招标文件(宁德烟草物业服务招标)

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1、政府采购招标文件 FJLQ2008XXX 福建立勤招标代理有限公司 物业管理服务项目招 标 文 件招标编号: FJLQ20122090招标方式: 公开招标项目名称: 2012-2014年福建省烟草公司宁德市公司机关物业管理服务项目委托人: 福建省烟草公司宁德市公司招标代理机构：福建立勤招标代理有限公司 二零一二年六月 目 录第一章 投标邀请1第二章 投标人须知2投标人须知前附表2一、说明6二、招标文件7三、投标资料的编写7四、投标资料的提交9五、投标资料的评估和比较9六、定标与签订合同11第三章 2012-2014年福建省烟草公司宁德市公司机关物业服务需求内容13第四章 物业服务合同(格式)1

2、7第五章 投标资料格式26附件131附件2-132附件2-233附件334附件435附件536附件637附件738附件839附件940附件1041附件1142第一章 投标邀请 ：福建立勤招标代理有限公司受福建省烟草公司宁德市公司的委托对招标编号为FJLQ20122090的2012-2014年福建省烟草公司宁德市公司机关物业管理服务项目进行公开招标，选定物业服务公司。1、本次招标项目的概况如下：1.1项目地点: 宁德市蕉城南路95号、八一五东路47号1.2物业服务期: 24个月(2012年10月15日到2014年10月14日)1.3招标主要内容及要求：详见招标文件第三章 2、获取招标文件方式：2

3、.1购买招标文件时间：2012年7月12日至 2012年7月27日，每天8:30-12:00，15:00-17:30(北京时间)。2.2购买招标文件地点：福建立勤招标代理有限公司（福州市湖东路208号晓康苑北楼01-02单元9层601室）2.3招标文件售价：招标文件（纸质或电子）每套100元。2.4需携带的文件:2.4.1 投标人有效的企业法人营业执照副本复印件；2.4.2投标人有效的建设主管部门或房地产主管部门颁发的物业服务企业三级(含暂定三级)或以上资质证书副本复印件。(以上复印件须加盖投标人公章)3、投标资料（含投标文件和物业管理方案）提交截止时间：2012年8月3日09:00（北京时间

4、），提交地点：福建立勤招标代理有限公司（福州市湖东路208号晓康苑北楼01-02单元9层开标厅）。逾期送达的或不符合规定的投标将被拒绝。4、开标时间：2012年8月3日09:00 （北京时间），开标地点：福州市湖东路208号晓康苑北楼01-02单元9层开标厅。5、有关本项目招标的相关信息（包括招标文件若有修改补充）都将在福建省政府采购网（）、华兴采购网（）、福建立勤招标代理有限公司网站（）上公布，请潜在投标人随时关注相关网站，以免错漏重要信息。招标代理机构：福州市湖东路208号晓康苑北楼01-02单元9层 邮 编：350003 项目负责人：王先生、黄小姐 电子信箱：fjlqzb888电 话：0

5、591-87627820/87678300/87676610 转816 传 真：0591-87678300 转801 开户名称：福建立勤招标代理有限公司 开户银行：中国工商银行福州市鼓楼支行 帐 号：1402023209600058290 注：1、投标保证金须以转帐或电汇的公对公形式交纳。2、每周三、四为退还投标保证金时间（联系人:刘美云 电话：059187678300、87627820转816）44 第二章 投标人须知投标人须知前附表本须知前附表的条款号是与投标人须知中条款的项号相对应的。如果有矛盾的话，应以本须知前附表为准。 项号条款号编 列 内 容11.1项目名称：2012-2014年福

6、建省烟草公司宁德市公司机关物业管理服务项目招标编号：FJLQ20122090委 托 人：福建省烟草公司宁德市公司22.1资格标准：具备有效的企业法人营业执照（副本）；具备合法有效的经建设主管部门或房地产主管部门颁发的物业服务企业三级(含暂定三级)或以上资质证书（副本）；具备有效的经物业主管部门开具的资信证明；本项目不接受联合体投标。311.1投标有效期：投标截止期结束后 90 日历日，有效期不足将导致其投标资料被拒绝。4投标资料递交地址：福州市湖东路208号晓康苑北楼01-02单元9层开标厅接收人：福建立勤招标代理有限公司投标截止时间：2012年8月3日09:00（北京时间）512投标保证金：

7、人民币贰万元整（￥20000）；投标人应以银行转账或电汇的公对公形式向福建立勤招标代理有限公司提交投标保证金，并保证开标前一日17：30（北京时间）前到达本公告提供的账户上。投标保证金未按上述规定到达指定账户的投标资料将被拒绝。（投标保证金转账单或电汇单上须注明“FJLQ20122090投标保证金”的字样）613投标资料份数：管理方案正本一套，副本五套；投标文件正本一套、副本二套。721.1评标标准和方法：本项目评标采用评分制直接定标的办法。根据以下评标标准计算出各评标得分，并按从高到低顺序排列，最高得分的投标人推荐为第一中标侯选人。得分次高的为第二中标侯选人，得分第三的为第三中标侯选人。计分

8、时对评委的评分去掉一个最高分和一个最低分后的平均值为投标人该分项得分进行计算。若存在并列最高分由委托人确定或由评委会采取无记名投票表决确定排列顺序。各部分评分分值如下：A：投标报价满分30分B：物业管理方案满分45分C：物业管理业绩信誉及人员培训满分25分各投标人的最终得分为A+B+C。A：投标报价评分（满分30分）各投标人的价格得分按以下方式得出：各有效报价投标人的投标报价分A，按如下公式计算：A30|Ai基准价| 基准价100注：（1）Ai为各有效报价投标人的报价；（2）基准价 = 各投标人有效报价相加总和投标人数量；（3）计算A时，取小数点后两位（按四舍五入）。B：物业管理方案满分45分

