西安航开路项目可行性分析报告32P

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1、西安航开路项目可行性分析报告目 录第一章 总论一、项目位置二、项目开发单位 三、可行性报告编制单位四、项目研究工作依据五、地块区域概况六、项目前期土地总投资第二章 态势分析一、西安市长安区是 “西安国际化大都市”的重要支撑区”二、长安航天产业园西安长安区六大核心增长极的“重心”第三章 长安区地产市场概况一、长安区地产发展契机二、长安区地产发展趋势第四章 项目市场营销及评估一、项目开发市场评估二、项目潜在客户分析及定位第五章 项目建筑规划及产品概念设计一、项目名称二、项目地说明三、项目定位说明（一）规划布局及户型建议（二）项目景观设计建议（三）新技术的应用（四）会所及停车位设计建议第六章 造价成

2、本及经济效益分析一、项目建设销售评价指标汇总二、项目规划指标三、投资成本汇总.四、销售收入表.五、经济效益评估六、可行性研究结论第一章：总论1、项目位置l 西安长安区2、项目开发单位l xxx房地产开发有限公司3可行性报告编制单位l xxx开发有限公司4项目研究工作依据l 长安区板块经济发展整体规划l 长安区“十二五”主要工作任务l 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、西部大开发“十一五”规划l 2010年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告l 国家有关标准规范5长安区项目概况l 该项目位于西安长安区航天产业园区，地块北临航开路，西临神州六路（规划中），东临神州大道（规划

3、中），南临高望堆村，占地49.1亩，容积率不大于5.0，绿化率不小于35%。l 该项目的建设，将会是航天产业园区重点投资项目之一，将成为航天板块区域内标志性建筑。6、项目总投资l 该项目总投资约5.69亿元人民币，项目资金来源为公司自筹。第二章 区域分析一、西安市长安区是 “西安国际化大都市”的重要支撑区长安区地理位置优越，西接西高新，东邻曲江新区，北倚西安传统意义上的文教区，南临生态资源丰富的秦岭北麓，区内有西安航天科技产业基地、西部大学城、秦岭北麓生态旅游带、城市中心发展板块，发展前景令人振奋。根据西安市2004-2020年城市发展规划及新长安战略，长安区将通过利用这些优势，建设成为具有国

4、际竞争力的生态、文化、科教新城，构筑西安新的经济增长极，形成西安的副中心。 “十二五”时期，积极顺应西安国际化大都市快速南融的发展趋势，主动承接大都市功能辐射，按照“北进南拓、东西融合、中部提升”的空间架构，以“四横六纵”的城市路网体系拉大城市骨架，科学划分“四大板块”发展功能区，合理规划产业布局，加快培育五大主导产业，着力打造六大核心增长极，经过五年努力，基本形成空间布局合理、产业发展强劲、城乡协调共进的西安国际化大都市新型城区发展格局。 根据长安区各区域不同的资源条件、比较优势和发展阶段性特征，坚持按照立足基础、发挥优势、板块推进、协调发展的思路，分别进行功能定位，着力打造“四大板块”。通

5、过五年的努力，逐步形成错位发展、协调发展、加快发展的新格局。城南国际新区(东至长安路、西至西沣路、北至西部大道、南至南横线以南2公里的区域范围)以推进城市化为重点，加快提升城市建设与管理水平，着力打造率先发展的国际化大都市新型城区。合作共建区(西安高新技术开发区、航天科技产业开发区、沣渭新区在长安境内区域)以优势互补、共建共赢为重点，全力支持“三个开发区”建设，着力打造错位发展的合作共建区。统筹城乡示范区(南横线以南至秦岭北麓坡脚之间区域)以建设国家现代农业示范区为带动，以小城镇建设为支撑，以新农村建设为基础，以公共服务均等化为目标，努力消除城乡差距，着力打造农村与城市协调发展的统筹城乡示范区

