武汉光谷世界城商业步行街项目分析定位招商全程报告80页

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1、2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目 录第一部分：市场背景调查分析一、武汉市商业发展状况概述二、武汉商业发展规划三、商业网点发展的导向四、武汉商业主要预期目标五、现有武汉商圈的分析六、项目周边市场光谷商圈的分析七、武汉市居民消费需求分析八、武汉类似复合商圈调研及分析九、市场预测分析 十、市场调查综述第二部分：商业步行街营销定位一、目标消费群设定（一）、目标消费群体范围（二）、目标消费群体类别（三）、目标消费群体购物消费模式的设定（四）、目标消费群体购物消费特征二、初步市场定位

2、（一）总体开发战略及思路（二）商业经营功能定位（三）商品定位（四）市场竞争定位（五）市场定位（六）经营目标定位 （七）项目业态定位及规划（八）项目经营方式定位第三部分：招商方案一、招商宗旨二、招商策略三、招商策略控制四、招商模式五、招商进度和开业计划第一部分：市场背景调查分析一、 武汉市商业发展状况概述在中国历史上，武汉市以其特有的区位优势和便利的交通运输条件而成为中国重要的进出口贸易中心和著名的商品集散转运中心。17世纪中叶，汉口即成为中国四大名镇之一。19世纪中叶，汉口成为对外通商口岸，商业更趋发达，特别是对外贸易有较大的发展，到20世纪初，武汉进出口贸易占全国贸易额的12.04，仅次于上

3、海而居第二位。20世纪30年代，武汉进出口贸易仍居全国第三位，随着内外贸易的发展，武汉的金融业也迅速发展起来，并逐步成为中国重要的金融中心之一。中华人民共和国成立后，武汉成为国家建设投资的重点地区。1982年底武汉的工业产值、工业固定资产产值和实现的利税额，均居全国第四位而仅次于上海、北京、天津。20世纪90年代，三峡工程建设使得处于长江中游地带的武汉在国家经济发展中的重要位置又得到进一步加强。一些高新技术产业（如光电子信息）开始在武汉形成，而且国家批准武汉为对外贸易口岸，武汉作为中国内陆地区贸易中心和转口码头的地位和作用得到增强。武汉是全国商品的重要集散地，市场辐射范围遍及华中和中原地区（主

4、要指汉口而言）。近5年来，全市各类商品市场从385个增加到612个；全市商业街从10余条综合性街道发展到有精品街、品牌街、电子街、美食街等众多专业商业街和中山大道商业景观街、江汉路商业文明街等特色商业街。近十几年来，武汉企业改革逐步由经营形式的改革向产权制度改革深入，由单一商品经营向资本运营转变。1986年，武汉商场在国内商界率先进行股份制改造，并成为中国第一家商业企业上市公司。名牌企业采取收购股权和托管、连锁等经营方式，调整了企业组织结构和经营结构，扩大了名店效应。尔后，中商集团徐东平价超市，武汉华联超市，中百集团仓储商场，“家乐福”等国内外20余家大型超级市场和仓储式商场竞相开张。当代国际

5、零售业流行的新型业态开始启动。二、 武汉商业发展规划： “九五”期间以来，武汉市商业网点已形成多元化投资格局，促进了各类商业网点的快速发展。2002年，全市各类商业网点为11.5万个，比1995年的9.4万个增长22.3%；各类商品交易市场697个，比1995年的405个增长72.1%.城区人均拥有零售商业营业面积达到0.8平方米。不断提升商业网点功能档次，已成为我市商业网点建设发展的主流。规划期内我市商业网点建设和发展的主要任务为：通过创新业态，发展连锁，提升功能，加强汉口中心商业区的建设；推动中南路、钟家村两个市级商业中心的繁荣繁华；培育发展后湖、汉口火车站前、古田二路、十升路、四新、沌口

6、、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖等30个市级商业副中心（亦即区域商业中心）；培育一批专业特色商业街；在居民集中区规划设置一批社区商业中心；逐步在中心城区减少商住混杂的低水平小网点。大力发展远城区各城镇的多种类型网点，在11个重点城镇和城关镇增加商业业态和业种；在中心镇及一般建制镇，引导发展具有规模经营、规范服务特点，能满足居民和农民生活、生产需求的商业网点。三、 商业网点发展的导向：中心商业区: 服务范围对象以区域以外消费者为主。使该区域成为华中地区第一流的现代化、多功能的商务活动中心。 规划范围以中山大道、解放大道中段为主体，分别向沿江（河）大道、建设大道延伸，适时扩充至王家墩区域为范围

7、。该区域内发展的重点为：突出解放大道中段武商片的繁荣繁华；提高中山大道商业景观街的品质；提升江汉路步行商业街的功能档次；引导汉正街包括沿河大道、大兴路等地段商业网点由数量扩充逐步转向质量提高；培育沿江大道，建设大道贸易、休闲的特色优势；建设京汉大道（桥口路至黄浦路）的商品集中经营区域，形成一条与轻轨交通线人流聚集相适应的购物、休闲长廊；配合王家墩区域规划的实施，建设商贸、餐饮、酒店等服务网点，力争提升其能级。大力引导发展促进中心商业区功能提升的金融保险、信息咨询、中介服务、宾馆酒楼、写字楼宇等配套经营服务业。为引导有序竞争，促进网点功能完善，该区域拟大力培育专业特色街，引导和支持现有网点调整经