9、评标委员会首先根据投标人递交的物业管理方案（副本）进行评分（不公开投标人名称，评分取小数点后2位数），然后核对正本，分别计算各投标人的本项得分（取小数点后2位数）。B 分数分布及得分法：B1 分析本物业管理项目的管理特点和采用的管理方式：（满分8分）B1.1投标人通过对本物业建筑架构、配套设施、周边环境、居民结构等方面进行分析、综合其布局、功能上的特点，列出管理上的难点，提出相应的管理措施。由评委在0-4分之间进行打分。（满分4分）B1.2投标人对投标物业在管理运作、综合服务等方面拟采用的方式。由评委在0-4分之间进行打分。（满分4分）B2 管理目标（满分4分）：投标人在合同期内应取得怎样的社

10、会效率、经济效率，其质量考核标准以国家职能部门和当地主管部门制定的相关法规文件为依据。由评委在0-4分之间进行打分。B3管理服务内容及标准（满分5分）：包括物业的移交接管方案、装修管理、综合服务、房屋管理、公共设备设施管理、环境卫生的维护、绿化养护和管理、公共秩序维护管理及特色服务等，内容力求周详。由评委在0-5分之间进行打分。B4管理人员配备及职责（满分5分）: 对各岗位人员合理配备，并制订出相应的岗位职责及员工管理办法。由评委在0-5分之间进行打分。B5管理规章制度（满分3分）：包括单位员工内部管理制度和约束各方的公共契约，各项制度均要以法律为准绳，以地方政府相关法律法规为依据，结合实际情

11、况，使之具有合法性、实用性和可操作性，并具备相应的约束力。由评委在0-3分之间进行打分。B6档案的建立与管理（满分3分）：应按标准化、电脑化建立档案管理流程，将系统收集的建筑项目资料、图纸、住户档案资料、装修维修记录、文书档案、财务报表、小区荣誉等各类资料进行整理、分类、编目输入电脑储存，以备检查及日常查询。由评委在0-3分之间进行打分。B7经费收支预算（满分7分）：投标人根据招标文件中提供的数据，以及实地考察了解到的情况进行测算，制定经费收支测算表。由评委在0-7分之间进行打分。B8物资装备计划（满分5分）：根据项目特点投标人投入必要的设备设施（此费用由投标人负责）。由评委在0-5分之间进行

12、打分。B9提出经营、管理、服务的新思路（满分5分）：为提高管理水平，投标人可在创建安全文明单位、实施科学化、规范化管理、开展增收节支、服务承诺等诸方面提出即务实又能体现创新的大思路，以确保管理目标的实现。由评委在0-5分之间进行打分。C：物业管理业绩信誉及人员培训满分25分C 分数分布及得分法：C1人员培训情况（满分3分）：投标人根据本项目备案的人员情况，参加物业管理培训取得岗位资格证书达100%的得3分，每减少一本证书的扣0.5分，扣完为止，须提供证书复印件。C2 物业管理经验（满分5分）：投标人自成立以来承担过建筑面积5万M2（或以上）的住宅小区或1万M2（或以上）的办公楼物业管理项目（应

13、提供相关合同书），每提供一项得1分,最多得5分，没有提供的得0分。C3 物业管理业绩（满分3分）：C3.1 获得国家级物业管理优秀项目或示范项目称号的，每提供一项有效证明材料得3分；C3.2 获得省级物业管理优秀项目或示范项目称号的，每提供一项有效证明材料得2分；C3.3 获得市级物业管理优秀项目或示范项目称号的，每提供一项有效证明材料得1分。各项目获奖可累计得分，最高分为3分，但单个项目获得两个以上“物业管理示范、优秀”项目称号的，按最高级别得分。（物业管理优秀或示范项目称号的项目应提供相关证书。）C4企业认证（满分2分）：通过ISO质量体系认证得2分，没有ISO认证的不得分。C5企业资质（

14、满分3分）：企业资质一级资质的得3分，二级资质的得2分，三级资质的得1分，暂定三级资质的得0分。C6注册资金（满分4分）：企业注册资金500万元人民币的得4分，300万元人民币企业注册资金500万元人民币得3分, 100万元人民币企业注册资金300万元人民币得2分, 50万元人民币企业注册资金100万元人民币得1分，企业注册资金50万元人民币得0分。C7投标人在宁德市蕉城区设有公司或分支机构的（需提供办公场所自有房产证明材料或租赁合同，以及提供投标人经宁德市物业主管部门备案的相关证明文件），得5分。（满分5分）813.2投标文件应由投标人的法定代表人或者其授权代表签字并加盖公章，如由后者签字，

15、应提供“法定代表人授权委托书”。9最高限价：24个月的最高限价为人民币壹佰柒拾贰万元整（￥1720000）。各投标人的投标报价若高于最高限价，其报价视为无效报价。104.2招标服务费：按国家计委关于招标代理服务收费管理暂行办法(计价格20021980号)的有关规定下调30%后直接向中标人收取招标服务费。根据差额定率累进法计算出招标服务费。11履约保证金：投标人如若中标，必须在接到中标通知书后5日内交纳履约保证金5万元到委托人指定帐户，合同到期无违约并做好资产清点和交接工作后十个工作日内无息全额退还。若中标人未完成合同规定的各项管理目标，委托人相应没收一定比例的物业管理履约保证金。1226.2招

