庐山世外桃园高尔夫别墅投资的可行性报告20p

《庐山世外桃园高尔夫别墅投资的可行性报告20p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《庐山世外桃园高尔夫别墅投资的可行性报告20p（19页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、庐山世外桃园高尔夫别墅项目建议书项目名称 庐山世外桃园高尔夫别墅建设 项目单位 * 地 址 中国*省*县沙城工业园10号 编制单位 *省咨询工程公司 工程资质 甲级 电 话 传 真 电子邮件 联 系 人 唐春林 *二一一年二月目 录 一、项目背景及发展概况31. 我国高尔夫房地产市场现状31.1 我国高尔夫房地产整体市场31.2 *、*高尔夫房地产市场现状32. 我国高尔夫房地产市场前景展望4二、项目介绍及实施方案41. 项目总体情况42. 项目开发思路73. 项目建设基本方案74 项目功能分区及主要内容8三、项目所在城市房地产市场分析81. 宏观层面81.1 *宏观环境81.2*别墅市场分析

2、102. 客户定位123. 产品定位124. 定价策略125. 销售策略12四、项目优势分析13五、项目风险分析与规避对策141. 项目风险分析141.1 政策风险141.2 销售风险151.3 运营风险15六、投资估算和开发计划161. 项目投资估算171.1 项目开发成本估算171.2 开发费用估算181.3 项目总成本费用估算182. 项目开发计划182.1 开发分期182.2 项目开发进度计划表18七、财务与投资价值分析结论19庐山世外桃源高尔夫及其别墅项目可行性分析一、项目背景及发展概况1. 我国高尔夫房地产市场现状1.1 我国高尔夫房地产整体市场1984年，第一座高尔夫球场即中山温

3、泉高尔夫乡村俱乐部建成，宣告高尔夫在中国大陆正式落地。此后，高尔夫球场在中国大量发展。短短三十多年的发展，球场如雨后春笋，已经突破了500家，并以逐年上升的比例递增。1.2 *、*高尔夫房地产市场现状 *、*周边高尔夫球场发展情况n *高尔夫球场发展情况初步统计：*省有4个标准高尔夫球场，其中南昌市有3家，共青城1家。n *高尔夫球场发展情况*市目前只有共青城1家。 *及*高尔夫球场经营模式传统意义上，高尔夫球场的收入有直接的会籍销售收入，会员、非会员打球消费（收入），宾馆、酒店、专卖店、乡村俱乐部、SPA等营业收入。高尔夫新兴的收入增长点来自于：顶级富豪住宅销售收入、高尔夫旅游和高尔夫比赛等

4、。新兴收入增长迅速，大有赶超之势。 *高尔夫别墅市场分析n *及周边地区别墅分布据统计与实地考察，*省高尔夫别墅物业，总数为3个。从别墅与球场位置关系看，分为两大类：场内别墅和场外别墅，以场外别墅为主。从建设主体看，场内别墅以开发商与球场投资建设方为同一方为主。早期球场和别墅通常先后规划，先后建设；近几年多为同期规划先后建设，或同期建设。场外别墅一般先有球场，开发商借势开发别墅。2011年底前，*4个高尔夫球场，其中附带高尔夫别墅项目有3个，其中南昌翠林高尔夫球场原为*省委828招待所，为标准的9洞，与之相邻桓大、南昌保利、共青城庐山国际高尔夫球场带有别墅项目，均为标准18洞72杆。*地区及周

5、边有8个高尔夫球场，其中5个项目带有别墅项目，2个项目准备建设别墅或公寓项目。2. 我国高尔夫房地产市场前景展望 顶级别墅中高尔夫别墅升值潜力最大上世界90年代，高尔夫别墅的消费者主要是境外人士；到2000年，国内的消费者日渐增多；2007年，高尔夫别墅70的买家是国内成功人士。从价格走势上来看，高尔夫别墅较之其它顶级别墅价格上涨更快，因为它更具稀缺性。国外高尔夫别墅的售价一般比普通别墅要高出34倍，而举办过顶级高尔夫赛事的球场别墅售价甚至可达普通别墅的10倍以上。 球场与别墅相互依托支持在国内现阶段单靠球场自身开发运营实现收支平衡难度很大，真正吸引高尔夫投资商的是关联产业的开发。球场之后跟进

