土地一级开发成本研究

国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知 计价格［1999］1283号 各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、计委（计经委），中国工程咨询协会： 为规范建设项目前期工作咨询收费行为，维护委托人和工程咨询机构的合法权益，促进工程咨询业的健康发展，我委制定了《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》，现印发给你们，请按照执行，并将执行中遇到的问题及时反馈我委。 附：建设项目前期工作咨询收费暂行规定建设项目前期工作咨询收费暂行规定 第一条　为提高建设项目前期工作质量，促进工程咨询社会化、市场化，规范工程咨询收费行为，根据《中华人民共和国价格法》及有关法律法规，制定本规定。 第二条　本规定适用于建设项目前期工作的咨询收费，包括建设项目专题研究、编制和评估项目建议书或者可行性研究报告，以及其它与建设项目前期工作有关的咨询服务收费。 第三条　建设项目前期工作咨询服务，应遵循自愿原则，委托方自主决定选择工程咨询机构，工程咨询机构自主决定是否接收委托。 第四条　从事工程咨询的机构，必须取得相应工程咨询资格证书，具有法人资格，并依法纳税。 第五条　工程咨询机构应遵守国家法律、法规和行业行为准则，开展公平竞争，不得采取不正当手段承揽业务。 第六条　工程咨询机构提供咨询服务，应遵循客观、科学、公平、公正原则，符合国家经济技术政策、规定，符合委托方的技术、质量要求。 第七条　工程咨询机构承担编制建设项目的项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件的，不能再参与同一建设项目的项目建议书、可行性研究报告以及工程设计文件的咨询评估业务。 第八条　工程咨询收费实行政府指导价。具体收费标准由工程咨询机构与委托方根据本规定的指导性收费标准协商确定。 第九条　工程咨询收费根据不同工程咨询项目的性质、内容、采取以下方法计取费用： （一）按建设项目估算投资额，分档计算工程咨询费用（见附件一、二）。 （二）按工程咨询工作所耗工日计算工程咨询费用（见附件三）。 按照前款两种方法不便于计费的，可以参照本规定的工日费用标准由工程咨询机构与委托方议定。但参照工日计算的收费额，不得超过按估算投资额分档计费方式计算的收费额。 第十条　采取按建设项目估算投资额分档计费的，以建设项目的项目建议书或者可行性研究报告的估算投资为计费依据。使用工程咨询机构推荐方案计算的投资与原估算投资发生增减变化时，咨询收费不再调整。 第十一条　工程咨询机构在编制项目建议书或者可行性研究报告时需要勘察、试验，评估项目建议书或者可行性研究报告时需要对勘察、试验数据进行复核，工作量明显增加需要加收费用的，可由双方另行协商加收的费用额和支付方式。 第十二条　工程咨询服务中，工程咨询机构提供自有专利、专有技术，需要另行支付费用的，国家有规定的，按规定执行；没有规定的，由双方协商费用额和支付方式。 第十三条　建设项目前期工作咨询应体现优质优价原则，优质优价的具体幅度由双方在规定的收费标准的基础上协商确定。 第十四条　工程咨询费用，由委托方与工程咨询机构依据本规定，在工程咨询合同中以专门条款确定费用数额及支付方式。 第十五条　工程咨询机构按合同收取咨询费用后，不得再要求委托方无偿提供食宿、交通等便利。 第十六条　工程咨询机构对外聘专家的付费按工日费用标准计算并支付，外聘专家，如有从业单位的，专家费用应支付给专家从业单位。 第十七条　委托方应按合同规定及时向工程咨询机构提供开展咨询业务所必须的工作条件和资料。由于委托方原因造成咨询工作量增加或延长工程咨询期限的，工程咨询机构可与委托方协商加收费用。 第十八条　工程咨询机构提交的咨询成果达不到合同规定标准的，应负责完善，委托方不另支付咨询费。 第十九条　工程咨询合同履行过程中，由于咨询机构失误造成委托方损失的，委托方可扣减或者追回以至全部咨询费用，对造成的直接经济损失，咨询机构应部分或全部赔偿。 第二十条　涉外工程咨询业务中有特殊要求的，工程咨询机构可与委托方参照国外有关收费办法协商确定咨询费用。 第二十一条　建设项目投资额在3000万元以下的和除编制、评估项目建议书或者可行性研究报告以外的其他建设项目前期工作咨询服务的收费标准，由各省、自治区、直辖市价格主管部门会同同级计划部门制定。 第二十二条　本规定由各级价格主管部门监督执行。 第二十三条　本规定由国家发展计划委员会负责解释。 第二十四条　本规定自发布之日起执行 附件：一、按建设项目估算投资额分档收费标准 二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数 三、工程咨询人员工日费用标准 附件一 一、按建设项目估算投资额分档收费标准 估算投资额 咨询评估项目 3000万元—1亿元 1亿元—5亿元 5亿元—10亿元 10亿元—50亿元 50亿元以上 一、编制项目建议书 6-14 14-37 37-55 55-100 100—125 二、编制可行性研究报告 12-28 28-75 75-l10 110-200 200—250 三、评估项目建议书 4-8 8-12 12-15 15-17 17—20 四、评估可行性研究报告 5-10 10-15 15-20 20-25 25—35 注：1、建设项目估算投资额是指项目建议书或者可行性研究报告的估算投资额。 2、建设项目的具体收费标准，根据估算投资额在相对应的区间内用插入法计算。 3、根据行业特点和各行业内部不同类别工程的复杂程度，计算咨询费用时可分别乘以行业调整系数和工程复杂程度调整系数(见附表二)。 