8、营结构，鼓励发展连锁经营、单店营业面积适中的超级市场、家居、装饰建材、通讯、服饰、工艺品等大型专业店和专卖店、专业店、便利店及特色餐饮店；适度控制单店营业面积在5000平方米及其以上商业零售网点的新建、改扩建；限制危险化学品、加油站，农贸市场等网点的设置。市级商业中心: 指商业中度聚集，商业服务行业完善，服务对象中近50%为区域以外消费者的繁华商业中心。形成分别联系三镇，具有经营特色的市级商业中心。 规划以武昌中南路和汉阳钟家村地段为核心分别形成我市市级商业中心。中南路商业街区以中南商业大楼、中商广场等大型商业网点等为主体向徐东路和武珞路方向延伸。钟家村商业街区以汉商总部等大型商业设施为主体向

9、周边延伸。 在中南路、钟家村为核心的两个市级商业中心大力优化经营结构，不断提升功能。重点引导现有各类优势企业，采取多种方式，逐步形成卖场特色分工，积极引进各种品牌和优势经营企业，大力发展专业店、专卖店和特色餐饮店，进一步完善购物功能，增强贸易、娱乐、休闲、商务等功能， 市级商业中心拟鼓励发展单店规模适中经营家居、装饰建材、家电、通讯、服饰、布艺、汽车和配套服务、工艺品等的大型专业店，以及各种品牌专卖店、各类专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点；适度控制单店营业面积在5000平方米以上的综合超市、百货店；限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。 市级商业副中心（亦

10、即区域商业中心）：指在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心。规划培育、建设的三种主要形式为： 1、沿街式。以沿街商业网点主体，形成配套服务行业较为齐全，方便购买，满足周边不同层次消费需求的区域性综合型商业街区。在已初具规模的商业街区，适宜培育和建设不同风格的专业商业街，发展单店面积适中的大型综合超市或超级市场及其它新兴业态，提升市级商业副中心的购物、休闲、娱乐等功能，带动周边社区商业中心的结构合理、功能完善。 2、板块型。在沌口、常青、关山、古田、后湖、四新等地，与即将建设的城市大型公共设施相配套，利用完善的交通网络，分别选址规划建设大

11、型购物中心（即MALL），形成以百货店、仓储式商场或大型综合超市、大型专业店为核心店，组合各类专业店、专卖店、餐饮店等特色店铺的具有各类零售业态、服务设施的集合体，突破以商业街为主要形式的市级商业副中心的单一模式。 3、组团式。在鲁巷等地配合零售商业网点的建设，发展批发、中介经纪等贸易服务网点，丰富市级商业副中心的内涵，提升其功能档次。对汉口火车站前、南湖等地，适宜发展超市、专业店、专卖店等新兴流通业态，形成新型商业群落，构筑与住宅组团相适应的商贸服务业格局。 引导市级商业副中心提升功能档次，倡导发展独立座落的商业网点群，鼓励发展单店营业面积在5000平方米以下的大型综合超市和经营家居、装饰建

12、材、家电、服饰、布艺、通讯、工艺品、汽车及配套服务等大型专业店、以及规模适中的专卖店、专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点；适度控制单店营业面积在5000平方米以上商业设施的新建和改扩建；限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。专业商业街：指开展专业性、系列化商品和服务经营的专业店、专卖店高度聚集，提供专门商品和专业服务的特色商业街。重点培育桥口路美食街、台北路风情街、吉庆街美食街、彭刘杨路美食街、龙阳大道汽车及配套服务特色街、解放路商业街、顺道街、京汉大道江汉路至航空路、小东门装饰建材街、保成路、前进四路和五路电子商品街、大智路通讯器材街、香港路、友谊大道市场

13、群落等，引导调整经营结构，扩大特色经营规模，提高专业特色水平。 在中心商业区、市级商业中心和市级商业副中心，结合不同地段的历史文化、人文环境、商业特色，引导建设和发展一批有规模和影响的信息通讯、餐饮娱乐、男女用品、家电电器、花卉宠物、儿童玩具、酒吧、休闲等适应现代消费趋势的专业商业街。限制设置与专业商业街整体功能不协调匹配的经营网点。社区商业中心：指设置在居民居住区，以当地居民为服务对象的商业集中区域。这是方便居民购物、满足服务需求的基础性商业服务设施。社区商业中心网点发展的重点依次为：居住区以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主；住宅组团中建立综合超市，专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发

14、、健身、维修等特色店等，适度设置废旧物品收购等网点，限制商住混杂的网点设置，关闭治污不达标等扰民网点，形成社区商业服务中心的功能依次递增、不断完善的格局。批发市场设置区域：指由城市规划定点，用于设置批发市场、物流配送中心等大型商业设施，体现商品集散综合功能的区域。引导物流企业和物流基地、新建或迁移的大型专业和综合商品交易市场，在中环线周边和外环线的常福、东山等地设置，增强城市商业的集聚辐射功能。发展的重点为规划的物流企业和物流基地、新建的现代物流配送中心以及农副产品、家居、汽车及相关服务、装饰建材、钢材等大型商品交易市场，利于向省内及邻省等地辐射。 四、武汉商业主要预期目标： 建成4座以上融购

15、物、餐饮、旅游、娱乐、休闲、文化功能于一体的10万平方米以上的现代大型购物中心；营业面积在3000平方米以上的大中型综合超市发展到90家以上；营业面积在500-3000平方米连锁经营的超级市场达到2000家左右；营业面积在5000平方米以上的仓储式商场发展到10家以上；营业面积在3000平方米以上经营家电、建材、家居、服饰、汽车等商品的大型专业店发展到60家左右；培育实行连锁经营的便利店、专卖店、专业店达到2000家以上；营业面积在5000平方米以上的百货店达到35家左右；营业面积在3000平方米以上的大型特色餐饮店、酒楼达到50家左右。 中心商业区、市级商业中心功能进一步完善，集散能力进一步

