龙华新区城市更新专项规划

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1、龙华新区城市更新专项规划（20132020年）目录第一章前言第二章现状概况第三章更新目标第四章更新规模、方式与功能布局第五章更新策略第六章重点统筹片区第七章行动计划第八章保障措施第一章前言一、形势背景（一）深圳城市转型背景下的新型发展资源观深圳经过三十年成长，在取得辉煌成就的同时，快速发展积累的矛盾也逐渐显现，土地资源日趋紧张、人口不堪重负、环境严重透支，转型迫在眉睫。深圳市城市总体规划（20102020）提出，深圳未来空间发展模式由增量为主向存量优化转变，城市更新将成为深圳城市转型的重要途径。2012年深圳市政府工作报告中明确指出“要以城市更新释放发展空间，推动城市发展由依赖增量土地向存量土

2、地二次开发转变”。城市更新已成为深圳城市破解土地资源紧缺难题的重要手段。新时期的转型发展需要新的发展思路与资源观念。我们要从动态的角度重新认识资源及其配置问题，即通过改造、科技创新等手段将资源一次性利用转向循环利用和综合利用，存量空间盘整可为城市发展的新资源。城市更新作为实现内涵式增长的开发方式，是当前深圳践行新型资源观的重要途径。（二）全市城市更新制度环境日趋成熟2004年，深圳市以城中村为重点开始了城市更新的实践探索，2009年以来，市政府颁布了深圳市城市更新办法以及一系列配套政策，初步构建了深圳城市更新政策体系，并建立了城市更新年度计划制度和城市更新单元规划制度。城市更新制度环境的完善有

3、效规范了全市城市更新工作，并推动深圳城市更新从“运动式、项目化”的非常态阶段进入到“体制化、常态化”的城市管理阶段。与此同时，随着城市更新市场认可度和参与性的不断提高，各区政府结合辖区实际情况，在城市更新的规划、政策、机制、管理、运作等方面开展了卓有成效的积极探索，为全市城市更新工作积累了有益的经验。深圳城市更新工作进入全面提速阶段，这要求各区结合实际情况落实全市城市更新的规划目标和相关要求。（三）城市更新是龙华新区实现转型升级的必然路径2011年12月，龙华新区正式挂牌成立。新区成立于深圳市转型发展的关键时期，是市委市政府促进特区一体化发展的重大举措。按照市委市政府的战略部署，龙华新区将以提

4、升城市发展质量为使命、以加快城市转型升级为路径、以体制机制创新为保障，围绕“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福龙华”的发展要求，夯实城市发展基础，努力打造成为深圳转型升级典范区、特区一体化的示范区和现代化、国际化中轴新城。然而，龙华新区的现状建成度已接近饱和。根据全市建设用地变更调查，2011年龙华新区建设用地达到105.9平方公里，占辖区总面积的比例超过60，超出了全市平均水平，新区剩余可建设用地不足5平方公里。而且，现状土地利用结构不尽合理，其中工业用地比例偏高，约占总建设用地的37，商服用地及政府社团用地比例偏低，仅占总建设用地5。龙华新区正面临着潜力空间有限、用地结构失衡、土地低效利用

5、等发展的严峻挑战，为实现新区“两区一城”的发展目标，必须加快存量土地的“二次开发”。全面推进城市更新已成为龙华新区挖掘用地潜力、拓展发展空间、优化城市结构、促进一体化建设的必然选择。二、规划定位龙华新区城市更新专项规划是落实全市城市更新发展精神与龙华新区综合发展规划的重要举措，同时也是实现“两区一城”战略目标的重要行动。因此，本专项规划定位为：龙华新区城市更新的行动纲领、重点更新地区的指引手册，作为实施龙华新区综合发展规划的重要组成部分。对上，承接龙华新区综合发展规划（20122020），落实深圳市城市更新专项规划（20102015）对龙华新区城市更新的目标与要求，侧重于目标落实与规划深化；对

6、下，统筹全区城市更新工作，协调各类专项规划，指导重点更新地区的规划实施，通过指导各法定规划（法定图则、更新单元规划、发展单元规划等）的编制来落实本规划内容，从而发挥实质性的统筹和指引作用。三、工作目标本专项规划的工作目标主要包括：一、指明新形势下新区城市更新的总体方向与目标，二、通过城市更新寻找促进产业升级转型与公共利益实现的有效途径，三、制定新区城市更新策略与规划指引，四、识别新区未来城市更新的重点地区，五、探索城市更新的实施路径与保障机制。四、规划编制依据1、深圳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要2、深圳市近期建设与土地利用规划（2011-2015）3、龙华新区综合发展规划（2012

7、-2020）4、深圳市城市更新办法（深府令第211号）5、深圳市城市更新办法实施细则（深府20121号）6、深圳市城市更新专项规划（2010-2015）7、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）8、其他相关规划及标准第二章现状概况一、“三旧”现状（一）规模本规划的“三旧”指龙华新区管委会管辖范围内的城中村（含旧屋村）、旧工业区和旧城区（含旧商业区、旧住宅区、老墟镇）。总规模35.45平方公里，占全区建设用地（105.9平方公里）的33.5%，涉及建筑规模4566万平方米。其中，城中村14.29平方公里，旧工业区20.67平方公里，旧城区0.49平方公里。（二）现状

8、用地性质“三旧”现状用地以工业用地为主，面积17.48平方公里，占“三旧”规模49.32%，占全区现状工业用地规模61.1%；其次是居住用地，面积12.98平方公里，占“三旧”规模36.63%，占全区现状居住用地规模59.00%。“三旧”现状用地作为商业、政府社团、绿地的比例较低，总量1.73平方公里，仅占“三旧”规模4.87%，占全区现状对应用地规模7.1%。2012年龙华新区城市更新现状建设用地统计表用地性质现状规模(平方公里)比例(%)居住用地(R)12.9836.63商业服务业设施用地(C)0.701.98政府社团用地(GIC)0.581.64工业用地(M)17.4849.32仓储用地

9、（W）0.140.39对外交通用地（T）0.080.22道路广场用地(S)1.524.30市政公用设施用地(U)0.290.82绿地(G)0.451.26特殊用地（D）0.030.08合计：城市建设用地34.2596.62水域和其它非城市建设用地(E)1.193.36总计35.45100.00（三）空间分布“三旧”用地总体上呈沿路蔓延、多点分布态势，多集中于原各镇中心，主要沿观澜大道、布龙路、观平路、大浪南路、建设路、民治路等主干道分布。各街道“三旧”规模差距较大，大体上与街道已建设用地规模成正比。观澜街道“三旧”用地规模最大，以旧工业区为主，总面积17.21平方公里，占全区“三旧”规模48.

