广州星河湾商业业态规划定位建议书59页

《广州星河湾商业业态规划定位建议书59页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州星河湾商业业态规划定位建议书59页（65页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 广州星河湾商业部分 商业业态初步建议 广州经纬房产咨询有限公司 二六年十月 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 目 录 前 言 4 1. 市场及区位概况分析 5 1.1. 广州星河湾区位简析 5 1.2. 周边人口密度分析 6 1.3. 本项目现有商业分布及经营情况 7 1.4. 周边楼

2、盘商业情况分析及启示 8 1.4.1. 洛溪新城 8 1.4.2. 广州雅居乐 9 1.4.3. 锦绣香江 10 1.4.4. 丽江花园 11 1.5. 业主消费需求调查 12 1.5.1. 调查访问对象 12 1.5.2. 调查访问结果分析 12 1.6. 项目优劣势分析 16 1.6.1. 自身优势 16 1.6.2. 现存劣势 16 1.6.3. 机会 16 1.6.4. 威胁 16 2. 项目定位及业态规划建议 17 2.1. 项目存在问题分析及解决建议 17 2.2. 项目定位依据 19 2.2.1. 考虑定位时需注意的因素 19 2.2.2. 主要目标消费群的消费特性及消费力分析

3、20 2.2.3. 整体商业可持续发展的路径与策略选择 20 2.3. 项目主题定位建议 22 2.4. 业态规划建议 24 2.4.1. 项目业态分布比例建议 24 2.5. 业态具体布局建议 25 2.5.1. 商业街业态具体布局建议 25 2.5.2. 会所商铺业态建议 26 2.5.3. 五星级酒店群楼业态建议 27 2.6. 业态控制建议专铺专营 27 3. 硬件规划建议 28 3.1. 外立面展示优化建议 28 3.2. 特色店面展示优化建议 29 3.3. 导视系统优化建议 30 4. 招商节点计划 30 4.1. 时间节点安排 30 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘

4、手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 4.2. 招商工作部署 31 5. 项目租金幅度提升预测 32 6. 具参考性区域商业项目调查 32 7. 经纬团队实力展示 32 附件一 33 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 前 言 非常感谢贵司对敝司工作的信任和支持，使敝司能有机会与 贵司共同探讨本项目之工作。 本项目从市场大环境入手，结合项目现时的具体情况，加上 我司的专业经验得出项目业态规划定位初析及招商初步建议。 为使广州星河湾商业项目能在业态规划定位上能掌握到一个 更明确的方向

5、，我司特在广州市选取一部分与广州星河湾项 目及番禺区的消费氛围及环境相似度较高的商业业态模式、 经营状况、租售价格水平及商区发展历史等作出深入的探索 及分析，并提出综合性比较及总结供贵司参考，令贵司能对 广州市内类似商业氛围地段的商业业态发展有所了解，同时 亦能就不同行业的经营状况及价格水平有更详尽的资料分析， 以令广州星河湾商业项目（下文统称本项目）能有一个更有 利而准确的市场及产品定位。 敝司深信凭借丰富的专业经验和无比的工作热诚，在项目的 工作中必定会全力以赴，做到最好。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！

6、1. 市场及区位概况分析 1.1. 广州星河湾区位简析 星河湾位于广州华南板块华南快速干线出口处，属于南村自然生态保护区， 北邻珠江，东部为植被良好的自然山坡。星河湾总占地 80 多万平方米，已 建设区域近 50 万平方米，建筑面积已达 70 万平方米。 以上数据及图片资料来源：搜房网 小结： 项目周边为城市主要干线，交通线路流畅，便于到达； 项目处于城市行政区域较中心的位置，周边公建配套设施日益完善； 项目与海珠区、天河区的联系密切，自身配套较好，已成为中高端收入 人群生活的聚集地； 随着番禺区的城市发展的步伐，区域大环境的不断改善，将吸引更多高 质素的社会各界人士到本区域居住，将为本项目的

7、商业带来较优质的消 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 费人流。 1.2. 周边人口密度分析 根据派出所及街道办提供的资料，本项目周边人口分布如下： 分布位置 户数（户） 人口数量(人) 备注 广州星河湾 约 4700 约 14000 广地花园 约 2500 约 7500 涌口村、沙溪 村及周边 约 10000 约 40000 人口总量 约共 61500 人口总量为常住登记 数量，未含流动人口 小结： 本项目作为该区域主要的人口集中居住地，常住人口密度适中，适宜发 展中型购物中心； 本项目自身的业主总量较多，而且在

8、不断增长的同时，对消费购物场所 配套的需求日益迫切； 以星河湾自身的品牌及其较高素质的住户群，结合品牌商户的 形象包装，具备了打造该区域高档次、高质素购物场所的条件； 本项目的商业将会在满足自身业主消费需求的同时，吸引周边小区的消 费群体，令商户在本区域的发展得以良性循环。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 1.3. 本项目现有商业分布及经营情况 本项目现有商业分布如下： 小结： 本项目对外形象展示的最佳点为主入口商业街； 会所配套的商铺基本以业主消费为主，人流相对较少但消费的 档次及素质较高； 酒店群楼主要的消

9、费客流预计仍以业主为主，但要考虑五星级酒店的形 象及酒店客户的消费特点，重视业主与酒店客的动线分流； 现有经营情况较好的以 7-11 便利店、小超市为主，说明消费 商业名称 星河湾主入口 商业街 四季会所商业配套 第四期“星座”会所商铺 五星级酒店 群楼 主要业态 小型超市、零散餐饮、便利店等 西餐、中餐等 棋牌、美容、休闲等 尚在建设中 主要消费层 出入口人流 业主、短租商务客户等 星座业主 业主、酒店租务人群 主要品牌 福特玛、7-11 等 会所中西餐等 星河佳人美容院等 暂无 客源层 以业主、本区域周边小区居民为主 业主为主、辐射酒店商务客户 自身业主为主 业主、辐射至周边区域 人流情况