附件二 二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数 行业 调整系数（以表一所列收费标准为1） 一、行业调整系数 1、石化、化工、钢铁 1.3 2、石油、天然气、水利、火电、交通(水运)、化纤 1.2 3、有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广播电视、 医药、煤炭、水电(含核电)、机械(含船舶、航空、 航天、兵器) 1.0 4、林业、商业、粮食、建筑 0.8 5、建材、交通(公路)、铁道、市政公用工程 0.7 二、工程复杂程度调查系数 0.8—1.2 注：工程复杂程度具体调整系数由工程咨询机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。 附件三 三、工程咨询人员工日费用标准 单位：元 咨询人员职级 工日费用标准 一、高级专家 1000—1200 二、高级专业技术职称的咨询人员 800—1000 三、中级专业技术职称的咨询人员 600—800 工程勘察设计收费管理规定 计价格[2002]10号 　　第一条 为了规范工程勘察设计收费行为，维护发包人和勘察人、设计人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》以及有关法律、法规，制定本规定及《工程勘察收费标准》和《工程设计收费标准》。 　　第二条 本规定及《工程勘察收费标准》和《工程设计收费标准》，适用于中华人民共和国境内建设项目的工程勘察和工程设计收费。 　　第三条 工程勘察设计的发包与承包应当遵循公开、公平、公正、自愿和诚实信用的原则。依据《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程勘察设计管理条例》，发包人有权自主选择勘察人、设计人、勘察人、设计人自主决定是否接受委托。 　　第四条 发包人和勘察人、设计人应当遵守国家有关价格法律、法规的规定，维护正常的价格秩序，接受政府主管部门的监督、管理。 　　第五条 工程勘察和工程设计收费根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。建设项目总投资估算额500万元及以上的工程勘察和工程设计收费实行政府指导价；建设项目总投资估算额500万元以下的工程勘察和工程设计收费实行市场调节价。 　　第六条 实行政府指导价的工程勘察和工程设计收费，其基准价根据《工程勘察收费标准》或者《工程设计收费标准》计算，除本规定第七条另有规定者外，浮动幅度为上下20%。发包人和勘察人、设计人应当根据建设项目的实际情况在规宏的浮动幅度内协商确定收费额。实行市场调节价的工程勘察和工程设计收费，由发包人和勘察人、设计人协商确定收费额。 　　第七条 工程勘察费和工程设计费，应当体现优质优价的原则。工程勘察和工程设计收费实行政府指导价的，凡在工程勘察设计中采用新技术、新工艺、新设备、新材料、有利于提高建设项自经济效益、环境效益和社会效益的，发包人和勘察人、设计人可以在上浮25%的幅度内协商确定收费额。 　　第八条 勘察人和设计人应当按照《关于商品和服务实行明码标价的规定》，告知发包人有关服务项目、服务内容、服务质量、收费依据，以及收费标准。 　　第九条 工程勘密府和工程设计费的金额以及支付方式，由发包人和勘察人、设计人在《工程勘察合同》或者《工程设计合同》中约定。 　　第十条 勘察人或者设计人提供的勘察文件或者设计文件，应当符合国家规定的工程技术质量标准，满足合同约定的内容、质量等要求。 　　第十一条 由于发包人原因造成工程勘察、工程设计工作量增加或者工程勘察现场停工、窝工的，发包人应当向勘察人、设计人支付相应的工程勘察费或者工程设计费。 　　第十二条 工程勘察或者工程设计质量达不到本规定第十条规定的，勘察人或者设计人应当返工。由于返工增加工作量的，发包人不另外支付工程勘察费或者工程设计费。由于勘察人或者设计人工作失误给发包人造成经济损失的，应当按照合同约定承担赔偿责任。 　　第十三条 勘察人、设计人不得欺骗发包人或者与发包人互相串通，以增加工程勘察工作量或者提高工程设计标准等方式，多收工程勘察费或者工程设计费。 　　第十四条 违反本规定和国家有关价格法律、法规规定的，由政府价格主管部门根据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。 　　第十五条 本规定及所附《工程勘察收费标准》和《工程设计收费标准》，由国家发展计划委员会负责解释。 第十六条 本规定自二○○二年三月一日起施行。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家计委 建设部 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2002年1月7日 关于测绘产品收费标准的通知 京发改〔2006〕1009号 各有关单位： 为规范我市房产测绘、建筑用地拨地定桩和建筑物放线测绘收费行为，根据《国家发展改革委关于测绘产品价格有关问题的通知》（发改价格[2004]3031号）规定，现就相关问题通知如下： 一、我市房产测绘、建筑用地拨地定桩和建筑物放线测绘收费属于经营服务性收费，实行自愿有偿、委托人付费。 二、我市房产测绘、建筑用地拨地定桩和建筑物放线测绘收费实行政府指导价，仍执行现行收费标准（具体标准见附件）。 三、新建房屋房产测绘费用由房地产开发企业交纳，不得另行向购房人收取。购房人自行委托测绘单位进行房产测绘的，由购房人支付房产测绘费用。 四、本通知自印发之日起执行。 附件：房产测绘、建筑用地拨地定桩和建筑物放线测绘收费标准、工程产品图幅标准面积和价格调整系数 北京市发展和改革委员会 北京市规划委员会 北京市建设委员会 二○○六年六月十九日 －110－ 附件： 房产测绘、建筑用地拨地定桩和建筑物放线测绘收费标准、 工程产品图幅标准面积和价格调整系数 一、收费标准 产品名称 计量 单位 价 格 主要工作内容 说 明 I Ⅱ Ⅲ 房产测绘 1：1000 1：500 分户图 平方公里 平方公里 平方米 245516.16 272773.37 1.36 306441.15 339706.14 2.04 384605.44 425793.69 2.72 控制测量，界址点测量，地籍调绘，面积量算，分幅平面图测绘，分丘平面图绘制，检查修改，资料整理(1：1000、1：500房产测绘不含房产调查和分户图绘制费用)。 