16、标项目行政监督部门：福建省烟草公司宁德市公司监察部门一、说明1. 项目说明1.1 本招标项目的项目名称、招标编号、委托人名称。1.2 本招标项目详细说明见招标文件第3章“2012-2014年福建省烟草公司宁德市公司机关物业服务需求内容”。2. 合格的投标人2.1 凡通过具有独立法人资格，并满足投标人须知前附表第2.1款的要求的投标人均为合格的投标人。2.2 具有被授予合同的资格，投标人应提供有关证据，证明其符合本须知的第2.1条规定，并具有足够的能力来有效地履行合同。为此，投标人在投标文件中应按招标文件第5章所述格式提供下述资料和文件：（1）有效的企业法人营业执照副本复印件、物业服务企业三级(

17、含暂定三级)或以上资质证书副本复印件、有效的资信证明文件复印件；法定代表人资格证明书、法人授权委托书。（2）根据本招标文件投标人认为应该提供的资料。注： 以上所有材料均应加盖本单位公章，未加盖本单位公章的材料均为无效的材料。 投标人的物业管理业绩及获得物业管理优秀或示范项目称号的项目应提供相关合同书、证书等资料。投标申请人提供的合同书中未能标明物业管理小区范围内的建筑面积，其企业业绩无效。2.3 投标人应遵守国家的有关法律法规。3. 投标企业确定3.1符合投标条件的物业服务企业均可以参加竞标。4. 投标费用4.1无论投标过程中的作法和结果如何，投标人都将承担所有与参加投标有关的全部费用。4.2

18、中标服务费向中标人收取。5. 现场考察 5.1 为编制投标资料和签订合同，投标人可自行参观并考察项目所在地及周围环境，以获取需自己负责的有关投标准备和签署合同所需的全部资料。投标人应承担在现场考察的责任和风险。现场考察的费用由投标人自己承担。投标人在查阅招标文件和踏勘现场后，可以提出要求澄清问题,招标委托人视情况做出澄清和解答。无论投标人是否曾现场踏勘，均视为对项目现场状况完全了解。（联系人： 梁礼健，联系方式：0593-2955295） 6. 其它 6.1 本招标文件及各公司投标资料中所涉及费用均以人民币做为计算货币。 6.2 随着项目进展可能会有其他因素或未尽事宜发生，委托人和中标人于签订

19、委托合同时，在中标人投标资料基础上另行平等协商解决。 二、招标文件7. 招标文件的组成7.1招标文件用简明的2012-2014年福建省烟草公司宁德市公司机关物业服务需求内容、招标、投标程序和物业服务合同。招标文件包括：（1）投标邀请书（2）投标人须知（3）2012-2014年福建省烟草公司宁德市公司机关物业服务需求内容 （4）合同格式（5）附件：投标资料格式7.2 投标人应仔细阅读招标文件中的所有内容。委托人将拒绝未按招标文件要求提供的全部资料或递交的投标资料未对招标文件做出实质性响应的投标。8. 招标文件的澄清和修改8.1 如投标人对招标文件提出澄清，应以书面形式在投标截止时间5日前与福建立

20、勤招标代理有限公司联系，招标公司将予以书面答复。8.2 在投标截止时间3日前，委托人可用修改通知书的方法对招标文件进行修改，同时可酌情推迟投标截止日期，并以书面形式通知所有购买招标文件的投标人。投标人应以书面方式通知委托人确认收到该修改通知书。三、投标资料的编写9. 要求9.1投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，按照招标文件的要求提交投标资料。投标资料应对招标文件的要求作出实质性响应，并保证所提供的全部资料的真实性，否则其投标将被拒绝。10. 投标资料的组成10.1投标人递交的投标资料应包括下列部分：本须知第2.2条中要求提供的资料和第5章投标资料格式中所要求提供的文件和资料；10.2如有指明

21、以表格形式，投标人应按招标文件中提供的格式填写投标函、开标一览表及其他有关文件。11. 投标有效期11.1投标资料从投标人须知前附表第3项所规定的投标截止期之后开始生效，在投标人须知前附表第3项所规定的期限内保持有效。有效期不足将导致其投标资料被拒绝。11.2特殊情况下招标代理机构可于投标有效期满之前书面要求投标人同意延长有效期，投标人应在招标代理机构规定的期限内以书面形式予以答复。投标人可以拒绝上述要求而其投标保证金可按规定予以退还。投标人答复不明确或者逾期未答复的，均视为拒绝上述要求。对于接受该要求的投标人，既不要求也不允许其修改投标资料，但有关退还和不予退还投标保证金的规定在投标有效期延

22、长期内继续有效。12. 投标保证金12.1 投标保证金为投标资料的组成部分之一。12.2 投标人应在提交投标资料之前向招标代理机构缴交投标人须知前附表第5项要求的投标保证金。12.3 投标保证金用于保护本次招标活动免受投标人的行为而引起的风险。12.4 投标保证金以电汇、转帐等形式提交。12.5 未按规定缴交投标保证金的投标，将被视为无效投标。12.6招标代理机构将在中标通知书发出之日起五个工作日内予以原额无息退还中标人以外的投标人的投标保证金。12.7在中标人支付所有招标服务费并签订合同后5个工作日内，中标人的投标保证金予以原额无息退还。12.8 发生以下情况之一的，投标保证金将不予退还：