16、增强。在解放大道、建设大道、沿江大道、鲁巷广场、洪山广场等地段形成多点位的商务集中区，参与实施王家墩区域商务区建设规划，吸引国内外优势企业或分支机构聚集。 建设辐射范围500公里左右的现代商贸物流配送中心10个；培育功能齐全、特色突出的面向全省、全国的商品交易市场10个左右。 培育发展特色专业商业街20条左右；建立具有规模和经营特色的市级商业副中心（亦即区域商业中心）10个左右；培育发展功能完善的社区商业服务中心80-100个。 城区人均拥有零售商业营业面积在1-1.1平方米左右。五、现有武汉商圈的分析商圈：指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围零售店的销售活

17、动通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。武汉江汉路精品购物一条街（江汉路商圈）江汉路步行街的定位是精品购物休闲旅游一条街，路边不再设“路肩”，路面与两边店铺落地橱窗连成一体，行人观景、行走、购物有如走进一家“巨型露天商场”。江汉路现有各类商业门点305处，其中步行街范围内（武汉关至江汉四路）有门点183处，涉及服装、家电、餐饮、金融、百货等51个行业。从江汉关至鄱阳街口400米距离形成以金融业、保险业为主体的商业区段。从鄱阳街至中山大道300米距离，形成以国家级老字号及

18、现代国内名牌商品为主体的商业区段，如精益眼镜店、老亨达利钟表店以及班尼路、李宁服饰、大台北鞋城、高邦服装、百世吉、鄂尔多斯等专卖店。从中山大道至江汉四路510米距离，形成以中心百货商店、港澳中心等现代大型商场为中心的综合性的商业区段。同时，一部分商家根据市场发展趋势和自身条件进行结构调整。中心百货商店已退出五金、水暖、小百货等品类经营，突出中、高档有特色的商品经营。汉商集团汉口商场改建为“女之都”，营业面积达22000平方米，专营妇女吃、穿、用、玩、健身、摄影、美容等名牌商品和现代服务项目，成为全国最大的专卖店。万达商业圈武汉万达商业广场三大主力店分别占据三幢商厦，其间两条商业街、两大休闲广场

19、相互连接，500多家独立店铺形成纵横交错的步行街。据调查，若顾客在每个店停留一分钟，将耗时近10个小时。武汉万达商业广场有三大主力店“沃尔玛超市”、“大洋百货”、“时代华纳”数码影城，总卖场面积13万平方米。武汉百年老街司门口（司门口商圈）对于老武汉人来说，以“司门口”为中心的解放路商业街是武汉商埠的发源地，见证了武汉民族工商业兴衰的历史。但至今日，该商圈却显现出衰退的趋势。门面低矮、狭仄的人行道是本商圈的外在特征。1995-1997年是其鼎盛时期，年社会商品销售总额一度达到10亿元。聚集了司门口商业大楼、广东商城、九通商厦、武昌商场、维新服饰城、大中华酒楼等企业，由于所处的三镇交汇的地理位置

20、，街道口、关山、青山的消费者都到司门口购物，家住汉口的市民也经常过江购物。 1998年前后，司门口开始逐步衰落，目前解放路商业街年社会商品销售总额只有2亿元左右。落伍原因：我们分析认为，解放路商业街萎缩的外在原因是江汉路等大卖场吸引了顾客的兴趣点，此外，群光广场、中商广场、亚贸广场等新兴商业中心对司门口的消费群体进行了分流；内在原因是它丢掉了原有的传统品牌，而新的经营理念又没有学会，未能跟上市场经济高速发展的步伐，自身出现停滞；其三，“步行时代”形成的老商业中心，在交通设施等方面达不到“车行时代”的要求。徐东商业圈该商业圈目前已经形成了自己的特色就是大而开放型的卖场，现聚集了徐东平价，凯旋门广

21、场，麦德龙，好美家及中商销品茂（正在招商）等大型开放式卖场，聚集了来自青山，武昌及汉口部分地区的消费者。中南商业圈该商业圈亦是武昌发一个传统商业圈。主要以中商集团的系列卖场为主，配以周边的家乐福，金马家居等，主要消费人群以武昌为主。武商商业圈该商业圈亦也是汉口的一传统商业圈。武商集团旗下卖场在此形成扎堆效应，SOGO，汉商新武展中心等，以其良好的商业氛围吸引了武汉三镇的消费者来此购物、休闲。钟家村商业圈该商业圈亦是一传统商业圈，汉商集团最早在这里安营扎寨，吸引了汉阳的广大消费者；但目前的汉商已逐渐向会展业及其他行业转向，随着近年来房地产开发的火爆，目前已有铜锣湾，闽东国际城正在紧锣密鼓的建设，

22、准备在钟家村重塑该商业圈。根据上述描述对武汉商圈的综合概述：消费特点：武汉有四大商业上市公司，同时这四家分别分布于武汉三镇，其中汉口二家，武昌汉阳各一家，这也恰恰反映了武汉的商业格局是以汉口为商业核心，同时也反映了汉口是商业重镇，武昌是文化科技重镇，汉阳是工业及物流重镇的武汉城市发展布局。这也是为什么汉口的商业氛围浓厚，而武昌，汉阳的消费者去汉口购物的根本原因之一，同时也是为什么江浙等外省人更愿意到汉口投资购买商铺的原因。武汉商圈的发展方向：从上世纪九十年代开始，武汉商业“重心”几经更迭。六渡桥、车站路、司门口随着国有老百货商场的“淡出”，随着城市交通、市政、住宅建设的“扩张”，原以区属商业为