分层分户平面图测绘，房产调查，分户面积、共有面积、分摊面积测算，检查修改，资料整理。 I类：住宅用房：Ⅱ类：商业楼用房；Ⅲ类：多功能综合楼用房。 建筑用地拨地定桩 建筑物放线 件(4点) 件 2594.32 2594.32 仪器检验，踏勘，选点，测角，测距，测高，测细部点座标，内业计算，绘制平面位置图，提交图纸资料。 注：以上收费标准为基准价，测绘单位可按实际情况在此基础上上下浮动10%。 二、工程产品图幅标准面积 地形图比例尺 分幅方法 实地面积（平方公里） 图上面积（平方分米） 1：2000 5040厘米矩形分幅 0.8 20 1：1000 5040厘米矩形分幅 0.2 20 1：500 5040厘米矩形分幅 0.05 20 三、价格调整系数 系数名称 系数 适用范围 小面积系数 标准幅价格1.3 测区面积不足1幅的1：500—1：2000比例尺地形图，按本公式计算价格。 面积系数 [（实际面积-标准面积）/标准面积] 0.8 实际图幅面积比标准图幅面积增加（减少）部分，按本系数相应增加（减少）价格。 第一章 『国兴嘉业北七家村』项目 前期工作咨询收费暂行规定通知 国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知 计价格［2002］125号 各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市计委、物价局、环境保护局： 　　为规范建设项目环境影响咨询收费行为，维护委托方和咨询机构合法权益，提高建设项目环境影响咨询工作质量，促进建设项目环境影响咨询业的健康发展，现就环境影响咨询收费有关问题通知如下： 　　一、环境影响咨询是建设项目前期工作中的重要环节。环境影响咨询内容包括：编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估。 　　二、建设项目环境影响咨询收费属于中介服务收费，应当遵循公开、平等、自愿、有偿的原则，委托方根据国家有关规定可自主选择有资质的环境影响评价机构开展环境影响评价工作，相应的环境影响评估机构负责对评价报告进行技术评估工作。 　　三、建设项目环境影响咨询收费实行政府指导价，从事环境影响咨询业务的机构应根据本通知规定收取费用。具体收费标准由环境影响评价和技术评估机构与委托方以本通知附件规定基准价为基础，在上下20%的幅度内协商确定。 　　四、环境影响咨询收费以估算投资额为计费基数，根据建设项目不同的性质和内容，采取按估算投资额分档定额方式计费。不便于采取按估算投资额分档定额计费方式的，也可以采取按咨询服务工日计费。具体计费办法见本通知附件。 　　五、环境影响评价、技术评估机构从事建设项目环境影响评价、技术评估业务，必须符合国家及项目所在地的总体规划和功能区划，符合国家产业政策、环境标准和相关法律、法规规定。 　　六、编制环境评价大纲应符合以下服务质量标准：确定评价范围和敏感保护目标，选定评价标准，阐述工程特征和环境保护特征，识别和筛选污染因子、评价因子、设置评价专题，确定评价重点，选定监测项目、点位（断面）、频次和时段，确定预测评价模式和参数等。 　　编制环境影响报告书应符合以下服务质量标准：建设项目概况，周围环境现状，建设项目对环境可能造成影响的分析和预测，环境保护措施及其经济、技术论证，环境保护措施经济损益分析，对建设项目实施环境监测的建议和环境影响评价结论等。 　　七、评估建设项目环境影响评价大纲应符合以下服务质量标准：初步确认项目选址、选线的环境可行性是否正确，评价等级、评价范围、评价因子、评价方法和预测模式选用是否准确，敏感目标、监测布点、监测时间和频率选择是否合理，评价内容是否全面和评价重点是否突出等基本内容。 　　评估建设项目环境影响报告应符合以下服务质量标准：源强和物料平衡是否准确，工艺是否符合清洁生产要求，环境影响预测参数选择是否合理和预测结果是否正确，污染防治、生态保护措施是否完善可行，经济指标是否适当，总量控制指标是否符合国家和地方要求，选址、选线环境可行性结论是否明确，评价结论是否可信，是否符合国家有关环境影响评价、评估技术导则、规范等。 　　八、环境影响评价、技术评估机构应当按照合同约定向委托方提供符合国家相关规定的咨询服务；服务成果达不到合同约定的，应当负责完善，造成损失的，根据损失程度应将部分或全部服务费退还委托方。 　　九、委托方应遵守本通知规定和项目合同约定，为接受委托的环境影响评价、评估机构提供履约必须的工作条件和资料。因委托方原因造成咨询业务量增加或延期的，环境影响评价、评估机构可与委托方协商加收费用。建设项目环境影响咨询服务费用计入建设项目前期工作费。 　　十、委托方和环境影响咨询服务机构违反本通知规定的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》及有关法规予以处罚。 　　 附件：一、建设项目环境影响咨询收费标准 　　 二、建设项目环境影响咨询收费调整系数 　　 三、按咨询服务人员工日计算建设项目环境影响咨询收费标准 附件一： 建设项目环境影响咨询收费标准 单位：万元 估算投资额（亿元） 0.3以下 0.3~2 2~10 10~50 50~100 100以上 咨询服务项目 编制环境影响报告书（含大纲） 5~6 6~15 15~35 35~75 75~110 110 编制环境影响报告表 1~2 2~4 4~7 7以上 评估环境影响报告书（含大纲） 0.8~1.5 1.5~3 3~7 7~9 9~13 13以上 评估环境影响报告表 0.5~0.8 0.8~1.5 1.5~2 2以上 注：1、表中数字下限为不含，上限为包含； 　 2、估算投资额为项目建议书或可行性研究报告中的估算投资额； 　　 3、咨询服务项目收费标准根据估算投资额在对应区间内用插入法计算； 　　 4、以本表收费标准为基础，按建设项目行业特点和所在区域的环境敏感程度，乘以调整系数，确定咨询服务收费基准价。