广州花都泰湖山庄项目策划方案

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1、广州“泰湖山庄”项目策划案泰湖山庄项目策划案1广州“泰湖山庄”项目策划案目 录前 言第一部分：花都区宏观经济发展分析一、 花都区宏观经济分析二、 花都区经济发展状况三、 花都区经济发展趋势第二部分：广州市房地产发展现状与趋势分析一、 广州市房地产市场发展现状与趋势分析二、 花都区房地产市场发展现状与趋势分析三、 花都区在广州市城市总体规划中的地位四、 花都区的利好政策将有效地推进房地产的建设五、 花都区未来城市规划发展分析第三部分：项目地块分析一、项目地理位置二、项目交通优、劣势分析三、项目周边配套设施四、项目周边环境分析五、项目地块优势、劣势、机会、威胁（SWOT）分析六、小结第四部分：竞争

2、对手分析一、竞争对手分析二、小结第五部分：项目定位分析一、目标客户群定位建议二、产品定位建议三、价格定位建议第六部分：营销方案一、营销策略二、推广思路三、开发商配合四、代理商工作五、包装建议前 言 房地产项目营销策划是通过对项目环境的综合考虑和市场调研分析，以项目既有条件为基础，针对当前的经济环境、当地房地产市场的供求状况、当地房地产市场的容量、项目所在区域同类项目的现状及目标客户群进行调研与分析，再结合项目的SWOT分析，以独特的概念设计为核心，运用各种策略手段对房地产开发项目进行创造性的市场营销策划行为。 第一部分：花都宏观经济分析一、花都区宏观经济分析花都区基本概况地理位置：花都区位于广

3、东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳，是广州的北大门，南北交通要道,素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。行政管辖区：花都区下辖新华、花侨、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、雅瑶十一个镇。距广州中心城区仅22公里，总人口72万，城区人口约为22.38万。花都是侨乡，有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。 交通系统：花都区既是珠江三角洲交通交汇之地，也是沟通珠三角与内地的桥梁和枢纽，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，是105、106、107三条国道和机场高速、广清高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。京广铁路线

4、穿境而过，广州火车北站就位于花都。未来广州还将兴建2条城市地铁线和1条轻轨连接市区与花都，大大地缩短了花都与广州市区的实际距离。 中国最现代化的航空枢纽港广州新白云国际机场也座落在花都，将于2004年6月底正式启用，首期客运量为每年2500万人次，货运量为每年120万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和每年300万吨货运。花都港可直航澳港，年吞吐量150万吨。 从某种程度上，由于地铁、轻轨及机场的建成，花都将建成陆、空快速交通网络。并由此升级为广州重要的交通枢纽。花都区高等级公路之密集，水、路、铁、空交通之齐备，在全国是屈指可数的。 随着交通系统的不断完善，花都区将逐渐成为广州以交通为核心

5、的新中心，很大程度上将会带动花都区房地产业的快速发展。 城市的未来功能规划与分区：花都区是广州市的工业发展区和重要交通枢纽。到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。 二、花都区经济发展现状1、花都区经济发展迅猛 近几年，花都的社会经济迅猛发展。尤其是2003年，花都区有三项重要的指标在广州地区名列前茅。 一是地方财政收入增长幅度排名第一，去年税收总收入达到了41亿元

6、，比上年增长43.5%，其中海关税14亿元，地方财政收入首次突破10亿元大关，达到10.52亿元，增长58.1%； 二是实际利用外资增长排名第一，去年实际利用外资2.02亿美元，比上年增长66.8%； 三是据权威机构调查显示，市民对花都区社会治安好转的认可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。 此外，花都的进出口贸易也更加活跃，进出口货运量约82万吨，增长8.27%；进出口货物总值13亿美元，增长28.52%。地区的综合实力明显增强。2、2002年2003年经济指标的分析20022003年经济指标各项经济指标2002年增长幅度（）2003年增长幅度（%）2004年预测增长幅度（）国内生产

7、总值197.44亿元13.11229.27亿元14.13-13人均国内生产总值32268元12.33-工业总产值419.01亿元15.83509.2亿元24.16-18.5农业总产值30.1亿元9.1529.21亿元0.03-财政收入6.65亿元46.0310.52亿元58.113月份实现财政收入2.43亿元，增幅达8.56%13.5城市居民人均可支配收入9567元-农村居民人均纯收入6365元4.226560元3.06-3职工年人均工资15089元17.4617836元18.21-12社会消费品零售总额60.57亿元15.6968.14亿元12.5-城乡居民储蓄存款109.43亿元14.71

8、131.08亿元19.78-恩格尔系数38.5%-固定资产投资47.78亿元64.55-10全年旅游总收入13.88亿元6.93-外贸出口31478万美元17.2538738万美元14.2-（注:以上数据根据花都区年鉴与政府工作报告所得。）小结：1）工业已经成为拉动全区经济发展的强劲“引擎”。一、三产业稳步增长，城乡居民收入不断提高。 2）各项目经济指标均呈两位的快速增长，说明花都区的经济增长态势良好，具有较强的发展前景。3)花都区的经济在广州市占有很重要的地位,发展速度排在广州市其他区的前茅。 根据恩格尔系数定律原则，随着家庭和个人收入的增加，收入中用于食品方面的支出比例就越小，一个地区恩格

9、尔系数越大，则表示该地区居民生活越贫困，反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。按联合国标准，恩格尔系数低于40%为富裕生活水平，2002年花都区的恩格尔系数为38.5%，低于40%，属于富裕水平，表明花都区城镇居民用于日常生活方面的消费支出越来越小了，从而，更多的资金将会转向投资第三产业等，对花都区房地产市场的发展具有较大的推动作用。3、花都区人口发展状况 人口增长速度得到有效控制。2002年底，全区总人口61.87万人，比上年增长2.24%，户均人数3.22人。非农业人口21.13万人，占34.15%，增长1.26%，农业人口40.74万人，占总人口的65.85%。以2.24%的人口增长率计算