23、投标人在投标截止期后，投标有效期内撤回投标； 中标人未能做到按本须知第23条规定签订合同； 以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标； 本招标文件中规定的其他没收投标保证金的情形。上述不予退还投标保证金的情况给招标委托单位造成损失的，还要承担赔偿责任。13. 投标资料的份数和签署13.1投标人应按本投标须知有关规定编制投标须知前附表第6项规定份数的投标资料。13.2投标文件应由投标人的法定代表人或者其授权代表签字并加盖公章，如由后者签字，应提供“法定代表人授权委托书”。13.3投标资料的正本和副本均需打印，并应在投标资料封面上清楚的注明“正本”或“副本”。正本与副本如有不一致之处，则以正

24、本为准。13.4 全套投标资料应无涂改和行间插字，除非这些改动是根据招标代理机构的指示进行的，或者是为改正投标人造成的必须修改的错误而进行的。有改动时，修改处应由授权代表签署证明或加盖校正章。 13.5投标文件及物业管理方案正本均应当由投标人加盖单位公章，副本可为正本的复印件（除物业管理方案封面外）。四、投标资料的提交14.投标资料的密封、标记和递交14.1 物业管理方案的密封与标志：a. 物业管理方案（含封面、封底）用白色（不可以用彩页和彩页封面）A4复印纸打印，用胶装（为永久性、无破坏不可拆分）装订成册。物业管理方案内容中除正本封面上应加盖公章外，正本其他地方及副本所有内容不得有体现投标人

25、名称、具体人名、投标人管理过的物业等可以判定投标人的内容。物业管理方案正副本都须编制目录及页码。b. 物业管理方案正本（一套）和副本（五套）一律采用招标文件中提供的封面，除此之外，封面上不得有任何其他标识和文字。c. 物业管理方案正本（一套）和副本（五套）用档案袋密封，并在封口处加盖公章。14.2投标文件的密封与标志：投标人应将投标文件正本中的开标一览表与保证金缴款凭证一起另册制作一套装在一单独的信封内密封，将此信封与投标文件正本（一套）一同密封，并在封口处加盖公章。投标文件的正副本都须编制封面、目录及页码，用胶装（为永久性、无破坏不可拆分）装订成册。 14.3密封袋的封面应标明项目名称、招标

26、编号及投标人名称并加盖投标单位公章，并在封口处加盖骑缝公章。外层密封处应注明“于2012年8月3日09：00(北京时间)之前不准启封”的字样，并加盖投标人公章。15递交投标资料的截止时间和迟到的投标资料15.1投标资料应在本须知前附表第4项中规定的截止时间前送达，迟到的投标资料为无效投标资料, 将被拒收。16. 投标资料的修改和撤回16.1投标人在投标截止时间前，可以对所提交的投标资料进行修改或者撤回，并书面通知招标代理机构。修改的内容和撤回通知应按本须知第14条和第15条的规定编制、密封、标志和发送，还要在内层和外层包封上标明“修改”或“撤回”字样，并作为投标资料的组成部分。16.2投标人在

27、投标截止期后不得修改、撤回投标资料。投标人在投标截止期后修改投标资料的，其投标被拒绝。16.3从投标截止期至投标有效期之间的这段时间内，投标人不得撤回其投标资料，否则根据本须知第12条的规定，该投标人的投标保证金将被没收。17.投标截止时间结束后参加投标的投标人不足三家的，本次招标程序终止。五、投标资料的评估和比较18开标、评标时间18.1 在投标人须知前附表中所规定的时间、地点开标，包括打开按本须知第16条递交的修改和撤回通知书。18.2开标由招标代理机构主持，委托人、投标人和有关方面代表参加。18.3 开标时，首先打开标有“撤回”字样的包封并宣读其内容，其次由委托人监督代表和授权代表检查投

28、标资料的密封情况，对符合密封要求的投标资料按照提交投标资料时间的先后顺序（或者逆顺序）当场逐一拆封，由开标会主持人宣唱并记录各投标人的报价，唱标内容为“开标一览表”内容。招标代理机构对唱标内容作开标记录，由投标人代表签字确认。19评标委员会19.1招标代理机构根据专家库中随机抽取4人加1个委托人单位代表组建评标委员会。在开标后的适当时间里由评标委员会对投标资料进行审查、质疑、评估和比较，并做出授予合同的建议。19.2对所有投标人的评估，都采用相同的程序和标准。评议过程将严格按照招标文件的要求和条件进行。19.3为了有助于投标资料的审查、评价和比较，根据需要，评委会可以个别地要求投标人进行澄清其

29、投标资料，澄清的要求与答复均应是书面的，但不得要求或提出改动价格或对投标内容进行实质性修改。19.4有关投标资料的审查、澄清、评估和比较以及推荐中标候选人的一切情况都不得透露给任一投标人或与上述评标工作无关的人员。投标人任何试图影响评委会对投标资料的评估、比较或者推荐候选人的行为，都将导致其投标被拒绝，并被没收投标保证金。20.投标资料的审查与响应性的确定20.1 凡有下列情况之一者，投标资料视为未实质上响应招标文件要求，其投标将被拒绝：（1）投标截止时间之后送达的投标资料；（2）未按招标文件要求标志密封的； （3）未经法定代表人（或正式授权代理人）签字或盖章、未盖法人单位公章的； （4）未按

30、规定提交投标保证金的； （5）不满足招标文件所规定的合格性标准，或未按招标文件要求提供资格证明文件且未按招标文件要求盖章的； （6）隐瞒真实情况，弄虚作假；（7）投标资料字迹潦草、模糊、无法辨认；（8）投标资料实质性内容填写不完整、字迹模糊不清、难于辨认以及更改后未经法定代表人或法定代表人授权代表签署，且未加盖本单位书面确认校对章的；20.2 投标资料中若用文字表示的数值与用数字表示的数值不一致，以文字表示的数值为准。如果投标人不接受对其错误的更正，其投标将被拒绝。21. 比较与评价21.1 评标委员会将按照本须知前附表第7项所述评标方法与标准，对资格性检查和符合性检查合格的投标资料进行商务和