10、 早：较多 中：较多 晚：一般 早：一般 中：多 晚：较多 早：少 中：较多 晚：一般 暂无数据 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 群体对基本的日常生活消费为主，同时较为接受高端的品牌商 户消费。 1.4. 周边楼盘商业情况分析及启示 1.4.1. 洛溪新城 地区/路段 规格 租金价格 部分品牌名称 吉祥道 3M300M 约 100-180 元/M Adidas，Free bird，安踏，肯德基， 中国银行，农业银行，建设银行， 华伦天奴，美思内衣等 食街 30M200M 约 30-50 元/M 晟记茶餐厅，乐嘉

11、茶餐厅，上岛咖啡 小结： 洛溪新城现居住人口约数十万，整体商业气氛浓厚； 吉祥道及食街为主的服装类/餐饮类以外，连带吉祥北街，吉祥南路，吉 祥中路，彩虹路也形成了一定的商业氛围； 现时这几条分支道路多数以自营的零散商户居多； 洛溪板块周边的楼盘基本以自住客居多，支撑起该区域的商业旺势。 启示： 居住区域的发展及成熟对其商业发展有长远的帮助； 大型社区的商铺以社区配套的业态为主，以满足居住人群对基本生活消 费的需求； 当楼盘不断发展及入住人群的不断增加，将从基本的社区配套业态走向 包括休闲、娱乐、购物消费在内的丰富业态。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万

12、份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 1.4.2. 广州雅居乐 地区/路段 规格 租金价格 品牌名称 小区主干道 63-85M/间 约 4060 元/M 宏城超市及自营的饮食类型商户/简单服装类型商户。 小区次干道 55-70M/间 约 30-50 元/M 次干道约有 3040 间商铺， 有家政/地产中介/小型饮食 等小区配套商业为主。 小结： 现时雅居乐居住人口约 3 万人，多为自住客； 商铺主要分布在小区内部，主要的消费人流基本都是自身小区业主； 现时的业态以家装、饮食店、母婴用品、宏城超市等为主。 启示： 社区在发展成熟的过程中业态的组合不同时期具有不同的特点，发展初 期以装修、超市

13、等（安家装饰配置型）基本业态为主，发展中期向常客 习惯型、休闲康体型、快捷便利型消费过渡。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 1.4.3. 锦绣香江 地区/路段 规格 租金价格 品牌名称 迎宾路 不确定 约 35 元/M 新一佳超市 小结： 现居住人口约 2 万人，以自住客为主； 除新一佳超市外，小区内只有零散商户如洗衣店及彩票投注站。 启示： 商铺分布较为零散，除超市外无集中的商业组合形态，只能满足小区内 民生消费，消费群体无法向外区扩散； 商业体量较小，难以形成形象好、多种业态结合的商业中心。 地产江湖 数十

14、万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 1.4.4. 丽江花园 地区/路段 规格 租金价格 品牌名称 主街 60M-200M 约 80-170 元/M 特乐路、711 便利店及联想电脑 次街 30M-70M 约 30-60 元/M 宏城超市/3 间自营超市/自 营服装/水果店/家电维修/ 家政/28 间地产中介 小结： 现时丽江花园居住人口约 15 万人； 商业街以早期的住宅组团为主，商铺较为集中； 地产中介商铺数量较多，说明二手交投活跃，租务市场较好。 启示： 丽江花园经过十年的发展，居住群体相对稳定，社区服务类业态经营空 间较大

15、； 由于丽江花园的区位因素，令该项目从自住买家发展到投资买家，进一 步促进地产中介的蓬勃发展。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 1.5. 业主消费需求调查 为探究星河湾及周边小区的业主对现存的消费购物场所的看法，由于时间较 为紧迫，我司对星河湾部分业主进行了随机访问调查。 通过对该部分客户的访谈，从中了解未来目标客户群的想法，力求把项目营 造成最迎合消费者需求的产品。以下将分别说明： 1.5.1. 调查访问对象 访问对象 访问人数 有效人数 访问地点 星河湾业主 21 14 星河湾主入口、会 所 注：除特别注明

16、外，以下调查结果分析均以有效人数为描述对象。 1.5.2. 调查访问结果分析 A. 您选择购买星河湾住宅的原因是？ 类别 物业管理 发展商 品牌 住户层次 较高 产品质量 合计 有效数量 8 8 7 9 32 比例 25% 25% 22% 28% 100% 注：本问题设定 12 项选择，此次只列举业主集中选择的四个选项，因此合 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 计人数为选择人次而非有效人数。 小结：受访的星河湾业主选择星河湾住宅的因素以产品质量为首 要原因，其次为物业管理、发展商品牌及住户层次较高三个因素。 B.