10、，全区总人口到2004将会增长到62.59万人。4、花侨镇人口发展状况目前，花侨镇总的人口总量约为18万人口，其中，常住人口约13万人，流动人口约5万人。根据花侨镇镇政府的统计预测，未来几年，花侨镇的人口将呈几何增长，平均每年将达到2.8%。根据此比例测算，未来五年，花侨镇的人口将达到20.52万人，如此快速增长的人口几数将会为新华镇房地产行业带来极大的发展契机。 同时，随着汽车基地、新机场的启用、皮具批发基地及金银珠宝城的投入使用，将会为花都引进数以万计的流动人口。这群庞大的人口将是本项目的主流目标客户群，同时，也将为花都房地产业及其他经济发展产生较大的作用。5、产业结构的发展与趋势1）20

11、02年产业经济指标产业增加值（亿元）增长率（%）与2001年相比（%）所占比例（%）第一产业15.626.08-0.547.91第二产业120.6814.21+0.6461.12第三产业61.1412.93-0.130.972）2002年产业结构 小结：与2001年相比，第一产业的比重下降了0.54个百分点，第二产业的比重仍然占据主导地位，上升了0.64个百分点，第三产业比重下降0.1个百分点。由以上的产业发展指标可以分析得出：1）第二产业的发展仍然坚挺，也是花都区的主要经济增长点，正向工业城市转型，有利于提升花都区的工业竞争力。2）随着第二产业的迅猛发展，有利于引进更多工作人员进驻花都，人口

12、增长势必会拉动当地房地产的市场，需求量会逐渐增加。3）第三产业不升反降，说明政府有意识地规范第三产业的发展，有效地把控市场朝良性发展，但是第三产业仍然占有很大的市场分额，也还是花都区的一个主要经济增长点。6、2003年花都区各项经济的发展状况1） 工业 2003年，花都区继续大力实施“工业兴区”发展战略，强化了工业经济对财政增长的龙头作用，推动了经济发展和社会进步。 汽车、皮革皮具、金银首饰三大支柱产业发展迅速，成为壮大全区经济总量、增加出口、带动群众致富的龙头。2002年花都汽车城经省政府正式批准成为全省目前唯一的汽车产业基地，并被纳入全省工业发展总体布局。2） 农业 目前，全区稻田面积已由

13、1998年的28万亩调整为12万亩，把腾出的土地用于发展花卉、蔬菜、水果等经济作物。2003年全区新上马的高新农业项目19项，总投资额4692万元。预计项目建成投产后年总产值共2亿元。 按照区委区政府有关农业招商引资的规定，各镇和农业部门能够把握机遇，规划招商项目，积极主动进行农业招商，吸引了众多农业投资者前来洽谈农业投资项目。一年来，全区达成较大的农业开发项目20多项，投资总额5000多万元。招商引资给农民带来了实惠，增加了农民收入，逐步缓解了农村劳力过剩问题，并提高了农民的生产技术水平。 3） 招商引资招商引资取得新突破，花都区全区新批企业897个，投资总额47.13亿元，分别增长21.2

14、2%和27.78%。新批外资项目107个，增长59.7%，合同利用外资2.78亿美元，增长30.96%；实际利用外资2.02亿美元，增长66.8%，增长率为全市第一。其中，世界500强中已有7家企业落户花都。2003年花都区合同利用外资完成27763万美元，同比增长30.96%，实际利用外资完成20241万美元，同比增长66.80%。新批外商投资项目的平均合同外资规模有213万美元，新批和增资投资总额在500万美元以上的项目有13个，比去年同期增加了6个。这12个大项目的合同外资额共有2.01亿美元，花都区新批准增资项目有43个，增加合同外资金额1.20亿美元。 欧美发达国家和日本在花都区的直

15、接投资有比较明显的增加，新批合同外资中的比重达到了42左右。来源于香港的合同外资占31.1，比上年略有增加，但仍处于历史较低水平。2004年CEPA协议开始生效后，香港服务业投资内地的门槛将大为下降，香港在花都区的投资比例可望有所回升。 制造业新批项目吸收外资占新批外资额83.63%。机械设备制造(含汽车及零部件)、金银珠宝、皮革皮具、水泥、纺织、电子等产业是制造业吸收外资的主要行业。服务业新批外商投资吸引外资占新批合同外资金额16.37；实际使用外资占27.34%。服务业中各行业吸收外资主要还是房地产业。4） 金融 金融运行保持平稳健康发展的态势。5） 旅游 花都区是太平天国农民领袖洪秀全的

16、故乡，旅游资源丰富，自然景观和人文景观融为一体，洪秀全故居，是全国重点保护单位。 同时，被人们称为“风水宝地”的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、乐于一体，成为远近闻名的旅游圣地。 此外，花都八景中的盘古神坛、百丈晴峦景点以及梯面广州工人疗养院、狩猎场、王子山森林，北兴九龙潭水上世界等都是旅游度假的好去处。三、花都区经济发展趋势随着广州市“东扩、西联、南拓、北优”的城市整体规划，花都区充分地享受了广州北优的优惠政策。花都成为广州交通枢纽，也是广东北部连接广州的重要出入口，地理位置在大广州环境下逐渐凸显。经济也因为在广州大经济环境及花都本身的经济内循环下得到空前的释放，年经济增长达到13.1%，居广州各