6、。秦岭北麓生态优先区(秦岭北麓坡脚以南区域)：以秦岭北麓保护开发为重点，加强生态建设与环境保护，做好生态旅游资源整合开发，着力打造可持续发展的生态优先区。二、航天产业开发区西安长安区六大核心增长极的“重心”按照科学规划、分步实施、重点突破、带动全局的思路，以基础设施建设为中心，以产业发展为重点，率先推动四大板块的核心区建设，集中力量打造长安新城、常宁新区、长安通讯产业园、航天长安产业园、国家现代农业示范区、秦岭北麓休闲旅游带等六大核心增长极，辐射带动全区加快发展。增长极一：长安新城核心增长极。以加速对接西安原有主城区为目标，在西到西沣路、东到长安路、南至韦郭路、北至西部大道总面积11.5平方公

7、里区域内，按照建设大都市标准，率先实施综合开发。运用经营城市理念，采取市场化手段，加快完善基础设施，强力推进城中村改造，积极聚集发展一批有品牌、上规模的商贸、房地产等服务业项目。将这一区域打造成设施完善、环境优美、产业繁荣的城市建设先行区，大幅提升城市形象，有力支撑城市经济发展，带动我区城市化进程不断加快。“十二五”期间，力争完成一期(西部大道至老韦斗路之间)5.3平方公里的综合开发，达到主城区标准，实现与大都市的全面融合。增长极二：常宁新区核心增长极。以潏河、滈河综合治理为带动，高起点实施常宁新区开发建设，着力打造常宁新区增长极。从潏河城市段综合治理入手，按照“高起点规划、大规模改造、建设大

8、景观、带动大发展”的思路，借鉴浐灞生态区运作模式，把潏河打造成景色优美、生态良好的城市景观河，带动常宁新区开发建设，吸引国内外知名大企业集团投资，实施高层次、大规模的商贸、房地产项目。争取到“十二五”末，把常宁新区打造成环境优美、宜居宜业的生态城市新区，使城市规模进一步扩大，城市发展实力明显增强。增长极三：航天长安产业园核心增长极。加强与航天科技产业开发区的合作，结合开发区扩区，在雁引路两侧规划建设面积为13.2平方公里的长安产业园，全面对接开发区的基础配套设施，主动承接其产业辐射带动，大力发展通讯设备、太阳能光伏新材料、航天民用等配套产业，按照“一年起好步、三年打基础、五年见成效”的思路，到

9、“十二五”末，在园区建成一批技术含量高、税收贡献大、市场前景好的科技企业，形成高新技术产业集群，带动全区工业经济快速发展。增长极四：长安通讯产业园核心增长极。坚持“优势互补、共建共赢”的发展理念，加强与高新区的合作，加快7平方公里的长安通讯产业园共建步伐。积极发展电子通讯、软件开发及相关信息技术等产业，加速推进高新技术产业向园区聚集，构建以中兴通讯为龙头的高新技术产业集群，不断提高对区域经济发展的贡献，形成新的经济增长极。增长极五：国家现代农业示范区核心增长极。以建设国家现代农业示范区为目标，以市场为导向，以项目为带动，以发展设施农业、观光农业为重点，高标准做好国家现代农业示范区发展规划，加大

10、政策支持和技术服务，引导农民加大农业产业结构调整，建设万亩有机粮食基地、万亩设施蔬菜基地、万亩蔬菜博览园、万亩花卉基地、万亩设施瓜菜产业带。到“十二五”末，形成区域化布局、规模化发展、集约化经营、产业化开发的现代农业发展局面，促进农业持续增效和农民持续增收，带动农村经济加快发展。增长极六：秦岭北麓休闲旅游带核心增长极。充分发挥秦岭北麓丰富的生态资源优势，按照构建大景区、发展大旅游的思路，坚持保护与开发并重，吸引有实力的开发商投资。以翠华山、南五台、嘉午台、祥峪森林公园等景区为核心，实施高层次旅游资源整合，进行市场化、商业化开发，打造世界闻名、全国一流的生态旅游景区。以王莽生态园、小峪河综合治理

11、及“九大农家”建设为重点，在沿山地区建设“千亩荷塘、万亩桃花”观赏区，加快发展一批农家乐示范村，推动农家乐特色化、规模化、产业化发展。以佛教四大祖庭、八大寺院建设为抓手，高标准规划中国佛教文化展示区，重点打造以兴教寺为代表的宗教文化游大景区。以关中民俗博物院为核心，加大民俗文化、非物质文化遗产的保护与开发，打造传统特色文化产业旅游基地。以秦岭野生动物园为依托，引进大型游乐项目，发展青春时尚游，打造长安“欢乐谷”。以东大温泉资源综合开发为依托，高标准规划建设休闲健康旅游基地。同时，从峪口综合治理入手，加强各峪口环境卫生保洁管理，加大各峪口造林绿化，完善进入峪口的道路、公厕、停车场等公共服务设施，