10、56%，占街道建成区33.99%，；民治街道“三旧”用地规模最小，总面积3.21平方公里，占全区“三旧”规模9.05%，占街道建成区18.45%。2012年龙华新区城市更新现状建设用地统计表街道城中村(平方公里)旧工业区(平方公里)旧城镇(平方公里)总计(平方公里)占“三旧”比例（%）占建成区比例（%）大浪3.364.140.047.5421.2747.30观澜6.6110.380.2217.2148.5633.99龙华2.554.750.197.4921.1244.03民治1.771.410.033.219.0518.45总计14.2920.670.4935.45100.0033.48（四）

11、用地权属“三旧”用地权属关系复杂混乱，权属不清晰用地达18.25平方公里，占全区“三旧”规模51.48%，占全区权属不清晰用地（40.34平方公里）比例45.24%，土地历史遗留问题突出。“三旧”用地权属清晰的类型主要包括登记造册、发证、备案（含行政划拨、合同、非农建设用地、“两规”处理用地），总规模为17平方公里。龙华新区“三旧”用地权属情况统计表类型面积（平方公里）百分比（%）登记造册1.704.80发证7.4020.87备案行政划拨1.714.82合同2.045.75非农建设用地2.968.35“两规”处理用地1.103.10待确权18.2551.48总计35.45100.00（五）建设

12、情况“三旧”用地范围内普遍存在生活、生产与其他功能布局混杂无序、用地插花现象明显的问题。旧工业区分布凌乱，70%以上属于以租赁市场为主的物业型产业空间，并与私宅建设存在较高关联。“三旧”用地平均毛容积率1.31，其中城中村1.58，旧工业区1.12；建设密度大多高于35%，部分城中村高达60%，形成大量“握手楼”。建筑层数以13层为主，占比46%，空间分布南北差异较大，7层以上的高层建筑主要分布在机荷高速以南地区。（六）配套与环境市政、公共服务等配套基础设施多由股份公司投资建设，存在老化落后或匮乏等问题。城中村、旧工业区内部交通系统不完善，道路质量较差，停车设施缺乏。城区景观单调，缺乏统筹，卫

13、生环境问题较为严重，生活空间品质有待提高。（七）文物保护“三旧”用地范围内共有主要文物古迹17处，其中，区级文物保护单位3个，区级文物保护点5个，重点古村落3个，一般古村落7个，但历史文物多被城中村、旧工业区包围，缺乏保护与修缮，且在城市建设中遭到不同程度的损毁。龙华新区“三旧”范围内的历史遗迹统计表类型名称类型名称区级文物保护单位（3个）观澜老墟重点古村落（3个）清湖古村浪口虔贞女校观澜老墟马坜大屋营救文化名人旧址一般古村落（7个）白石龙古村油松古村区级文物保护点（5个）文秀公碉楼松元厦古村陈振能墓白鸽湖古村廖氏宗祠牛湖古村清湖三界庙浪口古村振能学校上横朗古村二、更新工作现状（一）项目实施进

14、展1、拆除重建类截止2012年12月底，新区已列入更新单元计划的项目52个，涉及拆迁用地3.69平方公里；已批单元规划9个，涉及拆迁用地0.56平方公里，总建面181万平方米；完成土地出让5个，涉及拆迁用地0.25平方公里，开发建设用地约0.22平方公里，总建面22.4万平方米，其中，基本建成3个，总建面55.7万平方米，住宅建面41万平方米。拆除重建类项目实施中主要存在以下问题：（1）项目规模普遍较小，分布零散。单个项目用地规模超10公顷的仅8项，除龙华老城区比较集中成片外，其它地区均是零散分布。（2）更新实施工作进度缓慢，开工率低。按项目统计，规划批准率仅17%（全市45%），开工率仅10

15、%（全市15%）；按面积统计，规划审批率仅15%（全市48%），开工率仅6.5%（全市8%）。（3）“工改工”项目数量少，城市更新对产业转型升级的贡献不高。以商业、居住为主，“工改工”仅3个,面积约19公顷，均约占项目数量和项目总面积的5%。2、综合整治类二类综合整治项目共34个，涉及用地约2平方公里，主要分布在观澜街道（16个）和龙华街道（10个），市批复概算金额共5560万。其中，完工15个，完工率44%，投入资金3325万元；核查通过7个，通过率21%。三类综合整治以城中村消防整治为主，共154个项目，主要集中在观澜街道（96个）。综合整治实施中主要存在整治覆盖类型单一（目前以城中村整治

16、为主），资金投入不足，整治过程中产权单位施工管理不规范，以及后续管理相对滞后等问题。3、功能改变类据统计，新区范围内完善手续的功能改变类项目仅一项，即大浪商业中心。目前，功能改变类城市更新以市场自发进行改造为主，且多为旧厂房改成商业、酒店等经营性功能，缺乏统一的规划统筹与规范管理。（二）管理机制体制目前，新区城市更新管理工作中主要存在以下问题：1、政府主导下大片区城市更新推进机制尚未建立。目前新区更新项目实施以自下而上的市场申报为主，普遍存在“见点不见面”、“吃肉留骨”的弊端，缺乏总体统筹。2、配套政策体系不完善。拆迁补偿缺乏统一标准，计划外项目确权仍然受制，综合整治、功能改变相关配套政策欠缺