31、技术评估，综合比较与评价。21.2在评标期间，若出现符合本须知规定的所有投标条件的投标人不足三家情形的，本次招标程序终止。六、定标与签订合同22.定标准则22.1投标人的投标资料符合招标文件要求，按招标文件确定评标标准、方法，经评委评审并推荐中标候选人。23. 中标通知23.1评标结束后，评标结果经委托人确认后向中标人发出中标通知书。中标通知书对委托人和中标人具有同等法律效力。中标通知书发出后，委托人改变中标结果，中标人可向行业主管部门申诉；中标人放弃中标，没收其投标保证金，同时经行业主管部门确认后委托人将中标通知授予递补单位。（递补单位指按本须知前附表第7项评标办法计算出的评标得分从高到低的

32、顺序排列。）23.2 中标通知书将作为签订合同的依据。合同签订后，中标通知书成为合同的一部分。23.3中标通知书发出后5个工作日内，招标代理机构以原缴交方式向未中标的投标人退还其投标保证金。23.4在合同签订后5个工作日内，以原缴交方式退还中标人的投标保证金（应向招标代理机构提供合同的复印件，作为退还保证金的依据）。24.签订合同24.1委托人、中标人在中标通知书发出之日15日内，根据招标文件确定的事项和中标人投标资料，参照本招标文件第四章的物业服务合同要求签订合同。双方所签订的合同不得对招标文件和中标人投标资料作实质性修改。逾期未签订合同，按照有关法律规定承担相应的法律责任；招标代理机构将没

33、收投标保证金，以抵偿对招标代理机构和委托人造成的损失。委托人逾期不与中标人签订合同的，中标人可向行业主管部门申诉。24.2招标文件、招标文件的修改文件、中标人的投标资料、补充或修改的文件及澄清或承诺文件等，均为双方签订合同的组成部分，并与合同一并作为本次招标的互补性法律文件，与合同具有同等法律效力。25.质疑、投诉时限参与本项目的投标人对中标公告有异议的，应当在中标公告发出3日内，以书面形式（由法定代表人或投标人代表亲笔签名的有效原件并逐页加盖投标单位公章）向招标代理机构提出质疑（公休、节假日不予接收；电子邮件或传真件不予接收）。质疑人对质疑答复不满意的，可以在答复期满后15个工作日内书面向行

34、政监督部门投诉。26.招标项目行政监督部门26.1招标项目行政监督部门可视情依法派员对本招标活动的全程进行监督。26.2投标人如对招标活动有异议，可以按照有关规定向投标须知前附表所述招标项目行政监督部门投诉。 第三章 2012-2014年福建省烟草公司宁德市公司机关物业服务需求内容一、项目概况1、座落位置：宁德市蕉城南路95号、八一五东路47号。物业管理区域（蕉城南路95号）四至：东至立业新村如意楼用地线 南至市安全局、市移动通讯公司用地线西至宁德市蕉城区104国道北至 立业新村小区道路（原塔山机耕路） （八一五东路47号）四至：东至围墙外皮止以路为界 南至界址线止与市副食品公司用地相接西至墙

35、外皮止与815东路相接北至围墙外皮止以弄为界 见物业区综合平面图（卫生区域含西至人行道，北至小区道路）。2、项目总用地面积7293.26平方米。总建筑面积10982.59平方米，（非住宅建筑面积3967.45平方米，住宅建筑面积7015.14平方米，其中：1号楼3514.94平方米、2号楼3500.20平方米，）。3、停车位数量：机动车位47个，其中办公楼停车位15个，仓库区停车位25个，宿舍区停车位7个。二、物业管理服务内容与标准1、安全防范内容:（1）辖区内的公共秩序维护管理;（2）车辆停放管理；（3）人员、物品进出管理；（4）公共设施和消防设施的检查管理。标准：（1）有安防专业队伍，实行

36、24小时安防值班制度外，应另有一名保安人员负责夜间巡逻，每天夜间巡更不得少于二次，确保安全防范到位。（2）安防人员配备有统一制服、工作认真、文明执勤、言语规范，熟悉辖区情况、业主的基本情况等。（3）遇到突发事件能妥善处理。（4）配备专职或兼职消防人员，制定严格的消防制度并抓好落实。（5）发生安全事故时， 在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，协助做好救助工作。（6）实行来访人员登记制度，禁止衣冠不整等一切闲杂人员进入；发现有可疑情况或违纪违规行为应及时上前劝阻、制止和采取适当的措施，无因管理责任造成治安案件、交通事故和消防事故。（7）严禁携带易燃易爆危险物品进入本区域，携带公共财物出门，须

37、凭出门条并查验核实后方可放行。（8）车辆进出实行登记制度，进入车辆需引导停放，违章停放率低于3%，无因物业公司管理责任造成车辆损坏或丢失现象。（9）每日夜间根据实际情况或业主要求关闭楼层照明，以节约能源。2、物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护内容:（1）房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、大堂、公共卫生间、停车场等；（2）共用设施设备的日常维修、养护和运行管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、热水器、高低压配电设备、生活、消防水泵、消防设施设备、监控设施、设备等；（3）共用设施和附属建筑物、构筑物的