17、 您对星河湾的小区环境满意吗？ 类别 非常满意 较满意 不满意 无意见 合计 有效数量 7 4 0 3 14 比例 50% 29% 0% 21% 100% 小结：对星河湾现时的居住环境感到满意的受访业主接近 80%。 C. 您对星河湾的物业管理满意吗？ 类别 非常满意 较满意 不满意 无意见 合计 有效数量 4 7 1 2 14 比例 29% 50% 7% 14% 100% 小结：在访问过程中表示对物业管理比较满意的业主占近八成。 D. 您对星河湾现时的购物消费场所满意吗？ 类别 比较满意 有待改善 不太满意 不清楚 合计 有效数量 2 6 4 2 14 比例 14% 43% 29% 14%

18、100% 小结：超过七成星河湾受访业主都认为现有的购物场所尚需改善。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ E. 您觉得现有的商户可以满足您的消费需求吗？ 类别 可以 不满足 无所谓 合计 有效数量 1 9 4 14 比例 7% 64% 29% 100% 小结：超过六成受访业主不满足于现有商户所提供的商品及服务。 F. 您觉得星河湾现有的购物场所最需要改善的地方是？ 类别 商户的 品牌 消费环境 的舒适 商户形象 消费的便利性 合计 有效数量 5 5 8 7 25 比例 20% 20% 32% 28% 100% 注：

19、本问题设定 10 项选择，此次只列举业主集中选择的三个选项，因此合计人 数为选择人次而非有效人数。 小结：调查显示，受访业主认为现有的消费场所最需要改善的地 方是：商户的品牌、消费环境是否舒适、商户形象及消费是否便 利这四项，其中以商户的形象及消费是否便利最为在意。 G. 您认为星河湾还需要增加哪一类购物消费选择？ 类别 大中型超市 百货零售 餐饮 不需要 合计 有效数量 6 2 6 0 14 比例 43% 14% 43% 0% 100% 小结：受访业主普遍认为需要增加的消费种类为大中型超市及餐 饮类。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下

20、载，资深操盘手随时交流！ H. 您一般会在什么时间进行购物消费呢？ 类别 上午 中午 晚上 不一定 合计 有效数量 1 3 6 4 14 比例 7% 21% 43% 29% 100% 小结：受访业主在小区内或周边消费的时间集中在中午及晚上， 另外占近三成的业主消费时段不固定。 I. 您或者您的家人会经常在本小区内会所餐厅用餐吗？ 类别 几乎每天 经常 偶尔 合计 有效数量 2 8 4 14 比例 14% 57% 29% 100% 小结：超过五成受访业主经常在现有的餐饮商家消费，说明餐饮 类消费占业主消费的主要地位。 以上为我司在接触星河湾项目后所进行的随机调查访问，由于时间紧迫，无 法展开复杂

21、的问卷调查，因此以上调查问题针对性较强，可作为业态规划的 参考。以下为我司对本次业主访问调查的分析总结。 业主调查分析总结： 现有业态组合以初级的社区生活消费为主，仅能满足业主对基 本配套的需要； 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 随着星河湾小区不断扩大，业主群的不断增加，消费需求已从 普通的生活需要转变为对休闲、享受消费体验的需要； 业主认为现有商家所能提供的购物环境、商品档次有改善的必 要； 星河湾业主在社会身份、收入水平方面均处于社会的中高端， 现有的商户在服务、形象、档次上未能达到业主的要求。 1.6.

22、项目优劣势分析 1.6.1. 自身优势 本项目属成熟大型高尚生活社区，拥有高层次、消费力较强的业主群； 本项目开发周期较长，业主群不断增长，消费群体层次较丰富； 星河湾开发商的雄厚实力及坚实的品牌基础，将为商业的发展延伸出强 劲有力的支持。 1.6.2. 现存劣势 整体形象方面未能利用主干道的临街面，展示形象面不佳，商业气氛较 差； 现有的商户无论从品牌、形象方面都无法与星河湾自身的品牌形象形成 相互拉升的局面； 商业体量较小，现有的商业业态组合已越来越不适应业主日益增长的消 费需求，业态分布亟待调整。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下

23、载，资深操盘手随时交流！ 1.6.3. 机会 星河湾不断发展酒店业及服务公寓产品，与住宅产品复合开发，形成丰 富的消费群体，有机会形成各种业态并存的复合商业形态； 除星河湾自身业主群之外，周边的大型小区、当地原居民等共计超过三 万人的人群将成为商业的另一股消费力； 项目所处地理位置优越，交通线路畅通，具备吸引外区消费群体的条件。 1.6.4. 威胁 商业分布零散对业态的限制影响； 周边环境对商业档次的影响； 周边同规模住宅小区商业的竞争影响。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 2. 项目定位及业态规划建议 2.1

24、. 项目存在问题分析及解决建议 1) 商业街商业气氛及形象需要提升 现时主入口的商业街主题不明确，包装不到位，商业气氛较差，对星 河湾小区的整体形象无法起到提升形象的作用，更直接影响本项目商 铺的租赁价值拉升。 2) 业种、业态需要进行调整 现有的业态组合散乱，商户之间无法建立有效的消费动线，我司建议 从业主的消费特性出发，按业种的类别进行重新调整。 3) 商户品牌需要重新调整 现有的商户除 7-11、中国银行等几个品牌商户外，其余商户都不能体 现与星河湾相符的品牌号召力，我司建议对现有的商户进行品牌甄选， 对不适宜在临街面经营或经营实力不足的商户进行重新招商。 4) 强调商户的经营特色 现有

25、的商户仅停留在大众化的消费类别，远不能满足星河湾业主对享 受、品质的需求，我司建议在重新招商的过程中，从商户的经营特色、 经营商品种类以至商店门面的展示都要进行严格甄选，保证商户具有 鲜明的经营特色，全面提升整体商业的经营空间。 综上所述，我司建议 以商业街的业态调整作为主要突破口。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 首先， 解决商业街的主题定位，在实际的招商工作中对商户 进行重新组合，改善商业街的商业形象及拉升价格； 其次， 从业主的消费特性出发，对品牌主力店（百佳超市、 华润万家超市等）进行招商，改善业主的购

