四川蒲江生态旅游项目一期投资分析报告

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1、蒲江生态旅游项目一期投资分析报告目 录一、项目概况2二、市场概况32.1 2006年成都别墅项目分布情况32.2 2006年成都别墅开发情况简析42.3 2006年成都别墅价格情况分析42.4 2006年成都典型别墅项目销售周期分析5三、项目定位6四、财务分析74.1 分析的原则和依据74.2 基础数据74.3 投资估算84.4 投资计划与资金筹措84.5 盈利能力分析94.6 资金平衡及清偿能力分析124.7 不确定性分析13五、项目风险分析135.1 市场风险及其规避135.2 竞争风险及其规避145.3 政策风险及规避145.4 开发策略附带风险及规避15一、项目概况本项目位于蒲江县城区

2、西南，距成都市约80公里（高速68）公里。距蒲江的省级风景区“三湖一阁”区较近，区位优势十分明显。蒲江享有“绿色蒲江，天然氧吧”之美誉，地处成都，雅安，乐山的交汇地带处，是成都的西南门户，进藏出川的咽喉要道，交通枢纽和物资集散地。经过初步的调查和研究，参照目前周边市场的情况，对地块进行初步的规划，并对项目财务状况进行了详细的分析，项目主要技术经济指标如下：主要技术经济指标汇总表序号名 称单 位数 量备 注一规划指标1总占地面积亩174初定18万/亩2总建筑面积平米1000003容积率0.78二经济指标1总投资万元219462资金筹措万元21946其中：自有资金万元3132 借款万元5000 销

3、售收入再投入万元13814 4平均单位成本元/平米30005销售收入万元30000 6营业税金及附加万元1650 7土地增值税万元10858利润总额万元5299 9税后利润万元3565 三财务评价指标折现率为15%1投资利润率16利润总额/总投资2投资净利润率24税后利润/总投资3自有资金财务净现值（税后）万元18144全部投资财务净现值（税后）万元16355自有资金内部收益率（税后）49.63 6全部投资内部收益率（税后）36.18 二、市场概况2.1 2006年成都别墅项目分布情况 图3-1 各片区楼盘数量表区 域市区三环内龙泉华阳双流牧马山温江郫县青城山都江堰崇州、大邑、金堂、新津 数

4、量561476136 比 例9112512112311表3-1 各片区别墅楼盘数量比例上表显示：2006年成都地区别墅分布呈现以下几个特点： 别墅的集中分布区域在近郊的华阳、双流牧马山；远郊的都江堰青城山等地是别墅的集中分布区域； 远郊地区开发主要集中在都江堰、青城山区域，这两个区域合计占有远郊开发楼盘数量较大比重； 2006年成都的远郊别墅类物业开始增多，地域距离上开始向外辐射，如：崇州、大邑、金堂、新津、成都外的彭山等地都有出现别墅类物业。2.2 2006年成都别墅开发情况简析图3-4 历年土地开发土地汇总（2006年统计57个别墅楼盘）上图显示： 2006年成都市别墅开发量呈现明显加快趋

5、势，今年新开盘别墅项目推出32批次别墅物业（统计包括部分楼盘于2006年度推出2期、3期等其它批次别墅产品）； 统计的57个楼盘中，2006年度新增开发量初步统计约为341万平方米，比2005年增加了130多万平方米，目前别墅类楼盘在2007年度仍有较大的放量空间。2.3 2006年成都别墅价格情况分析表3-3 成都目前不同区域别墅平均单价分布情况价格区域说明3000元/崇州、大邑、金堂、新津低于3000元/的别墅分布比较散，距离城区较远；5000-8000元/的别墅主要位于外环线周边区域，也是目前成都别墅市场的主要价格区间8000元/以上的别墅主要位于城区和景观资源丰富区域如：牧马山、青城山

6、等30005000元/都江堰、青城山、龙泉驿、华阳南沿线50008000元/青城山、牧马山、双流、温江8000元/以上青城山、牧马山、主城区三环内上表显示： 成都别墅市场价格低于3000元/的别墅分布比较散，距离成都市区较远，主要是没有太多稀缺资源可以利用，如崇州、金堂、大邑、新津等地； 3000-5000元/的别墅主要位于外环线周边区域，但整个大环境和资源情况不能和牧马山相比的区域，如：郫县、温江、龙泉等地； 5000-8000元/的别墅主要位于外环线周边区域中高段定位楼盘，如：华阳、人南沿线，双流等，也是目前成都别墅市场的主要价格区间。 8000元/以上的别墅主要位于城区和景观资源丰富区域