38、日常维修养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、标志等；（4）附属配套设施建筑和设施的维修、养护和管理；（5）会议室、健身房的保洁。标准：（1）配备专业工程技术人员，维修和运行人员均应持证上岗(电工进网作业许可证)；（2）建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度，并严格执行，实行24小时运行的维修制度（备勤），及时排除故障；（3）房屋外观完好、整洁，无防碍市和观瞻；（4）无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等；（5）房屋及公用设施保持良好，公共楼梯、走道、大厅等无随意堆放杂物和占用现象；（6）配电设备运行安全、正常，保养状况良好，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全

39、，并归档保存；（7）有应急备用发电机，可随时启动并完善的管理和运行制度；（8）代收公司宿舍水电费，建立用水、供水管理制度，积极协助业主安排合理的用水和节水计划；3、保洁服务内容与标准（1）一楼大厅、公用过道等水泥地每日清扫一次，每隔三小时巡扫一次；瓷砖地面每日擦拭一次。大理石地面光亮、干净腊迹；水泥地面目视无烟头、废纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹；瓷砖地面干净，无污迹，无积水，条线清晰；（2）会议室、值班室、开水间、每日巡扫一次，按到开会通知提前清理、开水供应情况。桌面清洁无灰尘，玻璃窗无灰尘、水迹，桌椅摆放整齐，消毒设备、热水瓶、杯子等的管理清洁；（3）领导办公室卫生保洁。中午和晚上

40、一日两次，一周一大扫。桌面清洁无灰尘，玻璃窗无灰尘、水迹，地面干净，无污迹，无积水，桌椅摆放整齐，茶具设备、杯子等的管理清洁；（4）健身房卫生保洁。每日巡扫一次，地毯吸尘，地面用拖布擦拭，墙面除尘，器械用抹布擦拭干净，垃圾桶内的垃圾随时清除。（5）纸篓垃圾及时收集。墙面目视光亮、整洁。地面、便槽无异物。台面无水迹，及时更换避味剂，无异味（洗手间用的手纸，洗手液、除味剂等消耗品由业主提供）；（6）公共墙面：内墙面每周清洁一次，每日巡扫污染处；天棚、墙角每周除尘、除蜘蛛网。墙面光亮无污染，凹凸处无明显灰尘，无蜘蛛网，墙面目视光亮、整洁；（7）玻璃门窗每日擦拭一次，玻璃明亮，目视无尘，窗台明亮无尘；

41、（8）垃圾桶每日清洗一次并套上垃圾袋，摆放在指定位置，箱桶外壁干净无污迹；（9）楼梯扶手每日用清洁毛巾擦拭，无尘、无明显污染；梯级每日清扫，每周擦拭，目视干净无垃圾；（10）宣传栏两天擦拭一次，玻璃明亮，不锈钢面光亮，宣传栏内无积尘；（11）广场、绿地、道路每日清扫一次，每隔三小时巡扫一次。目视干净无杂物，无积水和杂草；（12）沟、渠、井等每周清洗一次，每月消杀一次。目视沟内无积水、杂物、污水，阴井内无蚊虫滋生；（13）鼠、虫害消杀。每季度消杀一次，楼内基本无鼠迹，环境鼠患控制在国家标准范围内，环境基本无蚊蝇、蟑螂。4、公共绿化的维护：负责办公区、宿舍区场地室外草坪、花卉以及办公楼层、各科室、

42、会议室的花卉养护和保管。5、代发公司信件、包裹、报刊的管理（有设信报箱）。6、负责八一五东路47号旧仓库区的治安防范和财产安全工作，做好来访人员的询问登记，确保安全防范到位。7、物业档案资料的保管在日常管理中建立和收集房屋维修档案，设备运行档案、投放与回访记录等以及其它的相关资料，并将资料的收集形成制度化；8、完成业主临时交办的工作。注：拟派驻物业人员15名(最低配制)：楼管员1名、秩序维护队长1名、秩序维护员8名、保洁员3名、绿化工1名、工程人员1名。另：我司挂靠在物业公司的下列工作人员费用两年合计人民币207686.16元(食堂厨师、采购员、保洁员、卫生员各一人，每月总费用计8653.59

43、元，由中标人每月支付) ，投标报价须含以上费用。挂靠人员由中标人统一管理，中标人负责对挂靠人员进行相关免费培训（持证培训费用由委托人承担）。三、其它事项的说明1、中标人根据有关物业法律、法规与福建省烟草公司宁德市公司签订物业服务合同，对该物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。2、本物业项目的物业移交、验收、接管均按国家现行有关规定实施。3、本文件第四章物业服务合同(格式)中所有相关项均作为本项物业服务需求的内容。4、付款方式：以转帐的方式按月支付(次月的上旬支付上月的物业费)。5、其他未尽事宜待双方签订物业服务合同时再予以协商确定。第四章 物业服务合同(格式)委托方（以下简称甲方）：

44、 名 称：福建省烟草公司宁德市公司法定代表人： 地 址：宁德市蕉城南路95号联系电话： 受托方（以下简称乙方）： 名 称： 法定代表人： 注册地址： 联系电话： 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将2012-2014年福建省烟草公司宁德市公司机关物业管理服务（招标编号：FJLQ20122090）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。第一条 物业基本状况物业名称：2012-2014年福建省烟草公司宁德市公司机关物业管理服务物业类型：机关座落位置：宁德市蕉城南路95号、八一五东路47号占地面积：7293.26平方米建筑面积： 10982.59平方米（非住宅建筑面积3967.45