12、重点实施好沣峪口、大峪口、小峪口等治理，逐步将各峪口打造成生态环境优美、配套设施完善的旅游亮点。通过五年努力，使秦岭北麓长安段成为城市居民休闲旅游的首选目的地，使休闲旅游业成为支撑区域经济发展的主导产业之一。其中航天长安产业园核心增长极是西安国家民用航天产业基地重要组成部分，是陕西省政府、西安市政府与中国航天科技集团公司依托和发挥陕西航天科技雄厚的资源优势和突出的发展潜力，共同建设的以航天技术应用为主导的高科技产业园区，是西安“五区一港两基地”的重要组成部分，总规划面积86.64平方公里，集中新建区面积23.04平方公里，扩展区规划面积63.6平方公里。第三章 长安区地产市场概况长安楼市发展契

13、机长安区纳入主城核心区“一个核心城市”的主要组成部分。根据西安市“十二五”规划，西安市将建立一个核心城市，三个副中心城市，五个新城和六十个重点镇。“一个核心城市”是指打造以新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥和长安区为重点的主城区，其中，长安区正式被纳入西安市主城区。长安区纳入西安市主城区，给楼市发展注入一针强心剂，更坚定了置业者对长安楼市的信心。 交通系统的完善升级，将长安区融入大西安的主城区西安地铁二号线（一期），北起西安北客站，南至国际会展中心站。线路全长26.4千米，设车站20座。一期工程，已经于2006年9月29日开始动工，2011年10月通车。二号线（二期）会展中心到韦曲南段，201

14、3年与一号线同时建成通车。长安的道路建设力度也逐年加大，子午大道、东仪路、雁引路、西部大道及朱雀路延伸段的开通，长安的交通网络正在逐步完善，将和西安主城区完全融合在一起。商圈的逐步成熟成为长安区经济提升的加速器以长安步行街商圈为代表的已有商圈支撑长安作为主城区的商圈代表略显不足，随着进一步发展，万科城5万平米商业配套将引进真爱投资集团、华润集团、民生集团等大型商超，进一步推进片区的成熟。在建的悦达奥特莱斯国际商务社区，项目东至子午大道，西至规划路，北至西部大道，南至韦郭路。计划投资4.5亿美元，涵盖国际高端品牌奥特莱斯购物中心、五星级酒店或高档写字楼、其它综合休闲式商业中心，2013年5月正式

15、开业运营，这些大型商业配套中心的完成将一步催熟长安商圈。总的来讲，随着长安板块交通、商圈、经济的进一步升温，品牌开发商的逐渐入驻，地价迅速拉升，目前长安区新行政中心板块土地价格已经超过400-500万元/亩，而其他如常宁新区、航天板块、郭杜板块土地价格也全面上涨。较多开发商对长安房地产市场前景一致看好。长安楼市发展趋势2002年长安区扯县升区以后地产市场随即逐步成熟，随着西安市的南扩，置业者越来越看好长安，到2004年，长安楼市的价格与2002年房地产市场启动初期相比，价格翻了将近一番，而由此长安区的房地产发展也开始步入正轨。2005年以后长安区楼市涨幅逐年递增，到2010年，在万科、雅居乐、

16、富力、大华等品牌开发商大盘的带动价格已实现翻番，而且这个增长速度明显快于西安其他城区，长安区已成为西安房地产发展最迅速的区域之一。目前，长安区的楼市发展态势，表现出以下特征：刚性需求为主导。在前期来看长安区置业的购房人群主要以看好区域发展前景，以投资为目的的西安市购买人群居多，占到总购房人群的40%以上。而随着长安区住宅价格的逐步上行，这种以投资为目的的购买行为也由此开始缩减。而与此同时随着区域环境的不断改善，真正以居住为目的地购买人群逐渐增多，并已成为目前置业长安的绝对主体。随着国家调控政策的深入，长安区置业人群中自住型需求人群比例已攀升至89%左右，投资消费已不足11%，刚性需求是西安置业