23、核心的部分商圈日见式微。武昌徐东路、汉阳沌口、洪山“光谷”等新兴地区“商情”逐渐走强。购物中心扎堆商圈”，正步入以销品茂为代表的“第四次流通革命”。其表征是，由单一的购物功能，转向以满足城市商业休闲为功能的“一站式”消费诉求。整个武汉商圈的市场竞争分析：随着改革开放的深入和国企改革的逐见成效，武汉的人均收入稳步提升，人民购买力逐年增强。武汉的地理位置决定了它将是众商家竞争的地方。武汉出现了跨地区、跨行业的商业联合，如南（广东）资北上、北（北京）资南下、东（上海）资西进和外资投入的大好局面。武汉商场、中南商场、汉阳商场、中心百货、王府井、佳丽、家乐福、麦德隆等的存在，另外“武汉市分三镇，商业发达

24、，区域呈多极发展，来自百货业、超市的竞争尤其激烈。”武汉市商业网点建设存在的薄弱环节主要表现在，商业网点布局不够合理，功能不够齐全，特色不够鲜明，局部地段商业网点疏密不均，业态雷同；部分商业设施陈旧，停车场所不足；新兴住宅区商业网点发展滞后，项目配套不全等。关键点综述: 1.武汉国有商业态势从外部市场竞争格局来看，武汉国资零售业的市场占有率渐趋下降，民营和外资零售商逐渐获得主导地位。在国有商业内部，也产生了产权制度变革的需求，国有资本逐渐退出、各种其他性质资本进入成大势所趋。2.武汉不同零售业态竞争优势的塑造不同业态的零售商，其竞争优势的塑造有不同的途径。超市业态通过广泛布店来延伸品牌影响、扩

25、大规模、降低采购成本，以达到增强竞争力的目的。而百货业态来由于在全国布点需要大量的资金，同时管理跨度、物流半径的扩大都需要付出高昂的成本，因此增强在本区域内的市场控制力更具有现实意义。 3.外资商业企业全面开放以后，尽管对外资零售商进入中国市场基本已经没有限制，但外商也不会“遍地开花”式的发展业务，市场拓展策略通常是以某一个或几个区域性零售市场为突破点，然后辐射到其他地区。即便是WALMART（沃尔玛）也不例外。 4、有扩大、延伸连锁经营领域的趋势5、有进一步提升商业中心的功能的特点提升解放大道中段、中山大道中段、徐东大街、中南路、钟家村、十升路等商业中心、商业特色街的功能和服务水平。6、 2

26、004年各大商场发展特点1) 不断研究消费需求，调整经营结构，扩大品牌经营。2) 研究各种促销措施，紧抓假日经济。鲁巷广场购物中心充分利用“元旦”、“春节”两节合一的销售高峰，推出大型营销活动，以质优价低的特价商品轮番出击，吸引了周边的消费群，创造了鲁巷广场四年来月销售过亿元的最高纪录。群光广场设法拓宽双休范畴，把一周的营业时间分成三段：周一至周四、周五至周六、周日。三段开门与打烊的时间各不一样，充分适应了顾客的需求。3）以商品销售为中心，扩大多功能服务。近几年，各大商场都在加速经营结构调整，从传统零售业转向复合业态经营。4）理性促销，努力提高销售质量。鲁巷广场购物中心根据鲁广社区消费相对稳定

27、的特点，不盲目跟进其它大型商场的送券狂潮，在“五一”、“十一”以及圣诞、店庆等重大节日开展促销时，以利润为中心策划营销活动，促销力度虽不比2003年，但实现的销售毛利却大幅度增加。5）发展自营品牌经营，提高企业经济效益。六、项目周边市场光谷商圈的分析1、 周边社区商业开发状况2、周边住宅开发分布图周边部分已建项目： 光谷中心花园：11.6万 巴黎豪庭:35.5万 虹景花园:1.1万 剑桥春天:25万广厦华庭:6万 慧谷时空:3.9万 光谷国际:10万 高科大厦:3万光谷创业街:21万 保利花园:43.36万 洪福家园:10万 七零社区:6.2万枫林上城:13.8万 阳光城:14万 金地太阳城:

28、23万 关山春晓:35万 坐标城:40万 国际企业总部:40万 万科城市花园:39万 银河湾:30万 英伦城邦:18.9万3、项目周边在售(租)商业项目销售概况项目周边在售(租)商业项目调查广厦华亭概况六月份发售，总30间商铺，沿光谷步行街15间，沿项目至珞瑜路规划路15间，现只余光谷步行街上数间，销售约90。面积80200开间4.520米进深1020米层高5.4米售价步行街沿线12000元/，规划路沿线8900元/。最贵15800元/金地阳光城概况处于项目二期，由民院路至关山一路的规划路上。总长300米，南侧150米，北侧150米，其中南侧与民院路连接。商铺公77间，11月份推出，现销售约7

29、0。面积51110开间3.54米进深1015米层高3.7米售价均价11000元/光谷陆景苑概况光谷大道与雄楚大道交汇路口，为陆景苑沿街商铺，雄楚路沿街为4063单层商铺，光谷大道沿线为88176两层商铺。现销售约40。面积40176开间4.56.6米进深1013米层高单层商铺3.7米，两层商铺一层4.2米，二层3米售价均价7200元/光谷创业街概况项目位于武昌关山一路与关山二路之间，面临楚雄大街，规划用地67.37公顷，统一招商，只租不售。现在推为1、10、12，9预计明年推出。目前12已有大型超市洽谈中。面积1楼4100，10楼10000，124682开间1楼可以分割出租，柱距8.4米，最小