45、平方米，住宅建筑面积7015.14平方米，其中：1号楼3514.94平方米、2号楼3500.20平方米）车位数量：机动车位47个，其中办公楼停车位15个，仓库区停车位25个，宿舍区停车位7个。第二条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。第三条 物业管理服务内容与标准1、安全防范内容:（1）辖区内的公共秩序维护管理;（2）车辆停放管理；（3）人员、物品进出管理；（4）公共设施和消防设施的检查管理。标准：（1）有

46、安防专业队伍，实行24小时安防值班制度外，应另有一名保安人员负责夜间巡逻，每天夜间巡更不得少于二次，确保安全防范到位。（2）安防人员配备有统一制服、工作认真、文明执勤、言语规范，熟悉辖区情况、业主的基本情况等。（3）遇到突发事件能妥善处理。（4）配备专职或兼职消防人员，制定严格的消防制度并抓好落实。（5）发生安全事故时， 在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，协助做好救助工作。（6）实行来访人员登记制度，禁止衣冠不整等一切闲杂人员进入；发现有可疑情况或违纪违规行为应及时上前劝阻、制止和采取适当的措施，无因管理责任造成治安案件、交通事故和消防事故。（7）严禁携带易燃易爆危险物品进入本区域，携

47、带公共财物出门，须凭出门条并查验核实后方可放行。（8）车辆进出实行登记制度，进入车辆需引导停放，违章停放率低于3%，无因物业公司管理责任造成车辆损坏或丢失现象。（9）每日夜间根据实际情况或业主要求关闭楼层照明，以节约能源。2、物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护内容:（1）房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、大堂、公共卫生间、停车场等；（2）共用设施设备的日常维修、养护和运行管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、热水器、高低压配电设备、生活、消防水泵、消防设施设备、监控设施、设备等；（3）共用设施和附

48、属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、标志等；（4）附属配套设施建筑和设施的维修、养护和管理；（5）会议室、健身房的保洁。标准：（1）配备专业工程技术人员，维修和运行人员均应持证上岗(电工进网作业许可证)；（2）建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度，并严格执行，实行24小时运行的维修制度（备勤），及时排除故障；（3）房屋外观完好、整洁，无防碍市和观瞻；（4）无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等；（5）房屋及公用设施保持良好，公共楼梯、走道、大厅等无随意堆放杂物和占用现象；（6）配电设备运行安全、正常，保养状况良好，各种运行维护保养

49、和巡视检查记录齐全，并归档保存；（7）有应急备用发电机，可随时启动并完善的管理和运行制度；（8）代收公司宿舍水电费，建立用水、供水管理制度，积极协助业主安排合理的用水和节水计划；3、保洁服务内容与标准（1）一楼大厅、公用过道等水泥地每日清扫一次，每隔三小时巡扫一次；瓷砖地面每日擦拭一次。大理石地面光亮、干净腊迹；水泥地面目视无烟头、废纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹；瓷砖地面干净，无污迹，无积水，条线清晰；（2）会议室、值班室、开水间、每日巡扫一次，按到开会通知提前清理、开水供应情况。桌面清洁无灰尘，玻璃窗无灰尘、水迹，桌椅摆放整齐，消毒设备、热水瓶、杯子等的管理清洁；（3）领导办公室卫

50、生保洁。中午和晚上一日两次，一周一大扫。桌面清洁无灰尘，玻璃窗无灰尘、水迹，地面干净，无污迹，无积水，桌椅摆放整齐，茶具设备、杯子等的管理清洁；（4）健身房卫生保洁。每日巡扫一次，地毯吸尘，地面用拖布擦拭，墙面除尘，器械用抹布擦拭干净，垃圾桶内的垃圾随时清除。（5）纸篓垃圾及时收集。墙面目视光亮、整洁。地面、便槽无异物。台面无水迹，及时更换避味剂，无异味（洗手间用的手纸，洗手液、除味剂等消耗品由业主提供）；（6）公共墙面：内墙面每周清洁一次，每日巡扫污染处；天棚、墙角每周除尘、除蜘蛛网。墙面光亮无污染，凹凸处无明显灰尘，无蜘蛛网，墙面目视光亮、整洁；（7）玻璃门窗每日擦拭一次，玻璃明亮，目视无

51、尘，窗台明亮无尘；（8）垃圾桶每日清洗一次并套上垃圾袋，摆放在指定位置，箱桶外壁干净无污迹；（9）楼梯扶手每日用清洁毛巾擦拭，无尘、无明显污染；梯级每日清扫，每周擦拭，目视干净无垃圾；（10）宣传栏两天擦拭一次，玻璃明亮，不锈钢面光亮，宣传栏内无积尘；（11）广场、绿地、道路每日清扫一次，每隔三小时巡扫一次。目视干净无杂物，无积水和杂草；（12）沟、渠、井等每周清洗一次，每月消杀一次。目视沟内无积水、杂物、污水，阴井内无蚊虫滋生；（13）鼠、虫害消杀。每季度消杀一次，楼内基本无鼠迹，环境鼠患控制在国家标准范围内，环境基本无蚊蝇、蟑螂。4、公共绿化的维护：负责办公区、宿舍区场地室外草坪、花卉以及

52、办公楼层、各科室、会议室的花卉养护和保管。5、代发公司信件、包裹、报刊的管理（有设信报箱）。6、负责八一五东路47号旧仓库区的治安防范和财产安全工作，做好来访人员的询问登记，确保安全防范到位。7、物业档案资料的保管在日常管理中建立和收集房屋维修档案，设备运行档案、投放与回访记录等以及其它的相关资料，并将资料的收集形成制度化；8、完成业主临时交办的工作。第四条 合同期限 本合同期限为两年，自2012年10月15日起至2014年10月14日止，试用期半年。第五条 甲方权利义务1、 审定乙方拟定的物业管理方案。2、 检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况。有权要求乙方对违反服务承诺的事项进行