17、；适应于新区自身的城市更新管理规则及促进政策尚未形成，影响了新区城市更新的推进力度。3、行政管理效率有待提高。新区城市更新管理人员有限，区与街道两级专业人员配备有待加强；城市更新管理上存在审批链条长、程序复杂，审批部门多、职能分散，审批职能交叉、协调难等问题。第三章更新目标一、更新原则（一）增进公共利益，实现多方共赢以实现公共利益为首要目标，以利益公平分配为原则，以利益共享为核心，保障相关利益各方的合法权益，并保证更新过程中的公正公平。（二）促进转型升级，焕发多元活力推进旧工业区产业升级与空间整合，依托新区现有优势与特色基础巩固提升第二产业的同时，以文化创意产业、旅游业、商贸业等现代服务业来提

18、升地区活力，促进产业转型与质量提升。（三）提高服务质量，持续改善生活以“以人为本”为城市更新的核心价值取向，满足人的需求，实现人的理想，更加关注人的生活需求，以改善城市服务与落实民生福利来实现社会关怀。（四）延续社会文脉，强调特色挖掘地方生活与乡土文明的不可复制性，以及地方自然与文化资源的稀缺性，要求城市更新体现更大的包容性，城市更新应注重维系社区纽带，帮助社区发展与自我更新，并积极塑造个性鲜明的地域特色。（五）加强统筹引导，协力有机更新以存量空间优化调整为目标，从全局角度进行总体谋划，选择具有针对性的更新路径，制定面向实施的更新方案，综合运用多种更新方式，加强政府主导与整体统筹，是新区实现有

19、机更新的重要保障。二、总体更新目标根据建设“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福龙华”的发展要求，建立新区全局统筹、多方位的城市更新工作框架，以利益共享为核心，以结构优化、质量提升为重点，以大片区综合性更新改造为抓手，通过旧工业区的升级改造，促进产业结构转型，通过城中村的有机更新，提升城市环境品质，通过旧城区的振兴活化，完善配套服务功能，有序推进综合整治、功能改变、拆除重建三大更新活动，挖掘新区城市更新的特色，实现建设“加快转型升级典范区、特区一体化的示范区和现代化、国际化中轴新城”的战略目标。三、2020年更新目标1、鼓励综合整治与功能改变，适当控制拆除重建。20132020年城市更新总规模1

20、4.7平方公里，其中拆除重建7.6平方公里，综合整治与功能改变7.1平方公里；加强拆除重建类项目的计划管理，提高列入单元计划项目的实施，实施率达50%，实现供地2.5平方公里。2、重点推进13个更新统筹片区城市更新，并预留弹性空间。20132020年统筹片区内实现更新总量9.0平方公里，占全区更新总量61.2%，其中，拆除重建5.4平方公里，占全区拆除重建总量71.5%。3、着力提高城市更新贡献率，捆绑建设各类配套设施、绿地与公共空间，按比例配建保障性住房与创新型产业用房，20132020年通过城市更新提供保障性住房115万平方米，约1.9万套，提供创新型产业用房35万平方米。4、201320

21、20年实现城市更新总投资1782亿元，其中政府投资194亿元，社会投资1588亿元，城市基础设施配套更加完善，特区一体化水平显著提升。5、综合运用多种更新方式，鼓励片区内实施大规模、功能复合的综合性城市更新项目；以试点示范为代表，大力推动旧工业区升级转型，加速城中村改造与社区转型，稳步推进旧城区环境提升。第四章更新规模、方式与功能布局一、更新规模（一）规模预测从新区城市更新总体目标出发，通过更新对象筛选、更新地区评价、基层改造意愿、更新经济测算等四方面预测新区2020年城市更新规模。1、更新对象筛选根据“三旧”对象现状建设的优劣程度进行识别，主要考虑“三旧”对象的建筑质量（砖瓦结构建筑比例大于

22、50%）、建筑年代（1992年之前的建筑比例大于50%）、开发强度（工业用地容积率小于0.8、其他用地容积率小于1.2）、建筑密度（大于45%）等四项识别要素。2、更新地区评价根据建设重点与发展时序对新区开展城市更新的重要性进行分级，通过对“一中轴、九片区”等重点地区，轨道及其站点、道路系统等综合交通，门户地区、城市公园等城市景观，主要配套公共设施、市政设施的服务范围，地区综合经济效益，以及城市公共安全等七项要素进行综合评价与空间叠加分析，把新区划分为三级更新地区，作为更新时序安排及重点更新区域选择的依据。其中，一级地区包括北站商务核心、观澜横坑水库周边科技核心、龙华商业中心；二级地区包括大浪

23、时尚创意城、清湖转型升级示范园、龙华汽车产业城等新区主要产业发展园区及中部发展轴周边；三级地区指除一、二级地区外的地区。3、改造意愿充分考虑社区基于发展要求所提出的更新项目以及相应采取更新方式的意愿。4、经济测算从政府收支平衡的角度出发，对不同更新规模与更新方式进行经济测算与比较分析。经综合调校，最终确定龙华新区2020年城市更新规模总规模为14.7平方公里，其中城中村4.0平方公里，旧工业区10.4平方公里，旧城区0.3平方公里。（二）经济可行性分析1、基于政府收支平衡的经济测算政府收入主要包括地价收益（拆除重建项目与功能改变项目的补缴地价）与税费收益（企业缴纳的销售税金及附加、土地增值税、

24、企业所得税）。政府投入主要包括在城市更新中由政府投资建设的公共配套设施、市政基础设施与道路、由政府出资进行的综合整治，以及回购由企业待建的保障性住房和创新型产业用房。根据规划确定的更新规模与更新方式，至2020年政府可获得收入共计约616亿元，同时投入约194亿元，可以满足政府收支平衡。2020年龙华新区城市更新政府收支明细表类型金额（亿元）总计（亿元）政府投入公共服务设施投资81194市政基础设施投资29回购配建用房35道路投资22综合整治27政府收入地价收益305616税费收益销售税金及附加164土地增值税37企业所得税1092、更新项目市场开发可行性分析城市更新的市场开发可行性是从企业开