17、区之首。可以预见，在未来几年随着经济环境的不断向好，招商引资的持续良性，花都区将成为广州有力的工业、物流支柱区，经济发展将会得到迅猛发展,居民收入水平将不断的提高，并由此带动购买力的稳步提升。第二部分：广州市房地产发展现状与趋势分析一、广州市房地产市场发展现状与趋势分析1、市场总体供销态势2003年广州市全市十区房屋成交量为1638.87万平方米，较2002年同期增长了15.83%（2002年为19.12%），而其他包括预售商品房成交量、二手房成交量的同比增幅，都保持了双位数的增长，显示了广州房地产市场正向着快速持续增长的态势发展。另外，2003年广州房地产开发投资总额增幅收窄为2.60%，呈

18、现平稳增长态势，房地产市场稳步发展。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达1046.54万平方米，同比增长12.66%（2002年为14.73%）。另外，2003年广州市全市房屋成交登记金额首次超过600亿元，为603.99亿元，较2002年增长了8.14%。其中，预售商品房成交登记金额为443.95亿元，同比增长2.75%，显示了预售商品房有效需求依然充足，房地产市场形势仍旧看好。据广州市国土资源和房屋管理局数据，详见下表：类 别2003年2002年增长市区批准预售商品房面积（万）9398984.57其中：八区（不含番禺、花都区，下同）62756211.57市区预售商品房

19、成交登记面积（万）104792912.70其中：八区6335789.52市区预售商品房成交登记金额（亿元）4444322.78其中：八区3343214.05市区二手房屋成交登记面积（万）59248621.81其中：八区41730536.72市区二手房屋成交登记金额（亿元）16012626.98其中：八区13210229.41小结:1) 商品房总体上供求平衡，成交量略超供应量。2) 二手房交易大幅度攀升。3) 预售商品房有效需求依然充足，房地产市场形势仍旧看好。2、广州市房地产发展趋势分析1)广州房地产市场进入大众消费时代 目前，广州人的住宅面积已达小康水平，广州房地产市场个人买家的比例已经超过

20、九成，76%的广州人拥有自己的住宅，可以说广州住房进入了大众消费时代。其中，二次置业悄然兴起。 2)二次置业成为广州人购房的主要想法国际经验表明，当一个城市的人均GDP超过3000美元时，市中心区人口会出现向郊区转移现象。而广州人均GDP前年已经突破4000美元，加上城市快速干道、环城高速公路和地铁的建设，更使广州城市空心化、居住郊区化的发展趋势日益明显。富裕的广州人在二次置业时更看中住宅品质，其中首选污染少、安静的郊区住宅。这是广州人二次置业的主要想法。3）寻找投资保值增值的出路由于银行利率不断调低，证券股市又凶多吉少，许多广州市民手中有积蓄，就把二次置业当成保值增值的出路。 二、花都区房地

21、产市场发展现状与趋势分析1、花都区房地产发展走势花都房地产业发展起步于1991年，1992年至1995年为高速发展期，1996年至1997年为调整消化期，1998年至今为恢复上升期。从1997年至2000年的4年中，年均递增10；2000年至2003年，房地产开发投资额更是逐年大幅上升，最高峰期上升2倍多。花都区房地产投资商以本地民间投资者为主，香港投资者也占有一定的比例。一直以来，花都区的住宅市场都是由本地客源消化。有数据统计，广州人在花都购房的市场份额约占20左右。但是随着花都大环境规划的不断完善，新国际机场的搬迁，花都已构建了一个航空港的定位；设区后，花都与广州中心形成一体化的区域路网在

22、建的衔接地铁二号线、直达国际新机场的城市轻轨铁路加上在建的京珠高速公路等，都使人们到花都购房置业成为可能。同时，在广州“南拓、东进、西联、北优”的政策指引下，花都作为广州的后花园，其工农业总产值增长迅速，各种市政配套进一步完善，并在新机场即将迁入的利好条件下，物流业、汽车业、皮具业等支柱产业得到进一步发展，为花都楼市注入了巨大的市场购买力。据了解，从2003年开始，大量机场、汽车、物流业的专业技术人士及其家属都纷纷来到花都定居，进入2004年，这种趋势更为明显，很多广州白云区的市民也开始选择到花都置业。l 发展数据一： 03年1-5月花都区房地产开发数据一览本年累计完成投资（万元）去年累计完成

23、投资（万元）同比增长（%）604865087618.9本年签约面积（平方米）去年签约面积（平方米）同比增长（%）37718226011845.0本年均价（元平方米）去年均价（元平方米）同比增长（%）234723380.4l 发展数据二： 广州市国土资源和房屋管理局公布的2004年前两月广州市商品房交易数据显示：由于新机场和汽车城的拉动，与前两年番禺、海珠、天河三区销售总成交额占据广州市成交总额的半壁江山相比，今年1月登记的预售商品房成交情况显示，花都区登记预售商品房成交面积，仅次于天河和海珠两区，首次跃居三甲，并和天河区一起成为高层住宅和多层住宅成交量最大的区域之一。l 发展数据三： 04年首

24、季广州市房地产售价租价均有明显上涨，花都区销售面积为18.45万平方米，同比增长1.61倍。由以上数据反映，花都区的房地产市场在最近一两年的时间里，其增长速度不但没有放缓，而且一直保持着突飞猛进的上升势头，上升还越来越快。按照以上的增长速度计算，到2005年、2006年完成的投资和销售额将会是2004年的几倍或几十倍。有业内人士指出，随着花都撤市设区后路网的日益完善以及今年6月28日新国际机场的搬迁的利好，大量专业技术人士前来花都定居，花都有望成为广州楼市后起之秀；而从今年头两月的区域走势来看，花都区将成为广州未来开发的重点区域，成为广州人置业的新热点，大有挤进广州楼市销售三甲之势。2、花都区

