商圈的差异化。2）沙坪坝商圈以三峡广场为中

36、心，利用科教文化区位优势，集购物、娱乐、观光、休闲为一体，建成极具文化艺术特色的商业文化中心。3）火车站改造工程的启动，让我们看到了一个拥有铁道轨道公交三位一体的立体交通换乘枢纽的三峡广场，三峡广场将摘掉 “赌城”帽子，商圈辐射范围将进一步扩大。4）沙坪坝区的GDP增长速度逐年递增，09年竟高达28%，在大学城建设、西永微电园和火车站改造工程的推动下，相信沙坪坝区的商业发展还将保持良好势头，继续高速增长。综上所述：未来几年三峡广场的商业将有一个大的发展空间。重庆大学本科学生毕业设计 沙坪坝三峡广场消费群体研究4沙坪坝三峡广场消费群体研究4.1 消费规模商圈有效消费人口约120万人，年购买力超过

37、100亿元，日均人流量30万人次以上。区域内常住人口消费费力与社会消费品零售总额，沙坪坝均仅次于渝中区和九龙坡区，排名第三。沙坪坝作为教育文化区，常住和流动人口的文化层次和消费档次都仅次于渝中区，而高于重庆其它主城区，特别是大学城的快速发展，常住人口和流动人口集聚增加，给沙坪坝商圈带来了更多的消费力。4.2消费层次构成分析通过网络收集到的资料和实地调查所得资料分析, 沙坪坝商圈的消费力大致由以下四个层次构成，是一个比较明显的“四元结构”。“一元”：商圈辐射范围内常住居民 这一部分消费者的消费集中在日用品（衣、食、日化）及耐用消费品（家电、通讯器材层面）。由于沙坪坝人均收入比较高，消费力相应较强

38、，同时随着居民收入及消费水平的提高，以及大量住宅项目开发带来的外区购房者流入，消费力还将进一步放大。“二元”：企业职工沙坪坝有一些大型企业，由于职工人较多，效益较好，也是重要的消费力构成，如康明斯发动机厂。“三元”：教育科技人口 沙坪坝区有19所高等院校、 87所全市最好的中小学，全区90万常住人口中有30多万学生，另外全市近1/3的科研机构集中于沙坪坝，8万多科技教育工作者。“四元”：其它随机消费力构成 除上述几个层面的消费力外，还有一些随机消费力也是支撑三峡广场商业的重要元素。如沙坪坝学子带动的聚会、购物、休闲等商业活动比较普遍，又如人文自然景观（沙坪坝公园、歌乐山深林公园、烈士墓、磁器口

39、等）也吸引了相当多的游客到沙坪坝区消费。4.3消费群特征及消费习惯调查为了解沙坪坝消费群体的具体特征及消费习惯，以对物业招商提出针对性建议，我们做了2011年沙坪坝商圈消费者情况调查问卷。问卷调查具体情况：共计发放200份，收回197份，有效问卷为190份。问卷调查地点：沙坪坝商圈内问卷发放时间：2011年4月9日（周六）和4月10日（周天）问卷发放人员：张燕、徐晓敏4.3.1消费群特征为了解消费群体特征，问卷设置了性别，年龄，职业，收入，居住区域等5项基本问题。根据调查问卷统计得到以下数据： 性别结构比例(%)图4.1商铺消费者性别构成图 年龄特征图4.2 消费者职业特征图4.3 消费者收入

40、情况图4.4 消费者居住区域分布图4.5小结：1） 在本次调查过程中，性别比例上女性偏多，占57.9%，说明在平日消费中，女性消费者是主力，这也与市场上女性商品较多相吻合。2）商圈消费者年龄结构年轻化，以青少年群体为主。3）调查结果显示：商圈消费者主要是白领、学生和个体经营户。该类人群消费较频繁，消费力较强。4） 就消费者收入情况来看，主要集中在3000元以下的学生和刚工作不久的人员，以及5000-7000元的多数白领阶层，这两种人群收入占70%的比例。消费者的消费能力还是比较强的。5）沙坪坝消费人群主要居住在沙坪坝区，占约75%，其他主城区占20%，而外省市的占5%，可见商圈消费主力以沙坪坝

41、区人口为主。4.3.2 消费习惯调查 为了解消费群体消费习惯，在调查问卷中设置了消费目的，购物偏好，消费时间，消费金额等问题。具体统计如下： 消费群消费目的图4.679%42%67%36%13%0%20%40%60%80%购物休闲娱乐 餐饮消费 健身美容路过或旅游消费群消费目的（可多选） 消费者购物偏好比例图4.7 在商圈购物花费的时间图4.8 消费者常去的购物中心图4.9 消费者常购买商品类型图4.10 平均每次消费金额图4.11 消费者使用的交通情况图4.12 停车情况图4.1312%88%0%50%100%容易不容易找停车位情况小结：1） 被调查的消费者选择最多的是购物和餐饮消费，其次是