30、空间200。10、12不分割。进深1楼为22米层高5.46米售价1楼租金约30元/鲁巷购物广场K F C实用面积240平方(纯一楼临街),建面为: 384平方年租金100万;月租金约:217元/平方/月凯威啤酒屋实用面积 500平方(一楼不临街), 建面为: 800平方 年租金60万;月租金约:62.5元/平方/月商场一楼净空为4米,二,三,四楼为3.5米四楼运动休闲区销售扣点为: 14%- 16%以匡威专柜为例:专柜建面:72平方，专柜扣点:14%专柜平均月销售额: 8.5万，实际扣除月租金:11900元以此核算每平方月租金为: 165元/平方/月商场一,二,三楼销售扣点为: 22%- 25

31、%以二楼卡迪乐皮具男服专柜为例:专柜建面:120平方，专柜扣点:24%专柜平均月销售额: 10万实际扣除月租金:24000元以此核算每平方月租金为: 200元/平方/月4、项目周边沿街铺面业态及租售情况鲁磨路（光谷广场至地质大学路段）租金(每)面积()面宽(米)进深(米)层高(一层,米)月租(元)经营类别其他60453.593.22200建材五金旺谷集贸市场60452.593.21800建材五金6524384.21500建材五金65277104.22000鲜花店6262783.62500鞋店6524384.21500碟铺6262783.62500服装店一层60/二层2032484.23000特

32、百惠家居用品当代花园沿街一层60/二层2032484.23000视力神眼镜店7832484.22500眼镜店25110494.22500酒吧一层60/二层2032484.23000自行车店一层60/二层4015010156国光大厦底商一层7080/二层1524383.62800文具店雅典苑沿街一层60/二层1524383.22500鞋店40961283.23800药店珞瑜路（关山二路至华光大道路段）租金(每)面积()面宽(米)进深(米)层高(一层,米)月租(元)经营类别其他30404103.21200五金建材20961283.22000药店50847113.2400035805163.2280

33、050564143.62500窗帘453047.53.61300鲜花店4503.6正泰五金50484123.6同济堂医药60505103.64000漂亮女人美容501128143.6网吧5003.6口腔诊所50564144.2网吧龙景大酒店5024381200窗帘店鼓风社区沿街5024381200碟吧50453152250鲜花店50302.5121500面馆一层50/二层35888114和美餐厅809061547200聚朋阁餐厅80120101249600超市50906153.54500大碗菜餐厅45363123.51620同济堂医药504041032000五金店民院路（鲁巷广场至雄楚大道路段

34、）租金(每)面积()面宽(米)进深(米)层高(一层,米)月租(元)经营类别其他789333700鞋店湖北开放职业学院沿街83123431000银饰6012343700手机店3520453700服装店40255531000服装店65153.5431000碟铺5012433600手机店540853200文具店459333400碟铺4020453800机电器械4530433.21300土产4318363.2广告制作珞瑜路（马家庄路段）租金(每)面积()面宽(米)进深(米)层高(一层,米)月租(元)经营类别其他801204003123.23.5大铺133600三层楼4.8万运动元素实用面积20平方小铺

35、租金在80元120元之间,去年内租的基本在100元/平方/月以上其他建面在500平方以上的店面都在近三年内开业的,月平方租金都在20元30元左右其他商圈商铺调查位置经营品种面积月租每平米租金中南一路嘉璐帝服装店9612000元/月125元/武大华师大商贸市场10829000272峤口天桥附近2000（三层）168000142解放路门面天成路对面银翼102500250广埠屯武商量贩一楼服饰店123000250华工附近临街门面服装店72120020关山二路、雄楚大街交汇超市88300035武昌大成路70400060阳光时尚广场临街门面100150内街50外街30解放路广东商城临街铺面5106007

36、00解放路Levis专卖店90500055首义广场服装店122000166司门口饰品店111500150洪山区虎泉市场8.5900105万达华纳一层305000166徐东凯旋广场二楼17100060徐东销品贸4楼61620670水果湖圣教士酒店对面网吧55平米（两层）310056江汉路苏宁电器二楼2828001005、“武汉光谷项目”周边共有居委会：华中科技大学东校区、中南财经政法大学南湖校区、中建三局、学府、博苑、太阳智慧城、关山口、关山路、沙湾、南望、关南、黄金山、通惠、城南新居、徐东、金桥、石牌园、联合、狮南、建材、左岭、祥龙、王店、鲁巷街、长山、和平、板桥、武珞、广埠屯、张家湾、鼓风。

37、其中在项目周边的老社区主要有：关山口、关山路、鲁巷街、华中科技大学东校区、鼓风村委会：关山村原有老社区房屋栋数大概为：200栋左右（6层以上）6、“武汉光谷项目”周边办公、住宅、酒店配套 (1) 本项目与各大学，中学，小学，娱乐/写字楼/酒店的直线距离企业名称直线距离（备注）武汉铁路卫生学校车行10分钟（3站路）湖北邮电学校车行10分钟（3站路）湖北民政学校车行10分钟（3站路）湖北交通学校车行10分钟（3站路）华中女子大学车行10分钟（3站路）华中师范大学车行13分钟（4站路）湖北供销学校车行13分钟（4站路）武汉科技大学车行20分钟（6站路）湖北省艺术学校车行25分钟（7站路）武汉大学车行