25、发与运营更新项目所需的投资成本与利润收益能否实现平衡进行分析。企业在城市更新中的总投资主要包括开发建设成本与开发期间费用两部分，其中，开发建设成本包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费用、不可预见费，开发期间费用包括管理、销售与财务费用。企业利润收益通过计算各类物业的销售总收入，并扣除销售税金及附加、开发期间费用、土地增值税等进行综合测算，以利润总额、税后净利润、总投资净利润率等指标衡量。根据规划确定的更新对象类型、规模、区位与更新方式，经测算，至2020年企业对城市更新的总投资约1588亿元，销售总收入2990亿元，利润总额1088亿元，税后净利润816亿元，总投资利润率约51

26、%，达到房地产行业平均投资利润水平，效益良好，可吸引企业进行新区城市更新项目投资。2020年龙华新区城市更新项目企业投资估算表类型金额（亿元）总计（亿元）开发建设成本土地成本4871368拆赔成本182补交地价305前期工程费44建筑安装工程费726城中村212旧厂房499旧城镇16开发间接费用7工程质量监督费1造价咨询费2工程监理费5综合整治费62不可预见费用42开发期间费用管理费用41220销售费用90财务费用89总计：企业总开发投资15882020年龙华新区城市更新项目企业收益估算表类型金额（亿元）总计（亿元）销售总收入城中村5052990旧厂房2446旧城镇39销售税金及附加164土地

27、增值税（预征）149利润总额1088企业所得税272税后净利润816总投资净利润率51.41%说明：利润总额=销售总收入企业总开发投资销售税金及附加土地增值税；税后净利润=利润总额企业所得税；总投资净利润率=税后净利润/企业总开发投资3、城市更新整体投资效益综上分析，至2020年新区城市更新可以拉动固定资产投资约1782亿元，其中企业投资1588亿元，政府投资194亿元，可以带来税费收益合计约311亿元，整体投资效益良好。二、更新方式（一）综合整治综合整治主要包括现状建设情况相对较好、更新改造迫切度相对较弱、但需要进行环境整治工程的更新对象，可进行基本不涉及房屋拆迁的环境美化、净化工程，或为全

28、面消除安全隐患、完善市政基础设施和公共服务设施而进行的局部拆建。至2020年，综合整治规模为6.3平方公里。城中村的综合整治应以消除安全隐患、完善基础设施与服务设施、改善卫生环境条件为目标。全面排查消防安全隐患，整饰建筑主体，提高道路质量，改善交通出行环境，适当增加停车场，翻新或替换老旧的市政管道与网线设施，实行垃圾分类处理，加强卫生管理，增加绿地与公共空间，保护宗祠等历史传统建筑，合理组织各类空间秩序，强化物业管理。旧工业区的综合整治应以完善生产性服务设施与配套生活性设施、提高园区管理水平为目标。以局部拆建的方式建设公共服务平台，提高园区资源共享程度与综合服务水平，加强微循环交通组织，改善水

29、电气与通讯等基础设施系统，采取专业化物业管理方式，提高园区管理水平。旧城区的综合整治应按照不同的对象类型采取分类治理方式。旧居住区重点加强建筑结构加固，鼓励加装电梯来改善居住条件，提高生活空间品质，规范物业管理；旧商业区注重营造浓厚的商业氛围，通过总体功能策划与形象综合提升来重焕街区活力；碉楼、宗祠、古村落等历史遗迹实施专业化保育与修缮，并对周边区域实行建设管制。（二）功能改变功能改变以现状建筑质量相对良好、且规划为商业与政府社团等用地性质的旧工业区为主，通过改变部分或全部建筑使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物原主体结构的方式进行更新改造。至2020年，功能改变规模0

30、.8平方公里。重点引导旧工业区通过建筑使用功能置换来发展研发检测、总部办公等2.5产业以及商贸金融、展示销售、商务会展、交易服务等配套的生产性服务业，以低碳绿色的有机更新方式实现产业升级换代；对大浪服装基地、观澜文化产业园等重点产业园区，应充分利用结构适宜、质量较好的旧厂房来建设产业配套设施与公共服务平台；注重挖掘旧厂房或旧工业区的文化价值，结合观澜河生态文化走廊建设及旧厂区周边文化街区保护与开发，探索旧厂房改建为艺术馆、旧工业改造为艺术村的旅游发展模式。（三）拆除重建拆除重建主要指位于“一中轴九片区”等城市重点建设地区、现状建设条件较差、且有较强改造意愿的更新对象，并包括全区已列入更新单元计

31、划的项目，主要采取建筑物、构筑物及其他附着物全面拆除清理、重新建设的方式进行更新改造。至2020年，拆除重建规模为7.6平方公里。观澜横坑水库周边科技核、北站商务核、龙华商业中心等重点地区，改造后以总部经济、研发办公、金融服务、科技研发、文化娱乐等综合服务功能为主，高标准配建市政交通与公共服务设施，更新中注重塑造优质的景观形象；地铁站点500米、轻轨站点200米范围内的地区，可适当提高更新的容积率与密度，以商业、办公和居住功能复合式改造为主；清湖转型升级示范区、大浪时尚创意城、福民低碳产业示范区、观澜文化产业园等产业园区，严格控制商住房地产开发，鼓励工改工，更新后为电子信息、生物医药、新能源、