调整系数见附件2之表1和表2 　　 5、评估环境影响报告书（含大纲）的费用不含专家参加审查会议的差旅费；环境影响评价大纲的技术评估费用占环境影响报告书评估费用的40%。 　　 6、本表所列编制环境影响报告表收费标准为不设评价专题的基准价，每增加一个专题加收50%。 　　 7、本表中费用不包括遥感、遥测、风洞试验、污染气象观测、示踪试验、地探、物探、卫星图片解读、需要动用船、飞机等的特殊监测等费用。 　　 附件二： 　　建设项目环境影响咨询收费标准调整系数 　　 表1 环境影响评价大纲、报告书编制收费行业调整系数 行业 调整系数 化工、冶金、有色、黄金、煤炭、矿产、纺织、化纤、轻工、医药、区域 1.2 石化、石油天然气、水利、水电、旅游 1.1 林业、畜牧、渔业、农业、交通、铁道、民航、管线运输、建材、市政、烟草、兵器 1 邮电、广播电视、航空、机械、船舶、航天、电子、勘探、社会服务、火电 0.8 粮食、建筑、信息产业、仓储 0.6 　　 表2 环境影响评价大纲、报告书编制收费环境敏感程度调整系数 环境敏感程度 调整系数 敏感 1.2 一般 0.8 　　附件三： 　　按咨询服务人员工日计算建设项目环境影响咨询收费标准 单位：元 咨询人员职级 人工日收费标准 高级咨询专家 1000-1200 高级专业技术人员 800-1000 一般专业技术人员 600-800 关于房地产中介服务收费的通知 （京价(房)字(1997)第398号） 各区、县物价局、房屋土地管理局，各房地产价格评估、经纪、咨询等中介服务机构： 　　根据国家计划委员会、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1994]2017号）文件精神，结合《关于房地产中介服务收费的通知》（京价（房）字[1996]第396号）一年来试行情况，现对我市房地产中介服务收费的有关规定修订如下： 　　一、凡依法设立并经资质审核合格的房地产价格评估、经纪、咨询等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。 　　二、房地产中介服务费收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价、政府指导价和协商定价。实行政府定价和政府指导价的收费标准、收费项目，由北京市物价局会同北京市房屋土地管理局制定。 　　三、房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。具体收费标准见附表一、二。土地价格评估中的宗地价格评估收费按附表一标准执行；基准地价评估收费按附表二标准执行。 　　每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。 　　为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50％计收评估费。 　　清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30％计收评估费。 　　因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1-1.5％向征用拆迁单位收取评估费。 　　仲裁房地产价格评估中出现的价格纠纷，需重新核定价格的，按标准的20-40％计收评估费。 　　企业转制、资产重组过程中，涉及房地产评估的，按房地产价格评估标准的50％计收评估费。 　　四、实行政府指导价的房地产中介服务收费是书面咨询费、房屋租赁代理费和房屋买卖代理费。 　　普通咨询报告，每份收费300-1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准最高不超过咨询标的额的0.5％。 　　房屋租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。 　　房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累进计收： 　　500万元以下　　　　　　2.5％ 　　501-2000万元　　　　 2％ 　　2001-5000万元　　　　 1.5％ 　　5001-10000万元　　　　 1％ 　　10001万元以上　　　　 0.5％ 　　实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8％。 　　五、房地产中介服务机构对委托人的口头咨询，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。 　　六、中介服务机构应当本着合理、公开、诚实、信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同。房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点，在醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准。 　　房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的收费办法及服务的内容。 　　七、各房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务，并对服务内容的真实性和合法性负责。