朗庭商务酒店建设项目可研报告

《朗庭商务酒店建设项目可研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《朗庭商务酒店建设项目可研报告（39页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、商务酒店建设项目可行性研究报告 二一四年第 0 页. 商务酒店可行性报告目 录一、前言1-1 项目背景1-2 项目目的1-2.1 整体目标1-2.2 项目契机二、调查篇2-1区域地理环境分析2-2 市场分析2-2.1 调查数据说明2-2.1.1 市场调查方法2-2.1.1.1 流动调查2-2.1.2 问卷调查2-2.1.2.1 酒店需求问卷调查2-2.1.3 调查统计2-2.1.3.1 问卷总数2-2.1.3.2 分卷总数2-2.1.3.3 有效问卷的辨析方法2-2.1.3.4 有效问卷总数2-2.2 调查数据矩阵 2-2.2.1 酒店数据矩阵 2-2.3 调查结果说明2-2.3.1酒店现状2

2、-2.3.2交通现状2-2.3.3自然旅游现状 2-3 SWOT分析2-3.1 S项目优势分析2-3.2 W项目劣势分析2-3.3 O项目机会分析2-3.4 T项目威胁分析2-4 社会经济效益说明三、决策建议3-1 规划内涵3-2 规划决策建议3-2.1 规划方案 3-2.1.1 主楼3-3 前期规划设计说明3-3.1 设计方案甄选和规划3-3.1.1 方案四、执行篇4-1 战略与战术4-1.1 战略沙盘模拟4-1.1.1 六大策略4-1.1.2 说明4-1.2 战术沙盘推演模拟4-1.2.1 整体战术4-1.2.1.1 差异化市场营销4-1.2.1.1.1 地段选择4-1.2.1.1.2 具

3、有前瞻性4-1.2.1.1.3 寻求市场空白点4-1.2.1.1.4 有效挖掘客户营销渠道4-1.2.1.1.5 创新客户成本控制4-1.2.1.2 创新客户营销手法 4-2 执行步骤4-2.1 经营规划4-2.1.1 酒店配置4-2.2 推广规划4-2.2.1 整体品牌包装 新视觉VI系统4-2.2.2 整体推广 广告推广策略 广告推广目标 项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点4-2.3 进度4-2.4 预算4-2.4.1 项目资金投入情况分析4-2.4.1.1 土地费用4-2.4.1.2 工程造价4-2.4.1.9 其他费用4-2.4.2 可选择的筹资策略4-2.4.2.1 公司自筹资金

4、4-2.4.2.2 银行贷款筹资4-3 投资回报预测4-3.1 酒店4-3.1.1 客房收入4-3.1.2 营业总收入4-3.1.3 成本4-3.1.3.1 物料成本4-3.1.3.2 人工成本4-3.1.3.3 水电费4-3.1.3.4 总成本4-3.1.4 营业税4-3.1.5 银行利息4-3.1.6 利润4-3.4 银行利息4-3.5 投资总成本4-3.6 年净利润4.3.7 回收周期五、结束篇第 2 页2021-9-29 1-1项目背景商贸集团自成立后，自治县商务酒店有限公司秉承集团以酒店业为主业的多元化发展思路,兼顾高中低端市场，打造精品高端通泰五星级酒店，加强管理现有四星级大厦，扩

5、大市场份额以四星标准建设的快捷商务酒店占领区县。为重新打造快捷商务酒店品牌，提升品牌价值。我公司决定将在（原峨岭镇），大道与政府街交叉路口建设两家快捷商务酒店,酒店将建成市及张长途汽车站广场地段的标志性建筑。为此我们经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测，编制本报告，敬请审批。1-2项目目的1-2.1 整体目标 秉承集团整体规划，发展酒店主业，强化自身优势。 配合 的经济旅游开发，打造-商务酒店品牌，给投资者带来丰厚的回报。 整合-优势资源，领跑-商务酒店市场。 通过对新建筑合理的规划以及适当的经营措施，能够争取较好的市场效益。1-2.2 项目契机 -及-县发展规划、旅游开发。 土

6、家族苗族自治县位于贵州省东北部、铜仁市西部，地处武陵山脉主峰、佛教名山、国家级自然保护区-梵净山西麓,全县总面积1969平方公里，辖17个乡镇，总人口43.76万人。1986年经国务院批准撤销县，以原有建制设立土家族苗族自治县。1992年被国务院列为内陆对外开放县，1998年被贵州省委、省政府划定为革命老区,是全国法制宣传教育先进县，全省社会治安综合治理模范县，省级文明县城，有“中国书法之乡”、“中国名茶之乡”，“中国长寿之乡”，“中国蔡氏古法造纸艺术之乡”等美誉。 东距铜仁凤凰机场135公里，西距省会贵阳324公里，北距重庆秀山火车站100公里，距渝怀铁路孟溪火车站80公里。是国家西部大开发