32、汽车、服装、文化创业等战略新兴产业以及设计检测、科技服务、展览销售等产业服务配套功能提供空间，并适当增加中小户型的居住、零售商业等配套居住功能；观澜河沿岸、大浪同胜等重要景观地区，依据城市设计要求采取采取较低密度与强度的更新改造，配合旅游文化产业发展，完善服务配套设施，倡导景观个性鲜明的特色化更新。三、更新功能布局依据深圳市土地利用总体规划（2006-2020），城市更新用地中，农用地13.82公顷，占0.97%，建设用地1409.53公顷，占98.45%，其他土地8.31公顷，占0.58%。2020年龙华新区城市更新土地利用规划表用地类型面积(公顷)总计（公顷）农用地耕地13.83园地7.8

33、6林地4.24其它农用地1.73建设用地城乡建设用地1441.961446.06交通水利用地3.00其他建设用地1.11其它用地8.698.69总计1468.58依据龙华新区综合发展规划（2012-2020），城市更新用地中，城市建设用地14.62平方公里，其中居住用地（R）4.48平方公里，产业用地（M与W）5.30平方公里，公共设施用地（C与GIC）2.93平方公里，绿地（G）0.79平方公里。2020年龙华新区城市更新规划建设用地统计表用地性质规划规模(平方公里)比例(%)居住用地(R)4.4830.62商业服务业设施用地(C)2.0013.70政府社团用地(GIC)0.936.33工业

34、用地(M)5.30（含创新型产业用房0.88）36.24道路广场用地(S)0.966.54市政公用设施用地(U)0.171.18绿地(G)0.795.38合计：城市建设用地14.62100.00水域和其它非城市建设用地(E)0.06总计14.69第五章更新策略一、效益更新（一）整合优化产业布局按照“入园集中发展，存量逐步调整”的思路，调整与优化产业结构和生产力布局，引入市场化专业运营管理，促进新区产业转型与质量提升，实现工业布局从分散走向集聚。对现状无序、零散分布的旧工业区用地进行整合，积极推动新区产业向“三大转型升级示范区”（清湖转型升级示范区、龙华商业中心、大浪时尚创意城）和“四个战略性新

35、兴产业基地”（龙华汽车产业城、观澜战略性新兴产业园、福民低碳产业示范园、观澜文化产业园）聚集，促进企业集聚的形成和发展。结合重大产业项目建设与规划布局，关联确立重点城市更新地块，建立产业结构与城市更新联动调整机制。2020年，完成旧工业区更新改造10.2平方公里，其中，拆除重建5.0平方公里，综合整治与功能改变5.2平方公里。（二）腾挪置换产业空间支持淘汰落后产能企业的土地厂房改造，鼓励优势企业兼并重组低端企业，综合运用经济和法律等手段，强化安全生产、环保、社保、劳动等硬约束，深入推进“清无”工作。通过整治升级、拆建腾挪、功能调整等多种方式，引导旧工业区存量空间进行置换与优化，严格控制“工改居

36、”项目，重点支持“工改工”项目，优先保障产业发展需求。一方面通为战略新兴产业、现代服务业、先进制造业与时尚创意产业发展释放用地潜力，另一方面为产业配套与城市综合服务功能提供建设空间。2020年，旧工业区进行产业升级改造的规模为5.7平方公里，其中，拆除重建1.3平方公里，综合整治4.4平方公里；旧工业区更新改造为商业、居住等经营性用地功能的规模为3.2平方公里，其中，拆除重建2.8平方公里，功能改变0.4平方公里；旧工业区更新改造为公共设施、市政设施、道路交通设施、绿地等公益性用地功能的规模为1.3平方公里，其中，拆除重建0.9平方公里，功能改变0.4平方公里。（三）节约集约产业用地强化资源节

37、约集约利用，在旧工业区升级改造过程中注重推广节能、节水、减排等新技术、新工艺、新设备，提高资源利用效率。结合不同园区的发展特点、旧工业区的更新方向与更新方式，合理制定开发容积率，加大用地投资强度。对拆除重建后仍保留为工业或研发等产业功能的旧工业区，在保证产业发展空间的前提下，建议平均开发容积率为4.0，拆建比为1:2.51:3.5，实现集约化、规模化发展。对拆除重建后改造为商业、居住等经营性用途的旧工业区，在符合上层次规划的前提下，依据不同区段城市设计和景观要求，开发容积率控制在4.56.5之间。（四）加强生产配套服务按照“适度超前布局”的思路，加强对新区产业发展具有重要意义的基础设施与配套设

38、施配建。全面改善产业园区交通微循环，结合城市更新重点推进服装产业集聚基地变电站、富士康集团供电专线改造、观澜和龙华区域燃气调压站等项目建设，加大对产业园区环境保护及周边环境综合整治，健全园区内部商业、餐饮、员工公寓、文体娱乐等配套服务体系，为产业发展和要素集聚提供条件。2020年，通过旧工业区更新改造提供交通市政基础设施用地规模20公顷，公共配套设施用地规模65公顷。围绕新一代产业园区的建设要求，在旧工业区升级改造中加强高科技生态社区建设和创新型产业用房配建。在新一代通信、互联网、新能源、服装等重点产业领域加强生产性服务，结合产业用房配建，在大浪服装产业基地、福民低碳产业园区、清湖电子信息产业

39、园区、观澜汽车城等地区搭建公共服务平台，为技术研发、公共检测、资讯发布、信息检索等业务开展创造空间。至2020年，通过城市更新提供创新型产业用房35万平方米。（五）探索绿色高效更新途径贯彻“低碳更新”理念，鼓励多种途径开展旧工业区综合整治与功能改变，通过少投资、快推进的方式，高效、快速实现新区产业升级与转型。在传统产业升级改造基础上，大力发展文化创意、新能源等绿色环保产业，鼓励开展以低能耗、低污染、低排放为基础的更新改造模式，建设生态产业园区，实现产业生态化改造。以龙华汽车产业城、福民低碳产业园为循环经济发展试点，建立循环经济产业链，实施工业废水、废气、废渣集中治理和循环利用，加快用地清理与整