6、的往往是房地产项目，比如别墅、会所等。球场除必要设施外，多设计为别墅或高级公寓，以加快投资回收。高尔夫球场与别墅相互依托与支持，进入良性的运营循环，能够达到双赢的效果。二、项目介绍及实施方案1. 项目总体情况 项目区位项目区位图 n 本拟选地址有三处。如图拟选地址一：*县岷山乡红光村周边，面积约6公顷。优点：离庐山南门、庐山食用菌文化博览、庐山机场距离为2-3公里，地面建筑物非常少，拆迁成本低，树木植被较好，为丘陵小坡地，中间有水库，便于球场平整与新水库建设，同时交通十分便利。缺点：项目周边开发程度低，水资源不够丰富。拟选地址二：*县城门乡汤家凹村周边，东临赛城湖。优点：现为*县新县城发展区，

7、交通便利，赛城湖大桥将建在项目西北侧，水面资源丰富。缺点：土地成本较高，拆迁费用较大，而且土地不易获得。拟选地址三：*市八里湖东侧，西临八里湖。优点：现为*市八里湖新区，区位条件优越，交通便利，水面资源丰富。缺点：土地成本较高，拆迁费用较大，现规划为生态保育区，土地获得十分困难。项目地块位于*九市、江县境内，距离*市2-15公里，距离南昌市市100-130公里，距离庐山机场2-20公里，处在省会南昌市一小时经济圈内。 项目整体规划 本项目总占地面积9000亩，规划有2个标准18洞高尔夫球场、浔阳小镇购物中心、高尔夫别墅和公寓、会所、精品酒店、香草花园等，同时将保存多个原有梨园、杨梅园地块。 项

8、目特征A. 产品特征高尔夫球场+高尔夫别墅06年起国家明令禁止高尔夫建设用地，新开高尔夫项目稀少，本项目不仅拥有大规模高配置的高尔夫球场，同时场地内规划有高端别墅，为会员提供全方位服务的同时，成为项目的一大收入增长点。B. 客户特征高端定制式别墅本项目为该院专属休闲度假场所。会员制、封闭式管理，高端定制别墅，保证项目的私属性与高端定位。C. 经营特征南昌、*两地联动本项目将采用连锁的经营方式，在南昌、*两地联动，入会会员可凭卡获得全年不休，“一南一北”的打球体验。 项目现状项目地块地势平坦，呈倒“U”型，地上附着物以农田、果树为主，生活、商业配套设施欠缺。2. 项目开发思路本项目将采用高尔夫球

9、场+别墅的的开发模式，先期建设高尔夫球场，同期开发股东会员别墅，并通过多种营销手段将两者互动。项目收入主要来自别墅销售收入和高尔夫球场收入，其中，高尔夫球场收入包括两部分：一是会籍的直接销售收入，二是球场的经营收入，包括会员打球收入，酒店、宾馆、专卖店、SPA等营业收入。3. 项目建设基本方案本项目2012年10月进行前期工作，预计2013年6月开工，2018年12月全部竣工，施工工期约72个月。 4 项目功能分区及主要内容占地面积（亩）球场建设面积（万平方米）别墅建筑面积（万平方米）会所建筑面积（万平方米）浔阳小镇面积（万平方米）9000200301.68本次开发的地块位于项目东南角，占地面

10、积9000亩，包括2个18洞的高尔夫球场、高尔夫别墅及会所；其中，别墅建筑面积30万平方米，会所建筑面积16000平方米，浔阳小镇购物中心建筑面积80000平方米。三、项目所在城市房地产市场分析1. 宏观层面1.1 *宏观环境 *市发展规划环境*省第二大城市，*省惟一的沿江对外开放和外贸港口城市，中国魅力城市。城区人口的的增长，对房地产相关物业需求加大，拉动了房地产市场的发展。*市近5年来经济增速均保持在12%以上，按照国民经济增长与房地产发展关系，*市房地产处于高速发展时期。*2011年人均GDP约为3800美元，说明*房地产处于快速发展期，房地产市场需求旺盛。经济发展态势良好，城市GDP保