42、休闲娱乐和健身美容，可见，购物是人们逛商场的主要目的。2）由于购物人群的年轻化，他们的选择也更倾向于时尚和品牌，追求新事物。3） 消费者在商圈购物时大多会花费2小时以上，可见三峡广场可以吸引人的商业是比较丰富的。4） 调查发现，消费者最常去的购物中心还是老牌的百货商场，可见它们的口碑和形象已经深入消费者心中，它们的经营模式得到了市场的检验。5） 在购买商品类别上，男性和女性消费的商品有很大的差别，女性主要服装鞋帽，而男性主要购买数码电子。6） 消费群每次来三峡广场平均消费集中在白领和学生的消费力上，为100-500元左右。7） 来三峡广场商圈的消费者有41%选择公共汽车，35%选择步行，选择自

43、己开车来的消费者中有近90%认为停车位不好找，可见商圈停车位是一个急需解决的问题。4.3.3 炫地消费满意调查为了解消费者对炫地商业的满意度，在问卷中设置了消费者对炫地的整体印象，发展前景，消费目的等问题。具体调查统计结果如下： 消费者对炫地的整体印象图4.14 消费者对炫地商业发展前景的态度图4.15 消费者平均每周来三峡广场的次数图4.16 消费者平均每周来炫地的次数图4.17 消费者去炫地的主要目的图4.18 消费者对炫地不满意之处图4.19 消费者认为炫地的优势图4.20 消费者投资炫地的商业类型图4.21小结：1）消费者对炫地的整体印象感觉一般的占61%，说明炫地给人的印象不是很深，

44、商业特色不明显。而对未来的发展前景，大部分人还是比较看好。2）消费者平均每周来三峡广场的次数集中在一两次上，来三四次的也占到23%，说明消费者来商圈消费还是比较频繁的，在来三峡广场的次数中去炫地购物或休闲小于一次的人数占到47%，说明炫地人气不足。3）消费者对炫地的认识主要是UME国际电影院，其次是电玩，而购物的比例相对很低，说明炫地在商业定位上有些偏差。4）消费者对炫地的不满意之处很多，集中在购物环境差、商业无特色和知名度较低上，说明消费者在购物时是比较注重品牌和环境上。5） 消费者认为炫地的优势主要是UME国际影城带来的高知名度，说明炫地UME得到广大消费者的认可。6）消费者如果选择投资炫

45、地，有51%选择特色餐饮和书吧，认为炫地应该打造成为休闲娱乐中心。4.4主力消费群体特征总结基于以上消费者特征、消费习惯和消费满意度三部分的小结，从中得出三峡广场主力消费群体的特征如下：1）区域主力消费者为35岁以下的青年群体，尤其是青年女性。2）青年群体收入多数不高，但其消费商品普遍为中档或偏高，注重品牌。3）青年群体消费频率最高为购物，其次为餐饮消费和休闲娱乐。4）青年群体好吃好耍，追潮流，感性消费大于理性消费，对商场的消费环境有较高的要求。65重庆大学本科学生毕业设计 三峡广场商圈调查5. 三峡广场商圈调查5.1 沙坪坝商圈概述沙坪坝商圈以三峡广场为中心，由天陈路、沙坪坝站东路、站北路以

46、及小龙坎新街所围合而成的多边形区域，广场中心商圈面积0.23平方公里，入驻国内外知名商贸流通企业10余家，商贸企业近600家，各类营业网点近6000个，营业总面积60多万平方米（其中主要百货商场供应量约16.4万方），从业人员6万余人，商圈年营业额已超过100亿元。 5.2 三峡广场商圈商业物业调查5.2.1商业业态结构沙坪坝商圈以三峡广场至绿色文化艺术广场为主，商厦众多，商铺成片，目前商业营业面积超过60万平方米。分布众多零售百货商家及专业市场，商业结构较善。百货商场商圈目前有重百沙坪坝商场、新世纪凯瑞商都、王府井百货、嘉茂购物中心、煌华新纪元、XD炫地购物中心。步行街商铺商圈临街商铺多为专