53、限期整改；有权要求采纳甲方提出的合理要求；有权对乙方不称职的人员提出撤换的建议。每年对乙方管理及服务全面进行不定期考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，甲方有权终止合同，并追究其法律责任。3、 审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划和财务预算及决算报告。4、 在合同生效之日起七日内向乙方提供所需的物业管理用房5、 协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：（1） ；（2） 。6、 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理目标。7、 试用期结束后，甲方将对乙方进行考核，若乙方未通过试用期考核，限制其在15个工作日内对不符合标准的进行整改，若整

54、改不合格，则终止合同，履约保证金不予退还。8、 在合同有效期内，保安服务区内发生安全事故，经政府相关部门鉴定为保安人员失职所致，甲方有权单方面终止合同，由乙方按规定负责赔偿损失，并承担有关责任。9、 合同期内，甲方对乙方的年度考核指标，与试用期考核指标相同。10、 乙方按合同完成工作，甲方根据乙方提供的合法财务票据按时签署付款凭证。第六条 乙方权利义务1、 根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得损害甲方的合法权益，获取不当利益。2、 乙方应与物业服务人员签订书面劳动合同，所签合同不得低于本合同约定的服务标准，并对上述员工提供服务的行为承担连带责任

55、。3、 乙方所派驻的水电工、保安员、消控室人员等员工应具有上岗资格证，并报甲方备案。4、 乙方保洁员在本区域内高空作业时应做好安全防护措施，如绑安全带施工等。5、 乙方每月应按时、足额支付派驻物业服务人员和甲方挂靠物业人员的薪酬，并在次月第三周提供支付明细表给甲方备案。6、 乙方负责办理合同约定中派驻物业服务人员、挂靠物业人员的各项保险（养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险、意外保险等）手续，并按规定足额缴纳费用，报甲方备案。7、 在合同有效期内，乙方应按甲方提供的挂靠物业人员薪酬待遇发放表足额发放各项费用。如甲方需要调整挂靠物业服务人员薪酬待遇等支出，乙方应予以配合，同时物业服务

56、费用随之相应调整。8、 负责乙方物业服务人员出现事故时的善后处理，为以上人员办理保险理赔手续，保障物业服务人员的合法权利。9、 根据福建省物业管理条例及有关法律、法规，结合实际情况，会同甲方制定物业服务人员岗位职责和考核标准，该岗位职责和标准作为本合同的附件，并作为甲方考核乙方服务质量的依据之一。10、 遵守各项管理法规和合同及岗位职责规定的责任要求对本综合管理区物业实施综合管理服务，并承担因失职而造成的财产被盗或损失责任。11、 根据按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除。综合管理区内水电大、中修的需要制定维修方案报甲方审定，按甲方审定意

57、见处理。小修由乙方报甲方审核同意后负责处理，费用由甲方据实支付。12、 开展卓有成效的便民服务工作。13、 负责本合同所有物业服务人员正常上班时间的人身安全。对自身原因造成的事故由乙方按国家规定承担责任并负责善后处理。14、 乙方应按照物业管理服务项目招标文件中的物业管理方案提供其它相关物业管理服务。15、 对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主协商同意并征得甲方同意后报有关部门批准方可实施。 16、 本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业、管理用房及物业管理全部档案、财务等资料。17、 建立、妥善保管和正确使用物业管理档

58、案，并负责及时记载有关的变更情况。18、 接受甲方、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况。19、 在合同有效期间，将定期组织物业服务满意度测评，测评中甲方提出的合理整改意见，乙方必须限期组织整改，整改不到位或拒不整改的，业主有权终止合同履行。20、 严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。21、 加强乙方员工职业道德和法制教育，做好保密工作。22、 及时向甲方提交各类重大和突发事件处理的报告，并配合甲方做好突发性事件的处置工作。23、 乙方有权对安全、消防的突发事件进行应急处理（如盗窃、火灾等），并及时报告甲方有关人员。2

59、4、 乙方有权根据甲方的要求检查出入物品、人员来访、车辆出入。如因管理过失，应承担相应的法律责任。25、 乙方有权要求甲方人员依法、依规遵守有关物业管理制度。26、 法规政策以及本合同第三条规定由乙方承担的其它责任。第七条 各项费用1、 物业管理服务费：【24个月(2012年10月15日到2014年10月14日)】为人民币 元整（￥ ）(注：物业管理服务费包含企业利润、公司管理费用、派驻物业人员和挂靠物业人员的基本工资、福利、各项保险费用、税金等一切费用，即甲方按合同按月支付物业服务费外，不再支付任何费用)。付款方式：以转帐的方式按月支付(次月的上旬支付上月的物业费)。2、 乙方向甲方交纳人民币 5万元履约保证金，合同到期无违约并做好资产清点和交接工作后十个工作日内无息全额退还。乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方相应没收一定比例的物业管理履约保证金。3、 乙方每年底应与业主共同组织派驻物业员工参加团拜活动，费用由乙方承担，分解到每人费用不低于600元。第八条 违约责任1、 甲方违反合同规定，由此而影响乙方正常履行所约定义务的，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予相应赔偿。2、 若乙方由于自身原因，未按本合同第三条、第六条的约定，未能正确履行义务或服务未达到标准的，应按甲方要求限期整改；乙方若不限期改正，则应承担相应违约责任，造成的经济损失由乙方承担，违