11、持13%以上的增长速度，人均可支配收入和人均GDP均保持较快的增长速度，支撑着城市房地产业的快速健康发展；第三产业比例年增长，产业结构不断优化经济结构；*各市中，*城市GDP略低于*省会城市南昌，市民消费性支出占可支配收入的比例高，市民的消费意愿强烈。固定资产投资总额和房地产投资总额年增加，房地产投资总额占固定资产投资的比例依然较低，房地产空间巨大，房地产业在国民经济中的地位越来越重要。*市位于*北部，处赣、鄂、湘、皖四省交界处，襟江带湖，背依庐山，有*北门之称。全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，占*省总面积的11.3%。2009年统计，*市总人口475.56万

12、人，其中市区规划面积1400平方公里，建成区面积100平方公里，市区人口80万人。辖*县、武宁县、修水县、永修县、德安县、星子县、都昌县、湖口县、彭泽县等九县，瑞昌市、共青城市，浔阳、庐山两区，*经济技术开发区和庐山风景名胜区管理局。*地处东经11357-11653，北纬2847-3006，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.8823万平方公里，占*省总面积的11.3%。东与鄱阳县和安徽东至县毗邻，南接新建县、安义县、靖安县，奉新县和铜鼓县等五县，西与湖南省平江县和湖北省崇阳县、通城县、通山县阳新县等四县塔界，北与湖北武穴市、黄梅县及安徽宿松县、望江县等两县隔江相望。*市雄蟠赣北

13、，濒江扼湖，山水（庐山、鄱阳湖）得天独厚，是一个旅游佳地。根据“鄱阳湖生态经济区”国家战略发展规划，*整体将向南、向北发展，与南昌、景德镇融合成为城市群。*市将成为*省域副中心，长江中下游及京九沿线综合交通枢纽，发挥国家重要的交通枢纽和新型工业基地的作用，成为区域综合服务功能强大，设施完善，产业发达，文化繁荣，城乡协调发展，人居环境良好的生态园林城市，著名的工业、商贸、港口与旅游城市。两型社会概念的提出与建设，使得*从传统工业结构逐渐向高科技产业的转变，加速了*工业发展进程，八里湖的开发，新型现代工业、旅游城市的前景显现，加上房地产市场的健康发展以及写字楼空白，具备发展潜力。1.2*别墅市场分

14、析n 以2004年为分水岭，之后的别墅供应量下降明显图3-9：2000-2008年*别墅市场新增供应走势数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统2000-2004年，*别墅市场供应量以100万平方米/年的速度递增，从2005年开始，新增供应量逐渐走低，2007年为100万平方米，仅高于2000年的62万平方米。而2008年别墅新增供应量有所抬头，达到145万平方米，但受别墅用地叫停政策的影响，该部分供应以花园洋房这样的类别墅居多。n 以2006年为分水岭，近两年别墅成交量逐年走低图3-10：2000-2008年*别墅市场成交套数走势数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统由上图可知，近

15、9年的别墅成交量呈“倒U”型结构。其中，以2006年为最多，达到6000套左右，之后，受供应量走低的影响，成交量出现萎缩，但随着别墅用地叫停政策的实施，该类产品在市场上的占有率越来越少，尤其是纯独栋别墅项目，显得更为稀缺，价格也是水涨船高，保值增值潜力更大，因此，别墅市场的需求依然较为旺盛。n 稀缺产品，成交价格逐年飙升图3-11：2006-2008年*别墅市场成交均价走势数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统目前，市场中的别墅产品越来越稀少，从而导致价格不断攀高。从2006-2008年别墅成交均价走势图上可以看出，该类产品的价格以20%/年的速度递增，截止到2008年，已经高达1754

16、7元/平方米，仅仅两年的时间，比2006年高出八成多，极具保值增值潜力。2. 客户定位以开发高端客户群为依托辐射周边：本项目有着优越的地理位置，距离社会精英云集的省会南昌在一小时车程内，目标客户将为项目周边省市的商务精英等社会上流人群。定向销售：积极拓展与国内外高端培训学院关系，加强与各地培训机构的互动合作关系，进行委托销售或定向销售，将大大减少项目运作风险，并为项目快速回笼资金提供较大支持。散客会员：根据计算，本案别墅项目总套数体量不大，大概270余套，因此随出售的别墅赠送的高尔夫俱乐部会籍占可提供总会籍的比例不大，为保证高尔夫场地资源得到充分利用，高尔夫俱乐部会籍建议小部分对散客出售。3.