因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的，承担相 应的民事或行政责任，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 　　凡中介服务机构资格未经确认，自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由物价检查机关按有关法规予以处罚。 　　八、本市行政区域内的房地产中介服务机构均按本通知规定执行。 九、本通知自1997年12月1日起执行。1996年11月5日北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》（京价（房）字[1996]396号）同时废止。 附件：１、房地产价格评估收费标准 档次 标的总额（万元） 累进计费率‰ 1 100以下（含100） 5 2 101以上至1000 2.5 3 1001以上至2000 1.5 4 2001以上至5000 0.8 5 5001以上至8000 0.4 6 8001以上至10000 0.2 7 10000以上 0.1 　注１：本标准执行中可下浮，但下浮幅度不得超过20％。 　　２：差额定率分档累进制收费方法举例说明： 　　　　例如：标的总额40000万元,计算评估收费额。 　　　　100万元5　=0.5万元 　　　　(1000-100)万元2.5　=2.25万元 　　　　(1000-1000)万元1.5　=1.5万元 　　　　(5000-2000)万元0.8　=2.4万元 　　　　(8000-5000)万元0.4　=1.2万元 　　　　(10000-8000)万元0.2　=0.4万元 　　　　(40000-10000)万元0.1　=3万元 　收费总金额为：0.5+5.25+1.5+2.4+1.2+0.4+3=11.25万元 　　２、基准地价评估收费标准 　 档次 城镇面积（平方公里） 收费标准（万元） 1 5以下（含5） 4-8 2 5-20（含20） 8-12 3 20-50（含50） 12-20 4 50以上 20-40 北京市建设征地补偿安置办法 北京市人民政府令第148号 第一章 总则 　　第一条 为了保护被征地农村村民、农村集体经济组织和征地单位合法权益，促进首都经济发展，维护社会稳定，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国劳动法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。 　　第二条 本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，依照本办法进行补偿安置。 　　第三条 市土地行政主管部门负责征地补偿管理工作；市劳动保障行政主管部门负责转非劳动力就业和社会保险管理工作；市民政部门负责超转人员管理工作。区、县土地、劳动保障、民政部门按照分工负责本行政区域内征地补偿安置具体管理工作。 　　公安、农村工作等部门应当按照各自的职责对征地补偿安置工作实施管理。 　　区、县人民政府应当对本行政区域内的征地补偿安置工作实施监督管理。乡镇人民政府应当协助做好征地补偿安置工作。 　　第四条 本市征地补偿安置工作坚持公开的原则，征地补偿费由征地双方依法协商确定。 　　第五条 经批准征用农民集体所有土地的单位（以下简称征地单位）应当支付征地补偿费。征地补偿费应当按时、足额支付到位。 　　本市征地补偿费实行最低保护标准制度。 　　第六条 任何单位和个人不得侵占、挪用征地补偿费用和其他有关费用。 　　第七条 农村集体经济组织和村民委员会应当按照本办法规定做好征地补偿安置中相应工作。 　　第二章 征地补偿 　　第八条 征地单位支付的征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。 　　青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。 　　第九条 征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。 　　征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。 　　第十条 征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当在不低于本市征地补偿费最低保护标准的基础上，协商签订书面征地补偿安置协议。协议应当包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理方式等内容。 　　签订协议前，被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当就协议主要内容经村民大会或者村民代表大会等民主程序形成书面决议。决议应当妥善保存。签订协议后，农村集体经济组织或者村民委员会应当向农村村民公示征地补偿安置协议。 　　第十一条 土地行政主管部门应当对农村集体经济组织或者村民委员会在签订征地补偿安置协议前是否履行民主程序、征地双方达成协议的内容是否符合法律规定进行监督，并可就监督内容听取农村村民意见。 　　土地行政主管部门在向批准征地机关报送征用土地方案时，应当附具征地双方签订的征地补偿安置协议。 　　第十二条 区、县人民政府应当自收到征用土地批准文件之日起10日内在被征地的乡镇、村进行征地公告。征地公告的内容应当包括批准机关、批准时间、批准文件名称和文号，被征地范围、地类、土地面积，征地单位、项目名称、征后用途，双方协议的征地补偿款金额和人员安置方式等内容。 　　第十三条 征地单位应当将征地补偿费专户存储，接受土地行政主管部门的监督，依法支付。 　　征地补偿费监管的具体办法，由市土地行政主管部门规定并公布。 　　第十四条 征地补偿费用于人员安置后，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。 　　