苏州石路国展项目招商沟通手册46P

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1、石路国展项目招商沟通手册石路国展项目招商沟通手册PARTPART1 1: : 城市概况PARTPART2 2: : 项目及商圈概况PARTPART3 3: : 苏州商业市场现状PARTPART4 4: : 项目定位及方案展示（初步定位，有调整空间）PART1 1 城市概况2011年苏州的国内生产总值（GDP）为10717亿元人民币，总量居中国大陆第6位（仅次于上海、北京、广州、深圳和天津）、华东地区第二位（仅次于上海）、中国地级市第一位。人均国内生产总值为10.24569万元，人均收入突破1万美元，列中国大陆第八位、华东地区第二位（已超越上海）。苏州，长三角地区的地理中心，太湖之滨，长江南岸的

2、入海口处；苏州，长三角地区的地理中心，太湖之滨，长江南岸的入海口处；GDPGDP和人均国内生产总值分别居中和人均国内生产总值分别居中国第国第6 6和第和第8 8，骄人业绩，奠定了中国东部长三角经济门户地位。，骄人业绩，奠定了中国东部长三角经济门户地位。1.61.6万美元的人均万美元的人均GDPGDP标示着苏州已经标示着苏州已经迈入购物中心大发展时代。迈入购物中心大发展时代。城市属性-经济门户不仅拥有具国际竞争力的工业园区，有东方水城之称的苏州是国务院公布的第一批重点保护的历史不仅拥有具国际竞争力的工业园区，有东方水城之称的苏州是国务院公布的第一批重点保护的历史文化名城之一，具有二千五百多年历史

3、，拥有全国著名的历史名门。良好的人文环境吸引了大量的文化名城之一，具有二千五百多年历史，拥有全国著名的历史名门。良好的人文环境吸引了大量的国内外投资者。国内外投资者。苏州城始建于公元前514年，距今已有2500多年历史。是全国首批24个历史文化名城之一，全市现有市级以上文物保护单位690处，其中国家级34处、省级138处。保存完好的古典园林60余处。 苏州历史苏州历史全市户籍人口637.66万人，全市常住人口1300万。已经成为仅次于深圳的全国第二大移民城市。苏州人口苏州人口城区城区规划规划老城区保持着“水陆并行、河街相邻”的双棋盘格局，“三纵三横一环”的河道水系和“小桥流水、粉墙黛瓦、史迹名

4、园”的独特风貌，被称之为”东方威尼斯”。 城市属性-文化门户城市属性-长三角经济圈美国东北部大西洋美国东北部大西洋沿岸城市群沿岸城市群美国经济的核心地带，制造业产值占全国的30%，是国内最大的生产基地，美国最大的商业贸易中心和世界最大的国际金融中心。 北美五大湖城市群北美五大湖城市群与美国东北部大西洋沿岸城市群共同构成北美制造业带，其中底特律是全球著名的汽车城。 日本太平洋沿岸城市群日本太平洋沿岸城市群日本经济最发达的地带，是全国政治、经济、文化、交通的中枢，分布着全日本80%以上的金融、教育、出版、信息和研究开发机构。 伦敦核心的城市群伦敦核心的城市群产业革命后英国主要的生产基地，伦敦现已成

5、为欧洲最大、同时也是世界的三大金融中心之一。 欧洲西北部城市群欧洲西北部城市群一个超级城市带，其中10万人口以上的城市有40座。巴黎是法国的经济中心和最大的工商业城市，也是西欧重要的交通中心之一。荷兰的鹿特丹素有“欧洲门户”之称。 长三角经济圈已经成为继美国东北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市长三角经济圈已经成为继美国东北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、英国以伦敦为核心的城市群、欧洲西北部城市群后的世界第六大经济圈城市群，经济实力强劲群、英国以伦敦为核心的城市群、欧洲西北部城市群后的世界第六大经济圈城市群，经济实力强劲。城市属性-长三角经济圈

6、包括上海市、江苏省和浙江省包括上海市、江苏省和浙江省, ,区域面积区域面积21.0721.07万平方公里，共万平方公里，共1616座中心城市的区域。这一地区以全国座中心城市的区域。这一地区以全国2.1%2.1%的土地、的土地、11%11%的人口，创造了全国的人口，创造了全国22.5%22.5%的的GDPGDP，和全国，和全国31.5%31.5%的财政收入。苏州作为上海的后花的财政收入。苏州作为上海的后花园，近年来在经济规模、产业布局、道路交通、商业发展等方面均飞速发展。经济总量已跃居江苏园，近年来在经济规模、产业布局、道路交通、商业发展等方面均飞速发展。经济总量已跃居江苏省第一，全国地级市第一