17、群体的主导力量。同时投资少、自主需求高的需求型结构的形成，对于长安区房地产业的健康稳定发展无疑是积极的。经济适用房最畅销。伴随着西安市商品房均价的高涨，部分置业者的目光将转向长安区，而长安区商品房均价在上半年也有着大幅的增长。所以置业者的目光开始转向长安区的经济适用房，长安区经济适用房不但与长安区的商品房相比的价格优势明显，与西安市内的经济适用房相比也有着价格优势。所以长安区经济适用房成为不少人的置业首选，以圣合家园、学林雅苑等为代表的经适房在当地很受欢迎。规模社区成长安楼市主力。长安区房地产开发市场已形成本土房企与外来地产企业于竞争中共同发展，并推动长安区房地产市场高走的新格局，同时也推进了

18、长安区房地产整体的质量。不论是本土房企还是外来地产在长安区建设的项目皆以占地面积大、社区规模大、内部配套完善为主要特征。如：富力城（占地面积:448891）、万科城（面积：180772）、雅居乐花园（占地面积：100717）、盛世长安（占地面积:150000 ）、兰乔国际城（占地面积：100000）圣合家园（占地面积: 146740 ）、融发心园（占地面积: 183425）等项目俨然成为长安区楼市的中坚力量。一方面长安区的土地市场发展起步晚，政府为拉动房地产的发展，地价相对较低，所以房企在拿地的时候往往拿大宗的土地，区域内的项目占地往往较大；另一方面，长安区目前的整体配套水平有待完善，而大社区

19、自身的生活、商业设施可以弥补外部配套的不足。质量型大规模型的项目成为目前长安区房地产市场的主力。第四章 项目市场营销及评估项目开发市场评估宏观环境2010年西安整体经济增长继续维持较高的水平，全年GDP增长预计达15.3%左右，远高于全国水平。2011年在城市化进程加快的前提下，西安整体经济仍将会保持较高的增速，西安重点建设项目向政府投资、结构调整、生态节能、改善民生4个方向重点倾斜，形成政府引导、全面带动社会投资，通过项目建设推进产业向集群化、多元化、高端化发展，并以“增绿治水”建设生态城市和现代国际化大都市。未来十年西安固定投资将超3万亿元，人口达到1000万以上，成为超级大都市。长安区始

20、终保持着经济社会持续快速发展，2008年GDP增速达到17.5%，位列全市13个区县第三位，近几年，始终保持了经济良好的发展势头。城市建设取得了长足进步，近年来全区建成了30个主题广场、公园，全区公路总里程达到1246公里，高标准完成了城市综合治理、绿化美化、管网建设等配套工程，全区城镇化水平达到了30%以上。其中房地产开发投资额近占全区固定资产投资额的30%以上，成为长安经济社会发展重要支柱。政策环境2011年房地产市场将面临更严峻的国家楼市调控政策的重压，新年伊始，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于6

21、0%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。史称“国八条”，西安也在此次限购范围内，本月也公布了限购的执行细则，西安楼市成交量急剧萎缩，开发商和购房客户观望情绪严重，但房价尚未出现明显松动。此次调控影响是全国性的，肯定会影响本项目的价格递增速度和增值空间。竞争环境长安区由于板块相对滞后性，地产开发处于初步规划阶段，区域内土地存量较大，区域内地产开发方兴未艾，楼盘品质参差不齐，随着规划建设的进一步深入和品牌开发商大盘的带动，长期升值空间较大，现楼市放量较大，但市场潜在需求量持续上升，为本项目

22、的开发和销售提供了强有力的经济支撑。 通过调查走访，区域内在售代表性楼盘情况分析：项目潜在客户群分析及定位在售项目客户成交分析表：项目客户来源分类区域构成南郊高新外地其它郊区所占比例89%3%4%4%主导条件心理距离较近价格为主导经济收入较高追求生活质量经济收入良好未来发展潜力主导因素较多置业使用一次置业，改善置业一次置业或二次置业自用一次置业或投资多为二次置业，或投资总体来看，主要客户群来自西安市南郊。一方面由于区域价格优势明显；另一方面，交通的便利程度、距离工作地点的方便程度及心理距离较近是牵引南郊客户的主导力量；根据上述市场调研的数据分析，本项目的潜在购房客群特征描述如下：居住区域：u