农村集体经济组织或者村民委员会应当依法公开土地补偿费和安置补助费的使用情况，接受监督。 　　第十五条 征地双方经协商可以实行非货币补偿。在符合规划的前提下，征地单位可以在征用范围内留出部分土地由农村集体经济组织或者村民委员会使用，作为征地补偿。 　　第十六条 青苗补偿按照1季产值计算，但多年生的农作物青苗按照1年产值计算。 　　林木的补偿按照本市有关规定执行。 　　其他经济作物的补偿，由征地双方根据经济作物生长情况协商确定；协商不成的，可以委托评估机构参照届时市场价格评估确定。 　　第十七条 拆迁住宅房屋的，按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》执行。 　　拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿；公益公共设施确需迁建的，应当迁建。拆迁经营性用房造成停产停业经济损失的，应当按照规定给予一次性停产停业补助费。 　　拆迁未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价格予以适当补偿；超过批准期限的临时建筑和违法建设，不予补偿。 　　第十八条 违法建设、违法占用土地的，涉及的土地附着物不予补偿。征地公告发布后，在征地范围内新种植的青苗、经济作物、林木等，不予补偿。 　　第三章 人员安置 　　第十九条 征用农民集体所有土地的，相应的农村村民应当同时转为非农业户口。应当转为非农业户口的农村村民数量，按照被征用的土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。应当转为非农业户口的农村村民人口年龄结构应当与该农村集体经济组织的人口年龄结构一致。 　　第二十条 农村集体经济组织或者村民委员会应当自征地公告之日起60日内确定应当转为非农业户口人员、转非劳动力、超转人员名单，向农村村民公示，并分别报区、县公安、劳动保障和民政部门。各有关部门应当依照职责办理相关手续。 　　超转人员安置办法依照市人民政府有关规定执行。 　　第二十一条 不满16周岁的未成年人及16周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生，只办理转为非农业户口的手续，不享受本办法规定的转非劳动力安置补偿待遇。 　　第二十二条 依照本办法第十五条规定实行非货币补偿的，农村集体经济组织或者村民委员会应当保证转非劳动力和超转人员安置补偿所需费用。 　　第四章就业促进 　　第二十三条 转非劳动力的就业应当坚持征地单位优先招用、劳动者自主择业、政府促进就业的方针。 　　第二十四条 征地单位招用人员时，应当优先招用转非劳动力。乡镇企业、农村集体经济组织有条件的，可以吸纳转非劳动力就业。 　　鼓励用人单位招用转非劳动力。 　　第二十五条 公共就业服务机构应当为转非劳动力提供职业指导、职业介绍、职业技能培训等促进就业服务。 　　第二十六条 转非劳动力在征地时被单位招用的，征地单位应当从征地补偿款中支付招用单位一次性就业补助费；转非劳动力自谋职业的，一次性就业补助费支付给本人。 　　第二十七条 一次性就业补助费不低于下列标准： 　　（一）转非劳动力年满30周岁、不满40周岁的，为征地时本市月最低工资标准的60倍； 　　（二）转非劳动力男年满55周岁、女年满45周岁的，为征地时本市月最低工资标准的48倍，年龄每增加1岁递减六分之一，至达到国家规定的退休年龄时止； 　　（三）其他转非劳动力为征地时本市月最低工资标准的48倍。 　　第二十八条 依照本办法第二十六条规定招用转非劳动力的单位，应当按照劳动管理法律、法规、规章的规定，对转非劳动力实行同工同酬、进行岗前职业技能培训等，并遵守下列规定： 　　（一）与转非劳动力签订劳动合同，并到土地所在区、县劳动保障部门办理招聘备案手续。转非劳动力要求签订无固定期限合同的，应当与其签订无固定期限劳动合同，并不得约定试用期。 　　（二）与转非劳动力履行劳动合同未满5年且转非劳动力未达到国家规定退休年龄的，解除或终止劳动合同时，每少履行1年，一次性就业补助费按照五分之一的比例返还给转非劳动力，不足1年的，按1年计算。 　　第二十九条 转非劳动力自谋职业的，应当与乡镇人民政府、农村集体经济组织或者村民委员会签订自谋职业协议并经公证机关公证。 　　按照前款规定签订自谋职业协议后，转非劳动力应当办理就业登记手续，将档案转到市或者区、县职业介绍服务中心，并按照国家和本市规定缴纳各项社会保险费。 　　第三十条 转非劳动力失业的，可以将本人档案转到户籍所在地的区、县失业保险经办机构，并办理失业登记、申领失业保险金手续。有关部门应当按照规定为其发放《北京市再就业优惠证》。 　　失业的转非劳动力和招用失业转非劳动力的单位，享受本市促进就业的各项优惠政策。 　　第三十一条 正在服有期徒刑或者被劳动教养的转非劳动力，其一次性就业补助费可以支付给其委托的人，也可以先由农村集体经济组织或者村民委员会代为保管，待其刑满释放或者解除劳动教养后一次性全额支付给本人。 　　第三十二条 转非劳动力的档案由农村集体经济组织或者村民委员会负责建立。档案中应当有转非劳动力登记表及相关材料，自谋职业的还应当有经公证的自谋职业协议书。 　　第五章 社会保险 　　第三十三条 自批准征地之月起，转非劳动力应当按照国家和本市规定参加各项社会保险，并按规定缴纳社会保险费。 　　农村集体经济组织或者村民委员会应当在转非劳动力办理转为非农业户口手续后30日内，到所在区、县社会保险经办机构为其办理参加社会保险手续，补缴社会保险费。 　　转非劳动力补缴的社会保险费，由征地单位从征地补偿费中直接拨付到其所在区、县社会保险经办机构。 　　第三十四条 转非劳动力达到国家规定的退休年龄时，累计缴纳基本养老保险费满15年及其以上的，享受按月领取基本养老金待遇。基本养老金由基础养老金和个人帐户养老金两部分组成。基础养老金按照本人退休时上一年本市职工月平均工资的20％计发；个人帐户养老金按照个人帐户累计储存额的一百二十分之一计发。