7、和实施武陵山片区区域发展与扶贫攻坚试点的核心区域，是贵州省重点打造黔中经济区的重要支点和连接成渝经济圈的桥头堡。303、304省道穿境而过，是铜仁市西五县的交通枢纽中心，国家级重点工程杭瑞高速公路穿城而过，方便快捷的交通格局已逐步形成。人杰地灵，民族风情浓厚，世居着土家、苗、汉等民族，各民族在共同的历史长河中创造出了灿烂、独特的民族文化。土家长号亢奋、激越，傩戏古朴、神秘，土家花灯洒脱、俚趣，浓浓的民族风情令人如痴如醉，流连忘返；书法底蕴丰厚，有“书法之乡”的美誉，以题写“颐和园”匾额而名扬海内外的严寅亮先生就是其杰出代表之一；孕育了国务委员戴秉国、美籍太空博士吴学超等一批仁人志士的。彰显着千

8、百年来凝聚的物华天宝、人杰地灵和博大精深。属亚热带温暖湿润季风气候，年均气温16.8，年降雨量1100mm左右，环境优美，气候宜人，土地肥沃，物产富饶。全县森林覆盖率达50%，境内有珙桐、银杏、红豆杉等国家一级重点保护植物，有黔金丝猴、穿山甲、大鲵等30余种国家一、二类重点保护动物。全县矿产资源种类多样，有锰、硅、镁、花岗石、玉带石、煤、硫铁矿、重晶石等50余种，其中花岗石、紫袍玉等产品蜚声全国，炼镁白云岩矿、硅石矿储量超过千万吨。全县河流总长223公里，年径流量12.5亿立方米，水能蕴藏量6万千瓦，已建成甘金桥、坨寨、阳坝等水电站10余座，电力支撑有保障。有地下热水泉10余处，其中凯望温泉有

9、“中国珍贵矿泉水”之称。主要经济林木有梵净山绿茶、天麻、杜仲、银杏、黄柏、柑桔等，其中梵净山绿茶多次荣获国家级金奖，“梵净山翠峰茶”获国家地理标志保护。文化旅游资源丰富多彩，位于县城东部的梵净山，1986被国务院划定为国家级自然保护区，是世界“人与生物圈”保护区网成员，是闻名遐尔的五大佛教名山之一，以梵净山佛教文化为主体的民族文化、红色文化、书法文化开发潜力巨大。 自国家实施西部大开发战略以来，全县各族干部群众抢抓机遇、开拓进取，经济社会发展取得较好成绩。以水利、电力、交通为代表的基础设施明显改善，农业产业化迈出新步伐，工业经济取得新突破，城镇建设和管理水平迈上新台阶，旅游推介和招商引资取得新

10、进展，扶贫开发工作取得新成效，人民群众的权益得到切实保障，城乡居民收入稳定增长，各项社会事业全面进步。全县经济社会呈现出快速发展、后劲增强、民生改善、社会和谐的良好局面。调 查 篇2-1 项目区域地理环境介绍我县属云贵高原向湘西丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带的黔东低山丘陵区和黔东北中山峡谷之间，武陵山脉主峰梵净山位于其东部，形成东高西低，东南向北西倾斜地形地貌。境内最高峰为梵净山的耸凸点，海拔2493.8m，西部与思南、德江交界处的龙门口为最低点，海拔377.7m，相对高差2116.1m，高低点直距46.12km。境内地形可分为中高山及中山、中低山、低山地形，地貌类型有溶蚀、侵蚀和河谷冲刷堆积地

11、貌，岩溶地貌（喀斯特地貌）是我县主要的地貌，分布范围广，除东南部的梵净山外，其余地区的大部分属于此类型。东部梵净山地区，平均海拔大于1600m，地形切割强烈、相对高差大、坡度较陡，为中高山地形，以锓蚀地貌为主；中东部梵净山前缘地带海拔1000-1600m，坡度陡缓不等，为低中山地形，以岩溶地貌、河流冲刷堆积地貌和侵蚀地貌为主；中部、西南部、南部地带海拔800-1000m为中低山地形，以岩溶地貌、侵蚀地貌和河流冲刷地貌为主；境内海拔在700-800m一带，相对高差200-300m，坡度较小，为低山地形。在山地地形的河谷地带，经河水的常年冲刷，形成了一些相对较平的河谷冲刷堆积地貌，但面积不大。境内