7、。省第一，全国地级市第一。高铁京沪、沪宁高铁等机场上海浦东国际机场虹桥国际机场苏南硕放机场等高速公路沿江高速、沪宁高速、苏沪高速、绕城高速、苏嘉杭高速、沈海高速等。城市属性-交通格局苏州，拥有发达的水、陆、空交通路网，到苏州，拥有发达的水、陆、空交通路网，到“十一五十一五”期末全市高速公路里程达到期末全市高速公路里程达到523523公里，公里，20202020年年将达到将达到670670公里，全市公里，全市2727个中心镇上下高速公路的平均时间为个中心镇上下高速公路的平均时间为1010分钟，高速便捷的路网，将苏州有效分钟，高速便捷的路网，将苏州有效融入长三角经济城市群发展进程中，有利于苏州商业

8、网点规划布局的快速发展。融入长三角经济城市群发展进程中，有利于苏州商业网点规划布局的快速发展。城市属性-产业结构与500强苏州，以传统的旅游为服务业主导产业，以电子信息产业为工业支柱产业，大力发展新兴产业苏州，以传统的旅游为服务业主导产业，以电子信息产业为工业支柱产业，大力发展新兴产业新能源、医药及生物技术、新材料、石化及精加工。截至新能源、医药及生物技术、新材料、石化及精加工。截至20102010年，全市共有年，全市共有118080118080家工业企业，主营家工业企业，主营业务收入业务收入20002000万元以上企业万元以上企业97669766家。全市实现工业总产值家。全市实现工业总产值2

9、84,836,867284,836,867万元。世界万元。世界500500强企业在苏州投强企业在苏州投资的有资的有8181家，投资项目多达家，投资项目多达188188个。个。 良好的第二产业基础给苏州带来强劲的可持续发展动力，带动人良好的第二产业基础给苏州带来强劲的可持续发展动力，带动人均消费的提升。均消费的提升。城市属性-城镇居民生活质量苏州，商业零售总额与人均可支配收入、消费支出逐年递增，其中，苏州，商业零售总额与人均可支配收入、消费支出逐年递增，其中，20112011年人均可支配收入突破年人均可支配收入突破3300033000元，城市居民购买力大，商业发展有很大潜力空间。元，城市居民购买

10、力大，商业发展有很大潜力空间。城市属性-城市名片国际花园城市、全国文明城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、中国最具国际花园城市、全国文明城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、中国最具经济活力城市、国家生态园林城市（首批试点）、国家卫生城市、中国历史文化名城、中国十大最经济活力城市、国家生态园林城市（首批试点）、国家卫生城市、中国历史文化名城、中国十大最具投资价值城市、全国双拥模范城市、中国十大宜居城市。具投资价值城市、全国双拥模范城市、中国十大宜居城市。PART2 2 项目及商圈概况石路商圈公共交通十分便利，仅仅项目周边石路南和石路老街坊就有石路商圈公共交

11、通十分便利，仅仅项目周边石路南和石路老街坊就有4040路车经过。路车经过。石路商圈-交通分析本项目石路南石路老街坊石路南（19路车）爱河桥（21路车）石路商圈核心消费人口石路商圈核心消费人口6060万，以西北方向为主体，次级核心消费人口万，以西北方向为主体，次级核心消费人口7272万，边缘辐射人口万，边缘辐射人口8888万；石路万；石路商圈日流量维持在商圈日流量维持在2020万人次以上。石路消费人口主要受益与传统市区人口密度较高。万人次以上。石路消费人口主要受益与传统市区人口密度较高。石路商圈-消费人口石路商圈核心辐射圈（吸纳75%）：东1km西6km南3km北6.5km西北9km石路商圈次级

12、辐射圈（吸纳20%）：东至东环、南至宝带路、北至相城核心元和、西涵盖整个新区石路商圈边缘辐射圈（吸纳5%）：市区1km3km6km6.5km9km石路核心辐射圈层石路核心辐射圈层石路商圈核心辐射人口石路商圈核心辐射人口次级辐射人口次级辐射人口边缘辐射人口边缘辐射人口60万万72万万88万万项目位于石路商圈核心位置。石路，苏州中心，苏州商业起源地，附近有虎丘、山塘街、寒山寺、留项目位于石路商圈核心位置。石路，苏州中心，苏州商业起源地，附近有虎丘、山塘街、寒山寺、留园等蜚声中外的众多园等蜚声中外的众多5A5A名胜古迹，有市体育中心、市演艺中心、运河公园等现代化文化体育设施，有名胜古迹，有市体育中心