7、，如：牧马山、青城山等。2.4 2006年成都典型别墅项目销售周期分析表3-5 典型别墅销售率一览表（统计日期截至2007年1月上旬）别墅名城销售率开盘时间维也纳森林别墅5期.半山高尔夫80%2006.5雍锦湾3期77%2006.5三利宅院.白云渡18%2006.12麓山国际.圆石滩72%2006.4牧马山.易城2期70%2006.10 半山卫城1期70%2006.3高山流水2期一期95一期2005.4；二期未定青城山高尔夫山庄2期.高尔国际26%2006.12温江.香颂岛90%2006.6上表显示： 成都市典型别墅2006年上半年开盘的别墅项目销售率都达到70以上； 2006年下半年开盘的别

8、墅项目销售率在18-26之间； 2005年开盘的高山流水当期销售率基本都能达到90以上； 市区及近郊的别墅销售速度较快，远郊楼盘销售速度相对较慢。2.5小 结：2006年成都地区别墅分布呈现以下几个特点： 别墅的集中分布区域在近郊的华阳、双流牧马山；远郊的都江堰青城山等地是别墅的集中分布区域； 远郊地区开发主要集中在都江堰、青城山区域，这两个区域合计占有远郊开发楼盘数量较大比重； 2006年成都的远郊别墅类物业开始增多，地域距离上开始向外辐射，如：崇州、大邑、金堂、新津、成都外的彭山等地都有出现别墅类物业。 2006年成都市别墅开发量呈现明显加快趋势，今年新开盘别墅项目推出32批次别墅物业（统

9、计包括部分楼盘于2006年度推出2期、3期等其它批次别墅产品）； 统计的57个楼盘中，2006年度新增开发量初步统计约为341万平方米，比2005年增加了130多万平方米，目前别墅类楼盘在2007年度仍有较大的放量空间。 成都别墅市场价格低于3000元/的别墅分布比较散，距离成都市区较远，主要是没有太多稀缺资源可以利用，如崇州、金堂、大邑、新津等地； 3000-5000元/的别墅主要位于外环线周边区域，但整个大环境和资源情况不能和牧马山相比的区域，如：郫县、温江、龙泉等地； 5000-8000元/的别墅主要位于外环线周边区域中高段定位楼盘，如：华阳、人南沿线，双流等，也是目前成都别墅市场的主要

10、价格区间。 8000元/以上的别墅主要位于城区和景观资源丰富区域，如：牧马山、青城山等。 成都市典型别墅2006年上半年开盘的别墅项目销售率都达到70以上； 2006年下半年开盘的别墅项目销售率在18-26之间； 2005年开盘的高山流水当期销售率基本都能达到90以上； 市区及近郊的别墅销售速度较快，远郊楼盘销售速度相对较慢。三、项目定位市场定位：水岸低密度住宅社区主体定位：以“长堤水”为主题建筑风格：南加州西班牙风情产品定位：独栋别墅、连排别墅、合院情景洋房、生态度假公寓客户定位：1. 年龄在35-45之间，家庭年收入在20万以上 2. 养老养生 3. 投资客 4. 蒲江本地高端客户四、财务

11、分析4.1 分析的原则和依据1、遵循重要性、谨慎性原则；2、建设部房地产开发项目经济评价方法；3、国家有关财税制度。4.2 基础数据1、项目主要技术经济指标：项 目单位数量备 注占地面积亩174总建筑面积平米100000容积率0.782、有关税费率税 种税 率备 注营业税5%城市维护建设税7%营业税的7%计教育附加费3%营业税的3%计所得税33%4.3 投资估算项目总投资21946万元，平均单位成本为2194.6元/平米。其中土地成本3132万元，占总投入的14.3%，工程建设费用13006万元，占总投入的59.3%。期中土地费用是以总投资费用（征地肥和流转费）和总建设用地费用进行摊销。项目总

12、投资估算表序号项目内容总额 （万元）成本摊消 （元/）工程量 （）占总投比例备注一开发建设总投资219462194.6 1000001.1土地费313227011600014.3%174亩，价格18万/亩1.2报建850851000003.9%1.3设计费及提成55855.81000002.5%1.4工程建设费用130061300.610000059.3%含建安成本、水电、装饰、基础配套1.5管理费用15001501000006.8%1.6营销费用13001301000005.9%1.7财务费用700701000003.2%1.8其他费用900901000004.1%二项目一期总投资21946

