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1、银行个人住房贷款管理办法及相关制度修订有关问题的说明为适应个人住房贷款业务发展需要，防范和控制信贷风险，促进个人住房贷款业务健康有效发展，总行在、年制定的个人住房贷款管理办法及相关业务品种操作流程的基础上，根据中国银行个人信贷业务基本规程（试行），重新修订了中国银行个人住房贷款管理办法（以下简称管理办法）及相关业务品种操作规程。为使各行对管理办法及相关业务品种操作规程理解更加准确，以便更好地贯彻执行，现就有关问题说明如下：一、制度修订的必要性银行个人住房信贷业务是在年之后才全面开办的，包括中国银行个人住房贷款管理办法、中国银行个人住房贷款操作流程在内的个人住房信贷规章制度，也基本成型于年和年，
2、这些规章制度的建立，为引导和规范全行个人住房贷款业务的发展起到了重要作用。但2005年之后，随着业务发展中的各种问题不断暴露，原有制度与现实需求差距逐渐加大，许多规定已经逐渐不能适应新的形势要求，这主要体现在：一是同业竞争加剧，新的业务品种、新的竞争手段不断出现，为适应竞争要求，总行对个人住房信贷制度和操作流程进行了多次调整，调整后的制度与原有制度产生了较大差距；二是全行个人住房贷款风险逐渐暴露，需要通过制度调整有针对性的加强内部控制；三是外部监管机构在对我行实施监管过程中，对我行提出了改进、创新个人住房信贷制度的要求。在新的形势下，个人住房信贷制度的修订工作已经凸显其必要性和迫切性。二、修订
3、制度的主要特点本次修订、印发的个人住房信贷制度包括：中国银行个人住房贷款管理办法、中国银行个人住房按揭楼盘准入操作规程（暂行）、中国银行个人一手住房贷款操作规程、中国银行个人二手住房贷款操作规程、中国银行个人住房贷款基本要素有关规定等。与原有制度相比，修改后的制度具有以下特点：（一）高度重视个人住房贷款风险，通过制度约束促进业务健康发展。通过研究国内外个人住房贷款业务的经验、教训，结合银行近年来业务发展实际，个人住房贷款业务的风险点主要体现在以下方面：借款人购房行为不真实、贷款用途不真实、借款人还款能力不充足、抵押物评估不规范、贷款担保不落实、贷后管理不到位等。本次制度修订工作也主要围绕上述核
4、心风险点展开。为防范借款人购房行为不真实、贷款用途不真实，一是规定了调查面谈制度，调查人员须至少与借款人面谈一次并做好面谈记录，二手房贷款中调查人员原则上应与拟交易房屋所有人、共有权人面谈一次。二是提出了双人调查制度，即对借款人申请贷款超过一定金额或一定笔数的，应由两名调查人员参与贷款调查。三是明确了相关责任，规定调查人员应对借款人购房行为真实性出具调查意见，审查人员应对借款人包括购房行为真实性在内的风险进行整体评价，并提示其应对易发虚假按揭的情形特别关注。四是对购房首付款支付的真实性提出了明确要求，在一手住房贷款中，对开发商出具收据作为借款人购房首付款证明的，应要求开发商提供与首付款对应的银
5、行进账单或要求借款人提供与首付款对应的转账凭证（或汇款凭证）；在二手住房贷款中，由中介机构代管首付款的，中介机构出具的首付款收据应由售房人签字认可，且要求中介机构提供与首付款对应的银行进账单或要求借款人提供与首付款对应的转账凭证（或汇款凭证）。五是要求贷款发放之前必须完成真实交易，一手住房贷款发放前所交易房屋必须完成销售备案登记或抵押（预告）登记，二手住房贷款发放前所交易房屋必须过户至借款人名下。六是明确除总行另有规定外，个人住房贷款期限应在1年以上并实行分期还款，坚决杜绝借用个人住房贷款名义的融资类贷款。七是对贷款资金划转实施严格控制，规定除总行另有规定且借款合同另有约定之外，贷款资金应直接
6、划转至售房人账户，尤其是对二手房贷款资金划转进行了严格限定，明确规定除了一种例外情形外，贷款资金必须直接进入售房人账户。为甄别借款人的真实还款能力，本次制度修订细化了借款人还款能力认定标准，区分工薪人士与个私业主，分别规定了基本收入证明的具体形式。为合理验证基本收入证明的真实性，提出了以还款能力辅助证明进行辅助判断的解决方案。明确了还款能力认定的主要原则，使借款人还款能力认定工作具有了较强的可操作性。为降低抵押物价值高估风险，要求借款人申请一手住房贷款并以所购住房之外的其他住房设定抵押的，或借款人申请二手住房贷款的，均应按规定对抵押物进行价格评估，并明确规定调查人员应对评估价格是否合理出具调查
7、意见，审查人员应对抵押物价格评估报告是否合法、有效，估价结论是否基本合理出具审查意见。考虑到抵押物估价是商业银行信贷业务的基础性工作，本次制度修订未单就个人住房贷款抵押物估价做出专业技术性规定。各行在业务实践中应以建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房20068号）、中国银行信贷业务担保管理办法以及总行其他相关规定为基础加强抵押物估价工作。为有效落实贷款担保，依据中华人民共和国物权法、建设部房屋登记管理办法及其他相关法律、法规、部门规章，针对近年来发现的问题，做出了以下规定：一是针对个人住房贷款保证金管理不规范的问题，