12、河流属长江流域乌江水系。主要河流有河、车家河、乐茂江河、洋溪河、江源沟河等，地表河网较密。多数河流上游陡，中游平缓，下游较陡，河谷深切，水流湍急。分别由西向东、由南向北，由南东向北西流入乌江。植被情况:地带性原生植被为中亚热带湿润常绿阔叶林，全县森林植被有天然林和人工林两种类型，分为亚热带常绿阔叶林、次生针阔混交林、次生常绿针叶林、人工针叶林和人工阔叶林等。2-2市场分析2-2.1 调查数据说明2-2.1.1 市场调查方法2-2.1.1.1 流动调查对于商铺及部分酒店的调查，采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。2-2.1.2 问卷调查2-2.1.2.1 酒店需求问卷问卷涉及如下内容：1

13、、受访者性别；2、来自哪里；3、职业；4、年龄；5、到-的目的；6、到-的次数；7、通常外出住什么酒店；8、选择酒店的原因；9、关于酒店提供宽带功能；10、入住酒店的目的；11、出差住宿的问题；12、入住的酒店位置；13、车站附近建几星级的酒店比较合适；14、车站附近适合建的酒店楼高；15、酒店应该具备的功能；16、酒店应该具备的配套设施。2-2.1.3 调查统计2-2.1.3.1. 问卷总数本次问卷调查合计调查了共2000份，有效问卷共1677份，有效比为83.58%。2-2.1.3.2. 分卷总数调查问卷分卷情况如下：市调类型问卷数量有效数量有效比酒店2000167783.85%2-2.1

14、.3.3有效问卷辨析方法本次问卷调查总共调查2000份问卷，调查过程中，调查组根据现场的情况，进行了如下问卷有效性分析。A、 问卷卷面分析，调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立的问卷，共276份B、 抽查分析，经过A的分析，检出其中的无效问卷后，统计调查人员的无效问卷比率，按照比率大抽查率高的原则按10-20%不等的几率进行了电话抽查。其中，抽查出 49份无效问卷。2-2.1.3.4. 有效问卷总数本次调查经过筛选，共获得有效问卷1667份，有效率为83.85%，高于要求最低60%有效率的市调标准，因此本次市调为有效市调。2-2.2 调查数据矩阵略2-2.3 调查结果说明2-2.3.

15、1-及-县酒店现状 随着-经济的发展，一是旅游业的蓬勃发展越来越多的季节性旅游客人进入-地区，二是商务客户在-停留洽谈业务。特别是北京至-的城际铁路即将修通和机场的开工建设必将加速-的经济建设步伐，加快融入北京经济圈。 随着我国的经济发展，更多的经济活动在各个城市间展开，这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。办公、旅游、探亲、外派见学、投资考察的人员越来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。于是经济型快捷商务酒店走到了大家面前，拥有经济、快捷特性的各式连锁酒店进入了-地区市场。例如：如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒

16、店。县的高档酒店为数不多，准四星的酒店仅一家，其它高档次的宾馆也较少，但-的酒店经营有一个特色，就是服务越上档次生意越好，除了是找休息场所，还有很多客人入住酒店是为了休闲娱乐。从我们所做的市场调查来看，希望能在车站附近入住商务酒店的外地被访者有较高的比例，53%的被访者认为在车站附近建快捷商务酒店合适，34%的被访者认为建四星合适；被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、交通和档次因素，旅游人群希望快捷酒店能够提供停车场服务。所以我们投资建设的商务酒店，不但客房配套实施齐全还要配以多种服务功能和娱乐休闲设施。要选址在南来北往之交通要道，自驾车来张旅游休闲必经之路上。要选择在车站附近，周围

17、有大型市场，人流量相对较多地区。这样酒店不愁没有消费倾向的客户群，经营前景十分广阔。2-2.3.2 -及县交通状况 东距铜仁凤凰机场135公里，西距省会贵阳324公里，北距重庆秀山火车站100公里，距渝怀铁路孟溪火车站80公里。是国家西部大开发和实施武陵山片区区域发展与扶贫攻坚试点的核心区域，是贵州省重点打造黔中经济区的重要支点和连接成渝经济圈的桥头堡。303、304省道穿境而过，是铜仁市西五县的交通枢纽中心，国家级重点工程杭瑞高速公路穿城而过，方便快捷的交通格局已逐步形成。 2-2.3.3 -及-县自然旅游资源状况是中国书法之乡、中国名茶之乡、中国长寿之乡等诸多国字号美誉，有着武陵之巅、土家