40、合，为环卫、环保基础设施布局，以及支持冷热电联供等领域循环经济示范项目建设腾挪空间。引导产业用地功能与建筑功能的混合使用，提高产业空间利用效率。针对商务服务与研发总部办公型、研发型、研发生产综合型、生产型等不同类型产业园区的发展要求，通过用地功能置换调整提高土地利用复合度，并在厂房改造中采取适应性的建筑布局与建造样式，高效匹配不同层次的产业需求。二、和谐更新（一）补充城市住房供给根据区位特点，持续改善城中村与旧城区的生活环境，对南北两核、观澜河沿岸、轨道站点周边、各片区中心等城市中心地区，按规划更新改造为商住用地的，可适度提高住宅开发强度，开发部分高档居住和商务公寓，并按规定配建相应保障性住房

41、，引导居住与商业、办公、文化等适宜功能的复合布局；对清湖转型升级示范区、大浪时尚创意城、福民低碳产业示范园等产业园区及周边地区，应综合考虑本地产业配套及不同阶层的住房需求，强调城中村与旧居住区的环境整治与配套完善，增加经济适用房、廉租房等多种类型的保障性住房，提供多层次的住房供给类型，促进形成合理的居住与就业布局空间。通过城市更新，有序引导商品住房与保障性住房的建设，至2020年，通过拆除重建提供居住用地3.2平方公里，建筑面积约1280万平方米，其中，配建保障性住房115万平方米，约1.9万套，占2020年全区共新增保障性住房套数8.5万的22%。（二）保障配套设施空间通过空间腾挪与功能调整

42、，保证大型公共基础设施的建设，通过更新项目承载建设公益性设施，完善基层配套设施网络，加强城市综合服务功能，促进特区一体化发展。以城市更新的方式建设管理服务、文化、体育、医疗卫生、教育、社会福利等公共设施共74项，其中拆除重建49公顷，功能改变54公顷；建设交通设施、供应设施、邮政设施、环卫设施等市政交通项目28项，其中拆除重建7公顷，功能改变17公顷；提供商业、商业办公、服务业、旅馆业等商业用地177公顷，其中拆除重建136公顷，功能改变41公顷。（三）推动社区经济转型转变社区经济经营方式，配合新区产业发展思路与布局要求，以大项目引进、大企业入驻为契机，对传统工业加以改造和引导，鼓励社区结合自

43、身基础，适当发展休闲度假、山地体育、创意体验等旅游项目，引导集体经济参股水、电、路、旧城改造等公共事业项目。支持社区股份公司结合区域规划和产业定位，利用城市更新政策，优化集体经济用地片区规划，改善产业发展环境和加强基础设施建设,开展集体经济用地改造升级。探索“园区改造与社区转型”互动模式，注重调动社区股份公司的积极性，通过引入外部资本、技术、管理等生产要素创新运营模式。加强政府扶持，在旧工业区改造中着重做好环境整治、人才服务、政策引导和平台搭建等工作。鼓励股份公司进行经营整合，完善法人治理结构，促进集体经济从纯物业出租到自主开发与合作开发，最终转型为实业经济。（四）促进社区融合与认同遵循空间利

44、用“小而绿、小而灵”，设施设计“小而精、小而美”，文化互动“小而细、小而杂”，社群活动“小而多、小而频”的原则，以城市更新为契机，增设或整治社区公共活动平台，重整社区公共服务资源，塑造人性化的社区生活空间，促进不同人群交流与文化融合。加强城市更新与社区转型的联动，围绕交流沟通的公共场所、功能完善的服务设施、通畅便捷的出行交通、舒适宜人的景观环境、布局合理的生活空间、安全放心的物业管理、具有地方记忆的归属感、积极向上的社会文化、和谐互动的邻里关系等目标要素，创建“新型现代社区”，增进社区认同感与凝聚力，推动社会结构转型。同时，在城市更新过程中应注重社区情感的维系和文化的继承，传承地方文化，尊重传

45、统生活方式，保护社会生态系统，重焕社区活力。三、品质更新（一）增加开放空间数量采取“北部相对成片、南部见缝插针”的方式增加城中村、旧工业区内部的绿地与活动空间，改善城区整体公共开放空间系统。其中，机荷高速以北地区通过用地清理提供规模较大、集中成片的开放空间，机荷高速以南地区通过零星用地更新实现功能置换，以广场绿地、小公园等方式提供开放空间。突出观澜河两岸以及人民路、民德路、振兴路、中环路、龙胜路等生活性道路两侧城市更新过程中景观环境整治，强调道路绿带、街头绿地与广场、慢行交通系统的有机结合，提高步行可达性与空间舒适性。至2020年，通过城市更新提供绿地、广场、运动场等多类型的开放空间共82公顷

46、，占龙华新区综合发展规划确定的开放空间总规模7.7平方公里的11%。（二）丰富景观体系层次通过“面-线-点”三个景观层次的城市更新来完善与丰富新区整体景观体系。“面域”景观方面，北站商务核、观澜科技核两个核心区，严格按照城市规划设计进行功能调整与布局，对近期予以保留的城中村和旧工业区应加强综合整治，按照核心区整体形象设计要求彻底改变脏乱差的面貌，与拆除重建、新建开发的地区一起合力打造新区现代化的都市景观形象；龙华商业中心、大浪时尚创意城等重要功能区域，结合地区功能定位推动城区功能转型，通过更新项目建设具有地区识别度与特色的地标或节点，凸显新区现代产业与人文文化融合的景观区域；同胜门户、民乐-大

47、脑壳山等景观区域，注重挖掘特色景观资源，通过综合整治与功能改变等有机更新方式完善各类配套服务，建设为主题鲜明的景观风貌区。“线状”景观方面，重视河流两岸、道路两侧更新用地景观的线状延伸，通过更新释放观澜河、龙华河、坂田河、油松河两岸及与河道垂直的环观南路、清湖路、东环二路等道路两侧景观空间，修复主要自然景观廊道中的景观断点，促进自然山水与城市的相互交融。“点状”景观方面，注重开辟符合街道尺度的公共活动空间，以路边小广场、绿化走廊、社区游乐场等配套增设与整治的方式，加强景观“微空间”的更新改造。（三）塑造滨水风光廊道对观澜河两岸进行生态化改造，兴建涵养湿地，增强河道自净能力，恢复河道生态功能。结