23、以项目周边5公里区域为主；（1） 南郊三区（主要以西安长安区、雁塔区、高新区为主）；职业构成：n 国或民营企业白领、公务员、学校教师、企业职工、个体经营者、自由职业者等（主要以周边企业及相关产业职工为主）； 周边区县企业管理层、企业员工、周边拆迁户等；u 企业退休、其它等。年龄构成：u 年龄层为2540岁。家庭月收入：l 具有稳定的工作，有一定的积蓄，家庭月收入在6000元以上； 家庭存款在20万元以上或投资的城市住户。购买动机及心理：周边置业，追求工作生活便捷；离城较近，享受城区文明；新城市人群对价格敏感度较高，注重性价比；以一次置业和二次置业为主，少量投资置业；以按揭付款及一次性付款为主。

24、结论：通过上述市场环境和区域行业发展调研分析，本项目面对的外部情况较为有利，加之本项目建筑体量较小（约15万平方米），建设难度和启动资金要求不高，建议加快本项目的开发建设步伐，抢占市场先机。第五章 项目建筑规划及产品概念设计一、项目名称：（待定）二、项目地说明1、项目位置项目占据长安区发展重心长安航天科技产业园区，地块北临航开路，西临神州六路（规划中），东临神州大道（规划中），南临高望堆村。地块向北距离航天大道500米，近邻富力城、大华公园世家等楼盘；项目地块方正，是一块平整的长方形地块。2、项目地基础指标 项目规划总用地32810平方米 规划总建筑面积不小于22万平方米 容积率不大于5.0

25、建筑密度不大于30% 绿地率不小于35%3、交通项目周边四面临路（规划路），交通网络通达性好，交通形态良好。4、地形地貌项目地呈正南正北走向的长方形，长约262.55米，宽约124.97米，目前为空地，地势基本平坦。5、水文地质未做地质初勘及详勘，本项目地块原为村宅基地及耕地。6、初期建筑规划方案三、项目定位说明项目运用法国巴黎的浪漫休闲文化为精神内涵，新古典风情建筑，中央核心叠水台地原生态景观，科技节能“衡氧、衡湿”的健康居室，全功能运动会所服务，使每一位居住在这里的人们都能真真切切地感受到生活本应拥有的恬静与浪漫。（一）规划布局项目开发经济技术指标（强排参考数据）：规划用地面积32810规

26、划总户数1104户住宅总人数3533人户均人数3.2人总建筑面积224050其中地上建筑面积164050其中住宅建筑面积112171酒店建筑面积27000沿街商业建筑面积24879地下建筑面积60000建筑基底面积9698容积率5.0建筑密度30%绿化率45%地下车库停车位1500个在原有的规划布局中，将中间的楼位，分化到两侧，集中营造出大面积集中式的核心叠水台地原生态景观广场，有利于景观设计的表现和规模。前排两侧楼中间设置本小区的会所，2-3层框架结构，法式建筑风格，以塔楼作为视觉引导的主体，配以回廊、露台串联，及多层次的屋顶天际线来构成会所的建筑设计，会所即作为整个小区主入口，给业主以尊贵

27、、荣耀感，也可在市场销售中用于销售中心，提前释放本项目的的高端品牌形象。在小区侧面的神州大路上，住宅组团间均设有二组地下车库出入口，人车分流，车流疏散便捷。项目商业设计建议沿神州五路、行开路，神州大路满铺三、四层商业裙楼，其中预留二个社区出入通道，人流、车流出入口分离；尽可能保证商业的昭示性、发展性、独立性、价值体现等要求。商业建筑内部应保持整体性，尽量减少梁柱对商业使用的影响，垂直分割，大开间，短进深，可灵活分割；尽量采用一二层整体分割处理，一、二层净高建议4.5米，三、四层净高建议3.8米。（商业布局示意图） 建筑设计项目整体建筑形象建议采用以巴黎的浪漫休闲文化为基础，以古典主义为蓝本，取