26、物环境，给星河 湾社区配套带来可持续发展的优质商户； 再次， 招商过程中严格对业态进行控制，保证各类商户的生 存空间，强调经营特色，为星河湾业主营造一个尽善尽美的 消费环境。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 2.2. 项目定位依据 2.2.1. 考虑定位时需注意的因素 作为星河湾项目要有一个稳妥的定位，我司认为须根据下列六个主要考虑点 出发才能照顾全局。 星河湾业主 最高 广地花园及紧邻居民 高 1. 主要目标消费群 的消费次数（密 度） 其它外围人口 较低 星河湾业主 较高 广地花园及紧邻居民 较低2. 主要

27、目标消费群的消费能力 其它外围人口 不肯定 星河湾业主 中档偏高的生活配套 广地花园及紧邻居民 休闲娱乐3. 主要目标消费群的主力业态需要 评估 其它外围人口 集中具规模及形态的外餐饮和 区内欠缺的精品购物、休闲娱 乐 4. 星河湾对自身业 主的社会责任感 及企业形象品牌 应必须有日常生活基本配套及不能流于低档的配套行业 5. 推动项目对未来 住宅产品出售的 影响 商铺的装饰明亮，档次要偏中高档，商户业态应需要有规 范性的经营划分 6. 产品/行业定位 在区内地理位置 的经营效果、租 金收益及生存空 间的兼顾 不一定先考虑最高租金的行业，而应选择最受消费者欢迎 之行业 地产江湖 数十万份专业资

28、料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 分析因素示意 2.2.2. 主要目标消费群的消费特性及消费力分析 主要目标消费群是项目自身的居民和未来社区住户，辐射广地花园、涌 口村、沙溪村人群和番禺区其它路段的客户； 整体区域人群密度适中，可支持星河湾商业的消费；从星河湾的置业群 体来看，大多都是属于社会中上层阶级的高收入人士； 星河湾社区居民消费比较注重产品的质量，讲究档次，因而对品牌产品 比较信赖，具有较强的品牌忠诚度。 2.2.3. 整体商业可持续发展的路径与策略选择 围绕邻里型商业中心（结合广地花园社区人群消费）的定位，调整优化 定位因素分

29、析 主要目标消费群是项目周 边的居民和未来社区住户 消费者需求中高档、形象好、 具备一定休闲娱乐的消费场所 必须有日常生活基本配套及 有一定良好形象的配套行业 须满足体现项目的第一印 象及未来住户的出入环境 整体的装饰明亮，档次要偏中高档， 商户业态应需要有规范性的经营划分 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 商业与服务业功能； 强化商业形象的展示，有机结合星河湾的建筑美学，营造风格鲜明，特 色丰富的商业形态； 符合业主的品质生活需求，引入精品型生鲜超市等主力店，引入更多的 品牌连锁经营商家； 整体招商进程宜按业主

30、入住阶段、社区成长阶段适时调整经营业种，由 安家装饰配置型、起居应急型消费，向常客习惯型、休闲康体型、家政 服务型、快捷便利型消费过渡，特别是加大餐饮、减压、老少服务的比 重； 通过专铺专营形式，令商家达到互补经营，共同得益的目的，利于商户 的长期生存。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 2.3. 项目主题定位建议 根据以上定位考虑的因素及本项目的实际情况，我司认为本项目的商业部分 应定义为社区配套类型商业，在形象及业态方面加以优化。针对这一定 义，提出以下两个命名建议，以供贵司选择： 命名建议一 品质生活汇聚，

31、集购物、餐饮、休闲等多功能 于一身，能高质量地满足小区及周边消费人群的消费需求 及服务。 定位命名释义： 星光汇贴合星河湾的整体形象，商业街就如同星河湾中最璀璨的商 业之星，不但从形象上贴合高品质的居住理念，同时也令业主尊享 星河湾社区购物消费的品质感。 “汇”的命名表达了商业街在星河湾商业的地位，其余商业配套以 商业街为中心，各以不同的经营特色实现服务业主的统一目标； 整体命名形象化，尊贵大气，可在宣传诉求中体现项目的形象及档 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 次。 命名建议二 优雅品味社区 MALL，集购物、

32、餐饮、休闲 等多功能于一身，能高质量地满足小区及周边消费人群的 消费需求及服务。 定位命名释义： “摩尔”是 MALL 的译音，符合社区 MALL 的定位,体现商业的价值； “坊”的命名体现休闲商业街的形态，且体现项目业态的统一规划； 整体命名顺口易记，且对区域消费客户有亲切感。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 2.4. 业态规划建议 2.4.1. 项目业态分布比例建议 业态类别 设置比例 备注 生活配套 50% 以满足社区居民及区域日常生活需求为 主 零售消费 10% 引入部分时尚型消费，增加购物乐趣 娱乐休

33、闲 5%-10% 满足居民对娱乐休闲的需求 特色餐饮 35%-40% 符合区域居民普遍需求 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 2.5. 业态具体布局建议 为更好地提升星河湾整体商业的形象及改善商户组合，以下是我司针对星河 湾现时四个商业点的业态布局定位建议。 2.5.1. 商业街业态具体布局建议 定位：精品型的社区商业街区，整体商业形象的桥头堡 目的：树立项目的整体形象，有机会形成吸引外部消费的商业枢纽。 规划分区 建议行业 建议品牌 品牌名店区 眼镜店、面包西饼店、糖烟酒 店、药店、旅行社、书店、冲 印店 东方