17、 产品定位根据客户的特点及项目整体定位，建议该项目产品定位为：高端产品为项目形象产品，中高端产品为主流产品。结合产品定位,建议该项目运营模式为：本项目的运营类型定位为封闭式，即高尔夫俱乐部服务只提供给加入会籍的会员。这样可以提高本俱乐部知名度及品牌力，吸引各地精英，而且也可以通过会籍的出售快速回收资金，降低运营风险。4. 定价策略基于本项目的中高端档次、形象和产品定位，比较市场上其他同类楼盘的情况，初步确定，本项目开盘定价为：12000元/平方米（大产权别墅）。5. 销售策略多元化发展、互动营销在满足国泰高尔夫俱乐部容积率不受影响的情况下，在其中*体育生态公园地块打造高端高尔夫及别墅项目，项目

18、重点诠释会员的私属功能，强调全封闭式管理，在高尔夫别墅作为关联产业发展遍地开花的市场情况下，为球场客户全面的高端需求，提供沟通、交流场地。“一南一北”联动营销，稳定收益鉴于目前国内高端客户需求的不断增加，及迫切渴望体验不同球场带来的不同感受，该项目通过深入调研及参考专业顾问单位的意见后，分别选址“一南一北”进行联动营销。“一北”是指在*生活一小时圈内的*国泰高尔夫俱乐部内；“一南”是指*省会南昌市，辅助两地商务精英客户，梦想常年随时打球的需求，同时，为高端私属会员提供更加丰富的打球体验。会员制、全封闭管理全力打造体验式营销通过各种公关活动的举办，使目标客户群真实的体会到本案提倡的生活模式，从而

19、产生购买行为。目前*市场以会员制全封闭式管理的高尔夫球场，主要以*翠林高尔夫球场为代表，该球场目前在高端品牌树立及会员积累方面已经取得了良好的业绩及社会形象。该项目的成功为我司后期开发全封闭式管理模式球场提供了可借鉴的意义，同时在土地政策日益稀缺的环境下，奠定了为高尔夫未来发展的走向指出了方向。四、项目优势分析1. 交通优势：铁路：*是国家铁路中长期规划的四大八向枢纽之一，京九，武九（武汉），合九（至合肥），2008年7月通车的铜九（至铜陵），九景衢（至景德镇、浙江衢州）以及规划中的长岳九（长沙、岳阳、*）等六条线路在*交汇；城际高铁：昌九城际高铁，池九城际高铁（池州至*，规划），2010年2

20、月，铁道部在*召开会议，正式确立了*为大铁路枢纽，至2020年以前，将11条铁路在*交汇。公路：105（北京-珠海），316（福州-兰州）国道路；*-瑞昌-码头镇的九码快速通道已于2010年5月建成通车；福银高速（昌九高速），杭瑞高速（九景高速），九瑞高速（*-瑞昌），大广高速（武吉高速途经武宁、修水两县），永修至武宁高速，彭泽到湖口高速（2010年9月16日通车），市内已基本实现县县通高速，乡乡通油路由；民航：*庐山机场并于近期启动扩建工程，目前已开通至北京市、上海市、广州市、厦门市等航线；水运：上通重庆，下达上海市并延伸海外，内河航道里程762公里，共有各类港口及专用码头144个，个呑吐能