13、、市演艺中心、运河公园等现代化文化体育设施，有每年吸引每年吸引100100万人流的轧神仙等民俗活动。万人流的轧神仙等民俗活动。 苏州第二大商贸中心石路商圈，是商务、文化、旅游、购苏州第二大商贸中心石路商圈，是商务、文化、旅游、购物的宝地。物的宝地。 石路商圈-历史文化虎丘虎丘留园留园2.8KM0.9KM寒山寺寒山寺2.6KM山塘街山塘街0.4KM虎丘留园寒山寺山塘街虎丘庙会寒山寺钟声婚纱城轧神仙 石路商圈整体功能定位时尚与传统结合商业功能区，与其它两大市级商圈形成明显差异，商圈扩容一石路商圈整体功能定位时尚与传统结合商业功能区，与其它两大市级商圈形成明显差异，商圈扩容一倍，西扩和南延是商圈发展

14、重点。倍，西扩和南延是商圈发展重点。石路商圈-商圈规划石路：石路：传统与时尚观前：观前：旅游、购物、餐饮与一体传统商业功能区南门：南门：现代休闲商业占地占地1414公顷，公顷，建筑建筑4949万平米万平米，容积率，容积率2.952.95占地占地1717公顷公顷上塘路上塘路爱河桥路爱河桥路广济广济路路石石路路商商业业街街金门路金门路三大商圈定位差异点三大商圈定位差异点石路商圈交通十分便利，已经开通石路商圈交通十分便利，已经开通1 1号线与号线与2 2号线在此汇聚，并设有号线在此汇聚，并设有2 2个出口（个出口（0 0距离项目），城市主干距离项目），城市主干道快速连接相城、平江、新区，与观前商圈毗

15、邻对接。道快速连接相城、平江、新区，与观前商圈毗邻对接。石路商圈-交通分析1 1号线与号线与2 2号线交口号线交口相城、平江相城、平江区区广济路新区新区金门路观前商圈观前商圈景德路内环高架轻轨（1-2号线）主干道1号线干将路（广济路口）：650米2号线（广济路口）：0米，本项目两个出口广济路（0米）：直达相城、平江区2.9KM金门路（0米）：直达新区3.2KM景德路（50米）：直达观前商圈1.8KM内环高架（2400米）：直达苏州各区石路商圈核心消费人口以本地原住民、年轻白领和旅游过客为主，属于典型传统与时尚消费结合地；石路商圈核心消费人口以本地原住民、年轻白领和旅游过客为主，属于典型传统与时

16、尚消费结合地；消费构成中食品、交通通讯、教育文化娱乐位列前三。消费构成中食品、交通通讯、教育文化娱乐位列前三。石路商圈-消费特征年轻白领本地原住民旅游过客石路商圈整体业态构成以零售主导和升级阶段，餐饮和娱乐快速发展，档次提升力度较大。石路商圈整体业态构成以零售主导和升级阶段，餐饮和娱乐快速发展，档次提升力度较大。石路商圈-业态构成石路商圈业态分布比例 石路整体商圈内以零售为主，目前处于零售档次提升阶段，以百货和特色街购物街为主； 商圈内餐饮业态作为零售的补充业态，目前处于档次提升和扩张阶段； 商圈内品质办公和酒店供应少，市场提升和发展空间较大； 休闲娱乐业呈现暴涨阶段。项目名称项目名称营业面积

17、营业面积营业楼层营业楼层主要目标消费群主要目标消费群体体业态构成业态构成代表商户代表商户上海成泰百货上海成泰百货1250012500F1-5F1-5中、高档中、高档购物购物金店等金店等石路国际商城石路国际商城2000020000F1-5F1-5中、高档中、高档购物购物Only,sonyOnly,sony等等华润万家华润万家50005000B1B1中、低档中、低档购物购物/ /太平洋超市太平洋超市25002500F1F1中、低档中、低档购物购物/ /华润华润OleOle购物中心购物中心27000 27000 F1-2F1-2中档中档购物、餐饮购物、餐饮肯德基肯德基皇家一号皇家一号5000 500