34、眼镜、明廊眼镜、东海堂面包、雪贝尔面包、骏 德酒业、中国烟草、海王星辰药房、大参林药房、广 之旅旅行社、南湖国旅旅行社、汉得书店、黑皮时代 书店、诚品书店、富士冲印、柯达冲印等 休闲生活区 鲜花店、干洗店、内衣店、电 信营业厅、饮用水店、家政中 心、24 小时银行、妇婴用品店、 发廊、美容院、家居用品、地 产代理公司 天天洗衣、黛安芬内衣、美思内衣、中国联通、怡宝 饮用水店、乐百氏饮用水店、名流美发美容、八佰伴 发廊、苏豪发廊、自然美美容店、玫琳凯美容店、奈 瑞儿美容店等 特色饮食区 特色餐厅、快餐快饮、甜品雪糕屋、凉茶 永盈茶餐厅、仁信双皮奶、味然香、银记、百怡咖啡、 SPR COFFEE、

35、水果捞、雀巢、芭克闪冰、黄振龙凉茶、 邓老凉茶、金葫芦凉茶等 生鲜购物区 生鲜超市、水果店 胜佳超市、宏城超市、百佳生鲜超市等、辛德玛超市 注：商铺分区请对应色块 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 2.5.2. 会所商铺业态建议 定位：订制式社区服务，主打休闲娱乐配套 目的：四季会所及第四期“星座”会所商铺现已有商家进驻经营，利用其与 社区环境融合的优势，主力业态以住户的日常及休闲消费为主。 建议行业 建议品牌 精品书店 唐宁书店、香雪梵溪、大洋城书城、学而优书店、汉得书店、诚品书店等 纤体美容 佐登妮丝、娇雪贝

36、儿、淑雅 SPA 生活馆、安植专业美容机构、今生有约、自然美、玫琳凯、奈瑞儿等 特色连锁咖啡店 星巴克、百怡咖啡、摩啡馆、SPR COFFEE、咖啡道等 发型 salon 名发城、IOU、八佰伴、JK、尊龙、名流等 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 2.5.3. 五星级酒店群楼业态建议 定位：精品社区超市 目的：考虑到五星级酒店的整体形象及持续经营空间，建议以有影响力的品 牌超市（如百佳、华润万家等）为招商方向。 2.6. 业态控制建议专铺专营 专铺专营商铺进行招商推广阶段的前期，对商铺经营的业态比例、业态 分布

37、、经营管理等因素进行合理的科学规划（即按照社区及周边居住人口、 消费能力及商品经营所需的数量作出准确的定位评估，从而对经营商铺数量 及经营位置等作出区域、分布、比例的划分） ，从而对商铺进行统一经营管 理、招商。 专铺专营达成“三赢”局面 发展商 实现利益最大化的同时，更进一步提高发展商品牌 商户 良好的经营环境，优越的经营状况 消费者 满足物质生活需求，为日常生活提供需要和服务 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 3. 硬件规划建议 3.1. 外立面展示优化建议 现有外立面过于朴素， 商业气氛不足，临街 面展示效

38、果不足。建 议增加外立面灯箱广 告及喷画包装。 街景效果建议 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 3.2. 特色店面展示优化建议 现时的店面风格较统一，但特色不鲜明，从商业气氛的优化角度建议以特色 鲜明的各类商户门面装修为展示，由管理处严格审批装修风格及外观，营造 热烈的商业街区气氛，利于提升整体商业的档次及吸引人流。 街景效果建议 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 3.3. 导视系统优化建议 建议商铺立面加大广告牌面积； 建议小区入

39、口及道路两旁增加商业宣传展示（如道旗、广告挂幅等） ，设 计以雅致高贵的风格为主，为招商工作增加户外宣传； 建议在主干道转入小区的路口增强导视系统的指引； 另外，建议临主干道路边增加广告灯箱。 4. 招商节点计划 4.1. 时间节点安排 时间 11 12 2007.1 2 3 4 5 9 节点 筹备铺垫期 公开招商期 延续期 超市开业 注： 超市的开业时间具体要确认酒店裙楼的交付时间及装修时间而定； 酒店群楼的具体工程进度需发展商提供。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 4.2. 招商工作部署 第一阶段：筹备铺垫

40、阶段 时间：约 2 个月 阶段重点 统计及分析现存租户经营情况及甄选续约商家； 针对大面积租赁及形象品牌商户的招商引进。 招商方向 大业态主力店客户；形象品牌客户。 具体工作 重新装包装，宣传项目； 制作宣传招商手册； 确定项目现场包装方案并实施。 第二阶段：公开招商阶段 时间：约 3 个月 阶段思路 主力店带动招商,制造羊群效应 招商目标客户 品牌商家、小型商家、个体零售业等 推广形式 通过报纸广告等宣传推广手段树立项目的市场形象及发布招商信息 第三阶段：招商延续阶段 时间：约 2 个月 阶段思路 开业前最后冲刺阶段、招商经营工作两手抓； 加快招商工作进程，渲染项目经营优势。 招商目标客户

41、小型商家、个体零售业等 推广形式 通过报纸广告等宣传推广手段发布前期热租信息，并发布品牌主力店的进驻消息，预告超市开业时间 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 以上为我司初步的招商部署构思，具体操作及细化方案待酒店及相关的工程 进度进行沟通后再行提交。 5. 项目租金幅度提升预测 如根据上述的初步行业规划组合及市场租金的幅度而言，预计如下： 若加上经纬实力团队之策划包装及招商整合，我司有 信心将现时租金水平提高 2540%。 以上为初步方案，如能顺利合作，将对现场包装、业态分布及招商实施相关 等方面进行细化。 6.