21、力3000万吨，*港是东西水运，南北水陆中转的重要枢纽港，*港最高年客运量500万人次，最高货物第三天吞吐量5000万吨，分别居长江各港口的第二位和第四位。城市交通：A：公共交通：*市目前公共交通主要以*公交集团线路为主，*公交现开通运营的线路达50余条，其中郊区线路5条，跨省公交线路1条。B：出租汽车：目前*市出租车拥有量为1487辆，分属全市十几个出租车公司。2. 规模优势：项目整体打造高端高尔夫俱乐部，并由国际之名大师设计、知名团队重金打造。5年内，2个标准18洞球场结合，其中还包含一个标准18洞灯光球场3. 稀缺优势： 2004年1月10日，国务院办公厅下发国办发20041号文件，关于

22、暂停新建高尔夫球场的通知。2006年以前国家发改委的用地项目目录中，高尔夫球场建设用地为限制类，2006年版的用地项目目录中，将高尔夫球场建设用地从限制变更为禁止。 国家对相关产业政策的严格控制，拦腰截断了未来上市的高尔夫球场项目，而诸如丰隆高尔夫俱乐部这种大面积的高端球场将在未来市场少之甚少，稀缺属性明显。4. 文化优势：通过高尔夫俱乐部内部书画艺术中心的成立，整合了名人资源优势，一方面，为提高项目整体的品牌作用起到不可替代的影响；另一方面，加重了项目自身的文化氛围。5、客群优势：地产销售的最高境界属于“定向打造”。五、项目风险分析与规避对策1. 项目风险分析1.1 政策风险 土地审批问题对

23、高尔夫球场的审批和建设工作，政府历来都有比较严格的规定。2006年，国土资源部和国家发改委联合发布了限制用地项目目录和禁止用地项目目录，明确了像别墅、高尔夫球场、赛马场和党政事业单位培训中心等建设项目的叫停。土地紧缩政策的实施，限制了高尔夫球场以及高尔夫别墅项目的入市资格。 大小产权问题2008年1月，国务院办公厅下发关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，通知中指出，要坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设的行为，要严格执行土地用途管制制度，严格规范使用农民集体所有土地进行建设。梨园高尔夫项目包括一部分小产权用地，因此，在销售这部分别墅的时候，也存在小产权房的问题。1.2 销售

24、风险在600栋别墅中，定制200栋，按两年的销售周期计算，去化率达到80%的前提下，如果以预售方式进行销售，月均销售套数将达到5.5套；如果以现房的方式进行销售，月均销售套数将达到10套，这对于一个高尔夫别墅项目来说，操作起来难度较大。而受金融危机等大环境的影响，众多高端客户的资产都出现不同程度的缩水，购买力有所削减，费用支出部分会进行相应调整，这对高端项目的去化也会产生一定影响。1.3 运营风险曾经有报告指出，长期以来，全国至少有80%的球场处于亏损状态，真正能靠经营球场而赚钱的项目少之又少。虽然中间穿插了许多销售型别墅，但这部分资金来源毕竟是短期的，当别墅销售完毕以后，高额的管理成本，如：

25、草皮护理、球场维修、服务人员费用以及各种营业费用等支出会明显加大，如果经营不善，也会面临亏损的风险。2. 项目风险的防范对策 以内部带动外部实现销售。针对销售风险问题，我们建议延长蓄水期，以积累客户资源，可以采取以定制客户为主导，带动外部客户认购的方式进行销售，这样便于集聚项目人气。在对外销售的时候，应大力宣传“长江商学院”这一金字招牌，形成特定的“圈子”文化。对于定制客户可以给予适当的优惠，如：购买别墅赠送高尔夫球场会籍等等，来吸引更多内部高端人士进入，以提高产品档次和含金量。此外，两年的销售周期对于大多数别墅项目来说，都存在一定难度，因此，建议适当延长销售周期，以降低销售阶段带来的风险。先

26、运营球场部分，等场地成熟之后再考虑加推现房别墅产品，也不失为一记良策。 扩大客源，增加营业收入，保障球场正常运营。对于一个高尔夫别墅项目来说，前期的产品销售阶段固然重要，但它不过是个短期行为，而后期的场馆运营才是一个项目成功的关键所在。作为球场的经营管理者，应该积极的整合资源，改变固有的经营模式，发挥高球场的特殊资源优势，寻找更多有效的营销平台。如：经常举办一些内部人士、外部人士的体育竞技活动，以解决客源问题，提高球场使用率，增加营业收入；此外，在经营过程中，不断改善服务环境和服务质量，具备吸引各种赛事举办的条件。而对于三亚落笔洞项目来说，由于气候条件优越，一年四季都可以打球，而且当地旅游资源