18、之源；梵天净土、书法；人间仙境、世外桃源之称。正在有力推进全国文明县城、国家卫生县城、中国优秀旅游目的地城市和国家园林城市创建工作。境内的梵净山区距今达1014亿年，被认为是我国黄河以南最古老的台地。在漫长地质历史时期多次地壳构造运动的作用下，形成了当今梵净山体的独特构造景观：山峰突兀陡绝、断崖高耸，沟谷幽深，跌水瀑布发育。原始生态保存完好。保存了距今7000万年至200万年前第三纪、第四纪的古老动植物种类及丰富的生物资源，是世界上少有的亚热带较完整的生态系统区。并在地形、气候的影响下，自然生态呈现出较明显的垂直带状格局：低山常绿阔叶林和暖性针叶林带（海拔1300米以下），中山常绿，落叶阔叶混

19、交林和温性针阔混交林带 （海拔13002200米），含寒温性针叶树的针阔混交林和亚高山灌丛草甸带（22002572米）。珍稀动植物种类繁多。据不完全统计，属国家重点保护的珍稀兽类有黔金丝猴、华南虎等11种，约占贵州全省总数的68%；属国家重点保护的珍稀植物有珙桐（中国鸽子花），梵净山冷杉等17种，约占贵州全省总数的43%。还有国家重点保护的珍禽，如鸳鸯、红腹角雉等多种，以及两栖、爬虫类，如大鲵（娃娃鱼）、五步蛇等繁多品种。自然景观神奇怪异。主要体现在山韵、水趣、花姿、云态、光彩、石观等方面：梵净山“高耸数千仞，绵延八百里”，兼具“黄山之奇、峨嵋之秀、华山之险、泰山之雄”，是其山韵的精华所在。民

20、谣“梵净山出奇、九十九道溪，谁人能识破，银子动撮箕”。道出了梵净山山之魅力，水之奇趣。梵净山杜鹃，有百里杜鹃花之冠，四季皆有开放，各种花形，各种颜色，争妍斗艳，故“梵净山似锦，杜鹃花好似锦上之花”。逢山雨之际，水气蒸发，便呈现出茫茫云海，时聚时散，景象万千，特别是日出，日落之时，更是霞光万道，紫气千重(“红云金顶”因此得名）。当春雨之交，雨过天晴，金顶一带还会巧遇“梵净佛光”，即面对云雾，背负太阳、就可能在前出现一个五彩斑谰的巨大光环，你的身影在其中，身动影动，身静影静，约三分钟左右而散，这可谓云态，光彩之诡异。金顶周围的岩石，千姿百态，据其形态，有“太子石”、“蘑菇石”、“龙头石”、“鹰嘴石

21、”、“万卷书”、“晒经台”、“将军头”等数十处。特别新金顶别具一格的奇异形态（似饭甑，表阳刚），整个金顶形态逼真的睡佛状形成了一个石之大观园。2-3 SWOT分析2-3.1 S项目优势项目地处城市交通主干道，升值潜力巨大。-相对稳定的快捷酒店发展趋势-酒店管理公司有丰富酒店管理经验新开发酒店项目有现成的酒店管理人员依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒店快依托-大厦，新项目有一定客户群资源2-3.2 W项目劣势新酒店品牌忠实度不高、附加值低开业时间晚于其他快捷酒店+外阜会员群锁定困难人员工资上涨、原材料价格上涨2-3.3 O项目机会 市政府对加强旅游接待服务产业的发展规划。 本地区经济的快速发展

22、，将吸引更多目标客户。 快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式 -全年冬夏都有旅游项目，客源相对稳定 区县还未成为其他品牌发展的目标区域 全国性快捷酒店品牌广告投放相对较弱 -其他快捷酒店停车位置少 多数小旅店受经营影响，并购机会增加 -本市的快捷品牌还未形成2-3.4 T项目威胁 本地区已出现同类竞争者。 全国快捷酒店品牌多数已进驻-，竞争压力不断加大 市内个人快捷酒店对价格下压很大 快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销2-4 社会经济效益 -快捷商务酒店品牌建设，将为-旅游接待能力提升做出自己的贡献。 -快捷商务酒店的建成将大大提升-城市商业基础设施的档次、水准。 -商务酒店高

23、品味设计，必将成为项目所在地区的标志性建筑，增添了城市风景。 给人们提供了更好休闲娱乐的去处，带动消费增长，促进地区经济繁荣。 -商务酒店项目的成功运营，一定会为项目所在地区增加更多就业职位。第 37 页决策建议篇3-1 规划内涵-快捷商务酒店现有两家地址，店地面积约6600M2，快捷商务酒店占地面积面积6000M2，根据建设要求和商业利用价值，我们将新的规划先初步定位为具备酒店、餐饮、娱乐休闲、和停车场等多功能高水准的综合性高层建筑。3-2 规划决策建议3-2.1 楼层规划方案3-2.1.1 主楼宾馆大堂、商务中心、后台办公室、洗手间、棋牌室、大小会议室、客房。按照四星酒店标准客房，店标准间