42、 具参考性区域商业项目调查 详见附件一 7. 经纬团队实力展示 详见附件二 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 附件一 广州星河湾商业项目 广州市具参考价值商区调查 分析及建议报告 广州经纬房产咨询有限公司 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 二六年十月 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 一、 调查商业区域/项目的背景及原因 编号 区域/项目背景 调查原因

43、 A. 1. 区域发展背景及环境相似 2. 调查范围之商业业态与本项 目所在的紧邻业态接近 由于本项目周边区域过往商业发展相对 落后，找出区域发展背景及环境相似度 高的地域作分析，有助更适当地作出相 应的项目业态布局 B. 1. 区内消费群特征相近，有原 居民 2. 区域当中夹杂有新建住宅项 目，引入新的消费群且消费 水平会比原居民高 这些区域地段的商铺经营状况、业态分 布及消费群类似程度、对产品价格承受 能力等分析，对本项目的各项产品定位 及规划分布有较大帮助 C. 商业项目的规划、规模或形态和 所坐落位置与本项目可作参考 此类项目过往及现时的经营中出现的成 败得失及场地气氛等资料对本项目具

44、启 发性 D. 纯小区生活配套型之商业业态、 以住宅小区居民的日常生活消费 者为主导 由于本项目位置相对孤立，必然成为业 主及周边小区日常生活基本消费之所在， 故分析此类商业业态，可客观及准确的 得悉本项目所需要的基本小区配套商业 行业之比例，对本项目规划及定位具有 参考价值 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 二、 选取的区域及项目 我司经对广州市整体市场的住宅及商业发展作出周详的分析 后，针对可对

45、比参考区域或项目进行了一轮筛选，初步抽出以下 六个区域及项目进行考察、调研及分析。 区域/项目位置分别为： 编号 区域/项目 符合上述调研的背景 1 广源新村（景泰直街） 符合上述背景 A 及 B 类 2 海珠区下渡路 符合上述背景 B 及 D 类 3 海珠区中海名都 符合上述背景 C 及 D 类 4 天河区天河都市广场 符合上述背景 A、B 及 C 类 5 天河区车陂路天朗明居 符合上述背景 B 及 D 类 6 天河区华景路华景新城 符合上述背景 D 类 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 三、 主要调查及分析内

46、容 我司因应不同商业地段及项目，分别列出以下相应有关的 调查及分析内容供贵司参考： 1. 调查项目地段的住宅及商业业态发展概况 2. 区域周边主力消费群体及辅助辐射消费群分析 3. 区域调查范围主要覆盖的商业面积及人口数量（视 乎搜集资料难度而定） 4. 调查项目的主要商业业态经营范围分布及其特色 5. 调查项目的经营状况良好的业态/行业分析 6. 调查项目的租金水平调查及分析（个别包括以往租 金价格的发展历史） 7. 调查项目的整体经营评论及对星河湾项目的启 发 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 四、 调研区域

47、商业环境调研及分析 1. 广源新村（景泰直街） 商圈形成历史背景 广源新村是以事业单位宿舍群为主的生活区，景泰直街是其中的主要通 道之一，经过近十年的发展，该区域由一个以居住为主的人口密集片区 形成集餐饮、娱乐、百货零售、生活配套于一身的商圈，景泰直街现时 是该区域的商圈核心。 区内主要商业 业态经营模式 主要以餐饮、小区配套、满足生活需求为主 直接（广源新村居民） 间接（区外居民） 区内辐射人口数量 约 50,000 约 8,000-10,000 主力消费群分析 以自身居民为主 外区人员消费本区餐饮业为辅 区内行业经营特色 及营运情况 通过 1996 年好又多的成功进驻提升本区域商氛，带旺周

48、边商业，从小区 配套逐步过渡到百货零售及餐饮业为主要消费特色，目前该区域内商铺 价值较高，经营业态较为稳定，顶手率极低。 突出行业/服务分析 1. 餐饮业：是本区域最知名的业态，对区域商氛带动性很大，也为本 区域聚集不少消费者。 2. 服饰：以街铺为主，以经营女装、童装居多。 影响区域发展因素及分析 为成熟居民生活区，周边人群对地段认同度高； 依托成熟的商业如好又多、麦当劳等，稳定的发展势头，地段形象 好。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 2. 海珠区上渡、下渡路 商圈形成历史背景 下渡路南交新港路，北接滨江东

49、路，西连中山大学，东面是广州大道。 由原先船厂宿舍等单位居住区发展成为颇具商业价值的路段，周边亦 满布中高档住宅，为该路段提供了较高的消费力支持。 区内主要商业 业态经营模式 主要以餐饮、小区配套、满足生活需求为主 直接 （商圈半径为 250 米500 米） 间接 （公交车可以延伸到达的区域）区内辐射人口数量 约 7,000 约 13,000 主力消费群分析 以周边居民为主 以附近院校人员为辅 区内行业经营特色 及营运情况 本路段以餐饮、超市为主营业态，目前经营情况较良好。 突出行业/服务分析 1. 超市：以周边居民为主要服务对象。 2. 餐饮：本路段最聚人气的消费业态。 影响区域发展因素及分

50、析 为成熟居民生活区，地铁、公车线路纵横四周，交通便利； 地铁、会展业令本路段住宅大幅升值； 独特的地理位置，连接滨江东豪宅区及会展业高速发展区域。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 3. 海珠区中海名都 商圈形成历史背景 以纺织厂区及原居民生活区为主，通过中海名都及周边一些住宅楼盘 的开发，令本区域渐渐形成高素质居住区。 区内主要商业 业态经营模式 主要以小区配套为主 直接 （商圈半径为 250 米500 米） 间接 （公交车可以延伸到达的区域）区内辐射人口数量 约 11,000 约 10,000 主力消费群分

