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1、房地产企业财务分析问题及对策摘要房地产企业经过高速扩张发展的阶段，已经从高额利润遮盖粗放管理的经营模式转为精细化管理保证企业生命力的经营模式。在日益激烈的房地产市场竞争中，为了加强企业核心竞争力，必须提高企业的盈利能力和管理水平。有效的财务分析，可以将企业原始的财务数据转化为反映实际经营状况的财务信息，为调整经营策略，作出各种重大决策提供参考信息。文章基于实践经验，从财务分析的作用、常用的方法中剖析房地产企业财务分析存在的问题，并提出个人的建议和对策。关键词房地产;财务分析;房地产企业运营决策1财务分析在房地产企业实践工作中的作用1.1房地产企业财务数据的特点。房地产行业是重资金、高杠杆的行业
2、。从土地购入到工程建设，需要大量集中的投入资金。大多数房地产企业都是实行预售制，销售收入并不按自然年度确认，大量的预收账款中包含企业已经履约的部分和正在施工的部分，其财务数据集中度高;由于税费未清算，收入成本未结转，所有者权益不准确的现象是一种常态。因此，常规的财务报表所反映的各类指标并不能真实地反映企业的运营状况和财务状况，无法满足管理层的使用需求，必须进一步加工，通过指标分析才能具有相应的作用。1.2财务分析对房地产企业运营决策的影响。决策者需要监控企业的实际增长率和可持续增长率，及时调控企业发展过程促使企业提高盈利能力并保持合理的发展速度。财务分析可以帮助决策者了解企业总资产的增加或者企
3、业所有者权益的增长以及企业业务产生的现金流量信息，为决策者制定发展策略起决定性作用。财务分析工作不同的岗位和部门数据的关注点是不一样的。一般来说，人们只关注自己工作内容的数据。例如，销售人员最在意的是销售指标和回款指标达成率以及营销费用的使用比率;财务人员关心资产负债率、现金流盈余、税费、利润、资金收支、投资回报等。管理层要综合考虑各部门的需求，按小目标服务于大目标的原则，设置各个部门各个岗位的分析指标，然后通过财务分析了解企业的目标完成情况、利润实现情况、各项考核指标的达成情况，跟进各部门重要工作任务的实时状况。总结前一期工作的得失，制定下一期的工作目标，财务分析是辅助管理不可或缺的工具。2
4、房地产企业财务分析的常用方法为了满足不同使用者在财务分析工作上的不同需求，财务分析就产生了多种多样的分析方法。通常会有以下四种。(1)比较分析法。将两个或者两个以上的相关指标进行对比，通过对指标间的差异比较进行分析，它是一种最基本、最主要、最常用的分析方法。实际使用中会采用绝对额、百分数和比率的比较分析财务报表、重要财务指标或者是财务报表项目构成之间的差异。(2)比率分析法。是通过财务相对数指标的比较，对企业的经济活动变动程度进行分析和考察，借以评价企业的财务状况或者经营成果的一种方法。例如反映企业营运能力的存货周转率、流动资产周转率;反映企业盈利能力的净资产收益率、资产利润率;反映偿债能力的
5、流动比率、速动比率等。通过相关比率分析，可以了解企业资产的周转状况是否正常，分析企业投入资本的盈利情况，考察企业偿债能力，使财务分析更为全面和深刻。(3)趋势分析法。是指将企业两期或连续数期的财务会计报表中的相同指标或比率相比较，以确定其增减变动的方向、数额和幅度，揭示企业财务状况和经营成果增减变化的性质和变动趋势的一种分析方法。(4)因素分析法。是用来确定几个相互联系的因素对某个财务指标的影响程度，据以说明财务指标发生变动或差异的主要原因的一种分析方法。3房地产企业财务分析中常见的问题4优化房地产企业财务分析的建议4.1统一认识，规划分析指标。通过系统性规划安排分析指标，可以解决财务分析经常
6、出现繁杂、交叉、口径不一致的现象，减少工作中的各种矛盾。首先，要求领导层意见一致，给予全力的支持，才能落实这项涉及各部门的工作。其次，财务部门需要收集各部门的使用需求，并将这些需求汇总。最后，进行统一规划财务分析指标，明确各指标的统计口径。过程中需要各业务部门全力配合，提供积极完整的需求清单。4.2设置财务分析的解读方法和反馈机制。根据需求清单和指标规划方案设置财务分析指标体系，并且确定每个指标的解读方法。包括指标反映何种问题、合适的指标数值是多少、取数来源与时间区间、采用何种分析方法、对差异的解释与说明等，规范指标分析要求。同时还应该有一套反馈机制，当数据分析结果提报后，定期总结或微调，特殊
7、紧急的事项，有应急反应程序。两两配合，改善分析结果利用率较低的问题。4.3关联部门间绩效目标，加强业务与财务的统一。管理层可以通过调整财务与业务的绩效目标，融合两个部门的部分工作目标，减少各部门的本位主义，如销售指标既是销售部门的主要考核指标，也是财务部门次要的考核指标;两个部门在实践中，都必须高度关注，提高了业务与财务目标的一致性，减少了工作中的冲突与矛盾。4.4统一数据来源与口径。首先，确定数据取数来源、取数时间，提报时间、提报渠道，责任人，形成一套数据库。其次，无论分析指标采用何种方法，都从这一套数据库中取数，避免数据来源不一致。最后，利用各种办公软件设置固定的表格与公式，减少重复，最终
8、利用图表呈现出简单易懂的分析结果。通过一致的数据源和分析方法，可比较的分析结果，减少数据源分散对财务分析结果的不利影响。4.5科学设置，定期检查与调整。一套科学的财务分析体系在使用中，首先要保证数据的安全性，避免企业重要信息泄露，各类数据的取数与发送都必须在IT后台监控下，按授权执行。其次保证数据的可比性和分析结果的一贯性，不得随意调整分析口径与指标。再次，增加指标维度，丰富指标的分析角度。最后，定期对指标分析效果进行检查，根据检查结果进行调整。5结论当下，越来越多的企业都希望提高管理水平来提高企业的竞争力，而财务分析对企业经营管理具有重要作用。客观有效的财务分析，可以促进企业掌握发展中的成果与不足，及时发现可能引发各类问题的潜在风险，提供正确的参考和管理决策依据，准确判断企业的财务和经营状况。因此，科学准确的财务分析是企业管理中重要的一部分内容。参考文献:1李刚.关于房地产企业财务分析的特殊性J当代经济，2018(8):9697.2李元霞.我国房地产行业上市公司财务报表分析与评价以绿地控股和保利地产为例J当代经济，2018(1):100102.3方海波.基于杜邦分析法的某地产公司财务状况分析J西部皮革，2018，40(4):59，74.
房地产企业财务分析问题及对策