18、0 F1-2F1-2高档高档娱乐酒吧娱乐酒吧/ /西城永捷广场西城永捷广场118200 118200 B1-2F1-26B1-2F1-26中档次中档次餐饮、娱乐、大型卖场、购物办餐饮、娱乐、大型卖场、购物办公公 大润发、金逸影院大润发、金逸影院苏州演艺中心苏州演艺中心1-21-2期期50000 50000 F1-3F1-3中高档次中高档次电影院电影院 、多功能演艺厅、多功能演艺厅 、文艺、文艺培训培训 、休闲商业配套、休闲商业配套 / /全景大厦全景大厦 22000 22000 F1-13F1-13中低端次中低端次商场、宾馆、酒店、写字楼、餐商场、宾馆、酒店、写字楼、餐饮足浴饮足浴 格林豪泰格

19、林豪泰文化教育大厦文化教育大厦 20963 20963 B1-2F1-13B1-2F1-13中档次中档次写字楼写字楼文化教育品牌文化教育品牌银座大厦银座大厦 3845938459 B1-3F1-10B1-3F1-10中档次中档次购物、办公购物、办公/ /太阳广场太阳广场 5220052200 B1-2F1-16B1-2F1-16中高档次中高档次百货、酒店百货、酒店 、超市、超市 / /茉莉花假日酒店茉莉花假日酒店28000 28000 B1F1-28B1F1-28中高档次中高档次产权酒店产权酒店洲际酒店管理洲际酒店管理/ /松鹤楼餐饮松鹤楼餐饮新苏天地新苏天地100000 100000 B1-

20、3F1-10B1-3F1-10整体中高档，餐整体中高档，餐饮高档饮高档购物、餐饮、娱乐购物、餐饮、娱乐幸福蓝海影城、幸福蓝海影城、BHGBHG、避风塘、避风塘、海底捞火锅、欧时力、海底捞火锅、欧时力、espritesprit、onlyonly石路商圈典型商场石路商圈典型商场1F1F租金约租金约20-3020-30元元/ /平米平米. .日，石路步行主街租金约日，石路步行主街租金约20-3020-30元元/ /平米平米. .日，特色街租金约日，特色街租金约8-208-20元元/ /平米平米. .日。日。石路商圈-租金水平项目项目/街道街道租金水平租金水平（元（元/ 月）月）石路步行街石路步行街6

21、00-900南浩街南浩街320400石路美食街石路美食街500-600新苏天地新苏天地280-500石路国际商城石路国际商城550-850南浩街广济路金门路石路美食街新苏天地广济路石路步行街周边典型商业物业1新苏天地2石路商城3茉莉花假日酒店4石路金座5山塘街6西扩商圈7石路步行街8石路美食街9苏州广电演艺中心1 12 2本项目3 34 45 56 67 78 89 9周边典型商业物业（新苏天地）总建筑面积总建筑面积170000170000平米平米, ,其中一期其中一期120000120000平米，总营业面积平米，总营业面积8000080000平米，地下平米，地下2 2层，地上层，地上1010

22、层，约层，约10001000个车位。个车位。主力业态：幸福蓝海影城、海底捞火锅、釜山料理、代官山、避风塘、湘色满园、外婆家、香锅主力业态：幸福蓝海影城、海底捞火锅、釜山料理、代官山、避风塘、湘色满园、外婆家、香锅制造、南翔制造、南翔19001900和战国策、肯德基、和战国策、肯德基、BHGBHG、E.landE.land、seatseat、欧时力、欧时力、espritesprit、onlyonly等。等。周边典型商业物业（石路商城）总建筑面积总建筑面积4 4万余平方米万余平方米, ,楼高七层。楼高七层。 1-7F1-7F百货营业面积百货营业面积3400034000平方米，停车面积平方米，停车面

23、积30003000平方米。平方米。主要品牌：周生生、周大福、耐克、阿迪达斯、依恋、艾格、主要品牌：周生生、周大福、耐克、阿迪达斯、依恋、艾格、TataTata、欧莱雅、欧莱雅、OLAYOLAY、李宁、安、李宁、安踏、踏、TISSOTTISSOT、好孩子、七匹狼等、好孩子、七匹狼等周边典型商业物业（茉莉花假日酒店）由洲际酒店集团管理的国际品牌商务酒店由洲际酒店集团管理的国际品牌商务酒店 ，总建筑面积，总建筑面积2.92.9万平方米，酒店共万平方米，酒店共2929层，高约层，高约99.899.8米。裙楼米。裙楼共共6 6层，包括酒店大堂、大堂吧、精品商场、中西餐厅、酒吧、桑拿中心、康乐中心、商务中