38、35分钟（9站路）华中科技大学车行2分钟（1站路）武汉城建学院车行7分钟（3站路）湖北城市建设学校车行4分钟（2站路）湖北广播电视大学车行2分钟（1站路）武汉电信技工学校就在本案附近武汉湖滨花园酒店车行7分钟（3站路）福盛光谷酒店车行4分钟（2站路）龙安大酒店车行2分钟（1站路）楚源大厦车行13分钟（4站路）楚天卢酒店本案旁边银湖宾馆车行13分钟（4站路）湖北信息产业大楼车行2分钟（1站路）（2）、光谷周边具体配套设施：鲁巷广场购物中心：地处光谷商业和消费中心，紧邻全市最大的城市绿化广场光谷广场，珞喻路、鲁磨路、民院路交汇处，鲁巷广场购物中心，集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物广场，经营

39、面积近五万平方米，停车场面积一万余平方米。购物中心主楼高六层（含地下一层）、附楼两层。其中底楼为大型食品日用百货超市，一楼经营高档化妆品、珠宝、钟表、皮具箱包等时尚名品，二楼经营女装及妇女用品，三楼经营男装、休闲服饰、床上用品、儿童商品，四楼经营家用电器，五楼将开辟为含室内游泳池、保龄球馆、演艺大厅等设施的大型娱乐场所。营业大厅内，近500平方米的休闲中庭宽敞舒适；围绕中庭，十部自动扶梯上通下达，顾客休闲购物，潇洒自如。武汉湖滨花园酒店（五星建造）：武汉湖滨花园酒店按五星级标准建造，位于武汉市武昌洪山区珞瑜路115号，是武汉最具有特色的花园式商务酒店。酒店拥有200间各类高级客房，布局典雅舒适

40、，设施齐全。每间客房均设有电子保险箱、宽带上网系统、先进的卫浴设施、卫星电视节目等。多功能厅一次性可容纳300多人在此举行各类型会议或宴会。武汉“福盛光谷酒店”：地处武汉市高科技信息产业园区（关山一路124号，华工大学正门街对面），占地约7000平方米，可同时容纳1500人就餐，包间40间。 其整体建筑装饰风格除保留福盛传统元素以外，还兼容现代装饰时尚。酒店正门前花园广场，建有100米长的大型音乐喷泉、落地彩灯、广场背景音乐等。 福盛光谷酒店，实际投资1200万元，她属武汉福盛美食康乐管理有限公司艳阳天：地处武昌洪山珞瑜路299号的，以经营中式餐饮为主的现代型私营企业，公司以弘扬鄂菜饮食文化为

41、宗旨，至2002年在湖北省、北京等地拓展了五家分店，员工达到2000人。龙安大酒店（3星）：座落于武汉中国光谷高科技开发区武昌鲁巷广场一侧。客容量:500人。是一座按国家三星级标准兴建，并由湖北江汉饭店管理有限公司经营管理的现代化酒店，是集餐饮、住宿、娱乐、商贸、会议服务等于一体的综合性酒店。 楚源大厦：位于风光秀丽的东湖之畔，紧临武汉东湖高新技术开发区， 大厦共有十二层，拥有九十三间设备完善的各类客房，所有客房均配有中央空调系统，高速宽带上网、国际国内直拨电话及丰富的国际卫星电视节目。楚天卢酒店（光谷店）：地处武汉市洪山区鲁巷1号，四周院校林立，人文环境优雅，极具文化氛围，酒店装修典雅，可同

42、时容纳1000人就餐。一、二、三楼经营湖北大碗菜，四楼以经营鱼翅大餐及宫廷菜为主。卓刀泉大厦（3星）：大厦设有88套舒适典雅的客房，包括17间豪华套房，16间高级商务客房及55套标准客房，所有房间均有国际长途电话、中央空调系统、卫星电视节目、双层玻璃窗及宽带上网服务。桂苑宾馆：武汉珞瑜路100号，是一家现代化智能型全新三星级酒店，酒店楼高13层，拥有193间豪华舒适的客房和套房。银湖宾馆：由武汉体育学院于建于1996年,2003年底按三星级标准重新装修建造的商务酒店。位于武汉体育学院正门。汉市洪山区珞瑜路481号武汉科技会展中心近在咫尺。宾馆楼高15层，拥有200间各类高级客房。长江乐园（规划

43、建设中）：于1997年由国家计委批准立项，美国洛克菲勒财团以其名下的实体参股与武汉市有关方面共同开发的中国第一个高科技娱乐项目长江乐园，投资750万美金，同时，武汉长江公司又在洛杉矶与全球六大主题公园经营商之一美国派拉蒙公司签署协议，结为投资合作伙伴。华中科大体育中心：华中科技大学体育中心，总投资造价15亿元，体育中心位于华中科大东南角、珞喻路北，处于“武汉光谷”腹地；总建筑面积22770多平方米，场馆内近8000个座位，属大型体育活动场馆，该项目由武汉市与华中科大共建，是武汉市“十五”期间十大工程，也是武汉光谷地区的标志性建筑。东湖水上乐园：以东湖水上乐园和沙滩浴场为代表，东湖水上运动项目拥