25、房地产发展的板块现象在花都区房地产市场不断加温的大背景下，区内的房地产发展也呈现不同的板块发展趋势，具体分析如下：l 旧城板块：规划滞后，可持续发展空间不大在花都区旧城区中开发的楼盘中，成片的小区开发较少，零星的单体开发较多。这部分的零星楼盘由于规划设计落后、缺乏居住环境营造，销售一般，部分楼盘空置严重，虽经2年多时间的消化，估计现在还有6000套左右。经过近几年的发展，目前老城区中也涌现了如骏威广场、金菊花小区、银菊花小区、侨苑小区、华侨新城、钻石花园为有一定规模、配套相对完善的开发小区，销售情况都较为理想。花都区的购房消费者以本地各镇的为主，约占70；外来经商务工、购房入户的也有不少。但由

26、于旧城的规划落后，交通拥挤，人口密集，可持续发展空间不大。从近几年房价看，新区和旧区相比是交换式变化，新区房价越来越高，旧区越来越低。对居住环境有较高要求的买家都不愿意在旧城区置业，而趋向选择环境优越、空气优良的城市新区。故旧城区可持续发展空间较小。位处广清高速公路新华镇入口的雅景湾，占地面积达500亩，以“环湖豪宅”为开发理念，将于2004年底入市。由于与老城一桥相隔，该项目的入市将打破旧城区没有大盘好盘的格局。l 政府广场新区： 群雄逐鹿，成置业热点区域目前花都政府广场片区是发展的热点区域。靠近政府广场的直接优势是座享市政规划及配套的便利。该板块目前在售的楼盘有雅居乐雍华廷、南航花园、福虹

27、阳光美地等。雅居乐集团是较早选择登陆花都的大型房地产发展商，并在2003年“五一”期间推出了雍华廷一期洋房组团，该期产品以高出周边产品50的价格入市，在8个月时间内全部售罄，总销售面积约10万平方米，总体均价达到3000元/M2以上，凸现花都区中高端市场的巨大购买力。而最近，雅居乐雍华廷推出的都市水岸别墅组团“花样巴黎”，这批别墅凭借着发展商的品牌、成熟的配套、优美的居住环境，价格一路走高，从600010000元/M2不等，足足比周边同类型产品价格高出3-5倍。虽然价格坚挺，但比截至4月3日止，首期推出的150套单位也已认购过半，销售势头迅猛。据了解，雅居乐的洋房和别墅以本地的生意人及公务员为

28、主要购买对象。同时由于看好新机场和风神汽车城带给花都的发展机遇，也有部分本地的炒家纷纷入市，致使该盘的销售获得了满堂红。小结：目前，政府广场一带的房地产开发是最受市民关注的一个版块，也是销售最火爆的区域。该版块房地产开发已经成为了花都区的领头羊。l 郊区大盘：航空港定位吸引穗买家于03年国庆节入市的金碧御水山庄，凭借优美的居住环境、低廉的价格震撼了整个广州楼市，受到了各路买家的强烈追捧。据统计，开盘当天前往金碧御水山庄看楼的人数高达万多人，首期推出的套山水别墅被一抢而空，成交额近亿元。此外，还有很多买家在询问二期工程别墅的类型、价格、位置、进展等等情况。可以说，金碧御水山庄的成功，使花都楼盘进

29、入了一个新时代，一时间，花都楼盘受到了极大的关注。南航碧花园是由南方航空集团公司投入近36亿元兴建的南航基地的配套工程，位于花都王子山下，广清高速公路狮岭出口。占地面积160万平方米，建筑规模30多万平方米，建筑物共781栋。有商务别墅、独立别墅、双联别墅和公寓等。该项目全部别墅都是依山靠湖而建，景观不错，配套齐全。业主可享受航空标准的服务体系，而未来新机场的建设将会带动整个区域的发展。小结：诸如上面所说，花都郊区的众多大型项目，以高端的定位赢得了广州众多买家的青睐。而广州庞大的客户群体也将为他们的建设和销售带来长期稳定的客源。l 西部板块：风神构筑花都居住后花园作为花都区重中之重的龙头项目，

30、风神汽车城从人口、经济、产业带动、商业发展都起到不可估量的带动。据调查，花都汽车城于年月开始规划建设，首期占地平方公里，第二、第三期规划占地约平方公里，横跨新华、炭步两个镇。目前，汽车城零配件工业园一区万平方米已完成了七通一平，土地已全部转让完毕。二区多万平方米正填土施工，米宽的车城大道、米宽的东风大道月底招标施工，年底即可实现通车。花都区要求，基础设施的建设真正做到路通到哪里，相关配套设施建设就完善到哪里。花都汽车城是一座包括制造、研发、教育、贸易、体育、新镇六大功能区的综合性汽车产业基地，其定位是凸显高科技含量和集聚汽车产业及城市发展要素，建成广东汽车乃至全国汽车的“硅谷”。风神汽车的早期

31、入驻，花都汽车城第一期几百倾土地很快被四十多家拟设厂的全球各地汽车配件厂抢夺一空。研发中心的落户，更使得花都汽车城的主管官员和开发商按捺不住笑容，一批招商经理近期穿梭日韩港台，业内人士预测，花都汽车城的投资热将直线上升。今年上半年，花都区投资万元改建了风神大道，近期还着重对风神汽车公司新的生产区周边市政建设进行改造，还将规划改建风神大道往炭步方向路段。花都在默默地和同行们在广州共同打造中国的底特律，花都汽车城的面积一扩再扩，现已规划到平方公里，和有些地方花架子不一样的，在花都汽车城，每平整一片土地，很快将出现一片厂房；紧跟着规划后面的是一迭投资合同。汽车界的马太效应在这儿应验得十分灵验，产业的