24、心等，层，包括酒店大堂、大堂吧、精品商场、中西餐厅、酒吧、桑拿中心、康乐中心、商务中心等，塔楼部分主要为客房区，共有标准客房、豪华套间、总统套房等各类客房塔楼部分主要为客房区，共有标准客房、豪华套间、总统套房等各类客房293293间，主力餐饮松鹤楼入间，主力餐饮松鹤楼入驻。驻。松鹤楼松鹤楼松鹤楼周边典型商业物业（山塘街）山塘老街全长山塘老街全长360360米，始建于公元米，始建于公元825825年，被评为国家年，被评为国家AAAAAAAA级旅游风景区。级旅游风景区。20022002年政府开始进行改造年政府开始进行改造。改造后的山塘街被定位为旅游产品、古玩、文化用品、特色工艺品的特色商贸一条街。

25、改造后的山塘街被定位为旅游产品、古玩、文化用品、特色工艺品的特色商贸一条街 。周边典型商业物业（苏州广电演艺中心）苏州广电演艺中心是市中心目前最大的集演出、会展、培训于一体的服务中心。苏州广电演艺中心是市中心目前最大的集演出、会展、培训于一体的服务中心。一期，已经运营，总建一期，已经运营，总建1800018000平米，业态涵盖皇家一号、金歌平米，业态涵盖皇家一号、金歌KTVKTV、演艺中心等；二期工程占地面积、演艺中心等；二期工程占地面积约约1100011000平方米，规划设计建筑总面积平方米，规划设计建筑总面积3010030100平方米，设有大型电影院、各种风格电影厅、多功能演艺平方米，设有

26、大型电影院、各种风格电影厅、多功能演艺厅、文艺培训等设施，沿古城河一面还将建设餐饮、咖啡、茶艺等休闲商业配套设施上约厅、文艺培训等设施，沿古城河一面还将建设餐饮、咖啡、茶艺等休闲商业配套设施上约1553015530平方平方米，地下约米，地下约1456014560平方米，总投资约平方米，总投资约2 2亿元，计划到亿元，计划到20132013年建成投运。年建成投运。PART3 3 苏州商业市场现状商业发展-城市整体规划及发展 城市整体发展架构为：北扩、西育、东进、南优，项目受益于城市大框架发展格局及古城保护性限制开城市整体发展架构为：北扩、西育、东进、南优，项目受益于城市大框架发展格局及古城保护性

27、限制开发，本项目所在中心主城区域价值更显珍贵。发，本项目所在中心主城区域价值更显珍贵。商业网点格局：整体商业网点规划为一个板块，二个新功能区，四带，二个商务区。本项目所商业网点格局：整体商业网点规划为一个板块，二个新功能区，四带，二个商务区。本项目所在一个板块即为市级核心商业板块，二轴的横轴连接观前和石路两个市级商圈向外延伸。其商在一个板块即为市级核心商业板块，二轴的横轴连接观前和石路两个市级商圈向外延伸。其商业发展前景不可限量。业发展前景不可限量。商业发展-苏州商业网点规划商业网点规划1234一个板块：核心商业板块 观前、石路、南门二个新功能区：湖东商业功能区、狮山广场商业功能区四带：古城风

28、貌休息商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带、沿阳澄湖度假休闲商业带二轴：观前石路横轴、人民路纵轴商业发展-苏州主要商圈格局及状况分析-商圈格局苏州市主要有十五个商圈，其中核心商圈为三个，分别是石路商圈、南门商圈和观前商圈；次级商苏州市主要有十五个商圈，其中核心商圈为三个，分别是石路商圈、南门商圈和观前商圈；次级商圈为十个，分别是湖东圈为十个，分别是湖东CBDCBD商圈、湖西商圈、东环沿线商圈、木渎商圈、吴中城南板块商圈、相城商圈、湖西商圈、东环沿线商圈、木渎商圈、吴中城南板块商圈、相城区元和商圈、新区狮门商圈、双湖板块李公堤商圈和横塘商圈；还有三个商圈为新兴商圈，分别是区元