48、合水环境治理，践行低冲击开发模式，重点对沿岸两侧100米范围内用地进行清理，为绿化升级、绿道贯通、河岸改造、游憩设施配套等景观工程腾挪空间。推动河岸两侧城区功能转型，以大片区综合性更新的思路，以可实施、综合效益最大化为原则，在空间、时序上统筹协调城市更新与土地整备，加快理清河岸两侧1000米范围内的用地情况，重点开展观澜第四工业区、共和旧村、清湖村等的整治与改造。通过城市更新增加沿岸地区商业服务、文化展示、休憩游玩、科普教育等功能，结合更新地区人文景观特色，打造观澜古墟风貌、滨水空间游憩、清湖古村文化、油松现代产业等主题各异的景观节点，有序推进“一河两岸”沿线更新项目的实施，建成集生态、文化、

49、商业、居住等多功能复合、和谐共融的滨水景观文化长廊，促进“水-城-人”融合。（四）传承再造历史遗存在城市更新过程中实施历史文化的分类保护与再利用措施，注重历史遗存保护与旅游产业发展、公共空间营造、社区文化建设相结合，促进新区特色文化的形成。优秀历史建筑及核定为文物保护单位的单体文物应划定保护范围及建设控制地带，加强历史建筑修缮与再利用，重点保护特定空间形态和文化氛围。重点古村落强调保护传统街巷空间，延续特定场所精神，借鉴国内古村落保护与利用的成功经验，秉承“功能再生”的理念，在不妨碍保护的前提下寻找新的合适用途，赋予新的功能。一般古村落由相关部门对现状情况及历史背景进行调查记录，选取保护价值较

50、高或最能体现古村落历史文化传承的历史建筑（构）物给予定点保护。表新区文物古迹保护与利用方向指引类型序号名称保护与再利用指引单体文物（7个）1廖氏宗祠修缮后开辟为历史博物馆、纪念馆，作为宗族文化历史记录、历史文化旅游的重要景点2文秀公碉楼整治周边环境，作为深圳历史文化旅游路线的组成部分3清湖三界庙现状为拜祭场所，沿用其现有功能，修缮和维护之后，面向社会开放4陈振能墓整治周边环境，考虑在原址兴建博物馆5浪口虔贞女校修缮后作为图书室或博物馆，面向公众开放6振能学校延用现有的学校职能，由观澜中学自行出资维护7营救文化名人旧址修缮和维护后，开辟为纪念馆及深圳市爱国主义教育基地功能，作为深圳市红色旅游路线

51、组成部分重点古村落（3个）8观澜古墟保留古街道原貌，深入挖掘历史文化资源，打造成“客家民俗文化村”、“古玩一条街”9清湖古村保护街巷空间及广府民俗特色文化，同时重点保护廖氏宗祠、清湖三界庙及元珠家塾、炮楼，结合清湖片区开发，发展文化旅游型古村落10马坜大屋保护展现客家传统文化的客家围屋，发展文化休闲型古村落一般古村落（7个）11白石龙古村重点保护营救文化名人旧址12油松古村重点保护游氏宗祠、价值较高的传统民居13松元厦古村重点保护振能公祠堂、2座炮楼14白鸽湖古村重点保护2座炮楼15牛湖古村重点保护陈氏宗祠、陈氏家祠16浪口古村重点保护3座炮楼、吴氏宗祠、虔贞女校17上横朗古村重点保护3座祠堂

52、、1座围门，1座炮楼（五）重塑城区街道风貌在延续街巷肌理的基础上，翻新道路铺装，完善支路网骨架，重组街道空间秩序，增设建筑小品与雕塑，创造舒适宜人的步行，环境恢复街道生活环境。城区更新改造中贯彻彰显本土特色文化的要求，结合更新项目实施，形成龙华商业步行街、大浪创意文化街、观澜古墟特色街、版画体验街、清湖乡土古建街等展示旅游、休闲与生活场景的街道体验场所。根据街道环境特点，通过增设连廊、加装电梯、结构变更、功能改变等方式推行建筑“有机”改造，采取建筑护围结构与设施系统等节能改造、旧楼加高改造、立体绿化等措施探索建筑“低碳”更新，实现建筑空间重构与功能重组。第六章重点统筹片区（一）划定意义统筹片区

53、是新区城市更新活动开展的重点地区，在综合协调开发新建、土地整备、历史保护、现状保留的基础上，采取综合整治、功能改变、拆除重建等多种更新方式，作为新区集中力量进行整体统筹与大力推进的地区，将在人力、政策、资金等多个方面给予倾斜扶持。同时，引进实力强、经验足的开发企业，鼓励开展大规模、多功能的综合性城市更新项目，积极探索城市更新实施的新模式，充分发挥统筹片区在促进产业升级、改善城区面貌、提升整体质量上的示范作用。（二）划定思路通过分析更新对象空间分布、建设现状、实施情况等要素来判别全区更新潜力，在此基础上，综合考虑新区“一中轴、九片区”的总体空间结构、功能布局、近期重点开发建设项目，以及街道与社区

54、的发展现状、更新意愿，将“自上而下”的战略要求和“自下而上”的利益诉求相结合，从新区城市更新的必要性、紧迫性、可行性出发，划定新区未来城市更新的重点统筹片区。（三）划定原则目标综合性：从新区空间结构、功能布局与建设重点的角度出发，片区主要通过城市更新途径来实现功能提升、产业升级、空间整合、设施改善、环境美化等综合性目标。类型多样性：片区内包含若干个城市更新项目，并结合更新对象与规划功能，采取不同更新方式与更新模式，达到投资少、推进快、成效大的目的。功能复合性：以城市空间结构与建设重点为基础，以所在地区的发展要求与规划用地性质为主要考虑因素，统筹划定片区，满足空间功能复合利用的要求。规模适度性：