47、业店和品牌专卖店，据了解，目前地下商场店铺的租金在60元/.月以上，华宇一带临街商铺租金已达600元/.月，而商圈中心临街商铺租金更加高，平均租金为600-1000元/.月左右，这也导致该区域内只能经营利润很可观的商品。超市三峡广场超市有重百超市、王府井负一层超市、永辉超市、家乐福超市、新世纪超市共5家较为熟悉的超市，竞争十分激烈，而煌华新纪元负一层也将驻入一家大型超市，这使得本区域的竞争更加激烈。大型专业店此类店面一般较大，且经营的商品以某类为主，由此大概可分为两类：以服装配饰、化妆品等为主要经营商品的专业店。代表店是金鹰女人街。以家电、家具、电脑、建材等家用或办公用大件商品以及文化用品等为

48、主要商品的物业。以商社电器、国美电器、锦阳数码通信城、苏宁电器、新华书店、西西弗书店等为代表。5.2.2经营商品结构三峡广场商圈主要以零售业为主，辅之以休闲娱乐、健身美容、酒店旅社等，零售商品种类繁多，超过10万种，吃穿用全部囊括。总体上商业侧重于餐饮、服装鞋帽、日用百货、家电、休闲娱乐、酒店旅社等。餐饮方面，三峡广场步行街有不少的小吃，而基本上每座大厦里都有知名的餐饮店，在这里可以品尝到重庆特色的名小吃，还可以品味异域的佳肴。金城广场和重百商场相接的过道上以及歌剧院大楼后面那条街上布满了各种美食，物美价廉，档次较低，但口味甚好，中高档的消费可以去像嘉茂、煌华等楼栋里的餐饮店，而重庆大酒店、丽

49、苑大酒店等场所可满足更高档的消费需求。服装鞋帽方面，三峡广场内的商铺可谓琳琅满目，整个地下商场以此为主打，满足不少年轻消费着的需求，而各大商场（王府井、重百、嘉茂、新世纪等）集中了各类名牌服饰，而煌华引进ZARA等国际知名品牌，更是将品牌与时尚推向了更高的层次。日用百货方面，各种档次均有，重百、王府井百货等各大百货商场提供了不同档次的日用百货商品，新世纪超市重新装修定位后，所供应的日用品档次较之其它商场要高。家电方面，主要以商社电器、国美电器、苏宁电器为主。休闲娱乐方面，三峡广场休闲娱乐的场所也不少，沙坪坝电影院、横店影城、UME国际电影院三大影院汇聚商圈，KTV随处可见，煌华新纪元六楼儿童游

50、乐所课容纳六七十人同时玩乐，而XD炫地五楼电玩城占据了一半的面积。酒店旅社方面，商圈是沙坪坝商贸交易中心，所以客流量也非常大，自然也汇聚了星豪酒店、重庆大酒店、丽苑大酒店、一些连锁酒店等，住宿非常方便快捷。5.3 商圈经营状况5.3.1人流量、车流量沙坪坝三峡广场商圈辐射人口约120万人，人流量日均达30万人次，昼夜人口的比例为4.3:1，重大节日人口流动量达50万人次，是重庆市人流量最大的地区之一。本次对人流、车辆统计用时2天，一天选在工作日，另一天选在休息日周末，其目的在于使数据具有可比性。每天划分为四个时段，以5分钟为单位，分别对人流、车辆进行统计，结果如下：表5.1时段9：1010：0

51、011：3012：2017：3018：2019：2020：10地点人车人车人车人车重师附近（工）5824632561256325重师附近（休）6226652766276628王府井百货（工）6346554361534533王府井百货（休）7544523861424332华宇广场（工）4432693483368931华宇广场（休）71407638834283405.3.2联营扣点商圈大型购物中心、商场一般采用联营扣点形式经营，即经营方以营业额的一定比例（扣点）缴纳给出租方作为租金的经营形式，沙坪坝三峡广场商圈内商场的联营扣点一般为2025%左右。5.3.3租售价格沙区三峡广场内临街门面出售价格约

52、10-15万/平米，出租价格集中在6001000元/月，目前很少有该地段的门面出租或者出售，三峡广场华宇广场门面价格在8-12万/平米左右，出租价格400-600/平米，三峡广场钻酷地下商场物业出售价格2.5-3.5万/平米，租金集中在70300元/月左。三峡广场主要百货商场的租金集中在350400元/月左右，售价集中在2.54.5万元/。5.3.4租售率沙坪坝三峡广场商圈整体出租率较高，达97%以上，临街店铺的出租率几乎达到100%。5.3.5单位面积销售额各类商业单位面积年均营业额表5.2商业类型单位面积年均营业额（元/）代表性商业百货商场2500045000王府井、新世纪等大型专业店20