29、和商圈、新区狮门商圈、双湖板块李公堤商圈和横塘商圈；还有三个商圈为新兴商圈，分别是平江新城商圈、独墅湖高教区商圈和沧浪新城商圈。平江新城商圈、独墅湖高教区商圈和沧浪新城商圈。 观前商圈整体业态组合比例古城区三大商圈业态分布比例相差不大，均以中高档商业业态为主，三个商圈零售业占了绝大部分古城区三大商圈业态分布比例相差不大，均以中高档商业业态为主，三个商圈零售业占了绝大部分比例。占比例较大的依次为餐饮、休闲娱乐，旅游和金融业。比例。占比例较大的依次为餐饮、休闲娱乐，旅游和金融业。南门商圈业态分布比例石路商圈业态分布比例石路商圈业态档次分布比例观前商圈整体业态档次组合比例南门商圈业态档次分布比例商业

30、发展-苏州主要商圈格局及状况分析-业态特征商业发展-苏州主要商圈格局及状况分析-租金水平苏州商圈租金最贵为观前商圈和石路商圈，其租金年增长势头保持在苏州商圈租金最贵为观前商圈和石路商圈，其租金年增长势头保持在10%-15%10%-15%。苏州主要商业区1F平均租金水平历年发展现状商业发展-苏州主要商圈格局及状况分析-商圈特征苏州商圈发展目前较好主要苏州商圈发展目前较好主要5 5大商圈，其中，核心商圈位于主城区，目前处于业态调整和档次提升大商圈，其中，核心商圈位于主城区，目前处于业态调整和档次提升阶段，少量高端物业；工业园区依托超前规划和中高端客户聚集，发展物业以中高端为主。阶段，少量高端物业；

31、工业园区依托超前规划和中高端客户聚集，发展物业以中高端为主。商圈名称商圈名称商圈级别商圈级别特征特征主要零售物业主要零售物业南门商圈南门商圈核心商圈核心商圈档次：中端（少量高端）档次：中端（少量高端）目标客群：时尚人士，白领，小白领，百姓阶层目标客群：时尚人士，白领，小白领，百姓阶层主要商业类型：购物中心、专业商厦、特色商业街、社区配主要商业类型：购物中心、专业商厦、特色商业街、社区配套等套等领华数码城领华数码城泰华商城东楼泰华商城东楼泰华商城西楼泰华商城西楼观前商圈观前商圈核心商圈核心商圈档次：中端（少量高端）档次：中端（少量高端）目标客群：时尚人士，白领，小白领，百姓阶层目标客群：时尚人士

32、，白领，小白领，百姓阶层主要商业类型：购物中心、专业商厦、市场、特色商业街等主要商业类型：购物中心、专业商厦、市场、特色商业街等 观前商业街观前商业街 美罗商城美罗商城 大洋百货大洋百货石路商圈石路商圈核心商圈核心商圈档次：中端（缺乏高端）档次：中端（缺乏高端）目标客群：时尚人士，白领，小白领，百姓阶层，旅游人过目标客群：时尚人士，白领，小白领，百姓阶层，旅游人过客客主要商业类型：特色商业街、市场、购物中心等主要商业类型：特色商业街、市场、购物中心等石路美食街石路美食街石路国际商城石路国际商城山塘街山塘街湖东湖东CBDCBD商圈商圈次级商圈次级商圈档次：中高端档次：中高端目标客群：时尚人士，白

33、领，百姓阶层目标客群：时尚人士，白领，百姓阶层主要商业类型：特色商业街、专业商厦、购物中心等主要商业类型：特色商业街、专业商厦、购物中心等月光码头月光码头圆融时代广场圆融时代广场金鸡湖商业广场金鸡湖商业广场湖东邻里中心湖东邻里中心湖西商圈湖西商圈次级商圈次级商圈档次：中高端档次：中高端目标客群：时尚人士，小白领，百姓阶层目标客群：时尚人士，小白领，百姓阶层主要商业类型：专业商厦、购物中心、特色商业街、社区配主要商业类型：专业商厦、购物中心、特色商业街、社区配套等套等印象城印象城天虹百货天虹百货左岸商业街左岸商业街邻里中心邻里中心PART4 4 项目定位及方案展示（初步定位，有调整空间）项目整体