28、用现代建筑设计中简洁而富有逻辑性的体块关系，塑造一种全新的折中建筑形象，同时强调建筑天际的丰富性、美观性。前排、中排、后排建筑群落的楼层高低起伏、错落有致，恰到好处地表达建筑的美感。建筑手法在建筑手法上，采用“欧式古典技法”与“现代技法”相结合的新古典主义，针对古典建筑中的山花尖顶、饰花柱式、通花栏杆、石膏线脚等，加以简化或局部使用，使有着干净利落的体块的“型”和符合经典审美原则的“神”有机结合，现代与古典糅合。立面设计建筑形态以温和典雅的折中的新古典主义风格呈现，建筑立面简约、大气，线条细腻优雅、灵巧，整体运用以暖黄色为主题的建筑色调，色彩运用上营造了温暖、轻松、浪漫、安全的效果。此外，采用

29、飘窗和大面积阳台，隐藏式的空调位和无管化的立面设计手法，使建筑立面简洁、大气。色彩运用建筑立面通过色彩的搭配与建筑细部小体量的变化，以及外立面线条在细节部位的节点设置，结合铝塑门窗设计，金属玻璃栏杆和特殊处理过的隐藏式空调位，达到一种现代、高贵、典雅的建筑艺术水准，为业主打造体现其身份、极富现代气息的高品质生活。材料选择立面材料除了采用陶瓷面砖、花岗岩等传统面材料外，还应使用构件、玻璃等现代装饰材料。不同材料的肌理、材质对比，丰富了立面效果，也增强了时代感。户型设计及面积配比本项目中规划的住宅开发总面积约112171平方米，约1104户，建筑布局分为前后2排，设计中户型分配布局建议如下：户型总

30、体控制配比：房型 二房三房四房实用两居舒适两居实用三居舒适三居面积（）65-7580-9095-110120-130135-140面积配比20%40%20%10%10%60%30%10%产品结构建议： 迎合市场需求，以主流刚需产品、改善性产品为主，建议开发两梯六户、两梯四户产品，两室、三室占到住宅面积的90%。户型设计参考：两梯六户参考：1、两梯六全明户型 2、两梯六户方正布局 3、两梯六户两单元两梯四户参考：（二）景观设计建议为了切合本项目的定位，建议加大本项目的景观绿化的标准和档次，在环境设计上，讲究“植物是建筑的外立面”，项目未动，园林先行。成熟园林，全冠移植以同纬度选树为原则，选择丰富

31、树种，采用了全冠移植的技术手法，使成树顺利渡过放根、驯化、移栽、保活等过程，不仅保证园林的多姿多彩，且解决了成活率的难题。并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。景观示意参考： 绿化多采用曲线的平面构图方式，水系、花卉带、步行道都通过科学的弧度计算排布，高层项目，往往以曲线的平面构图方式为主，在重要景观节点富有规整元素的硬质空间做互补，显现高层社区的空间大气感。 设置精致而富有情趣的景观小品，以及社区内必要的休憩空间，增添园林的可参与性；步道与木栈桥、石质台阶相连，使得道路成为景观的一部分，增添了景观的生动。 （三）新技术的应用为了契合本项目的科技、环保、生态定位，在市场竞争中占据优势，在增

32、加成本不大的基础上，建议在产品建设中引入科技及生态系统。智能安防系统1、家庭安防报警联网系统；2、彩色可视对讲、感应卡门禁系统；3、闭路电视监控系统；4、小区主动红外周界报警系统；5、巡更管理系统；6、出入口及车库管理系统；7、LED户外电子显示屏系统；8、小区广播及背景音乐系统。家居智能系统数字对讲功能。通过家庭智能网关和彩色数字单元门口机可以实现楼宇数字可视化对讲功能。家居安防功能。通过家庭智能网关和安防扩展模块、电话远程模块可以实现由远端通讯设备（PDA、手机、固定电话、电脑等）通过电话及网络对家庭的灯光、红外设备进行远程控制。家居控制功能。通过家庭智能网关、多功能遥控器、智能开关、智能