44、有皮划艇、水上飞机、水上气艇、水上降落伞等多个运动和休闲项目，是休闲、娱乐、健身的不错选择。马鞍山森林公园：马鞍山森林公园，位于武昌关山东麓，毗连东湖风景区。公园总面积713公顷，内有17座山林，山势曲折蜿蜒，丰富的森林植被，清新秀丽的自然风光，令人神清气爽。全园规划为夹山、马鞍山、太渔山、吹笛山四大景区。1995年6月建成的夹山风景区对外开放，猴山上顽皮的群猴、松鸽坪上千余只广场鸽，以及供野营活动的烧烤区吸引着大量游客，东湖风景区：1982年被国务院列为首批国家重点风景名胜区。整个风景区面积88平方公里，规划建设范围73平方公里，约占市区面积的四分之一。每年接待游客二百多万人次，是武汉市最大

45、的风景游览地。秀丽的山水、丰富的植物、浓郁的楚风情和别致的园中园，是本风景区的四大特色。2001年1月被中华人民共和国旅游局评为AAAA级风景名胜区。楚文化旅游区：楚文化旅游区沿磨山第二峰依次展开。1987年动工兴建，历时数年，现已建成开放的景点有楚城、楚市、风标、楚天台、祝融观星雕塑、离骚碑、楚辞轩等。常春花苑：花苑位于磨山南麓，规划兴建梅园、杜鹃园、盆景园、樱花园、水生花卉区、紫薇园共13个以观赏、科普教育为目的的专类植物园。（3）周边办公楼： 名称企业性质价位美尔雅大厦民营企业、个人企业及其他东方怡景大厦个人企业及其他3800湖北信息产业大楼个人企业及其他4000华乐商务中心4000武汉

46、电脑大世界个人企业及其他4300美尔雅大厦民营企业、个人企业及其他租30书香门第民营企业、个人企业及其他租254000兆富国际大厦民营企业、个人企业及其他租25305000亚贸广场民营企业、个人企业及其他租20303300江天大厦民营企业、个人企业及其他租20273700聚豪华庭个人企业及其他租15254500华中数码城民营企业、个人企业及其他门面60-90写字楼3213000弘业俊园个人企业及其他1520华银大厦事业单位、中外合资、外商独资、民营企业、个人企业及其他租35-405400-6000鹏程时代事业单位、个人企业及其他租25-304500-5000世纪广场事业单位、中外合资、民营企业

47、、个人企业及其他租40-505900-6500科教大厦事业单位、个人企业及其他租35-40樱花大厦事业单位、中外合资、集体企业、民营企业、个人企业及其他租354500-5000中南-街道口沿线大量有实力的大公司亦都聚集在此办公，所以该区域写字楼的主要消费客户以大公司为主，又尤以金融机构占多数。此外街道口-卓刀泉沿线写字楼由于伴随着光谷地区日渐成熟，处于SBL创业街，通过调查发现消费客户主要以中小企业为主，又以高科技企业占多数。通过以上分析就不难发现该区域的消费客户心理是以大公司或者说金融机构选择中南路街道口沿线布局。选择的租购面积亦以大开间为主。中小企业基本上就选择街道口-卓刀泉-鲁巷沿线布局

48、，其中以IT类公司为主要消费人群。选择的租购面积亦以小开间为主。（4）雄楚大街沿线配套总体而言，雄楚大街沿线（狮城名居至武汉化工学院，七站路）以中低档商业形态为主。其主要物业形态如下表：大型超市专业市场中档酒店娱乐休闲街区家家（建材）家家处如上表所示，沿线大型超市共两家，即中商平价和新一佳超市。中档酒店六家，其它为小型餐饮场所。建材专业市场一家。街区商铺为汽车维修一条街和花卉一条街。沿线的主要商业重心集中在狮城名居和名都花园。沿线基本无百货业及服装、电器零售业和娱乐业。同时由于靠近城中村，沿街配套主要以小型超市为主，并出现大量私房，外部环境的不便致使沿街已建成住宅入住率不高。沿线商业明显以满足

49、学生需求为主，特别是大学区域附近，中档酒店已被私家招待所替代。（5）“武汉光谷项目”周边交通状况及客流量、图标的车站、停车场的位置调研项目地处光谷核心地域，6条交通网络纵横交错，分别是：珞喻路，鲁磨路，光谷，民族大道，卓豹路。又以珞喻路，民族大道为主要道路，车流与人流要高于其他四条道路。因项目地处中枢，交通客流量较大，特别是鲁巷广场附近每天有大量的人员流动中转，附近既有（鲁巷鲁巷公交停车场）。我们在鲁巷公交车站（两边车站）做过一项统计，平均每一分钟有5辆公交车达到，下车及中转人数平均为53人次。我们在鲁巷广场及鲁巷超市门口统计，每分钟进入人次为19人，每五分钟进人人次为86人次。关山一路和关山

50、二路已经全线贯通。加之该区域已有的从民院路，两湖大道，江夏大道八车道宽敞的行车路网已成型，三条纵向的主干道使光谷核心区和市区的交通联系更加紧密，中环线的全面竣工使人们从光谷核心区可从容通达三镇各地。现已有715、586、733、901、168等多路公交线路通达，加上运营穿梭的巴士线路，光谷核心区的交通状况已经大为改善。轨道交通：香港地铁公司欲投资260亿元，参建3条地铁线，包括近期(2010年)建成轨道交通一号线二期(宗关吴家山、黄浦路堤角)、二号线一期(常青花园鲁巷)和四号线一期(武汉新火车站武昌火车站)，形成70公里的工字型线网骨架轨道2号线规划线路走向及建设计划规划走向：自常青花园汉口火