24、150间，店按四星级标准建设客房140间。3-3 前期规划设计说明3-3.1设计方案甄选和楼层规划-酒店管理公司将委托北京长迪建筑装饰工程有限公司对两家快捷商务酒店整体改造方案进行设计，设计者对商务酒店所在的区域位置进行了充分的分析和理解，既注重使建筑融入城市文化之中，与周围环境和谐一体；又注重在城市环境中彰显建筑的个性；同时关注商业价值和经济效益。希望能营造出形象突出优雅，同时富于古典和现代精神，文化气息浓郁，籍此使酒店的商业效益得到完全开发，使此地域整体形象得以提升，成为区域内标志建筑，为城市形象增添一道新风景。设计者为我们设计了整套方案以供参考。3-3.1.1 方案项目（峨岭镇）商务酒店

25、，地处新市区中心地带，酒店拥有客房160间，设有会议厅、自助早餐厅。房间内配备有线电视、免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。酒店温馨舒适，为您解除旅途的辛劳。团体及会员客户还可享受到优惠待遇。-项目在张库大道和市府路交叉路口，是进入县城和去各旅游景点的必经之路。酒店主楼高6层，拥有客房140间，设有会议厅、自助早餐厅，房间内配备有线电视、免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。商务酒店配套设施功能完善，为方便来自驾旅游者停车，酒店外部设有停车场。设计理念是现代建筑的简洁和传统建筑物的精致巧妙融合，高技术与现代材料的运用进一步增强了建筑物的表现力：流畅的铝板与剔透的弧形幕墙表现得淋漓尽致

26、，玻璃幕墙外包裹的钢架彰显了建筑个性。低部立面铝板分格、玻璃幕墙与实墙面的穿插对比，带来了强烈的视觉对比和阴影变化。整组建筑物一气呵成，建筑语言完整统一，增强了建筑物的标志性与独创性。执 行 篇4-1 战略与战术4-1.1 战略沙盘模拟4-1.1.1 六大策略 整体整合 方案优选 特色出位 错位经营 强调区域特性 集团化管理4-1.1.2 说明-地区的酒店目前还不注重推广和营销，很多酒店资料极其简陋，更谈不上策划和包装，酒店运营商几乎没有战略，没有系统的推广计划，反过来我们的宣传更容易突出。酒店产业的六大优势人气旺。酒店规模大，则人气旺盛，商业氛围浓厚。旅游资源强。随着旅游规模扩大，则市政配套

27、齐全，巨大的人流量，顺畅的交通，良好的商业氛围一应俱全，经营起来得心应手，财源滚滚。管理好。由-酒店管理公司，统一规划，统一管理，提供的服务周到、齐全，前景广阔。规划好。在规划上有-酒店管理公司统一安排，规划、建设、定位等十分明确，不会出现子公司酒店各自为阵、画地为牢的混乱局面。品牌好，潜力大。-集团规模大，自有品牌突出，形成“马太效应”。一方面在销售上能克服小酒店“势单力薄”的弱点，另一方面较易加强管理。当然，规模太大，也会有一定的销售压力，但它对商旅性客源的吸引力显然更大。经营成本降低。-酒店管理公司规模大，在商务酒店项目开发、酒店管理等方面均可取得规模化效益，从而降低成本和经营的负担，避

28、免酒店管理等费用过高的弊端。4-1.2 战术沙盘模拟4-1.2.1 整体战术4-1.2.1.1 手法1：差异化市场营销酒店差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响酒店业成功的因素很多，如区域经济、客户群、旅游规模、商务繁荣程度及其影响力，酒店所处区域环境，竞争对手实力与策略等。4-1.2.1.1.1 地段选择所在地段位置是否有发展前景；周边有良好客户群；交通是否便利；是否在旅游线路必经之路上；具备较好基础配套设施。4-1.2.1.1.