32、群聚效应将使得花都汽车城进入一个良性循环：产业群聚将使得投资企业“综合成本低、市场机会多”，投资风险的降低将使得产业群聚的速度加快。汽车城的经济发展演变：2000年，重组云豹汽车广州风神横空出世，逆风飞扬，以当年重组，当年出车，当年盈利的奇迹震惊业界2002年10月，第5万辆蓝鸟下线2002年10月，15万辆新工厂奠基(花都)2003年8月22日，第10万辆蓝鸟下线2003年6月16日，东风乘用车公司在花都设立，同日日产阳光下线2003年Unipres、Hitachi Unisia、 YOROZU三大日本汽车零配件商落户汽车城2003年10月，省政府批准花都汽车城为汽车产业基地2004年3月，

33、东风日产研发中心落户花都2004年5月，15万辆新工厂将建成投产三年不到，花都汽车城产值直逼500亿元的奇迹。50000个就业机会下的居住需求现时花都的产业发展方向将是电子、汽车制造、计算机、信息工程等多学科的高度结合，将会对人才的需求提出更高的要求。相应的，随着外贸、旅游、环境保护、生态平衡、现代化的电子商务、物流管理的飞速发展，随着中国加入WTO后所面对的新的经济环境的变化、对通晓国际法律、贸易规则、贸易保护等专业人才的迫切需求，对人才需求也将会提出更高的要求。再用发展的眼光来看，整个花都地区的生态环境、产业结构的变化导致经济结构的变化、管理人才结构的变化、也更引起更高层人才需求关系的变化

34、。花都汽车城的建成还将为花都乃至广州带来50000个就业机会，据调查一个汽车行业的就业岗位将带来8个其他行业的就业机会，花都市的社会人员的层次结构也会因此而得到改善。到2010年花都汽车城的景象：汽车贸易客商云集、汽车博览人头攒动、汽车专卖店品牌林立、每年50万台轿车从这里驶向世界各地、每年近5000名汽车专业人才从这里进出、新一代的概念车从这里发布、风景秀丽的汽车高尔夫公园在这里诞生，以汽车生活为主题的娱乐、赛车、休闲、购物等为市民带来全新体验。汽车城给我们带来的远远不只这些，因为它必定带来花都的繁荣，并影响着市民的现实生活。小结：伴随明年国际机场的开场的开通，风神汽车的大规模投产，大大小小

35、的配套企业随之而来，每年产值将高达数十上百亿元；同时外资企业的涌入，将会拉动花都区经济超常规的发展。这些巨额资金的注入将会给花都地区社会与经济的发展带来量的讯猛积累，乃至引起质的飞跃。根据耗散结构理论，巨额资金的注入将会引起该地区原来低级无序的经济模式变成为高级有序的大工程格局的模式，由经济投入的量的变化引起经济格局的质的变化，这无疑由舒尔茨的人力资本论可以看出，当然会带来科技人力结构的比例的变化。本项目所在版块离风神汽车城不足3公里，是汽车城经济、政治、文化辐射区域，项目的建设也将得到汽车城庞大就业人员源源不断的补充和支持。3、花都区商品房价格变化分析1997年2003年花都的房价变化情况：

36、 区域年份新区旧区1997年1500元平方米1700元平方米1998年1600元平方米1700元平方米1999年2100元平方米1500元平方米2000年2500元平方米1600元平方米2001年2750元/平方米1700元/平方米2002年2838元/平方米1820元/平方米2003年2880元平方米1860元/平方米2004年上半年2900元/平方米1865元/平方米小结：1） 从1997年2000年的房价分析得出，新区和旧区的房价相比呈交换式变化，新区房价越来越高，旧区越来越低。2） 以上情况表明花都区房地产业正朝着稳步发展的目标前进，市场的趋势呈上升态势。3） 新区正日益受欢迎，随着经

37、济的发展与人们居住观念的改变，同时，新移进来的人口与原有的人口分流到新区，将会促进新区的房地产的快速发展。4） 通过市场调查的数据分析得出，从1997年到目前，花都区的房价基本上没有很大的变化幅度，说明花都区的房地产市场还有待挖掘，还没有出现一个真正的领头羊，市场的发展空间还是较大的。5） 通过上表可知，花都区房地产市场价格正程良好的态势发展，随着经济的发展，汽车城产业的带动，及广州大环境下的经济拉动。根据花都区近几年的楼价变动参数，按照目前花都区楼价的发展趋向，可预测在未来2年，花都区楼盘价格将突破3500元大关，逐渐上升。在未来5年将会逐渐向广州楼价看齐。花都区近年楼价变动图：4、花都区房

38、地产发展趋势分析A、城市化进程推动房地产的全面发展根据珠江三角洲经济区城市群规划预测，随着城市化进程的发展，到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，城镇居民人均居住面积达到30平方米以上。由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设；同时，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。B、政策促进商品房的需求量的上升由于取消的福利分房，原来机关国企职工的住房问题必须通过购买商品房解决，这一群体人数众多、收入稳定，是消费市场的一大主力。而这一部分人，在未来几年内都将进入置业年龄，商品房需求量较大。 C、发展与旅游结合的房地产业 随着广

39、州市民购房置业对环境重视的程度越来越高，花都的环境优势将日渐突现。花都区区的绿化面积平方公里，绿化覆盖率高达，人均占有绿地面积平方米，一直有“广州后花园”的美誉。在这个有山有水的地方，十分适合兴建大型的生态小区。发展与旅游资源结合的房地产业是花都今后房地产业的发展方向之一。D、与广州构筑一体化的交通网络，拉近城市之间的时间距离花都交通的发展条件并不弱，新国际机场的搬迁，已为花都构建航空港的定位；同时，在建的衔接地铁二号线、直达国际新机场的城市轻轨铁路加上在建的京珠高速公路等，与广州中心形成一体化的区域路网，使人们到花都购房置业成为可能。E、低成本吸引更多目标客户的关注由于花都房地产开发费用较低