13、100.0%4.4 投资计划与资金筹措项目总投资21946万元，土地费用3132万元，由花样年投入；银行借款5000万，贷款期限2年，年利率按7%计；销售收入再投入13814万元。2007年投入3132万，2008年投入10021万元，2009年投入8793万元。投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计建设经营期 2007年 2008年 2009年1项目一期总投资2194631321002187931.1建设开发投资219463132100218793其中：土地费用31323132 设计费及提成558558 报建费850850 工程费1300665036503 管理费用150075075

14、0 营销费用1300910390 财务费用700700 其他费用9004504502资金筹措2194631321002187932.1自有资金313231322.2银行贷款500050002.3销售收入再投入13814502187934.5 盈利能力分析1、收入预测价格：根据目前高尔夫别墅市场情况，价格定暂定于3000。收入：到2009年，项目销售总收入30000万元，其中2008年将收入21000万元，2009年将收入9000万元。 销售收入估算表序号项 目 2008年 2009年合计备注一整体均价销售面积（平米）70000 30000 100000 均价包含别墅、花园洋房和公寓销售均价(元

15、/平米)3000 3000 3000销售收入（万元）21000 9000 30000 二合 计21000 9000 30000 300002、盈利能力分析静态分析：项目两年计算期内，利润总额5590万，净利润3746万，投资利润率（利润总额/总投资）25.5%，投资净利润率（净利润/总投资）17%。预计损益表单位：万元序号项 目 2008年 2009年合 计一收入21000900030000二营业税金及附加11554951650三土地增值税7603251085四建设开发成本14484746221946五利润总额46017185299六所得税15182361754七税后利润30834823565

16、投资净利润率=净利润/总投资=16%投资利润率=利润总额/总投资=24%土地增值税计算表单位：万元序号项 目金 额说 明1销售收入300002扣除项目金额263822.1土地费用31322.2开发成本费用172282.3营业税金及附加19502.4其他扣除项目4072（2.1+2.2)*20%3增值额3618 4增值率14%第3项/第2项5适用税率30%小于50%，适用税率为30%6土地增值税1085动态分析（现金流量分析）：折现率取行业基准收益率15%，全部投资税前财务净现值NPV为3232万元，内部收益率IRR为57.8%；税后财务净现值NPV为1733万元，内部收益率IRR为36.18%

17、。自有资金税前财务净现值NPV为3401万元，内部收益率IRR为85.76%；税后财务净现值NPV为1814万元，内部收益率IRR为49.63%。 通过以上财务数据，说明项目具有较强的盈利能力。财务现金流量表（全部投资） 单位：万元序号项目合计建设经营期 2007年 2008年 2009年一、现金流入300000 10500 195001、销售收入30000 1050019500二、现金流出266353132 13467100361、开发建设投资2194631321002187932、经营资金3、营业税金及附加165011554954、土地增值税10857603255、所得税175415182

18、36三、净现金流量（税前）5504-3132 -144910085累计净现金流量（税前）- 3132-45815504四、净现金流量（税后）3746- 3132-29679849累计净现金流量（税后）-3132-60993750五、现值系数（i=15%)10.8700.756六、净现值（税前）3232-3132-12607624累计净现值（税前）-3132-43923232七、净现值（税后）1733-3132-25817446累计净现值（税后）-3132-57131733注：2008年销售收入只能流入一半的现金，另一半待2009年综合验收后流入。财务现金流量表（自有资金） 单位：万元序号项目合

19、计建设经营期 2007年 2008年 2009年一、现金流入3000010500 195001、销售收入30000 1050019500二、现金流出271353132 845415549 1、自有资金31323132 2、销售再投入1381450218793 3、营业税金及附加16501155495 4、土地增值税1085 7603255、所得税1754 15182366、贷款本金偿还5000 5000 7、贷款利息支付700700三、净现金流量（税前）4890- 313235644187累计净现金流量（税前）- 31324324619四、净现金流量（税后）3046-3132 20463951

20、累计净现金流量（税后）- 3132-10862865五、现值系数（i=15%)10.870 0.756 六、净现值（税前）3133- 313231003165累计净现值（税前）- 3132-323133七、净现值（税后）1635-313217802987累计净现值（税后）- 3132-13521635注：2008年销售收入只能流入一半的现金，另一半待2009年综合验收后流入。4.6 资金平衡及清偿能力分析在项目计算期内，各年资金来源与运用平衡有余，项目前期最大的压力是土地费用的支付，由意德公司负责。项目借款共5000万元，2005年底预计现金流入15240万，完全有能力还清贷款。因此，项目具有