51、车站青年路解放大道江汉路过江和平大道中山路小龟山中南路珞瑜路至关山止，全长32.294KM，设站25座。预留支线自鲁巷沿关山一路至庙山，长9.35KM，设站7座。在常青花园设车辆基地，在小龟山和关山设停车场。分期建设计划：一期工程（2010年建成）：常青花园鲁巷，线路长约27.12公里，设站21座（比选：22座）。二期工程：东延至关山（2020年建成）：鲁巷关山，线路长约5.174公里，设站4座；三期建设：鲁巷庙山支线，线路长约9.35公里，设站7座。公共交通：注：（兰色为能达到鲁巷）经过项目周边的公交线路主要有：703，733，702，715，15，18 ，510，518，521，536，5

52、81，591，593路通达武汉三镇。七.武汉市居民消费需求分析根据武汉信息中心的统计数据显示：2004年社会消费品零售额实现960.5亿元，年增长12.5%，超年目标增幅1.5个百分点。分行业完成情况看：批发零售业为788.35亿元，增长12.0%，其中限额以上批发零售业245.95亿元，增长14.9%；餐饮业为128.82亿元，增长19.9%；其他行业43.41亿元，增长1.4%。从各种经营业态零售额看，百货商场增长4.7%，超级市场增长26.1%，专业店增长19.5%，专卖店增长11.4%，便利店增长14.8%。新增各类商业连锁网点200多个，各类连锁经营网点达2350个，实现的年销售额2

53、49亿元，占社会消费品零售总额的26%。武商、中百、中商集团进入全国连锁企业30强。数据分析主要有三个特点：(1)限额以上批零企业发展迅速，拉动作用明显。随着武汉市流通环境进一步改善，自2003年底群光广场、华氏百货、百安居、普尔斯马特等一批新的商业购物中心落户江城，2004年武汉世纪中商、武商量贩黄陂店、江夏店、国美电器新华店、湖北新一佳超市等连锁店又相继开业，特别是沃尔玛、大洋百货、万达商业广场的开业，为商业注入了新的活力，进一步活跃了市场。全年限额以上批发零售业零售额快速增长，实现零售额245.95亿元，比上年增长增长14.9 %，高于全市消费品零售额增幅2.4个百分点，拉动零售额增长3

54、.8个百分点。(2)节假日集中消费，推动全市商业销售增长。目前，无论是中国传统节日，还是西方的节日，商家都会推出促销方式，满足市民需求，增加商业销售。2004年春节黄金周7天，武商集团、中商集团、中百集团、汉商集团、工贸公司等5家企业实现零售额同比增长24.3%，其元月份实现零售额22.13亿元，增长31.1 %，占1季度零售额的51.3 %；“五一”黄金周实现零售额5.06亿元， “十一”黄金周实现零售额5.33亿元，占全月零售额36.2%，增长27.4%；平安夜及圣诞节当天，武商、中商、中百三大集团实现零售额1.39亿元，同比增长49.7%，占当月零售额7.5%。(3)餐饮业高速增长。随着

55、居民生活水平的提高，生活节奏的加快，我市餐饮业持续快速发展，全年实现零售额128.82亿元，增长19.9%，居各行业首位。以830万人口计算，每位市民一年要花1552元“在外面吃饭”，平均每个月129.34元。因此，我们分析得出：武汉已基本具备创建大型购物中心的经济增长基础。八、武汉类似复合商圈调研及分析武汉市主要的复合商业街区为武广复合街区，汉正街复合街区，中山大道（江汉路步行街）复合街区，中南复合街区及徐东复合街区。（一） 武广复合商业街区位于武汉解放大道的武广复合商业街区的形成,和武商集团密切相关。1992年，武商集团投资3000万元，完成了武汉商场10层新楼及5层老楼的新建与扩建工程，

56、使武汉商场营业面积从1.4万平方米扩大到3.3万平方米，成为当时武汉市最大的购物中心，年销售额由2.08亿元增长到6.23亿元。1996年，武商集团投资3.5亿元，历经三年建成的武汉广场购物中心正式开业。武汉广场高达50层楼，总投资9亿元，其中1-8层为营业大楼，营业面积8万平方米，是武汉商场的二倍多。武汉广场是华中地区最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型购物中心。开业第一年，年销售达10亿元，年利润达1亿元，是全国综合效益最好的单体购物中心。1999年，武商集团投资7亿元兴建的世贸广场购物中心开业。世贸广场楼高58层，是武汉市最高的标志性建筑。加之2000年底庄胜集团与日本崇光百货共同

57、管理的武汉庄胜崇光百货商场（SOGO）在此开业。由此,以武汉广场为核心的复合商业街区逐步形成。2000年后，随着相邻建设大道金融一条街的繁荣，武广商圈辐射范围开始通过万松园路向建设大道扩张,新世界中心成为武汉市顶级卖场。本商圈具体情况如下表：商圈名 武广复合商业街区总商业建筑面积万平方米商圈地域分布东：青年路路口 南：万松园路路口 西：新华路路口 北：友谊路前端辐射范围全武汉市物业类型大型电器专卖商场 购物中心 大型商场 专卖店 一般铺面 连锁店 大型仓储经营业态结构 零售：餐饮：娱乐14：3：1零售种类档次价格食品中档2060元电器中低档/中档6005000元/300010000元日用品中低档2050元 服装中低档/中档/中高挡100元/以下/100300元 /4001000元化妆品中高档100300元 商场各楼层售价各商场均不出售商场各楼层扣点率1楼27% 2楼28% 3楼24%街铺租售情况街铺不同类型租金A 120元/ B 28003200元/月/档 C 1000013000元/月/档 D 4500元