55、以规划道路、自然要素等为边界，对象相对集中、片区规模适当（以12平方公里为宜），且与城市规划实施以及大项目推进相兼顾，便于配套设施建设。实施可行性：综合考虑空间拓展模式、对象分布特征、规划结构与改造意愿，达到时间、空间、经济效益以及不同主体改造需求的平衡，保证更新实施。（四）规划指引全区共划定中重点统筹片区13个，片区规模20.2平方公里，片区内涉及“三旧”规模11.7平方公里，占全区“三旧”比例33%。2020年，片区内更新总量为9.0平方公里，占全区更新总量61.2%，其中，城中村2.8平方公里、旧工业区6.0平方公里、旧城镇0.2平方公里；片区内进行拆除重建5.4平方公里，综合整治与功能

56、改变3.6平方公里；平均拆建比控制在1:3以内，总体用地贡献率30%，其中公共基础设施用地贡献率20%。各重点统筹片区规划指引详见分图集。第七章行动计划（一）专项行动计划从推动产业升级改造、保障民生福利落实、促进社会结构转型、提升城市文化品质的角度出发，提出三类专项计划，共包含15个具体行动以及建议开展的工作内容，为效益更新、和谐更新与品质更新三大更新策略的落实提供支撑，作为新区城市更新专项行动的参考。详见附表1。（二）重点统筹片区行动计划按照“一中轴、九片区”建设重点与新区城市开发时序安排，尽快组织制定重点统筹片区工作方案，以详细蓝图深度的深度要求加快编制各重点统筹片区专项规划。从各重点统筹

57、片区的现状条件与更新目标出发，合理安排片区内城市更新与其他城市开发事业的关系，提出近期建议开展的具体行动与工作内容，有序引导片区内城市更新活动的开展。详见附表2。（三）近期项目实施行动计划大力推进已列入更新单元计划项目的实施。至2015年，完成土地出让并开工建设项目16项，供应土地约1.37平方公里；完成更新单元规划审批项目19项；完成单元规划报审（通过管理局审查）8项；清出计划项目4项。按照全市更新工作总体要求，在计划总量控制的前提下，结合重点统筹片区，培育条件成熟的项目列入更新单元计划，至2015年，新增列入更新单元计划的规模控制在1.4平方公里。第八章保障措施一、创新更新工作体制（一）创

58、新城市更新规划体系提出重点统筹片区概念，进一步加强全区层面更新工作与项目实施层面的衔接接关系，并建立与之相对应的规划体系，形成全区更新专项规划、重点统筹片区规划、更新单元规划的城市更新规划序列，实现从宏观目标指导、中观统筹协调、微观开发控制相结合的要求。（二）建立重点统筹片区管理机制改变现状市场主导下规模小、分布散的更新项目推进局面，以重点统筹片区为依托，从片区划定、规划编制与审批、更新项目引进、开发主体选择、管理服务、设施配建、奖励措施等多个方面制定较为完善的重点统筹片区管理机制，强化政府主导与扶持力度，为推进大规模、多功能、混合式的城市更新项目实施提供保障。（三）形成城市更新与土地整备协同

59、推进机制在全区发展“一盘棋”框架下，梳理城市更新与土地整备关系，进一步加强土地整备、城市更新的统筹力度，在重点地区选择、具体项目实施方面进行衔接，探索建立两种开发模式之间统筹推进、协调互促的机制，作为破解新区土地资源困境的重要抓手。二、健全城市更新组织架构（一）加强新区城市更新领导力量成立新区城市更新工作领导小组，组长由新区主要领导担任，成员由龙华新区综合办、发展和财政局、城市建设局、城市管理局、公共事业局、经济服务局、规划土地监察大队、市规划国土委龙华管理局、市交通运输委龙华交通运输局和各办事处等部门和单位主要负责人组成。领导小组负责新区城市更新单元计划及城市更新项目专项规划的审核，对其他城

60、市更新重大事项进行决策。领导小组下设办公室，办公室设在城市建设局，负责领导小组日常工作。（二）强化基层更新管理职能新区各办事处成立城市更新工作小组，由办事处分管领导担任组长，负责城市更新相关工作的落实，主要包括更新项目意愿征集、组织项目申报与初审、协助进行用地清理与拆迁补偿安置工作、项目实施监管等，为城市更新项目开展提供全程主动服务。（三）成立重点统筹片区专项工作组为便于重点统筹片区协调、快速、高效地开展各项工作，建议以新区管委会领导挂点的方式成立各统筹片区专项工作组，全面负责片区内城市更新工作，按照片区规划与进度要求制定实施工作方案，落实相关部门任务，明晰责权关系，协调城市更新与采取其他开发

61、方式项目的关系，加强土地房屋确权清理、搬迁补偿与安置等工作的组织协调，明确项目实施进度，协助开发主体及时解决实施中的具体问题，并定期向新区城市更新工作领导小组办公室报送项目推进情况。三、完善更新政策体系（一）出台重大更新项目和工业区升级改造项目鼓励政策对于位于重点统筹片区内，用地规模在10公顷以上、多功能、混合型的综合性重大更新项目，以及对工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类项目，在土地使用、水电配套、税收、资金扶持、设施代建等方面制定优惠政策，鼓励社会资本全方面、宽领域地参与大片区综合性的城市更新，加快推动新区产业升级转型。（二）完善综合整治和功能改变配套政策参考借鉴香港、广州、厦门等城市关于“整栋工业厂房自改成为商业可免补交地价差价”、“老旧居住区加装电梯可使用住房公积金”等做法，加快研究鼓励综合整治、功能改变的配套政策，综合利用产权、年期、地价、规划、税收等手段，倡导以综合整治整治、功能改变