8、明确规定保证人交纳保证金的，应在银行“保证金”会计科目下为保证人设置保证金专户，并在协议中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。二是规定在办妥抵押（预告）登记手续之前发放个人住房贷款的，须在合理期限内办妥抵押（预告）登记手续；一手住房贷款发放时借款人所购住房为期房的，须在住房所有权转移登记之后三个月内申请将抵押预告登记变更为正式的抵押登记，且原则上在一手住房竣工验收之日起两年内办妥抵押登记。三是为了防止银行内外部不法分子利用假权证骗贷，规定抵押（预告）登记申请及他项权利证书领取等工作须由调查人员之外的银行内部员工亲自办理。四是为了加强抵押房屋登记管理工作，规定贷款行应设立专门台账，
9、记载抵押房屋基本情况及权利变动情况。五是规定各行应对本行辖内办理抵押（预告）登记的真实性、合法性、及时性进行检查。为加强贷后管理，防范信贷风险，有效维护客户，总行将对包括个人住房贷款、个人其他消费贷款等在内的个人信贷业务制订统一的贷后管理办法。考虑到制度协调问题，本次修订对贷后管理涉及较少，仅提示个人住房贷款风险分类按照中国银行贷款风险分类管理办法、中国银行贷款风险分类操作规程执行，其他贷后管理工作按照中国银行个人信贷业务基本规程(试行)执行。（二）切实增强规章制度的灵活性和适用性，努力提升个人住房信贷业务的效率和竞争力。在风险防范之外，提升适用性是商业银行规章制度的另一重要目标。在确保信贷安
10、全的前提下，本次制度修订吸收了近年来个人住房信贷业务发展的成功经验，并将这些经验通过制度的形式予以确认，为全行业务有效发展夯实基础。按揭楼盘准入的机理不清、效率低下近年来成为制约我行一手住房贷款发展的瓶颈问题，总行为此专门制订了个人住房按揭楼盘准入操作规程（暂行）。一是尽量简化按揭楼盘准入操作流程，调查、审核均由从事个人住房信贷业务的客户部门发起，直接报有权审批人审批。二是顺应业务实际需要设计了两大类按揭楼盘准入流程，对优质开发商开发的住房楼盘以及总行或一级分行认定的优质住房按揭楼盘，为提高效率，规定可以由总行或一级分行实行整体准入。三是简化运作流程，无论采取何种准入流程，原则上均不经过贷审会
11、审议。四是适当简化准入内容，对尚未竣工验收的期房，规定总行可指定房地产管理规范的地区仅收集并核实预售许可证，不强制要求收集其他四证；对实行整体准入的按揭楼盘，在经营行内部的运作内容予以适当简化。五是规范了按揭楼盘准入信息在信贷管理系统（CMS）中的录入环节，要求制作、上传、使用与按揭楼盘准入信息有关的电子档案。制度能否顺应业务发展的客观需要，除了宏观上要保持政策良好的适用性和适当的前瞻性之外，还应关注微观领域的制度细节。本次制度修订专门制订了中国银行个人住房贷款基本要素有关规定，涉及的内容主要是历年来困扰个人住房信贷业务发展的基础性问题，比如对借款人身份、婚姻状况、还款能力等个人信贷基础性要素
12、，原本缺乏统一标准，因此造成了在贷款调查、审查、审批过程中，不同岗位对同一问题认识的差别较大，既不利于风险防范，也不利于业务发展，中国银行个人住房贷款基本要素有关规定对此类问题做出了较为明确的规定，并且赋予一级分行适当调整的权利，较好地实现了原则性与灵活性的统一。为更好地服务于业务发展，在广泛调研的基础上，本次修订工作对原有制度中一些较为僵化的规定进行了调整。一是考虑到一个按揭楼盘往往存在多家商业银行竞争发放个人住房贷款的实际情况，适当放松了对开发商预售资金的监管(但我行已发放开发贷款的,应依相关规定严格执行);解除了对保证人交纳阶段性担保保证金的强制性要求，适当放松了对是否收取该项保证金及保
13、证金具体数额的限制。二是将衡量借款人还款能力仅依赖于单位出具的收入证明的原有做法，调整为允许借款人提供更加广义的收入证明和辅助还款能力证明，从而有利于准确衡量借款人的真实还款能力。三是为了顺应房贷保险的市场化趋势，从原来的强制财产保险调整为由贷款行与借款人依据自愿平等协商的原则进行确定。四是根据同业的普遍做法，将借款人年龄与贷款期限之和从原来规定的最长不超过65年增加到最长不超过70年。五是根据我行技术实现的可能性，将原来仅有的等额本金、等额本息两种还款方式扩展为等额本金、等额本息、等额递增、等额递减、等比递增、等比递减等六种还款方式，并为今后其他还款方式预留了政策空间；将原来单一的浮动利率贷
14、款扩展为浮动利率贷款、固定利率贷款以及混合利率贷款；将原来单一的按月还款扩展为可以按一个月、三个月或总行规定的其他周期还款。三、其他需要说明的问题根据制度和业务发展需要，本次修订工作还制订、修改了一些协议文本和内部规范性文本。一是以原来的二手房贷款资金划转授权委托书为基础，制订了个人购房贷款资金划转授权委托书。二是为适应业务实际需要，对原来的同意抵押承诺书进行了修订。三是根据新的按揭楼盘准入规定，制订了中国银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表。上述协议文本和内部规范性文本将另行下发。由于经验尚不丰富，精力有限，本次制度修订难免存在疏漏之处。各行在执行过程中发现问题，应及时向总行反映，以便总结经验教训，并对有关制度政策适时调整。
银行个人住房贷款管理办法》及相关制度修订有关问题的说明