34、构思技术经济数据二期用地二期用地 本项目位于苏州繁华的石路地区，与著名的本项目位于苏州繁华的石路地区，与著名的石路步行街相邻，北临金门路，南及东临爱河石路步行街相邻，北临金门路，南及东临爱河桥路，西靠广济路，并有地铁桥路，西靠广济路，并有地铁7 7号线通过且有两号线通过且有两个出入口位于基地内。基地整体呈长方形南北个出入口位于基地内。基地整体呈长方形南北长约长约250250米，东西宽约米，东西宽约9595米。整个地块功能完善米。整个地块功能完善布局合理，交通环境优越，人流量充沛，有很布局合理，交通环境优越，人流量充沛，有很好的商业发展前景。好的商业发展前景。 根据现实情况，本基地内建筑工程分两

35、期开根据现实情况，本基地内建筑工程分两期开发，南区（一期开发）南北方向长约发，南区（一期开发）南北方向长约9090米，北米，北区（二期开发）南北方向长约区（二期开发）南北方向长约160160米。总建筑面米。总建筑面积积2828万方，占地面积万方，占地面积2.22.2万方，容积率万方，容积率10.6410.64，绿，绿地率地率8.4%8.4%，其中一期建筑面积，其中一期建筑面积9.59.5万方，一期商万方，一期商业裙房面积业裙房面积2.72.7万方。万方。项目整体构思一期效果图项目整体定位古城核心古城核心双轻轨旁双轻轨旁文化都心城市综合体文化都心城市综合体 区位价值：项目地处苏州石路核心地区位价

36、值：项目地处苏州石路核心地段，占据石路经济区核心原点位置；段，占据石路经济区核心原点位置；交通价值：坐拥便捷的交通优势（地交通价值：坐拥便捷的交通优势（地铁铁1 1、2 2号线），区位交通优势明显。号线），区位交通优势明显。文化都心：开发主题以融合文化特色，文化都心：开发主题以融合文化特色，一座集公寓、商业设施、文化设施、酒店一座集公寓、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和会议中心为一身的建筑综合、豪华影院和会议中心为一身的建筑综合体；体；城市综合体：丰富的产品，完善的功能城市综合体：丰富的产品，完善的功能，驱动石路商业升级，驱动石路，驱动石路商业升级，驱动石路“升位升位”。项目功能定位【融合

37、科技环保概念，高端文化休闲体验与一体的纯正城市综合体融合科技环保概念，高端文化休闲体验与一体的纯正城市综合体】购物中心酒店式公寓五星级酒店豪宅会议中心文化休闲科技环保游泳池精品百货高端购物中心高端购物中心首创苏州科技环保型综合体首创苏州科技环保型综合体高端时尚公寓高端时尚公寓高端酒店产品高端酒店产品高品质住宅高品质住宅公共配套功能公共配套功能融合文化产业融合文化产业公共配套功能公共配套功能品牌连锁百货品牌连锁百货项目形象定位萃取萃取25002500年商业精华年商业精华石路自古是苏州商贸文化发源地，古有唐代诗人李绅石路自古是苏州商贸文化发源地，古有唐代诗人李绅“烟水吴都郡，阊门驾碧流。绿杨浅烟水

38、吴都郡，阊门驾碧流。绿杨浅深巷，青翰往来舟深巷，青翰往来舟”，充分说明石路自古就是苏州商业繁华之地，充分说明石路自古就是苏州商业繁华之地楼层楼层面积（）面积（）主题主题业态组合业态组合5F5F25002500艺术空间艺术空间艺术展示中心艺术展示中心4F4F68006800品位休闲品位休闲高端餐饮高端餐饮/VIP/VIP会所会所3F3F68006800商务减压商务减压健身房健身房/SPA/SPA/足浴足浴/ /娱乐会所娱乐会所2F2F68006800饕餮餐饮饕餮餐饮特色餐饮特色餐饮/ /中西餐饮中西餐饮/ /异域风情美食异域风情美食1F1F69006900精品零售精品零售形象旗舰店形象旗舰店/

39、/高端国际精品高端国际精品/ /钟表钟表& &珠宝珠宝/ /咖啡屋咖啡屋/ /茶餐厅茶餐厅/ /生活配套生活配套南区业态组合（初步）业态业态面积需求面积需求（）首选首选备选备选品牌形象店品牌形象店180-250180-250兰博基尼展示店、兰博基尼展示店、欧米茄旗舰店欧米茄旗舰店玛莎拉蒂、劳玛莎拉蒂、劳斯莱斯、江诗斯莱斯、江诗丹顿、宝玑丹顿、宝玑品牌形象店品牌形象店300-500300-500苹果体验店苹果体验店屈臣氏酒窖屈臣氏酒窖奢侈品精品奢侈品精品专卖店专卖店400-500400-500PRADAPRADA、HERMESHERMESDIORDIOR、ENZOENZO生活服务生活服务100-