转非劳动力按月领取的基本养老金低于本市基本养老金最低标准的，按照最低标准发放，并执行基本养老金调整的统一规定。 　　转非劳动力达到国家规定的退休年龄时，累计缴纳基本养老保险费不满15年的，不享受按月领取基本养老金待遇，其个人帐户储存额一次性支付给本人，并终止养老保险关系。 　　第三十五条 依法批准征地时，转非劳动力男年满41周岁、女年满31周岁的补缴1年基本养老保险费；年龄每增加1岁增补1年基本养老保险费，最多补缴15年。 　　补缴基本养老保险费以依法批准征地时上一年本市职工平均工资的60％为基数，按照28％的比例一次性补缴。补缴后，由社会保险经办机构按照11％的比例一次性为其建立基本养老保险个人帐户。 　　第三十六条 转非劳动力达到国家规定的退休年龄时，基本医疗保险累计缴费年限男满25年、女满20年且符合按月领取基本养老金条件的，办理退休手续后按规定享受退休人员基本医疗保险待遇；不符合上述条件的不享受退休人员基本医疗保险待遇，个人帐户余额一次性支付给本人。 　　第三十七条 依法批准征地时，转非劳动力男年满31周岁的补缴1年基本医疗保险费，至年满51周岁前每增加1岁增补1年，最多补缴10年；年满51周岁的补缴11年基本医疗保险费，至退休前每增加1岁增补1年，最多补缴15年。 　　依法批准征地时，转非劳动力女年满26周岁的补缴1年基本医疗保险费，至年满41周岁前每增加1岁增补1年，最多补缴5年；年满41周岁补缴6年基本医疗保险费，至退休前每增加1岁增补1年，最多补缴10年。 　　补缴基本医疗保险费以依法批准征地时上一年本市职工平均工资的60％为基数，按照12％的比例一次性补缴。补缴后，由社会保险经办机构将其中9％划入统筹基金、1％划入大额医疗互助资金、2％划入个人帐户。 　　第三十八条 转非劳动力按本办法第三十五条规定一次性补缴基本养老保险费的，其补缴基本养老保险费年限视同基本医疗保险缴费年限，但最多视同10年缴费年限。 　　第三十九条 转非劳动力按照本办法第三十七条规定补缴基本医疗保险费后，在达到国家规定的退休年龄前继续缴纳基本医疗保险费的，享受当期基本医疗保险待遇；不继续缴纳基本医疗保险费的，不享受当期基本医疗保险待遇。 　　第四十条 依法批准征地时，转非劳动力年满16周岁的补缴1年失业保险费，至达到国家规定的退休年龄前，每增加1岁增补1年，最多补缴20年。补缴失业保险费以依法批准征地时上一年本市职工平均工资的60％为基数，按照2％的比例一次性补缴。 　　转非劳动力失业后，按照规定享受失业保险待遇。但其在领取失业保险金期间自谋职业的，不执行一次性领取失业保险金的规定。未领取失业保险金的期限予以保留，与再次失业后应当领取失业保险金的期限合并计算。 　　第四十一条 转非劳动力中的复员退伍军人，其在军队工作的年限视同社会保险费缴费年限。 　　参加了城镇企业农民工社会保险的转非劳动力，其参加农民工社会保险的时间计算为缴费年限。但已一次性领取养老保险费、一次性生活补助费的，不计算养老保险和失业保险的缴费年限。 　　第四十二条 正在服有期徒刑或者被劳动教养的转非劳动力，其补偿安置适用本章有关规定。 　　第六章 法律责任 　　第四十三条 侵占、挪用征地补偿费用和其他有关费用的，由上级机关或者监察部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　第四十四条 土地、劳动保障、民政、公安等有关管理部门不依法履行职责的，由其上级主管部门责令限期改正，逾期不改正的，依法追究主管责任人员和其他直接责任人员的行政责任。 　　第七章 附则 　　第四十五条 本办法所称下列名词的含义是 　　转非劳动力是指征地转为非农业户口且在法定劳动年龄范围内具有劳动能力的人员，不包括16周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生。 　　超转人员是指征地转为非农业户口且男年满60周岁、女年满50周岁及其以上的人员和经认定完全丧失劳动能力的人员。 　　以上年龄计算以依法批准征地之日为准。 　　第四十六条 农村村民转为非农业户口后，不丧失对农村集体经济组织积累应当享有的财产权利。 　　第四十七条 国家对大中型水利、水电工程建设征地补偿另有规定的，从其规定。 　　第四十八条本办法自2004年7月1日起实施，1993年10月6日市人民政府发布的《北京市建设征地农转工人员安置办法》同时废止。 北京市房屋重置成新价评估技术标准 (京国土房管拆[2003]808号) 各区县国土房管局、物价局，各房地产价格评估机构： 为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地 产 估价规范》(GB/T50291-1999)和本市实际情况，北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价 局对原《北京市房屋估价办法》、《北京市住宅楼房估价技术规范》作了修订，现予发布， 并就有关事项通知如下： 一、本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。 二、按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》进行房 屋拆迁时，需要对被拆迁房屋重置成新价进行评估的，应当按照本标准执行。 三、平房、中式楼房重置成新价评估的分值，东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、 海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区为227元/分，其他远郊区(县)为182元/分。 四、本标准自2003年10月1日起施行。