40、，对外地房地产开发商来说，这是一个投资开发很好契机；同时，当地政府为了提升整个城市的核心竞争力与城市的投资环境，花都区政府推出了一系列的投资优惠政策：如税费的减免、投资相关手续的简化等；吸引更多的资金注入花都，推动花都第三产业的发展。目前，花都房地产市场以本地消费为主，广州人购买的市场份额约占左右。现时花都区内房价还相对偏低，绝大多数中高档的住宅小区售价（以平方米为单位）都在1500元到2500元之间，以100平方米的户型来算，售价大约在15万到25万元间。根据联合国人居中心数据统计，全世界城市平均住房消费中房价与收入的比例是7倍，而1999年，花都区职工平均工资为11491元，以四口之家为例

41、，年收入为4.6万元，则每户可承受的房价多达32万多元，这个价格基本上可以涵盖区内所有层次的楼盘。 F、广州市民组成的购买团体将会成为花都区房地产市场的重要支持花都区作为广州市政府发展规划的“北优”区域，房地产开发将会获得很多利好政策支持。随着花都区知名度的提高，和广州市分流的需要，由广州市民组成的购买团体将会成为本区房地产市场的重要支持。由于交通网络的完善和生活水平的提高，广州市民的居住范围正不断扩大（一方面由于市区楼价高，另一个重要因素是居民对生活的要求不断提高）。据资料统计，广州市民私人小汽车的家庭拥有量已达5.5，而且呈不断上升趋势，估计入世轿车价格降低和市民收入的提高，市民私人汽车拥

42、有量将迅速增加，进一步导致居住的郊区化，促进周边地区的房地产市场的发展。 G、国际机场搬迁以及风神汽车基地发展，人财物的大量投入，也将为北部房地产的发展带来机遇。H、撤市改区，有发展更有竞争撤市改区后，既为花都房地产业注入新的活力，但也引来更多更大的竞争对手。随着市场合理化、理性化程度提高，市场竞争也进入楼盘综合质素比高低的“质素竞争”时代、“品牌竞争时代”，这必然会促使发展商来营造精品楼盘。J、撤市设区为花都房地产业带来新契机 花都撤市设区后，城市规划的变化，引起城市建设、发展商开发概念、置业者观念的大震动，也是花都房地产业发展的难得的历史机遇。三、花都区在广州市城市总体规划中的地位根据20

43、00年9月广州市政府颁布的广州城市建设总体战略概念规划纲要指出：1）花都区用地主要是以依托新机场发展成为广州地区的物流中心和与航空交通联系紧密的高新技术产业和服务业基地。2）花都区是广州主要的水源涵养地，在地区功能布局与空间结构进一步优化，花都区将成为生态居住板块。通过以上的纲要可以看出花都区的城市地位是“广州后花园，花之都”，是云山珠水重要组成部分。四、花都区的利好政策将有效地推进房地产的建设1、 汽车城对项目的影响n 汽车城介绍作为广东省最大的汽车工业基地，花都汽车城总规划用地面积50平方公里，首期开发将达到15平方公里；二期开发将达到23平方公里；三期为12平方公里，整个工程项目预计在2

44、006年全部完工投入使用。目前汽车城主要引进了风神汽车有限公司和广州羊城汽车旅行车有限公司。风神汽车有限公司2000年12月4日在花都登记注册，位于新华镇与狮岭镇之间，总占地面积：774亩，同时在周边规划控制1.5万亩土地为风神汽车公司及其配套企业提供足够数量的用地。风神汽车城总体规划为年产量24万辆汽车，预计年产12万辆的首期工程可在2004年完成投产，到2006年全部工程完成后产量可达到24万辆。另外，广州羊城汽车旅行车有限公司首期占地30亩，主要生产羊城牌汽车、销售各种类型的汽车和有关零部件，年产量预计可达1000辆。2、汽车城的影响1）汽车产业作为广州三大支柱产业之一，政府积极扶持，从

45、而带动区域的经济的发展。2）汽车制造业是相对劳动密集型和知识型的企业，据花都区政府估计两大企业将为花都区带来2000-5000个就业机会和提供300-500个的中高层管理人员的职位。3）由于在规划时已考虑到居住配套问题，所以汽车城外的住宅项目只能吸收到收入较高的管理阶层，故此，汽车城可能为当地房地产项目带来一定的客户资源。4）广州花都汽车城作为广东省唯一的汽车产业基地广州花都汽车城产业园区用地供不应求，“天天有团来，周周有约签”，建设更加如火如荼。花都区把2004年定为“汽车年”，为推进汽车城的招商引资工作，汽车城公布了一连串优惠政策。目前已经吸引了45家汽车配套大中型企业落户园区，总投资近3

46、0亿元人民币。这些企业来自国内、日本、欧洲、美国等地区。包括：广州万宝进汽车部件有限公司、日本鬼怒川橡胶工业株式会社、花井汽车钢材部件有限公司、伊藤忠丸红钢材株式会社、上海西川密件有限公司等。首期15平方公里的用地不到半年时间已经基本用完，为此，汽车城在下月将推出二期23平方公里的产业用地。优惠政策：1）2005年前，凡投资者在汽车城兴办的工业企业，投资1000万美元以上（含1000万美元）的生产性企业三年内免收污水处理费。2）设立汽车企业专项扶持发展资金，用于鼓励扶持在汽车城内投资兴办的汽车及汽车零配件生产企业发展。对投资额在3000万美元以上的外资企业，将积极协助企业办理国家给予减按15%