29、2 具有前瞻性市政规划、道路规划、道路的扩建、改建延伸，道路延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能成为热点，此类热点地区能形成商务氛围，带动一定客户群。4-1.2.1.1.3 寻求市场空白点酒店业开发也要针对该项目所在地的政治、经济、旅游、文化、消费水平及结构，类似酒店的竞争状况等商业环境作出详细的分析和论证。寻求市场细分后空白点、切入点。4-1.2.1.1.4 有效挖掘客户营销渠道酒店客户营销传播的主要渠道是大家的口碑，按传播理论，每个人大约可以影响250人，按照客户营销理念也可以采用电视、报纸广告作为客户营销传播媒介。4-1.2.1.1.5 创新客户成本控

30、制酒店采用客户营销可以降低广告费用50%-80%。酒店对客户必须有所选择，选择最能够发挥自己的专长的客户作为重点服务对象。4-1.2.1.2 手法二： 品牌营销策略在当前激烈的酒店业竞争市场，酒店产品的竞争已逐渐演变成酒店品牌之争了。品牌是酒店竞争力的重要体现，谁拥有更知名的酒店品牌，谁就能更快地抓住消费者的视线，形成“眼球经济”，抢占更大的省内外酒店市场。因此，树立知名的酒店品牌是当前众多酒店企业所竞相追逐的目标，酒店品牌营销的重要性更是不可忽视。三大关注要点品牌是酒店的象征，不仅代表着酒店产品和酒店本身，更体现着酒店顾客的利益。因此，在进行酒店品牌营销时，应关注酒店企业、酒店产品和顾客需求

31、三大要点。企业本身酒店品牌是酒店企业的代名词，酒店的经营属性、类别和风格等都是酒店品牌制定的依据，酒店企业本身的发展历史、经营战略、企业文化、团队气氛、行为准则等都深深影响着广大顾客对酒店的整体形象的感知，更与酒店品牌价值息息相关。因此，在进行酒店品牌营销的时候，必须结合酒店本身的特点，从企业的角度出发，使酒店企业的形象、酒店未来的发展战略等都与酒店品牌的营销推广相吻合。酒店产品酒店产品的特征是制定酒店品牌营销策略的重要依据，优秀的酒店产品和服务也是酒店品牌得以生存和发展的重要保障。当前世界著名的酒店集团纷纷在全球范围内实施多品牌经营策略，品牌创立的依据就是酒店集团所经营的不同产品特色，人们甚

32、至通过品牌来识别酒店的产品和服务。另外，酒店品牌的价值要通过酒店产品和服务体现，优质的酒店服务产品是提升顾客价值的重要途径，酒店品牌营销的最终目的是吸引新顾客、留住老顾客。因此，酒店产品是酒店品牌营销关注要点之一。酒店品牌的营销推广要加强与顾客的联络，应通过分析消费市场的特点，根据顾客的消费心理偏好和消费行为特征来制定酒店的品牌营销战略。市场需求和顾客偏好是进行酒店品牌营销的着力点，酒店企业在进行品牌营销时，必须时时关注市场动态，掌握顾客需求，并通过积极的品牌营销策略来引导市场需求，创造顾客需求，从而为酒店赢得更多顾客。4-2 执行步骤4-2.1经营规划快捷酒店设计建设经营虽然说现在快捷酒店装

33、修已经逐渐的成熟起来，但是快捷酒店设计还是呈现出一定的误区，这些会阻碍着快捷酒店的正常健康的发展。快捷酒店装修规划不合理，功能与规划的匹配，比如说大堂缺卫生间、贵重物品保管、行李寄存等。快捷酒店装修设计与社会需求脱节。有些投资者仅凭自己对酒店的一些感性认识，就直接投资建新酒店，没有先完成市场调研、酒店选址、酒店定位、酒店规模档次确定、项目可行性分析等工作。也没有设计单位介入到酒店筹建的初期阶段，这是极度不科学的。快捷酒店装修设计复制严重，没有亮点。我们说这是一个个性十足的时代，没有个性就没有市场。酒店装修设计在不断的发展之中也变得更加细分，面对不同的群体及不同的地域的不同消费习惯及不同的消费能

34、力，要对酒店制定出不同的差异化方案，要确定酒店在本地的市场环境下及当地的文化背景下要能够健康有序的发展。快捷酒店装修对客房不够重视。客房是酒店创造效益的主要部分，酒店客房设计不是一件容易的事，其设计要最大限度体现到对客人的关怀，因为客人对客房的要求远比对大堂、餐厅的要求更细。客房设计不好、不精、不方便，不仅对客人不好，也会降低酒店的档次。快捷酒店装修缺少地区性文化的支撑，竞争力不强。民族的就是世界的，我们想要走出去就要能够赢得本地市场，这就要求酒店设计师在设计之初，要更加注重项目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、历史文脉，以便准确、合理地定位好酒店的文化内涵，让酒店具有深厚的文化底蕴和无