27、极为丰富，项目本身就在风景名胜区内，尽可能多的留住游客进入球场，也是扩大客源的途径之一。六、投资估算和开发计划（估算内容为高尔夫球场建设+会员股东的别墅建设）根据梨园项目实际情况，项目设计了一套投资方案，对并这套方案进行了分析。项目基础指标如下：建设项目用地面积（亩）建筑面积（平方米）高档别墅1600300000高尔夫球场30002000000会所面积4016000浔阳小镇40080000总征地面积6000注：会所面积的确定是参考*地区高尔夫球场会所面积得来，初步制定会所面积为16000平方米。1. 项目投资估算1.1 项目开发成本估算项目成本估算项目内容单价(元/亩，元/平方米)/费率（%）

28、适用面积（亩/平方米）总成本（万元）备注1.土地费用118201.1 租地费用8004000320租地费用800元/亩*年1.2 地上附着物补偿费用10000400040001万元/亩1.3别墅用地1500005007500小产权，20栋别墅土地2.前期工程费80922.1勘察设计费3023800007140含测绘、施工图审查、国内设计勘察2.2报批报建费、临时设施费202380000476含交评、环评、消检、电检、临水、临电、两项基金（水泥、砌体砖）2.3工程监理费0.5%2380000119建安工程费的0.6%，约100万元2.4招标代理及造价咨询1523800003573.建筑安装费81

29、6003.1别墅2000300000600003.2会所建设3000160004800取16000平方米计算3.3球场建设费36200000072003.4浔阳小镇12008000096004.基础设施建设费432604.1园林环境费70238000016660按经验数值估计单价4.2配套设施费3023800007140含热力交换站、消防站、人防、地面停车场等4.3公共设施配套费70238000016660针对高尔夫球场和别墅之外项目用地部分的市政配套4.4 高尔夫球场配套2800合计14477214.472亿元1.2 开发费用估算 期间费用项目费用估算单价/费率适用面积总成本（元）备注1.管

30、理费用1%2380000 1338.92 按除土地费用外的开发费用的1%2.销售费用300000 3000 定向股东销售3.财务费用0 自有资金一步到位，没有财务费用费用合计4338.921.3 项目总成本费用估算投资方案：项 目项目总投资（亿元）(一)开发费用14.4772（二）期间费用0.4338项目总投资合计14.90582. 项目开发计划2.1 开发分期项目总占地面积为6000亩，分为2个标准18洞高尔夫球场。其中本项目位于整体项目规划的东南角，占地面积2610亩，包括1个标准18洞高尔夫球场，16万平方米别墅的建设。项目计划2010年3月开工，2011年3月竣工。2.2 项目开发进度

31、计划表 本项目进度计划分为三个阶段：前期准备阶段、施工阶段、竣工验收阶段。前期准备阶段从2012年10月-2013年5月，计划时间8个月。其中，2012年10月-2013年1月为策划准备与施工图设计阶段，主要是项目策划，可行性研究与论证，设计方案拟定，项目资金筹措及主体工程、土建装修工程与设备安装工程设计和预算；2013年1月-2013年5月为手续审批与招投标阶段，本阶段内完成土地、城建、规划、环保、消防、水电等各种手续审批，同时拟订工程标底，进行施工队伍招投标，确定施工单位。施工阶段自2013年6月-2018年12月，计划时间66个月。竣工验收阶段为2018年12月，计划时间1个月。七、财务与投资价值分析结论项目高档别墅300000，浔阳小镇80000，按每平方米8000元均价出售，收入为30.4亿元，球场会员收入年4000万元，总收入为30.8亿元。减建设成本14.9059亿元，土地增值税7.7亿元，减5%营业税金及附加1.54亿元，减10%管理费用3.08亿元，营利利润3.5741亿元。19