47、税率缴纳企业所得税优惠待遇的手续。3）实行政府土地“零收益”。投资者在汽车城投资申办汽车产业相关企业的土地征用费，除按国家及省的有关政策上缴国家、省和补偿农民的费用外，区级土地收益一律免收。4）允许企业和开发商，按照规划部门的规定在汽车城建设标准厂房，对外出租或出售。允许有实力的企业通过合法手续取得商住用地的国有土地使用权，建设员工宿舍、商业服务设施或其他文化娱乐等配套设施。5）在广州花都汽车城产业园利用转让工业用地、厂房和闲置土地兴办与汽车相关的企业，免收当次转让属地方财政收入的税费，所征契税由区财政以支持企业发展的形式资励给企业。小结：1) 由于政府的利好政策，将会吸引更多的投资者或企业进

48、驻花都汽车城，有利于推动花都区的经济快速发展，特别是对周边的城镇会产生较大的经济带动。2) 花都区政府原来设定汽车城的经济辐射范围在50平方公里左右，花侨镇就是其中的一个辐射区域。借助这一有利的经济推动器，可以吸引更多的工作人员流进这个区域，从而，就会拉动该区域房地产的发展。3) 随着汽车产业成为花都支持产业，汽车城对花都经济将起到强有力的带动作用，据花都区政府预计，未来几年，花都区的经济总量及人口将出现大幅度增长，经济增长约13%，人口约40万。4) 通过花都汽车城的发展，花都各产业将得良好的带动，特别是房地产业，在花都经济大环境向好下，将会成为广州房地产新的热点区域。五、花都区未来城市规划

49、发展分析花都打造广州“新北翼”花都区为北部组团，发展战略为：构建广州中心城区的生态屏障，重点保护水源和森林，结合新国际机场和广州北站的建设，发展航空运输、物流业、仓储业、特色旅游业、都市型农业，保护和发展林业和粮食、水果种植业，适度发展房地产业。广州市将在今后五年内兴建二十九项重点基础设施项目，包括北部区域的地铁三号线，新国际机场，新机场高速北延线公路，新机场轻轨等。小结：1）2004年，将是花都区加快发展的机遇之年，广州新国际机场即将启用，将对花都经济社会发展产生广泛而深远的影响；2）东风乘用车公司等一批龙头企业正成为带动地区经济快速发展的火车头；3）园区经济与城市建设相结合将成为今后花都区

50、加快发展的新途径；4）今年以至今后几年花都区政府将把基础设施建设的重点放在汽车城，争取用几年的时间把汽车城建设成为具有鲜明产业特色的新兴城区，同时启动广州新国际机场产业园区的建设；地方财政收入和人民群众生活水平将有较大幅度的提高。第三部分：项目地块分析一、项目地理位置 本项目位于花侨镇，一个具有较大经济潜力的经济发展区域。不但可以充分地享受了花都区城市规划的优惠政策，而且，也是处于广州北部的咽喉之地，区域的发展潜力较大，升值无限。二、项目交通优、劣势分析1、优势：本项目位于新机场旁，有着天然的交通便利，大大的缩短了花都区与广州城区等周边城市的时间距离； 2、劣势目所处的地块还没开通城区内到公交

51、车，不方便城区内市民的出入。三、项目周边配套设施 由于项目周边到目前为止还是一块未被开发的处女地，周边的配套设施还没有出现，但是随着新机场的起动，在未来的一、两年内，项目所处区域的环境将会大大的改变,周边的配套设施了将会日益完善起来。这也是本项目开发的一个重点，因为它关系到项目业主日后的生活便利与本项目的整体营销推广。四、项目周边环境分析 本地块处于新机场旁，是在农村旁边，地块周边还是原始的山水，具有很好的天然自然景观优势，可以充分地利用大自然资源将本项目打造成为华南商都广州唯一的居住型生态小区，充分地引起市场对本项目的关注。五、项目地块优势、劣势、机会、威胁（SWOT）分析1、优势：1) 位

52、于政府政策倾斜新区地块位于花都新区的规划内，充分地享受了当地政府的各项优惠政策，减少项目的开发成本，有利于开发商开发出更具性价比的高质产品抢占市场。2) 位处花都桥头堡位置花都区位于广东省中南部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。地理位置十分重要,素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。从广州至花都有两个主要的出入口，一个是京珠高速；另一个是机场高速。本地块正好位于两个出入口的中间。这里既是由广州进入花都区的咽喉要塞，同时也是北部城市进入广州的必经之地，其地理位置拥有非常重要的战略意义。由于受到旧城区建设用地紧张、人口拥挤、规划滞后等影响，一个城市要发展

53、，就必须向外郊扩张。在花都区肩负着打造广州“新北翼”的城市历史使命下，本地块所在区域作为花都市尚未开发的桥头堡地段，作为城市对外的“门面”，其建设必将受到市政府的高度关注和重视。无论是政府政策、法规，还是市政配套都将向本地段倾斜，为本地块的开发埋下良好的伏笔。3) 临近风神汽车城在花都区的发展战略中，影响最大的莫过于“新机场的建设启用”以及“风神汽车的落户”。风神汽车有限公司2000年12月4日在花都登记注册，位于新华镇与狮岭镇之间，总占地面积：774亩，同时在周边规划控制1.5万亩土地为风神汽车公司及其配套企业用地。建成投产后的风神汽车称所带动数以万计的就业人口，将对房地产产生前所未有的需求

54、量，与风神汽车城相距不足3公里的本地块将成为首当其冲的受益者。据介绍，风神汽车在花都区的建设，所带动的积聚效应正逐渐突显：花都近年汽车零配件业高速发展。目前，花都汽车城内首期零配件生产基地已经全部实现招商，40多家国内外企业正陆续进驻，二期零配件生产用地也已规划完毕，下一步将全面对外招商，花都汽车城正日益成为华南中国汽车生产及零配件业的核心基地。此外，花都区正与有关方面密切筹建华南汽车大学（学院）（暂定名）。据介绍，广州现有风神、本田、宝龙三大汽车生产基地，汽车年生产能力几年内将达到100万辆的规模。广东正打造“汽车大省”，但至今尚未有一所培养汽车产业人才的专门院校。筹建中的华南汽车大学（学院