35、穷的魅力，给客人带来不仅生理上，还有情绪上，甚至心灵上的享受。 快捷酒店装修设计是一个全面的营造过程，我们只有将那种舒适的享受融入进来，才能给人一种吸引，进而获得市场创造价值。4-2.1.1 酒店配置 组织机构-快捷商务宾馆实行总经理负责制。机构设有5个部门，即：前厅部、客房部、保安部、早餐会议部、综合办公室。职级分别为：总经理、部门经理、主管、领班。 人员配备本着精简部门，提高效率，降低成本的原则，商务酒店暂时按40-45人配备，人员安排如下： 一、 商务宾馆设总经理1人，负责宾馆全面经营管理工作，直接管理财务出纳员、物品采购员、库房管理员的工作。二、 前厅部： 1.前厅部经理1人，负责前厅

36、范围内的工作并兼一级质检。 2.前厅部每班设接待登记员1人、收银员1人、收银员兼客服中心文员，三班倒共6人、保洁2人，共计9人。三、 客房部： 1.客房部经理1人，负责客房部范围内的工作兼二级质检。2.服务员三班倒，早班服务员每层楼2人，每2层设专职领班1人，中班服务员2人，领班1人，夜班服务员2人，布草员1人。 客房部共计16人。四、保安部：根据停车场规模的情况，设保安部经理（或主管）一人，兼管消防安全防范工作及设施。设早班保安员1人，中班保安员1人，夜班保安员2人，共计5人。五、早餐会议部：由宾馆总经理直接管理：1.设早餐服务员3人，菜品、面食、餐厅各1人；负责早餐服务与会议服务。2、厨房

37、3人，热菜、凉菜、面案各1人，负责早餐制作和职工餐的制作。3.早餐会议部共计6人 六、综合办公室： 1.综合办公室主任1人，负责酒店日常事务，会议安排及接待，对外事宜，兼一级质检，职工宿舍、食堂、浴室管理。2、设维修工1人（负责普通的电工、木工、管工维修），电脑、电视、电话、空调等电子器件及其他设备由大厦调人维修。3. 设财务出纳员1人，负责财务核算，银行业务，报税业务和对集团财务部门的各类业务。4、设采购员1人，负责餐饮和其它部门的物品采购，常用物品由酒店管理公司安排统一配送。5、设库管员1人，负责宾馆所有物品的出入库工作。6、 综合办公室共计5人。4.2.2 推广规划 4-2.2.1 整体

38、品牌包装新视觉VI系统 由-集团企划部统一设计全新的VI系统，对-快捷商务酒店的VI系统进行有效的整合，统一的管理，促进-商务快捷酒店能更快让客户群体认知并快速发展创造效益。 4-2.2.2 整体推广 广告推广策略1广告推广和酒店先期营业同步执行，集团公司企划部将进行全程广告策划及监督，即推出整体形象，又突出酒店的独特部分，相互补充，互为联动。第一步：新闻稿件形式炒作，通过新酒店开业及活动为酒店项目经营优势造势。第二步：举行各类公关活动，推广项目，以各类承办活动营销作配合，全面展开酒店经营工作。第三步：广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广，促进酒店获得成功。广告推广目标广告推广以政府接

39、待、旅游接待为主。 通过品牌形象 强化快捷商务酒店规划经营优势宣传 加强酒店服务管理推出特色服务 全面推广自身品牌成功运营方式 -快捷商务酒店项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点推广阶段分为第一、第二、第三和第四阶段。第一阶段为-商务快捷酒店项目认知阶段，推广主题：主要是政策、交通、旅游、规划、设计、经营。第二阶段为-快捷商务酒店项目公开宣传阶段，在建立酒店项目即将开业形象后，逐步加强宣传客房、餐饮，娱乐休闲经营优势与优势服务项目推广。第三阶段广告铺开及人员招聘宣传阶段，客户消费群对酒店将开业项目已深入认识，通过媒体及户外广告宣传大量招聘管理层和员工，是酒店品牌形象推广的重要组成部分。第四阶

40、段为试营业开业阶段，试营业达到50%以上的入住率，让客人体验我们酒店的品牌服务，为正式营业打造良好基础。正式开业运营，举办开业庆典活动，提升酒店知名度。A、以“-特色服务”带出酒店项目优势，吸引市场注意。B、以-酒店管理公司运营管理，打造-商务酒店新服务理念。C、以-品牌客户优势带动新商务酒店良好运营。D、-快捷商务酒店项目运用“地段+人流+经营模式”酒店致胜元素，我们经营商务酒店，而且创造财富。4-2.3 进度预期前期工作完成后，立即开始报批和内部装修，调配人员，工程预计完工12个月，完工交付使用。4-2.4预算4-2.4.1 项目资金投入情况分析4-2.4.1.1 土地费用-酒店管理公司开