原市房屋土地管理局和市物价局1996年11月 1日《关于 发布修订后的〈北京市房屋估价办法〉的通知》(京房地评字〔1996〕573号)、市房屋土地 管理局1997年1月7日《关于实施〈北京市房屋估价办法〉有关拆迁问题的通知》(京房地拆 字〔1997〕第018号)、市房屋土地管理局和市物价局1999年7月6日《关于印发〈北京市住宅 楼房估价技术规范〉的通知》(京房地评字〔1999〕655号)同时废止。 北京市房屋重置成新价评估技术标准 目 录 第一章 总 则 1-1 〔立法目的和依据〕 1-2〔适用范围及重置成新价定义〕 1-3 〔估价技术路线〕 1-4 〔未列入的项目〕 第二章 平房、中式楼房重置成新价评估 2-1、〔估价路线、部件及分值〕 2-2、〔标准间〕 2-3、计算公式： （1）砖木结构房屋 （2）砖混结构房屋 （3）中式楼房 2-4、房屋部件计分表 （1）屋面计分表 （2）屋架计分表 （3）墙身计分表 （4）门窗计分表 （5）顶棚计分表 （6）地面计分表 （7）装修计分表 （8）设备计分表 （9）附属物计分表 2-5、柱高差率表 2-6、砖木结构房屋成新评定说明 2-7、砖木结构房屋成新折余率表 2-8、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明 2-9、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表 2-10、块料面层成新评定说明 2-11、房屋暖气、卫生设备或新评定说明 2-12、砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表 2-13、砖混结构房屋使用年限折余率表 2-14、砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表 2-15、附属物据实估价表 2-16、树木估价表 第三章 楼房重置成新价评估 3-1、〔计算公式〕 3-2、楼房基本价格表 （1）住宅楼房基本价格表 （2）非住宅楼房基本价格表 3-3、楼房折余率： （1）楼房成新评定说明 （2）楼房直线折旧参数说明表 3-4、增项价格： （1）增项价格表 （2）增项成新评定说明 3-5、区域系数： 3-6、装修及附属物重置成新价的评估 第四章 附则 4-1、〔规定价格与实际偏离的情况〕 第一章 总 则 1-1 〔立法目的和依据〕 为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地 产估价规范》(GB/T50291-1999)，特制定本标准。 1-2 〔适用范围及重置成新价定义〕 本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。 房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水 平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。 1-3 〔估价技术路线〕 本标准采用成本法测算。 1-4 〔未列入的项目〕 本标准未列入的项目，可参照估价时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估。 第二章 平房、中式楼房重置成新价评估 2-1 〔估价路线、部件及分值〕 平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分 ，再按规定的分值计算房屋价格。 房屋的组成部件包括：屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类 。前六类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条件计分。各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面 计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。标准间计分的各类部件，一间房屋内条 件不同的，按比例计分。各类部件未列入的项目，可参照分数相近的项目计分或据实估价。 分值由市国土房管局公布。 2-2 〔标准间〕 房屋的标准间：平房为建筑面积20平方米，中式楼房为建筑体积60立方米。其计算公式为： （1） 平房 标准间数=建筑面积20 （2） 中式楼房 标准间数=房屋基底面积柱高60 2-3 计算公式： （1）砖木结构房屋 房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分 数）柱高差率〕 标准间数成新折余率+装修分数成新折余率+设备分数成新折余 率+附属物分数成新折余率}分值+附属物据实估价 成新折余率的确定：按《砖木结构房屋成新评定说明》和《砖木结构房屋成新折余率表》执 行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按《各类房屋折余率 表》计算；不计残值的，按成新百分比计算。 柱高差率的确定：按《柱高差率表》执行。 附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。 （2）砖混结构房屋 房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分 数）柱高差率〕 标准间数（成新折余率+使用年限折余率）2+装修分数成新折余 率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率}分值+附属物据实估价 成新折余率的确定：按《砖混结构完损等级评定说明及折余率表》执行；使用年限 折余率的 确定：按《砖混结构房屋使用年限折余率表》执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定 的，依其规定。 柱高差率的确定：按《柱高差率表》执行。 附属物据实估价按《附属