55、）将落户花都汽车城，占地100公顷，采用政府、企业、名牌大学多方合作的形式办学，走市场化之路。由此而为本地块开发所带来的商机自不必多说。4) 与机场高速、京珠高速紧邻，交通便捷房地产的开发是依托在城市的发展当中，与城市规划、配套设施建设密不可分的。新机场的落成，花都的大交通网络随即形成。东西向道路有：山前旅游大道（北三环）、花都大道、北二环高速公路等；南北向道路有：广清高速公路、广花一级公路（114省道）、机场高速公路及其北延线、107国道、106国道、105国道、京珠高速公路等。另外，轻轨二号线及其支线也在规划中。水路方面，花都港现为国家二类开发口岸。 铁路方面，京广铁路线穿过花都，与新白云

56、国际机场共同构造北部物流中心。5) 泰湖环绕，先天自然条件优越泰湖是花都区内并不多见的活水道之一，为整个项目带来孕育生命的灵气。俗语有说“仁者乐山，智者乐水”，高低错落的建筑构筑了泰湖周边浓郁的居住氛围。在湖堤两岸，更是郁郁葱葱的各色果树，满眼葱茏翠绿，微风拂脸，花香四溢。居住在如此曼妙的环境之下，身心疲累一拂而去。水道、河流等作为不可复制的珍稀自然资源，向来都是各大城市繁荣的源头。如广州的母亲河珠江、上海的黄浦江等等。泰湖也必将成为本地块抛开其他对手的利器，也为本地块的环境营造添上美丽的一笔。6) 地块背景纯净，便于开发本地块前身是农场用地，由于城市发展需要，已经从农业发展成商住用地。由于发

57、展时间不长，目前该地块的开发痕迹不多，只有零星的几栋民居和个别校舍，其余基本上是未被开发的农地。地块上还散布着各色的果树，自然环境非常优越。同时农业用地的地块不存在污染问题，周边空气质素优良，是难得一见的优质地块。7) 占地面积大，容易产生开发的规模效应本地块规模达4000亩以上，首期征地750亩，是花都区目前少有的超大规模项目。由于规模宏大，在项目规划上将有更多的空间，设计出引领花都房地产市场的产品，抢占更多的市场份额。同时，规模开发也将大大节省开发成本，提高资源的利用率。在项目成功开发上市之际，将对花都楼市带来强大的冲击，在短时间内也将引起花都及广州市场的关注，操作得当，还将引领花都的房地

58、产市场走向新的竞争局面。这也是企业品牌树立的良好契机。8) 地块形状易于规划本地块平地与坡地结合，集中的大片平地结合顺应湖泊水形的蜿蜒坡地这种地形地貌，对于大型高尚居住项目的规划设计极为有利，也便于各功能区域的分布和建设。 2、劣势1) 位于高速路收费站以外，是市民置业的真空地带花都区的经济在过去若干年的发展中，一直处于广东省的中等水平。其房地产发展水平更是比广州市落后3-5年左右。当广州市正在热火朝天地发展“城里上班、郊区居住”的房地产开发革命时，花都区的居民仍然停留在进城置业的消费时代。经济背景、城市发展、消费习惯等，使得花都市民尚未能理解郊区生活的真正意义，也还没有形成这样的消费意识和消

59、费需求。郊区的房地产在未来几年内还将面临严峻的考验。本地块不仅位处花都的郊区，而且还在机场高速的收费站外。在传统花都居民的眼中，这里已经远离了城市的烦嚣，只有农民才会居住在这里。在这样的大城背景下，要在本区域建设一个大型的房地产项目，所要面临的将是如何利用风神汽车经济链的带动，解开花都市民在本区域置业的心理结，使之成为大家公认的置业宝地，为本项目争取更多除广州市区以外的当地顾客。2) 与中心城区距离较远，配套设施严重不足作为一个新的规划区，距离花都中心城区较远，缺少人气，本项目区域有待长时间的市场培育，带旺整个区域的人气；同时，交通的不便将难以吸引中心城区居民的关注，为本项目日后的销售带来很大

60、难度。本地块周围还没被开发，也还没有任何配套设施，3) 周边房地产开发未成气候周边的房地产开发普遍规模并不大，未形成大规模、品牌开发的气候，较多的是以小大小闹的形式出现，并不能充分地引起市场的关注。我司建议操作本项目的总体原则必须是“大盘做势，中盘做市，小盘做事”，充分地利用本项目的规模优势，以强势入市，用独特的开发理念与主张引导市场认识项目环境和产品，以花都房地产业领头羊的高姿态抢夺市场更多的眼球。4) 地块规模较大，所需启动资金较多地块规模较大，将会为开发商带来一定的资金压力。因为要充分地引起市场的注意，首先必须注重项目的整体形象，那势必在项目的前期启动就需要较多的资金。3、机会1) 花都

61、区城市战略高度的提升根据2000年9月广州市政府颁布的广州城市建设总体战略概念规划纲要。花都区用地主要是以依托新机场发展成为广州地区的物流中心和与航空交通联系紧密的高新技术产业和服务业基地。花都区是广州主要的水源涵养地，在地区功能布局与空间结构进一步优化，花都区将成为生态居住板块。通过以上的纲要可以看出花都区的城市地位是“广州后花园，花之都”，是云山珠水重要组成部分。2) 风神汽车的投产及其所带动的其他相关产业汽车产业作为广州三大支柱产业之一，政府积极扶持，从而带动区域的经济的发展。汽车制造业是相对劳动密集型和知识型的企业，据花都区政府估计两大企业将为花都区带来2000-5000个就业机会和提供300-500个的中高层管理人员的职位。