21、较强的清偿能力。资金来源与运用表 单位：万元序号项 目合 计建设经营期 2007年 2008年 2009年一、资金来源38132313215500195001、销售收入3000010500195002、自有资金313231323、长期借款50005000二、资金运用31435313213454148491、开发建设投资2194631321002187932、经营资金3、营业税金及附加165011554954、土地增值税10857603255、所得税175415182366、借款本金偿还50005000三、盈余资金66970204646514.7 不确定性分析1、盈亏平衡分析经测算，在地价和建安

22、成本不变的情况下，当项目价格为2450时，项目达到盈亏平衡点，项目总投资利润率（税前）为24%。五、项目风险分析5.1 市场风险及其规避5.1.1 市场风险l 成都别墅市场近年推盘量明显增大，市场存在后续开发客户容量风险；l 成都市别墅除少数市区楼盘销售速度较快外，多数楼盘销售速度较慢；l 成都市休闲度假类客户更多的倾向选择青城山及其他近郊别墅；l 现有成都高尔夫别墅主要卖点并不是高尔夫环境，而是周边自然环境或区位优势；l 单纯高尔夫别墅为主题的开发在成都市场反映一般，尤其表现在中航云岭项目推盘时间延迟；l 项目区域在成都市不具备优势，高尔夫球会市场培育存在运营风险；5.1.2 风险规避l 采

23、取价格优势策略，吸引消费者；l 建设有特色的高尔夫球场，扩大知名度，进而吸引更大范围内的潜在客户；l 通过高尔夫经营蓄积客户资源，进而培养项目区域别墅开发市场；l 利用蒲江县现有的景观资源，采取联合开发，优势互补等策略，打造蒲江休闲度假概念，尽量增加别墅的卖点。5.2 竞争风险及其规避5.2.1 竞争风险l 成都市别墅推盘量较大，别墅市场竞争激烈；l 青城山等区域休闲度假型别墅所拥有的自然、人文景观较本项目更具优势；l 成都市别墅开发以近郊别墅占主导地位，与项目相比区位优势显著；l 成都市在售高尔夫别墅与项目相比具备区位或景观、人文资源优势；l 成都市高尔夫球会距离市区较近，稍远的青城山高尔夫

24、已经表现出工作日内打球场次明显低于牧马山高尔夫，项目较青城山高尔夫距离成都市区更远，市场竞争压力大；5.2.2 风险规避l 采用差异化定位，避免与市区或近郊别墅直接竞争；l 别墅的建筑类型多样化，挖掘更广泛的潜在客户群；l 将高尔夫、山地、原生态林紧密结合，并利用蒲江的旅游资源，提升项目自身的竞争力；l 整体规划建设多种配套，丰富项目休闲度假概念，提供有特色的会员服务；l 项目较青城山高尔夫有高尔夫景观资源优势，较牧马山、麓山国际有山地景观优势，推广时需进一步强化上述项目优势。5.3 政策风险及规避5.3.1 政策风险l 国家出台与别墅相关的高档物业开发销售限制性规范，对消费者的心理产生影响；

25、l 高尔夫球场开发属于国家明令禁止的项目，未来开发存在行业整顿风险；l 项目开发占用耕地面积较大，超过国家规定的升级审批权限，存在土地整顿风险；5.3.2 风险规避l 密切关注国家相关政策的变动，做好调整项目开发策略；l 尽量配合当地政府的建设规划，为当地谋取创收，争取得到政府的支持。5.4 开发策略附带风险及规避5.4.1 开发策略附带风险l 本项目前期启动资金较大，经营期限较长，对企业资金实力要求较高，给企业经营带来财务风险；l 采用分期开发、分期拆迁安置的开发模式，可降低前期开发成本，但是可能会导致后期拆迁安置纠纷；l 高尔夫球会的经营直接影响后期项目别墅开发的节奏、价格、销售速度等，进而影响项目的投资收益；5.4.2 风险规避l 尽量降低项目一期开发资金投入，以最小的资金启动项目，避免资金长期占用导致财务风险；l 可利用滚动资金尽快完成后期拆迁安置；l 尽量在拆迁安置过程中与当地居民直接对话，将上述工作交由当地政府来完成，避免矛盾激化。l 采用买别墅送高球会籍或享受优惠买会籍的形式，加快别墅和高尔夫双方面的销售速度，缩短销售时间，从而控制风险；l 项目在高尔夫设计上必须具备竞争力，至少在成都市具有竞争力，同时引进成熟高尔夫管理，加快高尔夫经营正常化，避免高尔夫经营带来整个项目建设风险。