51、析 以周边居民为主 区内行业经营特色 及营运情况 本项目周边仅有地产中介、便利店、超市等少量业态，经营情况一般。 突出行业/服务分析 无突出行业 影响区域发展因素及分析 为成熟居民生活区，居住人群为高素质人群； 周边商铺较少，商业气氛较差。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 4. 天河区员村（员村二横路） 商圈形成历史背景 本区域为员村原居民、工厂居住区为主，员村二横路商业为该区域发 展最好的路段，通过政府对周边规划、整改及天河都市广场的开业， 该路段已成为员村百货零售业的核心地段。 区内主要商业 业态经营模式

52、主要以餐饮、小区配套、满足生活需求为主 直接 （商圈半径为 250 米500 米） 间接 （公交车可以延伸到达的区域）区内辐射人口数量 约 30,000 约 12,000 主力消费群分析 以周边居民为主 区内行业经营特色 及营运情况 本路段以音像、地产中介、银行、中低档品牌服装、电讯店、快餐等 生活配套为主营业态，目前经营情况较良好。 突出行业/服务分析 1. 百佳超市：以周边居民为主要服务对象。 2. 大众型快餐、饮食：解决区域居民的饮食消费且符合其消费水平； 3. 生活零售：以周边居民为主要服务对象。 影响区域发展因素及分析 周边为成熟居民生活区，地铁员村站（未来五号线） 、公车线路纵 横

53、四周，交通便利； 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地铁令本路段住宅有一定升值空间，但对提升商业和引入外区消 费者到本区域消费无明显帮助。 5. 天河区车陂路（天朗明居） 商圈形成历史背景 周边以专业市场为主，生活配套较少，五年内中山大道沿线开发较多 住宅楼盘，基本以楼盘自身商铺为配套，天朗明居为此类楼盘之一， 其周边生活配套较少，以小区商铺及旁边大型超市为主。 区内主要商业 业态经营模式 主要以小区配套、满足生活需求为主 直接 （商圈半径为 250 米500 米） 间接 （公交车可以延伸到达的区域）区内辐射人口

54、数量 约 6,000 约 10,000 主力消费群分析 以周边居民为主 以专业市场从业人员为辅 区内行业经营特色 及营运情况 本路段以地产中介、便利店、银行、家饰、小型餐饮为主营业态，目 前经营情况良好。 突出行业/服务分析 1. 便利店：周边和小区居民生活消费场所 2. 地产中介：满足居民二手交易较大的需求。 影响区域发展因素及分析 周边有大型生活超市“易初莲花” ，满足日常生活消费； 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 周边外来人口较多，住宅群开发已成气候。 6. 天河区华景路（华景新城） 商圈形成历史背景 华

55、景路目前为华景新城唯一出入口，依托华景新城大量的居住人口产 生的庞大消费力，发展生活配套及休闲娱乐、餐饮等业态。 区内主要商业 业态经营模式 主要以餐饮、小区配套、满足生活需求为主 直接 （商圈半径为 250 米500 米） 间接 （公交车可以延伸到达的区域）区内辐射人口数量 约 30,000 约 6,000 主力消费群分析 以小区居民为主 以中山大道人流为辅 区内行业经营特色 及营运情况 本路段以餐饮、超市、妇婴用品、美容发廊、地产中介为主营业态， 目前经营情况较良好。 突出行业/服务分析 1. 超市：以周边居民为主要服务对象。 2. 餐饮：本路段最聚人气的消费业态。 3. 妇婴用品：大型成

56、熟社区，发展多年，下一代人口较多。 4. 地产中介：满足区域二手交易较旺盛的需求。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 影响区域发展因素及分析 为成熟居民生活区，公车线路纵横四周，交通便利； 独特的地理位置，依托华景新城庞大的业主群及其较强的消费力， 令华景路商业具有长久的生命力。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 五、 调研区域/项目综合性分析 1. 各区域/项目具参考性要点分析 编号 区域/项目 最具参考性要点分析 1 广源新村（

57、景泰直街） 大型超市及品牌主力店带动下形成以居民消费 为主的商圈 2 海珠区下渡路 中小型餐饮带动片区商业 3 海珠区中海名都 商铺欠缺统一规划经营，且租金过高脱离市场 4 天河区天河都市广场 区域环境较混杂，周边居民消费力一般；亮点 配套独立商业，服务周边区域居民 5 天河区车陂路天朗明居 纯粹的社区配套 6 天河区华景路华景新城 发展成熟的社区配套商业 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 2. 各区域/项目经营良好的业态 编号 区域/项目 经营良好的业态/行业 经营较好的业态/行业 原因分析 1 广源新村（景泰

58、直街） 好又多、麦当劳、KFC、绿茵阁 地产中介行、药店、洗衣店、中档服装 周边居民聚集，无其它生活消费场所 2 海珠区下渡路 餐饮、生活便利店、五金 音像店、发廊 服务周边居民的生活需求 3 海珠区中海名都 便利店、地产中介、宏城超市 1、以自住居民为主，需求日常生活消费，且生活消费 具唯一性； 2、周边无商业气氛，无法形成商业格局，缺乏承受高 租金的业态； 4 天河区天河都市广场 麦当劳、首层服装、电讯、百佳 美容、美甲、儿童用品 1、员村成熟地段，周边及项目居民聚集； 2、区域缺乏环境较好的综合性商场 5 天河区车陂路 天朗明居 地产中介、便利店 家饰用品、干洗店 小区居民多，商业配套少