33、插座、电话远程模块组成的系统，不必专门布线就可实现不论在家里的哪个房间都可以控制家中的照明，窗帘，空调等系统。 户式新风系统产品的质量和造型以符合家居特征，别于工业化使用特征。对风量的控制是新风系统的关键，因为使用新风系统就是为了避免由于开窗通风造成室内热量快速流失。而对通风量的控制,必须以技术为保证(如变频)。住宅以自用为主，首先注重舒适度，其次使用经济，最后安装简便。 新风系统不能占用室内空间， 模块化的分区分层通风方式优于管道式； 外窗隔热材料玻璃降低噪音；镀膜：隔绝紫外线辐射；内充氩气双向阻热；断桥铝合金窗：外部铝合金框，内部铝合金框及连接内外铝框的中间芯子，双面胶条咬口，窗框内、外铝

34、皮之间有硬尼龙断热层；窗框与窗洞之间用保温板做隔热处理。 同层排水系统室内排水领域新革命，空间自由设计，舒适健康；排水问题在本层解决，只有排水立管通过集中管道井贯通各层。同层水平排水，室内设计自由，无需多个立管穿透楼板；科学的水箱配件，有可靠的密闭性和抗渗漏性能；节约水源，有6/9升和3/6升双冲水技术；适合各种墙体结构，不影响建筑墙体结构；应用HDPB管材，系统设计低噪音。洗面器及坐便等设备均为悬挂，占用空间小；坐便器支架承重可达400公斤。（四）会所及停车位的设计会所内部考虑设置服务社区的设施棋牌室、桌球室、健身房等，提升社区档次设施SPA生活馆、图书室、保健诊所、休闲餐厅、咖啡厅等，增加

35、社区情趣设施儿童天地/亲子才艺天地等。 车库概算：地块面积：124米262米=32488平米车库净面积：24988平米（预估）车库数量（含公摊）：24988/35714个（地下一层）为了改变普通停车场闷、黑的弊端，停车场采取许多通风、采光设施，如在沉降式花坛内种上高大的乔木、灌木，通过地面贯通方式将阳光直接引入停车场等，使停车场也成为小区的一道独特的风景。 第六章 造价成本及经济效益分析项目静态经济测算经济测算说明n 项目的地块规划用地面积49.2亩，地价暂按照80万元/亩的标准测算。本次研究主要针对项目用地经济可行性的研究及判断。n 本测算中所采用成本或费用取值均依据西安市政府相关规定及参照

36、西安市目前类似建筑建造费用平均水平确定，未考虑因特殊地质情况或因房地产市场波动所引起的原材料价格波动因素。n 本次测算不计算租赁地面车位和地下车位可能带来的停车收入。n 本次测算中各项税金的缴纳金额及时间以国家及西安市相关规定为依据确定。本次测算的结果仅作为方案可行性判断的参考依据，不是项目各参数最终所能达到的精确值。项目经济技术指标（暂按原有规划指标测算）项目指标1、住宅净用地面积49.2亩2、容积率5.03、绿地率35 %4、建筑密度30 %5、总建筑面积2240506、地上建筑面积1640507、商业建筑面积248798、酒店建筑面积270009、地下人防和停车位建筑面积6000010、

37、总户数1104户序号静态成本项目计算基数单位指标经济测算(一)土地成本 （一）1+2393600001住宅用地土地成本按占地面积393600002土地交易契税按土地出让金3.00%0（二）前期费用（二）1+2672150001前期规划设计及可研费用按总建筑面积3067215002报建费按总建筑面积27060493500（三）工程建设费用（三）1+24547835001建安工程费11.1+1.2+1.34503025001.1高层建安工程费按地面建筑面积17502870875001.2室外配套费按地面建筑面积300492150001.3地下室主体土建成本按地下室建筑面积1900114000000

38、2不可预见费按总建筑面积204481000(四)财务费用2007142201自有资金35.00%200714220（五）管理费用按总建筑面积347617700（六）总开发投资成本（六）（一）+（二）+（三）+（五）568976200单位投资成本2540序号静态成本项目计算基数单位指标经济测算（七）销售净收入（七）1-2-36366221441项目销售收入合计11.1+1.27291115001.1住宅销售收入100%65007291115001.2商业销售收入0002税费按销售总收入5.5%565212733营销费用按可售面积3.5%35968083序号静态成本项目计算基数单位指标经济测算(八)项目财务分析1项目税后利润额销售净收入-总开发投资成本676459442项目税后投资回报率项目税后利润额/总开发投资成本11.89%3自有资金税后投资回报率项目税后利润额/自有资金33.70%n 33