41、发项目，-快捷商务酒店土地费用2000万，-快捷商务酒店土地费用1220万，现已产权购买交割完毕，4-2.4.1.2 工程造价 快捷商务酒店： 2000 万元 4-2.4.1.9 其它费用其中包括不可预见费用（5%）共 1500万 元总计投资：2000万元需要说明的是，在预计-快捷商务酒店改项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。4-2.4.2 可选择的筹资策略4-2.4.2.1 公司自筹资金4-2.4.2.2 银行贷款筹资4-3 投资回报预测4-3.1 酒店4-3.1.1客房收入 店：酒店客房有标准间160间，按照以下标准概算：标准间 200.00元/

42、日入住率 80%客房年收入=标准间日价格标准间数80%365=16020080%365=3200080%365=9344000店客房年收入 9,344,000.00 店：酒店客房有标准间140间，按照以下标准概算：标准间 180.00元/日入住率 70%客房年收入=标准间日价格标准间数70%365=14018070%365=2520070%365=6438600店客房年收入 6,438,600.00 4-3.1.2 酒店营业总收入店客房年收入 9,344,000.00 店客房年收入 6,438,600.00 合计 15，782，600.004-3.1.3 成本酒店的成本主要由物料成本、人工成本

43、和水电费构成。4-3.1.3.1物料成本店：客房费用=（早餐+客房低值易耗品）客房数365=（20+10）160365=1752000低值易耗品=低值易耗/月12=500012=60000 布草费用=布草/月12 =1000012 =120000维修费用=维修费用/月12 =200012 =24000取暖费用=取暖费用/月采暖期 =200006 =120000 员工餐费用=员工餐/日员工数365 =640365 =87600广告公关费用=广告公关/月12 =200012 =24000其它费用=其它费用/月12 =100012 =12000客房费用 1752000低值易耗品 60000 布草费用

44、 120000维修费用 24000取暖费用 120000员工餐费 87600 广告公关费用 24000其它费用 12000店物料成本 2,119,600.00店：客房费用=（早餐+客房低值易耗品）客房数365=（20+10）140365=1533000低值易耗品=低值易耗/月12=500012=60000 布草费用=布草/月12 =1000012 =120000维修费用=维修费用/月12 =200012 =24000取暖费用=取暖费用/月采暖期 =200006 =120000 员工餐费用=员工餐/日员工数365 =643365 =94170广告公关费用=广告公关/月12 =200012 =24

45、000其它费用=其它费用/月12 =100012 =12000客房费用 1533000低值易耗品 60000 布草费用 120000维修费用 24000取暖费用 120000员工餐费 94170 广告公关费用 24000其它费用 12000店物料成本 1,987,170.00物料总成本：店物料成本 2,119,600.00店物料成本 1,987,170.00物料总成本 4,106,770.004-3.1.3.2 人工成本店人工成本按照40名员工数数及员工平均工资计算，员工平均工资按1500元/月计算，计算公式如下： 人工成本=员工数员工平均工资12=40150012= 120,000 店人工成

46、本 720,000.00店人工成本按照43名员工数数及员工平均工资计算，员工平均工资按1400元/月计算，计算公式如下： 人工成本=员工数员工平均工资12=43140012= 60,200 店人工成本 722,400.00人工总成本：店人工成本 720,000.00 店人工成本 722,400.00 合计 1，442，400.004-3.1.3.3 水电费店：水电费（元/月）水 5,000.00电 5,000.00年水电费=(水电)12个月=(5,0005,000)12=100,000 店水电费 100,000.00店：水电费（元/月）水 5,000.00电 5,000.00年水电费=(水电)

47、12个月=(5,0005,000)12=100,000 店水电费 100,000.00 水电总成本：店水电费 100,000.00 店水电费 100,000.00 合计 200，000.004-3.1.3.4 酒店总成本 物料成本 4,106,770.00 人工成本 1,442,400.00 水电费 200,000.00酒店总成本 5,749,170.004-3.1.4 营业税营业收入的6% 4-3.1.5 银行利息银行贷款2800万计算按利息是0.8%计算 4-3.1.6 利润 计算方式=酒店总收入-总成本-营业税-银行利息4-3.7 投资总成本项目所需投资总额约2000万元，4-3.8 回收周期回收周期 5年（注：我公司在设计该收入时，忽略了三个部分的收入，主要是地产升值带来的利润部分，一个是工程在建期间围墙广告收入，另一个是工程投入使用后外墙广告及楼顶广告收入。由于工程地处车站，这两部分广告收入均相当可观） 酒店管理公司快捷商务酒店项目是具有良好宏观经济和产业优良背景的，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为张家口地区新兴的拥有现代化管理体系的快捷商务酒店品牌，为当地带来巨大的社会效益和经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。