59、 6 天河区华景路 华景新城 餐饮、地产中介、妇婴用品 便利店、美容、书店、宏城超市 大型成熟社区，住户多 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 六、 各调查区域/项目市场平均租金水平分析 我司将各区域/项目的经营行业主要分为下列四大类，分别是餐饮业、生活配套类、百货零售精品类、休闲娱 乐类，以下是各项目租金状况比较表： 行业 分类 位置 面积 景泰直街 元/ 下渡路 元/ 中海名都 元/ 天河都市广场 元/ 车陂路天朗明居 元/ 华景路华景新城 元/ 大型餐饮 首、二层 2000 以上 4060 4050 / 五层

60、 40 / / 中型餐饮 首、二层 200-2000 100-120 40-60 / 60-80 / 40-60餐饮类 小型餐饮 首层 200 以下 90-110 50-70 / 50 50 40 超市 首层 500-2 万 35 30 / 40 / 30 生活配套 便利店 首层 100-220 120-150 150 110 200 100 120-130 百货零售、精品类 首层 20-200 150-220 80-130 / 110-180 80-100 80-120 休闲娱乐类 二层以上 1000-5000 30 30 / / / 30 51 KINGSWICK PROPERTY CON

61、SULTANTS 七、 各调查区域/项目对本项目定位的重要启示 编号 项目 点评分析 对本项目启示 1 广源新村（景泰直街） 大型生活超市聚集周边居民的日常 消费； 品牌主力店麦当劳、肯德基形成消 费热点； 生活超市吸引区域居民， 品牌主力店拉动消费需求 2 海珠区下渡路 基础生活配套满足周边居民生活需 求； 大众及特色餐饮吸引周边居民消费， 形成消费人流； 大众及特色餐饮对形成消 费人流有很大的磁力作用 3 海珠区中海名都 欠缺统一规划和经营引导导致无法形成商业格局 必要的经营规划对未来的商业发展打下良好的基础 4 天河区天河都市广场 独立的社区配套商业有成为服务本 片区商业的发展潜力； 引

62、入品牌超市对聚集周边居民、拉 动本项目商业发展有很好的作用； 独立商业既可为社区住户 共享，亦有成为片区商业 核心的潜力 5 天河区车陂路 天朗明居 周边有大型超市，满足日常生活需 求； 发展社区生活配套，补充业主日常 消费需求； 好又多满足社区及周边居 民的基本生活需求，通过 业态互补形成双赢 6 天河区华景路 华景新城 大型成熟的居住社区，居民对日常 消费的需求很大； 大众饮食场所是居民必需和受欢迎 的消费场所； 大众化的生活配套和餐饮 对满足片区居民的日常消 费需求是十分重要的，亦 是有生命力的 52 KINGSWICK PROPERTY CONSULTANTS 启示总结： 社区商业配套

63、主要定位以服务自身及周边居民为主，因此在居住 人口量大的区域发展商业，对生活必需型的配套需求是必不可少 的； 大型品牌生活超市和品牌主力店尤其是大众型的如大家乐快餐、 百佳超市等对聚集周边居民起着核心作用，能够形成稳定的消费 人流，同时带旺周边商业因此，通过业态的有机互补，并引 进一定的品牌店如大家乐、7-11 等，形成双赢的局面； 大众型及特色餐饮对形成消费人流有很大的磁力作用，因此对于 本项目来说中大型餐饮及特色餐饮的品牌商家引进是重要的方向 之一； 如能配合有一定的业态规划和管理，可令项目整体商业所经营的 产品及服务形成具生命力的格局，从而令商铺羸利保持较高的效 益，租金水平有健康性的增

64、长，为商业的长远发展打下坚实的基 础。 53 KINGSWICK PROPERTY CONSULTANTS 八、 各商业调查项目实地环境及营商情况分析 1. 白云区广源新村景泰直街 1)现场环境 54 KINGSWICK PROPERTY CONSULTANTS 2)租金参考 注：、商场面积、租金、售价均以建筑面积计算 、商场面积实用率均为 、临街铺位面积实用率均为 、以上商场的租金均不含管理费 区域：白云区（广源新村路段） 路段 面积 租金 售价 60以下 220-300 60-200 100-180 200-400 80-150 均价 25000 40000/ 一线路段 广源新村景 泰直街

65、 商场(指好又多,约 20000) 35 60以下 100-130 60-200 60-90 二线路段 广源新村如 松柏直街 200-400 35-50 均价 20000/ 55 KINGSWICK PROPERTY CONSULTANTS 2. 海珠区下渡路 1)现场环境 56 KINGSWICK PROPERTY CONSULTANTS 2) 租金参考 区域：海珠区（上、下渡路段） 路段 面积 租金 售价 60以下 150-300 60-200 80-150 200-400 60-120 均价 25000/一线路段 上渡路段(上渡食家 到滨江东路段) 商场(指民润岛内价,约 10000)

66、30 60以下 100-130 60-200 60-90 二线路段 下渡路段(新港中路 到大塘烧鹅) 200-400 30-50 均价 13000 18000/ 注：、商场面积、租金、售价均以建筑面积计算 、商场面积实用率均为 、临街铺位面积实用率均为 、以上商场的租金均不含管理费 57 KINGSWICK PROPERTY CONSULTANTS 3. 海珠区中海名都 1) 现场环境 58 KINGSWICK PROPERTY CONSULTANTS 2) 租金参考 区域：海珠区（中海名都路段） 路段 面积 租金 售价 60以下 100-200 60-200 70-130 一线路段 (前进路到内环入口 路段) 200-400 50-100 均价 2000022000 元/ 60以下 80-120 60-200 50-80 二线路段 (内环入口到滨江东 路段) 200-400 30-50 均价 1500018000 元/ 注：、商场面积与租金均以建筑面积计算 、商场面积实用率均为 、临街铺位面积实用率均为 、以上商场的租金均不含管理费 59 KINGSWICK PROPERTY CON