40、200100-200派艺美发沙龙、派艺美发沙龙、瑞尔齿科瑞尔齿科/ /餐饮餐饮200-400200-400蓝色牙买加咖啡蓝色牙买加咖啡馆、意曼多咖啡、馆、意曼多咖啡、七叶和茶七叶和茶凡尔纳咖啡、凡尔纳咖啡、一茶一坐一茶一坐国际精品国际精品30-5030-50兰蔻、兰蔻、SK-IISK-II/ /高端珠宝区高端珠宝区50-10050-100CARATCARAT* *、丽思、丽思嘉兰嘉兰周大福周大福高端钟表区高端钟表区50-10050-100宝珀宝珀浪琴、劳力士浪琴、劳力士苹果苹果体验体验店店生生活活服服务务配配套套咖啡屋咖啡屋/ /茶餐厅茶餐厅南区一层业态平面图（初步）高端珠宝区高端珠宝区高端珠

41、宝区高端珠宝区高高端端钟钟表表区区高端钟高端钟表区表区高端钟表区高端钟表区高端珠宝区高端珠宝区国际国际精品精品国际国际精品精品国际精品国际精品国际国际精品精品奢侈品精品专卖店奢侈品精品专卖店兰博基兰博基尼展示尼展示店、欧店、欧米茄旗米茄旗舰店舰店【业态呈现：精品零售业态呈现：精品零售/ /生活服务生活服务】南区二层业态平面图（初步）【业态呈现：饕餮盛宴业态呈现：饕餮盛宴】中式餐饮中式餐饮特色餐饮特色餐饮异域风情美食异域风情美食西式餐饮西式餐饮业态业态面积需求面积需求（）首选首选备选备选中式餐饮中式餐饮500-1000500-1000采蝶轩、小采蝶轩、小南国、海底南国、海底捞捞俏江南、外俏江南、

42、外婆家婆家西式餐饮西式餐饮400-500400-500王品牛排王品牛排格瓦拉格瓦拉异域风情美食异域风情美食200-500200-500凯博西餐厅、凯博西餐厅、芭芭露莎芭芭露莎天泰餐厅、天泰餐厅、甘尼仕印度甘尼仕印度餐厅餐厅特色餐饮特色餐饮200-500200-500乐园石头烧乐园石头烧餐厅酒廊餐厅酒廊丰和日丽丰和日丽业态业态面积需求面积需求（）首选首选备选备选高端高端SPASPA500-1000500-1000道、川道、川水疗水疗中心中心丝丝廷、思妍廷、思妍丽丽健身会所健身会所1000-20001000-2000威尔士、一兆威尔士、一兆韦德韦德美格菲、金仕美格菲、金仕堡堡娱乐会所娱乐会所100

43、0-50001000-5000天上人间天上人间Fame Karaok Fame Karaok 俱乐部俱乐部足浴足浴500-1000500-1000依云水疗、水依云水疗、水云间云间皇昊足布天下皇昊足布天下酒吧酒吧500-1000500-1000California California 俱俱乐部、蝙蝠吧乐部、蝙蝠吧GoyaGoya、九重、九重天天【业态呈现：商务减压业态呈现：商务减压】南区三层业态平面图（初步）娱乐会所娱乐会所/ /酒吧酒吧健身会所健身会所足浴足浴/ /桑拿桑拿高端高端SPASPA业态业态面积需求面积需求（）首选首选备选备选高端餐饮高端餐饮3000-60003000-6000金钱豹、鼎金钱豹、鼎泰丰泰丰/ /VIPVIP会所会所3000-60003000-6000龙会所龙会所兰会所兰会所高端餐饮高端餐饮南区四层业态平面图（初步）【业态呈现：品位休闲业态呈现：品位休闲】VIPVIP会所会所南区五层业态平面图（初步）【业态呈现：艺术空间业态呈现：艺术空间】业态业态面积需求面积需求（）首选首选备选备选艺术展示艺术展示25002500玉器、红木、玉器、红木、画廊等画廊等/ /THANKS!THANKS!