53、00035000国美、苏宁、赛博数码广场等铺面10000左右步行街临街铺面沙坪坝三峡广场商圈百货营业水平普遍高于专业店，2010年沙坪坝新世纪凯瑞商都的年营业额达10亿，单位面积年均营业额达到近4.5万元/，经营状况十分良好。5.3.6 辐射范围由于沙坪坝区地理位置相对独立，三峡广场吸引的消费人群中，沙坪坝区约占75%，重庆其它区占约20%，以地域为标准，其有效辐射区包括往北碚方向至井口、往渝中区方向至红岩村、往江北区方向至大石坝、南至上桥、西至高新区的地域范围，其它少部分消费人群来自外地。5.3.7主力消费人群目前沙坪坝区各类在校学生人数有30多万，加上工作的青年，沙坪坝区1535岁的青年人

54、数有40多万，占整个沙区总人口的一半，根据前文（第4章）的分析，三峡广场主力消费人群就是这些青年人群。5.3.8商圈饱和度按照国际通行标准 30 万人拥有 5 万平米百货商场考量，目前三峡广场的百货商场总面积约16.4万方，沙坪常驻人口约90万人，可见三峡广场百货商场处于饱和状态。但随着今年7月底地铁一号线的开通，交通条件的改善，沙坪坝消费人群会显著增加，即将面世的商业写字楼也将入驻大量高收入人群，到时沙区百货商场饱和度将有所缓和。5.4商圈主要百货商场现状调查分析5.4.1商圈主要百货商场概述三峡广场作为沙坪坝区的核心商圈，其巨大的商业价值吸引了众多大型购物中心和百货大楼入驻。三峡广场现有五

55、栋主要百货大楼，他们是重百沙坪商场、新世纪百货凯瑞商都、王府井百货、嘉茂购物中心、煌华新纪元。各大百货大楼位置分布图如下图所示：王府井百货DX炫地凯瑞商都煌华新纪元重百沙坪商场嘉茂购物中心5.4.2商圈主要百货商场简介煌华新纪元购物广场煌华新纪元商铺占据中国重庆沙坪坝三峡广场步行街商业中心地段，尽揽熙攘繁华，执掌巨量财富，步行街中心稀缺地段无可复制。项目周边环绕王府井百货、新世纪百货、重百、立洋百货等大型前沿品牌商业，项目自身八万方的中心商业体量更以时尚MALL的业态全面提升沙坪坝中心商圈综合竞争力；汇聚世界级精装修酒店公寓、国际行政公寓和时尚MALL于一体的复合形态，五星级潮流都会由此荣耀诞

56、生！煌华新纪元于2010年正式开业，目前商场招商入驻状况良好，各楼层经营商品种类为：-1F:服饰、音像制品、化妆品、眼镜、时尚餐饮LGF:服饰、时尚餐饮、时尚配饰、化妆品、精品超市、配套服务1F:服饰、名表、黄金珠宝、鞋品、名包2F:服饰、时尚饰品、鞋品3F:服饰、咖啡简餐、铁板烧、美容美发4F:服饰、特色餐饮、运动城5F:儿童服饰、童鞋、儿童游玩、教育、儿童摄影、美容美发、西餐6F:特色主题餐饮7F:风味主题餐厅、美容美体8F:电影、餐厅商场基本信息：1）物业位置：沙坪坝三峡广场步行街2）财务特征每平米租金或售价：均价400元/平方米.月租金交纳方式：交3押3租金增幅：第3年起递增3-8%优

57、惠措施：免租期，一般为2个月（含装修期）可用于出租的面积：约4.5万租赁期限要求：一般3年，优质客户5年物业管理费：租金含物业费水电费：水电按实际使用计收。3）建筑特征建筑结构类型：钢混结构占地面积：9800平方米建筑面积：165000平方米标准层面积:住宅层2000平方米/层，商铺LG层和1F4000平方米/层，2F至6F约4200平方米/层,7F约5050平方米，8F约5100平方米各楼层用途：-2F为地下车库，-1F至8F为百货商场，9F-30F为住宅。可分割性：商场部分可分割性良好，住宅部分不可分割。智能化水平: 电话、数字电视线、宽带数据线入户安防：每户装设黑白可视对讲，紧急报警按钮装修水平：公共部分精装修空调等设备情况：中央空调内部空间设计：内部空间分割规整，基本上呈网格线分布，各店铺面积较大，布局合理，各层分布格局类似。下图所示为煌华新纪元1F平面图：4）地点特性：停车设施条件：地下停车库可同时停放600多辆车，有智能自动化停车收费系统，保安巡更系统；库内有自动防火监测预警装置和完善消防设施。配套设施：中心时尚T台：新世纪百货、王府井百货、重庆百货、金诚购物广场、沙坪坝电影院引领城市生活潮流；新世纪超市、家乐福超市、重百超市等为平常的生活提供了琳琅满目的生活品，便捷家居生活显露无疑；树人小学、重庆一中、南开中学、重庆三中、重庆大